【Fudosan.JP】不動産メールマガジン「住まいの何でも相談室」

住まいの何でも相談室（2009年1月9日号）

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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昨年は、Fudosan.JPのプレミアムサイト「家のタネ」にて、不動産業者さん取材や、
物件紹介などの新企画を立ち上げ、手探りですが楽しみながらやってきました。

また、このメールマガジンを購読いただいている方から、不動産相談を頂き、
ご丁寧な御礼のお言葉を頂戴し、スタッフ一同感激した年末でありました。
このメルマガ、長年やっておりますが、初めてで、すっごく嬉しかったです。
ありがとうございました！

今年もどうぞ宜しくお願いいたします（^-^)/☆

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　 ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■大家と連絡取れない場合、不動産屋さんに預けてもいいの？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-02ac.html

■田んぼだった土地に家を建てるリスク！
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-d2f0.html

■収入証明書まで求められる名義変更
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-f3bc.html

■買い付けキャンセル。損害賠償求められても…。
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-0b48.html

■施工業者の施工ミスは瑕疵担保責任なるか？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-fd1e.html

■隣家が朽ちるのが先か、私が修理するのが先か
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-6d3d.html

■自由設計のはずが、境界すれすれ…。
http://fudosan.2525.net/2008/12/50cm-32fe.html

■プロは、使えるかチェックしてから工事しないの？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-3c63.html

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　今週のピックアップ相談は、
　　●別荘地の管理の解約について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●前野さん（わんえるで～おー http://1ldo.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/08/05(Fri) 03:06
　タイトル：別荘地の管理の解約について
　投稿者名：おばあちゃん
⇒アドバイスを読ませて頂きました。
　　昭和46年から、北軽井沢に別荘地（土地）を持っております。
　　管理費は欠かさず払い続けております。

　　先日、無料査定をお願いしましたところ、「とても管理が悪く、話し合いで決め
　　たい」との事でした。
　　また、「今、土地は安く、なかなか売れない」とのことでしたので、もう少し持
　　ちこたえてみようと決めました。

　　そして、はじめて、管理委託契約を解約できる事を知りました。
　　年金生活ですので、管理費を払わなくてもよくなれば助かりますが、もし解約で
　　きる場合、手続きと費用を教えてください。
　　よろしくお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・70代女性

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　投稿時間：05/08/05(Fri) 03:08
　タイトル：Re: 別荘地の管理の解約について
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ： http://1LDO.com/
⇒まず、本当に解約できるのかどうか、解約できる場合の手続きと費用に関しまし
　　ては、直接、管理者にご確認されなければ、分からないと思います。

　　万一、解約できないと言われた場合であっても、どうしても解約されたいのであ
　　れば、それは、法的手段で解決することになると思われます。
　　但し、別荘地として、一括で管理されているようなところであれば、マンション
　　同様、他の所有者の総意が必要になると思われます。

　　そして、もう一つ。
　　「今、土地は安く、なかなか売れない」とのことですが、では、いつなら高く売
　　れるのでしょうか？

　　誰も確実な答えは出せないと思います。

　　株式の場合は、値下がりした場合に持ちつづけていても、維持費はかかりません
　　が、不動産の場合は、持ちつづけるには、今回、ご相談されていらっしゃる管理
　　費のほかにも、固定資産税などの負担があります。

　　例えば、年間20万円の維持費がかかるのであれば、5年間で100万円です。
　　5年後、今よりも100万円高くなっていなければ、損をします。
　　10年後、今よりも200万円高くなっていなければ、損をします。

　　もちろん、じっくり検討なさるのも宜しいかとは思われますが、仮に相続予定の
　　土地であれば、相続予定の方と、そうでない場合は、ご自身の決断で、
　　　●自分にとって最良の売り時
　　を、お考えになられるのも、一つの方法だと思います。

　　なお、その場合は、査定は一社ではなく、複数の会社に依頼された方が、きちん
　　とした、売却予定価格が分かると思います。
　　ご自身の中で、最低売却価格があるのであれば、請けてくれるかどうか、売れる
　　かどうかは別ですが、とりあえず、希望価格で依頼してみるのも一案です。

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　投稿時間：05/08/06(Sat) 01:57
　タイトル：Re^2: 別荘地の管理の解約について
　投稿者名：おばあちゃん
⇒未熟なためメッセージが大変読みにくく、申し訳ありません。
　　早速のアドバイス有難うございました。

　　今日、管理会社に管理委託契約の解約ができるか聞いてみました。
　　やはり一括管理されているので、できないそうです。
　　法的手段までとって解決しようとは思いません。

　　息子達は要らないから私の好きなようにとのことです。
　　子供たちもインターネットで査定してくれるところを探してくれると言ってくれ
　　てますので、取得価格を下回る覚悟をして、手離します。

　　お忙しいのに、ご親切、感謝しております。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/06(Sat) 01:59
　タイトル：Re^3: 別荘地の管理の解約について
　投稿者名：前野
⇒解約はできなかったようですね。
　　おそらく、お持ちの別荘地の場合、
　　　●別荘地全体として整備されている（道路や水道、共用施設の維持保存など）
　　ような気もします。

　　ですので、発想的には、いわゆる一般的な土地…と言うよりも、マンションに近
　　い感じになるはずです。

　　そのため、
　　　「法的手段までとって解決」
　　つまり、ご自身の土地だけ管理を解約することは、できないでしょう。
　　解約できると勘違いなさったのは、おそらく、別荘地のオーナーの総意で、管理
　　会社との契約を解約することができることを明記されたものかと思われます。

　　それから、売却に関して、いくつか補足させていただきますので、宜しければ、
　　ご参考ください。

　　　●業者の選び方について
　　　　北軽井沢をエリアにしている、リゾート物件専門に扱っている業者を、必ず
　　　　含めるようにされると宜しいです。

　　　●売り方について
　　　　早急な処分を希望なさらないのであれば、業者の買取ではなく、媒介で、お
　　　　売りになられると宜しいです（もちろん、買取をしてくれる業者であれば、
　　　　買取価格を教えてもらい、それよりも高い価格で、売りに出します）。
　　　　なお、媒介の種類には、専属専任、専任、一般媒介がありますが、お急ぎで
　　　　なければ、複数の会社に依頼できるので、一般媒介でも良いと思います。
　　　　（私は、リゾート物件の場合、その業者の独自の広告力、集客力が重要にな
　　　　　ると思ってますので、一社に限定してしまうよりも、最初は、広く多くの
　　　　　会社に分散させても良いと思ってます）

　　　●実際に売られる前の注意点について
　　　　「息子達は要らない」とのことですが、もし、極端な話、売却価格が10万円
　　　　とかになってしまったとします（それは無いと思いますが…）。
　　　　当然、その価格であれば、息子さんのうちのどなたかが「その価格だったら
　　　　ボクが買うよ！」と言うこともあるかも知れません。
　　　　（息子さんたちへの相続ではなく、欲しいと言う息子さんだけに対する贈与
　　　　　と言う形になるでしょうか？）
　　　　ですので、売却予定価格が決まったら、必ず、息子さんたちに、確認される
　　　　ことをお奨めします。

　　　●最後に…
　　　　「取得価格を下回る覚悟をして」なのですが、その土地だけで考えると、何
　　　　か、とっても損した気分になってしまいますよね…。
　　　　私なんか、損したと思うのは嫌いな性格ですので、損した部分は、気持ちの
　　　　中で「過去10年（あるいはそれ以上）で使ったお金」に合算しちゃいます。
　　　　そうすれば、
　　　　　●お金に変えられるもの価値のあるもの
　　　　として、その土地を、見ることができますので…。
　　　　是非、少しでも多くお金が入るように頑張ってください！

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　投稿時間：05/08/08(Mon) 23:46
　タイトル：Re^4: 別荘地の管理の解約について
　投稿者名：おばあちゃん
⇒こんな沢山のアドバイスして頂き、本当に有難うございました。
　　分からない事がありましたら、よろしくお願いします。

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■床下換気扇がメーカーによる配置設計で、安心・明快な商品に生まれ変わり
http://minicom.2525.net/2008/12/post-7849.html

━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　 ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■RCのマンションの排水管について相談されたやまれんさん
　 http://fs.emaui.info/2008/12/rc-92d3.html
　　　　日頃より「住まいの何でも相談室」のメールマガジンで勉強させていただいて
　　　おります。今回、自宅の改修についての悩みをメールで相談させていただいたと
　　　ころ、本当にすぐにご返信をいただき、心より感謝しております。懇切丁寧なア
　　　ドバイスに、勇気が出てきました。頑張って、解決に邁進していきます。今後と
　　　もよろしくお願い申し上げます。ありがとうございました！！

　　Fromスタッフ：
　　　　メールマガジンを御読みいただき、少しでもお役に立てたなら嬉しいです。自
　　　宅の改修を控えているのですね。ご自分のお部屋だけ、排水管の清掃や工事をす
　　　るとなると、幾らかかるのか、どのタイミングでやるのか、メリットとデメリッ
　　　トなど調べ、数社から見積もりを取り、どんな方法があるのか、できるのか、管
　　　理会社から話を訊くようにすると良いでしょう。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/12/1222112-785d.html

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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1月 9, 2009 2009/01-06 | Permalink | コメント (0) | トラックバック (0)

住まいの何でも相談室（年末年始特大号）

年末慌しいですが、最後の取材に行ってきました。
突撃業者取材をさせて頂いた有限会社アンジュさんから、
東京都練馬区・西武池袋線中村橋駅のワンルームマンションの賃貸物件情報。
不動産屋さんの真上の自社物件というのも面白そうなので、早速、取材してきました。
どうぞご覧下さい～（^-^)/☆

（なお、Fudosan.JPでは、12/27（土）～1/8（木）を年末年始休暇とさせていただき、
　お休みの間は、各種登録、掲載処理、お問い合わせへのご回答がお休みになります）

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　何かあってもすぐ下で相談できるから安心です♪
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■【物件紹介】不動産屋さんの真上の自社物件
http://report.ienotane.com/2008/12/post-a010.html

■使われなくなるゴミ置き場を花壇にしちゃおう♪
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-a04a.html

■底地を売るか人に貸すか、それが問題だ。
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-9e82.html

■地下に眠る埋蔵物の瑕疵担保責任とは？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-f583.html

■ドア壊したなどと因縁多い大家に辟易…。
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-04e8.html

■ガス管埋めるには皆さんの清き印鑑が必要？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-c30a.html

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　今週のピックアップ相談は、
　　●実際には光ファイバー対応でなかった場合について
　　●境界線問題による土地の部分的な買取について
　　●セットバックのアイデアについて
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●前野さん（わんえるで～おー http://1ldo.com/ ）
　　●川原さん（川原周次 http://www.geocities.jp/kawa_shu_aug_d18/ ）
　　●中尾さん（グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ ）
　　●門田さん（マルケイ http://www.marukei1.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/08/03(Wed) 05:03
　タイトル：実際には光ファイバー対応でなかった場合について
　投稿者名：タケダ
⇒不動産会社からの情報の掲載されたチラシには、「光ファイバー利用可能」と書
　　かれていたにもかかわらず、実際は使用申請がなされていただけで、マンション
　　への敷設工事日程すらも決まっておらず、開通は未定とのことでした。
　　当方は光ファイバーが利用できるという点をかなり評価していたんですが、現在
　　の使えない状況が残念でならないです。
　　この場合は泣き寝入りするしかないのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　神奈川・10代男性

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　投稿時間：05/08/03(Wed) 05:07
　タイトル：Re: 実際には光ファイバー対応でなかった場合について
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ： http://1LDO.com/
⇒きちんと確認せずに、利用可能とした業者（またはオーナー）の責任はあると思
　　います。責任を問いたい場合は、消費生活センターや、管轄所属団体に申し入れ
　　るのも、一つの方法だと思います。

　　ただ、そこまで重要視なさっていたのであれば、タケダさんも、もう少しきちん
　　と、調べられた方が良かったと思います。
　　現在の各社の光ファイバーの状況は、とにかく複雑で、同一料金のマンションプ
　　ランであっても、電話線共用型、無線型、LAN型…などの差があり、速度的な差
　　もあります。

　　うちでも最近、マンションの居室、マンション全体の導入の相談を受け、手伝っ
　　ておりますが、いかんせん、通信事業者ですら、営業担当では即答できないよう
　　な状況だったりします。
　　ですから、本当に重要視なさる方は、不動産業者やオーナーの言葉を鵜呑みにす
　　ることなく、自らが積極的に通信事業者に確認し、間違っていたら教えてあげる
　　ぐらいの気持ちでいても良いと思います。

　　それはさておき、ご自身でできる範囲の内容を、いくつかご案内します。

　　現状の「実際は使用申請がなされていただけ」ですが、この中でも段階がありま
　　すので、それぞれ、対応方法が異なります。

　　　1.ただ使いたいと言う人がいるだけで、管理組合に話が伝わっていない場合
　　　　一番時間がかかり、場合によっては導入さません。
　　　　マンションのオーナーによる管理組合が総会を開き、そこで導入が決定しな
　　　　い限りは導入することができません。
　　　　とりあえず、管理組合に導入進言することからスタートになります。

　　　2.総会で導入が決まっているものの、契約者数が足りない場合
　　　　導入見込みは立っているので、あとは契約者数だけです。
　　　　事業者によっては、たった1人の居住者からの申込みでは、採算が取れない
　　　　ため、工事をしない場合もあります。
　　　　管理組合に、居住者の利用者数の確保を促すよう依頼されるのも方法です。

　　おそらく、導入されたいのは、料金が安いマンションプランではないかと思いま
　　すが、そうではなく、「光ファイバーのより高速のサービスを利用したい」ので
　　あれば、一戸建て用プランの導入の可否を、事業者に確認されるのも方法です。

　　居室の場所にもよりますが、もし、マンションの共用部分にダメージを与えずに
　　敷設できるのであれば、通信事業者によっては、一戸建てと同じように、直接、
　　自分の部屋だけに敷設してもらうことも可能です。
　　そして、マンション全体に導入された後、マンション用プランに変更するような
　　形になります（もちろん、割高でも高速な方が良いのであれば、引き続き、一戸
　　建て用のプランを利用することもできます）。

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　投稿時間：05/07/31(Sun) 19:07
　タイトル：境界線問題による土地の部分的な買取について
　投稿者名：匿名
⇒今年1月に父が亡くなり、1階を車庫、2階を2戸賃貸にしている家（借地権）を、
　　母が相続しました（実際には、まだ名義変更しておりません）。

　　隣家（所有権）が近々売却する予定とかで、母に、
　　「お宅は境界線を越えて家を建てている。ご主人も知っているはずだ」
　　と話しかけてきたそうです。

　　実は父は工務店を経営し、基礎はそのままで、自ら建て替えたのでした。
　　当時は双方納得していたのか、トラブルになってなかったようです。

　　幅数センチのことですが、どのように対処していけばよいかわかりません。隣家
　　からは、「すべてを買ってもらえないか」と言われているようですが、越えた部
　　分だけ買うことはできるのか、また実際にどちらへ相談を持ちかけたらよいか、
　　アドバイスをお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・40代女性

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　投稿時間：05/08/03(Wed) 18:00
　タイトル：Re: 境界線問題による土地の部分的な買取について
　投稿者名：川原周次
　ＵＲＬ： http://www.geocities.jp/kawa_shu_aug_d18/
⇒土地家屋調査士の川原と申します。土地家屋調査士は土地の境界の専門家です。
　　借地上の建物をお母様が相続されたと言うことですと、別の人が土地の所有者で
　　しょうか？
　　土地の境界の問題は、土地の所有者同士で話し合うことです。
　　ですから、土地の所有者から土地家屋調査士に依頼してもらって、境界を確認し
　　てもらうのが良いと思います。
　　ちなみに土地の部分的な売買は、土地の分筆後、所有権移転すれば、可能です。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/04(Thu) 17:36
　タイトル：Re^2: 境界線問題による土地の部分的な買取について
　投稿者名：匿名
⇒早速どうもありがとうございました。感謝しております。

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　投稿時間：05/08/04(Thu) 02:27
　タイトル：セットバックのアイデアについて
　投稿者名：ローズ
⇒こんにちは、はじめてご相談させていただきます。
　　セットバックのアイデアについてお聞かせ下さい。

　　公道に面している場所に土地を持っています。
　　公道沿いの隣と奥に2軒家があり、幅1m強の私道（当方所有）があります。

　　この度、建替えを検討しておりますが、その場合、4mの私道を確保しなければな
　　らないと伺いました。
　　隣の家は、私道負担によるセットバックを嫌がっているため、当分、建替えない
　　様子ですが、当方が先に建替えるのであれば、当方が4mの私道を提供しなければ
　　ならないのでしょうか？

　　私道を提供するとなると、3m分も敷地が小さくなり、建替えが非常に困難になり
　　ます。
　　せめて当方の私道負担を、半分の2mにしたいのですが、どうすれば良いのでしょ
　　うか（隣の家は、土地のみ、当方が所有しています）。

　　例えば、
　　　・隣の家と一緒に、一体型のマンション風に建替えし、奥の人が通れるよう、
　　　　ピロティ（トンネル）型にして、1階だけ通行可能にすれば大丈夫
　　　・1階を駐車場にして、奥の人が通れるように配慮すれば大丈夫
　　のような、何か良いアイディアはないでしょうか。

　　宜しくお願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　千葉・40代女性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/04(Thu) 10:33
　タイトル：Re: セットバックのアイデアについて
　投稿者名：中尾正文
　ＵＲＬ： http://www.goodcolor.jp/
⇒ローズさんへ。
　　この事は、純然たる建築設計上の課題です。あなたの知識は、少し充分でないよ
　　うに思われます。
　　道路と敷地との図面がいりますが、私道（所有権）は、この課題とは無関係です。
　　つまり、1mの道（？）が、法規的に何かをきちんと調べる必要があります。
　　また、奥の建築物が、どのように存在しているのかも重要でしょう。
　　よって、建築設計事務所に依頼されれば、名案は簡単に出るとは思いますよ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一級建築士・宅建主任者　中尾正文

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/04(Thu) 11:13
　タイトル：Re: セットバックのアイデアについて
　投稿者名：門田啓二
⇒敷地の公道への接道義務は2mあれば良いと考えます。
　　考え方としては、
　　「基本的には当該敷地が公道に対して2m接していれば、建築基準法上の宅地であ
　　　り、予定建築物が建築確認適格建築物であればOK」
　　ではないでしょうか。
　　敷地形状が不明確なため、詳しくは云えませんが…。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/04(Thu) 13:19
　タイトル：Re: セットバックのアイデアについて
　投稿者名：ローズ
⇒こんにちは、ローズです。早速のお返事どうも有難うございました。

　　▼門田様

　　私の知識不足と説明下手で申し訳ありません。
　　今回、私のご相談している私道とは、
　　　●公道に面していない「奥に建っている家の住人の通行の為」の私道
　　についてです。

　　公道に面している当方と同じく、公道に面している隣の家の間に、現在、小道
　　（1m強）があり、建替えにあたり、広げる必要があるということなのです。

　　私道は4m必要かと思いますが、当方の建替の際には、
　　　●この負担を当方が全て負担する必要はなく、中心線なるところから、当方が
　　　　2mを確保してセットバックすれば良い
　　のでしょうか？
　　（当方の建替時に4mは必要なく、その後の隣の家の建替時に4mになればよい？）

　　また、今まで1m強の小道を使っていた奥の家の住人から、今後、使用料等を請求
　　することはできないのでしょうか？
　　（この道は奥の住人の通行のみに使用することになるからで、今は小道を無償で
　　　提供しています）

　　▼中尾様

　　勉強不足で失礼致しました。もう少し土地の状況を確認し、建築設計事務所に相
　　談してみようと思います。どうも有難うございました。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/04(Thu) 16:10
　タイトル：Re^2: セットバックのアイデアについて
　投稿者名：門田啓二
⇒奥に建っている家の住人の通行の為の私道について、あなたの土地を建築基準法
　　上の延長敷地としての使用を考えるのであれば、
　　　●あなたの土地を奥の人に賃貸すること
　　となります。

　　土地の賃貸借契約を締結した後、不動産登記法にいう通行地役権等の登記を行う
　　方法もあるのではないでしょうか。
　　当然、敷地使用についての賃料は発生すると考えられますので、賃料の請求は可
　　能ではないでしょうか

　　ただし　まず、管轄行政庁（建築課等）に、延長敷地の幅員や延長について、事
　　前に確認をとり、判断して下さい。
　　それぞれの行政庁の判断・基準が微妙に違う場合がありますので…。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/05(Fri) 16:36
　タイトル：Re^3: セットバックのアイデアについて
　投稿者名：ローズ
⇒確かに、延長敷地で対応可能かもしれません。
　　管轄行政庁に確認をとってみて、検討したいと思います。
　　どうも有難うございました！！！

■岡山空港温泉　最大500人収容イベント・コンサートホール「登竜門スタジアム」
http://minicom.2525.net/2008/12/500-167a.html

■水漏れの賠償について相談されたyukiさん
　 http://fs.emaui.info/2008/12/post-a293.html
　　　　早速ご回答いただき、ありがとうございました。管理会社並びに原因となって
　　　いるであろうお部屋の方に、どのような要求をしていいものなのかが全く分から
　　　ず、困惑していましたが、とても丁寧なアドバイスをいただくことができ、本当
　　　に感謝しております。解決に向けて、きちんと確認し、交渉していきたいと思い
　　　ます。的確なアドバイス、ありがとうございました。

　　Fromスタッフ：
　　　　水染みの現状ですが、必ず写真に撮り証拠を残しておいてください。尚、保険
　　　が適応できるかどうかは上の階の方から保険会社側に訊いてみないとわかりませ
　　　んので、管理組合さんがお願いしてる工務店や、あなたがお世話になってる工務
　　　店等で、実際このまま放置するとどういう状態になる怖れがあるのか、又、修理
　　　するのに概ねどのくらい費用が掛かるのか、あなた自身も調べ見積もりを取り、
　　　把握しておく必要があるでしょう。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/12/1251217-c878.html

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12月 26, 2008 2008/07-12, 2009/01-06 | Permalink | コメント (0) | トラックバック (0)

住まいの何でも相談室（2008年12月19日号）

事業者の皆さん、本当に自分が買いたい、借りたいと思えるような物件を、
お客さんに紹介できていますでしょうか？
いきなり突然ですが、これだけ世の中が不景気になってくると、
当然、いろいろと苦しくなってきます。
でも、そういう状況だからと言って、売り上げ第一で闇雲に物件を奨めてしまうと、
お客さんからの不信感につながります。
結果としてトラブルとなってはね返ってきて致命的なダメージに…。
逆にお客さんの側も、苦しい時に支えてくれる人こそ大切にすべきです。
だからこそ、パートナーとして、信頼できる事業者さんを探してください。
…と、最近増えている不動産トラブルを踏まえ、あえてのお願いでした m(_ _)m

■隣の建築現場から柱が飛んできた！
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-4ae5.html

■ゼロゼロ物件のはずが次から次へと請求が増えた…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-c2db.html

■筆界確認書の1cmの差は重要？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-b5b4.html

■遠い物件はどうやって調べるの？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-1d65.html

■法定地上権付の建物の仲介の注意点は？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-2721.html

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　今週のピックアップ相談は、
　　●説明と異なる騒音について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●中尾さん（グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ ）
　　●鈴木さん（ライズ不動産）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/08/02(Tue) 00:04
　タイトル：説明と異なる騒音について
　投稿者名：rsk
⇒はじめまして。相談よろしくお願いします。

　　昨年9月、念願であった一軒家（建売）を購入しました。
　　妻の知り合いに不動産の営業担当がいるということで、その方に連絡し、今の物
　　件に出会いました。
　　この物件はその方の営業所管轄ではなくて、別の営業所の管轄ということで、そ
　　ちらの営業所の営業担当も加わり、説明を受けました。

　　これから一生住む家ですから、いろいろな質問をし、説明を受け、検討し、購入
　　に至ったわけですが、その説明に不備があったのではないかと思うのです。

　　この家の前には道路があり、家を見にきて、道路からの音が気になったので、営
　　業担当者に「車の音が結構聞こえますね」という問いかけをしました。
　　その際の営業担当の返答（2人とも）は、「玄関の扉が開いてるからなんで、閉
　　めれば大丈夫です」という説明でした。

　　しかし、実際は玄関を閉めても、車の音は聞こえてきて、非常に困っています。
　　しかも、この道路は交通量が非常に多く、またトラックなど大きい車も頻繁に通
　　ります。
　　この点については、営業担当者（別営業所の方）に、「この道路は交通量はあま
　　りありません」、「大きい車はあまり通りません」などの説明を受けてました。

　　この道は毎日同じ状況ではありません。
　　傾向的に月曜日～金曜日は交通量が多く、土日は交通量が少ない…という感じで
　　す。また時間によっても変化します。
　　この営業担当達が、実際の交通量をどこまで知っていて、僕たちに説明したかは
　　分かりません。

　　しかしながら、もし知っていてこういうことを言ったのならば、完全に嘘です。
　　また、もし知らずにこういことを言ったのならば、つまり、実際の状況を調べて
　　もいないのに、あっているかどうかも分からずに、自分の主観的な意見を言った
　　のならば、実状と違うことに関して、これもまた嘘と言えると思います。

　　このことを担当者に伝え、相談させてていただきました。
　　担当者も自分の過ちに気づき、協力してくれるような感じでした。

　　その時、私なりに現状を改善する方法を考えて伝えました。
　　単純に、
　　　1.音の発生源をなくす
　　　2.音の発生源から離れる
　　　3.音を遮音する
　　という考えが思いつきましたが、1は不可能で、2、3について、検討をお願いし
　　ました。
　　同時に、この問題に対して、僕たちには非がなく、お金を払うつもりがないこと
　　を伝えました。

　　その後、担当者たちは、自分の過ちを認め、謝罪してくれたのですが、担当事業
　　所責任者（上司）は、「うちにも非がないからお金は払わない」と言っているよ
　　うで、こちらの意見は聞かない様子でした。
　　言い分としては、「実際に家に入り体験している（建売なので）」と言うもので
　　す。

　　担当者は自らお金を払い、玄関が閉まっているときと開いているときの音圧の差
　　を測ります』言ってくれているのですが、その結果の対応は分かりません。
　　騒音をこのまま我慢するしかないのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　愛知・20代男性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/02(Tue) 09:01
　タイトル：Re: 説明と異なる騒音について
　投稿者名：中尾正文
　ＵＲＬ： http://www.goodcolor.jp
⇒rskさん、このような「嘘」は、営業上世間には良くあります。

　　rskさんがプロにしてやられた…の構図ですね。一生の買い物なら、貴方の立場
　　にたつアドヴァイザーを依頼しなかった手落ちがあります。
　　私は5万円程度で、不動産の現場説明や契約に立ち会う事があります。
　　購入者は、いつも「今の話大丈夫ですね？」が口癖です。

　　さて、騒音についてです。
　　最大値は色々な事例で決まりつつありますが、どの程度をもって住宅の中での音
　　や振動を良しとするかは、かなり厄介です。
　　建物の構造上の違いの上に、音の影響は、慣れからかなりの環境でもぐっすり寝
　　る事が出来るように変化するからです。

　　ただ、長期にわたった場合や、幼児の場合の健康障害が医学的に報告されている
　　ように、個人差が大きいので、算数のように答えが1つと言うことはないでしょ
　　う。

　　住まわれてどの程度か、最終決済金を未払いなのか、よくわかりませんが、和解
　　的に契約を解除して出られるのが、最も良さそうです。
　　営業の方が「知り合い」なら、交渉の余地はありますね。
　　不動産屋の責任を明確に追及するのは、かなり大変です。
　　違約金も、引越し金もなく、ただ解約できれば最良とは考えますが…。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一級建築士・宅建主任者　中尾正文

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/02(Tue) 12:10
　タイトル：Re: 説明と異なる騒音について
　投稿者名：鈴木富雄＠ライズ不動産
⇒rskさん、物件の環境や状況の確認は、プロでも難しいことがあります。
　　しかし、売買物件しかも建売物件となれば、建物の専門的な事項以外は一般の方
　　でも確認できるものが多いでしょう。

　　今回の騒音の問題は、営業マンの不誠実さは明らかでしょうが、あなたが平日と
　　週末のの昼夜にご自分で確認することは可能だったのではないでしょうか。
　　交渉をする上で、当方には一切落ち度は無いという態度をされているのでしょう
　　が、大きな買い物をすることに相応な注意を払っていたとご自分でも自信を持っ
　　て言えるでしょうか。

　　今回の件についての対応策は、ペアサッシに取り替えてもらうか、それに相当す
　　る金額を支払ってもらうこと等しか無いのではないのでしょうか。

　　営業マンが反省していることを文書にしてもらい、県の住宅課等宅建業者を担当
　　する部署に相談してみるのもひとつでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/04(Thu) 01:26
　タイトル：Re: 説明と異なる騒音について
　投稿者名：rsk
⇒ご返信、大変ありがとうございました。遅くなりまして、誠に申しわけありませ
　　ん。

　　今現状を報告しますと、以下の通りです。
　　このことが担当事業所責任者の出してきた内容の詳細です。

　　●遮音するに対しての返答
　　　　2重サッシにした際の見積もりを持ってきました。
　　　　120万円程度ですが、営業担当いわく、はじめ会社の担当に金額を出しても
　　　　らったときは300万円ぐらいしたのを、努力して変更点を減らし、この金額
　　　　に抑えたとの表現でした。
　　　　しかし、窓ガラス全箇所ではなく、道側半数程度の変更です。

　　●家を離れる（＝家を売る）に対しての返答
　　　「登記が済んでいるので売ることは自由です。会社としては家を買うことは
　　　　出来ませんが仲介はします」とのことです。

　　私としては、上記の内容、自分たちには全く責任が無いとする姿勢が不満なので
　　す。

　　▼鈴木富雄＠ライズ不動産さん
　　　営業マンが反省していることを文章にしてもらうとは、どのような内容を書い
　　　てもらえばいいのでしょうか。
　　　又、県の住宅課等宅建業者を担当する部署に相談すると、どのようなことをし
　　　てくれるのでしょうか。

　　▼中尾正文さん
　　　和解的に契約を解除して…とは、どういうことなのでしょう。
　　　また、どのようにすればいいのでしょう。
　　　契約は9月に手付金を払い、12月に住み始めております。
　　　代金はすべて、ローンで払い済みです。

　　分からないことばかりで申し訳ないです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/04(Thu) 10:28
　タイトル：Re^2: 説明と異なる騒音について
　投稿者名：中尾正文
　ＵＲＬ： http://www.goodcolor.jp/
⇒rskさんへ。事情、少しわかりましたが、その家の売り主は、その不動産屋でな
　　く、仲介だけだったのですか？
　　和解は、「売主との契約を解除すること」ですが、少し時間が経ちすぎたようで
　　すね。無理な感じを持ちます。
　　裁判したらどうなるかは、判例含めて、専門家に相談されるべきでしょう。
　　状況的には、かなり不利な展開です。
　　二重サッシにしても、振動は変わりませんよ。
　　その効果も、素人の言葉に振り回されないように…。

■不動産オンライン・コミュニティ「Ulysses〈ユリシス〉」オープン！
http://minicom.2525.net/2008/12/ulysses-b7d3.html

■仲介業者の納得いかない対応について相談されたユウミンさん
　 http://fs.emaui.info/2008/12/post-4ed9.html
　　　　一戸建て借家、仲介業社とのトラブルで相談させていただきました。2年もの
　　　雨漏りにも関わらず、全く修理する気のない業社への対応を具体的に的確に教え
　　　ていただき、本当にありがとうございました。最初のメールで「あなたが粘り強
　　　く冷静にならなければ、いつまでたっても問題は解決しません。」と書いてあっ
　　　た時は、怒りと焦り、不安で一人でバタついていたのでハッとさせられました。
　　　そして何よりも心強かったのは、早い返事です。本当に本当に気持ち的にも助か
　　　りました。感謝します。１通１通読んで返事を打つという事は、とても大変な事
　　　だと思いますがこれからも頑張ってください。そして、またトラブルが起きたら
　　　お世話になります。何度お礼を言っても足りないぐらいです。本当にありがとう
　　　ございました。

　　Fromスタッフ：
　　　　個別メールでもお伝えしましたが、今回、進展があったことは大きいと思いま
　　　す。また同じ事の繰り返しにならぬよう、工事の際は、なるべく誰かご家族の方
　　　ひとりでも立ち会うようにし、現場を見ること、内訳や詳細を書面で頂くこと、
　　　一体何の目的で何処までどうしたのかの説明を必ず求めるようにしてください。
　　　あなたがたも長く大事に住み続けたいと思うならば、大家さん、仲介管理会社に
　　　伝え、よく話し合うということ、また、建物というのは必ず経年劣化をするもの
　　　で、修理をしながら維持管理していく必要があり、多かれ少なかれ負担や費用は
　　　かかるということ、その費用を誰が何処まで負担するのか、常に確認していく必
　　　要があるということを、忘れないようにしてください。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/12/1251217-c878.html

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12月 19, 2008 2008/07-12 | Permalink | コメント (0) | トラックバック (0)

住まいの何でも相談室（2008年12月12日号）

こちら、関東でも、いっきに冬らしくなりました。
日曜日から千葉県は御宿町にいます。
いつもどおりパソコンで仕事をしつつ、お買い物。
でも、夕方５時ともなると真っ暗で寒いので、早く帰宅したいという心境になります。
そろそろ寝ようかなと思うとまだ夜１１時だったりして、びっくり！
いつも寝るのは夜中の３時すぎなので、
田舎が、夜が早いというのは、こういうことかとわかる気がします。

■わたしはマンション経営に向いてるの？
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-71c7.html

■耐震偽造物件の損害賠償は…？？
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-5af8.html

■うちの側溝に水を流さないでと言われても…。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-629a.html

■整地したら土地が小さくなりました…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-9b87.html

■大目にみません、家賃未納者！
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-8bf1.html

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　今週のピックアップ相談は、
　　●坪単価の調べ方について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●渡邊さん（創輝 http://www.so-ki.jp/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/08/01(Mon) 01:00
　タイトル：坪単価の調べ方について
　投稿者名：悩める20代
⇒はじめまして。神奈川県川崎市の幸区に住んでおります者です。
　　早速ですが、相談させてください。

　　借地の持ち家なのですが、次回の借地権の更新が平成20年です。
　　昨日、不動産屋さんが我が家にいらっしゃって、地主の都合で土地を買ってほし
　　いと持ちかけられました。

　　そこで、土地の坪単価を調べ、大まかな金額をだしたいのですが、どうすれば良
　　いのでしょうか？

　　また、不動産屋さんは、ロクヨン、ナナサンという言葉を使われてましたが、こ
　　れはどう言う意味なのでしょうか？

　　まったくの無知で、父母が病弱で入退院を繰り返し、私しか対応できるものがお
　　りません。

　　アドバイスいただけますと幸いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　神奈川・20代男性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/01(Mon) 09:33
　タイトル：Re: 坪単価の調べ方について
　投稿者名：創輝・渡邊
⇒こうしてアドバイスするのは初めての経験ですが、横浜で営業している関係で、
　　近くのことなので他人事と思えず投稿します。

　　坪単価の調べ方ですが、
　　　路線価格（路線価）を基準に出す方法
　　　近隣を調査し出す方法
　　　評価を基準に出す方法
　　があります。

　　路線価は国税庁のページに「路線価図等閲覧」という項目があり、そこから、
　　　路線価→平成17年分→神奈川→川崎市幸区
　　で、お宅の住所地をクリックすると、家の前の道路の路線価がわかります。
　　（ただ、地図がわかりずらいかもしれませんから、その場合は近くの法務局で、
　　　お宅の載っている地図をコピーしてくると良いですよ）

　　数字が出ていますが、それは1平米単価です。
　　＠20とあれば20,0000×3.3でそ、の土地の路線価（坪）が出ます。

　　今は大体、その路線価で売りたい方が多いです。
　　但し、高めに設定されている場合も有りますので、その価格をふまえて、近隣の
　　不動産に行くことをおすすめします。
　　（家が限定されるのがいやなら、
　　　「幸区○－○番地あたりの坪単価はどの位ですか？」
　　　と聞いて、真剣に応えてくれる会社を選ばれると良いと思います）

　　もし買うことになる場合は、やはり不動産会社に仲介を頼んだ方が、色々調査と
　　かもしてくれますし、後で問題が起きた場合にも対処してくれます。

　　不動産屋さんにお願いしますと、近隣の相場もわかると思います。
　　その際に路線価を調べていくと、相手が言った相場と比べての高い安いがわかり
　　ます。

　　また、評価を調べるには評価証明書を取らなければなりません。
　　地主からもらうのが一番てっとり早い方法です。
　　六四（ロクヨン）・七三（ナナサン）は、土地価格に対する割合のことです。
　　つまり坪単価×土地坪数で土地の価格が出ます。

　　それに対する割合のことで、
　　　六四とは土地価格を100％とすると、借地権者が60％、地主が40％
　　　七三は同様に70％と30％
　　と言うことです。
　　（ですから、土地価格が分かったら、その30％、40％で買えると言うことです。
　　　ちなみに、二八というのも有りますが、交渉にきた方が六四・七三と言ってい
　　　るのであれば、
　　　　「最高で40％の価格、最低でも30％の価格で買って下さい」
　　　と言う感じだと思います）

　　そう言う交渉事も、親切で親身にやってくれる不動産会社を探せば、頼めると思
　　いますよ。

　　私の出来るアドバイスはこのくらいです。参考になれば良いのですが…。
　　若いので大変だけど、頑張ってやってみて下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/01(Mon) 18:28
　タイトル：Re^2: 坪単価の調べ方について
　投稿者名：悩める20代
⇒ご丁寧なご回答、ありがとうございます。
　　あまりの親切さに涙がでてきました。ありがとうございます。

　　アドバイスいただいた方法で坪単価を調べてみようと思います。
　　調べた上で、不動産屋さんに仲介を頼もうと思います。
　　土地購入と同時に、リフォーム、立替を考えております。

　　とても参考になりました。
　　大げさですが、生きる希望が湧いてきました。ありがとうございました。

■岡山のイベントコンサートホール「登竜門スタジアム」
http://minicom.2525.net/2008/12/500-167a.html

■聴覚障害者のための遠隔支援システム無償配布
http://minicom.2525.net/2008/11/post-8435.html

■相続した土地の兄弟間での分割について相談されたのびすけさん
　 http://fs.emaui.info/2008/12/post-f4ea.html
　　　　迅速な対応(アドバイス)を頂いていながら返信が遅れ申し訳ありません。個別
　　　に返信頂いたアドバイスに関しましては非常に参考になりました。頂きましたア
　　　ドバイスは、頭では解っていながらも目を背けていたものであり、敢えて言葉に
　　　して頂くことで非常に勇気付けられました。私なりにできることから頑張って行
　　　こうと思います。引続き、よろしくお願いします。

　　Fromスタッフ：
　　　　あいてはどこかであなたに甘え、あなたを舐めている可能性があります。身内
　　　や親族があいてですとどうしても情がわいてしまいます。しかしあいてが権利や
　　　立場を盾に自分の希望を押し通そうと利用するならば、人として冷静に距離をと
　　　り、あなたや、自分自身の人生や、あなたが守らなければならないものを理を持
　　　って粘り強く守る姿勢を崩してはならないと思います。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/12/1251217-c878.html

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12月 12, 2008 2008/07-12 | Permalink | コメント (0) | トラックバック (0)

住まいの何でも相談室（2008年12月5日号）

ギリギリギリギリーーー!!
突如、午前中に、壁向こうからドリルで壁に穴を開けるような凄まじい音。
何事!?　隣室の人が、壁に何かをとりつけているのか？
へんなもの、とりつけてなきゃいいけど…と、一抹の不安。
その後、恐る恐るゴミ出しに外に出てみたら、
我がマンションの隣室のドアの上部に警報ブザーがつけられていました。
そういえば、マンションの掲示板にはって工事でしたが、
まさかすぐ隣につけられるとは思ってませんでした（苦笑；）

それはさておき、いよいよ12月、師走です。
寝たばこ、暖房器具のスイッチ、お風呂の空焚き、鍵の閉め忘れ。
忙しい時期だからこそ、いろいろとお気をつけくださいね。

■ネットで物件を探すと重要事項説明はいらないの？
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-8f7e.html

■返金前に「返金されました」って念書っておかしい！
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-85ae.html

■名義変更3万円って誰が決めたの？
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-b0dd.html

■どこまで賠償してもらえるのか知りたい！
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-2a94.html

■解約時の日割り家賃請求は面倒くさい…。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-c78f.html

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　今週のピックアップ相談は、
　　●適切な借地評価について
　　●購入後に予定道路と知った場合について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/07/30(Sat) 15:48
　タイトル：適切な借地評価について
　投稿者名：小林
⇒母が亡くなって遺産相続の調停中です。
　　実家は数10年間、借地上に建っていて、兄が住んでいます。
　　借地の評価で意見が割れています。
　　兄はゼロ、私は路線価表などから50%、調停委員は25%くらいと言っています。
　　どれが適切でしょうか？
　　また、この家と借地権は売却できますか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　神奈川・40代・男性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/07/31(Sun) 17:42
　タイトル：Re: 適切な借地評価について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp/
⇒小林さん、借地権割合が50％なら、それで評価するのが適切だと思いますが、調
　　停員の説明（なぜ25％なのか）も、よく聞いてみる必要がありますね。
　　借地権は売却できます。
　　家も売却不可ではありませんが、現実は家だけ売るのは難しいでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/03(Wed) 00:04
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：小林
⇒私の考えと同じでうれしいです。
　　ですが、地元の不動産鑑定士や他のサイトの相談コーナーの回答では、確かな基
　　準は無く、土地の状況や話し合い次第という意見でした。困ったものです。
　　兄は、「評価額がゼロでなければ、家を相続せず、アパートに住む」と言ってい
　　るので、借地権と家を売却して金額をはっきりさせる事を次回の調停で言おうと
　　思います。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：05/07/30(Sat) 15:49
　タイトル：購入後に予定道路と知った場合について
　投稿者名：りい
⇒先日、土地を購入しました。
　　引渡しも完了して、もうすぐ着工…という時期にきて、大変なことに気づきまし
　　た。
　　契約書には「道路計画なし、区画整理なし」とあるのですが、契約の際にもらっ
　　た、その地域の開発登録簿調書（20年近く前のもの）に、購入した土地の場所が
　　「予定道路」として点線がひかれていました。
　　そしてメモ書きのように「将来的に予定道路の土地を確保いたします。所有権が
　　変わっても継続いたします」という地主さんの念書が書かれていました。
　　その後、その開発の地主さんも世代が替わり、気づいているのかいないのか、何
　　の説明も受けないまま、購入してしまいました。

　　「道路計画」と小規模開発地の「予定道路」は違うのでしょうか？
　　将来的に泣き寝入りするようになってしまうのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・40代女性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/07/31(Sun) 17:56
　タイトル：Re: 購入後に予定道路と知った場合について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp/
⇒りいさん、売買には不動産会社が媒介していなかったのですか？
　　不動産会社に調べさせればいいでしょうが、自分で市役所（街役場）に問い合わ
　　せて道路計画があるのか確認する必要がありますね。
　　20年前の計画から変わっている可能性もありますからね。
　　最新の公図、登記簿は売買のときに受け取っていると思われますが、それもよく
　　見る必要がありますね。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/02(Tue) 10:40
　タイトル：Re^2: 購入後に予定道路と知った場合について
　投稿者名：りい
⇒ご返答ありがとうございました。
　　売買に不動産会社は媒介しています。公図、登記簿もいただいたのですが、何も
　　載っていませんでした。契約書にも…。
　　昔の開発登録簿にだけ載っているようです。よく調べてみたいと思います。

■ネット非公開物件が探せる全国不動産会社10万社掲載「メガホーム」オープン
http://minicom.2525.net/2008/11/10-afd7.html

■吸盤をよりシンプルに。吸盤の新しい技術を基にヒレ式吸盤をデザイン
http://minicom.2525.net/2008/11/post-daa2.html

■高級家具付きサービスアパートメントに特化した検索サイトスタート
http://minicom.2525.net/2008/11/post-f1c4.html

■発生主義違反について相談された匿名Xさん
　 http://fs.emaui.info/2008/11/post-7630.html
　　　この度はご多忙中、ご親切なご回答有難うございました。お蔭様で問題に対する
　　考え方が良く分かりました。また、お教え頂いた関係機関等で知識を得ることが重
　　要であることも分かりました。賠償は考えませんので、先ずは調査士と責任と抹消
　　についてさらに話し合ます。その結果をみてその後のことを考えたいと思います。
　　問題がありましたら相談させて頂きますので宜しくお願い申し上げます。

　　Fromスタッフ：
　　　調査士の責任ですが、「であると思い込み確認不足であった」「固定資産税がか
　　かるであろうと思いしなかった」とある意味、認めていることと同じだと思います。
　　あとは、同じ調査士に依頼するのであれば、責任を取って頂く方法として、報酬金
　　額をその分下げて頂くなど、話が進まないようであれば、臨機応変に対処していく
　　ことも念頭に入れながら、専門家からのアドバイスをじゅうぶんに、参考になさっ
　　てください。
　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/11/1121124-9cec.html

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12月 5, 2008 2008/07-12 | Permalink | コメント (0) | トラックバック (0)

住まいの何でも相談室（2008年11月28日号）

先々週に少しお話した秩父への小旅行の模様をUPしました。
京都、奈良、日光、箱根…などと比べますと知名度が低い秩父ですが、
日曜日定番の笑点でご当地出身・林家たい平さんがネタにすることも増えて、
全国に魅力が伝わっているような気もします!?
そんな都心の繁華街から1時間半弱の風景、息抜きにどうぞご覧ください～♪
美味しいお団子もでてきますよ（^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　カメラ小僧になった気分で楽しかったです！
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■【話題の現場】秩父行脚、どこいくべぇに魅了♪
http://report.ienotane.com/2008/11/post-f0bf.html

■アンカーボルトの曲がりを目撃！
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-24b7.html

■農業しないんですけど、この畑がいいんです。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-6a5c.html

■身寄りの無い方のご友人にはどうしたら…
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-f8f0.html

■固定資産税安くてラッキー♪でも、価格は？
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-7f49.html

■おいらはボイラー。あっちぃボイラー。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-9c04.html

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　今週のピックアップ相談は、
　　●テナント立退き料の妥当性について
　　●敷引の妥当性について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/07/30(Sat) 03:23
　タイトル：テナント立退き料の妥当性について
　投稿者名：林
⇒雑居ビルでテナントを運営していたのですが、立替による退去を1月末までにと6
　　月に言われました。

　　保障という形で、以下の提示がありました。
　　　・賃料の50％カット（6ヶ月）
　　　・撤去費用をビルが持つ

　　最初はこれだけでしたが、こちらに落ち度がないので、これではきついと伝える
　　と、15万円の保証金を追加すると言ってきました。

　　この内容は、ビル側の都合での立ち退きの金額として、妥当なのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　石川・20代男性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/07/31(Sun) 17:16
　タイトル：Re: テナント立退き料の妥当性について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp/
⇒林さん、業種によっても異なるし、地域性もありますので、これだという決まり
　　はない筈です。
　　引っ越すことによって発生する費用、新たにオープンするための費用などを考え
　　て、交渉することだと思います。
　　双方の都合を考慮して、話し合いで合意点をみつけるより方法はないでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/08/01(Mon) 12:25
　タイトル：ありがとうございます
　投稿者名：林
⇒ご回答ありがとうございます。
　　ビル側からの話では、ご意見にありました、
　　　●新たにオープンするための費用
　　は、普通、払わないというニュアンスの事を言われました（そんなの普通は請求
　　されないとも言われ、仕方ないからと15万円ほど出してもらった感じです）。

　　はじめは新店舗の開店のための費用で100万円ほどと言ったのですが、それは非
　　常識と言われました。
　　新店舗の初期時（内装工事とか資金）の請求はしてはいけないものなのでしょ
　　うか？
　　地域性や業種で違うとのご意見でしたが、最低限、支払わなければならない項目
　　など、法的にある程度、決められていないのでしょうか？

　　素人質問で大変恐縮ではありますが、よろしくお願いいたします。

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　投稿時間：05/08/02(Tue) 12:05
　タイトル：Re: ありがとうございます
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp/
⇒林さん、状況はそれぞれみなちがうのですから、全ては状況次第です。法的に一
　　律に決められる問題ではないでしょう。

　　内装・設備全てを自己負担で行い開店したのに、出て行けといわれたら、次の店
　　の内装費用、設備の移転費用などは請求はできるでしょう（相手がOKするかどう
　　かはわかりませんが…）。

　　全ては、状況如何であり、交渉しだいです。
　　自分の方に理があると思えば、あくまで要求し交渉することだと思います。
　　また、相手の状況、納得できる事情があるなら、それを考慮してあげる必要があ
　　るでしょう。

　　あくまで話し合いで、お互いが納得できる線で合意するしかないでしょう。

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　投稿時間：05/07/30(Sat) 03:24
　タイトル：敷引の妥当性について
　投稿者名：ゆず
⇒これから契約をし、入居を考えております。
　　愛知県豊田市市内に引っ越す予定なのですが、「敷引」という、東京では聞きな
　　れないものについて、お教え頂ければと思います。

　　予定している物件は、2LDKの月6.1万円の新築物件ですが、敷金は4.5ヶ月分、し
　　かし、4ヶ月の敷引があると言われています。

　　過去、東京の月7万円の1Kアパートに4年住んで、敷金3万円しか取られなかった
　　ほど、きれいに住んでいたので、納得できません。

　　4ヶ月というのは相場として妥当なのでしょうか？
　　また、交渉の余地はなく、4ヶ月分支払わないと契約出来ないのでしょうか？
　　お教え頂ければ幸いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　愛知・30代男性

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　投稿時間：05/07/31(Sun) 18:04
　タイトル：Re: 敷引の妥当性について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp/
⇒ゆずさん、周辺の賃貸が全て敷引きが条件なら、その地域で借りるのは、敷引き
　　を受けいれるしかないでしょうね。
　　しかし、最近の裁判では敷引きは認められませんでしたね。
　　退去のころには（何年先はわかりませんが）、敷引きは不当ということになるか
　　もしれません。

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　投稿時間：05/07/31(Sun) 20:56
　タイトル：Re^2: 敷引の妥当性について
　投稿者名：ゆず
⇒ご返信、大変ありがとうございました。
　　この地域では、まだ敷引は少ない方だそうです。

　　最近の裁判関連するかどうかは、わかりませんが、実は、ある専門家の方に、
　　「契約する場合は、借主は弱い立場のため、それで契約せざるを得ないが、退去
　　　時には、それほど費用が掛かっていないと判断された場合、喩え、契約時に敷
　　　引で契約したとしても、少額訴訟の手続きを取れば、説明のつかない部分は返
　　　金される」
　　と、伺いました。
　　これは本当なのでしょうか？

　　また、2、3年程度の長く無い期間で考えているのですが、敷引に対する客観的な
　　査定というのは、どのようにすればよろしいのでしょうか？
　　お教え頂ければ幸いです。

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　投稿時間：05/08/01(Mon) 10:49
　タイトル：Re^3: 敷引の妥当性について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp/
⇒敷引きなしの物件ではなく、どうしても当物件が借りたいのであれば、お話の専
　　門家のアドバイス通りの行動するのがよいと思います。
　　「敷引きに対する客観的な査定」の意味がわかりませんが、敷引きは慣習なので
　　法律で決まっているわけではないでしょう。

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　投稿時間：05/08/03(Wed) 21:32
　タイトル：Re^4: 敷引の妥当性について
　投稿者名：ゆず
⇒ご返信、大変ありがとうございました。
　　仕事で夜遅く、ご返信、遅くなりまして、誠に申しわけありません。

　　> 敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。
　　敷引について、いろいろ調べたのですが、どうもよくわからないところがあり、
　　「法律で決まっているわけではない」というご専門家のお言葉、大変助かりまし
　　た。ありがとうございます。

　　また、いろいろと質問させて頂くかもしれませんが、何卒、宜しくお願い申し上
　　げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

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　　　方の立場にたってわかりやすくアドバイス頂ける場合もありますが、そうでない場
　　　合（赴任したばかりでよくわからない等）もありますので、感情で受け取るのでは
　　　なく問題を解決する為に役立つ情報のひとつを頂けたととらえると宜しいかと思い
　　　ます。また途中で他の方々の意見や気持ちが変わる場合もあるかもしれません。
　　　たいへんだと思いますが、決め付けず、臨機応変に情報収集にあたるよう、がんば
　　　ってください。

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11月 28, 2008 2008/07-12 | Permalink | コメント (0) | トラックバック (0)

住まいの何でも相談室（2008年11月21日号）

NHKさんの「ご近所の底力（ http://www.nhk.or.jp/gokinjo/ ）」という番組で、
11月16日に「どうする？！マンションの老朽化」というテーマで、
http://www.nhk.or.jp/gokinjo/backnumber/081116.html
という内容を放送されてましたが、皆さん、ご覧になりましたか？

ご年配で、年金暮らしなど貯蓄が少なく、費用が用立てられない方も多いでしょうし、
今、住んでいる部屋と全く同じくらいの大きさに建て替えることを考えると
だいたい、2～3千万は必要になってくるようです。
また、建て替えるには全体の5分の4の住民の合意を得ないと建て替えられないなど、
うーん、難しいですよね。8割の合意を得るって、とても大変そうです。
また、容積率に余裕が無いと建て増し不可能の場合も多いでしょう。

修繕計画を綿密にメリハリきかせ、修繕工事に優先順位をつけ、
修繕のままでも快適に住人皆さんで助け合い、暮らしやすいマンションもありました。
どちらにしても、皆さんでしっかり意見を出す、話し合うことが大切のようですねー。

TBSさんの「噂の東京マガジン（ http://www.tbs.co.jp/uwasa/ ）」でも、
緊急募集として、
「マンション、団地など集合住宅の建て替え、
　管理問題で困っている方からの情報をお待ちしています」
なんて募集がありますが、
この問題は間違いなく今後の大きな問題のひとつになると思います。

そうそう、余談ですけど、「噂の東京マガジン」と言えば、
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20081012/genba.html
この企画の時に制作側のスタッフさんから電話がかかってきて、
取材協力っていうか、Fudosan.JPでアドバイスしてあげたんですよ（^^V

■立ち退きません、いただくまでは！
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-a771.html

■解体古家から振り込め詐欺の証拠発見！
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-fdbe.html

■うちが掘削、土留めはお隣さんじゃダメ？
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-4470.html

■印鑑ひとつで私道が公道に…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-a69e.html

■手抜き工事を理由に解約できないの？
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-d23b.html

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　今週のピックアップ相談は、
　　●立ち退き時の補償について
　　●兄弟での共同購入について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
　　●川村さん（川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/07/28(Thu) 22:49
　タイトル：立ち退き時の資金難について
　投稿者名：さくら
⇒今年の初めに入居しました。
　　先日、大家さんから　建物を取り壊すため、9月末までの立ち退きを口頭で言わ
　　れました。
　　この場合　礼金はあくまでも礼金で、返ってこないのでしょうか？
　　立退き料と言うのは、一般的にどのくらいいただけるのでしょうか？

　　入居年数も少なく不安です。
　　何よりも、1年も経っていないので、引越や引越先の礼金などの費用が全くあり
　　ません。

　　この物件自体、礼金を分割でおさめたくらいで、とても困っています。

　　どうか、どんなことでもいいので、アドバイスください。
　　よろしくお願いいたします

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大阪・60代女性

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　投稿時間：05/07/29(Fri) 00:34
　タイトル：Re: 立ち退き時の資金難について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://927-6840.com
⇒お困りですね。
　　礼金は家主へのお礼ですので基本的に返ってきません。
　　建物賃貸借契約時に「敷金」又は「保証金」は支払っていないのでしょうか？

　　一般的な場合ですが、家主の自己都合で退去を求められた場合は、敷金又は保証
　　金の全額返金と、引越代や次に借りるときに支払う仲介手数料などの負担を求め
　　る事が可能と思われます。

　　消費生活センターや市区町が行っている無料法律相談等で相談してみて下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

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　投稿時間：05/07/30(Sat) 15:50
　タイトル：兄弟で共同購入する場合について
　投稿者名：たくちゃん
⇒実家で、私と弟とで親の家業を継いでいます。
　　家は父のものですが、土地は借地で国有地です。
　　もう50年以上住んでいますが、この度、国の方から「土地を売ります」との連絡
　　があり、私と弟とお金を出し合って購入しようかと考えています。
　　父は私ども2人に買ってもらいたいそうですので、
　　　弟と共同購入して、2人の名義にした場合
　　　土地を2分割してそれぞれが購入した場合
　　と、後々のことも考えて、検討中です。
　　アドバイス、よろしくお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大阪・40代男性

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　投稿時間：05/07/30(Sat) 17:18
　タイトル：Re: 兄弟で共同購入する場合について
　投稿者名：川村行政法務事務所
　ＵＲＬ： http://houmu-center.biz
⇒与えられた情報からのみでは、やはり一般論的な回答しか差し上げ様もありませ
　　んで、申し訳ありませんが…。

　　私どもの事務所では、相続における遺産分割協議の段階でも、共有は避けるよう
　　にお奨めするケースが殆どです。
　　夫婦でもない限りは別家族ですし、次世代にでもなれば、ますます権利関係は複
　　雑になる可能性が高まりますね。

　　しかし、本件の場合、居住用のみならず、事業用地も兼ねるのであれば、必要的
　　に共有とされる場合もあるのでしょう。

　　家業の継続性（次世代以降も含め）と、そのご兄弟及び各次世代への承継の見通
　　し、また、建物の位置関係などを総合的に考えていかれる事ですね。

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　投稿時間：05/07/30(Sat) 17:51
　タイトル：Re^2: 兄弟で共同購入する場合について
　投稿者名：たくちゃん
⇒早速のお返事、誠にありがとうございます。
　　私�

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