【家のタネ】 バックナンバー

ページ移転のご案内

2010年10月以降は、
http://bn.ienotane.com/
を、ご覧ください。

住まいの何でも相談室（リニューアルのお知らせ）

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。
形を変えつつも、皆さまにご支援いただいておりました両サイトですが、
本年10月より、NPO法人の活動の一環として、再始動することになりました。

それに伴い、誠に申し訳ございませんが、
準備のために、以下の期間をお休みさせていただきます。

　●各種投稿の受付停止期間（サイトはご覧いただくことが可能です）
　　　2010年 9月4日（土）～ 同年10月15日（金）

　●各サイトの停止期間（サイト自体もご覧いただけなくなります）
　　　2010年10月1日（金）～ 同年10月15日（金）

【補足】
　詳細については発表できる段階で、メルマガ、MLでご案内いたしますが、
　準備期間のメルマガ、MLの発行は週刊ではなく「不定期」になります。
　また、各サイトの停止期間は状況により、変更される可能性もあります。

新たな組織体制での運営に向け、
スタッフ一同、作業の方、頑張りますので、楽しみにお待ちください（^0^)/☆

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 　★投稿は⇒ しばらくお待ちください！
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■もう不動産の営業マンはいらない！？『不動産物件情報センター』開設企業10社突破
http://minicom.2525.net/2010/08/10-a846.html

■マキハウスの商品住宅「casa amare（カーサアマーレ）」新発売
http://minicom.2525.net/2010/08/casa-amare-cb88.html

■外壁・屋根の塗り替え専門サイト『外壁塗装ナビ』を開設　
http://minicom.2525.net/2010/08/3-148d.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

現在のサポートスタッフ体制へと変わりつつも、歴史あるFudosan.JP、
今まで、たくさんのご協力いただいた事業者の皆さん、ご愛顧くださった方々、
どうもありがとうございました。
皆様のお陰で今日があります、感謝の気持ちでいっぱいです。
再始動後、皆様と再びお会いできるのを楽しみにしています（^-^)/☆

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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　　　　　　　このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
　　　　　　　その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
　　　　　　　配信停止は、以下の指示に従ってください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・解除用サイト http://www.kaijo.com/
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・マガジンID　「0000080868」
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　　　　　　　　　　 発行：Fudosan.JP　編集：Fudosan.JPサポート（By １ＬＤＯ）

住まいの何でも相談室（2010年8月27日号）

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。

まだまだ、暑いですね～。暫らく続くようです、蝉も現役続行、がんばって鳴いてます。

私の住むマンションで、管理人さんが使う掃除道具が入っているスペースから、
道具が盗まれる（？無くなる？）事件が発生しました。
監視カメラ設置しているんですけどねえ…。

そこで、ゴミ置き場の脇に、簡単な、鍵付きの掃除道具を入れる物置みたいなものを
置こうと、理事長さんが、業者に手配したようです。
そうしたら、思っていた以上の大きさ、価格も高い良い物の見積もりを持ってこられ
閉口してしまったようです。こんな立派なものじゃなくていいんだけど…と断っても
大の大人（男性）３人ががりで、身振り手振りメジャーを持って汗だくで説明してい
ました（私は、たまたまポストに行く途中、階段から、その様子を見てました）。

ああ、業者さんも仕事に繋げたくて必死なんだなあ…暑い中、ご苦労様ーと思いつつ
でも、そんな大きなのは要らないのよ、残念！…と、申し訳ない気持ちもあり（^-^;)
皆さん、暑いけど、カリカリしないで、こんな時こそ、余裕を持っていきましょー！

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております！
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

　Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
　不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、高原開発・涌井さんから、
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●私道の掘削承諾書について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-0d98.html

　●隣家での植木による日当たりについて
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-1c1c.html

　★アドバイス投稿について★
　　Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
　　アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
　　相談の「コメント欄」に、
　　所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
　　（すぐには記事に反映されません。
　　　スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
　　　なお、ご本名ではない仮名、匿名、
　　　また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません）

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　 ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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　今週のピックアップ相談は、
　　●開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
　　●借主からの家屋の買取要請について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/10/08(Sat) 18:59
　タイトル：開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
　投稿者名：どうすれば
⇒ある日、いきなり工事が始まり、下階にライブハウスバーができました。
　　オープンしてからも、大家さんやそこの経営者から何の連絡ありませんでした。
　　仲介不動産業者に相談すると、
　　「大家さんから事情を聞くことはできますが、あとは当事者同士で解決してくだ
　　　さい」
　　と言われました。

　　週の半分くらい、日中にはリハーサル、夜10時くらいまでライブを行っており、
　　重低音の振動と、歌は歌詞がわかるほど聞こえてきます。
　　また、私の部屋の隣が事務所兼控え室になっており、夜中にもひんぱんに人の出
　　入りがある日もあります。

　　大家さんも気はつかってくれ、何かあったら言ってほしいと言われていますが、
　　オープンした店をやめてほしいとも言い出せない状況をみこして、特に大きな問
　　題がないように思われているようです。
　　また、ライブハウスの経営者が一度挨拶に来たので、迷惑していることを話しま
　　したが、こちらも何かあれば。言ってください程度で、今に至っています。

　　この建物に個人で入居しているのは私だけです。
　　引越しも真剣に考えていますが、こういった場合、大家さんに引越し代などを求
　　めるようなことは可能でしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・30代女性

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 19:50
　タイトル：Re: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、可能であると思います。
　　法的なことを言いますと、ライブハウスが、普通の生活する権利を侵していると
　　考えられます（不法行為）。
　　　■ご参考
　　　　　株式会社環境総合研究所さん（ http://eritokyo.jp/ ）の下記ページ
　　　　　 http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

　　実際の交渉では、ライブハウスだけではなく、大家や仲介不動産業者を交えて、
　　貴方の移転費用を支払って頂く交渉をするのが、一番良いと思います。

　　もし、交渉が上手く行かない場合、この不法行為に該当するかどうかは、結局は
　　司法の判断によることになりますので、弁護士等の専門家にご相談するのが宜し
　　いかと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/08(Sat) 23:09
　タイトル：Re^2: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
　投稿者名：どうすれば
⇒早速のご回答、本当にありがとうございました。
　　まず、ほっとしました。
　　現在の住居も場所も気に入っていて、5年も住んでおり、この騒音騒動が出てこ
　　なければ、ここでこれからも暮らしたかったので、今回のことは非常に残念です
　　（今も夜の11時ですが、音量は少し抑えてはいるものの、まだ演奏中です…）。

　　後日、転居せざるを得ない状況を伝えて、交渉に入りたいと思うのですが、転居
　　費用を出していただけるのは、通常は大家さんと考えてよいのでしょうか。
　　ライブハウスのほうは、私のお世話になった仲介不動産ではなく、別ルートで入
　　居しているようです。
　　どうぞ宜しくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/09(Sun) 09:43
　タイトル：Re^3: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、ライブハウスは事業者になると思いますので、その建物がライブハ
　　ウスに適しているかどうかを、自分自身で判断する必要があります。
　　もし、その建物内に住人がいることを知っていて借り、なおかつ適切な処置を取
　　らないのであれば、当然、事業者としての責任を果していないと思います。

　　一方、大家も賃貸業という事業者になると思います。
　　新規入居者のライブハウスにきちんと一般住居が入居していることを知らせるべ
　　きですし、しかるべき対応を取るように入居の条件に入れておくべきです。

　　つまり、ライブハウスと大家の双方に事業者としての責任があり、転居費用につ
　　いても、大家とライブハウスの双方と話し合う必要があると思います。
　　なお、大家とライブハウスの負担割合については、当事者の賃貸借契約書の内容
　　にもよると思いますので、ライブハウスと大家が話し合って決めるべきことであ
　　ると思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/09(Sun) 17:39
　タイトル：Re^4: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
　投稿者名：どうすれば
⇒ご回答、ありがとうございました。
　　これから具体的に動いていきたいと思います。
　　ありがとうございました。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：05/10/08(Sat) 18:59
　タイトル：借主からの家屋の買取要請について
　投稿者名：ＫＫＫ
⇒親の代で30年ほど貸していた土地を相続によって数年前に貰いました。
　　借主が家を建てて住んでいました。
　　借主の家もだいぶ古かったため、
　　「貸主の親が亡くなったら、返してもらって、そこに自分の家を建てれば良い」
　　という話しをされていました。

　　3年前、現在の借主の親が亡くなった時、返してもらおうと思いましたが、
　　「家屋の評価額が70万円ほど残っているので、買ってくれたら出て行く」
　　と言われました。

　　現在、借主は別の場所に住んでいて、そこは倉庫に使用しているようです。
　　返して欲しいと言った時から借地代は受け取っていませんし、家屋の解体費用も
　　こちらで支払うと話しても受け入れて貰えません。

　　契約書が曖昧な場合、双方で話し合うと言う手段しかないのでしょうか。
　　判りにくい相談で申し訳ございませんが、アドバイスがありましたら、宜しくお
　　願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　岩手・30代女性

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　投稿時間：05/10/09(Sun) 21:04
　タイトル：Re: 借主からの家屋の買取要請について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒借地借家法第13条には、借主の建物買取請求権が規定されています。

　　（建物買取請求権）
　　第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、
　　　　　　借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土
　　　　　　地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
　　　　　　※ご参考：法庫さん（ http://www.houko.com/ ）の下記ページ
　　　　　　　　　　　 http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s2

　　私見ですが、借主さんと建物買取金額の減額等の交渉をすることは可能だと思い
　　ます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/10(Mon) 00:16
　タイトル：Re^2: 借主からの家屋の買取要請について
　投稿者名：KKK
⇒アドバイス、有難うございます。
　　そのような権利が設定されていることをはじめて知りました。勉強不足でした。
　　正直、壊す事を前提としている建物にお金を支払うことには、解体費用もありま
　　すし、感情が先にたってしまいますが…（苦笑）。
　　減額などについても、再度、交渉してみようと思います。
　　素早い対応に感謝致します。有難うございました。

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 　★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■三ツ星レストランの工務店版“3つ星工務店サイト”9/1オープン
http://minicom.2525.net/2010/08/391824-64a3.html

━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　 ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■借地の更地返しと側溝について相談されたA子さん
　 http://fs.emaui.info/2010/08/post-06e3.html
　　　　　専門的なことは全くわからないのですが、詳しく丁寧にメールを頂戴して。
　　　　本当に勇気付けられました。何か相談したくても、どこに・何を・どういう風
　　　　に相談すれば良いかもわからない中で、適切なアドバイスと、必要な相談場所
　　　　までお教えいただいたことに本当に感謝しています。ありがとう、ありがとう！

　　Fromスタッフ：
　　　　　最初のメールでは細かく書きましたが、アドバイザーさんからの簡潔明瞭な
　　　　アドバイスにより、背中を押していただけたのではないかと思います。ひとり
　　　　で抱え込まず、これらメールやアドバイス内容をご家族関係者皆様と一緒に読
　　　　んで協力し合って交渉に当たられてください。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/08/816831-6c9d.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
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私の家のすぐ近くに、大きな大きな工場がありました。ところが、昨今の経済状況から
合併、吸収を余儀なくされて、とうとう「閉鎖・解体」となってしまいました。
予め、近隣には「工事に関する空気汚染や振動、騒音に対する説明会」などがされてい
ました。（出席はしませんでしたが…。）

そして、とうとう工事が執り行われ、この夏で、全て無くなっていきました。
広大な土地が更地になり、ああ、向こうにあんな高いマンションが建っていたのね～♪
なんてお気楽に眺めておりました。開放感にひたっておりますが…。
きっと、この跡地、どうせマンションになっちゃうんでしょうね～（A^-^;)

そういえば、よく見かけていた、ガソリンスタンドが閉店し、更地になっていたのが
はっと気がつけば、マンションになっていました！（@_@)☆
地面の下とか、大丈夫なんでしょうか？？？　購入されて、住む方は、ガソリンスタン
ドだったこととか、意外と、割りに、気にならないんでしょうか？？？

どうしても「消費者目線」で見てしまいますが、建てる側の方々のご苦労もあるとは
思います。買う方が、納得行く、説明がなされていれば、問題ないんですけどね。

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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　　Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
　　以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

　　 ■不動産ホットライン　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
　　 ┣　掲載する　⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
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住まいの何でも相談室（2010年8月20日号）

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。

お盆休みを帰省、ご実家で過ごされた方、お家でのんびりされた方、
家族水入らずで遊びに出られた方、海外旅行に行かれた方、
いろいろな休暇を楽しまれたかと思います。
中には、お休み無しで、ずっと忙しく仕事だった、
もしくは、これから休みを取る方もいらっしゃるかもしれませんね？

いっとき、涼しくなって、このまま夏終わっちゃうのかな～～
なんて、少し寂しく感じていましたら、ところがどっこい。
まだまだ終わっちゃいません。むせ返るような暑さが舞い戻ってきました！（＞＜）

台風、突然の雷雨など、皆さんお気をつけくださいね。
そして、引き続き、熱射病と、エアコンで冷えすぎて体調崩さないよう
お気をつけて、元気に夏を乗り切りましょう（^0^)/☆

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております！
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　Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
　不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、高原開発・涌井さんから、
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●借地の買取と名義変更について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-2460.html

　●告知義務違反と損害について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-7568.html

　★アドバイス投稿について★
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　　相談の「コメント欄」に、
　　所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
　　（すぐには記事に反映されません。
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　　　なお、ご本名ではない仮名、匿名、
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━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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　今週のピックアップ相談は、
　　●他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 01:51
　タイトル：他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
　投稿者名：ドラ
⇒はじめまして。
　　4月頃、いい物件があり、A社を通して紹介してもらいました。
　　また、知人がB社の事務として働いているので、この物件のことを色々と相談し
　　ていました。
　　知人は事務で、あまり不動産のことは知らないものの、上司に相談したり、休み
　　の日に一緒に、この物件を見に行ったりしてくれました。
　　知人の上司（B社）が、A社に何回か、電話を入れたそうです。

　　でも、この物件は敷地内の1画に借家があり、このことが原因で買うのを諦めま
　　した。その際、A社とB社（知り合い）には、買わないと断りを入れましたが、そ
　　の後、売主が値段を下げ、いい条件だったので、8月にC社を通じて買いました。

　　すると、A社が売買契約手数料として値段の3％を払えと売主に言いました。売主
　　いわく、「A不動産と広告掲載は3ヶ月の契約で、しかも契約書を交わしてない」
　　とのことです。さらに、今度はB社からも紹介手数料として3％払えと言われまし
　　た。

　　結局、かなりしつこく知人から催促の電話がかかってきたので、払いました。
　　しかし、納得できません。なぜ、支払う必要があるのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　鹿児島・30代女性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/08(Sat) 10:49
　タイトル：Re: 他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、宅建業者の媒介手数料は契約成立時に立ちあって頂くものです。
　　契約書や重説に署名捺印していない業者が請求できるものでは無いはずです。ま
　　た、売主と媒介契約書を締結してないものは宅建業法違反の可能性もあります。

　　最近、情報を教えただけで手数料を請求する権利があると、いかにも正当な手数
　　料だと言わんばかりの掲示板を良く見かけます。
　　しかし、私個人はその様な手数料請求に法的根拠があるとは思えません。
　　もし、そんなことが認められれば、ブローカーでも手数料がもらえることになっ
　　てしまいますし、宅建業法の否定に繋がります。

　　正当だと主張するのであれば、A社B社ともに、C社に手数料の別れ分を請求すべ
　　きです。
　　複数業者が介在した場合の手数料は、合計で6％以内（売主から約3％、買主から
　　約3％）と決まっています。
　　その程度のこともA社B社は知らないのだと思います。

　　また、宅建業法には刑事罰があり、全ての点において民法より優先して業者の規
　　制をしています。宅建業者は業法に規定された報酬以外は受け取ることができま
　　せん。

　　今回のご相談の3％の手数料につきましては、地元の鹿児島県に不動産業者を管
　　轄している行政にご相談下さい（鹿児島県の場合は、鹿児島県土木部建築課にご
　　相談して下さい）。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/08(Sat) 11:26
　タイトル：Re: 他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒追加ですが、私個人は、宅建業法の下記規定、

　　（報酬）
　　第46条　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介
　　　　　　に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところ
　　　　　　による。《改正》平11法160
　　　　　2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
　　　　　3 国土交通大臣は、第1項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなけ
　　　　　　ればならない。《改正》平11法160
　　　　　4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第1
　　　　　　項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならな
　　　　　　い。《改正》平11法160

　　（業務に関する禁止事項）
　　第47条　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等
　　　　　　に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
　　　　　1 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行
　　　　　　為
　　　　　2 不当に高額の報酬を要求する行為
　　　　　3 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘
　　　　　　引する行為

　　この第47条の2に違反する行為だと思っています。

　　この第47条の2に該当する場合は、罰則規定の

　　　第80条　第47条の規定に違反して同条第1号又は第2号に掲げる行為をした者は、
　　　　　　　1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科す
　　　　　　　る。

　　となりますので、手数料の返金に応じない場合は刑事訴訟法の手続きに従い、地
　　元警察署に告訴する方法もあると思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/09(Sun) 08:36
　タイトル：経過次第でしょう
　投稿者名：Fudosan.JP参加エージェント
⇒B社に依頼していたものが、何故C社に変わったのか？
　　仮に、その経過の中にB社の「排除」と判断されるようなものがあれば、B社には
　　寄与分に応じた報酬請求権があると思われます。
　　B社からC社に変った経過次第でしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/09(Sun) 10:18
　タイトル：Re: 経過次第でしょう
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒お考えは良く理解できますが、宅建業者は業法を尊守する必要があると思います。
　　もし、第34条の2（※）に従って、B社が不動産取得に関する媒介契約書を作成し
　　て、取得物件、取得希望価格も明記し、なおかつ手数料や違約金も明記してある
　　のであれば、確かに、請求する権利は発生する可能性もあります。
　　（※国交省宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
　　　　 http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm ）

　　しかし、その様な説明や取得するための媒介契約書を締結しているのであれば、
　　今回の様なご相談者が納得しないという事態にはならなかったと思います。
　　契約の成立の仲介以外の場合に、手数料や違約金を請求するためには、媒介契約
　　書を作成するという手間を省いても、行うことは業法上、できないと思います。

　　そこに、仲介業者の排除があったとしても、取得に関する媒介契約書を正規に書
　　面化しておかなかった宅建業者の落ち度であり、説明不足です。
　　それにも関わらず、一方的に相談者を追い詰める形で手数料を請求する行為は、
　　許されるものとは思えません。
　　もし、その宅建業者が、どうしても手数料が欲しい場合は、C社に請求すべきで
　　あり、相談者に請求すべきであるとは思いません。

　　なお、長野県において、その様な行為がされたことは今まで聞いたことがありま
　　せんし、「あのお客も頼むだけ頼んでおいて、ひどいなぁ」と言う程度です。
　　確かに相談者の行った行為は、商業道徳に反するとも思われます。

　　だからと言って、自分が業者として力不足なのを棚に上げて、消費者に対して不
　　当と思える手数料を請求する行為が許されるものではありません。

　　我々宅建業者は、取得に関する依頼の場合でも媒介契約書を締結し、その書面に
　　作成された範囲内の手数料や違約金を頂くのが、業界の信頼向上にも繋がるのだ
　　と思います。

　　なお、取得に関する媒介契約書の締結まで現実に行われることは少ないと思いま
　　す。その場合には、宅建業者は、いかなる事情があろうとも、依頼が承諾しない
　　手数料や違約金は取れないと思います。取る場合には必ず媒介の依頼の書面化が
　　必要だと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/10(Mon) 21:26
　タイトル：どうもありがとうございます。
　投稿者名：ドラ
⇒返事が遅れてすみません。
　　こんなに早く回答がくるなんてびっくりしてます。しかも、分かりやすく丁寧に
　　有難うございます。
　　確かに、私たちにも、商業道徳に反する面もあったかもしれません。
　　すみませんでした。
　　早めに、不動産業者を管轄している行政に相談に行ってきます。

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 　★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■デンケン、マンション向けレンタサイクルシステム販売開始
http://minicom.2525.net/2010/08/8-0572.html

■日本初・関西初！モデルハウスをテーマパークのように！iPhone専用パネル
http://minicom.2525.net/2010/08/iphone81-a7b5.html

■大学生のキャンパスライフに焦点『いえらぶキャンパス-β版-』公開
http://minicom.2525.net/2010/08/--82-3874.html

■Jトラスト、東京スター銀行との保証業務提携を開始
http://minicom.2525.net/2010/07/j-4416.html

━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　 ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■建ぺい率と違法建築について相談されたばいくじんさん
　 http://fs.emaui.info/2010/08/post-1590.html
　　　　　夜中にメールを見たので、遅くなりました。お盆休みなので、コメントは、
　　　　先になるかと思っていました。早速のコメントを頂き、ありがとうございまし
　　　　た。本当に、他の方同様、いらいらしていた気分が、落ち着いて考える事が出
　　　　来ました。こういった活動をされているからこそ、救われる人がいるって事が
　　　　良くわかりました。大変な事だとは思います。でも、感謝している人が沢山い
　　　　らっしゃると思います。本当に有難うございました。嫌な人間になるところを
　　　　救われました。

　　Fromスタッフ：
　　　　　理不尽なことを言う人、やっている人はどこでもいます。自分の事だけしか
　　　　考えていない人でもあります。感情的になって同じことをすれば、同等の人と
　　　　捉えられる可能性があります。冷静に言い分と実際の行動を把握、理解した上
　　　　で、あなたがやらなければならないことは何なのかを客観的に調べ、考え、判
　　　　断し、行動する必要があるでしょう。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/08/81815-cf12.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

今年の夏の思い出は、編集長と映画を観に行きました。実に…３年ぶりくらいです！
もともと編集長は、洋画が好きで、あんまりアレコレ考えたくない派。私は邦画が好き
で、いろいろアレコレ考えたい派。趣味が全く合いませんから、一緒に同じ映画を観る
なんて、まー、まず無理なことなのです（笑）

それが、珍しく、「あ、いいね！それなら行きましょう！」となりましたのは、
昔、テレビでやっていて、親と一緒に観ていた、「特攻野郎Aチーム」です！（笑）
タータラッタァ～♪タタータ～♪タータラッタァ～♪タータ・タタッ・タッ～☆
もう、ここぞとばかりにコーラと、ポップコーン買い込んで（キャラメル味と、焼きと
うもろこし味のダブル♪）勇んで鑑賞！

まったく期待してませんでしたが、とっても面白かったです♪　突っ込みどころも
タタありますが（笑）そんなことどうでもいいくらい、爽快痛快アクション。
なーんも考えずに、楽しめました。下手な３Ｄとかお金かけた映画よりも
数倍、良かったと思いますよ。たまには大スクリーンで映画観るのも、いいですね☆

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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　　Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
　　以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

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　　　　　　　　　　 発行：Fudosan.JP　編集：Fudosan.JPサポート（By １ＬＤＯ）

住まいの何でも相談室（夏休み特大号）

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。

いよいよ８月、お盆前ということで、お忙しい業者さんも多いのではないでしょうか。
この時期、遠隔地や山や森林、畑などの現地調査は大変でしょうね。
境界を調べる為に、草刈りなどもする必要があるかもしれません？

私の妹ですが、山にハイキングに行く時に、虫除けスプレーを持参し、
いざ、到着して肌にかけようとして、友達全員から止められたそうです。
そう、妹は、虫除けスプレーではなく、殺虫剤（スプレー）を持ってきていたのです。
危ない危ない…（A^-^;)　そのまま肌にかけて、かぶれでもしたら大変です；。

毎日暑いです、水分補給をまめにして、また急な雷雨もあるかもしれません。
お出かけの際は、運転など、じゅうぶんお気をつけください！（^0^)/★

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております！
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　Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
　不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、高原開発・涌井さんから、
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●告知義務違反と損害について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-beb7.html

　●借地の買取と名義変更について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-2460.html

　★アドバイス投稿について★
　　Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
　　アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
　　相談の「コメント欄」に、
　　所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
　　（すぐには記事に反映されません。
　　　スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
　　　なお、ご本名ではない仮名、匿名、
　　　また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません）

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　 ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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　今週のピックアップ相談は、
　　●売主が11人の場合の領収証について
　　●借地の所有者変更に伴う契約について
　　●オーナーチェンジによる立ち退きについて
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　　●川村さん
　　●前野さん（わんえるで～おー http://1ldo.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

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　投稿時間：05/10/06(Thu) 21:55
　タイトル：売主が11人の場合の領収証について
　投稿者名：ハマ不動産・小野
⇒素人みたいな質問で申し訳ありません。
　　今まで売買を仲介した時に、売主が2人の時は、領収証に2人分の署名と捺印をも
　　らっていたのですが、このたび11人の共有物件を売ることになりました。
　　この場合、手付金、残金の領収証のともに、
　　　・代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載
　　という形にしても、法的に問題無いものか、どうか教えてくださいませんか。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　新潟・50代男性

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　投稿時間：05/10/07(Fri) 09:50
　タイトル：Re: 売主が11人の場合の領収証について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、後々に問題が起こる可能性が無いのであれば（例えば、11人全員の
　　売却の意思を確認し、目の前でお金の分配を確認できたり、振込先が11口座に分
　　かれたりしていて、振り込み票の控えが残る…など）、代表者1名の署名捺印に
　　して、「外10名」と記載しても、問題は無いと思います。

　　しかし、親類・縁者等の場合で11人にそれぞれ持分に応じたお金が行くのであれ
　　ば、11人にそれぞれの取り分（持分）に応じて領収書を切って頂いた方が間違い
　　が無いと思います。つまり、11枚の領収書を買主に渡して頂くことになります。

　　商人・事業者以外の場合は収入印紙を貼る必要が無いので、記入する手間だけで
　　す。
　　また、共有組合等の共有地の場合（共有組合でも地縁団体以外では、登記は代表
　　者の個人名にしたり、個人の共有名義にしたりしますので…）ですと、その共有
　　組合等の団体名を入れた代表者名1名の領収書で良いと思います（代表者印のあ
　　る場合は、その代表者印も捺印して頂く）。
　　この場合は収入印紙が必要になる場合もあるかと思います。

　　詳しいことがわからないのですが、実際の取引の形態によっても変わると思いま
　　す。とにかく、仲介業者として、後々トラブルの起きない様に注意することが大
　　事だと思います。

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　投稿時間：05/10/07(Fri) 11:09
　タイトル：Re^2: 売主が11人の場合の領収証について
　投稿者名：ハマ不動産・小野
⇒涌井様、お忙しいところ、ありがとうございます。
　　売買契約書は、代表の方が署名したら、次の人に郵送して、11人が次から次へと
　　まわしてもらう予定でした。
　　そのため、11人全員の署名欄があるA4版の領収証を作って、契約書と一緒にまわ
　　してもらうことも考えました。
　　しかし、そこまでしなくても、代表の人だけ署名して、外10名としてもいいので
　　はないかという意見もありましたので、ご相談させていただきました。
　　契約と残金精算は代表の方だけにきてもらう予定です。
　　司法書士の方も、全国の共有者に郵便で委任状と印鑑証明のやり取りをする予定
　　です。

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　投稿時間：05/10/07(Fri) 11:33
　タイトル：Re^3: 売主が11人の場合の領収証について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒推測ですが、おそらく血縁関係で、孫の代まで含めると11人になってしまうとい
　　うことなんでしょう。
　　その様な取引の場合、実務では領収書や契約書よりも、本当に本人が承諾してい
　　るのかどうかが問題になりやすいですね。
　　司法書士の先生が、直接、ご本人と委任状と印鑑証明のやり取りをするのであれ
　　ば、それほど問題も起きないとは思います。

　　土地代金の手付と残金という但し書きがあれば、代表者名と他10名でも、領収書
　　は問題は無いと思います。
　　できれば、契約書の特約条項に、
　　「手付金と残金については、代表者の○○が、他の10名が遠隔地に居住し立ち会
　　　えないので、代表して受領することを、売主は全員承諾するものとする」
　　と、入れておけば良いと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/22(Sat) 14:19
　タイトル：Re^4: 売主が11人の場合の領収証について
　投稿者名：ハマ不動産　小野
⇒涌井様　再度のご意見ありがとうございます。
　　全国に散らばる共有者に、
　　　代表者が土地代金を受け取ることと、所有権移転することに対して、一切の権
　　　限を委任するという委任状
　　を、代表者宛に書いてもらうことにしました。

　　契約書と一緒に委任状を人数分、それから個人情報の取り扱い承諾書も一緒につ
　　けて、郵便でたらいまわししてもらって、各自が書いたら、印鑑証明や、住所、
　　氏名が変更した人は住民票あるいは戸籍の附票、戸籍抄本などとともに代表者の
　　もとへ郵送してもらうことにしました。
　　委任状は原本を買主の契約書に綴じて渡すつもりです。
　　念のため、写しも当社が保管する契約書のコピーに綴じようと思っています。

　　領収書はご指摘のようにしたいと思います。
　　一時はA4のコピー用紙11人分の署名欄がある領収書を、たらいまわしに捺印して
　　もらうことも考えましたが、やめました (^^;

　　「土地代金の手付と残金という但し書き」のような特約をつける方法があるとは
　　思いつきませんでした。
　　今回はつけないでしまったので、このような共有者が全国にいるような物件が出
　　た時に特約に入れたいと思います。
　　ほんとにありがとうございました。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：05/10/07(Fri) 14:14
　タイトル：借地の所有者変更に伴う契約について
　投稿者名：S.S
⇒ひょんなことで小さな借地が私のものになり、借りている方と契約をしなくては
　　ならなくなりました。

　　前の持ち主（遠い親戚で、ほとんど会ったこともありません）は、A3用紙1枚の
　　簡単な契約書を作っており、契約期間はあと15年ほど残っています。

　　ご相談は以下の通りです。

　　　1.公証人役場を仲介して契約をした方がよいのでしょうか？
　　　2.契約期間（残り）、地代（地代は月に約15,000円で、周辺の相場だと思いま
　　　　す）は、これまでと同じ契約をすれば、問題は少ないでしょうか？
　　　3.不動産屋さんに仲介に入っていただく場合、どのくらいの手数料が発生する
　　　　のでしょうか？

　　よろしくお願いいたします．

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・30代女性

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　投稿時間：05/10/07(Fri) 17:33
　タイトル：Re: 借地の所有者変更に伴う契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒建物が建っていることを前提に説明します。
　　平成4年8月1日前に、すでに存在している借地の契約期間や契約更新については、
　　今後も旧借地法の規定が適用されます。
　　残り期間が15年ということですから、ご相談内容からは確定しかねます。
　　まず、最初にそのA3用紙の契約書の締結された日をご確認下さい。

　　更新については、現在の借地借家法では、最初の更新期間についてのみ20年です
　　が、2回目以降の更新期間は10年となります。
　　旧借地法では、堅固な建物の場合は30年、非堅固の建物の場合は20年です。
　　いずれも、これらの更新期間より長期の特約をすれば特約どおりの期間となりま
　　す。

　　私見ですが、家賃滞納等のトラブルが無いのであれば、不動産業者を入れたり、
　　公証人役場で契約書を作成してもらうメリットは、あまり無いと思います。
　　更新を拒絶するのはかなり難しいですし、一度借地契約を締結してしまえば、借
　　りている人の権利がかなり強くなります。
　　賃貸人が変わったのであれば、賃貸人の名前の変更程度で良いと思います。

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　投稿時間：05/10/07(Fri) 17:44
　タイトル：Re: 借地の所有者変更に伴う契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒追加ですが、前述の説明は、建物が事業用ではなく居住用であり、定期借地権で
　　はなく、普通借地権であることを前提に説明しています。

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　投稿時間：05/10/07(Fri) 22:01
　タイトル：Re^2: 借地の所有者変更に伴う契約について
　投稿者名：S.S
⇒涌井さま、こんなに早くお返事をいただけるなんて感激です！
　　ありがとうございます。

　　説明が不足しておりまして、すみません。
　　ご推測の通り、旧借地法で長年、貸している土地で、個人の方の家が建っていま
　　す。

　　これを売ろうという希望はありません。地代がいただければ充分です。
　　ただ、実は、これまでの地代の払いがどうだったのかわからないので、もしかす
　　ると、払い悪い人の可能性もあります。
　　そのため、安全な契約を結びたいと思っています。

　　　1.とりあえず、おうちに伺って、
　　　　「契約なさっている日まで、同じ契約内容で契約を続行したいので、よろし
　　　　　くお願いします」
　　　　と話せばよろしいでしょうか？

　　　2.これまでの契約書の実物は、亡くなった方がどこにおいたのかがわからなく
　　　　なっているのですが、コピーはあります。
　　　　3ヶ月滞納すると権利をなくす…など、いくつかの規約が書いてあります。
　　　　同じようなものを自分で作成し、賃貸人欄に私の名前を記入し、賃借人欄に
　　　　記入いただき、押印いただけば、地代を払ってくださらないようなときに、
　　　　効力があるのでしょうか？

　　　3.アパートを貸すときのように、印鑑登録や免許証のコピーなどもいただいた
　　　　ほうがよろしいでしょうか？

　　　4.現在の契約書には連帯保証人が記入されていませんが、どなたかお願いして
　　　　いただき、印鑑証明もいただいたほうがよろしいものでしょうか？

　　お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 10:21
　タイトル：Re^3: 借地の所有者変更に伴う契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒「1.」は、それで良いと思います。

　　「2.」は、契約書上はそれで良いと思います。地代の滞納、特に3ヶ月以上の滞
　　納は契約解除の効力を持つと思います。
　　もし、3ヶ月以上の地代の滞納が生じた場合は、内容証明による契約解除の通知
　　を出すのが良いと思いますが、具体的には再度、この相談コーナーにご相談され
　　たら良いと思います。

　　「3.」は、あれば良いのでしょうが、既に家が建っているのであれば、必要無い
　　と思います。

　　「4.」は、本来であれば、連帯保証人がいた方が良いのかもしれませんが、今さ
　　ら…という感が否めませんので、借地人が承諾してくれれば…ということになる
　　と思います。

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 18:03
　タイトル：Re^4: 借地の所有者変更に伴う契約について
　投稿者名：S.S
⇒涌井さま、本当にありがとうございます。
　　そうしますと、
　　　・印鑑証明や連帯保証人も、あちらが嫌だといわれれば、まあいい
　　　・これまでのものを参考に、自分で作った契約書でも大丈夫
　　　・ハンコも実印でないものが押されても法的な効力がある
　　ということですよね？
　　わー、こういうのどかな話大好きです。
　　そこに家があるから逃げられないということでしょうか？

　　最後に1つ伺いたいのは、もしもあちらが、
　　「契約はしたくない。前の持ち主とやったはずだ」
　　などとすごまれたら、どうしたものでしょうか？
　　世の中にはいろいろな方がおられるので、素人としてはちょっと心配です。

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 18:43
　タイトル：Re^5: 借地の所有者変更に伴う契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒そこに家があるから逃げられないということです。
　　賃貸アパートや賃貸マンションとは違います。
　　基本的には、自分で建てた家を置いたまま逃げないだろうということです。

　　現状の契約書と内容が一緒であれば、拒否する理由は無いと思います。
　　最低でも賃貸人の変更には応じると思いますよ。
　　もし、賃貸人の変更に応じないようであれば、その時にでも再度ご相談下さい。

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 19:11
　タイトル：Re^6: ありがとうございました
　投稿者名：S.S
⇒本当にありがとうございました。さっそく伺ってみます。

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 01:53
　タイトル：オーナーチェンジによる立ち退きについて
　投稿者名：まえの
⇒こんにちは。突然の事態に困っており、相談させてください。

　　現在住んでいるマンションの大家さんから、立ち退き要請が来ております。
　　状況は以下のとおりです。

　　■立ち退き理由
　　　・2005年10月末で、所有者が変わるため
　　　　（つまり、現在の大家さんがマンションを売ってしまったため）
　　　・詳しい話はわからないが、新しい所有者は建物を取り壊す予定らしく、退去
　　　　を求めているとのこと

　　■契約期間
　　　・2004年12月から2年間の一般的な賃貸契約
　　　　（まだ居住してから1年も経っていない）

　　■立ち退きの時期
　　　・10月末ですぐに出て行けというのではなく、ある程度の猶予期間は設けてく
　　　　れるとのこと

　　上記の話は、先日電話で現在の大家さんに聞いただけなので、詳しいことは分か
　　りません。
　　立ち退き時期、費用に関しても多少交渉の余地はあるようです。

　　ただ、心配なのは、
　　「立ち退きに関しては、新しい所有者と相談して決めてくれ」
　　と言われていることです。

　　私としては、今の大家さんと新しい所有者との間で、きちんと話をまとめて欲し
　　いと思っているのですが…。

　　また、立ち退き時期、費用に関しては、
　　　・2006年5月までは住み続けたい
　　　　（現在の仕事の関係上、それより早く立ち退くことは不可能）
　　　・費用は、諸々を含めて家賃の6～7ヶ月分は必要
　　と考えております。

　　このような要求は可能かどうか、また、交渉相手として、現在の大家さんと新し
　　い所有者のどちらと交渉すべきかを、アドバイスいただければ幸いです。

　　よろしくお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・20代女性

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 01:54
　タイトル：Re: オーナーチェンジによる立ち退きについて
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ ： http://1LDO.com/
⇒同じ前野同士ということで…（笑）。

　　要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの皆様か
　　ら、たくさんのアドバイスがありますので、
　　 http://fudosan.2525.net/
　　から、「立ち退き」などで検索してみてください。

　　それから、事前に知識を得るために、
　　「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
　　（開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです）
　　「自治体などの無料法律相談」
　　などの法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと思われます。

　　もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、進め方など
　　は、「わたる」さんの、
　　 http://fudosan.2525.net/2007/09/post_0c38.html
　　が、とても参考になると思います。

　　1年経過していないこと状況を考えますと、強気に交渉して構わないと思います
　　が、ただ、「早く出ていくこと」も「切り札」として考えた方が、良い場合もあ
　　ると思います。
　　（＝近隣で、同等以上の物件を、向うに探してもらって、早く出ていく分、補償
　　　　を多くしてもらう…などの交渉も可能かと思われます）

　　また、交渉相手ですが、まず、今の大家さんに対して、
　　「どちらのお金で、私への立ち退きの補償をしてくださるのか？」
　　を確認し、お金を出す方と交渉した方が良いと思います。
　　結局、決定権の無い方といくら交渉したところで、決定はくだせませんから…。

　　「まえの」さん、頑張ってください！

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　投稿時間：05/10/08(Sat) 11:11
　タイトル：Re^2: オーナーチェンジによる立ち退きについて
　投稿者名：まえの
⇒「前野」様、「まえの」です。早速ご回答いただき、ありがとうございました。
　　アドバイス頂いた件、参考にさせていただきます。
　　立ち退きの補償は、新しい所有者が決定権を持っているようなので、そちらと交
　　渉してみます。

　　先ほど、新しい所有者と偶然会ったのですが、11月末には出て行って欲しいと一
　　方的に言われてしまいました。
　　新しい所有者は個人ではなく、不動産会社でした。
　　年内に出て行けということは無いという今の大家さんの言っていることと違って
　　います。これから交渉が大変になりそうですが、がんばります。

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　投稿時間：05/10/16(Sun) 01:31
　タイトル：Re^3: オーナーチェンジによる立ち退きについて
　投稿者名：まえの
⇒1週間経ちましたが、まだ所有権が移っていないこともあり、事態は進展してい
　　ないのですが、自分なりにいろいろ情報を集めてみました。
　　真相は充分に把握できていないのですが、いろいろなプレイヤーが絡み合ってい
　　て、一筋縄ではいかなそうなことだけは確実です。

　　現在把握できているのは以下の情報です。
　　　●現在の所有者（年配の大家・以下、A氏）から購入者（不動産業者・以下、B
　　　　不動産）に所有権が移るのは10月末であること
　　　●現物件の賃貸契約に関しての管理業者であるC不動産が、A氏に購入希望者が
　　　　いることを紹介し、売買が成立（C不動産は手数料3％を取得）
　　　●現在の賃貸契約はA氏からB不動産にひきつがれることとなる
　　　●A氏とB不動産の間で、立ち退き交渉はB不動産が行うことと取り決めた。
　　　　その際、B不動産はA氏に対し、「口約束で」現在の入居者に対しては、立ち
　　　　退きまでの充分な猶予期間と、費用の面倒を見ることを約束（真相不明。あ
　　　　くまでA氏による説明）
　　　●B不動産は、立ち退き交渉を「立ち退き交渉専門の業者（以下、D社）」に委
　　　　託。10月に入った頃からD社が各戸に対し立ち退き交渉を開始。
　　　●C不動産に対し、「真の所有者」であるB不動産と直接交渉したいので、連絡
　　　　先を教えてもらうよう要求したところ、「B不動産はいろんなところと組ん
　　　　でどうのこうのなので（理解できませんでした）、仲介業者のE社と話した
　　　　方が良い」と言われる。
　　　　現在の建物を取り壊した後、どうも複数の業者で新しい施設を作るというよ
　　　　うな話だった。

　　このような状況で、先週、このD社が挨拶回りに来ていたようです。
　　今の時点でも、A氏、B不動産、C不動産、D社、E社の5者が絡んでおり、A氏を除
　　き、全て「プロ」でかためられています。
　　　●A氏：何の権利も責任も無く、話しても無駄そう。
　　　●B不動産：ここが「真の所有者」になると思われる。
　　　●C不動産：いまいち立場が不明。単に紹介しただけと主張。
　　　●D社：B不動産から委託されて立ち退き交渉を担当。
　　　●E社：仲介業者。何者か不明。

　　私としては、気持ちの悪い状態で居座るのもなんですし、相当の補償金がもらえ
　　るのであれば、早く出て行きたい気持ちもあります。
　　ただ、今のところ、D社が一度挨拶に来て以降、何も音沙汰がありませんので、
　　こちらからアクションを取ろうかとも考えています。

　　来週、市の無料相談に行ってくる予定です。
　　新しい所有者に関しては、今のところ会社名等、全て口頭ベースでしか把握して
　　いないので、その辺の情報も集めたいと思っています。
　　その後、自分として納得のいく条件を提示し、最初の交渉を持ってみようかと思
　　います。
　　自分で一度やってみて難しそうな場合は、弁護士等の専門家に頼むということも
　　考えなければならないかもしれません。

　　長文にて失礼しました。また進捗がありましたら報告します。

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　投稿時間：05/10/16(Sun) 02:26
　タイトル：Re^4: オーナーチェンジによる立ち退きについて
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ ： http://1LDO.com/
⇒相手がプロである場合、良心的な業者で、
　　　●まえのさんの権利を熟知した上で誠実な応対をしてくれる
　　のであれば良いのですが…。

　　いずれにせよ、まず、
　　　・口頭ではなく、きちんと文書で要求と条件を提示すること
　　を大前提に進め、少しでもおかしいと思われたら、即、宅建協会や公的機関に相
　　談できるようにされた方が良いと思います。

　　また、立ち退き条件に合意する際の文書に関しても、押印する前に、できれば、
　　それなりの知識のある方に、チェックしていただいた方が無難かも知れません。

　　大変かと思いますが、今回の状況ですと、まえのさんの立場の方が強いはずです
　　ので（＝法律で保護される立場にありますので）、相手がプロだからといって、
　　不利な条件を押し付けられないように、頑張ってください！

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 　★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■Jトラスト、銀行と保証業務提携開始　～新たな不動産担保ローン商品誕生～
http://minicom.2525.net/2010/07/j-4416.html

━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　 ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■所有者不明の隣地と境界について相談されたやまさん
　 http://fs.emaui.info/2010/07/post-d58b.html
　　　　　すばやく、素人に分かりやすい助言と役立ち情報をいただきまして、大変あ
　　　　りがとうございます。一つ一つに返答することを継続することは、並大抵のこ
　　　　とではないと思いますが、質問者としては、大変助かります。ありがとうござ
　　　　いました。今後ともよろしくお願いいたします。

　　Fromスタッフ：
　　　　　お身内の方が、近郊にお住まいなのは、心強いですね。アドバイザーさんが
　　　　アドバイスくださった方法についても動けるよう視野に入れて、現地での情報
　　　　収集、土地家屋調査士での相談会などに出向き、よくよくお調べになってくだ
　　　　さい。尚、冷静に調べているうちに、現金での購入金額が例え安かったとして
　　　　も、実際の確定費用や調査に掛かった経費を踏まえ、そこまでして購入すべき
　　　　値のあるものなのかどうかが客観的に見えてくると思います。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/716731-67f1.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

そういえば、千葉県東金市の古屋のリフォームはどうなったかといいますと、
６月下旬に、一階の台所脇の裏口ドアを作り変え、設置、ペンキ塗り。一階の外にある
台所、洗濯機置き場、お風呂場の窓の防犯の為の木の格子を作り変え、ペンキ塗り設置。
７月の上旬に、私達が行っていない平日に、父が外壁のペンキ塗りを全部、終わらせて
くれました！　ここまでで、ひとまず終了。その後、全く行っておりません（A^-^;)

すると、先日の日曜日に、「庭の草、伸びてボウボウだよ」
「これから草刈りの仕事行くんで機械持ってるから、調度良いから、刈っておいたよ」
と、使用前、使用後のボウボウとスッキリ写真を携帯で送ってくれた！！！

日曜日に草刈りの仕事～？！　メール見ると、午前９時、終わったのが午後２時。
どう見ても、この後、仕事あるはずがない！（確かめてないけど）
恐らく、「仕事のついでだよ」と言ってはいるけど、私達の為に、ワザワザ、機械を運
んで草刈りしてくれたのではないかと思う。申し訳ない＆ありがとう、お父さん（A^-^;)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室（2010年7月30日号）

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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。

かねてより、サイトをリニューアルするとお伝えしていますが、
サイトの前に、不動産相談ブログのほうを先にリニューアルしました。

●不動産相談.com　不動産相談新着ブログ　http://fs.emaui.info/
●不動産インデックす　過去のトラブル事例集　http://fudosan.2525.net/

まったく同じデザインです（笑；）でも、たったこれだけ、壁紙と、
一番上のバーを変更するだけでも、四苦八苦、苦労したんですよ～！
一番気に入っているのは、壁紙です。私が作りました♪　可愛いでしょう（笑）
あと、ブログ内検索が出来るようにしました。これあったほうが断然、便利ですね！
私自身も使っております。重宝してます☆　皆さん、引き続き、ご参考ください。

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております！
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　Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
　不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、高原開発・涌井さんから、
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-e758.html

　●急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-3472.html

　★アドバイス投稿について★
　　Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
　　アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
　　相談の「コメント欄」に、
　　所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
　　（すぐには記事に反映されません。
　　　スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
　　　なお、ご本名ではない仮名、匿名、
　　　また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません）

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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　今週のピックアップ相談は、
　　●不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/10/06(Thu) 17:31
　タイトル：不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：納得できない
⇒先日、半年入居していた賃貸アパートを退去しました。
　　退去後の立会い時に、不動産屋から畳から臭いがすると言われました。
　　カーペットを敷いていたため、それが原因というようなことでした。

　　その後、クリーニングについて不動産屋から請求があり、畳については、今後、
　　カビが生える可能性があるため、表替えをするとのことでした。

　　通常であれば、借主側が負担してもおかしくないと思うかもしれません。
　　しかし、カーペットを敷いたのは不動産屋に言われたから敷いていたのです。
　　ペットを飼っており、ペットを飼う場合は畳にカーペットを敷くように言われた
　　のです。
　　また、間取りは2Kで、ペットを飼うのは片方の部屋にもかかわらず、両方の部屋
　　にカーペットを敷くように言われていました。

　　このように不動産屋に言われて敷いたカーペットが原因の場合でも、カーペット
　　を敷いたことが原因である畳の表替え費用は、借主側が負担するのでしょうか？
　　また、現在はカビが生えていないにもかかわらず、今後生えるかもしれないから
　　と言うことで請求されるのもおかしくないのでしょうか？

　　読みづらいところがあると思いますが、よろしくお願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・20代男性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/06(Thu) 21:00
　タイトル：Re: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒通常であれば、貴方の仰る通りですが、ペットを飼っていたとなると事情は変り
　　ます。
　　どの様な動物を、どの様に飼っていたのか不明なのですが、その匂いがペットの
　　排泄物の可能性は無いのでしょうか？

　　本来、賃貸アパートではペットの飼育は禁止されているのですが、元々ペットが
　　飼えるというアパートだったのでしょうか？
　　それとも、カーペットを敷くことを条件に、特約を締結したのでしょうか？
　　また、不動産屋の言う通りにカーペットを敷いたとしても、排泄物の処理等はき
　　ちんとされていたのでしょうか？

　　私見ですが、ペット不可の物件を特約でペットを飼育していた場合は、お互いに
　　話し合うのが良い方法かと思います。
　　本来、ペット専用に作られたアパート以外ではペットを飼育すべきでは無いと思
　　います。
　　もし、どうしても納得の行かない場合は、弁護士等の専門家に相談するのが宜し
　　いと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/07(Fri) 09:55
　タイトル：Re^2: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：納得できない
⇒ご回答ありがとうございます。
　　ペットはうさぎで、カーペットを敷くことを条件に許可されました。
　　しかし、契約書には「ペットを飼っていい」としか書いていません。
　　カーペットを敷くというのは口約束でした。
　　退去した後の立会いでは、不動産屋からはペットの臭いは特に無いと言われてい
　　ます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/07(Fri) 10:33
　タイトル：Re^3: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒了解しました。
　　ペットの匂いで無いとすれば、畳の匂いというのは、カビ臭いということになる
　　と思います。

　　私見ですが、通常、畳の上のカーペットを敷いても、半年間程度でカビの匂いが
　　出ることはまずありません。
　　カビの出る原因として考えられるのは、以下の通りです。

　　●そのアパートの立地等に原因がある場合
　　　　1.元々、日当たりが悪かったり、風通しが悪い。
　　　　2.古いアパートで、普段から何となく湿気が多い。
　　　などが考えられ、この場合は貴方に原因が無いので、支払う必要は無いと思い
　　　ます。

　　●貴方に過失があった場合
　　　　1.水等をこぼして、そのままカーペットを拭いておく程度にしておいた。
　　　　2.降雨の時でも窓を開けたままにしておいた。
　　　などが考えられ、この場合、全額とは言いませんが、貴方も負担すべきだと思
　　　います。

　　貴方が、「自分に落ち度が全く無い」と思うのであれば、支払いを拒絶すること
　　は可能だとは思います。
　　しかし、ペットを飼うことを大家に承諾を取ることから考えても、その不動産業
　　者は比較的親切に思えます。
　　そのため、畳の匂いの原因を考慮しつつ、不動産業者と良く話し合ってはいかが
　　でしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/07(Fri) 14:54
　タイトル：Re^4: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：納得できない
⇒ご回答ありがとうございます。
　　不動産屋もカビ臭いということを言っていました。
　　回答の中にある、過失にあたるようなことはまったくありません。
　　ですので、この回答を元に不動産屋に相談させていただきます。

　　なお、話し合いなどが長引き、クリーニング等を実施する日が遅くなると、次の
　　入居者を募集できないなどということで、勝手にクリーニングをされてしまうよ
　　うなことはないでしょうか？
　　また、もしされてしまった場合は違法なことになるのでしょうか？

　　別の質問になってしまいすいませんが、よろしくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/07(Fri) 17:39
　タイトル：Re^5: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒当然、クリーニングは行われると思います。
　　クリーニングを行うことは違法でも何でもありません。
　　そのクリーニング代金の請求に対しての交渉に変るだけです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/07(Fri) 18:26
　タイトル：Re^6: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：納得できない
⇒回答ありがとうございます。
　　最後にもう１つだけ質問があります。
　　契約書に特約として、クリーニング費用は借主が負担するとあります。
　　今回ような畳に関しては、クリーニングの中に含まれるのでしょうか？
　　はじめに書くことだったかもしれませんが、よろしくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/07(Fri) 18:29
　タイトル：Re^7: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒畳を替えること（おそらく表替えだけではなく、床も替えると思います）は、ク
　　リーニングには含まれないと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/08(Sat) 15:26
　タイトル：Re^8: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
　投稿者名：納得できない
⇒了解しました。いろいろとご回答ありがとうございました。

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■中古マンションをより高価格で売却「売主の味方」、「査定の査定」サービス開始
http://minicom.2525.net/2010/07/720-e60b.html

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■競売と保証金の返還について相談された匿名さん
　 http://fs.emaui.info/2010/07/post-f203.html
　　　　　非常に素早く、ご返事を頂き有りがとうございました。頂いたコメントを勉
　　　　強させて頂きます。

　　Fromスタッフ：
　　　　　アドバイザーの方より、アドバイス投稿を頂いておりますので、そちらもお
　　　　読みください。法律は一見、難しいですが、あなたの場合は、どうなのか、契
　　　　約内容をよくご確認の上、ご参考になさってください。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/716731-67f1.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

私と編集長は、スーパー銭湯に行くのが趣味で、よく、あちこち行ってます。
東京、埼玉、千葉も、良い所があれば、すっ飛んで行きます。
先日、ある不動産屋さんで、夏の元気なご挨拶かたがた、日頃お世話になっているので
お茶菓子持参でふらっと遊びに行ってお話ししてましたら、
編集長が首に、スーパー銭湯のタオルを掛けていたのを見た不動産屋さんが、
「あ、●●、行くの？私も行きますよ！いいですよね」と談笑（笑＊）

すると、その不動産屋さん、「◆◆の現地調査の帰りに、●●に寄って、
☆☆の片付けの時は、▲▲に寄って、ひとっぷろ浴びて帰るの。気持ちいいよ～♪」
と、嬉しそう。でもわかりますよ！うんうんと頷き激しく、同意＊
汗かいてベタベタのまま帰宅、お客様の所に行きたくありませんものねー。

外回りしている営業の方などは、大変でしょうね。皆さん暑くて大変だと思います。
適度な休憩、リフレッシュを上手に取り入れ、水分補給を心がけ、
熱射病にならないよう、じゅうぶんお気をつけて、お仕事励んでくださいね～☆

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住まいの何でも相談室（2010年7月23日号）

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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。
３連休でしたね、皆さん、ゆっくりできましたか？　お仕事でお忙しかった方も
いらっしゃったかも？　家族でのんびり温泉に行かれた方もいらっしゃる？？

私の住んでるマンションですが、何と、２年に１回の、貴重な排水管清掃行事が
３連休のド真ん中、日曜日にありました！　
３連休の中日に、自宅待機を強制され、喜ぶ方がいるでしょうか？
この日程を決めた、管理会社に悪意を感じます（苦笑；）
もっと、普通の日にしてくださいよ～（^_^;)　

たかだか、１０分くらい、台所、浴室、洗面所、洗濯機パンの清掃…ですので
極力ご在宅をお願いしますって言われたってねえ…。
しかも、この日以外は、お願いできないそうです。また２年後だとか！

実際に清掃して頂いた作業員の方に、「連休の中日ですけど、在宅率どうですか？」
と訊くと、「いやー…、全然ですねえ」と苦笑い。最後にサインするのですが、
見たら、７０室程あるうち、在宅してて清掃できたのは、わずか、５，６部屋だけ。
ずっと１０年くらい清掃されていない排水管が、きっとありそうで怖い！（T_T;)

さて、一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう（^0^)/☆

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、高原開発・涌井さんから、
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●給排水管の修理責任について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-0465.html

　●競売で貸主が変わった場合の敷金返還について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-5719.html

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　　　なお、ご本名ではない仮名、匿名、
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　今週のピックアップ相談は、
　　●更新拒否による立ち退きについて
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　　●前野さん（わんえるで～おー http://1ldo.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/10/06(Thu) 13:49
　タイトル：更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：ピチコ
⇒まず、借りているアパートの立退きの話がでるまでの流れを、大まかにご説明し
　　ます。　

　　　●物件について
　　　　築15年、2DK、家賃\60,000、管理費\2,000、2年更新契約（更新料は家賃1ヶ
　　　　月分）、契約時礼金・なし、敷金・家賃1ヶ月分、周辺家賃相場\65,000程度

　　　1.8月末に寝室が雨漏りし、布団やカーテンが濡れる被害にあいました。
　　　　管理会社に連絡して処置をしてもらったので、とりあえず、今のところはも
　　　　れてきません。
　　　　布団などはクリーニングに出し、代金が請求できることになっています。　　　　　　　

　　　2.管理会社の対応が悪く、また漏るかもしれない状況の中、全然連絡がありま
　　　　せんでした（以前もいくつか不備があり、何度かもめました）。

　　　3.今月更新なので、これまでの不備などを理由に家賃などについて交渉希望し
　　　　たところ、いきなり、6ヶ月の猶予をあげるからそれまでに退去してくれと
　　　　言われました。
　　　　　　　　　　　
　　　4.更新拒否の理由は、
　　　　　・クレームが多いこと
　　　　　・この先、また水漏れがあった時に、色々請求されたくないこと
　　　　　・友人が来た際、駐車場の隅に何度か駐車したこと
　　　　などと言われました。

　　　5.家賃・更新料などが口座自動引き落としのため、自動引き落としは今月まで
　　　　ということになっています。

　　こちらとしては、大家・管理会社の落ち度で迷惑かけておいて、一方的に出てい
　　けと言うのは理解できません。
　　無断駐車に関しては、邪魔にならない場所で、他の入居者もするので、うちだけ
　　言われるのも、やはり納得いきません。
　　そのため、今、管理会社に話し合いを申し出ており、以下の希望を出してます。

　　　1.家賃か、更新料を下げてもらって、そのまま住む。

　　　2.立ち退く場合は、正当な金額（引越し費用、次の物件の契約費用、迷惑料な
　　　　ど）を支払ってもらいたい。

　　しかし、契約書を見たところ、
　　「借主は物件を明け渡す際、いかなる場合でも貸主に金員を請求することはでき
　　　ない」
　　「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
　　という項目があり、署名・捺印しました。

　　そのため、どう交渉すれば良いのか悩んでいます。
　　どうか良いアドバイスをよろしくお願いします。
　　また、もし立退料取れる場合、どのくらい請求可能なのか、教えてください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・20代女性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/06(Thu) 20:46
　タイトル：Re: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、この程度では、一般借家契約の更新拒絶の正当事由とはならないと
　　思います。

　　ですので、希望の通りで良いと思います。
　　また、契約書の、
　　「借主は物件を明け渡す際、いかなる場合でも貸主に金員を請求することはでき
　　　ない」
　　「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
　　の条項につきましては、無効になると思われます。
　　なお、最近の契約書では、この条項が削除されているのが一般的です。

　　もし、管理会社が貴方の要求に応じない場合でも、立ち退きの裁判を提訴するの
　　は、大家と管理会社の方ですから、暫く様子を見ているのが良いと思います。
　　司法の判断によらず、強制退去させることはできません。
　　万一、家賃を受け取らない場合は、供託すれば良いので、供託する旨を大家と管
　　理会社に告げて下さい。

　　南日本新聞さん（ http://373news.com/ ）のサイトの、以下のページを参考に
　　して下さい。
　　 http://373news.com/fukushi/answers/050215.htm

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/07(Fri) 16:06
　タイトル：Re^2: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：ピチコ
⇒涌井様、迅速なご返答ありがとうございました。
　　契約書の件、少し安心しました。

　　実は昨日、管理会社が家まで訪ねてきて、少しお話をしました。
　　やはり、今のところ進展はなしですが、大家さんの更新拒否の理由を、もう一度
　　確認したところ、
　　「もしもこの先、雨漏りした時に人命にかかわることがあったら怖いから、もう
　　　この部屋を誰にも貸したくない」
　　と言ってるそうです。
　　今住んでいて、そんな危険があるようには感じないですが…。
　　実際は、度々のクレームで私達（主人と住んでいます）に対して嫌なイメージが
　　あるらしく、もう関わりたくないというのが本音のようです。
　　今後、直接、大家さん、管理会社と私達で話す機会があるかもしれませんので、
　　その時に改めて私達の気持ちを伝えようと思います。

　　こんなことが起きなければ、今頃はなんの問題もなく更新してたでしょうし、あ
　　くまで私達は、現状の権利の範囲内で、正当な要求をしてるだけで、別に大家さ
　　んと争いたいわけではありません。
　　いろいろと複雑な思いもありますが、できる範囲で大家さんの立場を考慮する気
　　持ちも持っているつもりです。

　　どうしても折り合いがつかなければ、裁判するしかないですが、話し合いでうま
　　く解決できれば一番良いですよね（大家さん次第ですが…）。

　　いろいろとアドバイスして頂き、本当にありがとうございます。
　　また報告を兼ねて、相談させてもらうかも知れませんが、どうかよろしくお願い
　　いたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/11/03(Thu) 19:33
　タイトル：Re^3: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：ピチコ
⇒涌井様、お久しぶりです。いつも相談に乗って頂き、ありがとうございます。
　　あれから大分たっていますが、何の進展もありません。

　　管理会社が思うように間に入ってくれず、大家さんと直接話し合いすることは実
　　現できそうもないです。
　　とりあえず、どっちにしても退去には応じられないので、家賃を支払って住みつ
　　づけようと思いますが、ここで悩んでいます。

　　家賃の方は今まで自動引き落としだったのですが、今ストップしている状態なの
　　で、振り込みになります。
　　私たちとしては家賃の値下げを希望しているので、これまでと同じ金額を振り込
　　めば、うやむやになってしまうような気がします。

　　自分たちの希望家賃を供託しようかとも考えていますが、どうすれば一番良いか
　　を悩んでいます。
　　どうかアドバイスを頂けないでしょうか。よろしくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/11/03(Thu) 20:16
　タイトル：Re^4: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、地代・家賃の弁済供託ができる主な例としては、以下がよく知られ
　　ています。

　　　1.支払日に地代・家賃を提供したが、地代・家賃の値上げや土地・建物の明渡
　　　　し要求などの理由で受領を拒否された場合（受領拒否）

　　　2.地主・家主と争いが続いていて、あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され、
　　　　地代・家賃を提供しても受け取ってもらえないことが明らかな場合（受領拒
　　　　否）

　　　3.地主・家主等受取人が行方不明の場合（受領不能）

　　　4.地主・家主であると称する複数の者から地代・家賃の支払請求を受け、いず
　　　　れの者に支払ってよいかわからない場合。または地主・家主が死亡し、その
　　　　相続人が誰であるか不明の場合（債権者不確知）

　　ご質問の内容が受領拒否に該当するのかは微妙に思います。
　　供託官の判断によると思いますので、弁済供託に該当するかどうかは、お近くの
　　供託所（法務局等）にお尋ねになってみたら、いかがでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/11/03(Thu) 22:23
　タイトル：Re^5: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：ピチコ
⇒いつも迅速なご回答ありがとうございます。
　　先方は家賃を受け取らないわけではなく、振込先を知らせて来たくらいなので、
　　やはり供託は難しそうですね。
　　とりあえず、11月分はこれまで通りの金額で支払う他ないのでしょうか…。
　　本当はその前に交渉したかったのですが、管理会社がなかなか対応してくれない
　　ので、すべてが中途半端な状況です。
　　ただ家賃を未払いの状態にしておいては、こちらが不利になってしまうと思うの
　　で、早めに支払うつもりなのですが…。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/11/03(Thu) 23:11
　タイトル：Re^6: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ ： http://1LDO.com/
⇒横から失礼します。少し涌井様と違った方面から、考えてみました。

　　現状のように、ピチコさんの側だけでは、相手が話し合いの場につかないのであ
　　れば、
　　　●客観的な正当性を評価してくださる機関や団体
　　に間に入ってもらい、ご相談なさるというのも、一つの方法かと思われます。

　　相談に乗ってくださるだろう機関や団体は、

　　　●自治体の消費生活センター
　　　　 http://www.kokusen.go.jp/

　　　●地元の宅建協会などの主催する無料相談
　　　　 http://www.zentaku.or.jp/

　　などがあるかと思われます。

　　なお、相談に行かれる際に、今回、投稿されたような内容を、分かりやすく書面
　　にまとめ（特に、「ご自身の主張」を明確に）、持っていくとよいと思います。

　　仮に解決できなかったとしても、そうすることで、
　　　●実際に相談に行った事実を記録することができる
　　ため、先方が引き伸ばしたとしても、最終的に決着をつける際に、ピチコさん側
　　に有利な状況になると思われます。
　　（＝ピチコさん側ではなく、先方の都合で解決が遅れていることを証明できるた
　　　　め）

　　ですので、涌井様のおっしゃった供託の方と併せて、動かれることをお奨めする
　　と同時に、その結果をご投稿いただければ幸いです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/11/04(Fri) 01:32
　タイトル：Re^7: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：ピチコ
⇒前野様、アドバイスありがとうございます。ご丁寧に説明して頂き、とても参考
　　になりました。
　　来週に自治体の無料法律相談があるみたいなので、そこで1度相談してみようと
　　考えております。結果など、また報告させていただきます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：06/05/27(Sat) 00:06
　タイトル：Re^8: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：ピチコ
⇒涌井様、前野様大変ご無沙汰しております。
　　その節はご親切に相談に乗っていただいたにもかかわらず、長い間ご報告ができ
　　ずに申し訳ありませんでした。
　　先日、ようやく解決いたしましたので、ご報告させていただきたいとおもいます。

　　結果から申しますと、おかげさまで無事に契約を更新し、現在、これまで住んで
　　いたアパートに住んでいます。

　　簡単にこれまでの経緯を説明させていただきます（更新拒否、および立退きに関
　　しては応じずに家賃を払い続けるところまではお伝えしていますので、その続き
　　から…ということで）

　　　1.家賃はこれまでどおりの金額で振込つづける

　　　2.貸主は直接話し合いをすることを拒否したので、更新手続きをしてくれない
　　　　のなら、調停を考えている旨を伝える

　　　3.しばらくして、色々条項の付け加えられた更新契約書が送られてきて、この
　　　　内容なら更新するとのこと（更新を了承したので、調停はやめました）

　　　4.この契約書の内容が明らかにこちらにとって不利だったため、応じない（内
　　　　容を改めてもらい、納得するまで捺印はしない）

　　　5.結局入居時の契約書の内容で、法外な部分（最初の書き込みの2項目など）
　　　　を削除してもらい捺印

　　　6.家賃はそのままで、更新料は半額（管理会社の取り分は0）にしてもらい、
　　　　更新

　　大体の流れはこんな感じです。
　　詳細を少し書かせていただきます。

　　「3.」の更新契約書の内容は、
　　　●貸主から退去を言われたら、いかなる場合も拒否できない
　　など、要するに次回の更新で退去させるための内容になっていました。
　　この時点で自分たちだけでは不安だったので、弁護士に相談し、契約書の内容で
　　法外な部分を指摘してもらいながら、管理会社と何度も交渉しました。
　　（前野様にアドバイスいただいたように、自治体の無料相談も利用しました）

　　弁護士に依頼してからは、先方もずいぶん対応が変り、最後まで管理会社を通し
　　て交渉したので時間はかかりましたが、納得の行く結果を得られました。
　　水漏れに関しては、様子をみて、また同じようなことがあれば、速やかに修繕し
　　てくれるそうです（今のところ大丈夫です）。
　　駐車に関しては、長時間になる場合のみ、管理会社に一報入れればOKになりまし
　　た。

　　最初に更新拒否をされた段階では、私たちはあまりにも無知で、こちらの掲示板
　　でのアドバイスがあったからこその結果だと思っています。
　　また今回のことは、大変な思いもしましたが、今後のよい教訓となったと思いま
　　す。
　　涌井様、前野様、本当にありがとうございました。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：06/05/27(Sat) 00:47
　タイトル：Re^9: 更新拒否による立ち退きについて
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ ： http://1LDO.com/
⇒ご丁寧なご報告、有難うございました。
　　また、無事、解決できたようで、何よりです。
　　アドバイスをしても、面倒くさがって、途中で諦めてしまわれる方も多いと思い
　　ますので、今回、良い結果を導き出したのは、ピチコさんの努力の賜物です。

　　特に今回、ご自身でもお感じになられたかと思いますが、
　　　●法律家の理にかなったアドバイス
　　を知っておくことで、相手の要求に応じるべきか否か…が、判断しやすくなった
　　はずです。
　　これから、不動産に限らず、色々な困難に直面した場合でも、今回の行動が大き
　　な自信に繋がると思います。

　　おめでとうございます。そして、今後も良い生活を送ってください。

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 　★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■フィナンセ、不動産オーナー向けの『Ecostate』(エコステート)事業を7月より始動
http://minicom.2525.net/2010/07/ecostate2010720.html

━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　 ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

■賃貸マンションの避難用具と火災報知機について相談されたほしさん
　 http://fs.emaui.info/2010/07/post-8b86.html
　　　　　ご担当者様、お返事ありがとうございました。大変参考になりました。早速
　　　　管理会社に聞いてみたところ、梯子の方は担当者より明日の折り返し連絡待ち、
　　　　火災報知機は全てを取り付けるには膨大な費用がかかるため、すぐには無理、
　　　　とのお返事でした。せめて、梯子だけでも取り換えてらえるよう、明日、良い
　　　　お話になればと思います。本当にありがとうございました。

　　Fromスタッフ：
　　　　　進展があってよかったですね。梯子は時間がかかっても修理頂くべきでしょ
　　　　う。費用負担を要求された場合は、賃貸マンションの必要設備であって、あな
　　　　た個人の所有物ではないのですから、あなたが払う必要は無いと毅然と断ると
　　　　良いでしょう。火災報知機ですが、今、随分と価格が安くなってきています。
　　　　あなたも機会があれば、ホームセンターなどで、実際に幾らくらいするもので、
　　　　どんな形式の物なのか、見て参考にされることをおススメします。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/71715-47e4.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

夏ですね～！　梅雨明けましたね！　からっと晴天、青い空、白い雲☆
先日、蝉の鳴き声を聞きました☆　今年、初ですよ。嬉しいなあ～（^0^*)/♪

各地で、これから、いろいろなお祭り、行事、花火大会などあるでしょうね。
気持ちも賑やかになって楽しいですよね、うきうきですね。

暑いからと言って、窓開けっぱなしで、鍵閉め忘れないよう、気持ちまで緩まないよう、
お気をつけくださいね。楽しい夏を過ごしましょう☆　それから、水分補給は必須！
車の中や、部屋、社内で、熱中症にならないよう、防ぎましょうね。

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室（2010年7月16日号）

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。

不動産の話しと違うのですが、私がやっている、アート関連の仕事のほうで、
9月に、企画展を開催するんです。初企画、初主催なので、日々、その準備に追われ、
てんぱっているところでございます；。

先週の金曜日、ＤＭ2000枚が印刷所から届き、18箇所に、20枚～200枚と仕分け、
徹夜、睡眠不足で梱包、荷造り作業をしたのですが、
配送費用もかなりになりますので、安く抑える為に、メール便で郵送することに。
50枚以上からは、80円規定の1cm幅は無理で2㎝になり、160円になりますが、
土曜日の夜に無事、全部、メール便で（厚過ぎて却下されること無く）発送完了☆

しかも、メール便って、中あいだ一日置いて、2,3日後到着の予定が、
なんと、昨日、日曜日には到着した方もいて！（埼玉県発送⇒世田谷区到着）
いやあ～、メール便、なかなか使えますね（笑＊）

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう（^0^)/☆

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております！
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

　Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
　不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、高原開発・涌井さんから、
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●マンションと戸建２つのローン残債がある売却について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-de78.html

　●契約手続きをしていないのに断れない仲介業者について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-b251.html

　★アドバイス投稿について★
　　Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
　　アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
　　相談の「コメント欄」に、
　　所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
　　（すぐには記事に反映されません。
　　　スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
　　　なお、ご本名ではない仮名、匿名、
　　　また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません）

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　 ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

　今週のピックアップ相談は、
　　●無収入状態での賃貸契約について
　　●突然の家賃支払時期の変更について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　　●前野さん（わんえるで～おー http://1ldo.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/10/04(Tue) 15:21
　タイトル：無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：あいん
⇒現在、海外在住です。
　　日本で事業をしようと帰国予定なのですが、開業準備のために会社を退職してお
　　り、現在は収入がありません。
　　日本で住まいを借りたいのですが、収入がない場合は賃貸契約が難しいと聞きま
　　した。
　　家族もすでに退職しており、頼れる親戚などもいない場合、どのような方法で住
　　まいを借りれば良いでしょうか。
　　1年分の家賃前払いや預金残高証明書の提出など、賃貸契約をするための何か良
　　い方法がありましたら、ご教示のほどお願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　海外・30代女性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/04(Tue) 18:10
　タイトル：Re: 無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒ご本人が無職の場合はかなり厳しいとは思うのですが、不動産業者や大家さんに
　　よっては、1年分の家賃前払いや預金残高証明等で何とかなるかも知れません。
　　入居者の審査につきましては、各不動産業者や大家さんが各々決めており、明確
　　な決りはありませんので、交渉によると思います。
　　連帯保証人が居ない場合は、保証人協会等にご相談して下さい。googleで検索し
　　てみて下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/04(Tue) 23:24
　タイトル：Re^2: 無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：あいん
⇒ご回答ありがとうございました。
　　一般的に法人（本人が経営者）が保証人になることは可能でしょうか？
　　ケースバイケースだとは思いますが、参考までに教えて頂けると幸いです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/05(Wed) 09:14
　タイトル：Re^3: 無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒一般的には、法人契約で、その法人の代表者が個人的に連帯保証人になったり、
　　個人契約で、法人が連帯保証人になることはあります。
　　基本的に、法人の場合は契約当事者・連帯保証人のどちらの場合でも、会社の登
　　記簿謄本と印鑑証明が必要になると思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/05(Wed) 15:48
　タイトル：Re^4: 無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：あいん
⇒アドバイス誠にありがとうございました。参考にさせて頂きます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/19(Wed) 14:17
　タイトル：Re^5: 無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：あいん
⇒再度質問があり、書き込ませていただきます。
　　帰国後にある不動産屋会社に問い合わせたところ、在籍会社（アリバイ会社）の
　　利用をすすめられました。
　　不動産会社のスタッフの方は違法ではないとおっしゃっていましたが、気になっ
　　ています。
　　利用するつもりはないのですが、賃貸契約するにあたって知っておきたいので、
　　ご回答お願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/19(Wed) 19:13
　タイトル：Re^6: 無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、違法だと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/21(Fri) 18:56
　タイトル：Re^7: 無収入状態での賃貸契約について
　投稿者名：あいん
⇒やはり、そうですよね。ご回答ありがとうございました。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：05/10/06(Thu) 01:29
　タイトル：突然の家賃支払時期の変更について
　投稿者名：さとう
⇒先日、以前の勤め先に、入居時に仲介してもらった不動産会社から電話があった
　　ことを受けました。
　　さっそく電話したところ、管理会社が入ったから、すぐに翌月分の家賃をそこに
　　支払うように言われました。

　　今までは、アパートの家賃を、直接、大家さんに支払っていました。
　　その月の分を、その月の月末に支払っていたので、ほんの何日か前に支払ったば
　　かりです。せめてお金の用意ができる猶予をもらってもいいと思うのですが…。
　　直接連絡もなく、書面の案内もなく、この言い分に納得が行きません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大分・40代男性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/06(Thu) 01:30
　タイトル：Re: 突然の家賃支払時期の変更について
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ ： http://1LDO.com/
⇒今回のご相談ですが、「振り込め詐欺」ではないかを、きちんと確認されること
　　が大切です。

　　ですので、
　　　1.まず、大家さんに連絡を取り、事実かどうかを確認
　　　2.事実であれば、あまりに急であることを伝え、何らかの対応策を検討しても
　　　　らうよう要求
　　　3.対応してもらえないのであれば、とりあえず消費生活センターなどに相談す
　　　　る旨を伝える（そして、実際に相談にいく）
　　と言う流れになると思います。

　　なお、これが「振り込め詐欺」であった場合は、他の方のためにも、必ず、最寄
　　の警察、そして、消費者生活センターに報告を入れるようにしてください。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/06(Thu) 09:10
　タイトル：Re: 突然の家賃支払時期の変更について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒管理会社が実際に入った場合の私見ですが、管理会社が入ったのであれば、大家
　　と管理会社の間には、管理業務委託契約書が締結されていると思います。
　　家賃の支払い時期の変更の催促は、管理会社から行われるべきですし、管理の委
　　託を受けた旨の書面、もしくは直接訪問による挨拶が事前にあるべきでしょう。

　　全くの推測ですが、管理会社と実際に管理業務委託契約を締結しているのかどう
　　かが怪しいと思います。
　　実際に家賃の支払い時期を変更する程の大事なことが、契約書の訂正、もしくは
　　契約書の新規締結も無しに行われること自体が、あまり考えられません。
　　管理会社名を確認して、連絡を取ってみてはいかがでしょうか？
　　この辺りの不信感から、前野様が、不正請求という事態の想定もされているのだ
　　と思います。

　　実際の対応としては、今までの契約書の家賃の支払い時期をご確認頂くことが大
　　事です。
　　支払時期が当月分をその月の月末に支払うことになっていれば、その契約書の変
　　更若しくは契約のやり直しが無い限りは、今のままで良いことになります。
　　しかし、翌月分を月末までに支払うことになっていれば、貴方は今まで契約書を
　　守っていなかっただけのことになります。
　　契約書を良く確認して、その支払い時期を守るようにして下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/06(Thu) 13:13
　タイトル：Re^2: 突然の家賃支払時期の変更について
　投稿者名：前野
　ＵＲＬ ： http://1LDO.com/
⇒涌井様、補足、有難うございます。

　　実は最近、管理会社を文書による家賃や管理費の架空請求も多いようで、事務所
　　マンション、自宅マンションとも、注意書きが張り出されています。

　　この場合、書かれている（電話の場合は、知らされた）「自称・管理会社」には
　　連絡を入れず（＝下手に個人情報を教えることになってしまうので）、現在の振
　　込先（大家か、不動産業者）などに、連絡された方が無難かと思われます。

　　こんな感じで、文書や直接訪問の場合であっても、念のため、自分で事実確認す
　　ることが、最近は大切なように感じています。
　　（余談ですが、うちは近所の事件捜査で警察の方が来訪いただいた場合も、待っ
　　　ていただいて（その方には分からぬように）、電話で直接、所轄の警察に確認
　　　したこともありまして…）

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/08(Sat) 00:21
　タイトル：Re^3: 突然の家賃支払時期の変更について
　投稿者名：さとう
⇒涌井様、前野様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
　　まだお金は振り込んでいませんが、隣人宅には挨拶があったようです。
　　しかし、念の為に実際に不動産業者に足を運んで、確認するつもりです。
　　国勢調査の偽者もいる時代ですから、面倒がらず、きちんと相手の身元確認をす
　　る習慣をつけなければいけませんね。
　　本当に有難うございました。

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 　★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■業界初！アンケートや投稿で貯めたポイントがマイホーム購入費『TuKuRu』オープン
http://minicom.2525.net/2010/07/tukuru-94a4.html

━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　 ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■離婚後の自己破産とローンの名義変更について相談された頑張るさん
　 http://fs.emaui.info/2010/07/post-84bb.html
　　　　　本当に早々のご対応ありがとうございました。何をどこに相談したら良いの
　　　　かさえ分かってなかったので、とても参考になりました。早速、教えて頂いた
　　　　所へお話しに行きます。お忙しい中、大変ありがとうございました。

　　Fromスタッフ：
　　　　　金融機関と、お送りしました相談機関で、じっくりご相談ください。尚、あ
　　　　なたのお父さんにそれ相応の、支払のご負担等、かかる可能性もあります、お
　　　　子さんのことも踏まえ、家族間での方針をきちんと決めるべく、意思の疎通、
　　　　連携をはかられるよう、きちんと話し合われてください。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/71715-47e4.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

編集長の家で、実際に起きた話し。
家の門柱扉を勝手に開けて、（※開いていたのは事実だそうですが…）
勝手にドアを開けて、玄関に入り、（※鍵が開いていたのは事実だそうですが…）
どやどやと大きな声で騒がしく、新聞をとってくれなきゃ帰らない！　と、
お前はすねる子供か！ばりの、開きなおり居座る困った新手の勧誘がいたそうです！

親御さんが対応したそうですが、ちっとも動かず帰らず埒あかず。
２階の自分の部屋にいた編集長が気付き、さくっ♪っと、その新聞の本社に電話、
それから地元警察署に「悪質で怪しい人物が家の中に入って出て行かない」と通報。
その旨、連絡＆通報しましたよと告げると、さすがに出て行ったそうですが。
その後、警察の方も来て下さって、事情を伝えたそうですが、これから暫らくは、
そういう強固手段に出る、強引な悪質勧誘が増える傾向になるだろうと警察のお話し。

悪質で強引な、しつこい不動産勧誘！！と通報されないように、
新築マンション販売の営業の方は、大変だと思いますが、お気をつけくださいね☆

（※ご年配、お年寄りの方が居るお家で、普段鍵をかけない習慣のお宅も
　　まだあるんですね！　鍵は掛けておかないと…誰でも入れちゃいますね(A^-^;)
　　泥棒、空き巣、怖いです！　皆さんも、鍵は、しっかり、掛けてくださいね！）

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室（2010年7月9日号）

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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。

先週、響不動産リサーチの山中さんから、アドバイス投稿を頂きました。
山中さん、どうもありがとうございます！

その山中さんがアドバイスくださったのが、実際に不動産業を営んでいる方からの
ご相談でした。皆さんだって、悩みは有る。考えて、心配なことも沢山、有る。
でも、もしかしたら、「自分の事だけじゃなくて、自分が、誰にどんな何が出来る
んだろう。そのことで、相手は喜んでもらえるだろうか」
っていうのも、悩むところですよね。相手は何を求めているのか。
そしてこちらは、どこまでそれに応えることができるのか。

雨が多いですね、今週も一週間始まりました。皆さん、体調管理と、車の運転などに
お気をつけて。はりきって、お仕事頑張りましょう（^0^)/☆

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております！
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

　Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
　不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、響不動産リサーチ・山中さん、高原開発・涌井さんから　
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●今後の不動産業について
　　 http://fs.emaui.info/2010/06/post-8c42.html

　●住宅ローンと白紙解約と買主業者への賠償請求について
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　今週のピックアップ相談は、
　　●重説不備による場合の解約交渉について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：05/10/03(Mon) 15:28
　タイトル：重説不備による場合の解約交渉について
　投稿者名：さとう
⇒はじめまして、どうぞよろしくお願い致します。
　　先日、フリープランという名目で土地売買契約、同時に工事請負契約を締結致し
　　ました。

　　契約の際、口約束でバルコニーがつくと言われたものが、設計の段階になって、
　　斜線制限のためつかないと言われたり、契約の際の間取りプランの面積に間違い
　　があったりなど、契約から今まで、1ヶ月以上、ゴタゴタが続いておりました。

　　そして、ようやく先日、なんとかこのまま話を進めていくということになったと
　　ころで、新たに契約面積と実測面積が1坪半程減ってしまう話になりました。

　　実測面積が1坪半減ると、決定していた間取りも2坪以上減ってしまい、今までの
　　設計通りの家は建たないとのことですので、新たに設計プランを提案し、減った
　　分坪単価での値引きをするとの話になりました。
　　しかし、今回の事実で、業者にも不信感が増しており、また、この建坪数では予
　　定していた設計とだいぶ違ってしまうであろうことから、契約解除の方向も考え
　　ております。

　　重要事項説明書には、実測有効面積として契約面積が書かれており、セットバッ
　　クも無しと記載され、またそのように説明も受けていました。
　　しかし、登記簿上面積と実測面積には多少の誤差が生じるとはいえ、今回の面積
　　の減少の1坪半は大きく、測量図から見て、登記簿上面積からセットバック分を
　　引いていなかったものと思われます。

　　また、建築確認前の土地売買契約ですが、建築条件付ではなく建売住宅とのこと
　　ですので、青田売りとも言われる違法な販売方法だと思われます。

　　もし、この状況で契約解除の方向になった場合、重要事項説明義務違反として業
　　者への違約金等は請求できるのでしょうか（契約書には違約金は代金の20％と記
　　載されています）。
　　また、こちらが譲歩してこのまま話を進めるとした場合には、坪単価での値引額
　　以外に、損害賠償のようなものは請求できるのでしょうか。

　　来年初頭には家に入居できるつもりで、色々な手配を進めていましたが、トラブ
　　ル続きでなかなか先へ進まず、大変困っております。
　　どうぞよろしくお願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京・40代女性

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/03(Mon) 17:13
　タイトル：Re: 重説不備による場合の解約交渉について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒業者への罰則や指導の関係もありますので、社団法人首都圏不動産公正取引協議
　　会（ http://www.sfkoutori.or.jp/index.html ）の相談窓口、および公的機関
　　の相談窓口のご利用をお薦め致します。

　　建売住宅の青田売りの場合には、建築確認番号、設備の概要、工事の完了予定年
　　月などを表示する必要があります。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/03(Mon) 18:33
　タイトル：Re: 重説不備による場合の解約交渉について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私事ですが、返答中に来客があり、簡単な返答になり過ぎましたので、追加させ
　　て頂きます。

　　私見ですが、今回のご相談には、ご指摘の通り、その販売方法自体に問題があり
　　ます。
　　青田売りには、それなりのルールがありますが、そのルールが守られていません
　　ので、上記を参考に、ご相談してみて下さい。

　　なお、損害賠償等につきましては、基本的には実損であるべきだとは思うのです
　　が、今回のケースではかなり判断が難しい様な気もします。
　　特に業者が非を認め、行政処分等を逃れたいと希望した場合は、その交渉もある
　　かと思います。
　　また、損害賠償自体の範囲や金額につきましては、法律の専門家（弁護士等）に
　　ご相談された方が宜しいのではないかと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/04(Tue) 00:33
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：さとう
⇒大変早いご回答を頂きましてどうもありがとうございました。

　　この業者には、契約の際も大変急かされたうえ、トラブルが続いて起こり、その
　　際にも誠意の見られないやりとりが続き、不信感を持たざるを得なくなっていま
　　す。

　　土地売買契約書と工事請負契約書の2通を作成し、建築もフリープラントとのこ
　　とで契約したものの、契約後に、「建築条件付土地売買契約ですね」と確認する
　　と、「違います、建売住宅です」と言われました。

　　そのため、驚いて、
　　「建築確認はとられていないので、建築条件付土地売買契約だと思っていました
　　　が、建売販売では違法ではないのですか」
　　と問いますと、
　　「広告には土地と書かれていたので、違法ではありません」
　　との答えでした。

　　まったく釈然としませんでしたが、違法ではないとのことでしたし、場所も気に
　　入っていましたので、そのまま進める事に致しました。
　　しかし、その後のトラブルの際にも、責任者の方が、「謝らなくてはいけないこ
　　となのですが…」と言いつつも、言い訳ばかりで全く謝罪の言葉もなく、かえっ
　　てこちらがクレーマーであるかのような対応をされました。
　　そして今度は重要事項の記載説明の誤り（偽り？）がわかり、更に不信感を増し
　　てしまいました。

　　ご回答を頂きましたとおり、省庁や弁護士への相談を考慮していきたいと思いま
　　す。どうもありがとうございました。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/04(Tue) 09:27
　タイトル：Re: ありがとうございました
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒その業者の言っていることはめちゃくちゃですが、おそらく、公的機関でも対応
　　に苦慮する可能性があります。
　　なぜならば、「建売住宅」と言っているのは、
　　　・（投稿内容から察するに、おそらく）口頭のみであること。
　　　・広告自体は「売り土地」であること。
　　となりまして、公正取引の面からの指導は難しくなるとも考えられます。

　　しかし、斜線制限につきまして、重説に明記されていない場合は「説明の不備」
　　による行政処分が可能かとも思います。有限会社ＡＤＳ計画研究所さんの「住ま
　　いの水先案内人（ http://www.ads-network.co.jp/ ）」に、比較的わかりやす
　　く説明してありますので、参考にして下さい。

　　面積の増減につきましては、契約面積が公簿売買ですと、実測面積との差が生じ
　　るのは良くあることです。この場合は土地売買代金の単価で清算してあると思う
　　のですが、いかがでしょうか？
　　セットバックによる実測面積の減少と言う表現をされていますが、斜線線制限と
　　は別に道路後退等のセットバックがあるのでしょうか？
　　もし、あるとすれば、その点についても重説の不備があると思われますが、単な
　　る公簿と実測の差とも取れるのですが、いかがでしょうか？

　　いずれにせよ、省庁や弁護士へのご相談がすることが一番良いと思います。
　　頑張って下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/10(Mon) 16:10
　タイトル：Re^2: ありがとうございました
　投稿者名：さとう
⇒迅速なご回答を頂きまして、ありがとうございました。

　　土地売買契約書と請負契約書2つの契約書があり、土地売買契約書には「地積は
　　登記簿によるものとする」の一文があります。
　　それ以外に面積違いの際の清算について等は記載はなく、契約の際に特に登記簿
　　売買であるとか実測売買であるとかの話はありませんでした。
　　しかし、重要事項説明書の方には私道を含めた「合計公簿面積○平米」と「有効
　　実測面積○○平米」の2つの記載がありました。
　　「有効実測面積」とは、実測に基づいてのものだと思っておりましたが、そうで
　　はないのでしょうか？
　　また、後に渡された実測図により、契約の際の面積はセットバック分を含めた公
　　簿面積であることがわかりました。
　　しかし、契約の際に「セットバックはありませんね」と確認したところ、「あり
　　ません」との答えを頂いており、また重要事項説明書にも「セットバックによる
　　面積の減少」の項目には「無」の記載があります。

　　この面積では建築請負契約で予定していた建物が建たないため、改めて新しい間
　　取りを提案して頂いたのですが、業者の意向では、「延床面積が減ってしまった
　　分の減額はしますが、土地に関しては減額できません」とのことです。
　　こちらの意向としては、土地面積、延床面積の両方で減額して頂きたいと思って
　　おりますが、弁護士さんを通さず、この方向で減額交渉を進めていくのは難しい
　　でしょうか。

　　度々すみませんが、どうぞ宜しくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/10(Mon) 20:09
　タイトル：Re^3: ありがとうございました
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒投稿内容をまとめます。

　　　1.私道を含めた公簿売買契約であり、実測清算は無い。
　　　2.その私道にはセットバックがある。
　　　3.その業者の重説には「有効実測面積」が明記されている。
　　　4.その「有効実測面積」にはセットバック分も含んでいる。
　　　5.その「有効実測面積」は実測されておらず、公簿面積である。
　　　6.セットバックについては、無いと明記され、かつ確認した時も、その様に返
　　　　答をもらっている。

　　有効面積とは、セットバック分を除いた面積のことになります。
　　重説には私道負担がある場合には、私道負担があることを明記する必要がありま
　　すし、負担分の面積も明記する必要があります。
　　また、法42条２項道路 （4m未満の道路など）でセットバック が必要となる場合
　　も、私道の場合と同様です。
　　何故、明記が必要かといいますと、建蔽率や容積率は、この有効面積を基準とし
　　て計算するからです。

　　投稿内容から推察致しますと、今回のご相談のケースは、おそらく、
　　　2項道路のセットバックがあったのにもかかわらず、不動産業者が事前調査を
　　　怠り、有効実測面積を間違って記載した。
　　　その結果、建築確認を申請する時に、そのことが原因で、ご希望の建物が建た
　　　ないことが発覚した。
　　と言うことになると思いますが、いかがでしょうか？

　　前述の通りだったとして、この不動産業者は酷いミスを犯してしまったと思いま
　　す。通常では、まず考えられないミスです。
　　私見ですが、かなり新米さんか、かなり悪質な業者のどちらかだと思いますが、
　　おそらく、実際には建たない大きさの建築請負契約書を締結したということを考
　　えると、かなり素人と同等レベルの知識しか無い業者かも知れません。
　　同じ業者として参りました。思わず溜息さえ出てしまいます。

　　さて、実際の交渉ですが、これは建物の減額は当然ですが、手付倍返しの契約違
　　反に該当する可能性さえあると思います。
　　重説の不備で済まされる問題ではない様な気がします。
　　と言いますのも、有効実測面積の違いが隠れた瑕疵となるかについては、明言は
　　できませんが、おそらく土地の瑕疵となる可能性もあるからです。

　　ここからは、ちょっと長くなりますので、そのつもりでお読み下さい。

　　　【瑕疵とは】
　　　　通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品
　　　　質・性能が備わっていないことをいいます。
　　　　例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることにな
　　　　り「瑕疵」があることになります。
　　　　又、隠れたる瑕疵（かし）とは、買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕
　　　　疵をいいます。

　　　【瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を追及するためには】
　　　　売主に瑕疵担保責任を追求するには
　　　　　1.売買の目的物に瑕疵があり、
　　　　　2.当該瑕疵が「隠れたる瑕疵」であることが必要です。
　　　　　3.「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要です。

　　　【何ができるのか】
　　　　　・契約の目的を達成できない場合
　　　　　　　契約の解除及び損害賠償の請求ができます。
　　　　　・その他の場合
　　　　　　　損害賠償の請求ができます

　　■「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」に関する法律の規定
　　　【民法】
　　　　・契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知って
　　　　　から1年以内にする必要があります。
　　　　・売主は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかっ
　　　　　た事実については責任を免れることはできません。
　　　【宅地建物取引業法】
　　　　・宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡
　　　　　しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものよ
　　　　　り買主に不利になる特約をすることはできません。
　　　　　例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から1年とする特約をつけた場
　　　　　合、この特約は無効となります。
　　　【消費者契約法】
　　　　・消費者の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じ
　　　　　た損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は無効となります。

　　以上、お解りになりましたでしょうか？
　　なお、私のアドバイスは以下の通りです。

　　その不動産業者は投稿を読む限りでは、宅建業法（重要事項の説明）違反なのは
　　明白ですが、それ以外にも、瑕疵担保責任を取っていただく交渉をすべきだと思
　　います。
　　つまり、損害賠償を支払って貰うべきだと思います。
　　その瑕疵担保が原因で契約が解除になった場合は、手付倍返し程度の損害賠償の
　　請求も可能かも知れません（契約書の内容によります）。
　　私が思いますに、その業者は土地の減額程度で済めば安いものだと思いますよ。
　　強気でセットバック分の減額プラスアルファを交渉してみて下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/10(Mon) 21:11
　タイトル：ご推察の通りです、ありがとうございます
　投稿者名：さとう
⇒大変ご丁寧なご回答を頂きまして、どうもありがとうございました。
　　涌井様がまとめてくださった、その通りの状況です。

　　業者の方は契約を急がせるあまり、実測調査などなしのまま、重要事項説明書も
　　不確定なままに作成されたものと思われます。
　　以前にお話致しました様に、
　　　・斜線制限によりバルコニーがつかないことも理解しておらず、口頭で、どこ
　　　　こでもバルコニーは付け放題などと、勝手に約束
　　　・「建築確認前なので、条件付売地ではないか」との問いには、建売であると
　　　　のめちゃくちゃな説明
　　　・建築請負契約には仲介料がつけられないので、紹介料という名目での料金加
　　　　算（売主が親会社で、仲介、建築全てグループ会社となっています）
　　など、本当に不明瞭かつ、いい加減な部分が多過ぎたため、こちらも精神的にも
　　大変負担となってきています。

　　場所は気に入っていますので、できれば納得のいく形で話を進めることができれ
　　ば…と願っておりますが、今後の業者の対応によりましては、やはり弁護士さん
　　を通した方がよろしいのかとも思案致しております。

　　涌井様に頂きましたアドバイス、大変わかりやすく、また心強く、心から感謝致
　　します。
　　最終的には弁護士さんを通すようなことになるのかもしれませんが、もう少し、
　　強気で交渉を進めてみたいと思います。本当にありがとうございました。

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　　　　　ありがとうございました！どこに相談していいかも分らず不安だった中の質
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　　Fromスタッフ：
　　　　　ついつい、「お金を払ってくれない、そっちが悪いんだ」のような雰囲気や
　　　　言い方をされ飲み込まれ流されそうになることがありますが、それは、相手側
　　　　の都合です。交渉は対等です。ただ、相当費用をかけているかもしれない業者
　　　　が切羽詰っている可能性があります。早めに専門機関にご相談されることをお
　　　　ススメします。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/71715-47e4.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

とうとう7月になりました。今年も後半に突入なのですね～。早いものです。
七月七日の七夕ですが、織姫さんと彦星さんが、恋人同士だと思っていた、わたくし。
実は、夫婦だったんですね！　知らなかった…！（A^-^;)

スーパーや百貨店、商店街などで、七夕のお願いを書く短冊がありますが
昔、自分は何てお願いごとを書いたのだっけかなあ、と…全く思い出せません；。
私たちの願いごとの短冊を、お空の上から、お星様きらきら瞬く中、
どんな思いで見てくださっているのでしょうねえ…（しみじみ。）

案外、一年ぶりに会えて嬉しくて、積もる話も多いでしょうから、
みんなのお願いの短冊も、まあ今年も色とりどりで、綺麗ねえ♪くらいで、
それどころじゃないのかもしれません？（笑＊）

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室（2010年7月2日号）

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP＆家のタネのスタッフです。

私の知っている不動産屋さんや、その他の業種の方は、最近お忙しい方が多いです。
最近というか、コンスタントにというか、いつもと変わらず、または
いつにもまして・・・などなど。

「この不況で辛い、大変だって言ってる同業者も多い中で、ホントこんなこと
　いっちゃうとなんだけど、次から次へと仕事がきてね、ありがたいかぎり。
　いろんな人との出会いや繋がり、皆さんのおかげだね。感謝しなくちゃね」
という方が多いです。
何気無く聞き流してしまうような言葉の中にも、きっと、
「この人（会社）に是非とも（仕事を）お願いしたい！お任せしたい！」
と思わせるものがあるんですね。とっても勉強になります。

梅雨で蒸し蒸ししますね、今週も一週間始まりました。
皆さん、体調お気をつけて、はりきって、お仕事頑張りましょう（^0^)/☆

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております！
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　Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
　不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
　皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております！

　この度、高原開発・涌井さんから　
　ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
　同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
　ご協力、有難うございました m(_ _)m

　●共用の水道代の滞納について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-853f.html

　●最終的にキャンセルされた場合の仲介手数料について
　　 http://fs.emaui.info/2010/03/post-7d68.html

　★アドバイス投稿について★
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　今週のピックアップ相談は、
　　●隣地の植木による被害について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●涌井さん（高原開発 http://kogen.biz/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

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　投稿時間：05/10/02(Sun) 04:33
　タイトル：隣地の植木による被害について
　投稿者名：きょん
⇒はじめまして。色々と納得がいかず、どうしたら良いか分からないため、ご相談
　　にのって頂ければ…と思い、投稿致します。

　　現在、自宅マンション前の月極駐車場を契約しております。
　　契約場所が駐車場内の1番端の塀側で、そのコンクリート製の塀上5mの高台に、
　　隣接するアパートがあります。

　　そのアパートの敷地に梅の木が植えられており、枝が当方の駐車場側まで張り出
　　しています。
　　そのため、当方の車は、木に集まった鳥による糞害や、梅の実の落下による被害
　　にあっております。
　　（ボンネットの塗装がところどころ剥がれてしまい、目立つぐらいになってしま
　　　いました。そのため、自動車整備工場で、ボンネット一面の塗装や、糞害や汚
　　　れをつきにくくするためのガラスコーティングをしました。
　　　しかし、先日、熟した状態の梅の実が落下し、中にあった種が車のボンネット
　　　にあたり、潰れた実によって、コーティングと塗装を傷めました）

　　2か月前の駐車場の契約更新の際、不動産屋にその旨を伝え、張り出している木
　　を切って欲しい旨を伝えました。すると、違う不動産屋の物件なので、そちらの
　　方に伝えますと、親切に対応してくださいました。
　　しかし、でしたが、木を切る気配もなく、相手先の不動産屋からの連絡もない状
　　態でした。

　　契約来2年近くになりますが、女性の1人暮らしだったため、強く言えず、自分の
　　車の補修ぐらいしかできませんでした。
　　しかし、先日、結婚したため、主人から、相手先の不動産屋に直接連絡をしても
　　らいました。
　　その際の対応は、
　　　・当方の不動産屋から連絡がいっているにもかかわらず、初めて聞いた素振り
　　　・隣接するアパートの大家さんによれば、以下のとおり
　　　　　車の停め方が悪い
　　　　　車のカバーをかけていないのが悪い
　、という感じで、謝罪の言葉さえ貰えませんでした。
　　（車の停め方については、車とコンクリートの塀の隙間の死角から、ガラスを割
　　　られ、車上荒らしにあいました。その経験から、死角に入り込めるスペースを
　　　作らないように、かなり壁に寄せて駐車するようにしておりました）

　　とは言え、一応、昨日、しぶしぶ木を切り落としたみたいです。
　　そこで、今後、相手方の不動産業者か大家に、「植木を駐車場に張り出さない」
　　という一筆を書いて頂いた方が宜しいのでしょうか？
　　また、植木によって車を傷つけられた場合、損害賠償などを請求できるのでしょ
　　うか？

　　長文になってしまって、申し訳ありませんが、ご指導ご鞭撻の程、宜しくお願い
　　致しますm(__)m

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　埼玉・20代女性

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　投稿時間：05/10/02(Sun) 10:44
　タイトル：Re: 隣地の植木による被害について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://kogen.biz/
⇒私見ですが、今回のご相談内容は、民法の範囲の問題であると思います。
　　おそらく不法行為に該当するかどうかの問題だと思います。
　　株式会社環境総合研究所さん（ http://eritokyo.jp/ ）の、下記ページが参考
　　になると思います。
　　 http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

　　ご自分の被害が我慢の限界を超えているのであれば、損害賠償として、実損（ガ
　　ラスコーティングの領収書と、できれば修理屋さんにその原因書を作成してもら
　　うのが良いと思います）の交渉になると思います。
　　しかし、
　　　間接・直接交渉
　　　　→　内容証明の送付
　　　　　→　司法による調停、少額訴訟、もしくは民事訴訟
　　の順番で行っていくようになり、早い段階で解決すれば良いのですが、もめれば
　　司法の判断を仰ぐことになると思います。

　　なお、植木の枝は張り出しているとは言え、他人の持ち物ですから、絶対に持ち
　　主の承諾無しに伐採することの無い様にすべきです。
　　張り出さない旨の念書・覚書等を作成する場合は、
　　　もし持ち主が怠った場合には、植木屋さん等の専門業者に依頼し、その費用を
　　　持ち主の負担にする
　　ということも明記すべきでしょう。

　　もし、署名捺印が貰えればそれが一番良い方法だと思います。
　　しかし、その様な書類に署名捺印してもらえるかどうかが、問題だと思うのです
　　が…。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：05/10/03(Mon) 00:25
　タイトル：Re^2: 隣地の植木による被害について
　投稿者名：きょん
⇒涌井様、ご指導ありがとうございます。

　　このまま泣き寝入りの方法しかないのかと思い、半ば諦めていました。
　　しかし、不動産屋や大家さんの態度も変り、このまま泣き寝入りで終わりたくな
　　いので、できるところまでやってみようと思います。

　　涌井様のご指導の元、実損の修理代の領収書とその原因書を作成して頂けるよう
　　に、車屋さんの方にお願い致しました。
　　また、張り出さない旨の念書・覚書等も、署名捺印して頂けるように、頑張って
　　みようと思っています。

　　状況が進展いたしましたら、またご相談させて頂くこともあるかと思いますが、
　　その際は更なるご指導を頂けると幸いです。

━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■賃貸住宅の投資分析・運営ベンチマークに有効な『賃貸住宅用指標』を開発
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■賃貸物件の設備の故障修理について相談されたアネモネさん
　 http://fs.emaui.info/2010/06/post-e072.html
　　　　　とても親身になってアドバイスしていただき、有難うございました。私の考
　　　　えている事（3週間も放置されているのは短く無い期間であることや、賃料の一
　　　　部であるから、減額請求する事）があながち間違ってはいない事が確認でき、
　　　　今日、勇気を持って催促の電話をする事ができました。できるだけ穏便にすま
　　　　せたいものですから、つい自分が我慢すればと思ってしまいがちですが、やは
　　　　り言うべきは言わないといけないのですね。勇気を与えてくださりありがとう
　　　　ございます。深く感謝いたします。

　　Fromスタッフ：
　　　　　最近では、事件や事故、防犯対策として、性能の良いインターフォン、カメ
　　　　ラの設置など、入居者だけでなく管理会社、大家さん共々、防犯意識が高まっ
　　　　ています。その中で、なかなか進展しないのは、もしかしたら、各部屋全部の
　　　　インターフォンの故障が相次いでいて、全般的な見直しを図っているのかもし
　　　　れません。その場合は、建物単位ですので、時間がかかるかもしれませんが、
　　　　その旨、理由と根拠を管理会社の説明があれば済む話しですので、臆すること
　　　　なく、しっかりと事情と経緯をご質問、ご確認されるようになさってください。

　　　　　　　　　★その他方々へ今週のご返信は
　　　　　　　　　　　⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/06/614630-09f5.html

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
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26日（土）、姪っ子の3歳の誕生日でした♪　実家で、家族総出でお誕生パーティー
やってきました。カラオケで、アンパンマンを皆で5回は熱唱したかな（笑）

夜9時からは、父親と編集長と私で大人三人組、近くの居酒屋で、深夜二時まで
ゆっくり飲んで食べて喋り倒してきました。
父親とこんなにのんびりじっくり話してお酒飲んだのは、初めてです！

父が「お父さんは、仕事も楽しいし仲間もいて、ありがたい。今とても幸せだから、
何も心配要らない。お前は、お父さんやお母さん、妹のことは何も心配しなくていいか
ら、自分が幸せになることだけを考えなさい」と言ってくれて、心底感激した！！！
（普段、滅多に絶対こんな話しはしないから、余計にね！）

しかも、カラオケで、境正章の「二十三夜」を歌ったら、「お前、いいの選んだなあ。
お父さんもこの歌、好きなんだよ、覚えたいんだよ」とお気に召してくれたようで
カラオケ苦手な娘が何歌えばいいか苦労して覚えた歌だったので、ほっとしました＊
で、点数が「811点！」
この点数が出た途端、お店の方やお客さんがどっと沸いて、
「親孝行だねー！　これ、ボトル一本入れられるのよ。父さん孝行な娘さんだね！」
と皆に言われた（笑）　父も大喜びで、父の大好きな「黒霧島」入れて貰った♪
そんな父は上機嫌で、大好き鉄板の掘内孝雄を入れて、900点代ガンガン出してたｗ

家族って、いろいろあるけど、切っても切れない関係だけど、やっぱり、家族の幸せ
が、自分の幸せなんだよなあって、月並みですけど。お父さん、ありがとう！

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