良いお年をお迎えください!

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 年末年始のサポートについて。
  ●年末年始休暇:12/23(金)~1/9(月)
この期間中にお寄せいただいたご相談、アドバイスは、1/10(火)以後、随時掲載、
ご返信となります、ご了承ください。年明け最初の配信は、1/12(木)となります。

 さて、今回が、年内最後のメールマガジンになります。Facebookより、今週の気にな
る不動産関連記事です。いつもお世話になっている、日本ヴァリュアーズ株式会社さん
のブログ記事を二つ、ご紹介します。

  ●地方公共団体における住宅リフォーム支援
    http://www.japanvaluers.com/jp/2011/11/post-99.html

 支援が受けられるのであれば、介護の為に必要になるバリアフリーや、築30数年以上
の中古住宅で、改築するまでにはお金が至らないけれども、倒壊防止の為の補強リフォ
ームなども出来やすく、また、受注が減って倒産が増えている工務店さんなどのお仕事
にも繋がるのであれば、いいなと思います。

 また、
  ●「日本から」が再び
    http://www.japanvaluers.com/jp/2011/12/post-101.html
 
 日本は、まだまだ余震がありますし、原発問題もあり、タイの大洪水や、北朝鮮問題
など、今年は内外、色々な動きがあって、日本、大丈夫なのかな? とどうしても不安
材料が多いような気がしていましたが、外国との関係性という大きな視野で見ますと、
ある意味、どん底まで落ちたら、あとは、上がるのみです。それだけ世界の各国から、
今後の動向が注目、期待されているということかもしれません。

 私達ひとりひとりが、この日本で生きている「今」に感謝し、日々の営みや人間関係
を大切に、思いやりを豊かに持つことで、やがて、日本が世界に「地震や原発問題と、
実直に対峙し、子孫の為、地球の為に、健やかで安心して安全に暮らしていく為の方法
を、話し合い、折り合いをつけ、日本が、地球規模で命(自然)に無理の無い、ストレ
スを減らした、クリーン、良いレベルへ進展していけるよう、誠実に対処している姿」
を率先して発信していけたら、いいなと思います。壮大すぎ?! でも、これくらい大
きな目標があれば、日本の将来が楽しみですね! 


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●福祉法人に変更する借主との契約交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-6442.html

●家の売却と親からの相続と借りた土地について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-8c57.html

●隣家からの井戸の登記と分筆について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-aa5a.html


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┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●倒産した法人名義の位置指定道路について(岡山・女性・40代)

 中古の家(土地付)を購入しようと考えています。前面に位置指定道路があるのです
が、この道路の所有者が倒産した法人名儀になっているようです(分譲した際の会社ら
しいです)。この道には6軒の住宅が面していますが、当然各々の持分はありません。

 売買の取引自体は可能と伺いましたが、後々何か発生するかもしれない問題は何かあ
るのでしょうか。通行権の設定もないようです。

 今までのログを拝見し、道路の修復が発生した場合に費用負担が考えられるのかなぁ
(でも持分ないし…)。水道管等の破損により掘削することになった場合、市の方から
所有者の承諾を捕ってくださいということになり、工事が出来ない可能性があるのかな
ぁ…等、不安を感じています。考えられる問題とよきアドバイスをお願いいたします。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、諸問題については、ご想像通りかと思います。所有権移転(持分登記)
は、行っておいた方が良いと思いますので、お近くの弁護士・司法書士にご相談された
方が良いでしょう。

 然し、その会社の登記が法務局に無くなっている場合は、印鑑証明が取れません。
従って、裁判によって確定するしか方法は無くなるかと思います。

 専有使用期間による時効取得を主張するか、当初より売買価格に含まれていたと主張
するかは、ケースバイケースですが、いずれに致しましても、裁判により確定するしか
ないかと思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今年一年が、もう少しで終わろうとしています。どうしても先行きが不安になってし
まいますが、もうとにかく「生きて」いくしかないんですね。目の前の、仕事、育児、
家事、用事に、一所懸命向き合うこと。その積み重ねが生活なんですね。

 その中で、どんなことが起こっても、生きていられることのありがたさ、人との繋が
りの大切さに感謝しながら、嬉しいこと、楽しいこと、笑顔、喜び、辛くて悲しくても
学んだことを、流れてゆく時の中で、めいっぱい味わって「次」の「明日」に活かして
いけるよう、希望を持っていきましょう。

 それでは、皆様、楽しいクリスマス&良いお年をお迎えください!(草柳ちよ子)

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どんなことにもリスクはあります。

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 Facebookより、今週の気になる不動産関連記事のご紹介です。いつもお世話になって
いる、日本ヴァリュアーズ株式会社の小川さんの記事です。

  ●マイホーム新築のリスク
    http://www.japanvaluers.com/jp/2011/11/post-96.html

 家の新築、購入、ローン問題。たいへん大きな問題です。素人である、私達一般人は
四苦八苦しながら、不動産業者さんや、設計士さん、工務店さん、融資の担当の方など
の専門家の助言をいただきながら、自力でも調べながら、計画して実行していきます。

 不動産のプロである方なら、失敗しないよね、と思いがちでしょうが、プロであろう
とも、どんなに経験と知識を駆使しても、震災などの自然現象などにはかなわないこと
もありますし、不測の事態もあります。
 小川さんは、どんな困ったことがあったのでしょうか? 皆さんも是非、参考になさ
ってください!


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●上水道の引き込みと役所の対応について(北海道・男性・30代)

 土地を購入しました。もともと200m2の土地をAとBに分筆された土地で、Aには汚水引
き込み管が、Bには公営水道本管より敷地への上水引き込み管が敷設されていることを
市役所上下水道部が不動産仲介会社に発行した敷設図面で確認し、Bの土地を契約しま
した。

 土地購入契約後に、上水道の引き込み方に疑問を持った仲介会社が再度市役所に確認
に行ったところ、Bには本管から敷地への上水引き込み管が入っていないことが分かり、
仲介会社が何度も現況の敷設図面を市役所に求めても提出されませんでした。

 市役所担当者いわく『現況と違うことはよくある。しかたがない。現況の敷設図面は
指定工事業者にしか出せない』とのこと。

 上水道敷設図面は、不動産譲渡が目的の場合非常に重要な書類となるはずですが、間
違えている図面を交付したままの市に対し、上水道引き込み工事代金の一部を請求する
ことは可能でしょうか。ご教示頂けるよう宜しくお願い致します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 市町村により、若干の差は有るかも知れませんが、一般的に上水道の図面は、信用性
がイマイチで有るとは思います。何故かと言いますと、下水道の引込は、基本的に下水
道の本管工事時に、同時に行われる事が多く、それも地方の場合は、最近になって行わ
れていますので、正確性が高いのです。

 然し、上水道の引込は、本管工事自体が昔に行われ、引込も昔に行われ、それも指定
工事店からの届出をそのまま書き込んでいるケースが多くあります。ですから、問題が
生じた時点で、図面の提出を拒むケースも多いですし、最近では最初から図面を出さず、
『メーターは有ります』程度の説明しかしない市町村も増えています。つまり、引込さ
れていても、その位置が違っている事も多いので、あまり図面が参考にならない事も有
るのでしょう。

 ただ、疑問なのは下水道が引き込まれている地域の様ですから、そうすると同時に水
道管も本管も新しくし、引込管も20mmに換えていると思いますが、これもかなり地域差
が有るようです。
 もう一点疑問なのは、メーターボックス無しで、上水道が引き込まれるのは、あまり
聞きません。

 私の地元では、上水道菅の引込の判断として、メーターボックスの確認が一番の判断
となります。(例外として本管末端の泥抜きを私有地に設置するがありますが)個人的
には、メーターボックスが無い場合は、引き込まれていないと判断しています。(実際
に水道局の図面上では引き込まれている図面になっていて、メーターボックスが無いの
で不審に思い調べたら、実際には隣地から分岐した事が有っただけで、現存していない
ケースも御座いました)

 最近の造成地では、有り得ないのですが、昔は一つの引込管を宅内で分岐して、隣の
家へ引き込むなんて事も行われていました。これは現在では使わなくなった時点で、菅
を切断しプラグをかぶせ、止めてしまう様になっています。

 いずれに致しましても、上水道は基本的に、地方自体がそれぞれ単独に運営している
のが実情で、実際にはかなり地域差があります。これは公共下水道が補助金の関係であ
ると思いますが、ある程度規格化されているのとは大きな違いが有る気が致します。

 あまり良い助言は出来ませんが、市・昔の指定工事店・不動産業者…そのいずれの責
任を追及するにしても、法的手続きを取らない限り、その責任の所在は、明確に出来な
い気が致します。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今年もあと半月となりました。皆さん、ここで気を抜いて風邪などひかないように
注意してくださいね! 年末年始のサポートについてご案内します。

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 この期間中にお寄せいただきましたご相談、アドバイスは、1/10(火)以後、随時、
掲載、ご返信となります、ご了承ください。

 年内最後のメールマガジンは、12/22(木)発行になります。年明け最初の配信は、
1/12(木)となります。どうぞ宜しくお願いいたします。(草柳ちよ子)

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 Facebookより、今週の気になる不動産関連記事のご紹介です。いつもお世話になって
いる、九州の、福岡県筑紫野市にある、青山地建株式会社さんの記事です。ぽっぽちゃ
んが今日は何の日か、私達に教えてくださいます!

  ●12月9日は障害者の日
     http://www.facebook.com/photo.php?fbid=290197221021404

 自分の年齢が上がると、おのずと、親も年を取っていくわけで…。親が病気などで
入院し、親と同居、介護、本人のリハビリの為に家のリフォームをする必要が出てくる
方もいるかと思われます。そんな時の相談に乗って頂けたり、具体的なご提案などいた
だく「福祉住環境コーディーター」という資格があるようです。初めて知りました!
不動産業者さんの中でも、この資格を学ばれている方はいらっしゃるようです。

 障害のある方は勿論、高齢者や小さな子どもまで、安心して暮らせる住環境を考えて
快適な住まいづくり、リフォームをしたいですね!


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●売主の自己破産と購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-7a67.html

●上水道の引き込みと役所の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-bf5e.html

●傾いている借家の違法性について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-2eb2.html

●医院から居住部屋への原状復帰について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-6927.html

●私道の名義変更と買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-a2d5.html


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●実家の競売とローン返済について(千葉・女性・30代)

 私は親元を出ていますが、親の借金が元で実家が競売に掛かってしまいました。今回
落札前に私が住宅ローンを組み、親の借金したローン会社に一括返済することになりま
した。そのかわりその家の所有者は、私にうつるのですが。

銀行での住宅ローンは勤務年数が少なく組めず、利子3,9%でローンを組むことになり
ます。その他にもろもろ掛かる諸費用はどのくらいになるのでしょうか? また、何か
注意する点はありますか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 思いつく経費を列記致します。()内は支払い先になりますので、各明細はそちらに
お問い合わせ下さい。※洩れが有った場合、ご容赦願います。
 1、抵当権解除費用(司法書士)
 2、所有権移転費用(司法書士)
 3、抵当権設定費用(司法書士)
 4、借入に掛かる手数料(金融機関)
 5、固定資産税の清算金(親・今回は無しでも可)
 6、親との売買契約締結の印紙代(郵便局等)
 7、不動産取得税(各都道府県)

 各費用は、土地建物の評価額により、かなり変わりますので、一概に言えません。
また、親との売買契約書の締結、その後の賃貸借契約の締結(例え少しでも家賃を頂い
て、毎月返済の助けにすべきと思います)は、やっておくべきだと思います。


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 寒いですね! 関東地方でも初雪だそうで! 寒いです~!! さすが12月ですね。
我家は、クーラーはあるのですが、エアコンがありません。暖房器具は、ホットカーペ
ットと、デロンギしかありません。さすがに寒いので、デロンギ小さいのもう一台購入
しました。
 この2台のデロンギとも、リサイクルショップでお得な値段でゲットしたのですが、
その前から、ばりばり稼動しているものがあります。
 それは、、、おトイレ用の、小型薄型デロンギ(笑;)いち早く旦那が装着したので
「なんでトイレに??」と謎でしたが、寒いトイレは嫌なんだそうで、トイレであった
まりたいのだそうです。そういうものかな? と不思議でしたが、おかげで、今、トイ
レが寒くないので、ありがたいですねm(__)m ちょっと電気の使いすぎ、便利す
ぎるかなとも思いますが、日々、すべてのことに感謝して。ありがたく使わせていただ
き、冷えないように気をつけたいと思います。(草柳ちよ子)

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被災地の復旧と復興はどうなっているのか?

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 Facebookより、気になる不動産関連記事のご紹介です。いつもお世話になっている、
仙台の不動産屋さんで不動産コンサルタントでもある、二瓶誠志さんの記事です。

  ●街の復旧・復興について
     http://www.facebook.com/note.php?note_id=321459967880220

 三月の震災から、月日は飛ぶように流れ、今年も今月で終わりです。復興を願う、実
現させるために、皆でひとつになって助け合おう、協力し合おうという気持ちは変わり
ません。
 しかし、実際の現地は、今、どこまでどうなってるのかというと、詳しいことを知り
ません。新聞やテレビのニュースから配信される情報を、ただ受けているだけでは、実
情は見えてこないでしょう。
 被災されて、町を離れ避難している、家族を失った、仕事を失った方達にとっては、
その日一日一日を生きることが先決であり、建物の修復に500万以上のお金がかかるな
んて、その値段を聞いて私もびっくりしました。かなりの重圧だと感じます。そんなお
金も無いし、そんな気にならないんじゃないでしょうか。
 
 今、普通に生活をしている私達と、被災地で現実と向き合って暮らしている方と温度
差があるんじゃないかと身につまされます。私達には何が出来るでしょうか。まだまだ
課題は多いですね。

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●事業用定期借地で出てきたガラの撤去と契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-a482.html

●登記簿と違う境界の土地の購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-ed17.html

●境界違いで隣家が使っていた敷地の返還について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-8465.html

●買い取った飲食店の閉店と現状復帰について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-83a9.html

●印鑑証明の提出と鍵の受け渡しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-0db8.html

●更新料の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-99da.html


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●マンションの共有部分の瑕疵について(東京・男性・60代)

 築32年の大型マンション(世帯数400超)に居住しています。現在、専有部分のリフ
ォーム(スケルトン)中でありますが、その過程において共有部分(梁)に損傷が見つ
かりました。今日まで気がつかなかったのは、コンクリートむき出しではなくカバー
がされていたことによります。リフォーム工事に伴い、そのカバーを剥がしたことによ
り初めて発見されました。

 状況的にはコンクリートが幅40センチ 高さ15センチにわたって陥没、中の鉄筋が丸
見えの状況にあります。管理会社指定の業者による修復を行いましたが、業者の見解で
は施工時の瑕疵によるものとのことです。このケースでの修復費用の負担はどのように
なるのでしょうか?

 当時の施工業者は倒産、また、売主も再編され同じグループ企業ですが別会社になっ
ています。なお、管理組合としてマンション総合保険に加入をしていますが、この保険
の適用が可能でしょうか。以上よろしくお願い致します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、マンションの梁=基本構造部分ですから、共有部分に該当すると思われ
ます。その場合は、管理組合が管理し、修繕補修も行うべきでしょう。その為の修繕積
立金とも言えますね。

 ですから、保険の適用や費用負担については、基本的に管理組合がその責任において
判断すべき問題かと思います。尚、この修繕工事=共有部分の変更には、管理組合等に
おいて普通決議が必要かも知れません。


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 冒頭の被災地での壊れている建物の修理のお話しですが、やはり難しいですよね。
普通の町にだって、あちこちに、古くなったけど誰も住んでいなくて、廃屋と化してる
今にも倒れそうな建物ありますよね。あれだって、誰かしら、関係者がいるとは思うの
ですが、手直しする時間も費用も労力も無いから、放置されてるんですよね。

 町には、そのような身寄りがあるんだか無いんだかわからない、手を入れられない建
物がありつつ、マンションやアパートには空室が目立つ、空き家も多かったりします。

 どうにかこう、そのような、まだまだ使える建物や空家や空室を、手直し、手を加え
ながら、必要な人に、必要に応じて使ってもらえるような仕組みって無いでしょうか。
お金は安いと助かりますが。どうしても「自分の財産」という概念があって、家賃は当
然、それ相応の金額欲しいと思うかもしれませんが、衣食住の住環境にかかる負担が大
き過ぎるような気もします。やっぱりそう簡単にスグには思いつきません。
皆さんは、どう思われますか?(草柳ちよ子)

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トラブルにならないように気をつけてくださいね!

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 今年の春に引っ越しました中古住宅は、駐車場が無く、古い住宅街なので、駐車場探
しが大変でしたが、運良く、家から徒歩3分の場所で借りれたので安心しました。近か
ったので楽でした。
 ところが、借りて半年もしないうちに「貸主都合で契約解除」として翌月までに車を
移動するよう管理会社から通知が来て、非常に困りました。ある意味不動産相談です!
 駐車場探しでワタワタしましたが、歩いて5,6分の別の場所の駐車場を借りること
ができて、ほっとしました。こうして、通知を受けた数日後に移動させましたので、賃
料の差額は当然、返金いただきました。

 それから2ヶ月経ち、すっかり忘れていた、その駐車場が、整地されて売りに出され
てました。急な貸主都合の契約解除なので、そうじゃないかな~とは思ってましたが、
やはりそうでしたか。広くて、2軒。びっちりいけば4軒建てられるかもしれません。
 また、近くの中古住宅の売却情報がインターネットに出てるのを発見! 当事者じゃ
ないけれど、身近に不動産売買があるもんだなあ…と、しみじみ思います。
 そして、古い家が取り壊されて、新築される所が何箇所かあります。新しい家で気持
ちよく新年を迎えたいということでしょう。仕事柄、不動産相談やトラブルにならない
ようにと祈るばかりです!


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●土地売却時に発覚した埋蔵物の撤去について(三重・男性・60代)

 土地売却についてのトラブルです。先日私は23年間住んできた建物を取り壊しの上、
土地を売却いたしました。しかし、土地購入者側の建設会社から「土中にコンクリート
パイルが埋まっていたので、売買契約書の瑕疵担保責任の条項により、土中のパイルを
取り去って欲しい」旨の請求を受けました。

 私は本件土地・建物購入を建売分譲で購入し、土中にパイルが入っていることなど全
く知らされておらず、寝耳に水の出来事でした。はたして、建設会社の言うように土中
のパイルを瑕疵担保責任として撤去すべきものなのでしょうか? 大変困り果てており
ますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 非常に判断の難しいご相談です。まず、民法上の瑕疵は、その売買目的の達成が可能
かどうか。それと売買金額の適正性を、総合的に判断して決められるということになる
かと思います。パイルは、土壌改良の一手法として打ち込まれた物でしょう。そのパイ
ルが、入っている事は、一概に瑕疵とは言えないでしょう。

 然し、購入者が、そのパイルが入っている事で、本来の目的が達せられないと、瑕疵
とみなされる事も有るでしょう。その際に、パイル撤去に掛かる費用に、見合う値引き
が行われていたかどうかも、瑕疵に該当するかどうかの判断材料となるでしょう。つま
り、当初の売出価格より、かなり値引きしている場合は、瑕疵とならない可能も有るで
しょう。一方、近隣の何も埋蔵物の無い土地と、同等額で売却した場合は、瑕疵と判断
される場合も、生じるでしょう。

 良く売主が『知らなかった』と言う事が有りますが、この『知らなかった』が問題な
のです。『知っていて』きちんと説明していれば、トラブルは生じないのです。

かなり難しい判断になると思いますので、お互いに、相手の言い分を良く聞いて、誠意
を持って交渉に当たり、冷静に判断されるべきと思います。


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 以前、ご相談があった方から、
 「不動産屋から裁判を起こされてしまい、トラブルがひどくなってしまいました。ほ
  んとに、困ってます。いろんな人に相談しましたが、みんな私が負けるようなこと
  はないと言ってはくれますが、専門家からのアドバイスをもらいたい」
と、お便りをいただきました。

 相談者さんは、投稿された時、既に、宅建協会や消費者センターで相談したと書いて
ありましたので、この時点で、ある程度、専門家からアドバイスを頂いてるはずだと思
いますので、そちらに引き続き経過報告をされながら、今後の具体的な動き方や、裁判
を起こされた場合を想定した対処方法を事前にきちんと伺うよう、お伝えしましたし、
無料相談で難しければ、直接、弁護士に依頼、相談されるようお伝えしてありました。
 トラブルが酷くなる前に、こちらからお伝えしたことを、実行いただいていれば…と
思ってしまいます。

 裁判を起こした不動産業者がいるのは驚きですが、恐らく、こちらからだけでなく、
宅建協会や消費者センターで相談された際も、何かしら、アドバイスを頂いてると思う
のです。あちこちで質問されたり参考にされるのは良いのですが、具体的に動かないと
解決に向かいません…。少し気になった事案でした。(草柳ちよ子)

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契約違反に告知義務違反、埋蔵物。トラブルいっぱいです!

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 今週も、長野の高原開発の涌井さんに、不動産相談に沢山のアドバイスコメントをお
寄せいただきました。どうもありがとうございます!!

 実は、今現在、私、放送大学の学生で、とある授業を受講しています。これが、名前
だけ見て「おもしろそう♪ 不動産相談に役立ちそう☆」と興味半分好奇心半分だった
のですが、届いた教材やテレビでの授業内容を見るに、じゅうぶん「不動産」に関わる
内容で、どんぴしゃでした! 以下にまとめましたので、宜しければご覧ください。

 ▼依頼したら、お幾らなの?ご存知ですか?
 http://report.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-35f6.html


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┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
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●土地売却時に発覚した埋蔵物の撤去について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-e4d9.html

●井戸の埋め立てと盛土の告知義務違反について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-681a.html

●ペット飼育の契約違反の賠償について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-a4cc.html

●購入する古民家の越境について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-8f66.html

●同居解消による親の土地の買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-dc56.html

●実家の競売とローン返済について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-2ccf.html

●書類偽装と違約金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-4906.html


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┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●保証人の提出書類について(埼玉・女性・60代)

 私(東京)の妹(北海道・50歳)がアパートを借りようとしています。私は保証会社
を立てるのがいいと思っていました。妹もそのように考えていますが、連帯保証を保証
会社以外にもう一人連帯保証人を立てなさい、と言われています。

 私が連帯保証人になることはいいのですが、書類に署名捺印はします。しかし、更に
私の住民票(戸籍を含む)・印鑑証明も出せと言います。オーナーの言いなりに提出す
るには、大切な身分書類を見えない相手に渡すことに、違和感と心配があります。どの
ように考えればいいでしょうか。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 賃借人の信用度が低い場合、保証会社が、別途連帯保証人をつけないと、保証を引き
受けない事は、時々有ります。連帯保証人は、『連帯保証人引受承諾書』に署名し、実
印を押印し、且つ印鑑証明書を提出して頂きます。また、身元確認の為、住民票の提出
をして頂く事も有ります。
 これらは、将来生じるかもしれない賃貸借契約上のトラブル、特に家賃の滞納が生じ
た場合に、連帯保証人に請求する為の根拠になるものです。(当社の場合は、病気・死
亡等不測の事態の場合の家賃清算残存物の引取についても明記してあります)

 何故、このような書類等が必要かと言いますと、実際に滞納等のトラブルが生じた時
に、連帯保証人が『迷惑をかけないから保証人になってくれと言われただけ』とか『賃
借人が勝手に印鑑を持ちだして押した』とか『どこにでも売ってる印鑑を勝手に押した
。』とか言って、逃げる場合が有るからです。

 尚、通常これらの提出物に関し、『連帯保証人引受承諾書』には、個人情報は、連帯
保証に関すること以外に使用しない事、漏洩しない事が明記されていると思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 冒頭に書いた、放送大学の不動産関連の授業の話の続きです。私達、一般人は、マン
ションや一戸建てが、どんなふうに作られているかなんて、知りません。
 興味のある方や仕事にされている方が勉強するのは当り前ですが、一般の知らない方
が、トラブルが起こる前に、予防する為に、この「構造について」ある程度知っておく
のは、必要かなと思いました。

 具体的には、例えば、浴槽のタイルがひび割れた…場合、タイルを取り替えればいい
だけかというと、そうではなくて、タイルの裏にある、壁の構造の中の、どこの部分に
どのような圧力がかかって、またはいかような不具合が生じているのか、を探る必要が
あり、構造を知っていれば、●●の力が働いて、中の●●が剥がれ落ちてきてるから、
タイルにひびが入った可能性もある…という予測なら、一般の私達でも、たてられると
思うんです。たてられれば、それなりの費用がかかることも、きちんと修理を依頼する
ことも出来ると思うんです。

 ヒビくらい別に良いや、ほっとけんばーと無知で、何もしないことが、一番、建物に
とってお気の毒なのかなと。痛んだら早目早めに手を入れてあげて、いつかは必ず劣化
するんだけれども。少しでも長く沢山、使い続けられるような中古住宅が増えたらいい
なと思います。(草柳ちよ子)

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雨漏りやカビ、湿気に気をつけて!

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 今週、長野の高原開発の涌井さんが、不動産相談にアドバイスコメントお寄せいただ
きました。お忙しい中、どうもありがとうございました!

 さて、そろそろ暖房器具をお使いになってるお宅も多いかと思います。不動産相談で
多いのは、雨漏り、湿気によるカビなどです。その雨漏り、実際に、我が家で初体験し
ちゃいました! さんざん不動産相談では知っていた、聞いていたわけですが、自分が
体験してみると、なかなかどうして、冷静にはいられないですね! でも旦那さんにお
願いして応急処置してもらいました。

 マンションやアパートを借りてる方の場合は、気付いた時点で、速やかに、大家さん
&管理会社のほうに連絡してくださいね!

 ▼暗いですが、雨漏りの様子は、こちら。
 http://www.facebook.com/photo.php?fbid=228014050598933&set=o.166439530049093


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●私道の通行の書面承諾の拒絶について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-dc92.html

●売却に伴う解体と排水溝について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-d145.html

●建築主に確認せずに作られた境界線上の塀について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-1ae2.html

●ビルの買取りとローン審査の必要書類について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-915b.html

●アパート側都合で希望部屋に入記できず引っ越す場合の家賃について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-170f.html

●知らなかった、敷地内の水路の存在について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-1ba7.html


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●冬の間の結露とカビについて(東京・男性・30代)

 現在居住しております賃借マンションの寝室の壁(モルタルの上に直接クロスが張っ
てある模様)2面に冬になると結露がひどく壁一面にカビが発生します。とてもじゃな
いですが生活できる環境ではありません。

 大家に相談したところ春になるとクロスの張替はしてくれるのですが、冬の期間は我
慢して過ごさなくてはなりません。なにか良い解決法はないでしょうか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、外壁に外断熱(最近はシート方式・吹き付け方式も有るようです)を施
すのが、一番良いと思いますが、それなりの工費が必要ですから、大家さんにお願いし
てみるのが良いと思います。

 下記URLをご参考にしてみて下さい。
   http://aruaru.kacchaokkana.com/keturo-taisaku.html


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 紅葉シーズンとなってまいりました。皆さん、お出掛けの際は、車の運転に、充分に
お気をつけください。雨によるスリップ、凍結、霧など。山の天気は変わりやすいです
のでね。いつものFacebook日記です。気分転換にどうぞ♪

▼埼玉県秩父 あしがくぼ名物 ずりあげうどんと、大滝温泉と、ひつじや肉店さん♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=233655106698948
(草柳ちよ子)

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マンションの総会に行ってきました!

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 11月になりました。今年もあと二ヶ月です、早いものですね。寒くなってきたことも
あり、気持ちが引き締まりますね。
 さて、先日、マンションの総会に出席してきました。今までと違う意気込みで参加し
たので、すっごく楽しかったです。その模様を、久々にレポートにしましたので、どう
ぞご覧ください!(^0^)/☆

 ▼家のタネ マンションの総会は、楽しいな♪
  http://report.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-eb05.html


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●中古マンションの、残された家具の下の変形について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-6faa.html

●賃貸マンションのピアノの騒音について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-2020.html

●引越しによるエアコンの持ち出しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-e4c6.html

●アパート専用駐車場への移動について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-00a9.html

●高層マンション建設と日照権について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-047b.html

●マンションの共有部分の瑕疵について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-22da.html


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●家賃を払わず競売を薦める不動産業者について(神奈川・男性・40代)

 弟(30代)の話です、お知恵を貸してください。2007竣工の建売新築一戸建4LDKLで、
都心より30Km強の郊外市です。購入は2008年、約3000万とのこと。しかし弟嫁がその地
域に馴染まなかったのか、体の不調を及ぼすようになり、精神的におかしくなり、やむ
なく実家へ引き上げたのが、2009年春頃。一年しか住まなかったのです。

 2009年より、不動産にて売出と賃貸公募しましたが、売れません。駅からバス15分の
不便さも影響と思いますが、真剣さが無い為変更しました。今は、弟嫁の要望で別マン
ションを借り、年収500万程度で重複した家賃を支払い、仕事の他に、休日もパートへ出
る日々、体を壊したら終わりの無計画です。

 そして今の不動産屋の提案は、家賃支払いを三ヶ月程止め、銀行が出てくるようにし
て、競売にてより高く売ってもらうという計画らしいのです。私達家族の注意も聞かな
くなり暴走しています。

 本当にそんな方法がより良い方法なのか??? 家族としては疑問でならないです。
想像では、安くしか売れず、残金が2000万程残り、財産も無くなり、賃貸マンションも
払い続けるのでは、私達家族には自己破産にしか見えないのです。

 銀行競売なのか?売れるまで待つか? その他良い方法があるのか? お知恵を貸し
て頂きたくお願いします。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、ご想像の通り、その方法ですと、残債の請求(多分保証協会から代位弁
済による請求)は続く事になるかと思います。ただ、競売で落札されない場合は、残債
も確定しきせんので、長期化したり、場合によっては保証協会等からの歩み寄りは有る
かも知れません。

 また、年収500万ですと、ちょっと自己破産は難しいと思いますので、残債の返済を
行う訳ですが、恐らく、毎月の返済額については、かなり減る事になるかと思います。
例えば、毎月一万とか二万とか。生活しつつ、返済可能な金額で交渉する事になるで
しょう。

 ですから、残債は残りますが、恐らく金利は民事調停もしくは交渉で停止し、元金だ
けの返済を長期間に渡り行う事になろうかと思います。ローンを返済し続けるよりは、
金利の停止も有り得るので、かなり負担は減る可能性がありますので、それはそれで、
一つの手段かも知れませんね。


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 久々の、Facebook日記です。いつも、東京、埼玉、千葉しか車で行ったことが無かっ
たのですが、初めて、関越自動車道で、群馬まで行きました! 気分転換にどうぞ♪

▼群馬 ニコニコ亭のソースカツ丼と、スカイテルメ渋川で湯ったり♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=229547343776391

▼群馬 スカイテルメ渋川の露天風呂から、SL:C6120 が見えます!
http://www.facebook.com/note.php?note_id=235155763211253
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ヤマダエステート株式会社・山田高志さん、アドバイスありがとうございます!

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 今週、ヤマダエステート株式会社の山田高志さんが、不動産相談にアドバイスコメン
トをお寄せくださいました! どうもありがとうございました! 
引き続き、アドバイザーの皆様からのアドバイス、お待ちしております、宜しくお願い
いたします☆

 さて、Facebookより、今週の気になる不動産関連記事をご紹介のコーナーです♪
「青山地建株式会社(筑紫地区の不動産会社)」さんより。
ぽっぽちゃんが、10月24日は、『2×4住宅(ツーバイフォー)の日』だと教えてくださ
いました! 皆さん、ご存知でしたか? 詳しくは、青山地建さんのページをどうぞ♪
  http://www.facebook.com/photo.php?fbid=266927200015073


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●売却の査定希望金額について(長崎・女性・50代)

 今住んでいる家を売るつもりです。不動産業者に査定前に希望金額を聞かれたので、
希望金額より、控え目に言いました。

たとえば、1千5百万円と言いたかったのですが、1千万円と言って良かったかどうか?
希望金額は、高めに言ったほうが、良いのでしょうか?

┌─────────────────────
│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
└─────────────────────

 不動産業は顧客の売却相談については、業者のほうから相場を提示すべきなのです。
その提示金額に対して、顧客の希望を聞いて金額を上下させて決めていきます。

早く、売却したければ金額を低めに設定し、余裕があれば高めに設定します。だいた
いの相場はインターネット等を利用して把握できますので、ためしてください。


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●土地交換、分筆後の石積み工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-09a3.html

●知らなかった、敷地内の水路の存在について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-1ba7.html

●高層マンション建設と日照権について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-047b.html

●貸主が借主に払う立退き料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-9e66.html

●おとり広告と賃貸斡旋について
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●駐車場での管理組合からの車の補修について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-f97c.html


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 最近、車で走っていると、電柱などに、「新築!」と販売価格と間取り数、電話番号
だけが書いてある、大きな矢印の看板をみかけることが多いです。
 あまりに、その矢印看板が多いので、同じような地域に、何軒もあるのか、疑問です
が、会社名などが一切書いていないので、とっても怪しい、見る気にもなりません。

 このような看板でも、見た方が興味を持てば、内覧し、契約されるのでしょうか。
ヘンな不動産業者、そして、問題のある物件(物件そのものが綺麗であっても、私道や
境界の問題も重要です)を購入してしまわないか、心配です。
 とはいえ、その方が「お買い得だ」と価値を認めれば購入されることでしょう。

 メルマガを購読されている、又はFacebookをご覧頂いている、不動産業者の皆さん、
皆さんから寄せられる不動産相談に、アドバイスをお寄せください。少しでも、トラブ
ルが少なくなる、拡大しないよう、防ぐきっかけとして、お役に立てればと思います。
(草柳ちよ子)

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マンションの共有部分の瑕疵責任はどうなるの?

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 今回は、気になる不動産関連記事をご紹介します。9月の記事ですが、
日本ヴァリュアーズさんの「不動産鑑定士が考える 不動産と環境ブログ」より。
 「ゲリラ豪雨と不動産」
   http://www.japanvaluers.com/jp/2011/09/post-87.html
です。

 平成になって以来、最悪の被害となった台風12号といい、タイの大洪水といい、東京
都心に限らず、住宅が密集していて、みずはけの悪い道路や、冠水する地域、切り崩し
た山や崖の多い地域は特に注意が必要でしょう。
 全国、どこでも、水害による被害の可能性は大いにあります。雨が降っている時は勿
論、止んでからでも暫くは、川や港、海の水位に警戒する。
 そして、目には見えない、地下にある、水道管や下水管が、収まりきれずに破裂、破
損して住宅地に流れ込む可能性もあるんだということを、頭の片隅に置いておかなくち
ゃなーと思います。


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●マンションの共有部分の瑕疵について
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●購入予定のマンションでの事故について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-4901.html

●婚約者では契約違反だと主張された場合について
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●親族間での借地権相続と権利売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-a45f.html

●契約後の自己都合による解約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-f481.html

●保証人と家賃滞納と解約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-c988.html


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┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●給排水管の修理責任について(東京・男性・30代)

 都内でマンション経営しております。築30年強が経過していることから、給排水管か
らの水漏れがたびたび発生しております。その際、いつも問題になりますのが、その責
任の所在。給排水管詰まりであれば高圧ポンプで復旧できますので、たいした金額にな
りませんが、配管に穴などありますと高額な修理費用となります。

 当方、居宅用の物件とテナント物件とがございまして、特に借り主の手で内装された
テナント物件の場合、どこまでの給排管が貸し主のモノ(責任)で、どこから先が借り
主のモノ(責任)なのかが不明です。おわかりになります方はお答え願います。


┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、賃貸マンション物件で、築後30年経過と言う事になりますと、基本的に
は貸主で有る相談者が、修復すべきと思います。

 事業用で、借主が施工した部分については、本来はその施工図面を賃貸人に提出し、
承諾を得るべきです。そしてその時に、保守管理・原状回復・買取請求権放棄について
も、決めるべきです。

 それが無い場合は、相談の上で決める事になろうかと思いますが、貴方も不動産賃貸
業者であり、プロなのですから、この際に、賃借人と交渉しはっきりと対策し決めてお
くべきかと思います。


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 マンションの総会、臨時総会が続いています。決算報告のようなものと、古くなって
修理、取替えが必要な部分の緊急工事をしますよ、幾らかかりますよという説明の為の
総会だったり。当り前ではありますが、日々、マンションも、劣化してゆくものです。

 目には直接見えない、排水菅、給水菅などは、普段考えないものです。不具合が出た
り、故障して初めて気付くようなものです。人の体の中を一分一秒駆け巡っている、血
管と一緒ですね。

 めんどうがらずに、こんな時でもなければ、どんな工事をするのか、詳しい説明や工
程なども伺えないでしょうから、是非、総会には参加いただき、自分の住んでいるマン
ションが、どんな状態で、どんなメンテナンスが必要なのか、もっと身近に感じて、興
味と関心を持っていただきたいですね。(草柳ちよ子)

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