いざという時にお願いできる不動産業者さんいますか?

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 今週寄せられた「売却の査定希望金額について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-7d27.html
の相談者さんから、
 「私が知りたいことを、明確に教えていただいて、有難うございました。大変参考に
  なりました」
と、お便りをいただきました。査定前に、希望金額を低めに伝えてしまったが本来の希
望額より高めに伝えたほうが良かったか? というご相談でした。

 本来、このような不安、疑問は、不動産業者さんに直接、質問、確認、ご相談いただ
く内容です。その為に、不動産業者さんはいるのです。

 美容院や、接骨院、歯医者さんなどは、皆さん、行きつけの、信頼できる、自分が何
でも相談できる、安心できる場所を探して選んで行かれていると思います。どこでもい
いわけでは無いでしょうし、下手なところ、自分にあわないところ、不親切だなと思え
ば行きませんよね。
 不動産業者選びも、おなじくらい、もっといろいろ積極的に探して訪問いただきたい
なあと感じます。小さな質問も丁寧に教えてくれる、気持ちの良い、自分にとって誠実
な不動産業者を探し出す道のりは、決して平坦ではないかもしれませんが、粘り強くあ
たれば、きっと出会えるかもしれません!


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┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●増築部分のローンの返済について(大阪・男性・40代)

 現在、両親が住んでいる家を増築して二世帯住宅とし、そこに住んでおります。元々
の家は父親の名義でローンは完済しておりますが、増築部分のローンは私の名義で、嫁
と父が保証人となり返済中です。

 しかし経済的に苦しく最近ではローンの返済が困難になってきました。もし返済でき
ない場合は、どうなってしまうのでしょうか? 両親の居住部分にも影響があるのでし
ょうか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 父親が連帯保証人と言うことですから、抵当権の設定が有る無しに関わらず、債権者
(金融機関)は、裁判所に手続きすれば、父親の資産も押さえる事は可能となりますし
更には、ご本人・連帯保証人名義の他の資産も押さえられてしまう可能性は大です。ま
た、ご本人・連帯保証人の給与等の所得を押さえられる可能性も御座います。

 金融機関に、返済の繰り延べ等のご相談をされては如何でしょうか。それが無理な様
で有れば、ご本人や連帯保証人の資産を守るべく対策を取る必要が有るかと思います。


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┃会員以外のアドバイザーさんも歓迎します。
┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●リフォームして購入した中古マンションの売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-868f.html

●中古住宅の値段交渉と申込金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-82cd.html

●親戚に依頼した注文住宅の白紙解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-7fb8.html

●突然建てられた隣家の高い塀について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-4cf2.html

●中古住宅の雨漏りの補修について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-95e0.html

●敷地内を通行していく隣家について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0dd.html

●換地の埋蔵物の調査について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html


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 10日の連休に、また千葉県御宿町に行ってきました。いすみ鉄道を見たり、美味しい
食事を楽しみました。いつものfacebook日記です、気分転換にどうぞ♪(草柳ちよ子)

▼偶然、いすみ鉄道 キハ52を撮ったよ!!
http://www.facebook.com/note.php?note_id=226455050747991

▼茂原市 焼肉レストラン井東さんで、ジンギスカン定食♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=221143887950070

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何か埋まってるような土地はイヤ!

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 今週寄せられた「換地の埋蔵物の調査について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html
の相談者さんから、
 「非常に速やかに、事細かく、正鵠を射た内容で大変感銘を受けました。叱咤激励も
  含め真摯に対応していただきました。参考にさせていただきます。厚く御礼申し上
  げます」
と、お便りをいただきました。

 このような問題は、実際に起って当事者になってみないと、わからないものです。行
政が全部やってくれるとは限りません。役所にしても、普通の会社や業者さんとの取引
においても、条件や内容のすり合わせ、交渉次第、で、同じです。
 ご自分で交渉できない場合は、潔く、専門家に間に入ってもらう、力を借りることも
方法です。ごねたり拒否することが目的なのではなく、気持ちよく健やかに暮らしたい
という願いは誰しもあるものですので、行政に対して遠慮するのではなく、どうしたら
望む生活が出来るのかの折衷案を共に考え、協力しあっていくという姿勢が大切だと思
います。


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●換地の埋蔵物の調査について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html

●突然建てられた隣家の高い塀について
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●中古住宅の雨漏りの補修について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-95e0.html

●借り店舗の工事中の水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-dbdb.html

●私道の相続と下水管設置について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f359.html

●隣家との間の土留めのブロック塀とセットバックについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-4d56.html

●位置指定道路の使用と所有権の譲渡について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-79d8.html

●防災危険区域だった土地の契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-9dfb.html


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●自己破産とローンの保証人の変更について(千葉・男性・40代)

 主人→会社と自宅(住宅ローン返済中)妻→積み立ての保険100万以上。
主人の有限会社の売り上げが0になり、借入金が払えず、まだ督促はきてませんが時間の
問題です。これだけギリギリになって、やっと自己破産を考えるようになりました。
 自宅の住宅ローンの連帯保証人が妻になってます。自宅を査定してもらったら、ロー
ン残高よりうまくいけば100万高いですが、仲介手数料3%を払うと少しは赤が出ます。
 子供がいて、年度末までは同じ学校に通わせたい。何もかもギリギリにしてしまった
自分が悪いのですが、自己破産時に妻の連帯保証を避ける方法があれば教えて下さい。

 住宅がいつ売れるかわからないので、当たり前ですが…。買い手様が見つかっても、
自分はローンが今からは組めず、赤の部分は妻が別途ローンしかないですよね? 自分
には両親がいます、父は70過ぎの老人、母は60半ばです。そもそも妻を女性を連帯保証
人にしたのが間違いでした。自分はパートを二つして凌いでいますが、四人家族で支払
いと家の経費で物凄く苦しいです。

 下の子がまだ小さいですが、妻は仕事を見つけてきました。妻には離婚したいと言わ
れています…。私は離婚したくないです、本当は…。でも仕方無いのはわかってます。
 自分の親や親族にお願いして、妻の連帯保証人を変更では無いカタチで避ける方法を
教えて下さい。家の所有者変更でどうにかならないのか? と考えてみたり。家を持ち
たいのではなく売れるまでの一時凌ぎです。どうぞ、どうぞ宜しくお願い致します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、自己破産をせずとも、自宅を任意売却し、残債の返済を延ばして頂く様
に金融機関と交渉されては如何ですか。離婚しても連帯保証人は外れません。また、自
宅を売却処分した後は、給与所得から月20万を超えた分を返済すれば良いと思います。
(最低限の生活費は必要)

 ご夫婦で頑張れば、何とかなる状態に思われますので、再度、金融機関・奥様とも、
良くご相談されては如何でしょう。


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 千葉県御宿町に、夏期休暇で40日くらい滞在して、東京に戻ってきました。パソコン
があればいつでも何処でも仕事が出来るのでありがたいです。久しぶりにFacebook日記
を紹介します。気分転換に宜しければ、どうぞ!(草柳ちよ子)

▼御宿の天然温泉 元湯さんは、鉄道模型のパラダイスだった♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=222866811106815

▼一宮町 SEASONGさんで、サーファープレートとみつばちの箱♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=214683091929483

▼カツカレーが有名な、長南町の「金曜日さん」
http://www.facebook.com/note.php?note_id=215557465175379

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防災危険区域は、開発許可がおりるの?

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 先週のメルマガで不動産相談が来ない、フォームの不具合かもとお伝えしましたが、
不具合ではなく、きちんと届いていたのが、サーバーの方でなぜか迷惑メール扱いに
なっていたことがわかりました! 解除したら無事に全部届くようになりました。
 お騒がせ、ご心配おかけしてしまい申し訳ありませんでしたm(__)m 
以後、気をつけたいと思います!

 この為、今週、沢山の相談が寄せられております。アドバイザーの皆様、是非、アド
バイスを投稿いただけますと、大変ありがたいです。どうぞ宜しくお願いいたします☆


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●換地の埋蔵物の調査について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html

●防災危険区域だった土地の契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-9dfb.html

●位置指定道路の使用と所有権の譲渡について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-79d8.html

●私道の相続と下水管設置について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f359.html

●隣家との間の土留めのブロック塀とセットバックについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-4d56.html

●敷地内を通行していく隣家について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0dd.html

●古家付土地の売主責任免責について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-5f8f.html

●借り店舗の工事中の水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-dbdb.html

●親族間の家屋売買について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0f7.html

●借地の購入価格の出し方について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-98f1.html

●借地の更地返還と建物買取交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0bc.html

●地主からの退去要請について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-8920.html

●親がサインした明け渡しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-5e22.html

●隣家の建て替えによる日照について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-3bfe.html


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 今週寄せられた「借り店舗の工事中の水漏れについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-dbdb.html
の相談者さんから、
 「今回の私の質問に対して、ご丁寧に回答していただき感謝申し上げます。勉強しな
  ければならないことが多いのに驚いています。さらに、今回は相談できるところの
  情報を教えていただき、大変助かりました。素人の相談にここまで詳しく回答を下
  さり、しかも翌日にいただけるとは感激でした。このサイト運営の考え方(モット
  ー)には脱帽します。ますますのご発展を祈ります」
と、お便りをいただきました。

 事業主としてお店を借りる場合、借主も貸主も、いち経営者として、互いに要求でき
る権利、課せられる義務、果たすべき責任について、双方が納得、了承、自覚した上で
契約を結ぶことが望ましいのですが、なかなかそこまで考えてる方は少ないような気が
します。
 責任者は自分であり、責任をまっとうする必要があるのですから、どんな事態になっ
ても動けるよう、ある程度は想定しておかなければなりません。とはいえ、もし自分が
建物を借りてお店を出すとなれば、内装、外装、看板やメニューなど、そちらに係りき
り、必死で、工事中にトラブルが起きるなんて夢にも思わない、想定してませんね。
 いつ何が起っても動けるようにするって、文章で書くのは簡単ですが、実際はとても
難しいですね。(草柳ちよ子)

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台風北上、お気をつけください!

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 Fudosan.JPサポートです。不動産相談ですが、サイト上の投稿フォームよりご記入、
ご投稿いただく形式で今まで、日々、ご相談を受け付けてきましたが、この二週間、全
く相談投稿が無かった為、念の為、フォームよりテスト投稿してみたところ、
CGIが正常に起動していないことが判明しました。

 只今、原因を調査中ですが、復旧の目処が立っていません。また、不動産メルマガの
発行が遅くなりまして申し訳ございませんでした。

 原因が判明次第、フォームの作り変え、または投稿方法の改善作業を行い、正常な動
作確認完了後、サイト上で結果をお知らせさせていただきます。ご利用いただく皆様に
は、ご迷惑をおかけしてしまい誠に申し訳ございません。暫くお待ちくださいます様、
どうぞ宜しくお願いいたします。


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●売却に伴う借地権の契約について(千葉・男性・40代)

 親から相続した土地があり、A氏(他人)に貸しており、A氏はそこに建物を所有して
います。土地貸借契約は数十年前に旧借地法において行われたものです。先日、A氏か
ら建物をB氏(第三者)に売却したいとの申し出がありました。当方は承諾する方向で
承諾料の検討などを進めています。

 そこで、A氏からB氏への建物売却(借地権売却)後、当方とB氏とで取り交す契約に
ついて、旧借地法によるのでしょうか、あるいは現借地借家法でしょうか?
 もしくは、B氏とのあいだでの新規の契約締結は不要で、当方とA氏との契約をB氏が
自動的に引き継ぐことになるのでしょうか? よろしくお願いします。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、地主である貴方が借地上の建物の売買を承諾した場合、貴方と新しい
B氏との借地契約を、旧法の引継ぎで行うか、それとも新借地借家法で行うか、更には
新法の定期借地契約で行うかは、当事者間の問題であり、どちらが好ましいかは断言で
きるものではありませんし、どちらで契約しなければいけないというものでは無いと思
います。
 貴方に支払う承諾料をAが負担するのか、それともBが負担するのかによっても事情は
かなり変るでしょう。

 今回のご相談に関しては、かなりケースバイケースになると考えられます。近隣の借
地契約に詳しい知り合いの不動産にご相談されてはいかがでしょうか。知り合いの業者
がいない場合は、お近くの宅建協会の支部等にお尋ねになれば、業者の一覧表ももらえ
るはずです。


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 台風15号が日本列島を北上中です。非常に強く激しい雨そして風を伴うようです。
通勤途中、仕事中の移動など、お車をお使いになられる方は充分お気をつけください。
 昨日、用事で海沿いから町へ、そして山合いを抜けて戻る運転をしましたが、さっき
まで降っていたのに急にやみ、やんでいたのに突然豪雨で、前は見えず、道路は冠水と
本当にヒヤヒヤしました。特に山間の道は、がけ崩れが怖いです。

 愛知や岐阜などでも一時100万人に避難勧告が出されたようですが、避難したものの、
学校などで人が溢れ収容しきれず、別の場所、もっと高い場所に移動するなどの混乱も
あったようです。
 台風の被害は、ダムの決壊、河川の氾濫、洪水、高波など、普段思いもしなかった危
険がいっぱいです。皆さん、自分の家、仕事場所周辺での避難場所や、どこが高いか
(崩れないような固い地盤)等、日頃より確認、話し合って、ご注意ください。
(草柳ちよ子)

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解除すると違約金なの?!

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 今週寄せられた「売れない中古住宅と業者買取りについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f903.html
の相談者さんから、
 「早速のお返事ありがとうございました。契約書を確認しましたところ、成功時と同
  額の違約金が発生すると書かれていました。専任媒介を解約する前にもう少し不動
  産屋さんと話し合ってみようと思います。無料なのにこんなに丁寧なお返事をいた
  だけて大変感謝しております。売却に向けてがんばります。有難うございました」
と、お便りをいただきました。

 専任媒介契約を解除するには違約金を払う必要があると書いてあると受け取っている
ように感じましたので、
 「違約金についてですが、あなたが、今の業者に内緒にして、他の業者を仲介して売
  買契約を結んだり、別の業者と専任契約を結んでそちらで見つけた方と売買契約を
  結ぶ、という場合の違約金の支払いではないかと思われます。あなたが自分から、
  専任契約を解除したいと申し出ることは可能であり、解除の際に発生する支払いを
  差しているのではないと思われます。よくご確認いただき、(「専任媒介 解除 
  違約金」でネット検索してみると、同様事案が沢山でますのでご参照ください。)
  万が一要求された場合は、何に対しての請求なのか、内訳や明細をきちんと伺い、
  納得が行かない場合は、宅建協会などにご相談されることをお勧めします」
とお返事させていただきました。
 私も、この相談を受けるまで、違約金の支払いは必要ないと思っていたので、調べさ
せていただきました。どうも誤解を招きやすい、判断が難しい書き方だなと感じます。


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●建築条件付き土地の契約と白紙解除とローン減税について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-0f7e.html

●中古住宅のジェットバスの不具合修繕について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-a217.html

●売れない中古住宅と業者買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f903.html

●借地権付き建物の地主への売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-11bd.html

●貸し地の借地権の買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-4f59.html


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●保証人変更の際の手数料について(大阪・男性・20代)

 賃貸物件の保証人変更についてお伺いしたいのですが、個人の保証人から別の個人の
保証人に変更の際、不動産業者に対して変更にかかる手数料的なものを払うことがある
のでしょうか? 家賃の1月分との話なのですが、それは妥当な物なのでしょうか?
なにぶん知識がないものでよろしくお願いいたします

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、通常は、無料が多いと思います。手数料等については業法で、新規契約
の締結で、家賃一カ月分の手数料、契約の更新手数料は更新後家賃の半月分となってい
ます。
 ただ、保証人の変更は、契約書の報告義務にも記載されていることが多いと思います
ので、もし事務手数料を取るので有れば、契約書等に明記しておくべきだと思います。
その場合でも、家賃半額が妥当で、一か月分は違法性が高いと思います。

 それと、契約書の作り直しに伴う手数料等については、依頼した人が支払うのが妥当
という法解釈が一般的です。借主が依頼したという考え方で有れば、更新後家賃の半月
分は借主負担に出来るかもしれません。然し、借主側から契約書の作り直しが必要とも
思えません。(当社の場合は保証人引受承諾書の作成と、契約書の訂正のみで対応して
います)

 契約書の作り直しを必要としているのが、貸主であれば貸主が負担すべきですし、契
約書の作り直しを不動産業者が必要としているのであれば、不動産業者が負担すべき経
費とするのが、一般的な法解釈に沿った考え方でしょう。

 私で有れば、契約書に明記されていない事、借主は契約書の作り直しを依頼せず訂正
で良いこと、その2点を理由に支払いません。もし、どうしても貸主が契約書の作り直
しを求めたら、その場合は、家賃の半月分を折半し、家賃の1/4の負担で交渉すると思
います。また、不動産業者がどうしても作り直しを求めたら、やはり、家賃の1/4の負
担で交渉すると思います。


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現在、千葉の御宿に滞在して仕事をしています。何も約束もしていないのに、バッタリ
知り会いの作家さんに会いまして、そのままランチをしたり、お家でお茶を飲ませてい
ただいたりして楽しい時間を過ごして、寛ぎました♪

その翌日に、急遽、用事があって千葉に出向きまして、父から野菜などもらいました。
その帰り道、20代の時に勤めていた会社の上司を、ふと思出だして。。。続きはこちら
から、どうぞ♪ http://www.facebook.com/note.php?note_id=210847858975377
(草柳ちよ子)

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台風が進んでいます、皆さんお気をつけて!

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 早いもので、9月となりました。今年もあと4ヶ月です。9月1日は防災の日でしたね。
町や地域、ビルや企業単位などで防災訓練など行われたか思います。
 確実に言えることは「想定外」ということはない、ということですね。人間が思って
いる以上のことが起る可能性が充分にある、ということ。どこの場所でどんな自然現象
にあうかによりますが、どこに居たとしても、その時できる備えをしっかりできるよう
早めに危険を察知できるよう、常日頃から、心がけることでしょうね。

 強い台風が日本を進行していきます、扱っている管理物件など被害が無いよう、不動
産業者さんも、気が気でないでしょう。地域が離れていても、先日の群馬のように、風
が山に当たって激しい雨が局地的に降ることもあるようです。強風、豪雨対策に備え、
どうぞ皆様、お気をつけて、今週末をお過ごしください!


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●賃貸マンション水漏れ修理対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-5e60.html

●瑕疵担保責任の雨漏りの定義について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-35b4.html

●地盤調査をしないで建築した土地の改良について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-bc6a.html

●宅地売却と等価交換について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-89e9.html


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┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●水漏れがあるかもしれないという条件の物件の水漏れについて(京都・男性・20代)

 もともと、水が漏れるかもしれないという物件をかりています。その為わずかですが
賃料も安く設定してあったみたいです。が、引越しそうそう水漏れがあり、数回の水漏
れの末、雨漏りということで、外壁補修してもらいましたが、水漏れがとまりません。

 工務店さんに話を聞いたところ、どうやら上の階の部屋からの水漏れ(配管等)では
ないかという見解だそうです。が、寝たきりの方が住んでおられるらしく。どいてもら
い、床をはがして原因を調べることができないそうです。最近になって、ほぼ毎日バケ
ツ0.5~1杯ほどの水がある部屋の多個所からもれています。

 もともと。水漏れするかもしれないということで、多少家賃が安い物件だったのです
が、漏れるかもしれないというレベルではない状況で。壁伝いに流れ落ちる床に広がる
水をふき取る日々。さすがに一部屋使えない状況にうんざりです。
 しかも、このままなら、上の階の部屋の住人が退去するまで、なおらないかもしれな
いという状況。水漏れがあるかもしれない。という条件で借りましたが、あまりにひど
すぎる。と思います。あきらめるしかないのでしょうか?

 引越し費用を大家に負担してもらえばという声も頂きました。それが可能かどうか。
もし可能ならば、どこまで負担してもらえるのか。教えてほしいです。よろしくお願い
します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、住居としての目的が達成できないと言う事で、基本は大家が修理すべき
なのですが、大家は事前の承諾を得ていると主張するのは目に見えていますので、個人
間の交渉で、引っ越し費用の負担を引き出すのはかなり難しいと思います。

 知り合いの不動産業者や弁護士を間に入れれば、引越し費用を大家に負担してもらう
事も可能だと思います。但し、弁護士の場合は費用と比較検討する必要が有ると思いま
す。取り敢えずは、行政・弁護士協会等の行っている法律無料相談に行かれては如何で
しょうか。


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 現在、千葉の外房、御宿にて休暇&仕事をしています。一昨日の夜、御宿や勝浦、
鴨川近辺の海沿いを車で走りましたら、波が異様に高く、道路から見て、波打ち際がと
ても近づいているように見えました。これって大丈夫?! と少しゾッとしました。
 海のすぐ近くにあるホテルやレストラン、商店、民家など、普通にあります。何かあ
ったら、皆さん、どこに避難するのだろうかと、少し心配になりました。

 勿論、地元で住んでいる方々は、当然わかっていらっしゃるとは思いますが、観光や
旅行などで一時的に来ている方達は、事前に調べておかないとわからないよなあと感じ
ました。あと、防災無線というか、スピーカーから聴こえて来る役場の方の放送等も、
日頃からきちんと聞いておく様にしなくちゃなあと感じました。(草柳ちよ子)

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懐かしの突撃取材。秋田の木場株式会社さん!

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 現在、メールマガジンサイトとなっている「家のタネ」ですが、以前、Fudosan.JPに
登録いただいている不動産業者さんの突撃取材! という企画で記事を作成、掲載して
いました。

 今は、その古い記事は、「みんなのレポート」としてコンテンツ分けしていますが、
先日、ひょんなことから、秋田の木場株式会社様からメールを頂戴し、若干、写真や
地図などを変更させていただきました。今でもきちんとご連絡くださるんだなあと嬉し
く、ありがたい気持ちでいっぱいです!

 というわけで、過去、見たよという方もいらっしゃるかもしれませんが、日常の業務
でお忙しい中、時間を割いてご協力いただき、私も一所懸命創りました、懐かしいので
再ピックアップ! 宜しければ、是非、皆さん、ご覧になってください!

 ▼秋田の木場株式会社さん http://report.ienotane.com/2008/07/post-bf84.html


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●地盤調査をしないで建築した土地の改良について
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●宅地売却と等価交換について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-89e9.html

●入居前解約の敷金、礼金の返却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0ffd.html

●大家負担の部屋修理と不動産会社の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0ede.html

●家族間の駐車場使用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0f29.html


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●専任媒介契約における成功報酬について(神奈川・男性・30代)

 昨年、自宅の売買に関し、事業者の方と専任媒介で、売買契約を行いました。そのお
力からか、当初の自宅査定価格より400万円ほど査定価格がアップしたと報告を受けま
した。法定手数料の金額をお支払いしたのですが、アップした400万円も2回に分けて、
全て成功報酬として支払わされました。

 こちらとしては、アップした分からの数%の報酬は払ってしかるべきだと考えてはい
たのですが、全額を成功報酬とされることは妥当なのでしょうか? もしかすると騙さ
れているような気もいたしますが、その辺が判りません。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 媒介の報酬金額は税込みで、
   ●売買金額の(3%+6万円)×1.05
ということになります。
 媒介契約とは別に不動産コンサル等の契約を締結している場合を除いて、また、売主
が事前に承諾している出張旅費、および広告宣伝費等の実費を除いては、報酬を受け取
ることはできません。

 投稿内容を読む限りは、不当な報酬の請求・受領にあたり、業法違反があると思われ
ます。なぜ400万円の全額を報酬として受領したのか、その説明を要求すべきでしょう。
その業者の説明の内容について、再度、ご相談いただければと思います。


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 今回、以前ご紹介した、「突撃取材 不動産業者さん紹介レポート」を再ピックアッ
プさせていただきましたが、この記事、2008年に創ってますけれども、今更ながら、読
み返してみて、業者さんの言葉は、良いことが書いてありますね、なるほど~と唸って
しまいました! 

 それに比べて、編集部の箇所、自分で書い自分で読んで、恥ずかしいです(笑;)
ここでこの返しは無いだろうとか、もうちょっと別の視点、他の言葉でも良かったのに
な、今作れば、もっと違う書き方するのに、と苦笑いする箇所が多々あります。編集部
の言葉なんて、いっそ、いらなかったかなと、冷や汗たらたらですよ(^-^;) 

 この頃は、とにかく、この形が、自分で出来る、精一杯だったと思います。大切なの
は、その不動産業者さんの「心意気」といいますか「気持ち」や「取り組む姿勢」から
「人として誠実かどうか」を感じてもらえれば。少しでもご紹介、広報のお手伝いにな
れたらいいなと。こういう業者さんが増えれば、不動産トラブルも少なくなるのになー
と思います。(草柳ちよ子)

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Real Estate Cocoon(リアルエステートコクーン)さんのご紹介です!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 お盆休み、または夏休み、皆さん有意義にお過ごしになられましたか? これからお
休みをとられる方もいるかもしれませんね。

 私、15日の帰省ラッシュ真っ只中の日に、埼玉の秩父に日帰り温泉に行きました。案
の定、道路は混んでましたが、夜、お祭り&花火が上がっていたのです。そして、温泉
からの帰り、お祭り帰りの車の大渋滞にはまり、40分も動けず状態でした。
 ネットの道路混雑情報、確認した時は赤くなってなかったのに~! 10分経ってから
ようやく赤くなってましたよ(遅いよ、トホホ。。)

 この時、ふと思ったのは、地震や津波が来て、皆が一斉に車で避難したら、こんなふ
うに動かなくなるのかなと…。ちょっとゾッとしました。

 車はとても便利なものですが、道路は限られており、想定以上の混雑が出来る可能性
もあるということを、頭の片隅においておく必要があるかもしれませんね。


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┃不動産ネット(Fudosan.ne.jp)より 不動産関係者の自己紹介のネットワーク
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┃このコーナーは、Facebookで運営している「不動産ネット(Fudosan.ne.jp)」に、
┃ご投稿いただいた方々をご紹介させていただきます(JBA会員非会員を問いません)
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 今回ご紹介させて頂きますのは、埼玉県春日部市にあるReal Estate Cocoon(リアル
エステートコクーン)さんです。越谷市の新築住宅・不動産を仲介手数料最大無料でご
紹介しています。

 こちらが、Facebookページです。http://www.facebook.com/realcocoon
社長さんと、助手の津島清子さんのお二方で、更新されています。サイトでブログも書
きながら、Facebookページもこまめに更新していて、読者数も多く、賑やかです!

 不動産業者さんは、どっち派の方が多いでしょうね?
 http://www.facebook.com/realcocoon/posts/256724664356317
 自宅でお留守番しているペットちゃん達は大丈夫ですか?!
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/256200517742065
 サイト更新もまめまめです! 家やお庭のように常に手をかけてらっしゃいます。
 http://www.facebook.com/realcocoon/posts/219786721400673
 不動産業者さんは常備品でしょう携帯の最新情報や、
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/255350704493713
 メール一度もバックアップしていない不動産業者さんも多いのでは?
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/259292644099519
 そんな大きさ、嫌です…とマニアには言われそうな新発見やら
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/254273151268135

 なかなか目の付け所がユニークで楽しい記事が多いですが、不動産屋さんですので
  http://www.facebook.com/realcocoon?sk=app_2392950137
 このように、扱っている物件の動画などもわかりやすく丁寧にご紹介されています。

 Facebookページや、ブログを拝見していると、不動産屋さんだということを忘れそう
になりますが、れっきとした不動産業者さんです。 住宅ローンアドバイザー、2級ファ
イナンシャルプランニング技能士等の資格を持ち、各種ご相談に応じていただけます。

 Cocoon(コクーン)には「繭(まゆ)」「居心地のいい家」という意味があるそうで
す。住む方が心安らぐ、穏やかに気持ち良く居られる家探しのお手伝いをすべく、個々
のお客様の立場に立って、いちエージェントとして信頼いただけるよう努められていま
す。

 毎日どこかで地震があり、お家探しも不安な方が多いかもしれませんが、親身に丁寧
にお話しいただけることと思います。東武伊勢崎線春日駅徒歩4分。越谷地域でお探し
の方は、是非、Facebookページや、サイトを参考になさってくださいね!(^-^)/☆


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●水漏れ工事と営業補償について(大阪・男性・40代)

 現在ビルの地下1階で飲食店を営業しています。1日平均15万円ぐらいの売上です。
私たちが営業を始める前から地下2階に水が漏れていたらしいのですが、今度其処を工
事するため営業を休まなければなりません。

 その時の営業補償を受ける権利、家賃の日割引を受ける権利はあるのでしょうか?
またもめたときはどうすればよいのでしょうか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、基本は、業務用賃貸借契約書の内容によりますので、ご確認願います。
売上を単純に請求する事は無理が有ると思います。

 一般的に、管理ミスにより休業せざるを得なくなった場合は、荒利分(売上平均-仕
入れ平均)から休業中に使わない経費を差し引いた分は請求出来ると思います。当然、
根拠となる計算書(決算書等含む)の提示は必要かとも思います。

 また、賃貸人・賃借人のどちらかが、火災保険の一種で、店舗総合保険に入っていれ
ば、営業補償(荒利分)される事も有ると思います。保険の場合は、多分タフな交渉と
なるかとも思います。


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●住宅の親族間売買について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-a325.html

●中古住宅の境界と再建築について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-553c.html

●兄弟間の土地名義変更について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-3c20.html

●借り店舗と水道管について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-ae45.html


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 不動産業者さんや建築、設計関係の方で、Facebookで自社ページを有効にお使いなさ
っている方々を、随時ご紹介させていただいております。物件の紹介や宣伝のみだけで
はなく、その方の人柄、会社の誠実さなどがにじみ出ていると、見ていてとても面白く
参考にさせていただき、安心して見ることができますね。

 メルマガをお読み頂いている皆様で、Facebookをされている方は、是非、「不動産ネ
ット」に「いいね!」を押して頂いて、自己紹介、Facebookページの宣伝、広報にお役
立てください。

 また、JBA会員になっていただいている皆様。Facebookをされている、いないに関わら
ず、今後、取材や、ご紹介などできればと思っております。「これやりたい!」という
ご意見、ご要望などございましたら、是非、お聞かせください(^0^)/☆(草柳ちよ子)

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ヤマダエステート株式会社 山田高志さん、アドバイスありがとうございます!

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 今週寄せられた「公道に面していない古家付き土地の売却について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-40fe.html
の相談者さんから、
 「そうですね。不動産屋さんを何件でもあたってみます。エネルギーのいることです
 が やってみます。励ましていただいてありがとうございました。とても心強い思い
 です。本当にありがとうございました」
と、お便りをいただきました。

 実は、なかなか売れずに、値段が下がっていく物件というものも意外に多いように思
います。貸したくても借手がいない、手をかけたくても資金が無い、またはお金をかけ
たくない、故に投資物件としての売却も難しい、下取りもいただけないと、所有者がご
高齢になるにつれ、物件も年を経ますから、これからも似た相談が続くと思われます。
 不動産業者さんが、それぞれの立場、知識、経験から、相手の方の立場にたったご相
談に応じていただければなと感じます。


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●公道に面していない古家付き土地の売却について(福岡・女性・50代)

 福岡県北九州市の者です。昭和41年に亡くなった父が購入した古家付き土地を売りた
いのですが道路の問題で売ることが絶望的だと判明しました。二方が私道の角地で公道
に全然面していないのです。自宅の左隣、二年くらい前には上と(山手なので坂道で傾
斜あり)下に家がもう建っていますが その時も私道の境界線を測量されました。

 公道に面していないと土地の価値がかなり下がり、それだけではなく、もしこの土地
を買ってくれる人がいても銀行はお金を貸してくれないそうです。つまりローンがくめ
ないということです。もうどうしようもないのでしょうか? 何とか売る方法はないも
のでしょうか?

┌────────────────────
│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
└────────────────────

 土地は公道に面していなくとも売却はできます。二方が私道に面しているとなれば、
その私道の所有者が誰なのか、又その私道が役所から認定されている道路なのかを確認
する必要があります。

 もし私道が役所から認定されていない道路の場合は、道路の所有者の通行承諾がとれ
るのかを確認する必要があります。当該土地所在地の市役所の建築課に相談することを
お薦め致します。


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●借り店舗と水道管について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-ae45.html

●飲食店での水漏れ被害の賠償について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-008e.html

●私道使用の覚書きと通行料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-a342.html

●賃貸店舗の家賃滞納と退去要請と保証料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-14fa.html


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▼「不動産販促ムービー」コンテンツ制作をリリース。不動産販促ムービーコンテンツ
制作と内装、外観撮影等を同時に撮影出来るのは、ブリッジが先駆けです。
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-84de.html


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 ヤマダエステート株式会社の山田さんより、不動産相談にアドバイスコメントをお寄
せいただきました。誠にありがとうございます!

 Fudosan.JPでは、引き続き、JBA会員の皆様、最近ご無沙汰になってしまってますが、
以前よりアドバイス投稿頂いたり、メルマガ購読頂いている、不動産業者さんからの
アドバイス投稿を募集中です。

 お名前(匿名不可)と会社名、メールアドレス、会社のサイトURLをご明記の上、該
当ページ(ブログになっています)のコメント欄よりご投稿ください。確認後、掲載
させて頂きます。どうぞ宜しくお願いいたします(^-^)/☆(草柳ちよ子)

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週刊メールマガジン【家のタネ】
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               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

京都のRSTウィルホームの青松龍雄さんのご紹介です!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 不動産相談で、二部屋を一部屋として借りたい、敷金や更新料、仲介手数料は一部屋
ぶんのみで契約したいというご相談がありましたが、7月15日に、更新料返還請求訴訟
の最高裁判所での判決が出ていますね。

 私も昔、賃貸アパートを借りたことがありましたが、敷金は先に払って渡しておいて
汚したらそのお金を使って手直しして、使わなかった分は返還されるよと契約の時に
聞いてましたので納得しましたが、そういえば更新料って、何の為に支払うのか、考え
たり疑問に思ったことがありませんでした。そういうものなんだろう、くらいにしか。
単純に、大家さんに「また今年もお世話になります」という意味のお金かなと。

 この判決を元に、自分の場合はどうなんだろうと、今後も更新料についてのご相談が
寄せられるものと思います。


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┃このコーナーは、Facebookで運営している「不動産ネット(Fudosan.ne.jp)」に、
┃ご投稿いただいた方々をご紹介させていただきます(JBA会員非会員を問いません)
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 今回ご紹介させて頂きますのは、京都府京都市にあるRST ウィルホームの、青松龍雄
さんです。マンション・土地・戸建・収益事業用不動産の売買・仲介業務がメイン。ご
夫婦とお子供さん4人とおばあちゃんが営業(?)スタッフのアットホームな会社です。

 こちらが、Facebookページです。http://www.facebook.com/willhomecom
京都というと、観光の町の印象が大きく、有名なお寺やお店はテレビや雑誌で見たり、
実際に行かれた方も多いと思いますが、現地に住んでいる方でないと、京都のお住まい
って、どんなんだろう? とイマイチ、ピンときませんね。RST ウィルホームさんが物
件紹介をされているので、京都でもマンシションがあり、こういう土地が売ってるのか
と興味深く、ご覧いただけます。

 他には、こんなほほえましい記事や
 http://www.facebook.com/willhomecom/posts/257764744238011
 夏といえば、甲子園ですね!
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/256805347667284
 あ、やっぱり、気分転換に回ったりするのねなど(笑)
 http://www.facebook.com/willhomecom/posts/255171474497338
 京都の不動産屋さんの日常のひとコマ。
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/255098574504628
 祇園際の様子や
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/254230167924802
 美味しい穴場スポットも?!
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/254211921259960

 青松さんは、家庭菜園をされていて、今年はゴーヤが豊作だったそうです。
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/253505494663936
暑い夏でも、一所懸命、工夫しながら水やりを欠かしません。七夕には、こんな素敵な
光景が…。
 http://www.facebook.com/willhomecom/posts/241680072518319

 今年は、ずっと地震が続いて、日本だけでなく世界各地で様々な現象が起きてます。
お花も野菜も水だけじゃなく、土(肥料)も日光も大事、虫に食われたら治療し、植え
替えたり何かと手間も時間も労力もかかります。子育ても同様ですね。地球規模でも同
じことがいえるでしょう。地球から自然の恵みを頂いて、与えられて、生きていること
を再認識する時期かもしれません。控えめながら、実直で誠実な日常とお仕事の様子が
垣間見れます。皆さんも、是非、ご覧になってください! (^-^)/☆


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┃会員以外のアドバイザーさんも歓迎します。
┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●2部屋借りる場合の仲介手数料や家賃について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0304.html

●私道使用の覚書きと通行料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-a342.html

●離婚と連帯債務と贈与について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-6583.html

●賃貸店舗の家賃滞納と退去要請と保証料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-14fa.html


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ヤマダエステート株式会社・山田高志さん( http://yamada-estate.com/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●購入できなかった土地の測量費について(三重・男性・30代)

 このたび、土地を購入して家を建築することになりました。ある不動産屋の広告には
「農地転用必要」「宅地向け」「即時引き渡し可」と書いてあり、農転が必要で即時?
と思ったのですが、2か月前に「買付証明書」を出して、農地転用をお願いして、農地
→雑種地にしてから契約と言う話になりました。

 しかし、最近になって「売りたくない」という売主からの話があり、調べてもらった
ら相続放棄が揉めている様子とわかりました。亡くなられたおじい様の土地だったよう
で、広告に出す前に相続していなかったらしいのです。不動産屋も確認していなかった
みたいです。

 売主さんとしては素人なので仕方ないとして、不動産のプロである不動産屋の対応に
ものすごく不快です。相続が完了していない土地を売りに出すことは詐欺みたいな感じ
がします。「即時引き渡し可」の広告も嘘で、それを信じて二カ月以上待って、結局ダ
メになり年末のローン控除にも間に合わなくなりました。

 「買付証明書」だけの取引だけなのですが、今回みたいな明らかに不動産業者のミス
や嘘の広告で取引出来なくなった事に対して、こちらが測量に掛った費用などは請求で
きるのでしょうか?

┌────────────────────
│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
└────────────────────

 不動産の広告は販売できない物は、掲載してはならないとなっています。従って、
その物件を掲載した業者と売り主には、掲載した責任があります。
 測量費を自費で負担されたならば、その費用を回収する為には、民事訴訟をする必要
があると思われます。簡易裁判所に相談されることお勧め致します。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 八月、蝉が鳴いています。あちこちで盆踊り、納涼祭りなど行われますね。花火も各
地であげられています。皆さんは、遊びに行ったり、ご覧になられたりしていますか?
 日本のお祭りには、「地球から頂いた、与えられた恩恵に感謝して神様に御礼を申し
上げる、捧げる」という意味合いが多いですね。
 田舎に帰省される方もいらっしゃるでしょう。ご先祖様や土地を守る神様なども、今
を暮らす私達人間ひとりひとりが、喜んで笑っている姿を見て、一緒になって喜んでい
ただけるかもしれませんね。
 週末、台風が近づいていますので、どうぞお気をつけください!(草柳ちよ子)

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