どこまでが、どっちの負担ですか?

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 今週は、借主は、どこまで修繕する義務があるのか、というご相談が続きました。
暴風で倒れた庭木の撤去を、大家さんに求めてよいのか戸惑う借主さん。借家の庭木に
わく虫で子供が皮膚炎になった。害虫駆除をお願いしたが、大家さんに断られた。退去
時に、外に出しておいた為に出来た避難はしごの劣化を、大家さんに弁償するよう要求
された等、です。
 庭木については、大家さん(契約内容)により違いが出やすいと思います。
知人の家は、一階に知人、二階に大家さんが住み、一階の庭は大家さん管理。草むしり
もしてくださいますし、植え替えなどもされていました。逆に、勝手にいじったり植え
ないでくれ、ということです。大家さんが自由に庭を出入りすることが多く、洗濯物を
乾かす時など、いつも話していたそうです。

 ですが、このように平穏なままでは終わらず(笑;)退去するとき、
「借主は、退去時、畳、襖の張替えを負担するものとする」という特約だった為、
襖も畳も自費負担で新品にしました。大家さんから「新しい人がスグ入るかわからない
から、日が当たらないように立て掛けて欲しい」と要望が。不思議に思いながら、その
ように畳屋さんにお願いした。半年くらいたってから「畳が劣化した、使い物にならな
い、新品と交換して」と大家さんから連絡が来て驚いた知人! 畳屋さんに相談すると
「なんだそれ、冗談じゃない」と怒り出して大騒ぎになったそうです(汗;)

 なんでもかんでも新品にすることを、原状回復と勘違いされている方が多いような
気がします。その為に使うお金が敷金では無いのですが。疑問、不安がある場合は、
率直に、不動産業者(管理会社)に確認、相談してくださいね!


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┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●借地での井戸枯れによる建物買取請求について(群馬・女性・40代)

 祖父の代から借地に家を建て住んでいます。井戸水で生活用水すべてをまかなってい
ましたが、井戸枯れにより水が出なくなりました。生活できないので、借地を返還する
この場合は、契約の途中でもやむをえない事由で解約ということで、建物買取請求はで
きますか?

 また上水道引き込み工事をする場合は、工事代はこちら負担でも加入金は地主様に請
求できますか? どちらもこちらで負担の場合 解約時に造作物買取請求できますか?
それとも水道管も原状回復しないとならないのでしょうか? 

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 最初に法的な判断が必要ですから、あくまでも私見であることをお断り申し上げます。
建物買取請求は、借地上の建物の所有者である借地権者が、借地たる宅地の所有者であ
る借地権設定者に対し、借地上の建物等の買い取りを請求することです。ご相談のケー
スが、地代等の要件を満たし、地上権もしくは賃借権があることを前提とします。

 この建物買取請求の期間や原因についての明確な規定は無いのですが、一般的には土
地の賃貸借契約が終了した時と解しています(借地借家法第13条)。そうしますと、契約
期間が満了した場合、もしくは解約がなされた場合に、建物買取請求が出来るというこ
とになるでしょう。
 
 ご相談者が借地契約の解約を申し出た場合に、借地契約は解除される訳ですから、建
物買取請求は可能かと、個人的には思いますが、一般的には地主側からの解除の場合を
想定している気も致しますので、合意解約ではない借主側からの解除でも建物買取請求
が認められるかは、定かでは御座いません。(借主側の更新拒絶による契約終了で買取
請求権が認められなかった判例が有ります)

 水道引込については、賃貸人の承諾が必要です。賃貸人が合意した場合は、賃貸借契
約の時期(平成3年10月以前)か、それ以降なら契約書に造作買い取り請求権の放棄を
明記してない場合は、買取請求も可能だと思います。

 加入金の請求が可能かどうかは、賃貸人との交渉次第ということになるかと思いま
す。何れに致しまして、かなり法的な判断が必要となるでしょうから、弁護士等の専
門家か、行政等の行っている無料法律相談等で、ご相談されることをお薦め致します。


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●カーブで駐車の出し入れが困難な道路について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-c974.html

●避難はしごの弁償の義務について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-ae01.html

●貸家にある木の害虫駆除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-680f.html

●借家の庭での倒木処理について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-8118.html

●私道で二項道路に6メートル接した土地について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/6-2a3f.html

●斜め向かいの隣人との間のフェンスの修繕について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-15fe.html


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 6月上旬に、千葉で2泊3日滞在し、観光してきました。気分転換にどうぞ♪

▼千葉 犬吠埼とプれンティさんのデカ盛りパフェ!
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385801281484329

▼千葉 金谷港で東京湾フェリー
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385808428150281

▼フェリー接岸の様子
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385814778149646

▼千葉から海ほたるを渡り神奈川へ。鶴見といったら、ばーくさんとアルベリさん♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385822391482218
(草柳ちよ子)

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ひっかからないようにしてくださいね!

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 先週、「委託管理業者の対応と変更について」というご相談が寄せられました。
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-77d4.html
この相談者さんは大家さんで、自分のマンションを不動産業者に管理委託して頂いてい
ます。入居者が退去したのですが、タバコの焦げ跡が床にあったことから、リフォーム
業者に見積もりさせ、敷金以上にかかる追加費用分を、入居者に交渉…となりました。

 交渉しているのは、不動産業者ですが、払ってください、払えない、のやりとりが続
いたまま三ヶ月が過ぎてしまいました。さすがに大家として、この不動産業者でいいの
かな…と不信感が募り、他の業者に変更しようか悩んでいる、という内容でした。

 高原開発の涌井さんがコメントをくださり、相談者さんから、
 「コメントありがとうございます。おっしゃるとおりですよね。自分がしっかりイニ
シアチブを取っていかないとどうしようもないですよね」
と、御礼のコメントをいただきました。

 相談者さんも、大家として初めての経験で、わからないことも多いと思いますが、
不動産業者でも入居者との交渉に煮詰まる、困る場合が多々あります。不安を感じた時
は、率直に確認、相談し、トラブルに発展する前に早めに連携をとって軌道修正すべき
です。また、不動産業者さん側も、間に入って大変だとは思いますが、大家さん側の意
向など、わかっていたつもりになってて実はズレていると、苦労が水の泡です。きちん
と伺って、方法や対策を講じられるようになさってください。


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●ローン否決と白紙撤回と手付放棄について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-b568.html

●理不尽な駐車場料金の設定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-ef88.html

●借地での井戸枯れによる建物買取請求について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-d9a0.html

●強引な仲介業者と中古住宅購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-348c.html


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●建売住宅の駐車場トラブルについて(埼玉・女性・60代)

 建売住宅を契約し6月中旬には、引き渡しなのですが、問題が発生。駐車場に車がや
っと入るのですが、横幅が210CMなのですが、フェンスがあるため、車のドアが開けら
れません。車の幅は175CMです。幸いにフェンスが歩道に沿ってるので、一部解体する
ことにしましたが、この費用は我が家の負担というのが納得いかないのです。

 図面では240CMになっていましたが、とても狭く感じ何度も大丈夫か聞いてはいまし
たが、やっと5月27日の内覧で車を実際に入れてみたところ車から出られないのです。

 仲介の営業マンに駐車場の心配を言ってはいたのですが…重要事項にもチラシにも軽
自動車のみとの注意もなくがっかりです。業者の方で駐車場の使用が可能にしてもらえ
るのでしょうか? よろしくお願いいたします。 

┌───────────────────
│ディアレストコーポレーション 立川さん
└───────────────────
 まず、図面上240cmというのが、駐車場の内法寸法だったのか、それとも壁心での240
cmという表記がわかりやすく書かれていたのか、そこを明確にします。当時の資料を準
備しましょう。

 また、駐車場については、いつ、どのように、誰に確認し、どう回答をもらったかと
いうことを、書面にして準備しましょう。言った言わないの話になると思いますが、何
月何日・何時・○○氏に質問「…」回答「…」のように書いておくことで、信ぴょう性
が出ます。

 仲介業者のミスか、売主のミスか分かりませんが、そういった資料を準備した上で、
引渡までに改修してくれと頼んで下さい。先方が負担してくれる内容だと思います。解
決をお祈りします。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 立川さんのアドバイスの通りです。若干の追加をしますと、240センチで大丈夫とい
う図面が残っていて、且つ現地が210センチしか無かったので有れば、当然業者負担で
240センチに変更する必要が有ると思います。

 交渉が難航し業者が改善しない場合は、埼玉県の場合は、都市整備部の建築安全課
にご相談されることをお薦め致します。


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 大阪で、「床下のコンクリート基礎が弱いので、工事したほうがいい。このままでは
家が倒れますよ」と虚偽の説明をして、リフォーム工事をすすめ。工事代金400万と掲
示しておいて「今なら大幅に安く出来る」と130万で契約。実際の工事は、床下に送風
機を置くだけだった…というリフォーム業者がいたそうです。
産経新聞より http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120620-00000599-san-soci

 なんとなく気持ちもわからないでもありません。だって、床下なんて、よっぽどの
ことが無いと見ませんし、そもそも、そんな知識無いですから、地震も気になる昨今、
信用しちゃいますよね。しかもこのご時勢です。安いほうが嬉しいに決まってます。
通販番組なんかでも、よくあるフレーズ。「このお値段が…今なら!この価格!」

 家を建てて暮らすということは、必ず維持管理、修繕が必要です。工務店さん、リ
フォーム業者さんが、そのお手伝いをしてくださる、貴重で、重宝がられるはずです。
このようなニュースがあると、業者全体の信頼度が下がります。一生懸命、真面目に
頑張ってる方々が報われません。悪質な行為そのものが無くなることが一番ですし、
騙されたり、詐欺にひっかかる方がひとりもでないように祈ります。(草柳ちよ子)

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ちゃんと答えてくれると嬉しいです!

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 先週から今週にかけて、アドバイザーのディアレストコーポレーションの立川さんと
高原開発の涌井さんから、アドバイスコメントを投稿いただきました。全ての新着相談
にお答えくださり、お忙しい中、誠に、ありがとうございました!

 今週寄せられた「お隣の配水管と境界ブロックについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-0c8c.html
では、高原開発の涌井さんがコメントをくださり、相談者さんから、
 「このサイトを見つけて境界線などさまざまな悩み(問題)かかえておられる方が多
  いことに驚きました。涌井様のように法的や不動産の知識があればいいですね。
  親身にこちらのことを考えてくださったお答え、うれしくおもいます。
  みんなお隣さんに相談された方はお隣さんの肩を持つでしょうし、こちらが相談す
  ればこちらの肩をもってくださる。涌井様のようにちゃんとした考えを言ってくだ
  さいません。このサイトに投稿して本当によかったです。本当にありがとうござい
  ました。」
と、御礼のコメントをいただきました。

 相談者さんは、相談者さんの目線でトラブルを抱え悩みますが、相手がいることや、
経緯、環境などの流れや背景も重要になってきます。自社の利益を優先するのではなく、
大きな視点で包括して、中立な姿勢でお客様の立場になってアドバイスをすることは、
不動産業者の信頼、信用に繋がると思います。


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●公募と実測が一致しない土地の契約と境界確定について(大阪・男性・30代)

 居住用の一戸建てを建築する為の土地を購入しようと思ってます。その土地について
登記簿を取り寄せた所、最後に測量したのが50年近く前でした。現地には境界の杭もあ
りません。仲介不動産は公募売りであるため、隣地との境界につきましては、不動産取
引の慣行として、売主に指示するが、確定する作業は土地家屋調査士により、私(買主)
の権利と義務であるとのコメントをされています。

 古い土地ですので隣家との境界が塀までなのかどうか分からないし、公募と実測が一
致しない状態で売買契約をするということに非情に不安を覚えております。

 測量に必要な費用も安くはありませんので、購入の条件として、売主負担にて境界確
定をすることを要求することは可能なのでしょうか? また、現在は公募面積で売買交
渉を行っておりますが、公募と実測の面積や図面に差異があった場合はどのように精算
するのが一般的なのでしょうか?

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│ディアレストコーポレーション 立川さん
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 不安があるのであれば、売主負担での境界確認を含む確定測量(隣地所有者・道路管
理者との押印済の境界確認書を印鑑証明書付でもらう)を売主に要求し、その内容で売
買契約するべきです。境界確認は今まで住んでいた人がやった方がいいですし、そうい
った要求は無茶なものではありません。

 そもそも、一戸建ての建築のために土地を購入するのであれば、思い通りの建物が入
らないことも考えられますから、公簿売買ではなく、売主負担で実測・境界確定をやっ
てもらった上で、実測売買することを強くおすすめします。今後、売却される際には、
質問者様の費用で境界確定や測量を行う必要も出てきます。
 もちろん、公簿売買だから安い、ということはありますので、売主がその条件をのむ
かどうかは別の問題です。測量費用として、買値を上げることも必要かもしれません。

 しかし、同じ測量費用であっても、購入前にやってもらった上でその費用を売買代金
に飲み込ませている場合と、安く買って自分で測量依頼する場合では大きく違いがあり
ます。売主が測量する場合、境界確認が取れない場合や面積に大きな差異があった場合、
売買自体をとりやめられますが、買った後は無理です。解決をお祈りします。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
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 公簿による現況売買は、一般的に行われていますが、その場合でも境界の明示義務は
売主に有ります。然し、境界を確定し測量を行う、いわゆる確定測量を行う義務までは
売主にはございません。つまり、公簿売買における境界の明示義務と、確定測量・地籍
更生登記は全く別のものです。契約書が公簿売買で有れば、確定測量・地積更生登記を
行いたい場合は、引渡し後にご相談者ご本人が行う必要が有ります。

 一方、実測清算有りの契約書で有れば、売主負担で確定測量・地積更生登記を行って
から、公簿との差を㎡単価で清算して引き渡します。もし、ご相談者が実測清算有りの
契約を望まれるので有れば、契約を締結する前に、立川さんのアドバイスに従い、交渉
するしか無いでしょう。

 また、立川さんのアドバイスに有りましたご希望の建物が入るかどうかについてです
が、通常は建築会社が丁張り前に現地測量を別に行うはずです。ですから建物が決まっ
ているのでしたら、何も実測清算まで行わ無くとも、契約前に『建物が入るかどうか建
築会社が現地で測量をしたい』と言えば、断る売主や仲介業者はいないと思います。

 尚、蛇足ですが何故公簿売買が不動産業界で広く一般的に行われているのかと申しま
すと、中心市街地を除いて郊外の場合は、実測を行うと伸びる場合が多いからです。つ
まり公簿売買の方が買主が得をするケースの方が多いからです。但し、ご相談者のケー
スが伸びる土地か縮む土地かは分かりませんので、ご不安が有れば、少なくとも契約前
に建築業者による測量を行って貰うのが、経費が無く、安心出来る対策かと思います。


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 六月になりました。一年の半分が過ぎました、早いものです。これからの時期は、
雨漏りやカビの被害相談が多くなってきます。突発的な集中豪雨なども考えられます、
近くに河川がある場合は、氾濫した場合の水の流れ(土地の高低、車の通行止め等)を
把握しておく必要があるでしょう。大家さんや、管理不動産業者さんは、万が一に備え
建物の安全と、いざという時に入居者さんを避難誘導させる方法等、日頃から、充分、
ご注意してください。

 さて、梅雨といえば、紫陽花がたくさん咲いていますね。気分転換に、どうぞ。
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(草柳ちよ子)

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困ったときは相談してくださいね。

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 先週寄せられた「一年半前の事故の告知義務について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-b39c.html
の相談者さんから、
 「アドバイス頂きまして、誠に有難うございました。正直にお話しして、納得して購
  入して頂こうと思います。心強いお言葉、本当に有難うございました。」
と、お便りをいただきました。

 このご相談は、アドバイザーの、アットホームの香川さんからアドバイス投稿いただ
きました。誠にありがとうございます。

 このような事故などがあると、大家さんもお困りになられると思います。売却を依頼
する時は、依頼しようとしている不動産業者に。事故が起こってしまった時は、管理委
託契約している不動産業者や、仲介をお願いしている不動産業者に、まずは、率直に、
質問、確認、ご相談いただきたいと思います。
 不動産業者は、実際に、そのような案件を経験して、処理した実績のある方もいらっ
しゃいますから、経験談やアドバイス等の見解を伺っていただきたいなと思います。
不動産業者がわかることであれば、教えてくださると思います!
 それで、不動産業者がわからない場合や、法律の問題になる場合は、お付合いのある
弁護士さんや、司法書士さんなどを紹介いただくなども、ひとつの方法です。


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●公募と実測が一致しない土地の契約と境界確定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-d886.html

●ハウスメーカーへの違約金の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-4933.html

●建売住宅の駐車場トラブルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-df08.html

●親のマンションの名義変更とローン支払いによる所有権について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-0f1f.html

●特約のハウスクリーニング費の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-a6f4.html

●相続した土地の境界の再確定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-5990.html


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┃有限会社アットホーム 香川文人さん( http://552103.net/ )に、
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●一年半前の事故の告知義務について(東京・女性・30代)

 初めて投稿させて頂きます。父が所有している賃貸アパートについてご相談させて下
さい。1年半前に一部屋で孤独死(心臓発作)された方がおり、半年近く経って発見さ
れた為、ひどい状態でした。結局その部屋は取り壊し、10部屋あったアパートは9部屋
となりました。取り壊した部分は駐輪場にして、現在、入居者の方のバイクや自転車を
停めて頂いております。

 この度、父が亡くなり、そのアパートを売却することになりました。その際、1年半
前の事を告知しなければならないでしょうか? もうその部屋の跡は全く残っておりま
せん。どうぞ、宜しくお願い致します。

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│有限会社アットホーム 香川文人さん
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 告知義務は、もし知っていたら、その不動産を購入しないと考えられる場合全て対象
となります。不動産の売買でその不動産内での人の死は告知義務の対象となります。
 購入するかどうかの判断は買主ですので売主の判断ではありません。5年前だろうと
10年前だろうと同じです。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 (有)アットホーム 香川様。アドバイス頂きまして、有難うございました。もう、
そのお部屋が無いので告知はしなくても良いのかなと思ってしまいましたが、やはり正
直にお話しして、納得した方に購入して頂こうと思います。有難うございました。


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 最近、神奈川に行く機会があったのですが、神奈川と聞くと「海が近くて、かっこい
い」という印象があり、実際に人気のある街なんだと思います。絵になる、長閑な、リ
ゾートな雰囲気が漂ってますしね~! 海側をドライブしていると、神奈川って、アッ
プダウンが激しい地形なんだなあと実感しました。そして、その狭い中に、ぎゅうぎゅ
うに家が建っているという印象を受けました。人口密度が高い! だから車も多くて道
路も混みこみ!!

 その後、群馬に日帰り温泉を楽しんできたんですが、あるお店で食事したときに、
「若い人がどんどん、仕事のある便利な中心地に行ってしまって、老人ばかりで過疎化
が進んでいる」という、ちょっと深刻なお話しを聞きました。

 うーん、東京や神奈川など、人がひとつの場所に集中しすぎているような気がします
ね。地方では、自然があり、作った野菜を貰ったり分け合ったり、自給自足でもできそ
うですが、仕事がないと、若い人は移住しずらいかもしれませんね。
 とはいっても、自然が好きで、移住を考えている若い人も当然いると思います。住環
境にかかる負担が抑えられるなら(中古住宅が現金で買えて、ローンが無い)幾らでも
地方に分散できるきっかけになれるような気がします。(草柳ちよ子)

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お店を守り繁盛させる為にも契約内容は大切です!

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 先週寄せられた「飲食店の水漏れと虫の発生について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-418a.html
の相談者さんから、
 「ありがとうございました。何事も納得いくまで、話し合い、理解しあうことが大切
  ですね。貴重なお時間をさいていただき、感謝しています。がんばります。ありが
  とうございました」
と、お便りをいただきました。

 一般の住宅の賃貸と違って、店舗にしても事務所にしても、事業として借りる場合、
ご自身が、いち事業主として責任者として借りているんだ、という意識、自覚が大切で
す。大家さん、管理会社がやってくれるはずだと、曖昧な憶測での判断は危険です。

 契約を結ぶということは、内容について納得、了解、自覚したという自己責任になり
ます。事業主として家賃を払う義務はもちろん、何をどれだけ負担するのか、返還する
時は、どのような状態で返すべき責任があるのか、また、自分が主張できる権利はある
のか(万が一、老朽化などで水漏れが起こった場合の修繕工事中の営業補償はいただけ
るのかどうか)など、ご自分が交わそうとしている契約内容が、どういう条件なのか。
あとで、自分が後悔したり、困ったことにならない為にも、果たすべき、課せられる、
求めることが出来るものについて、充分、吟味して、冷静に内容を確認すべきです。


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┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ディアレストコーポレーション 立川さん に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●中古マンションの床のきしみについて(東京・女性・30代)

 床のきしみについての相談です。中古のマンションを購入しリフォームを検討してま
す。きしみがあるのは洗面所の床部分なんですが歩くとギシギシします。引き渡し後、
リフォームを考えているんですが、大まかな見積もりをだしてもらう為、先日リフォー
ム会社に現地立会いで見てもらったんですが、その方の言い方だと、使い方によって生
じたきしみというより元々の基盤? が良くない為にきしんでいるという言い方で、床
下からあけて直すので4万位かなと言っていました。

 そこでふと気になったのが、例えばそのきしみが元々の欠陥だった場合、新築マンシ
ョンの場合、瑕疵保障10年ついているかと思いますが、まだ新築時の方が所有している
ので、その方にマンション施工主に修理してもらえる瑕疵かどうか確認してもらう事っ
て出来ないでしょうか? ちなみに同じマンションで他の階の部屋も見せてもらいまし
たが、その方の家ではきしみはありませんでした。

 それともこういった(湿気の多い場所のきしみやもうすでに売却が決まった)場合、
元の持ち主の方を通して対応を検討してもらうのは難しいでしょうか? 初めての事で
よく分からないのでささいな事でも教えて頂けると幸いです。よろしくお願いします。

┌───────────────────
│ディアレストコーポレーション 立川さん
└───────────────────

 本当に些細なお返事になってしまいますが、ご参考まで。
 瑕疵担保責任については、中古マンションの場合、個人の方が売主であれば瑕疵担保
免責という特約や、期間3ヶ月という特約をすることが一般的なので、売買契約書をも
う一度確認してみてください。

 新築後10年以内だったとしても、転売の場合、当初の分譲者に瑕疵担保責任を追求す
ることは(質問者様からは)できません。一方、もともとの買主(質問者様からみた売
主)からは瑕疵担保責任を追求することができますので、協力してもらえるかどうかが
ポイントになりそうです。
 詳しい解説は下記が参考になるかと思います。解決をお祈りします。
  http://www.kindaika.jp/archives/1603


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┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●一年半前の事故の告知義務について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-b39c.html

●特約のハウスクリーニング費の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-a6f4.html

●相続した土地の境界の再確定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-5990.html

●私道の持主と連絡が取れない土地の売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-15c0.html

●マンションでの駐車場トラブルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-a3be.html

●中古物件の太陽光発電について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-fc6d.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今週は、アドバイザーのディアレストコーポレーションの立川さんから、アドバイス
投稿をいただきました。お忙しい中、誠にありがとうございます。
 また、広島の有限会社アットホームの香川文人さんからもアドバイスを頂きました!
懐かしいと思われる方もいらっしゃるかもしれません? アドバイザーの皆さん、お元
気でご活躍のことと思います。

 不動産相談サイトのFudosan.JPは、アドバイザーの皆様からの善意のアドバイス投稿
のおかげで成り立っています。報酬があるでもない中、お仕事でお忙しい中、お時間を
割いてお答え下さり、たいへんありがたく、感謝の気持ちでいっぱいです。

 皆さんの不動産トラブルが、少しでも少なくなり、不安や疑問や不審が減り、不動産
業全体の質の改善、お客様から信頼をいただけるよう、日々、お役に立てるよう努めて
まいりたいと思います。(草柳ちよ子)

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業者選びは、お互い、チャンス!

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 今週寄せられた「プロパティマネージメント会社の導入について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e121.html
の相談者さんから、
 「大変ご配慮のあるアドバイスありがとうございました。自分にとって本当に必要な
  サービスは何なのか、契約を結ぶことの大切さ怖さを改めて考えました。不動産に
  かかわるということは、一つ一つ慎重に物事をとらえ対応していくことだと改めて
  考えさせられました。いただいたアドバイスを生かしがんばっていきたいとおもい
  ます。」
と、お便りをいただきました。

 不動産相談を見てて感じますのは、大家さんで困るのは、借主とトラブルになった時
に、管理会社や不動産業者に相談しても、アドバイスがもらえない、助けてくれないと
いうことです。昔ながらの、家族でやっている、少人数でこじんまりとやっている、親
切で人情味ある不動産屋さんもあれば、ロジックにサービス内容の規格外のことは行い
ませんと割り切った会社もあることでしょう。
 それぞれにメリットもデメリットも一長一短、表裏一体です。そのサービスが、価格
に見合い、かつ、納得して安心して任せられる、質の良いものかどうかの判断は自己責
任になります。
 お客さん側になる方は、ようく不動産業者を観察し、お金を払って任せられる相手か
どうか、見極めましょう。そして不動産業者は、お客さん側の疑問、不審、不安感に、
率直に誠実にお応えできるよう、準備を怠らないようになさっていただきたいです。


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●中古物件の太陽光発電について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-fc6d.html

●飲食店の水漏れと虫の発生について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-418a.html

●業者が入って直したのに再発生するカビについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e31a.html

●マンションでのネズミ被害と家賃値下げについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-9c43.html

●中古住宅購入による地主との駐車トラブルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-0631.html

●隣人との境界問題について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-67fc.html


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●高齢者専用賃貸住宅の事業用定期借地契約について(兵庫・男性・60代)

 小規模多機能施設を併設した高齢者専用賃貸住宅(高専賃)を建設する介護事業者に、
私が所有している土地を賃貸しようと考えています。
 その場合、事業用定期借地権の賃貸借契約は可能ですか?

 借地借家法では、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)となっ
ていますが、上記の場合は抵触しないでしょうか?

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 私見ですが、事業用定期借地権は、20年以下から10年以上50年未満に引き上げられま
した。これによって、長期的な事業対象にも事業用定期借地権契約の締結が可能となり
ました。

 高専賃の場合は、リース会社が土地を借りて建物を建て、更に運営会社に貸す方法を
とるのが一般的かと思います。(店舗等でも良く取られる方法で、オリックス等のリー
ス会社がスポンサー的な役割を果たします)

 また、土地所有者に建築協力金や保証金等を支払い、建物を建てて頂き(資金面は全
てバックアップ)、土地建物込みで借り上げる方法も良く取られます。(所謂オーダー
リース方式)


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 冒頭の、「プロパティマネージメント会社の導入について」の続きです。私は、この
ご相談を読んで、こういうサービスを使ってみようと思われる大家さんが、実際にいら
っしゃるというのが、ひとつの現実であると感じました。
 普通の管理会社、不動産業者と何が違うのか。あちらにはあって、こちらには無いも
の。同じようなことを出来る不動産屋さんも、あることにはあると思いますし、色々な
経験や繋がりの中で、連携が取れている所もあるのではないかと思いますが、そういう
所を探す、また依頼、お願いできる確率や縁や運を考えますと、なかなか難しい面もあ
ります。
 何かを成そうと調べて動く時、必ず出会いがあります。率直にお客さんになる、なら
ないは別にして、お客さん側も、選んでもらう業者さんも、とても良いチャンスとなり
ます。自分の望むものを手に入れるためには、時間も労力もかかるものです、臆するこ
となく諦めないで、より自分に合う最適な業者、サービス、人との出会いを築いていた
だきたいなと思います。(草柳ちよ子)

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境界トラブル、実は身近な問題?

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 ●5/17(木)~5/21(月)まで、サポートをお休みさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開 5/22(火)後になります。

   ・不動産相談の新着受付の掲載、修正、ご回答コメントの承認、通知サービス
   ・各種登録関係処理(メールマガジンの新規登録・変更・退会)
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も不動産相談への相談、アドバイスコメントのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されませんのでご了承ください。


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●プロパティマネージメント会社の導入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e121.html

●隣の焼き鳥屋の臭いと煙について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-33b9.html

●業者が入って直したのに再発生するカビについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e31a.html

●更地返還と建物の解体について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-6b01.html

●道路の無い土地への建築について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-166b.html

●ただし書き道路と位置指定道路について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-86ea.html

●禁煙マンションでの喫煙と壁紙の張替えについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e99a.html


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●境界工事の工務店の対応について(神奈川・男性・40代)

 建築条件付土地の購入をし先日、上棟が行われました。現場を確認していると南側境
界のフェンスだけが内積み(東側、北側は芯積み)になっていました。私の記憶では南、
北、東共に芯積みと説明を受けていたのに、なぜ南側だけと思い工務店へ確認したとこ
ろ、土地契約前に南側だけは内積みと説明したというのです。説明に使用したという資
料を見せていただいものの初めて見るものでした。重要事項説明では境界に関する説明
は無く記載もありませんでした。

 また、将来的に境界杭がなくなったときに、他のフェンスが芯積みだから南側も芯積
みとして処理される恐れがあるので芯積みにして欲しいといっても、引渡し時にちゃん
と確認して引き渡しますといい、たった数ヶ月前の事で今現在も言った言わないの状態
になっているのに、、、誠意ある対応とは思えません。
 私としては当初説明を受けた通り南側も芯積みにしていただきたいのですが、担当営
業は説明したの一点張りでどうにもなりません。

 このような状況なのですが、重要事項説明時に境界について説明が無かったことを理
由に芯積みに積みなおしてもらうことは可能でしょうか。せめて隣地の方と境界に関し
て覚書を交わしたいと思っています。
 未だ建築中なこともあり工務店とはあまり揉めたくもないのですが、何かいいアドバ
イスいただけたらと思います。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 私見ですが、芯積みと言う言葉は、初めて聞きましたが、境界を中心にして擁壁を入
れると言う事で理解致します。この方法はフェンスが共有物となり揉める元となります
ので、今では殆ど使われません。

 境界の明示は、コンクリート杭をしっかり埋設(コンクリートで周辺を巻けばベスト)
すれば、足りるのでは無いでしょうか。覚書よりも、しっかり境界杭を入れて現場明示
しておく方が、より明確かと思います。その様に業者に要求された方が良いと思います。


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 役所で偶然、目にしたパンフレットが笑えました! ふたつの家の絵が描いてあって
「ヨシ! 出ること出ようじゃねェか!!」「おもしれェ出ようじゃねェか!」と怒鳴
りあっているという表紙。なにこれ?! こんなストレートに描いちゃっていいの?!
思わずあけてみたくなるインパクト大(笑)境界トラブル相談所の冊子でした。

 通常ですと、裁判所で訴訟→裁判で原告、被告被告で争いあい→判決で境界が決めら
れ「ホーラみろ!(喜)」「そんな!(泣)」→その後も隣同士、ギクシャクする。。
この相談所を使えば、「裁判」ではなく「話し合い」→「和解」で、その後も隣同士、
わきあいあい円満終了する、というほのぼのとした絵が描かれています。表紙の絵も面
白かったですが、何と言っても「話し合い」が必見!

 「お前んとこのジイさんが!」「テメんとこのバアさんが」と両家が言い争っている
のです。なんて現実的! おそらく感情的になっているときは「さん付け」にはならず
「ジ」や「バ」や「ェ」が追加&呼び捨てになりそうですが(苦笑;)凄く、ああ、言
いそう言いそう! と納得できる、人間模様が集約されたひとコマで天晴れでした!

 …なんて、笑ったら、実際、境界で悩んでいる方には失礼ですね。いやとても、率直
にわかりやすく描いてあったものですから。自分は関係ないと思っていても、いつその
立場になるかもわかりません。出るとこ出なくても済む方法があるということを、知っ
ているだけでも違いますね。とかく、度が過ぎて感情的な状態というのは、はたから見
ると、これらの絵のように、こっけいなものなのかもしれません。(草柳ちよ子)

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不動産屋さんは、相談に乗ってくれない?

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 不動産業者は、不動産のプロなのに、相談に乗ってくれないのか?
このような不満をお持ちの方も多いようです。実際に、Fudosan.JPに寄せられる相談を
見ても、
 ●騒音の苦情を伝えたら、クレーマー扱いで、返事もくれない
 ●道路のことで相談したら、若い方で知識が無いらしく話しにならなかった
など、不動産業者を介していても、相談できない、という事態があります。

 騒音につきましては、借主さんの身の安全を確保する為にも、各会社が地元又は最寄
警察署の見解も伺いながら、慎重にあたる必要がありますし、会社でお世話になってい
る弁護士等に相談し、会社としての方針を定め、不動産業者としてできること、できな
いこと、できないけれど、お手伝いはできること(弁護士や司法書士を紹介する、その
他の具体的な対応策等)を、相手にきちんと明確に説明する誠実な対応が重要であると
思います。

 不動産業者でも、わからないこともあると思います。その時は勉強不足、経験不足で
あることを率直に詫び、学べるチャンスであると真摯に捉え、自分も勉強させていただ
きますという姿勢で、協力できることは協力し、自分では難しい場合は、専門家を紹介
するなど、ケースに応じて、相手の要望に少しでも近くなるよう動くと、信頼度が増す
と思います。

 いざ! という時は、この不動産屋さんに相談すれば、大丈夫★ とお願いできる、
頼れる不動産屋さんがいると心強いし、安心できますよね! 


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●更地返還と建物の解体について
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●禁煙マンションでの喫煙と壁紙の張替えについて
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●ただし書き道路と位置指定道路について
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●道路の無い土地への建築について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-166b.html

●売買契約解除の際の仲介手数料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-2e32.html

●中古マンションの床のきしみについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/04/post-96bb.html

●隣人の騒音、異常行動について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-1eaf.html


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●自宅マンションを、賃貸か売却か?(女性・30代)

 昨年主人ががんで亡くなり自宅マンションを売却すべきか賃貸に出すべきか悩んでい
ます。私は39歳で8歳5歳3歳の子供がおります。現在金銭には困っておりませんが、近
くの実家に引越しを考えております。

 昭和63年のマンションを11年前に1,950万円で現金で主人と共同で購入しました。80
平方メートルで3LDKです。6階建ての5階部分でエレベータ階です。駅から徒歩8分、も
うひとつの駅からは徒歩15分。現在売っても1,100万円と査定されました。賃貸でも家
賃収入は8万から8万5千円が相場のようです。

 一度もリフォームをしていないのでリフォーム後に賃貸するならば、リフォーム代が
150万円はかかりそうです。固定資産税が年間9万円かかります。修繕積み立てと管理費
で毎月24,000円かかります。賃貸と売却とどちらがよいでしょうか?  教えて下さい。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 私見ですが、居住用資産の売却ですから、諸経費を除けば、ほぼ手取りは1,100万円
と仮定します。さらに、リフォーム代が150万円ですと、物件的に1,250万円の価値と言
う事になります。この物件を賃貸した場合は、年8.5万円×12-9万-2.4万×12=64.2万
円で年間手取り額が64.2万円。64.2÷1,250≒0.051 つまり、表面利回り5.1%と言う事
になります。1,260÷64.2=19.47 で元をとるのに約20年近くかかる事になります。

 昭和63年築と言う事ですと、既に23年経過していますが、RC造ですと後30年程度は、
建物本体は大丈夫かとも思います。実際には20年後に売却した価格が1,250万円の投資
の金利分=利益となります。(若しくは20年経過後の家賃収入が利益となります)
 然し、20年後にはマンションの価値もかなり下がるでしょう。その利益をいくらに設
定するかにもよりますし、また、賃貸期間中に予期せぬ出費が嵩む可能性もございます。
更には、20年間8.5万円/月の家賃が続くかどうか。(20年経過後の家賃収入がどうなる
かのご検討も必要)空き部屋になる可能性はどうか。そして、修繕積立金の増額の可能
性も考慮する必要もあるかも知れません。

 ご相談内容から推測致しますと、単純に投資物件として考えた場合は、かなり魅力の
薄い物件と言う事になりますので、賃貸物件として投資する人はあまりいないかも知れ
ませんね。然し、自己所有物件ですから悩ましい所では有ります。

 1,100万円+150万円をもっと有効に運用出来るので有れば、売却して現金化→資産運
用する方が良いかも知れませんが、賃貸しても損する可能性は極めて低いとも思います
ので、最終的には、相談者ご自身で判断すべきかと思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 ゴールデンウィークの間は、車の事故が多発しましたね。また、今までの日本では、
あまり考えられなかった、竜巻の被害もありました。

 今後も、引き続き、竜巻や、突然の強風、強雨、洪水、温度の寒暖の差などがあるか
もしれません。皆さん、ご自宅の周りやご近所さんを、よく見ておいてくださいね。
飛ばれたら困る、危ない物を外に置きっ放しにしていませんか? また近隣や、通勤、
通学路途中にある工事現場や、道路の混雑状況等も頭に入れておいてくださいね。

 そして、激しい雨が降ったときに、どこに水がたまるのか、冠水しやすい場所や道路
など、どこに川があって、何処が高く低い土地なのか、些細なことですが、日常の中で
確認しておくと良いと思います。(草柳ちよ子)

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●ゴールデンウィークのサポートについて

  4/28(土)~5/7(月)をゴールデンウィーク休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開 5/8(火)後になります。

   ・不動産相談の新着受付の掲載、修正、ご回答コメントの承認、通知サービス
   ・メールマガジンの配信
   ・各種登録関係処理(新規登録・変更・退会)
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も不動産相談への相談、アドバイスコメントのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されませんのでご了承ください。


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★今週の不動産な話題 気になる不動産関連情報をご紹介します♪
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不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんのブログをご紹介させていただきます。

▼電力需給バランス
http://www.japanvaluers.com/jp/2012/04/post-116.html
 最近売られている家電製品を見ると、環境に配慮した電力削減へと繋がる装置が装備
されてきています。同じようなことが、大規模マンションなどでも取り組まれているよ
うです。

 読んだ感想としましては、昨年の東日本大震災を経験した私達にとって、停電が長引
く、真っ暗で、寒い日が続く、テレビもパソコンも携帯電話も繋がらない…なんてこと
が、起こるなんて考えもしなかった。実際にそうなってみて、改めて、電気というライ
フラインに、いかに、日頃、おんぶに抱っこで、それに甘えてきたか。自分達がどれだ
け恵まれていて、頼り切っていて、自分で考えることが無かったかを感じました。

 日頃、自分達が、どれだけ電気を使っていて、その為に地球にどんな影響があるのか
なんて、具体的なことを考えたことも無くて。お金は余分に払いたくない、節約するけ
ど、もらえるものはキチンと平等に貰わないと気が済まないし、それが当たり前って、
なっていたような気がします。

 もともと、私達の先祖は、日が沈めば寝て、日が昇れば起きて、自分達の食料を確保
するために体を動かしました。電気のおかげで、今の地球に暮らす私達は、とても快適
に便利で豊かになりました。でも、もう、充分に足りているという節度を持って、電気
に過度に依存するのではなく、地球にこれ以上、影響や迷惑をかけないよう、人が生き
ていくのに必要最低限な量で、上手にエネルギーとして使っていく為の、工夫や努力、
知識や智慧を形にしていくことが、私達、地球に生きる人間の役目かなと思います。


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┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●埋められた井戸の告知義務違反と仲介業者について(女性・30代)

 去年12月、建築条件なしの土地を仲介業者を通して契約。同日、建築会社(こちらは
仲介なし)とも建築請負契約をかわしました。土地の契約時に、建築会社より、引き渡
し前に地盤調査に入ってもいいか、確認してくださいと言われ、売主会社と仲介業者が
同席している時に尋ねると、「いつでもどうぞ」と回答を頂き、土地の引き渡しは2月に
なりました。

 設計士と何度も打ち合わせ、一月最後の週に建築会社が地盤調査を入れたと報告があ
り、「中間報告なのですが、敷地中央辺りに一部だけとてもゆるい所があり、どうやら
井戸跡らしい、土地の契約時に何か聞いていませんか?」と言われ、聞いていない私達
は顔面蒼白。
 見に行くと、今まで全然気がつかなかった、塩ビのパイプが15cmほど出てました。隣
の敷地を工事していた土木の人に、「これってなんのパイプだと思いますか?」と聞く
と「井戸を埋め戻した跡でしょう」と…。近所の商店のおばあさんにも「以前あそこに
井戸があったかご存じでしょうか?」と尋ねると、ご丁寧に「今パイプが刺さっている
所に井戸があり、前の方は、洗濯や植物の水やりに使っていた」と教えて頂きました。

 事前に聞いていなかった我々は頭にきて、まず仲介業者に連絡。「地盤調査で、井戸
跡が見つかった。井戸ってあったんですか?」と尋ねると「井戸あったよ! だけども
う埋めてあるよ!」との回答。「重要事項説明にその旨、書いてませんが」と言うと
「契約後に知ったから」と言われ、「では、なぜ知ったらすぐにうちへ報告がないので
すか?」といったら「知ったのが最近だから」と。
 納得いかないので、元売り会社へ連絡。ここでもまた「知らなかった」と言われ、
1月にうちへ元売り会社の担当者・支店長・と契約時にいた支店長、仲介の担当者がき
て、説明をうけました。

 元売り担当者と支店長の話は「うちの会社も業者から買った土地で、その時の重要事
項説明書にも記載がなく、会社としては井戸の存在を知らなかったが、その時、担当者
は口頭で井戸があると聞いていました。すべて我々に責任がございます。(告知義務違
反と認めていました)どのような対処をしたらご納得いただけますでしょうか?」
と言われましたので、「地盤補強にかかる費用、井戸のお祓い費用、それから、事前に
井戸があったと知っていたら、現在の価格では契約しなっかったので、土地価格の見直
し」を要求しました。

 話し合いにあたって、県の建築業課宅建指導グループや、宅建取引協会へ相談。仲介
にも責任があり、何かしらの(仲介料を値引くなど)提案があるのではないかと聞いた
ので、仲介業者に「元売りはこういってますが、どのような対処をしてくれるのでしょ
うか?」と聞くと「元売りからきいていないから関係ない」「では、いつ井戸の存在を
知ったのですか?」と聞くと「地盤調査に入っていいか聞かれた日かな?」「では、契
約の時には知っていたのですか?」と聞くと、また違う日を言ったり。
 最終的には、「年明け」と曖昧で納得いかず「重要事項を作成するにあたって、調査
不足だったのでは?」との質問に腹を立て、「じゃあ、やめちゃえばいいじゃん!」と
怒鳴りました。その言葉に頭にきて「録音させていただきます」と録音を開始すると、
怒鳴らなくなったものの、イライラした様子で、「じゃあどうすればいいのよ。」
 頭にきたわれわれは、「ローン関係もすべて自分たちでやってきましたし、こんな言
われ方されてあなた方に一銭も払いたくありませんが、仲介料を考えなおして来てくだ
さい」と告げ、話し合いが終わりました。

 現在、元売り会社へ地盤改良費用の見積もりを渡し、回答を待っている状態なのです
が、専門家の皆さまに相談したいのです。井戸があった事を告知しての販売価格は、隣
地との差はいくらぐらいにするのでしょうか? 今回のような場合、元売り・仲介はい
くらぐらいの値引きを提案してくるでしょうか?(妥協して前向きに話を進めるボーダ
ーラインをひけないので…。)提案された金額に納得いかない場合、もう少し値引いて
くださいと交渉してもいいものか。もしも金額に納得いかなかった場合は、契約解除も
考えているのですが、契約解除の場合、違約金請求は可能でしょうか? またどのよう
に請求すればいいのでしょうか? 手付倍返しとなるには、どのような解約の仕方なの
でしょうか?

 以上、県の建設業課や、宅地建物取引業協会へも何度も相談しているのですが、よく
わからないので教えていただければ、次の話し合いの時とても心強いです。
 そして、仲介業者のあの態度がどうしても許せません。何か、懲らしめ方がありまし
たら教えてください。素人で乱筆でありますが、ご回答いただけたら嬉しいです。何卒
よろしくお願い致します。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 私見ですが、あくまでも、損害賠償等については、実損が基本です。言い方や態度が
気に入らないから、懲らしめたいとか、余分にお金を取りたいと言うのは、あまり感心
出来る事では有りませんし、実際には無理です。言い分がコロコロ変わる相手に対して
は、あくまでも冷静に『言い分が変わり過ぎで、信用出来ません』と言えば良いだけで
しょう。交渉時に重要なのは、メモや録音を必ず取る事です。そして、貴方の要求した
い事をまとめておく事です。

 業者側の説明義務違反による解約の場合は、基本的に手付倍返しにならない可能性が
高いですね。手付金の返還と、実損額になるかと思いますので、この辺りも冷静に分析
すべきです。仲介業者の仲介料の値引きは、交渉次第でしょう。契約白紙撤回となれば
当然手数料は戻して貰う事になります。

 交渉時に最初から、喧嘩腰になる必要は有りません。冷静に自分の言い分だけを言い
あとは相手の反応を見て下さい。そして相手の言い分に、欠点が有れば、それをメモを
取りながら指摘すれば良いだけでしょう。それでも怒るようなら、仲介業者として入っ
た意味が無い、『媒介契約』を撤回したいので、手数料は全額返して欲しいと言い、元
売り業者と直接交渉すれば良いでしょう。また、その旨を仲介業者にはっきり明言すれ
ば良いでしょう。

 井戸が有ったから価格が下がるかは、ケースバイケースであり、それが価格値引きの
大きな要因になるかは、明言出来ません。値引き交渉には、相場は有りません。双方が
納得するまで交渉する事になります。契約解除や手付倍返しについては、前述の通りで
す。手付倍返しは基本的には売主から契約解除を申し出る場合です。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 迅速、丁寧なコメントありがとうございます。頂いた具体的なアドバイス、大変参考
になりました。我々も、前回の話し合いの中で、仲介業者の発言・態度が想定外だった
為、不適切な感情があらわになってしまいました。お聞き苦しく思われた事を謝ります。
コメント頂いたとおり、自分たちの要望を明確にし、冷静に対処し粘り強く交渉してい
きたいと思います。
 元売り業者が、回答を持って話し合いになり、元売り業者も、前回のような話し合い
になっては、前向きに進めるはずの話し合いもこじれてしまうと考えたのか、「仲介業
社の人は控えて頂いて、我々が仲介業者の回答も持って伺わせていただきます。」との
ことでした。

 教えていただいた、相場のようなものはない事や、損害賠償や手付倍返しなどの基本
的な使い方が私たちの心の盾となって、交渉がうまくまとまるようがんばります。本当
にありがとうございました。

(一ヵ月後)
 大変遅くなりました。先週、ようやく土地の決済をして、晴れて我々の土地になりま
した。交渉では、私たちがほんの少し妥協する形にはなってしまいましたが、最後は気
持ちよく決済を迎えられたので満足です。
 こちらで、頂いたアドバイスが、交渉をスムーズに行えた要素になったのは間違いあ
りません。本当にありがとうございました。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 横浜に仕事で行った際に、立ち寄ったお店の記事です。気分転換にどうぞ♪

●横浜 鶴見駅 レストランばーくさんで、ドライカレーとハムカツ♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=346461555418302
●横浜 家系総本山 吉村家さんで、がっつりラーメン♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=345764575488000
●横浜 バール・デル・ソーレさんで、ラテアート♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=344358152295309
●阪東橋駅 天ぷら 豊野さんで、ひさびさの天丼、がっつり♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=343723642358760

 ゴールデンウィークは、皆さん、お仕事もお休みで、家族サービスや、余暇、リフレ
ッシュ、静養にあてられるのでしょうか。人出も多く混雑もすると思いますので、充分
気をつけて、楽しい時間をお過ごしください。(草柳ちよ子)

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津波避難ビル。あなたの町の避難先は?

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 最近、自分が居るマンションが、津波避難ビルになっていることに気づきました。
駐車場の壁に大きな看板があったのです。ここは、千葉県御宿町の海からすぐ近くの
マンションです。避難先として公共施設、学校、役所等があると思いますが、その他
に津波避難ビル? 確かに高層ですが、避難すべきは、ここのマンションにいる全員
であって、ここを避難先にして大丈夫?! と一瞬、頭が真っ白になりました。。

 調べてみたところ、「津波避難ビル」とは、津波浸水予想地域内において、避難者
が、一時もしくは緊急に避難する施設のことで、津波による浸水の恐れのない地域の
避難施設や高台は含まれない…そうです。うーむ。まずは、波打ち際よりは、急いで
ここに登って! っということですかね。

 津波避難ビルに設定される基準は、津波浸水予測地域内に立地し、津波避難ビルと
しての構造要件を満たし、活用が期待される施設であること。具体的には、昭和56年
の新耐震設計基準に基づき建築された建物、耐震補強が実施されている建物、周辺に
山、がけ崩れ、危険物貯蔵所等の危険性が無いこと、鉄筋コンクリート(RC)構造又
は鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)構造の施設。避難者一人あたり充分なスペースが確保
でき、夜間照明及び情報機器(伝達、収集)等を備え、一晩程度宿泊でき、毛布、
食糧等が備蓄されていることが望ましい。…最後、希望になってます! これは、停
電や水道管破裂になったら、難しいと思いますが、施設そして、おのおのが最低限、
備蓄しておきましょうということになりますね。

 特に海の近くの方が、津波到達時間までの間、避難先まで辿り着けない場合の、一
分一秒を争う、緊急的避難場所としての役割、ということです。揺れた後、すぐに津
波が来る恐れもありますので、車で避難する余裕や時間も無いでしょうから、何処に
居ても、何処に高くて頑丈そうな建物があるか、見ておく、頭にとどめておくことは
大事ですね。


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●建売、建築条件付、フリープランの仲介手数料について(兵庫・女性・40代)

 仲介手数料について教えていただきたいのです。建築条件付きと明記されている物件
は、土地の価格に対しての仲介手数料を支払えば良いのですね?
 建築条件付きと明記されず「フリープラン設計。ご希望の間取りで建築できます。」
という表現で、土地と参考プランの建物との合計金額で紹介されている物件の手数料は、
どういう計算になりますか? 
 また建売りの一戸建てで建物がすでに建っている物件は、土地と建物の両方に手数料
が発生するという解釈でよろしいですか?

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、基本はその通りの解釈で宜しいかと思います。尚、『建築条件付きと明
記されず、「フリープラン設計。ご希望の間取りで建築できます。」という表現で、土
地と参考プランの建物との合計金額で紹介されている物件』については、若干の広告違
反の可能性が御座います。また、取引対応にきちんと仲介と明記されているかどうかも
重要かと思います。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 コメント頂きましてありがとうございます。建築確認申請が通っていない建物は、広
告も契約もできない・・・と、あるブログを読んで勉強させていただきました。この度、
気に入った物件の購入の流れの説明は、
 1.不動産購入申込(仮押さえ)、ローンの事前審査 
 2.設計契約の締結(契約料50万円)設計士と打合せ・プラン確定→建築確認申請
 3.不動産売買契約の締結・・・・と続きます。

 2.の契約は建物の請負契約のことなのでしょうか? このような流れであれば、仲介
手数料は建物にもかかってくるのですか? 素人には判断が難しいです。お忙しいとは
思いますが、またご指導のほど よろしくお願い致します。尚、取引態様は専任で、不
動産売買契約締結時に仲介手数料半金、残代金決済時に半金だそうです。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、建築条件付の土地売買の場合は、建物プランの提示だけで、建築確認許
可は必要御座いません。一定の要件を満たせば広告も出せます。土地売買ですから、仲
介手数料は基本的に土地のみとなります。
 但し、紹介料名目で請求する業者もあるかと思いますが、その場合は事前に、それな
りの委託契約書を締結しておくべきかと思います。

 一方、建売住宅の青田売りの場合は、建築確認許可済みの必要が有ります。当然、フ
リープランは有り得ないと言う事になります。建売住宅の青田売りの場合は、仲介手数
料は基本的に、土地建物となります。

┌───────────────────
│相談者より
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 大変勉強になりました。どうもありがとうございました。これから仲介業者さまと話
をしていく上で、今回教えて頂いたことを質問し、しっかり確認して、買う・買わない
の判断をしていきたいと思います。お世話になりましてありがとうございました。また
困った時には、ご指導よろしくお願いいたします。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 先日、仕事で横浜に行きました。荷物(スーツケース)を持って駅の中を移動するの
は、くたびれますね。大きな駅だと、出口や方面、トイレ探し、喫煙場所探しに労力が
伴います。。。桜木町駅や、横浜駅、浜松町駅、東京駅と、行きました。高速リムジン
バスで御宿から行って帰ってきましたので、羽田空港や海ほたるも通りました。

 そのたびに、こんなに一生懸命、凄い、素敵な、立派な建物を、気力、知力、労力か
けて作りあげてきて、便利にしてきた。見えないけれど、ここで働いている、関係して
いる人達がいっぱいいる中で、地震や津波が、ある日突然起きたら、皆、どこに逃げれ
ばいいんだろうと。壊れるのは、ほんとに一瞬です。でも壊れてももう一度作ることは
出来ます。ただ、命に、二度目はありません。
 あまり神経質に不安がったり恐れることは無いのですが、いざという時、命を守るた
めの野性本能を動かせるようにしておきたいと思います。(草柳ちよ子)

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