今年一年お世話になりました!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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●年末年始休暇のご案内

 12/28(金)~1/7(月)を年末年始休暇とさせていただきます。
 そのため、以下の対応は、原則として業務再開 1/8(火)後になります。

  ・JBA(NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)のFacebookペ
   ージの、コメントレスや、シェアなどの更新
  ・不動産相談の新着受付の掲載、修正、ご回答コメントの承認、通知
   不動産相談への相談、アドバイスコメントのご投稿は可能ですが、
   一旦、保留扱いとさせていただき、表示されませんのでご了承下さい。
  ・メールマガジンの配信
  ・その他、お問合せ全般へのご回答など

 尚、上記期間中でも、JBAのFacebookページの各記事に「いいね!」や、
 コメントは大歓迎です! お休み期間中も、是非、遡ってご覧ください。
 楽しい記事も多いです。「いいね!」を宜しくお願いいたします(^0^)/☆
  *お返事が1/8(火)以降になりますことを、ご了承ください。


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介♪ 
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●お元気です! 北アルプスを眺めながらの15キロウォーキング!
https://www.facebook.com/npojba/posts/151804311633482
長野県松本市の、(有)ツツミ宅建事務所 堤 守さん。12月上旬です。い
まだともう雪で真っ白でしょうね!


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●単なる復興ではなく、新しい田舎を目指します!
https://www.facebook.com/npojba/posts/181253988684417
南蒲生「新しい田舎」に。仙台・南蒲生町内会が復興計画。「南蒲生らしさ」
=「新しい田舎」を目標に、居久根(いぐね)の再生や、新産業の創出に。

●スキー姿もカッコいいです!(^0^)/☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/402508229828293
山形蔵王、中央ゲレンデ鳥兜駅付近。氷点下10度、コンディションは最高!


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▼クリスマスでしたね、皆さん、楽しい時間をお過ごしになられましたか?
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●東京ミッドタウンのクリスマスイルミネーション。綺麗でした!
https://www.facebook.com/npojba/posts/510984108922501
有限会社喜久屋不動産の 渡辺 文雄さんからシェアさせていただきました。

●お客様がデコレーションケーキを持ってきて下さり、皆で頂きました♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/326709614108801
こちらも渡辺さんより。大勢で食べると、美味しさも格別ですね☆

●ゆるキャラじゃありません、ぽっぽちゃんです!
https://www.facebook.com/npojba/posts/519036228130593
九州 福岡の青山地建株式会社さんのキャラクター、ぽっぽちゃんです。
クリスマスも働いて、皆さんを和ませてくれたんですね、ありがとう&お
疲れ様でした~♪♪♪


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●仕事中に、同級生に会いました! 地元トークで花が咲く~♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/430452080362078
アパマンサーチ新潟駅南店  レジデンシャルバンク(株)さんの野崎誠さん、
いつもありがとうございます。ブログよりご紹介させていただきました♪

●請負契約の消費税の経過措置について
https://www.facebook.com/npojba/posts/385555954870616
名古屋市 加門建築設計室さんより。消費税の増税が決定しましたね。
気になりますのは、住宅取得の際、消費税はどうなるのでしょう?

●自助・共助で備える!地震の教訓で、マンションの防災意識高まる!
https://www.facebook.com/npojba/posts/401889689885511
マンション管理士FPの久保克裕さんよりシェアさせていただきました。
「公助」は国や自治会が助けること。それをただ待つのではなく自分達
だけでどこまで対応できるか何が必要かなど、話し合う良い機会ですね。

●豊島区のマンション条例が可決されました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/320992001350108
こちらも久保さんより。高齢化で管理組合が動かず、老朽化が激しいマンシ
ョンは、長期修繕計画や責任者を決め、耐震診断などを義務付ける条例

●管理組合は業界のセーフティーネット!?
https://www.facebook.com/npojba/posts/574263812587668
マンション管理の裏側 山本博さんより。区分所有者の家計が縮小している
のに、修繕計画はそのまま。借金をしてまでの負担も聞いています…。


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●越境している屋根と落雪について
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 30年前に買った自宅です。一つの土地を分筆して自分の所と隣とで分譲。
両親は上棟後あまり見に行かずにいた所、隣人が、それをいい事に玄関と庭
を広くしようと我が家との境界線ぎりぎりまで建物を建ててしまい、屋根の
部分が越境しており、雪が降り積もり溶け出すと、我が家の庭にドーンと凄
い音で落ちてきます。それというのも、隣人の屋根が我が家の方に落ちるよ
う設計されているためです。

 その事で父も隣人を相手取り調停をしましたが、不調に終わってしまいま
した。その父も10年前に亡くなり、現在は土地・建物は母親名義になってお
りますが、どうしてもこの件で争いたいと思っています。やはり、時効でし
ょうか?

●高原開発・涌井さん
----------------------
 私見ですが、今も被害が続いている訳ですから、時効とは言えないでしょ
う。ところで、外壁は50センチ以上離れていない訳ですか? もし、離れて
いない場合は、それなりに有利に交渉出来るかと思います。

 屋根の落雪に対する具体的な対応としては、落雪防止アングルの設置があ
ります。もし、それでも落雪が有るようでしたら、フェンスに使う様な丈夫
なネットを幅50センチ程、屋根に貼り付けます。これは、豪雪地帯では無理
な方法ですが、積雪50センチ以下程度の地方ならかなり有効です。ドンと言
う様な落雪はまず起きなくなります。

 その替わり、屋根に雪は溜まりますが、雪おろしが不必要な地域ですと問
題は生じないでしょう。施工時に雨漏りが起きないように工夫する事(それ
なりのアングルを使用する)が大事です。また、雨樋の補修も行って貰えば
良いでしょう。補修施工が終わったら、塗装する事も忘れずに行うべきです。
 通常10万円程度で出来る工事ですから、その程度は隣地所有者にやって頂
くべきかと思います。 


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▼編集後記  良いお年をお迎えください!
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 今年最後のメルマガです。次回は、年明け、1/10(木)発行予定です。
思い返せば、Facebookページを始めたものの、最初は、おそるおそる(笑)
今年の後半、秋くらいになってから、ようやく、慣れてきました。

 これは、色々な不動産業者さんのお仕事のご活動、ご活躍情報を、どう
皆さんにご紹介していけばよいかが、やりながら見えてきたからです。

 引き続き、来年も、不動産業者さんの直向で、頑張っている、一所懸命、
時にハートフル♪ で、ほっと顔がほころぶような、素敵な一面を、皆さ
んにご紹介、お届けしていき、誠実な不動産業者さんが、こんなにいるん
だ! ということを、皆様に発信していきたく思っています。

 また、不動産に興味、関心がある皆様や、実際に不動産業に携わってい
る現場の皆様が、明るく希望や情熱が持てるようなきっかけになれば嬉し
いです。皆さん、良いお年をお迎えください。そして来年も、また元気で
お会いしましょう!(草柳ちよ子)


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週刊メールマガジン【家のタネ】
 ★最新の事務局情報は、Twitter、Facebookでご覧いただけます。
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 ■Facebookページ … http://info.buyers-agent.or.jp/
 ■Twitter … http://twitter.com/npojba/
 ■無料の不動産相談「Fudosan.JP」… http://fudosan.jp/
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 ■バイヤーズ・エージェント協議会 … http://www.buyers-agent.or.jp/
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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

磯部さんのインタビューが載ってます!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)の理事
長であり、日本ヴァリュアーズ株式会社 代表取締役の、磯部裕幸さんの
インタビューが、日系不動産マーケット情報に掲載されました!

12/7 資産評価のグローバル化に備える
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20121205/594389/?P=1

12/7 日本の不動産鑑定評価基準と何が違うのか(つづく)
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20121205/594389/?P=2

12/10 国際評価基準の導入は不動産鑑定士にとってチャンス
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20121205/594390/

12/10 インフラの貢献度も国際基準で評価
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20121205/594390/?P=2


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▼不動産鑑定士が考える、不動産と環境ブログ
 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより
 http://www.japanvaluers.com/
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「不動産経済ファンドレビュー」(株式会社不動産経済研究所)2012年12月15
日号に、日本ヴァリュアーズ株式会社 代表取締役 磯部裕幸さんのコラム
が掲載されました。その内容がブログで紹介されています。

●2013年は多様な軸足に立ちたい
https://www.facebook.com/npojba/posts/582654695094105
夏の終わりの何日間かミャンマーのヤンゴンを旅行した。10月後半、IVSCの
年次総会参加のため、イタリア・ミラノに、10日ほど初めて滞在した。この
二つの国の人口はほぼ同じ。面積も日本と大きくは違わない…


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介♪ 
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●なぜハウスメーカーにお願いすると、どんどん高くなるのか?!
https://www.facebook.com/npojba/posts/561958727167046
長野県松本市の、(有)ツツミ宅建事務所 堤 守さんの「失敗に学ぶサラ
リ-マンが読む住宅取得メソッド」より。建築費の安さ、低価格に一目ぼれ
してハウスメーカーに依頼したのに、高くなる工事費、そして工事の質も
下がるカラクリをご説明くださってます。


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●昨年の、地震被害の様子
https://www.facebook.com/npojba/posts/376517492442733
窓ガラスだけでなく、雑壁やサッシも大きなダメージを受けました。共用部
分の地震保険だけでは足りず、一戸当たり100万円の追加費用が発生。居住
用については生活支援金・義捐金等が支給されましたが、当社は事業用とい
うことで支援はありませんでした。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●忘年会が、急遽、契約が入ってキャンセル!
https://www.facebook.com/npojba/posts/392761010807665
喜久屋不動産の渡辺文雄さんよりシェアさせていただきました。忘年会は残
念でしたが、無事に契約完了で良かったですね! お客様も喜ばれたことで
しょう* お疲れ様でございます!

●無事、上棟!&お餅投げ!
https://www.facebook.com/npojba/posts/399608353448013
名古屋市 加門建築設計室さんより。雨は降りましたが、お日柄の良い日に
無事、上棟! お餅を投げまくり!ご家族皆さん、楽しそうでした*

●マンション管理、修繕計画に、ストーリーを吹き込もう!
https://www.facebook.com/npojba/posts/109504665887478
マンション管理の裏側 山本博さんより。自分が理事になったら…「うちの
マンションはこうありたい!」ってありますか?

●クレーム応対の基本を抑える…業務に役立てるべく!
https://www.facebook.com/npojba/posts/501374953216204
サンケンハウジング株式会社の住安 孝行さんより。お休みの日に、このよう
なセミナーや講習会でお勉強されてます!

●アパートの塗装工事が完了です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/531460920197285
滋賀の、湖東開発株式会社さんより。築30年とは思えないくらい綺麗になり
ました! 業者の皆さん、寒い中、ありがとうございました!


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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●隣家の越境と外付け階段の責任について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/12/post-55d4.html
お隣の境界越境に困っています。大掛かりなリフォームをし、越境部分の切
り離しをお願いしたが、我が家の壁に外付けの階段を設置。撤去を要請して
も、できない状態なので、問題があった時には全責任をもち、修理するとい
う覚書を書く約束をしても、なんだかんだ理由をつけ延ばします。覚書を書
かない場合、法的手段をとり、強制撤去、損害賠償等、相手に必ず応じさせ
たいのですが、アドバイスいただけないでしょうか?


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
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 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●買い取った飲食店の閉店と現状復帰について
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 知合いである前経営者から飲食店を買い取り、テナント大家との賃貸契約
を新たに結び直し(居抜きになるのでしょうか?)内装等は、ほぼそのまま
ですが店名も変え営業しておりましたが、この度閉店することになり、大家
にその旨を伝えたところ、前経営者が変えた入り口のドア、ぶち抜いた壁を
元に戻せと言われました。

 契約時に説明も全くなかったですし、契約書を見ても、”契約締結時の原
状復帰~”と書いてあるので、私が造作した部分以外に対して、そんな義務
はないじゃないか?と言っているのですが、話が通じません。

 これが面倒な部分ですが不動産屋を通しての契約ではないので、話の通じ
ない大家本人と直接やり取りせなばならずとてもストレスです。形としては
引き継いだということかも知れませんが、会社組織ではなく個人事業です。
この場合私にそこまでしないといけない義務はあるのでしょうか? ご回答
よろしくお願いいたします。

●高原開発・涌井さん
----------------------
 事業用賃貸借契約の場合は、基本的に契約書の内容を遵守すると言う事に
なるかと思います。

 ところで、ご相談者が『知り合いである前経営者から飲食店を買い取り』
と言われているのは、恐らく前経営者の行った造作や営業権のことでしょう。
そうすると、『前経営者が変えた入り口のドア、ぶち抜いた壁』を含めて、
その所有者はご相談者という事になると思いますが、如何でしょうか?

 契約書に造作買取請求権の放棄と、原状回復義務が明記されている場合は
大家さんの言い分が強い気が致します。


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▼編集後記  早いですが、メリークリスマス!
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 今年もとうとう、あとわずかとなりました。メールマガジンは、次週で年
内最後の発行となり、年末年始休暇とさせていただきます。

 これから、クリスマスですね。ご家族の皆さん、または会社の仲間の皆さ
んでの忘年会等で、それぞれの労をねぎらい、健康や仕事や家族の存在に感
謝し、穏やかな日々を過ごせることに、お祝い、お祈りをして、有意義に、
楽しくお過ごしください!(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

有限会社喜久屋不動産の渡辺さん、ありがとうございます!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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 今週、有限会社喜久屋不動産の渡辺文雄さんより、アドバイス投稿をいた
だきました。お忙しい中、誠に、ありがとうございました!

●売却と瑕疵担保責任について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/12/post-ca38.html

●親族が住んでいた家の取り壊しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/12/post-540c.html

 今後も、不動産相談のアドバイス投稿をいただけるアドバイザーさんを募
集中です! 各相談記事のコメント欄に、所属会社名、お名前、メールアド
レス、会社のURLと、アドバイスをご記入ください。
【ご注意】匿名は掲載できません。投稿後、すぐには公開されません。
スタッフの確認、承認後の掲載になります。


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介♪ 
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●皆さん、お勉強されてます~!!!
https://www.facebook.com/npojba/posts/139585646193005
長野県松本市の、(有)ツツミ宅建事務所 堤 守さんより。
不動産流通近代化センターによる、スペシャリティ講座・間取りの研究。
間取りの配置、リフォームによる可変性、採光、事務所ビルの活用法など。


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●電気畑でも、イルミネーション!
https://www.facebook.com/npojba/posts/374001386026314
二瓶さんが自力で作った、電気畑の電力で、イルミネーションが光っていま
す。風を受けて、くるくると動いている様子が、画面上部で見えます。この
数分の画像、胸を打たれます!!!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●新築工事、屋根の様子です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/384569098296193
名古屋市 加門建築設計室さんより。ファイバーシングルという素材だそう
です。業者さん、寒い中、ありがとうございます☆

●ラビーちゃん登場! 全日本不動産協会のマスコットキャラクター
https://www.facebook.com/npojba/posts/281732311929630
(有)高晋不動産 山井 俊昭さんよりシェアさせていただきました。全日
本不動産協会横浜支部研修会の様子でした。

●スモリの家 高気密・高断熱住宅の賃貸アパート2DK 入居者募集中
https://www.facebook.com/npojba/posts/133020403519490
JR仙石線・福田町駅から徒歩7分。宮城の「スモリ工業株式会社」さん。地
元の森の木を使い、地元の製材・プレカット工場で加工し、地元の家づくり
に役立てるという地域の「林業の循環」を 大切にしてらっしゃいます。

●管理組合は広報に始まり広報に終わる
https://www.facebook.com/npojba/posts/393165084093867
山本博さんの、 マンション管理の裏側さんよりシェアさせて頂きました。
マンションで繰り広げられる、修繕アリ地獄に陥らない為には?!

●マンション管理士の皆さんの研修会のご様子!
https://www.facebook.com/npojba/posts/534144366598092
マンション管理士FPの久保克裕さん、喜久屋不動産の渡辺文雄さんよりシ
ェアさせていただきました。懇談会でも、活発に意見交換されてます!


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 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●大家さんが修理しても改善しない水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/12/post-b7ac.html
築30年の賃貸マンション。年配の大家さんが修理を行い、管理会社も無し。
何回も台所の水漏れがあり、連絡、工事しても直らず、修理費・交換費は家
賃から差っ引かれる。いつも「古いので多少は水漏れする」「嫌なら出てっ
てもらって構わない」のいってんばり。業者によれば、混合栓が条例では禁
止になっているとか? FAX等で根気強く、こちらの主張を事務的に連絡し
ていくしかないでしょうか? 電話だと話になりません。


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●冬の間の結露とカビについて
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 現在居住しております賃借マンションの寝室の壁(モルタルの上に直接ク
ロスが張ってある模様)2面に冬になると結露がひどく壁一面にカビが発生
します。とてもじゃないですが生活できる環境ではありません。

 大家に相談したところ春になるとクロスの張替はしてくれるのですが、冬
の期間は我慢して過ごさなくてはなりません。なにか良い解決法はないでし
ょうか?

●高原開発・涌井さん
----------------------
 私見ですが、外壁に外断熱(最近はシート方式・吹き付け方式も有るよう
です)を施すのが、一番良いと思いますが、それなりの工費が必要ですから
大家さんにお願いしてみるのが良いと思います。下記URLをご参考にしてみ
て下さい。
http://aruaru.kacchaokkana.com/keturo-taisaku.html

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼編集後記  ~今、すべきことは、何なのか~
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 今、マンションで、「LED電球に取り替える工事」流行ってませんか?
私の関係しているマンションでも複数、取替え工事をしたい、しようとして
管理会社さんから見積もりをいただいている所があります。高いのか安いの
かだけでなく、そもそも全部取り替える必要性が妥当なのかどうか。見積も
りをよく見て、ネットでも調べて検討するところです~。。。

 こちらは、修繕積立金の余裕があるマンションなので、管理会社さんとし
ては、系列の(?)付き合いのある(?)業者さんで工事したいでしょうか
ら、そのような見積もりを出してくるのかもしれませんが、出来れば余計な
工事はしたくない、節約したいところが一番です。何でも嫌、駄目! と拒
否するつもりはありません、ただ、今、この時期に、その工事は必要なのか
どうか、ですね。(草柳ちよ子)


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忘年会シーズン、有意義に!

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 JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)の会員
の、長野県松本市 (有)ツツミ宅建事務所 堤 守さん のFacebookページ
より、シェアさせていただきます!

 ●失敗に学ぶサラリ-マンが読む住宅取得メソッド  建築現場の坪単価
   https://www.facebook.com/npojba/posts/457284180975397

 目に見える価格が安いと、皆さん喜びますが、大事なのは目に見えない部
分、技術であり、質です。見えない部分だからこそ、安心して任せられる、
信頼できる業者さんを見極める目を養うことが必要ですね。


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▼不動産鑑定士が考える、不動産と環境ブログ
 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより
 http://www.japanvaluers.com/
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●講演会「メガソーラーの証券化が動き出す」に参加してきました
https://www.facebook.com/npojba/posts/570625529620987
再生可能エネルギーの全量買い取り制度がスタートし、メガソーラーの建設
がブームとなり、設置が簡単、誰でも参入できそうなソーラー発電事業です
が、メンテナンスについては不確定要素が多いようです。


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●支部研修会だそうです! お疲れ様です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/386500608100636
皆さん、寒い中、真剣です。忘年会もあるようです。食べて飲んで話して聞
いて楽しみ互いに労いつつ、大いに、有意義な情報交換をしてきて下さい!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●アパートの外壁塗装工事の様子です(^0^)/☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/489144031106192
滋賀県の湖東開発株式会社さんより。綺麗になった外壁で、気持ちよく新年
を迎えられるのは、嬉しいですね* 寒い中、作業してくださる皆さん、ど
うもありがとうございます!

●不動産屋さんも、クリスマス!
https://www.facebook.com/npojba/posts/110368595796468
喜久屋不動産の、渡辺文雄さん。滋賀の、湖東開発株式会社さんの素敵な飾
りをご紹介♪ 皆さんの会社では、どんな飾りつけされてますか?

●寒い中、配筋検査の様子です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/387951267953706
名古屋市 加門建築設計室さんより。無事に合格ですが、この検査も、なか
なか立会いできませんので、このように見せていただけると安心ですね!

●マンションを100年もたせる為の修繕積立金の負担は!?
https://www.facebook.com/npojba/posts/419153411489931
山本博さんの、 マンション管理の裏側さんよりシェアさせて頂きました。
マンション管理についてのお話が沢山載っています。マンションを所有して
いる皆様は、他人事ではなく、是非、一度ご覧頂きたいです!

●マンション管理士って、宅建より難しいそうです!!(><)
https://www.facebook.com/npojba/posts/119154388245858
クボカツヒロさんよりシェアさせていただきました。お勉強中の皆さん、が
んばってください!


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▼ぽっぽちゃん、教えて♪ 九州、福岡の青山地建株式会社さんより
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●不動産だって、ゆるキャラ!? ついにデビュー!
https://www.facebook.com/npojba/posts/131830100306093
ぽっぽちゃん、前から可愛い可愛い思ってたけど、とうとう、着ぐるみに!
お近くの方は、是非、握手、ハグ、写真撮ったりして楽しんでください!

いつも、今日は何の日? を教えてくださる、福岡の青山地建株式会社さん
のキャラクター、ぽっぽちゃん。12/5がお誕生日でした! おめでとうござ
いました★☆★


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▼不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中
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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●売却と瑕疵担保責任について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/12/post-ca38.html
自宅を業者さんに買取してもらい、引渡し完了し、引越し前日にご近所さん
に挨拶回りした時に、庭木とテラスの角が道路に少しはみだしているのでな
んとかしてほしいと言われた。業者に伝えた所、撤去費用は売主の負担と言
われたが、契約書には、瑕疵責任は無しとなっている。支払い義務は無いと
思うのですが、いかがなものでしょうか?


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●賃貸マンションの避難用具と火災報知機について
--------------------------------------------------------
 都内の賃貸マンションに居住中。部屋は2階で、ベランダには入居時から
錆びて腐って、使い物にならない折りたたみ避難梯子が置いてあります。

 定期的に(確か年1回)管理会社から派遣された方が点検に来る度に
「まだ新しいのにならないのですね。見積もりは出しているんですがね…」
と言って帰って行かれますが、その状態ですでに4年近く経っています。
 また、聞きかじりの知識ですが確か集合住宅の各部屋には必ず火災報知機
の設置が義務付けられたと思うのですが、それもありません。

 こういった災害設備の整備を改善してもらうことは出来るのでしょうか?
もし出来るのであれば、誰にどのようにお願いすれば良いのでしょうか?
アドバイスをお願い致します。

●高原開発・涌井さん
----------------------
 私見ですが、防災設備の監督官庁は、地元の消防署になるかと思います。
大家さんに、火災報知器及び避難梯子の修繕を行って頂けないのなら、不安
なので消防署に相談すると、プレッシャーをかけてみては如何ですか?

 実際に、消防署に相談すると、それなりの指導が、管理防災会社と大家に
指導が行われると思います。


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▼編集後記  ~すべては、永遠じゃない、ということ~
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 トンネル崩落事故は、ほんとうに怖いですが、トンネルだけじゃなくて、
高速道路や、高架、ビルなども、「点検してるんだから安全で大丈夫」が当
たり前ではなく、老朽化などに伴い壊れたり崩れる可能性があるということ
を、今一度、頭に入れておくべきですね。

 師走となり、クリスマス、年末年始に向けて、心が逸る、急ぐような場面
があると思います。通いなれた道路、交通機関、町並みの中でも、自分の立
ち居地や、避難場所など、目で確認しておくことを心がけたいと思います。


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喜久屋不動産さん、ありがとうございます!

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 先週、JBAのFacebookページの紹介を書きましたところ、いいね! の数が
増えました☆ 皆さん、ありがとうございます!

 中でも、以前、不動産相談アドバイザーとして投稿頂いたことがある、
有限会社 喜久屋不動産 の渡辺さんから、いいね! とメッセージ等いた
だきました。嬉しかったです、ありがとうございました!

 そんな、喜久屋不動産の、渡辺文雄さんよりシェアさせていただきました。
マンション管理士の実務研究会のご様子です。非常に盛り上がったそうです。

 ●マンション管理士の実務研究会。皆さん、頭を抱えてます!
   https://www.facebook.com/npojba/posts/217324848401717


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●強い風が吹き、過去最高の出力! 夜も頑張る働き者!
https://www.facebook.com/npojba/posts/548788868468305
北海道での大停電など見ると、いつ、どこの地粋に起きてもおかしくないで
すね。太陽光発電(電気畑)に風力発電を取り入れ、ハイブリッドシステム
について、詳しくは⇒ http://atta.gr.jp/sendai/?p=369


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●会社のビルのお化粧直しで、すっきりです~☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/509890432364289
長野の高原開発 涌井さんより。足場が組まれる所から、完成までを写真で
ご紹介。面白いです♪ 綺麗になって年末年始を迎えられて嬉しいですね!

●地盤改良工事がスタートしました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/375449785879495
加門建築設計室 加門潤一さんより。なかなか工事の様子を一日中見ること
は出来ないです。このように撮って頂けると有難いですし、面白いですね☆

●大黒柱が、ででん!
https://www.facebook.com/npojba/posts/488210667868042
こちらも、愛知県名古屋市 加門建築設計室さんより。「室(ムロ)」の木
だそうです。おうちの肝心要! 頼もしくて惚れ惚れですね☆

●HOME'S さんでの講演会に出席されたそうです。難しそう~!
https://www.facebook.com/npojba/posts/118593824969464
株式会社クリエイト西武 イエステーション田無店の正木淳一さんより。参
加してお勉強するのも、不動産屋さんのお仕事なんですね、お疲れ様です!


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 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●階下の騒音と不動産会社の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-0675.html
賃貸アパート二階の二階。真下の部屋に幼児と乳幼児のいる家族が引っ越し
てきて、この二ヶ月ほど深夜に走り回ったりする騒音で眠れません。何度も
不動産会社に連絡し注意いただいても改善せず、不動産会社、自分、下の部
屋の三人で話し合いをしたが相手はキレ気味で不動産会社も「もう少し見守
っていただけませんか?」と言います。今まで我慢してきたんです。あとど
れだけ我慢すればいいのですか? 不動産会社に不信感でいっぱいです。泣
き寝入りしたくないですが、当方が出ていくしか手段はないのでしょうか?


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
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●地上権の抹消について
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 五人で共有の土地があります。昭和44年に借地権設定して、家を建てまし
た。十年前に地主からの土地の買い求めに応じて、土地所有権を設定しまし
た。ところが、地上権設定もそのままです。
 最近、その土地を売却することになったので、地上権をまず抹消したいと
思います。どのように地上権抹消手続きをすればよろしいでしょうか?

●高原開発・涌井さん
----------------------
 地上権者の所在が解かり同意が得られるなら、それ程難しくは有りません。
地元の司法書士にご相談されることをお薦め致しますが、売却先が決まって
いるのなら、所有権移転登記を行う司法書士に、併せてお願いするのも良い
と思います。

 また、ご自分でされる場合は、・登記申請書 ・登記識別情報 ・不動産
の表示 ・登記原因証明情報 ・代理権限証書(代理委任状)等が必要です。
詳しくは物件所在地の法務局にお尋ね下さい。


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▼編集後記  ~不動産屋に限らず、怪しい人にはご注意を!~
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 今週寄せられた「法外な手数料を要求してくる怪しい不動産屋について」
 http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-1d3d.html
親が所有している土地を売らないかと、突然、不動産屋が訪ねてきて、三日
後には、購入希望者がいる。幾らで売って、幾ら、仲介手数料が欲しいと一
方的に話してきて、怪しい…というご相談です。

 こちらの相談者さんから、下記、御礼のコメントをいただきました。
 「早々にお返事&アドバイスを頂き、本当にありがとうございました。
怪しげな不動産屋の出現でどうしたものかと困っていましたが、不動産屋へ
の具体的な対応方法、会社実態の調査方法など専門的なアドバイスを頂き、
気持ちがとても楽になりました。すぐに実践します。名刺に書いていた会社
住所は、看板すら無い様子で、やはり営業実態はないような雰囲気です。怪
しい不動産屋と思いながらも、土地を処分してしまいたい気持ちもあった為、
旨い話にのってしまいそうで危ないところでした。Fudosan.JPサポートの方、
本当にどうも有難うございました!一般市民の心強い味方です。これからも、
どうか活動を続けてくださるようお願い致します。」

 最近では、「勧誘も、しつこい営業もしません」という不動産業者さんが
増えています。宣伝や営業をしなくても、お客さんが「ここいいよ」と紹介、
推薦、口伝えで来て下さるからです。
 突然やってきて、この値段で売って、手数料は幾ら貰います、と一方的に
言うのはアヤシイです。皆さんも、お気をつけください!(振り込め詐欺な
ども同様です)


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 不動産業者さんで、Facebookをはじめられている方も多くなってますね。
会社のページを作ってる所も多いです。JBAのFacebookページでは、いいね!
を頂いた不動産業者さんの活動や情報をシェアさせていただき、このメール
マガジン「家のタネ」でもご紹介しています。

 家のタネをお読みになってる不動産業の皆さん、宜しければ、私達、JBA
のページを、いいね! いただけると、大変嬉しいです(^0^)☆

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 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより
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●土地使用料の相場が上がっている?!
土地を賃貸してソーラーパネルを設置する際、どうすればよいのか?!
https://www.facebook.com/npojba/posts/453284184708433
NPO法人日本不動産カウンセラー協会主催の「不動産戦略アドバイザー 継続
研修」の中で、弁護士さんが「再生可能エネルギー全量買取制度」について
の講演をされたそうです。


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●今朝、強風で瞬間200Wを出力(動画)しました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/305215352914087
太陽光発電(電気畑)に風力発電を取り入れ、ハイブリッドシステムに!
屋内で発電量を確認できるよう、木のメーターボックスが設置されました。
詳しくは⇒ http://atta.gr.jp/sendai/?p=369


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●住宅設計事務所に、高校生が職場見学!
https://www.facebook.com/npojba/posts/452394914796962
愛知県名古屋市 加門建築設計室 加門潤一さんより。職場見学に来て頂け
るなんて、嬉しいですね* 自分も初心に返りますね!

●新潟のリノベーションマンション。1LDKで53,000円でも、設備が!
https://www.facebook.com/npojba/posts/332628830177430
アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株)さん(野崎 誠さん)
より。ウォシュレットにテレビインターホン? 便利になったなあ~!

●不動産屋さんの休日♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/455392981169797
不動産コンサルタントの大塚愛子さんが代表を務める、地生開発株式会社さ
ん。お休みの日に、スカイツリーに初めて行かれたそうです! もうクリス
マスのイルミネーション等あるようですね☆

●不動産屋さんの休日♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/444156845621376
こちらも、地生開発株式会社さんより。毎年、お客さまから手づくりのクリ
スマスリースが贈られるそうです。素敵です~!! ありがたいですね!


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●貸している戸建ての雨漏り修繕について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-7292.html
12年貸している一戸建て。雨漏りをずっと連絡してこなかった為、修復費が
180万! 不動産屋は自然になったものだから修理費は請求できませんと。
そして、古い物件なのでと新しい住居を紹介し、立ち退き料無し、敷金返還
無しで借主は了承、今月で退去する事に。せめて全て取り換えになった出窓
の修理代金だけでも請求する事は出来ませんでしょうか?

●花壇の手入れと害虫駆除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-a9ba.html
一階に住んでます。夏に花壇から蜂が大量発生。仲介業者に電話して、すぐ
に家主が殺虫剤を巻きに来ました。しかし一週間後また大量発生。冬になり
また蜂が大量発生、きりがありません…。家主は花壇を伐採することが出来
ないと。伐採してもらえず刺されたら訴えられますか? なぜ切らないの?
家主は住民に安心して生活ができるよう義務はないの??


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
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●更新料の支払いについて
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 来月中旬に住んでいるアパートの契約更新ですが、更新を機に引越しをす
ることに。引っ越しする際は更新の一ヶ月前に報告要とありましたので、不
動産会社に二ヶ月前に電話にて報告。手続きがあると言われましたが、「来
店はいつでも良い」ということでしたので、先ほど手続きに行きました。

 ところが行ってみると、本日は更新日の一ヶ月前を切っているので、更新
料が必要になるとのこと。何とか月割りにならないか相談してみるとのこと
ですが、そもそも手続きはいつでも良いと言っていたのに、という思いがあ
り納得出来ません。

 仕事が忙しく、手続きに行くのが遅くなりましたが、もしも「この日まで
に必ず来て下さい」という案内があれば無理にでも時間を作って行ったのに。
という後味の悪さを拭いきれません。こういう場合、更新料は支払わなくて
はならないのでしょうか。ちなみに退去は更新日よりも前に完了させる予定
です。アドバイス、よろしくお願い致します。

●高原開発・涌井さん
----------------------
 電話した時の対応者の氏名が明確で、且つ、その様に説明した事を認めて
くれれば、ご相談者の仰っている通りだと思います。然し、業者側がそれを
認めないと、言った言わないの部類の話になるかと思います。

 田舎の小さな不動産屋とかは電話のみで対応してくれる所も多いと思いま
すが、人情味の無い所だと書面を提出した日と言う事になるでしょう。


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▼編集後記 取寄屋&LGGからの、食・街・アート情報をお裾分け!
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千葉県にあります、房総のむら で、ものづくり体験ができます。親子で楽
しく体験できるのでおススメです! 実際に私も作ってきました*

◆房総のむら 組紐ストラップ作りを体験をしてきました♪
https://www.facebook.com/art.matching/posts/337393186359921
◆房総のむら 畳コースター、ちよ紙ろうそく体験をしてきました♪
https://www.facebook.com/art.matching/posts/299629490141330

また、11/25まで「むらの自然 -里山の暮らしと生きもの-」が開催されて
います。上下で雌雄一体になった珍しいクワガタが展示中!
◆房総のむら で、クワガタを見て来ました♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=428270370570753


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ハイブリッドになった電気畑

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 年末に向けて、理事会が開催される(した)マンションが多いのではない
でしょうか。私も、先日、理事会でした。理事会は、ホント大変ですね。

 考えなくちゃいけないことが山ほどあって、時間は待ってくれないし、
お金は一気に増えないし(苦笑;) 大枠を話し合って決めるのも大切です
が、細かなこと(議事録をまとめたり文書を作成したり)が大変なんですよ
ね。管理会社さん、そして理事長さん、いつもどうもありがとうございます!


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●電気畑は、太陽光と風力でハイブリッドシステムとなりました
https://www.facebook.com/npojba/posts/136886613126445
電気畑(太陽光発電)に風力発電を取り入れた、風力発電の詳細です。
暴風の時など壊れないよう、手動ブレーキ等も装備されているそうです!

●このメーターボックス、、もともと何だと思いますか?!
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=442710025792295
木で木目調でお洒落だなあとは思いましたが、なんと、1合升だそうです*
これで、室内で発電状況を確認できるそうです。

●実際に風力発電が回っている様子(You Tube)です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/493658537334067
8m/sの風で、200W程度を出力しているそうです! こうやって動画を見ると
とっても頼もしいです~! なんか、風の谷のナウシカを思い出しました*


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●愛知県名古屋市 加門建築設計室 加門潤一さんより 地鎮祭の模様☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/490567690974044
クライアント様は、お子様の七五三もあったそうで、おめでたい行事がダブ
ル! おめでた二倍で、印象深い一日となったそうです。お疲れ様でした&
おめでとうございます! この後、地盤改良工事が開始されるそうです。

●名古屋 加門建築設計室さんより。こちらは、上棟~☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/130293557123473
大安の土曜日、上棟の様子です。天気に恵まれて、まさに「建方日和」♪
目の前が公園、のどかで素敵~! このあとどうなるのか楽しみです*

●四国の中古住宅、流通活性/不動産団体が協議会
https://www.facebook.com/npojba/posts/295407430559197
人口減少により、住まなくなった住宅が売却も賃貸もされず放置され空家や
廃屋の増加が社会問題化する中、四国4県の不動産団体が集まり、中古住宅
の流通活性化を目指す「四国中古住宅流通促進事業協議会」を設立した。


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
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 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●引渡し日が過ぎても完成していない工務店の対応について
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 建築条件付きの土地に地元の工務店で家を建てました。引渡しが10月初旬
だったのですが、内装の一部と外構が未完成。前日まで、完成します、大丈
夫です、と言い結局完成せず。未完成での引渡しはおかしいと文句をいい、
先延ばしをお願いしましたが、司法書士のスケジュールなどを理由に断られ
た。ここで頑なに拒否しなかったのが悪かったのですが、それから一ヶ月経
つ現在もまだ完成していません。

 当初、天候が理由でコンクリが入れられなかったなど言っていましたが、
引渡し後は、部品が届いてないやら、納期が未定など、明らかに最初から完
成させる気なしです。その後、いつするのかこちらからしなければ連絡はな
いし、前日に明日しますのでご都合は、という始末。いつまでたっても引越
しできません。

 もはや詐欺に引っかかった気分です。慰謝料をもらいたいです。引渡しに
応じてしまったら訴えたりは出来ないのでしょうか。


●高原開発・涌井さん
----------------------
 引き渡しに応じたと言う事は、既に完了検査も終了し、建物の表示保存登
記も完了したと言う事でしょうか? その場合は、都道府県の建築指導課等
にご相談されてみては如何でしょうか。
http://web.pref.hyogo.jp/kenchikushido/index.html

 尚、私の想像では、その工務店は、ご相談者が訴えなくても、既に倒産寸
前の可能性も有ります。下請け業者への支払いが滞って、仕事が進まないの
は、良く有る事です。もし、未払いの建築費が有る様でしたら、絶対に支払
わない事をお勧め致します。『もはや詐欺に引っかかった気分』どころか、
実際にそれに近い事態になる事も念頭に於いて、早急に対処されるべきと思
います。


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●放火された倉庫の管理責任について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-ef6f.html
倉庫の賃貸、放火により全焼。賃貸契約終了。火災保険は入っていませんで
した。借主も入っていません。借主は焼けた自分の動産については自費で綺
麗に片付けてましたが、焼け残った倉庫はほぼ手付かず、鉄骨とトタン壁の
一部を残したまま。借主は昼夜問わず日常的に店舗の前に動産を置き、そこ
が出火場所なので、借主の管理責任はあると考えています。容疑者も浮かん
でいるようですが、借主に原状回復(建物の建直しか、借主負担で更地にし
てもらう)や損害賠償を求めることはできるのでしょうか。


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▼ぽっぽちゃん、教えて♪ 九州、福岡の青山地建株式会社さんより
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●11月9日は、何の日かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/305566876216778
過ぎてしまいましたが、11月9日は、「いい(11)く(9)うき」の語呂合せ
で、「換気を心がけよう」⇒『換気の日』だそうです。昔の家は何処かしら
隙間があって、わざわざ換気をしなくても良かったですが、今は、気密性の
高い住宅が増え、換気は必要になってます。湿気が溜まるとダニが発生した
り、鼻炎の原因にもなる。結露も建物に良くないし。身体と住まいの健康の
ためにも、しっかり換気ですね!


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼編集後記  ~風邪と火事にご注意くださいね~
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 上記、ぽっぽちゃんのコーナーで、11月9日は換気の日とありましたが、
うちのリゾートマンションで、この換気の穴が熱い注目を浴びました!

 最上階の部屋でベランダ側の床に水が染みて、ぽこぽこぶよぶよになる…
という困った問題があったんです。もう何度か修理しているのですが、どう
も改善されません。そこで理事会の日に、工事担当者と管理会社さんとで見
ていただきました。

 その結果、どうも、壁にある換気の穴の中で、何故か、風に吹かれた水が
滴って壁から床に染みている可能性が高いようなんです! 目に見えないう
ちに! そんなの考えてなかったから一同、悲鳴~!(>0<)☆

 これを聞いた、理事のひとりが、「そんな穴、いらないから、ふさいでし
まえば!」と発言(^-^;) 皆で、「いやいや、この穴無いと死んじゃいま
すから、私達」となだめましたが、確かに気持ちはわかります(苦笑;)
意外と、この換気の穴、知らない方、多いんですよね。(草柳ちよ子)


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太陽光の次は、風力だよ!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 街中でよく見かける、不動産屋さんの看板。「土地買取」など、よくありますよね。
先日、某町で、こんな看板を見ました。

 「土地や 中古住宅 たくさん 売ってください!」

 お気持ちは、とってもよくわかります、でも笑っちゃいました* おそらく、看板の
スペースの関係上、致し方なかったのだと思われます。中古住宅を沢山、売ってくれる
お客様って、そうそういないと思われますが、やる気は充分に伝わってきましたよ☆


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▼復興に向けて。宮城県仙台市 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●復興プロジェクト 被災農地でハウス設置、塩害の影響を受けない養液栽培を!
https://www.facebook.com/npojba/posts/134988739982874
東日本大震災の津波で大きな被害を受けた仙台沿岸地域で、地元の被災農家の方々が会
社を設立。冬はトマト、ほうれん草などを生産、市内では珍しいイチゴ栽培にも挑戦さ
れるようです。是非、軌道に乗ってもらいたいです!

●今度は風力発電!? やる気満々です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/438958109500400
太陽光を取り入れる電気畑を自力で設置し、家庭内での電力をまかなっていますが、夜
は使えない。こちらの地域は風が強いので、この風力発電でまかなうということ?!

●風力発電用のタワー設置。先ほどの箱から設置作業。ポールの仮セットまで。
https://www.facebook.com/npojba/posts/547803718567933
凄いですね! 不動産のお仕事の傍ら、こうやって自力で設置していく。今までは、電
気は電力会社任せが当たり前でした。自分で出来ちゃうんだ!? と驚きです。


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▼不動産鑑定士が考える、不動産と環境ブログ
 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより http://www.japanvaluers.com/
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●メガソーラーファンドは成熟に向かっているのか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/501345783217731
鑑定士さん、不動産業者さんは、ソーラー発電にもっと詳しくなる必要がある?!
仙台の二瓶さんが、早速、自力で太陽光発電、風力発電を取り入れていますが、自然エ
ネルギーへの転換&原発への依存からの脱却の一歩として、今後、なかなか売れない地
方の土地や、人離れが激しい団地等が候補地として活性化されるかもしれません!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●不動産でも、ゆるキャラがー!!!
https://www.facebook.com/npojba/posts/214643728667551
(有)高晋不動産 山井 俊昭さんよりシェアさせていただきました。新潟で開催され
た第48回 全国不動産会議の様子です。日々のお仕事でおいそがしい中、皆さん、お疲
れ様でした!

●気品のある猫ちゃんが素敵です♪♪♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/555489647801561
不動産コンサルタントの大塚愛子さんが代表を務める、地生開発株式会社さん。スカイ
ツリーに一直線で行ける3LDKマンション。こちらの物件、無事にご契約となったそうで
す。おめでとうございます! クリスマスイルミネーション楽しめますね!(^0^)/☆


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▼ぽっぽちゃん、教えて♪ 九州、福岡の青山地建株式会社さんより
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●11月6日は、何の日かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/431340446913089
11月6日は、『アパート記念日』だそうです! 1910年のこの日、東京・上野に日本初
の木造アパートが完成。上野公園の隣りに建つ5階建て70室の木造アパートで、洗面、
浴室、電話は共同、入浴は居住者が実費を負担していたそうです。洋風の外観は、当時
は画期的だったようです☆ ぽっぽちゃん、どうもありがとう♪(^0^)/♪


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪ http://kogen.biz/
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●実家の競売とローン返済について(千葉・女性・30代)
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 私は親元を出ていますが、親の借金が元で実家が競売に掛かってしまいました。今回
落札前に私が住宅ローンを組み、親の借金したローン会社に一括返済することになりま
した。そのかわりその家の所有者は、私にうつるのですが。
 銀行での住宅ローンは勤務年数が少なく組めず、利子3.9%でローンを組むことになり
ます。その他にもろもろ掛かる諸費用はどのくらいになるのでしょうか? また、何か
注意する点はありますか?


●高原開発・涌井さん
----------------------
 思いつく経費を列記致します。()内は支払い先になりますので、各明細はそちらに
お問い合わせ下さい。※洩れが有った場合、ご容赦願います。

 1、抵当権解除費用(司法書士)2、所有権移転費用(司法書士)3、抵当権設定費用
(司法書士)4、借入に掛かる手数料(金融機関)5、固定資産税の清算金(親・今回は
無しでも可)6、親との売買契約締結の印紙代(郵便局等) 7、不動産取得税(各都道
府県)各費用は、土地建物の評価額により、かなり変わりますので一概に言えません。

 また、親との売買契約書の締結、その後の賃貸借契約の締結(例え少しでも家賃を頂
いて、毎月返済の助けにすべきと思います)は、やっておくべきだと思います。


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●社名変更に伴う賃貸名義変更について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-09c2.html
事務所移転に伴い、社名変更もする予定。ただ、登記の関係もあり移転後に変更するつ
もりです。現在、新事務所の賃貸契約も現在の社名で取り交わしていて、貸主に報告し
たところ、覚書手数料として賃料一ヶ月分と言われました。ちなみに20万円程度です。
契約書にもそのような記載はありません。これは妥当なものなのでしょうか?

●借地人共有の下水管の改修工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-2261.html
借地私道内の下水が詰まり溢れ、業者に作業してもらった。詰まりは解消したが、下水
管内をカメラで確認したところ、古い土管で、繋ぎ目や勾配の状態が悪く、今後もまた
同じような状況になる可能性が高い、配管の改修工事が必要との事。この下水管は、同
じ地主さんからの借地人何世帯か共有で使用しています。こういった場合、費用の負担
はどうなるのでしょうか? 地主さんにも負担してもらう事はできるのでしょうか。


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▼編集後記 取寄屋&LGGからの、食・街・アート情報をお裾分け!
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●千葉県 御宿町 Gallery カッテンマさん
http://report.2525.net/2012/11/gallery-72f8.html
築200年の古民家ギャラリー、今年は11月10日までの開催で終わりです。興味のある方
は、是非遊びに行ってみてください! ところで、展示していた作家さん、ギャラリー
をお持ちになるのが夢だそうで、いい物件が無いか探しているとのことでした。
自然が残る田舎町で古い木造住宅を生かしたギャラリー。これからも望まれそうです。


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自分で電気畑が作れちゃう?!

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 地震と津波で真っ先に落ちるのは、電気ですね。生活に無くてはならない電気。
停電になった時の対策、皆さんはどんな準備、工夫をされていますか? 懐中電灯はあ
るけれど、中の電池が古くて使い物にならない…なんてことの無いように!(^-^)/


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▼復興に向けて。宮城県仙台市 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●電気畑(自宅版)稼働しました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/375699185845536
電気畑って何? ブレーカーやモニター、操作盤、使用量がリアルタイムでわかる「電
力モニター」や工事の様子等、写真がアップされております! こちら、必見です*


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 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより http://www.japanvaluers.com/
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●CASBEE不動産マーケット普及版は道半ば?
https://www.facebook.com/npojba/posts/437013269688463
CASBEE 建築物環境対応評価システム 日本では? 大規模ではない中規模のテナント
ビルなど、オーナーが世代交代、よくわからないまま管理会社任せだったりします。環
境に配慮し、汚さない、負荷のかからない適切な修繕、維持管理、設備更新がなされな
いと、建物の品質は低下していく一方です。


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●別荘の駐車場が完成しました! 長野の高原開発、涌井さん。
https://www.facebook.com/npojba/posts/374015102675802
別荘地での駐車場の工事現場の様子が写真でご覧いただけます。土を掘り起こし、階段
がつき、出来上がった写真を見ると、お客様が喜ばれる姿が想像できます♪

●一年点検の様子がUPされていました! 愛知県名古屋市の加門建築設計室さん。
https://www.facebook.com/npojba/posts/449014875146920
設計くださった方が、点検頂けるのは、ありがたいです。設計して完成して確認までは
ありますが、その後、わざわざ一年点検に立ち会っていただけるなんて、建売じゃ無い
ことだと思います。

●五名様にプレゼント♪ 地生開発株式会社さん。
https://www.facebook.com/npojba/posts/423901551002312
不動産コンサルタントの大塚愛子さんが代表を務める、地生開発株式会社さんが、Face
bookページ開設記念企画をされていました! カレンダーや書籍プレゼントはポピュラ
ーですが、マグネット付きステンドグラスとは、女性が代表の不動産会社さんならでは
の発想だと思います♪


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●借地人共有の下水管の改修工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-2261.html
借地私道内の下水が詰まりあふれ、業者に対応、詰まりは解消しましたが、埋まってい
る下水管は古い土管で、カメラで確認したところ、繋ぎ目や勾配の状態が悪く、今後も
また同じような状況になる可能性が高く、配管の改修工事が必要との事でした。この下
水管は同じ地主さんからの借地人何世帯かで共有での使用となっています、一般的にこ
ういった場合、費用の負担はどうなるのでしょうか。地主さんにも負担してもらう事は
できるのでしょうか。アドバイスよろしくお願い致します。

●借地人からの建物の買取要望について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-e04e.html
借地権付き土地。借地人の姪より、借地人高齢で同居する為、借地人が建てた家を処分
したいと申し出が。借地人の希望は、解体費用全額出して欲しい。建物を買い取って欲
しい。不動産屋に売却したい。調停は考えていない。こちらの希望は、更地にして返却
してもらい、解体費用は最高半額まで負担してもよい。契約書は無し。地元不動産業者
や無料相談所では、「家を買い取る必要はなく、調停で解決してもらうのが一番」と返
答を頂き伝えた所、不動産屋に売ることに決めたという返事。今後どういう対応をした
ら良いのか、アドバイス頂けたら有難いです。


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●同居解消による親の土地の買取りについて(埼玉・女性・20代)
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 昨年、実母と同居。母の希望で、住んでいた土地で建て替え。土地は父が亡くなって
から名義変更されておらず、そのままでは建て替えの許可がおりないので、とりあえず
母名義に変更。新居は、主人名義です。

 ここからが問題なのです。様々なトラブルが続き、同居を解消することに。新居は、
私達家族が生活しています。(子供も転校したばかりなので)母が出て行く事になった
わけですが…土地を全て買ってくれと言い出しました。確かに住む場所がないので理屈
はわかりますが、土地代というのが腑に落ちません。

 土地+建物を売却したと仮定し、売却額に対して支払った持分を支払うべきではない
のでしょうか? 建物は資産価値が下がりますが、私達が損をするのは仕方ないのでし
ょうか? また、売買の場合の価格は何を基準にするべきですか? 路線価では、安す
ぎると言われたのですが…。

●高原開発・涌井さん
----------------------
 私見ですが、親族間の底地売買になるかと思います。親族間の場合は、建物無しの土
地だけの場合、近隣相場と同額と言う事になります。その際、路線価は一定の目安とな
ります。建物が有る場合は、そこに路線価図の借地権割合をかけます。借地権=敷地利
用権の価格は、建物にプラスされ、土地=底地からはマイナスされます。

 つまり、相場価格-敷地利用権が底地の買上額の適正価格と言う事になるのが一般的
ですが、土地単体での売買の場合は、若干の補正が必要かとも思います。ご相談内容か
ら推測すると、この計算で出された価格は、母親=売主の希望よりもかなり低くなるか
と思われます。

 もし、どうしてもお互いに調整出来ない場合は、底地売買の価格の相場査定を、不動
産鑑定士に依頼するのも一案かと思います。その場合、鑑定料は20万円程度が相場の様
です。


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●千葉県 酪農のさとで、アイスクリーム作り体験♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=433226503408473
千葉県が酪農の発祥の地って、ご存知でしたか? 北海道じゃないんですよー☆
11時と14時の一日二回。一人500円。二人以上から受付可能。材料も道具も全て用意さ
れ、作ったアイスをその場でボールいっぱい食べれます♪ ご家族皆様でどうぞ!


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 今週号より、メルマガの内容を大幅に変えて、不動産関連の話題やニュースの他、
JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)のFacebookページを
いいね! いただいている、日本各地の不動産業者さんからの様々な情報を、バラエテ
ィ豊かにご紹介させていただきます。どうぞお楽しみください!(^0^)/☆


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▼不動産鑑定士が考える、不動産と環境ブログ
 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより http://www.japanvaluers.com/
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●エコノミーでエコロジーなリノベマンション。住宅ストックの有効活用とは?!
https://www.facebook.com/npojba/posts/457035681013762
近年急に市場が拡大した感のあるリノベーションマンション物件ですが、そもそもリノ
ベーションとは何でしょうか。旧建設省の定義によりますと、リノベーションとは「新
築時の目論見とは違う次元に改修すること」とあり、類義のリフォーム(新築時の目論
見に近づくように修繕すること)とは区別されています。つまり、単に設備の修理・交
換によって新築時の機能を回復するだけではなく、大規模な改修を行って新築時以上の
機能・性能へと向上させることをいいます。


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▼復興に向けて、現場の一歩。宮城県仙台市の二瓶誠志さんより
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●洗面所のクロス貼り。猫ちゃんも安心かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/117995785024485
いつもおいそがしく働かれている仙台の二瓶誠志さん。津波被害にあったご自宅の洗面
所、一年経ってようやくクロス貼りが完了、綺麗になりました! お疲れ様です!
津波にあった状態の時のお写真もアルバムに載っています。

●日本気象協会「日本地震マップ」を全面リニューアル
https://www.facebook.com/npojba/posts/155232684622766
一目瞭然でわかりやすい! 関東、東北、北海道がある北米プレートのほうが断然揺れ
てます。こうやって実際に揺れてる箇所の回数や大きさがわかると、引き締まります。

今後も、引き続き、二瓶さんのご活動を追ってご紹介させていただきます!(^-^)/


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪ http://kogen.biz/
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●ペット飼育の契約違反の賠償について(愛知・女性・30代)
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 転勤によりマンションを法人契約で賃貸する事になりました。築二年のマンションと
いう事もあり、動物不可で賃貸していたのですが、賃借人が猫を飼っている事が判明し
ました。飼っていた期間は約六ヶ月。こちらの不動産会社から賃借人の不動産会社に連
絡をしてもらい、賃借人が猫を飼っている事を認め、猫を実家に預けていただく事にな
りました。

 私としては契約違反という事で、賃借人の退去時に壁紙の張替え、畳替え、フローリ
ングの張替え、消毒等を賃借人負担で請求したいと思っています。ただ、あと3年ぐら
いは入居されると思うので、退去時に上記の事を負担してもらう為に今やらなくてはな
らない事を教えて下さい。

 今考えているのは、契約違反の事実を伝え、賠償請求の内容証明を送りたいと思って
います。心配な事は、猫を飼っている事が判明した時から退去するまでに時間があるの
でにおい等がなくなると賠償請求をするのは難しいのでしょうか。初めての賃貸でのト
ラブルですので、こちらの不利にならないようにアドバイスをお願いします。

●高原開発・涌井さん
----------------------
 私見ですが、基本的には、今の時点で契約違反による退去を要求し、原状回復を求め
るということでしょう。猫を実家に預ける事によって、契約の存続を認め、且つ『賃借
人の退去時に壁紙の張替え、畳替え、フローリングの張替え、消毒等を賃借人負担で請
求したい』場合は、それなりの内容の覚書や念書を作成しておく必要が有るでしょう。

 上記の点を踏まえ、『契約違反の事実を伝え』は退去を要求する事になり、『賠償請
求』をする事は、今現在の時点で原状回復を求める。ということになりますので、基本
的には内容証明もその様になると思います。

 その後の賃借人の出方によって、念書や覚書によって、特別に契約を継続するかどう
かは判断していくというのが、流れになると思います。


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●立ち退きの交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-7f5f.html
賃貸マンション。契約三年目で、家主都合で退去を求められた。家主からは敷金の全額
返還のみ伝えられた。一般的に、このようなケースは相応の立ち退き料を家主側が申し
出てくると思っていたので、敷金の返却のみとは、納得がいきません。どの程度まで請
求できるものでしょうか? 妥当な立ち退き料をアドバイスいただけないでしょうか?

●店舗居宅の相続と売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-c263.html
父が亡くなり、母は離婚して相続人は私一人、父の住んでいた店舗付住居を相続します
が売却希望です。お店は使用中で、その人に適正価格で売却したいのですが、どなたに
相談するのがよいでしょうか。その人は父の病中、家を買いたいと言っていたそうです。
私は以前、不動産会社に少し勤めていて宅建免許を取得しており免許も現在有効です。
それを使って仲介手数料や相談料など抑えることはできますか?


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●10月は何の月? 24日は何の日かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/130441240437438
10月が住まい月間だと、皆さんご存知でしたか? 私は知りませんでした(^-^;)☆
そして、24日は『2×4( ツーバイフォー)住宅の日』! アメリカの開拓時代に考案
された工法で、日本には明治時代に北海道に伝わったのが最初だそうです。

●じゃあ、23日はいったい、何の日かな??
https://www.facebook.com/npojba/posts/278517878933983
23日は、『不動産の日』だそうです。不動産業者さん皆さんは、ご存知ですよね!?
不動産業は、江戸時代に始まり、不動産という言葉は、明治時代にできたそうです。

ぽっぽちゃん、どうもありがとう!(^0^)/☆


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▼いいね! ピックアップ♪ 埼玉県川口市の不動産会社 アズ企画設計さんより
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●マンガでわかる不動産の活用&節税 が絶賛発売中
https://www.facebook.com/npojba/posts/289328674500288
埼玉県川口市の不動産会社 アズ企画設計さんの松本俊人社長の著書が絶賛発売中!
年四回「埼玉通信」に掲載された不動産の豆知識。法律や税金、実際に現場で起きた問
題の数々。「こんなときどうする?」が、スッキリ! 埼玉新聞でも紹介され、文教堂
ウィークリーランキング「ビジネス書」部門で、新刊本一位を獲得した話題の本です!

●2013年ハウスくんカレンダー
https://www.facebook.com/npojba/posts/433648076692656
アズ企画設計さんオリジナルカレンダー! ハウスくん、可愛いです☆ 漫画本だけで
なくカレンダーも作っちゃうとは凄いです。年末から新年度に向けて成約まで行かなく
てもご来店された時点でプレゼントいただけるそうですよ! お近くの皆様、是非ご来
店下さいませ(^0^)/☆


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▼不動産プレスリリース  http://pr.buyers-agent.or.jp/
 お寄せいただいた情報を掲載しています。掲載希望の方はご連絡ください。
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●不動産業者様向け登記簿謄本情報を基にした不動産売主獲得・仕入れ支援ツール
「不動産レーダー」の提供を開始
http://pr.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-6ad8.html

●ローン借り換え見込み客発掘サービス 住宅ローン借り換え顧客レーダーの提供開始
http://pr.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-71ee.html


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▼編集後記 取寄屋&LGGからの、食・街・アート情報をお裾分け!
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JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)の理事の草柳和彦、
ちよ子夫妻が手がけている活動です。美味しいもの、楽しいもの、美しいものを探求し
て、自ら体験し、その情報を皆さんにお伝えしています。

●房総のむら むらの自然 -里山の暮らしと生きもの-で、クワガタを見て来ました♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=428270370570753
雌雄が一体になった珍しいクワガタが11月25日まで展示中☆(撮影許可をいただいてい
ます)その他、ここでしか見られないキノコや、数が少なくなっているタガメやゲンゴ
ロウなど、とても楽しめる展覧会となっています! 是非、ご家族皆様でどうぞ♪

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