不法投棄は犯罪です!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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 管理物件で不法投棄されたゴミ、管理会社さんは、頭が痛いですよね!
府中の有限会社 喜久屋不動産の渡辺文雄さんは、こんな取り組みを!!

 ●不法投棄は犯罪です!
   https://www.facebook.com/npojba/posts/505268829528892
 管理しているマンションで、事業用ゴミの不法投棄が! ひとつひとつ開
けて丹念に調べ、持ち主を探し出して、持ち帰っていただきました。念書も
書いていただきました。管理物件のゴミは、管理会社またはオーナーの所有
物になるんだって‥‥基本的には不法投棄されたら、自分で犯人探しをしな
いとダメみたいです。

 ここまでやってくださる不動産屋さん、いますか?! お疲れ様でした!
そして、ありがとうございます! 皆さん、責任もって捨てましょう!
特に事業者ならば、いち事業者としての自覚をもって、定められた場所に、
決められ方法、時間で、美しく、整然と出す。収集業者さんや周囲の方のお
手をわずらわせないよう出していただきたい! ゴミの捨て方も、モラルが
出ます。ゴミには責任無いんです。ありがとう、さようなら、またねと爽や
かにお別れしたいものです。


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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新潟 レジデンシャルバンク(株) 野崎誠さんより
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●イケアの新たな組み立て家具 「難民キャンプの仮設シェルター」
https://www.facebook.com/npojba/posts/506145629441212
世界中のテント暮らしをしている難民に。ソーラーパネルと強化された断熱
材を備え、紫外線からの保護と断熱が可能、中で人が立てるほど十分な天井
の高さ。「自然や天候の変化にも(テントより)良く対応できそうだ」

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東京 地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/494914890564286
東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、千葉県勝浦のリゾートマンション。
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
値下げなど、ご相談ください(^-^)/
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908

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長野 有限会社ツツミ宅建事務所 堤守さんより
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●塩尻市塩尻町の売り中古住宅を値下げしました。バス一坪以上!
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960756626366
長野道塩尻I.C.より車5分 木造2階建て 4DK 98年築 
バリアフリー・システムキッチン・BT別室・温水清浄便座・暖房便座・
駐車場二台・床下収納・外物置

●松本市和田彩の街の本格的洋住宅の売り中古住宅2物件を値下げしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960193293089
3LDK 長野道松本I.C.より車10分。温水清浄便座・暖房便座・カウンター
キッチン・照明器具付き・下水道・エアコン・庭・テラス・オール電化


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●多面的なエネルギー管理で再生エネの活用が進んでいます!
https://www.facebook.com/npojba/posts/506102752778833
ようやく発送電分離の決まった日本では、風力発電や太陽光発電の増大に備
え、蓄電池の設置を前提にコストの議論をしてきたが、高い電力料金を需要
家が背負い続けることになる。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●NPOを立ち上げる事にしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/503560656366376
福岡の青山地建株式会社 青山博秋さんより。仕事柄、不動産を売らねば
ならない様々な人間模様、そして家族が壊れる瞬間も見てきました。また
自分の家族でさえ肉親の死に狼狽し正常な判断ができなくなるという人間
本来の脆さも知り、改めて事前準備の大切さを知りました。ちょっとした
コツや知識を知っているだけで、天国と地獄に分かれます。そんな現実に
少しでもお役に立つ為、ふるさとを承継させる為、NPOを立ち上げる事に
しました。細細と続けられたら幸いです。

●「持ち家派」「賃貸派」と別れるところですが、あなたはどっちっ?
https://www.facebook.com/npojba/posts/505263462862762
倉敷・岡山の賃貸専門店~レントスタイル~さんより。「土地・建物は両
方所有したい」と持家を希望する国民が79.8%と12年ぶりに8割を割りこん
だ一方、「借家(賃貸住宅)でも構わない」は12.5%と5年度の調査開始以
来、過去最高を更新した。

●6/25 は住宅デー。
https://www.facebook.com/npojba/posts/505260956196346
青山地建株式会社の、ぽっぽちゃんの今日は何の日? より。スペインの
建築家、アントニオ・ガウディの誕生日にちなんだ記念日で、住宅建築に
従事する職人さんの仕事・技能をPRしようという日。いろんな人達のおか
げで今の生活があることを感謝するぽっぽ。

●管理物件のテナントビルの消防設備の点検を行いました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/505690786153363
山形県鶴岡市の、株式会社ロックさんより。重大な不具合等は見当たりません
でした。いざという時に動作しない…なんてことがないように、点検はこれか
らも半年に一回定期的に行っていきます。

●業者選びで最も大切なことは、担当者の人柄です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/503555323033576
株式会社横浜建物 売主直売につき仲介手数料不要 YOKOTATEさんより。
どんな場合でも親身になって相談に乗ってくれるか、ということです。 こ
の人なら、信頼できるかどうか、じっくり話し合ってください。


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▼不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中
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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●購入した土地の地盤改良について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-2683.html
解体はこちらですると、値引きしてもらい古家付き土地を購入。その後、解
体業者と見て回って、裏に井戸を発見。聞いていなかったので、仲介業者に
尋ねた結果、井戸のお祓いと埋め戻し費用を実費で出してもらえることに。
しかし調査の結果、地盤改良も必要に。改良費については、出すという返事
がもらえません。井戸付きならもう少し値段交渉をしたのに納得できません。
このまま、我慢するしかないのでしょうか。

●再開発による補償の正当性について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-79f9.html
私名義の一軒家で店を構える叔父の権利について。この度、再開発されること
になり、業者と補償の話し合いが行われています。借家人に対する補償は組合
の規約で明記されていて、現在と同等の住居を借りる際の現在の家賃との差額
の1年分とあります。叔父は賃貸契約を結んでいないので借家人とみなされず、
店舗の移転費用や営業補償等はでるものの差額家賃をみることはできないとの
ことです。この場合の業者の言い分は正当なのでしょうか?


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆府中の喜久屋不動産 渡辺文雄さん、ありがとうございます♪
 http://homepage1.nifty.com/kikuya/
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●解体更地渡し条件の売却と家屋使用希望の購入について
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 解体して更地で売却する予定が、古家を使いたいと言われた場合…
築30年超えの家屋の為、解体更地渡しの条件で土地を売却。家屋使用希望、
家屋込みで購入希望と問い合わせが。この場合、土地の所有権移転のほか
建物の表示登記の費用なども売主負担でしょうか? 家屋に関しては登記の
抹消を行い引き渡すのでしょうか? また、瑕疵に対する責任など負担する
のでしょうか?

●喜久屋不動産・渡辺さん
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 表示登記をするということは、建物は未登記なのでしょうか? 建物が価
値のないと思われる物件でも、リニューアルして使用したいという買主もい
ると思うので、家屋込での売却でも問題はないと思われます。
 その場合は登記の抹消(たぶん建物の滅失登記の事だと思いますが)はす
る必要はありません。(そもそも滅失登記は建物を解体しないとできません)

 また所有権移転にかかる登記費用等は通常は買主が費用を負担するので、
そのあたりは契約書にきちんと明記するとよいでしょう。(抵当権抹消の費
用は売主負担)
 瑕疵担保責任ですが、一般の人が売主の場合、全く負担しないことも可能
です。これも契約前にきちんと話しあい、重要事項説明書・契約書に明記し
てください。


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▼編集後記 その資格、目的は何でしょう?
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今年の11月に行われる、二つの資格試験のお知らせです。どちらも、マン
ション管理士FP事務所・不動産コンサルの久保克裕さんより。

 ●任意売却取扱主任者 資格試験 11月に第一回試験
   https://www.facebook.com/npojba/posts/505687976153644
 一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(埼玉県所沢市)は
 このほど、独自の資格制度『任意売却取扱主任者』を創設した。合格後に
 受講する基礎講習の修了を以て資格取得とし、資格証明書を発行。費用は
 筆記試験が1万5000円、講習が5万円。

 ●賃貸不動産経営管理士の資格試験 今年11月 第三日曜日
   https://www.facebook.com/npojba/posts/505686876153754
 初めての試験が行われます。数年後、国家資格になる? という噂もあり
 ますが期待せず、自己啓発のつもりでトライしてみようと思います。

 任意売却取扱主任者は、国家資格ではないです。これがまた何年か毎に、
書き換えで講習を受ける必要があって、費用負担を求められるというのだと
不動産業者さん皆さん、悩みどころですね。。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

高いのか、安いのか、どっち?!

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 JBA会員の、株式会社サンゼロミニッツ サンゼロ賃貸 野々村範之さん
のブログをご紹介させていただきます。

 ●中古マンションの価格を判定する方法
   https://www.facebook.com/npojba/posts/503195336402908
 最近はプログラミングやWebサービスや美味しいお店の相談より、不動産
の相談の方を多く受けるようになってきた気がします。

 高いには高いなりの、安いには安いなりの「理由と根拠」がありますね。
その価値を知ってると知らないとでは、価格交渉もできません。ただその
価格通りに行かないのが、不動産売買の面白いところかもしれません*


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株) 野崎誠さんより
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●ぽんしゅ館へ行ってきました~★
https://www.facebook.com/npojba/posts/503192403069868
スタッフブログより。先日オープンしたホテルメッツ内にあります。新潟
産の日本酒を中心に、話題の麹や醤油などの調味料やせんべいなどのお菓
子類、お惣菜などなど、他県からの観光客はもちろん新潟県民も楽しめる
買い物施設です。中でも「利き酒コーナー」! おススメです*


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長野の、有限会社ツツミ宅建事務所 堤守さんより
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●塩尻市塩尻町の売り中古住宅を値下げしました。バス一坪以上!
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960756626366
長野道塩尻I.C.より車5分 木造2階建て 4DK 98年築 
バリアフリー・システムキッチン・BT別室・温水清浄便座・暖房便座・
駐車場二台・床下収納・外物置

●松本市和田彩の街の本格的洋住宅の売り中古住宅2物件を値下げしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960193293089
3LDK 長野道松本I.C.より車10分。温水清浄便座・暖房便座・カウンター
キッチン・照明器具付き・下水道・エアコン・庭・テラス・オール電化


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/494914890564286
東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、千葉県勝浦のリゾートマンション。
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
値下げなど、ご相談ください(^-^)/
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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先週、ご紹介した「再生エネルギー」の記事で二瓶さんからのコメントを
ご紹介させていただきます。

●日本は、再生エネルギーに興味が無いのか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/500589329996842

 福島の現状は最早終わった事としか考えてないような人達がたくさんいま
す。経団連等は人の痛さが解らない集団にしか見えません。これから、いろ
んな面で日本自体がガラパゴスになっていくことが懸念されます。

 電気はクリーンエネルギー! として電気を垂れ流し的に使って来た(使
わされて来た)国民側にも問題がありますね! オール電化住宅や、特に食
洗機の乾燥機能や洗濯機の乾燥器は電気をかなり必要とします。意識を変え
るとかなり節電出来ます。小さい積み重ねが電力使用量を少なくし、強いて
は既得権をも崩壊させることが出来る? かも知れません。

 私がやっている【電気畑】(独立型太陽光発電システム)
http://atta.gr.jp/sendai/?p=319
は機材費が35万円程度でしたが、同じ程度の能力を持った大手ハウスメーカ
ーの製品は400万円程します。キット販売しているお店から購入すれば60万
円程です。ちょっとした技術があればDIY感覚でできる内容ですけどね!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●UREL 大学不動産連盟総会の総会後の懇談会。すごい人です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/503174963071612
府中の有限会社喜久屋不動産の渡辺文雄さんより。大盛況!
東日本大震災ドキュメンタリー映画「きょうを守る」の上映会も。

●スライドショーでお部屋拝見♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/503171893071919
住まいるステーション 西日本開発株式会社さんより。先日リフォームが完
成した、総社市門田の2LDK賃貸アパートのスライドショーを作成しました。
リフォーム前後の写真を使ってますので見比べていただければと思います。

●タワーマンションの行く末は…?
https://www.facebook.com/npojba/posts/502791803109928
マンション管理の裏側 山本博さんより。東洋経済、タワーマンションの
将来のトラブルについて…興味深いです。一番の問題はコミュニティの形成
が難しいでしょうね。当然に区分所有者の収入差が大きく、色々な場面で、
障害と成らないのか心配されています。

●地価 下げ止まりから住宅系は六割が上昇の中、千葉が!
https://www.facebook.com/npojba/posts/502794046443037
株式会社横浜建物 売主直売につき仲介手数料不要 YOKOTATEさんより。
千葉の千葉港、浦安、柏地区がのきなみ下落だそうです。千葉、がんばれ!

●ヘーホー。イエステーションの全国タイ会です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/502796353109473
イエステーション田無店の正木淳一さんより。社員皆さん、お勉強お疲れ様
です! そして懇談会では、有意義なお時間をお過ごしに?*


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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●築50年の両親の家 売却か賃貸か?
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-7641.html
九州の両親の家の売却を考え中。築50年近く経っており、相場から言っても
1000万強くらいではないかと。賃貸では無理かしら? と母が言っており。
300万ほどのリフォームが必要でしょうから、資金面で無理だと思います。
賃貸は現実味がないでしょうか?

●農地と宅地の贈与と売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-8329.html
一区画で二筆になっている農地100坪と宅地40坪(叔父名義の廃屋あり)
を叔父と叔母に贈与したい。叔父とその長男、叔母とその長男計4名に各4分
の1ずつの持分で宅地を贈与すれば贈与税は0円か? また、農業委員会の許
可がなくても、その宅地をすぐ売却する時、残りの農地を私が同時に購入者
に売却するには、購入者が付帯つきで購入に同意すれば、売却は可能か?


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▼編集後記 下がってもいい、動いて、使ってほしい。
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 千葉の中古住宅を調べる機会があり、何件か問い合わせさせていただきま
した。どうも全体的に値段が下がっているような気がしてなりません…。
 ただ、安ければ、買う方もいて、不動産が動く、回るのであれば、全然、
問題ないと思いますが、中古マンションですと厳しいものがありますね…。

 マンションは、設備の維持管理修繕が要です。エレベーターが老朽化して
取り換えるのに、いったい幾らかかるのか、パッと訊かれて皆さん、ご存知
ですか?…。当方のマンションも、先日、エレベーターが壊れまして、緊急
修理しました。幾らかかったのか、ヒヤヒヤものです。
 また、意外と気にされていない、リゾートマンションに多いプール、温泉、
ジャグジー施設も、侮るなかれの修繕費用となります。

 中古住宅も、中古マンションも、人が誰も出入りしない、使わないまま放
置される状態が、とても痛みます。値段が下がってもいい、希望者が買えて、
使ってもらえるのが一番ですね。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

リフォーム産業新聞さんに、割安マンションチェックツール

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 JBA会員の、株式会社サンゼロミニッツ サンゼロ賃貸 野々村範之さん
が、リフォーム産業新聞さんに掲載されました!

 ●中古マンション検索サービス「査定スコア」で割安度を算出
  https://www.facebook.com/npojba/posts/500594663329642

 ●割安マンションチェックツール http://mansion.30min.jp/satei/

 中古不動産の売買を活性化するサービスで、築年数、周辺環境、最寄り駅
などの交通情報からマンションの標準単価を計算し、割安なマンションをチ
ェックできるツールです。まだご覧になられていない方は、是非どうぞ!


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
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東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
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りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、これから本番です! 千葉県勝浦のリゾートマンション。
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値下げなど、ご相談ください(^-^)/
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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●節電効果あり! 電力会社依存度下げですね!
https://www.facebook.com/npojba/posts/500587403330368
【電気畑】(独立型太陽光発電システム)「六月分のご使用内容」が届きま
した。5月は天気の日が多かったので電気畑の収穫は大きいものがありました。
69Kwhで請求金額は2,197円です。電気畑が無かった昨年は151Kwhでしたので、
使用量は半減しています。【電気畑】の概要は下記サイトにあります。
http://atta.gr.jp/sendai/?p=319

●日本は、再生エネルギーに興味が無いのか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/500589329996842
「風力や太陽光発電など再生エネルギーの世界的な普及を目指し、政治レベ
ルで連携を深めるのが目的。在ドイツ日本大使館によると、日本には参加の
打診がなかった。」って、日本は再生エネルギーに対して取組が消極的だと
みられているんですよね!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●昨日UPした打ち放しの壁。一日でずいぶん違う見え方になりました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/498093823579726
名古屋の加門建築設計室さんより。ここまでも楽しいけど、ここからも楽し
みですね* 建方中の様子や、打ち放しの写真も♪

●贈与税かからず 柔軟性のある家族信託で財産守る 遺言効果を生前から
https://www.facebook.com/npojba/posts/499788406743601
高晋不動産 山井俊昭さんより。土曜日に司法書士 宮田浩志さんの話を聞い
てきたばかりですが、財産承継の形として選択肢を増やせるのではないかと。

●6/11は、「雨漏り点検の日」! 
https://www.facebook.com/npojba/posts/499786116743830
福岡の青山地建株式会社さんのキャラクター、ぽっぽちゃんの「今日は何の
日?」より。不動産業の皆さん、管理しているアパート、貸家、マンション
で雨漏りが無いか、漏れなく確認くださいね!

●アパートリノベーションのプランが固まりつつあります(^^)
https://www.facebook.com/npojba/posts/500237393365369
野洲の暮らしを「いいね!」します 湖東開発株式会社さんより。3DK→2LDK
への変更。使いやすく、なるべくシンプルに、ローコストに。

●不動産コンサルティングマスターのスペシャリティ講座を受講しました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/500236523365456
住安孝行さんより。TPPで不動産流通業はこう変わる「TPPで不動産流通業は
どのような影響を受けるか、ビジネスチャンスを探る」

●冨永淳一さん。東京砂漠、私も好きです!
https://www.facebook.com/npojba/posts/499783160077459
マンション管理会社さんにお勤めで、マンション管理士・管理業務主任者資
格取得を目指し、学習中!! いいね!ありがとうございます*


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
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●賃貸アパートのトイレドアの修理について
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 トイレに閉じ込められ、仕方なくドアを破壊しました。修理代は負担しな
ければならないのでしょうか? トイレドアは外側に引く形。トイレの壁外
側には、大きな洗面台が90度にぴったりついており、隙間はありません。そ
の洗面台の下部は引出しです。引出しは引く方向がトイレのドアと平行なの
で、その引出しを20センチ程度開けると、トイレの戸に差し掛かり、20セン
チ以上開けた状態ではトイレに入れません。

 先日、その引出しをいくらか開けたまま、トイレに入った途端、少し音が
して、ドアが開かなくなりました。入った後、引出しが20センチより大きく
開いたのだと思います。

 いくら押しても、引出しの中から出られず、洗面台は5ミリの隙間もなく、
ぴったりトイレの壁についるので、ドアは2,3ミリしか開きません。携帯電
話も持っておらず、仕方なく中から壁を破壊しました。

 この修理代は誰が負担するのが適切でしょうか? 私は自分でものを立て
かけて出られなくなったわけではなく、そのような閉込めの可能性が大きい
洗面台が備え付けになって貸し出されているアパート自体、危険ではないで
しょうか? 運よく出られたから助かりましたが、ドアを破壊する物が何も
なければ、部屋で餓死していたと思います。


●高原開発 涌井さん
----------------------
 私見ですが、その引出しが、自然に開いて、トイレのドアが開かなくなる
現象が起きることを証明出来れば、ご相談者の言い分も通ると思います。

 通常、頻繁に起きる現象で有れば、映像を撮影することも可能でしょうか
ら、自然に引出しが開いてしまう映像を撮影して、管理会社・大家に見せて
交渉すべきと思います。


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▼編集後記 有益な情報なら、どんどん吸収したいですね!
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●住宅新報 公式ファンページさんより。第一回「不動産営業の学校」
https://www.facebook.com/npojba/posts/500241803364928
「完全紹介制」の仲介業を営む鈴木誠さん、間取り図専門家の中田早耶さん、
地盤&街選びの専門家である中川寛子さんによる三本だての「授業」です。

 こちらの記事を拝見して、すごく面白そうだな~! こんな授業なら私も
受けたい! って思いました。

 最近、マンション管理士さんのセミナーなどご紹介しているうちに、興味
が湧いてきまして、JBAでもセミナーや講演など、いつかやれるような気が
するのですが、まずは自分が興味のあるものや関連のあるものに参加して、
体験、勉強してみようかなと思えてきました。(草柳ちよ子)


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不動産経済ファンドレビューに磯部さんのコラムが掲載

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 不動産経済ファンドレビュー(株式会社不動産経済研究所)2013年5月25日
号に、JBAの理事長であり、日本ヴァリュアーズ株式会社・代表取締役の
磯部裕幸さんのコラムが掲載されましたので、ご紹介します。

 ▼『不動産先進国〈日本〉の海外展開を本物に』
  http://www.japanvaluers.com/jp/2013/06/post-154.html

 アジアのラストフロンティアと言われる、すべてこれからの国ミャンマー
(人口約6千万、面積約68万km2)と、ASEANの優等生国タイ(人口約6.4千万、
面積約51万km2)を5月前半に訪れた。一人当たりGDPが約$800と$5,400という
極端な格差があるにもかかわらず、マーケットは一部に逆転現象を見せ、
ヤンゴンの事務所賃料最高額($100/ m2)はバンコクの数倍とのことだった。
圧倒的な供給不足によるものだが、需要過多で沸騰しているというサービス
アパートの家賃は、$2千~$3千でほぼ同水準なのだ。説明のつかないこの現
実こそ成長ポテンシャルの証なのだろうか。


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アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株) 野崎誠さんより
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●目玉は、土間! 自分好みに使用できます。
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冬用のスレッドタイヤを置いたり自転車を入れるのもOK! 新潟駅まで徒
歩14分。笹出線沿い バイパスまでのアクセス良好の好立地。築28年。
3DKから1LDKに間取り変更。バス・トイレ、シャンプードレッサー、システ
ムキッチンが新品です。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/494914890564286
東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、これから本番です! 千葉県勝浦のリゾートマンション。
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
値下げなど、ご相談ください(^-^)/
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●定時総会。お疲れ様でした!
https://www.facebook.com/npojba/posts/496941970361578

●住宅があった所に、こんなに大きな漁船が…
https://www.facebook.com/npojba/posts/496943450361430
被災地の風景をこの目で確認するため、まだ行っていない気仙沼に行ってき
ました。沿岸部の被災状況に変わりは無いのですが、街全体が消滅してしま
った南三陸や女川などは最悪です。住む処、働く所が無いところは何から復
興させて行くか問題が多すぎます。自分もそうですが、働けるところがある
から何とかここまで来れました。という思いです。

▼上の記事にいいね!くださった涌井秀人さん(長野 高原開発)からの
コメントです。

今回の大震災の爪痕は、まだまだ残っていますね。私の不動産屋仲間の大槌
の方も、まだまだ大変みたいですね。大槌は、町長はじめ役場職員の半数を
失って…海辺のほとんどの土地は再建築不可みたいですから…住宅を確保す
るのも大変みたいですね。他県からの応援職員も入っているみたいですが
地元では無いので中々…それと若者が戻らないだろうという不安も有るみた
いだし…聞いていると何とも言えなくなってしまいます。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●葬儀屋さんの経験、不動産屋さんの経験を経て、マンション管理士に!
https://www.facebook.com/npojba/posts/497420440313731
マンション管理の裏側 山本博さんより。私はマンション管理士ですが、
不動産屋さん、葬儀屋さん、ペンキ屋さん、大型トラックの運転士等・・・色
々な業界を経験しました。葬儀屋さんの時には管理組合さんにお願いして、
マンション集会所で最近のお葬式事情や終活の勉強会をさせて頂きました。
不動産屋さんの時に孤独死や孤立死の現場に何度も立会った経験、葬儀屋
さんでの身なしさんを沢山お送りした経験から、孤独死・孤立死について
お話しさせて頂きました。

●「おひつの家 真庭」丸い~! でっかい~! 蓋が開いて回転する~!
https://www.facebook.com/npojba/posts/496953637027078
ニュースで見て、ときめきました* 木が好きで、丸いのが好きな私には
最高です! 岡山県真庭市 佐田健美さん http://www.sadakenbi.com/

●ジョン・レノンが住んでいたマンションは、当時築96年だった!
https://www.facebook.com/npojba/posts/497735966948845
マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。しっかりとした造り、
管理次第では建物もこのくらいもっても不思議ではないということですね。

●第2回定時社員総会、第37回年次大会に出席しました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/497427860312989
福岡の青山地建株式会社 青山博秋さんより。総会はいつも時間の制約があ
り、言いたい事、聞きたい事が充分に出せませんよね。執行部、代議員、一
般会員とそれぞれにストレスが貯まっているかも(笑)この時代ですから参
加資格等のルールはあっても、ネット、もしくはフェイスブック等で、身分
立場を明確にして議論できる場を設けるべきと思うのです。そこなら時間も
無制限ですしね。意外にそんな場所に、時代を拓く答えが見つかると思うの
です。

▼コメント続き
いつもありがとうございます。でも特定の情報交換の場って、意外にできま
せんよね。執行部になればついシャンシャン総会を選択しちゃいますし、意
見を言う側になれば、かなりの信念と勇気が無いとできませんしね。だから
こそ、ネットの場が必要なんですよね。今からの時代、衆知を集められるか
否かで、組織の存亡も決まると思うんです。


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 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●土地売買のはずが、建築条件付きと言われ売ってくれません
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-5ad6.html
B不動産に土地を申し込んだが、A不動産から780万の土地(仲介物件)を
600万にすると言われ、値引きに魅力を感じ、B不動産をキャンセルした。
ところが、A不動産が「当社で地主から買取り、建築条件を付けて売るので、
条件付きで購入するか、売れ残るのを待ってくれ」と売ってくれません。
B不動産をキャンセルしたのに、今更そんなことが通るのですか? 仲介者
である不動産屋が建築条件を付けて売りに出すから、それまで売れないなん
て、おかしくないですか? A不動産は、条件付きで購入するか、嫌なら諦
めろと言います。土地だけ、購入することはできないのでしょうか?


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◆明宏不動産の山本宗寛さん、いつもありがとうございます♪
 http://meiko-estate.com/
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●自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められた!
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 土地整理区画組合が主体の区画整理における保留地で所有する小さな畑の
一部の三角地帯を「保留地」と指定され、更に「この保留地をお宅でお金
を出して購入するように」と言われました。

 自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められるという事態にとても
驚いています。こんなことがあるのでしょうか? 制度としてアリですか?

●明宏不動産・山本宗寛さん
----------------------
 土地区画整理では、従前の土地の状態に応じて公平に換地が行われること
が原則です。地形などにより公平な換地ができない場合には、清算金の交付
で調整することになります。新しく道路を整備することにより減歩が発生し、
区画整理後の土地面積が小さくなるのは良くあることですが、面積が小さく
なっても、道路が整備されたことにより土地の資産価値は上がったと考える
ことが一般的です。

 賦課金は区画整理事業に必要なお金を、組合員の皆さんで負担するもので
す。また保留地は、公園を作ったり、賦課金の徴収では足りない場合の工事
費用に充てるために、組合員全員が少しずづ減歩した面積を集めてできた
分と考えますので、特定の誰かが負担するものではありません。保留地に指
定されたということは、その部分は区画整理後に組合のものになるというこ
とです。

 減歩も賦課金も保留地も、原則は従前地の割合に応じて組合員の皆さんで
公平に負担するものですので、誰か一人が負担すべきものではありません。
ただし組合施行の土地区画整理は民間の取り決めですから、負担者が納得す
れば、不公平な計画も可能ではあります。

 ご相談の内容では相談者さんだけが負担を多く求められているようにも
見えますが、他の組合員はより多く減歩しているとか、他の部分で保留地を
提供しているとかいうようなことはないでしょうか?

 また保留地は、工事費用に充てるために組合が売却すべきものですから、
従前の所有者に購入を強制するような性質のものではありません。
「本来であれば第三者に売却するところですが、もしよかったらその前に
買いませんか?」というお話ではないでしょうか。制度としてアリなので
しょうかと言われると、換地計画によってはアリだと思います。

 ただし、何度も申し上げますように、土地区画整理は公平に行われるこ
とが原則ですし、公平でない場合には清算金を請求することができる可能
性があります。納得できるまで、良く換地計画の内容についての説明を求
めてください。

●相談者さんより
----------------------
 明宏不動産、山本様 コメントを戴きまして有難うございます。ネットや
本などで自分でも勉強していたのですが、山本様から頂戴したコメント内容
を軸に物事を見ていくことで理解がしやすいように感じました。ありがとう
ございました。

 保留地の比較はできていませんが、賦課金については0円の人もいれば数
千万円の人もいて、というように非常に差が大きくて「公平」とは言い難い
状態と感じています。

 また、「清算金」というのは区画整理終了時に「受取る場合」と「支払う
場合」、どちらの意味もあるようですね。賦課金が0円の人は区画整理の最
後には多額の清算金を要求されるのか、或いは賦課金が数千万円の人は多額
の清算金を受取れるのか(こちらは期待できなさそうな気もしますが)等、
賦課金額の差があまりに大きいために今後どのように「公平」が保たれるの
か分かりません。組合は今はとにかく赤字への対応で賦課金が欲しいだけの
ような雰囲気です。

 これからも勉強していきつつ、状況を確認していきたいと思います。あり
がとうございます。

●明宏不動産・山本宗寛さん
----------------------
 土地区画整理は時間も手間もかかりますし、多数の組合員がいれば意見調
整も大変だと思います。組合による土地区画整理は、自分たちが所有している
土地の利用価値を高めるために行うものですから、費用の負担はのその恩恵を
受ける割合に応じて負担することはやむを得ないものです。

 しかし賦課金については、ずいぶんと金額に差があるようですね。所有して
いる土地面積に大きな差があるのでしょうか。

 ただ、賦課金に限らず換地計画は組合の総会で決めるものであり、誰か部外
者が決めたものを押し付けられるものではありません。現状では「それでいい」
と思われる組合員が多数を占めているということですね。計画についてご不満
があるようでしたら、まずは他の組合員を説得することから始めてみてはいか
がでしょうか?

 負担の根拠については、具体的な書類を持って、役所の相談窓口か専門家に
ご相談されることをおすすめします。専門家としては、組合や理事会に対する
権利の主張・交渉ということであれば弁護士さんですが、そもそもの土地評価
やそれに対応する賦課金の妥当性という点につきましては、不動産鑑定士さん
へのご相談がおすすめです。

 尚、賦課金と清算金は性質が違うお金ですので、分けて考えたほうが頭の中
を整理しやすくなります。「賦課金」工事費用を分担するもの。(公平に負担
するのが基本です。)「清算金」地形や道路位置の事情で公平な換地ができな
い場合に、不公平な部分を金銭で調整するためのもの。(換地で得をする人は
支払うことになりますし、換地で損をする人は受け取ることになります。)

 区画整理はやり遂げる為のエネルギーが必要な事業です。頑張って下さい。


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▼編集後記 いいね!とコメント、いつもありがとうございます。
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 今号は、JBAのFacebookページで、シェアした記事へのコメントなどを頂
きましたので、こちらもご紹介させていただきました。
 現地で働く不動産業者さん、建築に携わっている現場の方の率直なご意見、
コメントというのは、とてもありがたく、貴重だと思います。
 今後も、頂きましたご意見やコメントのやり取りなど、不動産業界の「生
の声」を積極的にご紹介、お届けさせていただきます! 

 JBA会員、または過去、アドバイザーとしてご協力くださった皆様で、
Facebookをされていない方は、メールでご意見や、近況などお寄せください。
併せてご紹介させていただきます(^-^)/(草柳ちよ子)


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明宏不動産の山本宗寛さん、ありがとうございます!

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 明宏不動産の山本宗寛さんが、不動産相談にアドバイスコメントをお寄せ
くださいました。ありがとうございます! http://meiko-estate.com/

 お仕事がお忙しいと思いますが、このメルマガを購読いただいている、
以前からアドバイザーとして参加くださっている皆さん。
 宜しければ、アドバイスをお寄せいただけると、とても嬉しいです。
相談記事は、ブログになってますので、コメント欄から投稿ください。
 (すぐには掲載されません。スタッフが承認してから、になります)

 また、JBAのFacebookページでも掲載しています。そこでコメントとして
お寄せいただくことも大歓迎です! 是非よろしくお願いいたします★
 

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●インターネットでバイヤーズエージェントの仲介サービスを作ることで、
「”よい”建物が、真っ当に取引されるしくみ」を目指して行きたい。
https://www.facebook.com/npojba/posts/494923547230087
現在はレインズの仕組みがあり、どの仲介業者に行っても同じ物件が出て
くるので、「どこの不動産屋に行っても同じ」と思ってしまい、それが「利
益が高い物件」から勧める仲介業者を生むことになっていて、売り手優位の
構造になっている。いわゆる「情報の非対称性」っていうやつだ。

これを解決するには、買主のためにはたらく「バイヤーズエージェント」と
呼ばれる仲介業者の中の担当者や個人が出てきて、それを同業他社との差別
化として情報公開を行っていくべきだと思う。

個人名を出してコンシェルジュ的な活動がされていくと、消費者が仲介業者
の中の個人を選定するようになる。その過程で様々な情報に触れるようにな
り、それが「情報の非対称性」の解決に向かってのではないか。

そして消費者の持つ情報量も増えることになり、物件の選び方も多様化され、
リノベーションやURなど、古い物件の価値も高まってくるだろう。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
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東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、これから本番です! 千葉県勝浦のリゾートマンション。
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物件詳細はこちら。値下げ相談、応じます。
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 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
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●自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められた!
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/05/post-ea64.html
土地整理区画組合が主体の区画整理における保留地で所有する小さな畑の一
部の三角地帯を「保留地」と指定され、更に「この保留地をお宅でお金を出
して購入するように」と言われました。自分の土地なのに保留地と指定され
購入を求められるという事態にとても驚いています。こんなことがあるので
しょうか? 制度としてアリなのですか?

●マンションの駐車場の途中解約と違約金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/05/post-86c7.html
マンションの駐車場を解約します。管理会社から、2か月分の違約金の支払を
請求され異議申し立て中です。契約書には、2年間の自動延長。2か月前の解
約申し出か、直ちに解約する場合は2か月分の駐車場代負担と書かれています。
費用の日割計算、途中の場合でも月額費用全額負担の記述はありません。管
理組合は、駐車場はマンションの修繕費用の積立金に参入しています。


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●強風注意報が出た時には収納です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494548333934275
サンルームの暑さ対策で「よしず」を掛けていたのですが、先日の強風で飛
ばされてしまいました。そこで、第2弾としてサンシェードを造りました。
遮光シートだけでは危ないので「巻揚げ装置」も自作しました。ジブファー
ラーの仕組みです!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●全国大家ネットワークシンポジウムに出席
https://www.facebook.com/npojba/posts/494546600601115
滋賀の湖東開発株式会社の久保久志さんより。賃貸業を長く続けるには、リ
ノベーションを中心にして今あるストックを活かしていくこと(を家主さん
に提案していくこと)は間違いないと思えました。

●マンション管理士の資格の他に、住宅ローンアドバイザーも!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494230623966046
久保克裕マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。せっかく更新
したので今後はもう少しこの資格もいかしていきたいと思います。

●滋賀建設協会が、建設会館のニックネームを募集中。賞金3万円!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494231480632627
滋賀の株式会社西日本地所 山本秀樹さんより。イメージキャラクターでは
なく、建設会館の愛称。6/30まで。詳しくは… http://www.yumeken.or.jp/

●福祉住環境コーディネーター協会の総会と講演会!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494229770632798
サンケンハウジング株式会社の住安孝行さんより。25年度総会とその後に行
われる講演会に出席しました。

●ちゃんと仕事してる?!と視察です(笑*)
https://www.facebook.com/npojba/posts/494545433934565
長野の高原開発 涌井秀人さんより。突然、孫が会社に遊びに来た~(^o^)
お孫さんは可愛いですね! 将来の社長さんかな?★


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◆明宏不動産の山本宗寛さん、いつもありがとうございます♪
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●位置指定道路の一部廃止について
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 10年前に購入した土地が、私道(位置指定道路)の転回広場に面しており
不整形です。購入時に不動産屋から、位置指定道路が通り抜け出来るように
なれば、転回広場は不要となる為、凹部(境界に沿って側溝あり)を引取っ
て使用できるとの説明を受けており、当時の私道共有者の許可を得て、転回
広場の凹部分を購入し、うちの単独所有として登記されています。

 この度、開発により隣道とつながって通り抜け出来るようになった為、こ
の凹部を使用(うちの土地としてフェンス等を作成)するために必要な手続
きについてご教示願います。

●明宏不動産・山本宗寛さん
----------------------
 位置指定道路は、土地を開発分譲する際などに新しくつくられた道路を、
建築基準法上の道路として認めてもらうために、特定行政庁に位置を指定し
てもらう道路です。ある程度の長さがある場合には、通り抜けが可能か、
途中で転回広場を設けることが指定の要件になります。

 今回のご相談の場合、「通り抜けができるようになったので、転回広場が
必要なくなったケース」と考えられますが、ただし、通り抜けが可能だから
と言って、必ずしも転回広場が不要とは限りませんので、必ず役所にご確
下さい。

 ご希望の、転回広場を敷地にするための具体的な手続きとしては、特定行
政庁に対して「道路位置指定変更」の申請を行う必要があります。ご自身で
行うことも不可能ではありませんが、手続きは煩雑です。

 1.役所との事前相談
 2.土地の測量・図面の作成
 3.関係権利者の承諾取得
 4.変更後の道路工事
 5.敷地編入部分の地目変更

 など。費用も時間もかかります。専門科として、測量士さん、あるいは、
土地家屋調査士さんにご相談されることをお勧めします。


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▼編集後記 最初は、常識的に普通からお願いします
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 今週、お寄せ頂きました相談で
  ●誠意のない最悪なハウスメーカーについて
   http://q.buyers-agent.or.jp/2013/05/post-2170.html
 というのがありました。

 ハウスメーカーは必ず言い訳して電話でもハハハと笑い出すなど、全く誠
意が見られません。どうしたらハウスメーカーに心から反省させて、同じ様
な事例を無くせるでしょうか? 夢のマイホームが完成したのにイライラの
毎日で怒りで夜も寝られず、妻もストレスで寝られません。

 …という内容でした。お気持ちは、とってもお察しいたします、伝わり
ましたし、わかります。このようなお客様が、これ以上、増えない為にも
ハウスメーカー、建築会社と建築現場での作業員間での、指導の徹底、
高い意識を統一、指示されておくと良いのになと思います。

 うちの近所も新築中ですが、作業員さんがペットボトルや、ゴミを脇に
残していくんですよね…。見てて気持ちの良いものではありません。これ
から暑くなって、作業も大変だと思いますが、ほんのちょっとのことが、
大きなことに繋がりますので! 誰が見ている見ていないに関わらず、
プロ意識でお仕事していただきたいなあと感じます。(草柳ちよ子)


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サンゼロミニッツさんの、割安マンションチェックツール

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 JBA会員の、株式会社サンゼロミニッツ サンゼロ賃貸の野々村範之さんの
ブログ記事をご紹介させていただきます!

 ●株式会社サンゼロミニッツ 割安マンションチェックツールをリリース
   http://mansion.30min.jp/satei/

 sumoさんなど、数か所で掲載、ご紹介いただき、不動産業界の方々からは
お褒めの言葉をいただくことが多く、大変嬉しく思っております。

▼スタートアップディティングさん
 http://jp.startup-dating.com/2013/05/30min-property-value-comparison
▼suumoジャーナルさん
 http://suumo.jp/journal/2013/05/11/43869/
▼マンション選びのお役立ち情報ブログ(マンション・チラシの定点観測)さん
 http://d.hatena.ne.jp/flats/20130512

 続きは、こちら → http://www.nonomura.jp/2013/05/16/0013/

 こんなに沢山ご紹介されてたんですね、注目されているということですね!
ぜひ、皆さんも、割安マンションチェックツール、使ってみてください*


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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長野の、有限会社ツツミ宅建事務所 堤守さんより
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●電子書籍 「気になるこんな実態 失敗に学ぶサラリーマンのマイホー
ム取得学(心構え・業者対応基本編)」
https://www.facebook.com/npojba/posts/492275394161569
3/25にアップした電子書籍を、より多くの方に簡単に読んでいただけるよ
う、キンドル表示形式から、スマートフォン表示形式に変更しました。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●祐天寺 売戸建住宅 地元棟梁の自信作! ゆったりたっぷり4LDK
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価格1億865万円。バリアフリー、全室床暖房、ウッドデッキ付、ホームエレ
ベーター付(車椅子対応)カーポートあり。すみずみまで住みやすさの詰ま
った注文住宅です。東急東横線「祐天寺」駅徒歩6分「中目黒」駅徒歩8分

●千葉県勝浦のリゾートマンション。値下げOKです! 
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物件詳細はこちら。
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●皆さんから沢山の「おめでとう!」メッセージ、有難うございました
https://www.facebook.com/npojba/posts/489979531057822
若い頃バイクで死にかけたり、車で人を跳ね大怪我をさせてしまったり、
そして3.11の震災では一歩間違えばどうなっていたか解らない状況とか、
これまでの人生でいろいろ経験させて頂きました。本日、無事に高齢者の
仲間入りができたのも、廻りの方々の物心双方の支援があってのことと
感謝しております。また、大きな病気もせず、ここまでこれたのは
この身体を生み育ててくれた親にも感謝です。お付き合いしている方々で
活躍されている先輩がたくさんいらっしゃいます。そのような方々を目標
にして、これからも夢を実現していきたいと思っています!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●5/25(土) マンション管理セミナー&相談会。参加費無料。
https://www.facebook.com/npojba/posts/489025921153183
久保克裕マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。クボさんも司
会、相談員として参加。1時30分~4時30分。立川市子ども未来センターにて

●インターホン&表札。クライアントさんの図らいでウチのロゴ入ってます
https://www.facebook.com/npojba/posts/491541320901643
名古屋の加門建築設計室さんより。建築会社のロゴマークを、表札に入れて
くださるなんて、すっごく珍しい&大変ありがたいことですね*

●市役所に新設されたマップに掲載されてます!
https://www.facebook.com/npojba/posts/490027894386319
岡山の住まいるステーション 西日本開発株式会社さんより。総社市役所に
新しく設置されたマップに当社も掲載されています(^^)

●横浜スタイルさんのキャラクター、スタートルくん!
https://www.facebook.com/npojba/posts/491534620902313
横浜スタイルの高杉義征さんより。是非とも着ぐるみ作ってほしいな~*
亀といえば、あのうさぎキャラクターとツーショットも、ぜひ見てみたい*

●看板をリニューアルいたしました。凄いインパクトです(笑)
https://www.facebook.com/npojba/posts/491862937536148
皆さん是非見に来てください。イエステーション田無店の正木淳一さんより。
全面看板になって、タイも喜んで大きく跳ねてます♪♪♪ 

●マイホーム選びの新潮流?「中古戸建リノベーション」はアリかナシか
https://www.facebook.com/npojba/posts/491537547568687
福岡の青山地建株式会社の青山博秋山さんより。私のお薦めは特にハウスメ
ーカーの鉄骨造で、築齢的に評価無しのもの。白蟻も鉄骨だから躯体に心配
なく、なによりタダでは建築できない。そこに多少のリノベ費用をかけ理想
を実現する。新築では金額的にも不可能。私の場合、二階の部屋を撤去、
いわゆる減築の吹き抜けがミソでした。

●「有る様で無いのは現金」「無い様で有るのは借金」
https://www.facebook.com/npojba/posts/491860604203048
長野の高原開発 涌井秀人さんより。うちの社長が良く言う言葉。40年間の
不動産業界で生きてきた実感として。正にその通り…


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▼編集後記 記録があると、後の人が助かります♪
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 いいね! ピックアップでご紹介しました、マイホーム選びの新潮流?
「中古戸建リノベーション」はアリかナシか の記事で、福岡の青山地建株
式会社の青山博秋山さんのコメントをいただきました!

 私)
 中古物件を買う時、どんなリフォームをしてきたか工事記録のような物が
あると、とても助かりますね(ほとんど無いですよね)。
 既に敷地いっぱい容積率オーバーで大工さんがちょこちょこ建て増しした
ような力技的な物件は、これ以上手が付けられない場合もあります。基本が
スッキリしているほうがリノベーションもしやすいですよね。

 青山さん)
 そうですよね。アメリカではこのリフォーム履歴が義務付けられてました
よ。だからこそ築齢が経ってても評価がしっかりされるんですね。そんでも
ってストックを活かせる! 地球にも優しい! という発想になるんですよ
ね。それが今「日本も見習おう!」ということにつながるんですね。

 私)
 ありがとうございます。そうか、日本は作りっぱなし、やりっぱなしで、
連携や情報の共有など無いですからね。その後、また新しいものを作るから
途中で部品が製造中止になったりして修理し続けていけず(><)
 新しいものを買う(しかない)ほうに価値が行ってしまった。これからは
直して長く使うことも視野に入れて、受け入れる、引き継ぐ側が行いやすい
流れになっていくといいですね。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

投資家は海外で家賃収入を得る?

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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 今週は、新潟の、 アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株)、
リアルプラン株式会社の、野崎誠さんよりシェアさせていただきました。

 ●米国の実物不動産を選好する投資家が存在する
   https://www.facebook.com/npojba/posts/489652704423838

 外国で買って貸した家賃収入が、個人年金になる? それって日本じゃ
無理なんですかねー(>0<)☆ 日本は経年劣化していくと、修繕費がか
かって価値が下がるみたいな感じがありますが、外国の建物は古くても古い
なりに価値は同じ気がしますね。この差は何だろうな…。


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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株式会社サンゼロミニッツ  サンゼロ賃貸 野々村範之さんより
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●PROPS「プロに聞く”よい”建物が、真っ当に取引されるしくみ」
https://www.facebook.com/npojba/posts/489649607757481
なぜプログラマーだった僕が、サンゼロ賃貸やサンゼロマンションなどのサ
イトをはじめたり、建築や不動産のイベントであるPROPSの運営を手伝いは
じめたりしたのか。(中略)僕は今まで不動産業界の人達って、昔ながらの
仕組みで仕事をしている、どちらかというと考え方が固い人達だと勝手にイ
メージしてた。でも、そういう価値観がすぐぶっ壊された。偏った仕組みの
是正を本気で考えている人達いるんだなと。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●千葉県勝浦のリゾートマンション。値下げOKです! 
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
物件詳細はこちら。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●写真は大正ロマンの里、銀山温泉。
https://www.facebook.com/npojba/posts/489360357786406
新緑を求めて山形路をドライブして来ました。鳴子→赤倉温泉→尾花沢→銀
山温泉と廻りました。隣りの人は新緑とは言えませんが楽しんだようです。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●リノベーション工事開始。今日は、一階リビングの床板の張替工事から!
https://www.facebook.com/npojba/posts/489362284452880
静岡リノベーション不動産 不動産仲介のビーイングさんより。床板をはが
し、床下に潜って、腐朽菌の除去作業をします!

●やっと進むか、イタチ川散歩道整備。もっと上流へ、25年7月に完成か。
https://www.facebook.com/npojba/posts/487683017954140
(有)高晋不動産 山井俊昭さんより。鎌倉の川の整備工事。やっと着工?

●100いいね! おめでとうございます! 祝! 100人突破!
https://www.facebook.com/npojba/posts/487683627954079
岡山の株式会社 レントスタイル 古家野 俊雄さんより。不動産屋ですが、
あまり不動産に関することは発信していません!それよりもスタッフがどん
なことを考えてどんな雰囲気で仕事してるのか知ってもらいたいなと思って
ます! よかったら皆さんみてください。

●大津駅ビル、市が運営撤退へ 開業40年で老朽化
https://www.facebook.com/npojba/posts/487681907954251
滋賀の株式会社西日本地所 山本秀樹さんより。駅前の平和堂も閉店。跡地
利用未定と書かれてますね。再開発事業と一体で駅ビルにした方が良かった
かも。決断が遅かったのでは。

●不動産屋さんが、無農薬野菜を作ります!
https://www.facebook.com/npojba/posts/489364257786016
京都不動産さんより。今日嵯峨広沢近くの貸農園を借りました。これから
おいしい無農薬野菜を家内と共に作っていきたいと思います。

●上司の方、部下や同僚を大事にしてますか?♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/489025041153271
長野の高原開発 涌井秀人さんより。同じ会社で仕事するのも、ひとつの縁
です。 あなたをサポートして支えてくれる貴重で頼もしい関係。汗も苦労
も嘆きも喜びもわかちあって。みなさん、良いお仕事してください(^-^)/☆

●5/25(土) マンション管理セミナー&相談会。参加費無料。
https://www.facebook.com/npojba/posts/489025921153183
久保克裕マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。クボさんも司
会、相談員として参加。1時30分~4時30分。立川市子ども未来センターにて


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
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●仕事をしない業者への仲介手数料の支払いについて
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 分譲マンションを売却し中古戸建の購入予定。マンションの決済から引渡
しまで一週間しかないので、戸建の売主さんに引き渡しの前日一日だけ掃除
目的で鍵をお借りし使用させていただく事をお願いして、物を置いてこない
事をお約束に1カ月程前に了解を得ていました。

 昨日、不動産担当者より決済時の必要書類の書面をメール添付いただきま
した。そこに一時使用の為、固定資産税負担で136円の請求がきました。一
カ月も前からお願いし、了解を得ていたにもかかわらず、金額の問題ではな
く突然の請求に不快を覚えています。

 以前にも隣との境のブロック塀が三cm程はみ出していて許可がおりないで、
こちらの知らない間にブロック塀が削られており、事後報告でした。削りっ
ぱなしになっており、さわるとパラパラとコンクリが落ちてくる様子。何と
かしてほしいとお願いしたところ、不動産やさんの売主担当の方が上からセ
メントを塗られたと連絡をいただきました。3cm削ったところをセメントを
塗ったら、また法的にひっかかるのではないかと心配しております。

 (中略)契約時にもその時に仲介手数料の半額を支払う旨、聞いておらず
当日に買主さんより預かった手付金より差し引かれました。今回の不動産購
入に関して、かなり不安に思っております。戸建の引き渡も、現地立会確認
をするのか、いつ行うのか、こちらから連絡しなければ何もしてもらえませ
んでした。自分たちで気付かなければ、付帯設備の確認もなく補償もなく、
何かあっても泣き寝入り状態だったと思います。

 素人でわからない事が多々あるため、業者に仲介手数料を支払いアドバイ
スや手続きをお願いしているにもかかわらず、このような状態です。きちん
と仕事をしていただけなくても3%+6万の仲介手数料を支払わなければなら
ないのでしょうか?

●高原開発 涌井さん
----------------------
 基本的なことですが、『媒介契約書』の締結はされていないのですか?
もし、その仲介業者が、不動産売買契約の前に、媒介契約書の締結を行って
いないとしたら、その業者は業法違反ということになるでしょう。

 仲介業務の内容や手数料の支払い時期については、『媒介契約書』の内容
をご確認されて、その内容が遵守されているかどうかをご確認下さい。


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▼編集後記 虫がいます、鳥がいます、何か鳴いています。。。
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 再び、埼玉県の秩父の山の中にいます。親の別荘を、GWに掃除、片づけ、
今回は、ネット回線を入れ、スカパー工事、水道工事と、やること満載です
が、パソコン一つで仕事できて、とても快適です*
 ただし…虫が異様に多いです。それもそのはず。周りは草ぼうぼうの野原
です。山と林しかありません。たまに民家と別荘と畑があって、札所巡りの
方が時たま通るくらいで、ほぼ、自然の中。

 よく鳥が鳴いてます。鳥の鳴き声オンパレードです。家の中はよく虫がお
通りになります。見つけては出て行って頂くか、ごめんなさいしてます。
蜂の巣もあり気になってますが、ぴょーぴょーと、よくわからない鳴き声が
よく響くので、あれは何の声なのか不思議でたまりません。

 ちょっと走った先のれんげ畑では、猿の親子がいました。もしかしたら、
鹿もいるかも。野生の王国、秩父を大満喫中なのでした。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

お仕事がんばりましょう~!

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 GW、皆さん楽しまれましたか? 頑張ってお仕事されてますか?(^-^)
JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)の理事
長である、 日本ヴァリュアーズ株式会社の磯部裕幸さんは、こんなお休み
を満喫された模様です♪

 ●栃木の那須
  https://www.facebook.com/npojba/posts/486985661357209

 ●野趣あふれる~!
  https://www.facebook.com/photo.php?fbid=505775559479827


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株式会社サンゼロミニッツ  野々村範之さんより
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●僕のインタビュー記事が掲載されている、GIS NEXT43号誌が届きました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/487351034654005
2ページ使って大きく掲載いただいてありがとうございます!
Fujisan.co.jpから購入できます。
http://www.fujisan.co.jp/product/1281691491/b/925854/

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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●タワーマンションが契約になりました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/486987618023680
カテリーナ三田タワースイートに素敵な若いカップルがお住まいになります。
お若い方達の購買力には本当に驚かされました。資産価値を見極められて、
とても賢い選択をなさったと思います。スカイビューからは、昼の素晴らし
い眺望と静けさの中に煌めく夜景が見えるでしょう。新しい環境でお二人が
思い描いた人生がなおいっそう祝福されますように!

●勝浦のリゾートマンション。目の前に海、大規模修繕済み 
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
近隣に比べても、なかなか無い価格です。物件詳細はこちら。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908

●祐天寺 売戸建住宅 地元棟梁の自信作! ゆったりたっぷり4LDK
https://www.facebook.com/npojba/posts/142486372590634
価格1億865万円。バリアフリー、全室床暖房、ウッドデッキ付、ホームエレ
ベーター付(車椅子対応)カーポートあり。すみずみまで住みやすさの詰ま
った注文住宅です。東急東横線「祐天寺」駅徒歩6分「中目黒」駅徒歩8分

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日本バイヤーズ・エージェント協議会では、新規会員を募集中です。
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 現在、Facebookやメールマガジンを用いて、不動産に関する情報をシェ
ア、公開、発信させていただいております。本協会の目的に賛同くださる、
活動事業にご支援・ご協力いただける方のご入会をお受けいたします。
  詳しくは…  ⇒ http://www.buyers-agent.or.jp/
  旧会員の皆様へ ⇒ http://www.buyers-agent.or.jp/jba-5.html


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●本日の作業。肥料やり、耕運して畑作りです。
https://www.facebook.com/npojba/posts/487349281320847
道中でお祭りを発見!
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=527653330631297
お祭りの様子の動画♪
https://www.facebook.com/photo.php?v=527673153962648


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆府中の喜久屋不動産 渡辺文雄さん、ありがとうございます♪
 http://homepage1.nifty.com/kikuya/
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●田を購入。宅地部分だけ地目変更して家を建てることは出来るか?
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 家を建てるための土地を探していたら、「地目:田」として、広い土地が
格安で売り出されていました。宅地として売り出されているこの土地の周辺
の土地相場からすると破格の値段でした。また、広さも家を建てるために必
要な土地の大きさの数倍はあります。添付されている写真を見ると現在も畑
として耕している様子です。

 家を建てる目的でここを購入した場合、地目変更が必要となると思います
が、宅地となると税金が高額になると聞きます。

 購入した土地の一部、家を建てるのに必要な広さのみを地目:宅地に変更
し、その他の部分は地目:田のままにできるのでしょうか?

●喜久屋不動産 渡辺文雄さん
----------------------
 地目は基本的には現況や利用目的で定められていますが、登記簿上の地目
が「田」のままで変更していなくても家が建っている場合もありますし、家
が建てられるかどうかは、いろいろな法規制がありますから、役所で現地の
状況を説明して、どのような手続きをしたら売買できるのか、また、家が建
てられるのか確認してください。

 まず「田」を売買する場合には原則として「農地転用許可または申請」が
必要です。また、許可または申請が受理されても、その場所に家が建てられ
る状態になるかどうかは、都市計画法(例えば市街化区域なのか市街化調整
区域なのか)、建築基準法(例えば前面の道路はどうなっているのか)等の
規制があり、調査をする必要があります。

 固定資産税に関しては、登記簿上の地目で判断されるわけではなく、現況
使用状況等を確認して課せられ、計算方法も複雑(土地の使用状況や面積等
を考慮)なので一概に安いか高いかは言えません。

 いずれにしても、現地を管轄している役所で詳しく聞き込みをしてから判
断する方がよろしいかと思います。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●「稚児宮通の家」足場が組まれずいぶんカタチがわかりはじめました
https://www.facebook.com/npojba/posts/487343064654802
名古屋の加門建築設計室さんより。 以前ご紹介しました、地鎮祭でお神酒の
銘柄がクライアントさんからのご厚意で「加門」になっていたお宅です!
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-02-25
配筋検査の様子その2
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-05-03
配筋検査の様子その1
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-04-16
地盤補強工事
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-03-21

●この時期に紫陽花…良いっす(((o(*゚▽゚*)o)))
https://www.facebook.com/npojba/posts/487344131321362
長野の高原開発 涌井秀人さんより。最近、開店ラッシュ。花屋さんが御礼
に綺麗な紫陽花を持って来てくれました。こちらは、安曇野のワサビ畑!
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=480676508666805

●私見で恐縮ですが、、、福岡の青山地建株式会社の青山博秋さんより
https://www.facebook.com/npojba/posts/486991524689956
福岡宅建協会のポータルサイト「ふれんず」を全日さんやその他の団体にも
解放登録させること。一見、ハトマークのメリットを自ら摘むようですが、
結果はその逆になる。ここが新しい時代ならでは。「free」や新しいビジネ
スモデルも続々とでてますからね。できれば偶然の賜物ではなく戦略として
取り組みたいものです。


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▼編集後記 GW、楽しかったです…。
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 ゴールデンウィーク、皆さん、ゆっくりできましたか? それとも遊びに
行って楽しまれましたか? 私は、埼玉県秩父を拠点に、山梨、群馬、長野
静岡へ行きました! 富士山も山梨側と静岡側と、両方見ましたよ!
以下、興味のある方はご覧ください。(草柳ちよ子)
 https://www.facebook.com/npojba/posts/487375551318220


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

ゴールデンウィークも有意義に!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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●ゴールデンウィーク休暇のご案内

 4/27(土)~5/6(月)はゴールデンウィーク休暇とし、お休みさせてい
 ただきます。以下の対応は、業務再開 5/7(火)後になります。

  ・JBA(NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)のFacebookペ
   ージの、コメントレスや、シェアなどの更新
  ・不動産相談の新着受付の掲載、修正、コメントの承認、通知
   不動産相談への相談、アドバイスコメントのご投稿は可能ですが、
   一旦、保留扱いとさせていただき、表示されませんのでご了承下さい。
  ・メールマガジンの配信
  ・その他、お問合せ全般へのご回答など

 尚、上記期間中でも、JBAのFacebookページの各記事に「いいね!」や、
 コメントは大歓迎です! お休み期間中も、是非、遡ってご覧ください。
 楽しい記事も多いです。「いいね!」を宜しくお願いいたします(^0^)/☆


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株式会社サンゼロミニッツ  野々村範之さんより
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●“住所のパワー” を数値化してスコアで表示 周辺環境スカウター
https://www.facebook.com/npojba/posts/482175445171564
本日発売のGIS NEXT43号に、インタビュー記事が掲載されています。
Fujisan.co.jpから購入できます。
http://www.fujisan.co.jp/product/1281691491/b/925854/


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより売却物件のご案内です。
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●勝浦のリゾートマンション売出中。目の前に海、大規模修繕済み 
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
近隣に比べても、なかなか無い価格です。物件詳細はこちら。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908

●祐天寺 売戸建住宅 地元棟梁の自信作! ゆったりたっぷり4LDK
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価格1億865万円。バリアフリー、全室床暖房、ウッドデッキ付、ホームエレ
ベーター付(車椅子対応)カーポートあり。すみずみまで住みやすさの詰ま
った注文住宅です。東急東横線「祐天寺」駅徒歩6分「中目黒」駅徒歩8分


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活動事業にご支援・ご協力いただける方のご入会をお受けいたします。
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▼日本ヴァリュアーズ株式会社     http://www.japanvaluers.com/
 不動産鑑定士が考える、不動産と環境ブログ
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●シェアハウス市場の拡大
https://www.facebook.com/npojba/posts/482174495171659
同じ環境に置かれた者同士が情報交換や相互に助け合う場としてのシェア
ハウスが注目されています。まだまだ全体としては既存建物の転用が主流で
古い一軒家や、貸しビルの最上階等に設けられたオーナー住戸をシェアハウ
スに転用しているケースが多いようです。


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●解体されたお隣。土盛りをしてお花畑、野菜畑にします!
https://www.facebook.com/npojba/posts/482173841838391
津波被災で解体された隣家の跡地。住人が帰って来るまで、お花畑、野菜畑
にして綺麗に利用させてもらいましょう!


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆明宏不動産 山本宗寛さん、アドバイスどうもありがとうございます♪
 http://meiko-estate.com/
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●道路登記されていない空地を但し書き道路で申請して建築できるか
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 去年、住宅を建てる目的で土地を購入…その土地は、接道約4m、宅地と
書かれ、その広告を見て、土地を見に行き、気に入ったので、売買のお願い
をしました。不動産屋から道路の説明は「持分のある私道」と言われました。
少し不安でしたが、持分があるなら…と思い、売買契約の話を進めました。

 売買の契約したのですが、重要事項説明書には、道路が「私道ではない」
と書かれてました。僕も無知だったもので、契約した時は、そのことに特に
疑問はなく、不動産屋からもそのことで詳しい説明はありませんでした。

 今年、家の計画を進めていたら、その道路は道路として登記はされてなく、
持分のある空き地みたいな感じになってました。工務店と相談して但し書き
道路として、建築許可の申請を出す予定にはしているのですが…もし申請が
下りなかったら、不動産屋に土地の代金を賠償請求できますか? せっかく
買った土地が、何もできないただの空き地になると考えたら、辛いです。


●明宏不動産 山本宗寛さん
----------------------
 建築基準法の大原則として、建物を建築するためには、敷地が道路に2m
以上接していなくてはなりません。ただし接道していない土地に対しての救
済措置として、周囲に有効な空地などがある場合には、道路に面していない
敷地でも、建築審査会の同意を得ることにより、建築許可が取得できます。

 これが43条但し書きと呼ばれる規定です。一般的には、43条但し書きの許
可が取得できる(であろう)通路状の空地のことを「但し書き道路」と呼ん
でいます。たまに、「但し書き道路」という種類の道路があると思っている
不動産屋さんもいますが、これはあくまでも空地であって、道路ではありま
せん。(区別するために「通路」と呼んだりすることもあります。)

 有効な広さがあって「通路協定」が結ばれていれば、通常は建築許可が取
れますが、絶対ではありません。ゆえに、個人的には、売買契約に当たって
は「建築許可が取得できない場合には解約できる」というような特約を付け
るべきだと思っています。

 ご質問のケースの場合、故意かどうかは別として、不動産屋さんの説明が
不十分だったと言わざるを得ないと思います。
 損害賠償につきましては、「言った」「言わない」の争いになってしまう
可能性もありますので、まずは重要事項説明書の内容を、専門の方に見てい
ただくことをお勧めします。「私道ではない」とはっきりと書かれていたと
しても、「原則建築不可」と記載されていなければ、十分な記載とは言えな
いと思います。また、広告に「接道4m」と書いてあったとすれば、明らかに
不当広告です。

 損害賠償となれば弁護士さんへの相談ですが、まずは市役所の相談窓口な
どに、書類を持ってご相談に行かれることをお勧めします。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●マンションコミュニティ研究会の勉強会でお話させていただきます。
https://www.facebook.com/npojba/posts/481556775233431
久保克裕マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。「マンション
コミュニティの歴史を考える」というテーマ。

●竈門神社のご本殿は荘厳な築85年。今回建て替えられた社務所は芸術!
https://www.facebook.com/npojba/posts/481876895201419
福岡の青山地建株式会社の青山博秋さんより。太宰府をブランドに! 構想
と行動と見識、そこから生まれる覚悟に痺れます。現代アートと神社の融合、
デザイン、質ともに本物! 外溝工事は6月頃に終了予定。ぜひ体感を!

●相続税・贈与税が改正、小規模宅地等の特例に関するセミナー受講
https://www.facebook.com/npojba/posts/481552915233817
府中の有限会社喜久屋不動産の渡辺文雄さんより。居住用・事業用・同族会
社・貸付用等の改正点についての講義。事例をもとに解説があり、事例から
どのような解決策が考えられるか非常に興味があり参考になりました。

●萩原孝次さんより。仙台市のマンション防災マニュアル作成の手引き
https://www.facebook.com/npojba/posts/480221058700336
先週の「マンションの防災セミナー! 防災マニュアルを皆で作り上げてい
きます!」にコメントいただきました。萩原さん、ありがとうございます!

●築80年の木造住宅のリフォーム! 「火袋」てなんだろう。
https://www.facebook.com/npojba/posts/480223752033400
滋賀の野洲の暮らしを「いいね!」します 湖東開発株式会社さんより。
築年数の割には比較的きれいな図面はありますが、全て尺寸での表示。ここ
まで古いと解体してみないとわからない部分が多すぎます。

●ゴルフは紳士淑女の皆様のスポーツ!
https://www.facebook.com/npojba/posts/481876075201501
岡山の住まいるステーション 西日本開発株式会社の横浦貴之さんより。
ゴルフでリフレッシュして、またお仕事がんばってください(^0^)/★


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▼編集後記 住宅展示場って、楽しい!
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 ここ数週間、山形の庄内みかわ総合住宅展示場のオープニングまでの様子
を、株式会社ロックさんより随時、シェアさせていただいてました。
 4/20、21と、オープニングイベント無事終了! 風と雨もあったようです
が、多くの皆様にご来場いただけたようです。皆さんに楽しんでいただけて
良かったですね! 関係した皆さん、お疲れ様でした! イベントの様子を
ご紹介させていただきます(^-^)/ (草柳ちよ子)

 ▼仮面ライダーウィザードショー
   https://www.facebook.com/npojba/posts/481554711900304
 ▼ドキドキ! プリキュアショー握手会と撮影会
   https://www.facebook.com/photo.php?fbid=521655701231809
 ▼アンパンマンのもふもふ~♪
   https://www.facebook.com/photo.php?fbid=521189371278442
 ▼三川ショッピングセンター隣接の弊社「猪子分譲地」の桜、満開♪
   https://www.facebook.com/photo.php?fbid=522093294521383
 ▼YBC山形放送 4月27日(土) 10:00~ CMが放映されます♪
   https://www.facebook.com/photo.php?fbid=520344004696312


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不動産屋さんが近いといいな♪

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 JBAに入会いただいた、野々村範之さんの 株式会社サンゼロミニッツさん
で提供しているサービスのご紹介です(^-^)/

 周辺の飲食店やコンビニ、スーパー等の住環境情報を参考に物件を探せる
 賃貸情報サイト「サンゼロ賃貸」 http://chintai.30min.jp/

 1)ライフスタイルに合う物件を簡単に探せる
  単身者なら飲食店やコンビニが近い物件、ファミリーならスーパーが近
  い物件、映画や音楽好きならレンタルショップに近い物件など、ライフ
  スタイルに応じた物件を簡単に探すことができる

 2)どんなお店が近くにあるかがわかる
  物件詳細ページで、付近のコンビニ、スーパー、レンタルショップ、飲
  食店の名前やお店までの距離、飲食店の場合には30min.にリンクしてお
  店の詳細を確認することができる

 早速、検索してみました☆ 一人暮らしの方は参考にされると面白いと思
います! どうしてもどの沿線沿い(仕事場との距離、利便性)かと 家賃
が幾ら~で探しちゃいますからね。ちなみに私が昔住んでたアパートは、不
動産屋さんとコンビニとネットカフェが同じ通りにあり近くて便利でした*


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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野崎誠さんより。アパマンサーチ新潟駅南店レジデンシャルバンク(株)さん
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●新潟市北区新崎 川沿いのペット飼育可マンション 最上階の角部屋1LDK
https://www.facebook.com/npojba/posts/479873325401776
入居者専用ドッグランあり。マンションにはペットの足洗い場やリードフッ
ク、ドックラン。室内には飛び出し帽子のゲートやペット専用のくぐり戸あ
り。周りは緑が多く、天気の良い日は愛犬と散歩が楽しめます。太平橋たも
と・バス停は目の前。新崎駅まで徒歩10分と交通の便も良し

●ブログを拝見すると、新潟でも桜が綺麗です* 五泉高校の近くの公園
http://apaman-search.com/blogs/2013/04/11/6988.html

●高田公園
http://apaman-search.com/blogs/2013/04/07/6972.html

●桜と馬刺し(!馬刺し、気になる!食べたい~*)
http://apaman-search.com/blogs/2013/04/09/6977.html


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより売却物件のご案内です。
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●26階建て高級ツインタワーマンション 7階1LDK 4,580万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/452444134832874
スカイビューラウンジ、スカイガーデン、二重ロックで24Hコンシェルジュ
サービス&シアタールームも! JR山手線「田町」駅徒歩4分
都営三田線「三田」駅徒歩2分

●祐天寺 売戸建住宅 地元棟梁の自信作! ゆったりたっぷり4LDK
https://www.facebook.com/npojba/posts/142486372590634
価格1億865万円。バリアフリー、全室床暖房、ウッドデッキ付、ホームエレ
ベーター付(車椅子対応)カーポートあり。すみずみまで住みやすさの詰ま
った注文住宅です。東急東横線「祐天寺」駅徒歩6分「中目黒」駅徒歩8分

●勝浦のリゾートマンション売出中。目の前に海、大規模修繕済み 
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
近隣に比べても、なかなか無い価格です。物件詳細はこちら。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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日本バイヤーズ・エージェント協議会では、新規会員を募集中です。
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 現在、Facebookやメールマガジンを用いて、不動産に関する情報をシェ
ア、公開、発信させていただいております。本協会の目的に賛同くださる、
活動事業にご支援・ご協力いただける方のご入会をお受けいたします。
  詳しくは…  ⇒ http://www.buyers-agent.or.jp/
  旧会員の皆様へ ⇒ http://www.buyers-agent.or.jp/jba-5.html


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●発電量に比して消費電力が多い不思議!
https://www.facebook.com/npojba/posts/479536185435490
ワットチェッカーで確認したらやはりおかしい事が判明。原因は…

●白石川一目千本桜。日本一ソメイヨシノの巨木も!
https://www.facebook.com/npojba/posts/479534815435627
歴史的景観です。お天気も良く最高のお花見でした。


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▼不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中
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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●築48年の中古住宅。ねずみ調査と駆除に非協力的な不動産屋について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/04/post-a3be.html

●道路登記されていない空地を但し書き道路で申請して建築できるか
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/04/post-c4a9.html

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 今週、寄せられた、
  ●中古マンションの水回りと給湯器の瑕疵担保責任について
   http://q.buyers-agent.or.jp/2013/04/post-a14e.html

 こちらの不動産相談について、JBAのFacebookページで「マンション管理
の裏側」の山本博さんより、以下のようなコメントをいただきました。

 「一般的な事しか書けませんが…中古住宅の売買の場合は売主が一般個人
  の方の場合が多数ではないでしょうか。そのような場合は瑕疵担保責任
  を負わないと言うのもOKです。売主が宅建業者の場合はそうではありま
  せん。水栓等はパッキンの交換が出来ないタイプもあり、その様な場合
  は取替えです。築十年~十五年の建物は給湯器や乾燥機等が壊れてくる
  時期の可能性も高いでしょうね。中古住宅を購入する場合はそれも含め
  て総合的な判断をしての交渉が必要でしょうね。また必ずこちら側の信
  頼できる不動産屋さんを入れてアドバイスや相手側不動産屋さんと交渉
  してもらいたいです。バイヤーエージェントです。買う方からしては両
  手は絶対に良くないと思います」

 山本さん、どうもありがとうございます。相談者さんもお礼メッセージを
お寄せ下さいましたので、編集後記でご紹介させていただきます!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●桜満開! 長野の臥竜公園 全国桜百選にも入ってます。
https://www.facebook.com/npojba/posts/479531582102617
長野の高原開発 涌井秀人さんより。他にも素敵なお写真が沢山あるので、
ご紹介(^0^)/★ 名物おでん、お団子屋さんも♪

●マンションの防災セミナー! 防災マニュアルを皆で作り上げていきます!
https://www.facebook.com/npojba/posts/236410479834623
有限会社喜久屋不動産の渡辺文雄さんより。マンション管理士会協力のもと、
管理組合主催で廣田信子先生の「防災セミナー」開催。先生が住んでいる浦安
にあるマンションの液状化での実体験をもとに、防災対策としてどのように取
り組んでいったらよいか…の話。多くの区分所有者、居住者に出席を頂き、皆
さん非常に参考になったと話していた。このマンションでも、これからマンシ
ョン管理士の助言に基づいて防災マニュアルを策定します。

●庄内みかわ総合住宅展示場 4/20(土) グランドオープン
https://www.facebook.com/npojba/posts/607738429254600
山形の株式会社ロックさんより。屋台村で利用できる「ロックチケット」は
各社メーカさん毎に色分けされて可愛いチケットになりました♪

⇒テレビCMが完成しました!!
https://www.facebook.com/photo.php?v=518242258239820
4/20(土)まで、山形県内のテレビ各局で放映されます!

⇒スモリの家展示場 オープンしました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/197362553721440
スモリの家独自の銀我パネルを採用した六面体構造『特許スモリ工法』によ
り、高い気密性能と断熱性能、さらに高耐震性能を実現した木造住宅です。

●当社のホームページは土日だけトップページに仕掛けがあります。
https://www.facebook.com/npojba/posts/458323317577206
滋賀の株式会社西日本地所 山本秀樹さんより。前は桜がヒラヒラと落ちて
ました。今週はどうでしょう? 何が落ちてくるのかな?(^0^)☆


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▼編集後記 
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 上記で紹介しました「水回りと給湯器の瑕疵担保責任について」の相談者
さんから、
 「早々のご連絡と、沢山のコメントありがとうございました。不動産会社
  も管理会社も定休日で確認とれていませんが、恐らく専有部分です。と
  ても参考になりました。今更ながら不動産側の予約して一週間後に売買
  契約するという流れに言われるがまま従うで…全て勉強不足で無知で自
  分をせめてきました。クロスの張り替えをしたら、仕上がりもザツでビ
  ックリ。しかし、ご縁のあった物件と気持ちよく暮らして行こうと思っ
  た矢先でまだ続くのかという気持ちです。出来る範囲で頑張ります。が、
  無理そうですね。コメント本当にありがとうございました。そしてこの
  ように相談できる場所がありましたこと感謝します」

 というお礼のメッセージをいただきました。ありがとうございます!
あまりご自分を責めないでいただきたいなと思います。劣化で壊れるものは
壊れますので。GWもありますので時間はかかるかもしれませんが、不具合
も数軒あるようですので、一緒に確認いただいて、修繕いただけるよう調査
いただくことが先決ですね。(草柳ちよ子)


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