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　Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
　無料で皆さんに情報をお届けします。　⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
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　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　　●賃貸契約できない人は？
　の2つです。
　前者に関しては、最近は個人でも競売に興味を持たれる方が多いので、そのような
　方にとっては切実なテーマだと思います。
　後者は賃貸契約するにあたっての断られる基準に関するテーマです。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★月山さん（不動産のサンミ http://www.hct.zaq.ne.jp/sanmisangyou/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

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　■今週の不動産に関する質問＆回答集（内容のご判断は各自の責任でお願いします）
　　　　　　　　　　　　　相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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　投稿時間：02/09/01(Sun) 11:22
　タイトル：競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　投稿者名：あきちゃん
⇒競売物件は購入する資金として銀行ローンが組めないと不動産関係の情報で書い
　　てありましたが、本当ですか？

　　住宅金融公庫に聞いたところ過去に取り扱ったことは有ると聞いたのですが…。

　　競売落札から購入までの資金繰りの仕方で一番スムーズな方法をお教え下さい。
　　（つなぎ融資、買い換えローン等）また競売物件は住宅取得控除は受けることが
　　できるのでしょうか？
　　競売物件の引き渡しまでの（個人行う場合）段取りをお教え下さい。
　　的確なアドバイスの方宜しく御願い致します。

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　投稿時間：02/09/01(Sun) 12:46
　タイトル：Re: 競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒競売は普通のユーザーには難しい案件です。
　　　事前に内部を調査することができない。
　　　引渡が簡単に済む事例は少ない。
　　等々の理由で銀行でも積極的に扱っているところは極く一部だけです。

　　競落できても、代金支払期限が1ヶ月位ですので、その間に処理することは不可
　　能に近いのが実状です。

　　公庫融資では特定の建築士が作る「中古住宅判定書」も作成不能でしょう。
　　競売については参考書も多く出ていますので勉強してみてください。
　　でも、その通りは実現するかは疑問ですが。

　　比較的安全な道は、経験ある業者のサポートを受ける（もちろん有料です）方法
　　です。

　　競売の業者については、Homesのサイトから検索できます。
　　 http://realestate.homes.co.jp/

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　投稿時間：02/09/03(Tue) 12:31
　タイトル：Re: 競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

　　競売の当事者の金融機関の場合は、融資の付け替えに準じた処理で融資が可能な
　　場合もあります。

　　又、基本的には所有権移転時に抵当権設定が同時に行える様に、配慮はされてい
　　ますので、手続的には銀行のローンも使用可能です。

　　銀行がＯＫすれば問題は有りません。(実際はこのＯＫを取るのが大変です)

　　然し競売は安い分、いろいろと大変です。
　　嶋田さんの言われている様に業者に依頼するのが良いと思います。
　　(個人で落とす方も沢山います)

　　又、代金納付から引越しまでは、ある程度の期間(３～６ケ月)が必要な場合が多
　　いので注意して下さい。

　　流れについては、下記のようになると思います。

　　　１、物件の公示
　　　　　物件の状況の確認(謄本通りの面積の無い場合も多い)
　　　　　物件の内部状況確認(荒れている場合が多い)
　　　　　破産者の現況の確認(移転先や移転費用の問題、家財の状況)
　　　　　賃借権の確認(現に使用している賃借人が有るのか？)
　　　２、資金調達
　　　　　資金の計画
　　　　　落札してからでは間に合いません。
　　　　　資金計画はくれぐれも慎重に！
　　　３、入札
　　　４、開札
　　　５、売却許可決定
　　　　　最低競売価額の２割の額の保証金納付
　　　　　(一旦納付すると戻りません)
　　　６、確定、代金納付期限通知
　　　　　全額納付の日付の通知(約１ケ月)
　　　７、代金納付、所有権移転手続き
　　　　　金融機関のローンの場合は事前に抵当権設定を申し出る。
　　　　　登記費用
　　　　　抵当権設定費用
　　　８、所有権移転
　　　　　約１週間後登記嘱託書(権利書)が届く
　　　９、不動産の引渡し(実際には期間が必要)
　　　　　入居者への引渡し命令等(６ケ月以内)
　　　　　家財やゴミの処理の交渉
　　　　　賃借権の処理(場合によっては引渡命令が取れない)
　　１０、物件のクリーニング、改装工事
　　　　　そのままでは、使用できない場合が多い。
　　１１、引越し

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　投稿時間：02/09/02(Mon) 10:32
　タイトル：賃貸アパート契約について
　投稿者名：どんぐり
⇒今度引越しをするのですが、今入居申込書を書いているところです。

　　その紙の一番下にご注意、とあって
　　「お申し込みいただてもお断りする場合がございます」とかかれていますが、
　　断る基準はどういったことなんでしょう？

　　ちなみに保証人は同じ不動産の仕事を自営でしている父です。
　　回答をよろしくお願いします。

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　投稿時間：02/09/02(Mon) 13:42
　タイトル：Re: 賃貸アパート契約について
　投稿者名：月山です。
⇒お断りする基準というのは、家主さんによって差がありますが、ようは、賃貸物
　　件に関しては、簡単な入居審査があるということです。

　　例えば、保証人さんが、保障できうる限界を超えている・・・
　　　　　　入居者様に、職がない又は、収入がない・・・
　　　　　　記入に嘘があった・・・
　　等、家主様も、ようは入居者様が家賃をちゃんと払えるかどうかが、気になる部
　　分でもありますからね。

　　その辺もふまえていただきたいという一文であります。

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　投稿時間：02/09/02(Mon) 14:00
　タイトル：Re: 賃貸アパート契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
　　月山さんと同様ですが若干具体的に言いますと、

　　事前審査を行う会社もあります。
　　　○カードが作成出来ない方。
　　　　(大手Ｄ社のようにカード会社による調査を行う場合)
　　　○過去に業界内でトラブルを起こした事のある方。
　　　○保証人に問題の有る場合。
　　等になると思います。

　　普通のサラリーマンの方で、金銭トラブル等の無い方で有れば問題無いと思いま
　　す。

　　又、大家の急な都合により契約前にキャンセルの入る場合や、小さなお子さんの
　　いらっしゃる方や、喫煙なさる方の場合に、大家さんが断ってくる場合も、稀で
　　すが有ります。

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　■譲渡可能なRTJ保有ドメイン（詳細はメールにて⇒ rtj@club.to ）
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　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
　します。

　　tateuri.to
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　のホームページスペースをお使いの方でも、お使いいただけるようなご相談にも応
　じます。

　ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
　ご記入の上、
　　 rtj@club.to
　までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
　（ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします）

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　一般住宅の屋根リフォームから社寺建築の設計施工・本堂の新築・屋根改修・葺き
　替えなどを行っており、寺社部門のページで工事履歴を見れる他、ルーフ部門の
　ページでは部品図・納り図のCADデータがダウンロードできる。エコホーム部門では
　中古住宅販売情報も掲載。

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　として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
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