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　どうも、RTJサポートチームの草柳です。
　今回のテーマは、
　　●位置指定道路について
　　●セットバックと地代について
　の2つです。
　前者は、複雑な道路問題に関するご相談です。
　後者は、セットバックに関するトラブルのご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★小谷さん（ハビット http://www.habit24.co.jp/ ）

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　　★樫家さん（八王子物件情報社 http://www2.justnet.ne.jp./~aiko2/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

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　■今週の不動産に関する質問＆回答集（内容のご判断は各自の責任でお願いします）
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　投稿時間：03/05/08(Thu) 14:18
　タイトル：位置指定道路について
　投稿者名：阿部
⇒位置指定道路と公衆用道路（私道）について違いと位置指定道路は登記して私有
　　地とするべきかを教えて下さい。

　　先ず私有地が住宅を建築するために位置指定道路として申請され認可されてると
　　地目としては公衆用道路となるのでしょうか？
　　それとも位置指定道路と公衆用道路では全く扱いや所有者が持つ権利等に違いが
　　あるのでしょうか？

　　次に上記のような位置指定道路に自分の居住地が接している場合、その一部でも
　　良いから登記して自分の所有地を確保していた方が、後々建て替えや銀行からの
　　ローンの貸し出しなどで問題とならないのでしょうか？

　　今位置指定道路（？）の一部をお金を出して買い取ろうとしているので心配して
　　います。法律的には、道路等の使用に関して、道路の所有者が妨害等を行うこと
　　は出来ないようなのですが、買うべきかどうか決心が付きません。
　　買っておいた方が良いかなぁとは思っています。宜しく回答をお願いします。

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　投稿時間：03/05/08(Thu) 16:52
　タイトル：Re: 位置指定道路について
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ ： http://www.habit24.co.jp
⇒道路の説明には、一冊の単行本ができるぐらいの量があります。興味ある方は、
　　本屋さんで立ち読みでもして下さい。

　　簡単に説明します。自分の土地があっても４ｍの道路に面していなければ、家を
　　建てることができません。だから、自分の土地を道路として拠出するわけです。
　　これが建築基準法で位置指定道路と呼ばれています。
　　例としては、大きな土地に、建売住宅で、真中に道路をとってサイドに家を建て
　　ますね。真中の道路が位置指定道路です。この道路は、所有者で維持管理しなけ
　　ればなりません。いたんだアスファルトも所有者で修繕しなければいけません。
　　ただし、市町村で、この道路を公衆用道路とみなされたら、維持管理は、市町村
　　で見てくれます。

　　通常、宅地とは道路とセットになっている価格です。逆にいえば、道路のない土
　　地は価値がないと言うことです。だから、道路だけは、無価値です。
　　しかし、その土地が道路とセットになれば、価値が生じるとすれば、買わなけれ
　　ばいけません。当事者で金額を決めてください。

　　ご質問の土地が現況が分かりません。多分、推測でお話すると、一団の大きな開
　　発した住宅地とします。昔は道路を業者が、所有の状態で現在にきている場合が
　　あります。しかし、この土地の地目が公衆道路としてなっているのでしたら、別
　　に買い取らなくても、家は、建てられます。

　　一度、管轄の特定行政庁の道路課を必ず、訪問してたづねて下さい。親切に説明
　　をしてくれます。その時には、地図を持参を忘れないように。

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　投稿時間：03/05/08(Thu) 23:02
　タイトル：Re^2: 位置指定道路について
　投稿者名：阿部
⇒ありがとうございます。ご推察の通り、道路だけ不動産屋の名義になっています。
　　それで道路の所有権を買い取ろうとしています。家の建て替えなどは大丈夫だと
　　分かっているのですが、売却したり銀行からお金を借りたりする場合に持ってお
　　いたほうが無難ではと考えた次第です。教えていただいた所へも確認してみます。

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　投稿時間：03/05/08(Thu) 22:24
　タイトル：Re: 位置指定道路について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://home.gr.jp/athome/
⇒位置指定道路とは特定行政庁がその道路を建築基準上の道路として指定したもの
　　です。従って建物の建築が可能な道路となり、その道路の廃止等は勝手に出来な
　　くなります。道路の所有者が誰かは関係ない事です。

　　公衆用道路とは土地の地目の事を指します。道路の地目が公衆用道路であろうが
　　宅地であろうが、道路としての機能には関係有りません。固定資産税についても
　　位置指定道路として利用されていれば免税されます。
　　どうしても気になるようでしたら、土地家屋調査士に依頼して地目を公衆用道路
　　に変更してもらえばよいでしょう。

　　登記ですが、位置指定道路は私道ですので、所有者が自ら維持管理しなくてはな
　　りません。維持管理には当然費用が発生しますので、所有者の持分に応じて負担
　　が発生します。持分を自分のものとして登記をすれば負担があると考えてくださ
　　い。
　　道路の持分を持たないものがその道路を使用する場合、その道路の所有者は使用
　　者に対して使用料を請求する権利が有るという事になります。

　　道路の持分を持たない場合の現実の問題です。建物を建築する際、工事車両が道
　　路を使用するのはもちろん、給排水工事の為に道路を掘り返す事があるかもしれ
　　ません。当然道路の使用許可が必要です。
　　住宅ローンを利用する場合金融機関は私道の持分を持たない申込者に対しては、
　　その道路の所有者が発行した道路の使用許可書を添付する事を融資条件にしてい
　　ます。

　　以上を総合的に考えると、持分を持つ事によるメリットの方が大きいと思われま
　　す。

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　投稿時間：03/05/08(Thu) 23:09
　タイトル：Re^2: 位置指定道路について
　投稿者名：阿部
⇒ありがとうございます。道路そのものは地目：公衆用道路となっています。
　　よって建て替え等には問題ないと理解しています。
　　ご指摘の通り、道路を弄る場合やローンなどで問題があるのかが気になっていま
　　す。説明によると持っていた方がよりベターと言うことですのでその方向で考え
　　たいと思います。

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　投稿時間：03/05/09(Fri) 09:07
　タイトル：阿部さんへ追加アドバイス
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ ： http://www.habit24.co.jp
⇒公衆道路でしたら、無理に買わなくても基本的にはいいです。家の建て替えはで
　　きます。多分、同じ団地内で、道路を買っている人と、買ってない人とバラバラ
　　と思います。一度、法務局で公図を上げ調べる必要ありです。

　　なぜ業者名義というと、最終的には、お金もうけです。無知な家の所有者が、道
　　路を買わなければ建て替えできない思い込みを、壷に、お金もうけをする為です。
　　一番大事なことは、道路の中のガス管、水道管、下水管の所有者を調べてくださ
　　い。業者管なら、多分、管の寿命がきてるでしょう。管の取替へ、負担の問題が
　　あります。公共管であることを祈ります。

　　家の融資が受けられるかどうかは、公衆道路だったら、私はいけるとおもいます
　　が、銀行によっては、道路の持分がなければ融資しないという銀行もあります。
　　バラバラの考えです。

　　多分、阿部さんは、売主直接で家を購入されたと思います。家を買うときは、優
　　秀な仲介業者を通じて購入することを勧めます。というのは、いろいろな説明を
　　受けて納得のうえで購入できるからです。
　　道路の問題は一筋縄では、済む問題ではありませんので…。

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　投稿時間：03/05/09(Fri) 10:46
　タイトル：Re: 阿部さんへ追加アドバイス
　投稿者名：阿部
⇒ありがとうございます。ご指摘の通り道路を買っている人も居ます。後から建物
　　を建てたのでその時セットで購入したようです。それと建物の建て替えが出来る
　　ことも私なりに調べて確認しています。ローンについても銀行によって多少違う
　　ようですが、持っていないと厳しいようです。ただ大手銀行系列の不動産屋経由
　　だと道路を持っていなくても貸すような感じです。

　　私としては将来子供が転売や融資を受けるときに多少有利であるならば買ってお
　　こうかなぁと考えている次第です。そこまで決めているならここに投稿する必要
　　など無いかと言われるかもしれませんが、詳しい方の意見をきいて置きたかった
　　ので投稿しました。

　　後上下水道やガス管については気にしていませんでした。もし公共管で有れば、
　　メンテに負担する必要はなく、業者管で有れば当然道路を購入すると我々に負担
　　が発生すると言うことになりますね。
　　ただ道路の全部を売るのではなく、一部はこの業者が所有します。よって管理に
　　ついては同等に発生します。

　　もし業者のみが道路を所有していた場合、業者管のメンテにその道路を使用して
　　いる我々は負担する必要はないのでしょうか？
　　実際我々が使用しているので有れば一部負担するのが筋ではないかと思うのです
　　が。人が良すぎるでしょうか？
　　お考えを聞かせて下さい。

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　投稿時間：03/05/09(Fri) 15:12
　タイトル：Re^2: 阿部さんへ追加アドバイス
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ ： http://www.habit24.co.jp
⇒推測による、現地調査による、私の考え方で述べましょう。ハズレていれば、ゴ
　　メンナサイ。

　　私だったら、道路の所有権を持つ意味がありませんので、業者から買ってくださ
　　いと、言われても、無料でも要りませんといいます。
　　大半の住宅地を御覧なさい。自分の所有地の宅地か、借地ですよね。当然、道路
　　は公道ですね。つまり、国が市の所有ですよね。つまり、道路が他人地で敷地は、
　　自分が占有しているのが、通常のパターンです。業者は、公衆道路認定の為、固
　　定資産税を無税、又は少しかも？なのです。

　　本来は公衆の為に大切な道路と言う事ですので、市の方に寄贈しなければいけな
　　い状態なのです。それなのに、お金もうけをしたいために寄贈していないのです。
　　表面だけは、アスファルト敷せつで市から恩恵をうけている状態です。

　　歯抜け状態で道を所有しても意味がありません。また、ライフ管が私管だったら、
　　歯抜け状態で所有しても意味がありません。本来は、団地所有者たちで、道路を
　　所有するとか、ライフ管も所有するとかだったら意味があるのですが、第３者の
　　方（業者）が所有しているのは、お金もうけに過ぎないのです。

　　ただ、おくが深いというのは、道路を掘削するのに、業者の印鑑が必要です。そ
　　の時、印鑑押印代を請求してきます。良かったら、管の所有が公共管がどうかを
　　おしえてください。私管だったら、お気の毒です。
　　将来にわたって、業者に奉公しなければいけません。

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　投稿時間：03/05/12(Mon) 10:43
　タイトル：Re^3: 阿部さんへ追加アドバイス
　投稿者名：阿部
⇒管は道路を使用している人達で費用を出したようで公共管という事なると思いま
　　す。又道路も住人たちで分けて所有することになっています。その中に業者も含
　　まれます。
　　又銀行などは道路の所有権がないと融資やローンに応じてくれない、又は金額が
　　違ってくる所もあるようです。

　　確かに客観的には価値はないと重々分かっているのですが、それを使用している
　　人にとっては、公共の道路でないと言うことで所有することに価値が出てくるよ
　　うに感じます。市の所有になればよいのでしょうが、実際には市も道路の寄付を
　　簡単には受け付けないと聞きます。

　　色々話を聞いてみて、買っておいた方が少しは良いかなぁと言う気がしている次
　　第です。

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　投稿時間：03/05/12(Mon) 17:24
　タイトル：Re^4: 阿部さんへ追加アドバイス
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ ： http://www.habit24.co.jp
⇒宅地の所有者達で埋設管所有している管は、公共管と言わず、私共用管といいま
　　す。通称、私管を公道に通っている本管につなげています。私道を持つメリット
　　は、掘削の時に、業者にお金をはらわなくてもよいと言う事です。

　　建て替え等の建築確認は現況でもおります。推測によると、開発のやり方は古い
　　パターンです。今、私道の持分は、マンションの敷地権のように、持つ分がいく
　　らというやり方です。多分、業者の個人名義でしょう。いずれ相続が発生して子
　　供名義になるでしょう。

　　融資は、信託等の貸していただけるところでよいと思います。それより、一番心
　　配なのが、私管の寿命による、新たな、やり直しです。いろいろ問題が発生しま
　　す。たとえば、年金生活者がいて、よけいな出費ができない人たちも住んでいる
　　かもしれません。その時は、だれかがお金を立て替えをしなければいけません。
　　そのためにも団地の自治会を積極的にやっておいて、まとまりをつけておくとか、
　　将来のために、積み立てをやっておくことを進めます。

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　投稿時間：03/05/13(Tue) 15:38
　タイトル：Re: 位置指定道路について
　投稿者名：樫家　実
　ＵＲＬ ： http://www2.justnet.ne.jp/~aiko2/
⇒謄本も公図も、地形も、見ていませんが、行政の係長の判断が多大です。
　　税は払っていなくていい、私道ですね。
　　公衆用道路の持ち分、位置。担保は地域によって違いがあります。
　　価値概念が、アメリカ的自己責任（？）など、無いと思います。
　　ヨコレス、失礼しました。

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　投稿時間：03/05/15(Thu) 14:56
　タイトル：Re^5: 阿部さんへ追加アドバイス
　投稿者名：阿部
⇒良く分かりました。十分注意したいと思います。貴重な時間を割いていただき恐
　　縮です。ありがとうございました。

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　投稿時間：03/05/08(Thu) 20:50
　タイトル：セットバックと地代について
　投稿者名：金ちゃん
⇒阪神淡路震災のときに家が壊れ、新規に立て直しましたが、その際道幅が２ｍ程
　　度しかないために１ｍほどセットバックして建てました。その土地は借地です。
　　セットバックした土地は坂道で借地の端から敷地高さが徐々に上がっています。

　　地主の意向でセットバック部分は道路高さに合わせるべきといわれ、道路と同じ
　　く坂道に従って高くなっています。
　　家の敷地はセットバック部分のところで低いところで平地になっているためにへ
　　こんだ形になっています。
　　以前は、セットバック部分は敷地と同じ高さで庭のように利用できましたが、現
　　在はまったく利用できません。

　　また、坂道になっているので雨の日に水が流れ込んできます。雨水溝は市道と私
　　道（セットバック部分）の市道側にありますが、セットバック部分は私道という
　　ことでその部分の雨水は敷地にこちらが対処しない限り流れ込みます。

　　セットバック部分は固定物を立てられないが、可動できるものなら利用してもか
　　まわないと聞きましたが、このような状態では全く利用できません。
　　この状態でも地代としてセットバック部分も同じように支払えということで支
　　払っていますが、理解できません。
　　利用が全くできないのですからその部分の地代を免除するようにお願いしました
　　が、聞き入れてもらえません。

　　地主の次の意見は妥当なのでしょうか？
　　　１、セットバック部分は道路と同じ高さにすべき。
　　　　　道路より高くするのは問題でしょうが、道路の低い部分で水平な平地には
　　　　　出来ないのでしょうか？
　　　２、セットバック部分も土地を貸しているのだから当然支払うべき。
　　　　　なお、セットバック部分の返却は受けてもらえません。

　　申し訳ありませんが、相談させてください。

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　投稿時間：03/05/09(Fri) 09:32
　タイトル：Re: セットバックと地代について
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ ： http://www.habit24.co.jp
⇒要は、何のためにセットバック（１ｍ部分をみなし道路といいます）をしなけれ
　　ばいけないのか？　ポイントはここです。
　　家の建て替えのため？　違います。
　　将来、火災が遭ったとき、消防自働車が通行できるように、４ｍの幅員道路を確
　　保しておく為です。結論が出ますね。
　　４ｍの道路は、車等が通行できやす状態にしておかなければいけません。借地の
　　土地ですから、底地権と借地権に分けられます。
　　賃貸借契約ですから、利益を被っている部分、セットバックしている部分、（そ
　　のおかげで家が建てられた）底地権者に地代をはらわなければいけません。

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