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2005年7月

2005/07/29

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 今週の相談テーマは、
  ●同居人変更について
  ●名義変更にかかわる費用について
 です。

 前者は、同居人変更時の手続きに関するご相談です。
 後者は、親族間の名義変更に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/02/24(Tue) 17:32
 タイトル:同居人変更
 投稿者名:りん
⇒はじめまして。相談です。
  私が世帯主として契約したマンションに弟と二人暮らしをしていました。
  今月、弟が就職が決まり引っ越す事になりました。
  そして弟が退居後、私と彼氏の二人で同居しようと思っているのですが、不動産
  屋さんとか大家さんとかへの届け出はどのようにしたら良いのでしょうか?
  マンションの契約者は私なので、ただ単に彼の住所変更(住民票変更)だけでよ
  いのでしょうか?

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 投稿時間:04/02/24(Tue) 18:03
 タイトル:Re: 同居人変更
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約に入居者の変更が可能かどうか、又は手続きの方法などが書いて
  ありませんか?
  通常は届け出が必要な事項とその方法が書いてあるはずです。
  建物賃貸借契約の内容をご確認いただき、そのうえで再度ご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/25(Wed) 12:39
 タイトル:Re^2: 同居人変更
 投稿者名:りん
⇒ご回答ありがとうございました。
  契約書等を良く見てみたいと思います。

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 投稿時間:04/02/25(Wed) 19:26
 タイトル:名義変更にかかわる費用について
 投稿者名:まさ
⇒まさと申します。宜しくお願いいたします。
  以前、根抵当に入っている土地に家を建てたいが、抵当を抜くことができるかど
  うかの質問をさせていただいた者です(藤原浩行様ありがとうございました)。
  結果的に抜くことができましたので、家を本格的に建てることにしたのですが、
  そこでまた新たな質問をさせていただきたいと思います。
  その土地は、根抵当が抜けても母親名義となっています。この際、私の名義に変
  更したいのですが、贈与税などがかかってくるのでしょうか。
  初歩的な質問で申し訳ないですが、宜しくお願い申し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/26(Thu) 12:48
 タイトル:Re: 名義変更にかかわる費用について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒これは費用のだけの問題ではなく、贈与の問題として考えてください。
  不動産の名義を移転すると財産の移転となり、対価が有れば売買、無ければ贈与
  (法人を除く)となります。
  従って、その土地の路線価額分の贈与があったと見なされます。
  先ずは土地の路線価を調べてください。
  路線価に基づく土地価格が110万円以下で有れば贈与税は控除されます。
  110万円を超えれば超えた金額に基づき、贈与税がかかります。
  詳細は国税庁タックスアンサーで調べられます。
   http://www.taxanser.nta.go.jp/

  さて、登記(所有権移転)の費用はその土地の固定資産税評価額の1%が登録免
  許税です。司法書士さんに依頼すれば登録免許税以外に調査実費・報酬等が必要
  です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/26(Thu) 12:55
 タイトル:Re^2: 名義変更にかかわる費用について
 投稿者名:まさ
⇒香川様、丁寧なご返答いただきまして、ありがとうございました。

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2005/07/22

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 今週の相談テーマは、
  ●立ち退きについて
  ●アパートの売却について
 です。

 前者は、親族間の立ち退きに関するご相談です。
 後者は、アパートの売却に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★門田さん(マルケイ http://marukei.hp.infoseek.co.jp/ )

  ★香川さん(アットホーム http://home.gr.jp/athome/ )

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 投稿時間:04/02/20(Fri) 20:49
 タイトル:立ち退きについて
 投稿者名:つる
⇒ちょっとややこしい話なのですが、相談させてください。
  私の家は同じ敷地内に叔父の家と私の家の2軒がたっております。
  おじいちゃんがが亡くなった為、土地は叔父が相続し、母は家を相続しました。
  が、その母が亡くなり、叔父が定年になるので、この土地を売りたいので、いず
  れは出て行ってくれと言われておりました。
  私は叔父に、今建っているところが、建て直しできるだけの土地を買いたと言っ
  たのですが、ここは分割してうれないから、全部買わないとだめなんだよと言わ
  れましたが、区役所とか親戚の建築1級の叔父に確認したら、そんな事はないと
  言われました。

  叔父はここを売って、別のところに引っ越したいという話だったのですが、最近
  隣に住むいとこが結婚する事になりそうで、どうやら息子を私が住んでる家に住
  まわせたいらしく、話しあいを要求されております。

  建物は私の名前で登記しておりますが、土地の固定資産税は叔父が払っておりま
  す。以前地代を払うと言ったら、親戚だからいらないと言われましたので、その
  ままです。

  私はこの家が出来て、15年ですが、まだまだ住めますし、2世帯になっていて、
  1Fは賃貸で人に貸しております。
  私はここにこれからもずっと住みたいのですが、建物の登記をしていても、土地
  の固定資産税を何年もはらっている叔父のほうに、有利なのでしょうか?
  私は出ていかなければならいのでしょうか?
  私が今後今の場所に住むためには、どうしたらいいのでしょうか。
  できれば、土地を買いたいですが、売ってくれそうにもありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/21(Sat) 10:16
 タイトル:Re: 立ち退きについて
 投稿者名:門田
⇒親族間の場合は神経を使いお悩みのことと考えます。
  法律関係を照らし合わせ、真正面から主張しても良いのか否か。
  難しい問題ですね。
  現在は不況経済の環境なのか、話し合いので解決できることも法律関係を前面に
  押し出す余り、結果的に訴訟問題として解決されているように感じます。

  建物の登記をしていれば、建物がある限り権利を主張できると考えます。但し、
  いつまでもと云う訳ではありません。
  建物が建物として用を足さなくなった時は当然権利はなくなると考えます。
  したがいまして、「今の場所に住む」ためには土地の所有権を取得するか、建物
  を修繕し続け居続けることでしょう。

  私自信の考えとしては「住居とは心癒すためのもの」と考えておりますので、癒
  せる場所を他の地に求めることも良いのではないでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/21(Sat) 13:20
 タイトル:Re^2: 立ち退きについて
 投稿者名:つる
⇒ご回答かりがとうございました。自分でも調べたてみてのですが、固定資産税を
  はらっていない場合、使用貸借の関係ということで、借地権は発生せず建物の登
  記をしていても無効になるのですか?

  私も親族なので、もめたくないのはやまやまなので、土地を売って欲しいと申し
  出てみるのと、違うところに住むということも考えて、出て行く期間を話あいた
  いと思っております。やはりタダで住まわせてもらったので、立退き料などは口
  にださないつもりではおりますが、なかなか生まれ育った家なので、離れがたい
  の事実なのですけど。

  結局、叔父の土地に建っている家を相続したとしても、賃貸契約をむすばなけれ
  ば、家もとられてしまうということなんですよね。なんかがっかりです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/21(Sat) 16:59
 タイトル:Re^3: 立ち退きについて
 投稿者名:門田
⇒「立退き料などは口にださないつもりではおりますが」との気持ちは理解できる
  ような気がしますが、いざ 引っ越しと云う事になると金銭的負担が伴います。
  そこで 「建物を買い取って貰うこと」は出来ないものか…と思いますが。

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 投稿時間:04/02/24(Tue) 12:32
 タイトル:お尋ねします。
 投稿者名:ヘルプ
⇒はじめまして。
  我が家は70坪弱の土地に自宅とワンルーム4部屋のアパートがあります。
  自宅とアパートは分筆してあって、それぞれにローンがありますが、こういう物
  件を売りたい時、自宅部分だけの売買はかおのうでしょうか?
  バブルの最後に購入したので、まだローンはかなり残っておる状態です。一緒に
  売ってしまうことのももちろん考えておりますが、どういう方法が一番高く売買
  出来るのか、教えていただければ有難いです。
  いろんな知恵をお貸し下さいます様、お願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/24(Tue) 17:58
 タイトル:Re: お尋ねします。
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒売却の手順は
   1.査定
   2.売却方法の確認
   3.売却の決断と価格の決定
   4.不動産会社の選択と媒介契約
   5.営業活動
   6.売買契約
   7.引渡
  です。
  先ずは複数の不動産会社に査定を依頼されてみてはいかがですか?

  ご自宅の方は、概ね3か月以内に売却が可能と思われる価格を算出し、アパート
  の方は賃料収入と利回りで逆算した価格を算出してくれます。
  土地が分筆してあるとの事ですので、別々の売却が可能と思われますが、現実に
  は公図や現地を見ないと判断出来ません。
  査定時に不動産会社がアドバイスをしてくれると思います。
  査定価格と住宅ローンの残債とを比較し、売却が可能で有れば、不動産会社に媒
  介を依頼します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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2005/07/15

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 今週の相談テーマは、
  ●セットバックについて
  ●マンション未開発敷地の売却について
 です。

 前者は、セットバックが曖昧な土地の購入に関するご相談です。
 後者は、開発業者が一部の敷地を売却してしまった場合のご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/02/17(Tue) 22:43
 タイトル:セットバックについて教えてください。
 投稿者名:ちはる
⇒はじめまして、ちはると申します。宜しくお願いいたします。
  今購入を考えいる土地があるのですが、前面道路が2.2mの為セットバックが必要
  な土地なのですが、お隣のお家の方がセットバックをしていなくて、塀がたって
  おりまして、間口が2.2mのままなのです。
  不動産屋さんにその件をきいた所、建築基準法を無視して、建築したらしいので
  すが…。一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、現在も
  塀がある状態です。
  お隣のお家にセットバックをしてもらう事は無理なのでしょうか?
  どうか宜しくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/18(Wed) 23:39
 タイトル:Re: セットバックについて教えてください。
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒>建築基準法を無視して、建築したらしいのですが、、、
  >一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
  「らしい」では、お答えのしようがありません。
  まだ購入する前のことですので、しっかりとその不動産会社に事実を確認すべき
  です。
  不動産会社の対応が悪ければご自身で役所に行き、調査しましょう。
  それで気に入らなければ、その土地は諦める方がよいと思います。
  今後一生住むかもしれない高額な買い物です。
  先ずは事実関係をしっかりと確認しましょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/02/19(Thu) 20:27
 タイトル:Re^2: セットバックについて教えてください。
 投稿者名:ちはる
⇒ありがとうございます。早速、市役所にて確認してきました。
  確かに要請はしていたのですが、セットバックするかどうかは、わからないし、
  民事だったら、まけるから買わないほうがいいよと建築指導課の人に言われまし
  た。残念ですが、ここの土地は諦めたほうがよさそうですね。
  ありがとうございます。

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 投稿時間:04/02/18(Wed) 22:09
 タイトル:マンション未開発敷地の売却について
 投稿者名:しげる
⇒今所有しているマンションは計画では6棟立つ予定でしたが、2棟が立った今、
  残りの4棟分の敷地を開発業者が、他社に売却しました。私たち所有者は全敷
  地を専有面積割合で共有所有しているようになっています。開発業者との確認
  書及び登記簿上もです。

  それを開発業者は、共有所有者のマンション所有者に許可(承諾)もなく、売
  却したのです。このようなことが出来るのでしょうか?
  私たち所有者はどのような対策を打てばいいのでしょうか?
  抽象的な表現で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/18(Wed) 23:54
 タイトル:Re: マンション未開発敷地の売却について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒マンションの敷地の所有権による登記の方法は「共有持ち分」と「敷地権」がご
  ざいます。
  「敷地権」の場合は単独で土地のみの売却は不可能ですが、「共有持ち分」の場
  合は、単独の所有権と同様に所有権の移転(持ち分の移転)が可能です。
  従って、開発業者とマンション購入者との間で「開発業者の持ち分については第
  三者に売却しない」などの証拠書類(合意書等)があれば、その文書を元に訴訟
  をおこすことも可能と思われます。
  なお、文書が無くても大多数の購入者に対して、開発業者が「第三者に売却しな
  い」などと説明してマンションの売買契約を締結しているようでしたら、弁護士
  に相談されることをお勧めします。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
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 どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●契約取り消しについて
  ●根抵当の土地について
 です。
 前者は、物件決定後の解約に関するご相談です。
 後者は、根抵当に入った土地への建築に関するご相談です。
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 投稿時間:04/02/05(Thu) 11:14
 タイトル:契約取り消しに関して
 投稿者名:モリカワ
⇒先日ある不動産仲介業者と物件を決めました。しかし都合により解約しようと思
  いその仲介業者に連絡をしたら重要事項の説明をし、鍵を渡したので退室扱いに
  なり支払った金額はすべて戻ってこないとのことでした。
  しかしその物件の契約書なのですが当初仲介業者の契約書に記入し提出したので
  すが、その物件を管理している不動産業者の契約書を渡されていて記入してほし
  いとのことだったのですが、その書類は提出していません。
  この場合契約は一度成立したことになるのでしょうか?
  最初に払ったお金は返ってこないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/08(Sun) 22:07
 タイトル:Re: 契約取り消しに関して
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒契約締結前の解除と契約締結後の解除とで解釈が異なります。
  しかし、「契約書」だけでは何の契約書かわかりませんし、契約書の約款もわか
  りません。
  書面一式を持って、最寄りの消費者センターまたは都道府県の住宅課へご相談さ
  れることをおすすめ致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/02/09(Mon) 22:56
 タイトル:ありがとうございます。
 投稿者名:加藤 賢
⇒香川文人様、貴重なアドバイスありがとうございます。
  このような話は、相談相手がいないため悩んでいました。
  これで気が晴れました。
  本当にありがとうございました。

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 投稿時間:04/02/12(Thu) 13:07
 タイトル:根抵当の土地
 投稿者名:まさ
⇒はじめまして まさと申します。質問させて頂きます。
  私の母親名義で土地があるため、その土地に家を建てたいと考えているのですが、
  父親が経営している会社の根抵当に入っています。
  (私は別の会社に勤めています。また、根抵当に入っている土地はこの土地以外
   に2ヶ所あります。この2ヶ所の方が駅前のため、資産価値はあると思います)

  そのまま建てるのは、危険だと思いますので、根抵当を抜いてもらうように父親
  へ依頼しているのですが、なかなか難しいようです。
  そんな時、ハウスメーカーの営業から、その他の2ヶ所の土地に該当土地の抵当
  を振り分けてもらい、抵当を抜けるように銀行へお願いすれば、なんとかなるの
  ではないかとの話をもらいました。

  こういった事はできるのでしょうか?
  どうぞ宜しくお願い申し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/12(Thu) 13:19
 タイトル:Re: 根抵当の土地
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒まささん、こんにちは!
  ご相談事案ですが、ハウスメーカーの営業の方がおっしゃられた方法は基本的に
  可能と思われます。

  但し、残りの2つの土地に銀行の貸付金以上の担保能力がある事が前提条件にな
  るものと思われます。
  ついては銀行の方と早いうちにご相談されてみては如何でしょうか?

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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2005/07/01

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 どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●賃貸について
  ●諸経費について
 です。
 前者は、居住用としてローンで購入した物件の賃貸化に関するご相談です。
 後者は、売却時の不動産業者に対する経費に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★青山さん(青山地建 http://www.aoyamackn.co.jp/ )

  ★香川さん(アットホーム http://home.gr.jp/athome/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/02/02(Mon) 15:40
 タイトル:賃貸できますか?
 投稿者名:伊藤
⇒はじめまして、宜しくお願い致します。
  築5年の一戸建ての住宅なのですが銀行のローンと公庫でのローンがあり、訳
  あって売却しようとしたのですが、ローンがだいぶ残ってしまいます。
  そこで、賃貸にしようとしたのですが、公庫で借りていると賃貸できないと、人
  から聞いたのですが本当でしょうか? 教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/02(Mon) 17:54
 タイトル:Re: 賃貸できますか?
 投稿者名:青山博秋
⇒公庫はあくまで自分で住む家を購入する為の資金を融資する制度ですから、その
  とおりとなります(公庫の安い金利で賃貸用建物を建築したり買ったりする人を
  抑止する為。賃貸アパート等の事業用資金は別に存在しますので)。

  しかし、やむを得ない場合もあります。それは会社からの辞令で転勤せざるを得
  ない場合や、身内の療養介護の為に引越しせざるを得ない等々です。しかし、そ
  の場合には必ずそれを証明する書類が必要となります。この場合は辞令や診断書
  等です。窓口となった銀行等の金融機関に詳しくはお尋ねください。

  尚、黙っていて賃貸する人もいますが、概ね、公庫からの郵便物が届くので、賃
  借人が公庫へ連絡や問い合わせをし、ばれると言った結末が多いようです。そし
  て、公庫から一括返済を迫られるという事になるようです。

  以上、私の知りうる範囲での解答です。

                                  青山博秋

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/04(Wed) 16:13
 タイトル:Re^2: 賃貸できますか?
 投稿者名:伊藤
⇒青山博秋様、丁寧な回答有難うございました。
  早速窓口となった銀行等の金融機関に問い合わせしてみます。

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 投稿時間:04/02/08(Sun) 21:04
 タイトル:諸経費について
 投稿者名:加藤 賢
⇒土地を売ろうと思い、仲介業者に相談したところ諸経費に一般事務費・広告掲載
  料等65万ほど掛かると言われました。
  期限は2年間だそうで、その間売れなかったら丸損になります。
  全くの素人で、この金額は妥当(一般)の金額なとかわかりません。
  アドバイスよろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/08(Sun) 21:54
 タイトル:Re: 諸経費について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒加藤さんが売却の依頼を不動産会社にお願いすると、不動産会社は加藤さんと土
  地の媒介契約を締結して初めて営業活動が出来ます。
  報酬は媒介契約した不動産の成約価格に対して3%+6万円(売買代金が400
  万円以上の時)を上限とした金額です。
  報酬は媒介契約した不動産が成約したときに初めて報酬が受け取れます。
  媒介契約には、最後の方に、依頼者(売り主)にとって不利となる特約は無効と
  かかれています。

  さて、広告費などを不動産会社は請求出来るのでしょうか。
  残念ながら不動産会社は報酬以外の金銭を受け取ると法律違反となります。
  従って、最初から広告費を請求することはあり得ません。
  ただし、一つだけ不動産会社から広告費等を請求出来る場合があります。
  依頼者が特に希望した広告で、一般的な広告費を大幅に上回るような場合や依頼
  した不動産会社の営業エリア外で多大な交通費がかかる場合などです。それも実
  費に限られます。

  一般事務費などは論外です。絶対に請求出来ません。
  ご相談の場合、特別な広告を不動産会社に依頼されたのでしょうか?
  また、不動産会社の営業エリア外なのでしょうか?
  そうでないならば、その仲介業者は信頼出来ない不動産会社と思われます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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