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2005年8月

2005/08/26

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 今週の相談テーマは、
  ●入居申込書の法的有効性について
  ●身内間の家の売買について
 です。

 前者は、重複により入居できなくなってしまった場合のご相談です。
 後者は、親族間売買に伴う住宅ローンに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

  ★門田さん(マルケイ http://marukei.hp.infoseek.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/02/28(Sat) 09:07
 タイトル:入居申込書の法的有効性
 投稿者名:大谷
⇒宜しくお願い致します。
  賃貸マンション物件を借りたいため、2月27日午前10時10分に仲介業者と物件の
  マンション前で待ち合わせ物件を見せてもらいました。
  私は資金繰りと保証人の承諾があるので少し考えて返事すると仲介業者に返事を
  し、入居申込書を受け取りました。

  業者は申し込みはファックスで送信してくれと言うので、保証人の承諾を得た後
  午後12時過ぎにファックスで入居申込書を送信しました。

  私は念のため、同日夜入居申込書の本紙を仲介業者に郵便で送付いたしました。
  午後3時ごろだったと思いますが、仲介業者から電話があって、同物件に他の人
  が、私より早く口頭で入居したいと言ってきたという事で、ダブルブッキングに
  なってしまいました。

  法人の貸主は27日は居ないので3月1日月曜日に法人貸主担当者と相談するという
  事でした。多分口頭で入居したいと言った他の人は、私のファックスを仲介業者
  が見るより早かったのでしょう。

  こんな場合に僕が送ったファックス(押印済み)の入居申込書と、口頭で申し込
  んだ人の法的優先権はどちらに有るのかお教え願えれば幸甚です。

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 投稿時間:04/02/28(Sat) 10:48
 タイトル:Re: 入居申込書の法的有効性
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒契約の申込みの順位は時間的に早く意志を伝えた順となるのが普通です。
  ただし、それで契約が成立したわけではありません。
  あくまでも貸し主が申込者の内容を確認し、申込者に貸す事を承諾して、貸し主
  借り主双方契約の意思が確認できた事になります。
  更に、仲介業者(不動産会社)の取引主任者から借り主が重要事項説明を受け、
  借り主が建物賃貸借契約に署名捺印した後に契約が成立した事になります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/02/28(Sat) 11:52
 タイトル:Re: 入居申込書の法的有効性
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒香川さんの仰るとおり、契約は申し込みと承諾で成立します。このような形式を
  諾成契約といいますが、若干補足してみます。

  例えば、八百屋さんで「早い者勝ちだよー」などとして売っていたとします。
  この場合、八百屋さんはお客に対して「申し込み」をしています。
  あなたがこれに対し「買った」と意思表示した段階で契約成立。
  買ってねーという申し込みに対し、あなたが買うという承諾をしたからです。
  このあとで、別の人が「倍で買う」といっても、契約が成立してしまっているの
  で、あなたはそれを主張できます。

  しかし、建物賃貸の場合は「借りたい」という意思表示が申し込みになります。
  貸主は自分の胸三寸で「いやだ」ということができます。
  物件パンフレットなどは申し込みを募るための「募集」と解されています。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/28(Sat) 13:47
 タイトル:Re: 入居申込書の法的有効性
 投稿者名:門田
⇒「ファックス(押印済み)の入居申込書と口頭で申し込んだ人の法的優先権?」
  ということですが、契約行為の有効性については双務契約であり、相手からの承
  諾が条件となるのではないでしょうか。
  片務契約であればこちらの意思表示が相手方に伝わった時契約行為が成立すると
  考えられます。法的優先権は先に意思表示をして相手方に伝わった人であると考
  えられます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/29(Sun) 10:41
 タイトル:Re^2: 入居申込書の法的有効性
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒双務・片務というのは義務のことです。
  売買契約は物を引渡す義務と代金を支払う義務がありますので双務契約となりま
  す。贈与契約などは一方が物を引渡すのみなどとなり片務契約です。

  申込みと承諾で成立するものが諾成契約。
  物の引き渡しを要するもの(金銭消費貸借など)は要物契約といわれます。

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 投稿時間:04/02/28(Sat) 11:37
 タイトル:身内間の家の売買について
 投稿者名:赤崎 正和
⇒はじめまして、質問をさせていただきます。
  現在、嫁の親名義の家に住んでいます(義理の親は別住まい)。

  親の名義の家を私個人で義理の親から買いたいのですが、住宅ローンは組めるの
  でしょうか?
  労金(組合員です)で聞いたところ、ローンは組めないとの事でした。
  何か良い方法はありませんでしようか?
  宜しくお願いいたします。

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 投稿時間:04/02/28(Sat) 15:03
 タイトル:Re: 身内間の家の売買について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒住宅ローンの金融機関の審査は基本的に、
   1.借入申込者の資格
   2.物件の担保評価
   3.取引の正常性
  を審査します。

  労金では何を理由に断られたか書き込みが有りませんが、
  3.の理由で有れば、事前に準備をすることで借入が可能な金融機関もあるかも知
  れません。

   A.土地建物の登記簿謄本、公図、間取り図面、位置図(住宅地図)等を用意
   B.不動産売買契約書を作成
   C.貴方の所得証明・健康保険証・運転免許証を用意
  上記書類を持参のうえ金融機関に相談に行かれることをお勧めいたします。

  尚、不動産会社に依頼すれば(仲介手数料が必要)、上記書類の準備や重要事項
  説明書、売買契約書を作ってくれ、住宅ローンの申し込みの手伝いやアドバイス
  をしてくれます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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2005/08/19

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 今週の相談テーマは、
  ●コーポラティブハウスのキャンセルについて
  ●新築物件購入の建物価格について
 です。

 前者は、共同設計住宅のキャンセルに伴うトラブルのご相談です。
 後者は、保険の査定額と購入価格が異なる場合のご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★夏目さん

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/02/18(Wed) 17:36
 タイトル:コーポラティブハウスのキャンセルに関して
 投稿者名:タカ
⇒この度、8件から成るコーポラティブハウスの建設に参加しました。来年2月の竣
  工で内装の打ち合わせもほぼ建築家と終わりました。
  これから建築確認を出すとのことです。 

  平行してローンの借り入れで銀行と融資の話をしておりましたが、銀行より融資
  には団体信用保険が義務つけられており、この加入には過去3年の病歴を聞かれ
  ると聞きました。 小生昨年7月に左腎臓ガン治療にて入院しております。幸運
  にも今後の転移はないとのことでしたが、告知書に嘘を書くことは出来ません。

  ローンがおりない危険性もあり、他の方々にも迷惑をかけられない為、キャンセ
  ルを申し入れましたが、プロデュース会社より、以下を言われております。

   1. 次の継承者がいない限りは脱会することは出来ない。
   2. プロデューサーは新しい継承者探すよう手伝うが、時間的に間に合わず、
     全体のスケジュールが遅延するとその金利負担が発生する。
   3. 設計者に全額ではないが設計料を支払はなければならない。
   4. プロデューサーに申込金の50万と名義変更料を払わなければならない。
     (既に1割の出資金640万を振り込んでいます)

  つまり、期限内に継承者が見つかった場合、約130万円程度のぺナルティー、期
  限内に継承者が見つからなかった場合はこれにプラス莫大な遅延金利負担を支払
  う可能性があるというのです。 

  組合長の方に連絡したいと申しましたが、今この件を持ち出すとメンバーの不安
  感をあおり、脱会を誘発する可能性があるため、まだ連絡しないでほしいとも言
  われております。

  今回の様にやむ終えない理由でキャンセルする場合、上記の責任から逃れること
  は出来ないのでしょうか?
  宜しくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/28(Sat) 16:04
 タイトル:Re: コーポラティブハウスのキャンセルに関して
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒コーポラティブハウスは一種の運命共同体ですから、病歴で団体信用保険に加入
  できないのは、こちら側のミスととられますね。契約上のペナルティな仕方ない
  でしょう。
  しかし、プロジュース会社が代表者に連絡をさせないのも解せないことです。時
  間が経過すればするほどこちらに不利ですから、早急に脱会されるようお勧めし
  ます。

  内容証明郵便で脱会届けを出してみたら如何でしょう。
  640万も出資されているなら、弁護士に依頼する方が解決は早いかも知れません。

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 投稿時間:04/02/27(Fri) 11:08
 タイトル:新築物件購入の建物価格
 投稿者名:ヤマダ
⇒今月に建売を新築で購入しました。それに伴い火災保険に加入するのに保険会社
  に見積もりさせたら建物自体850万なのに 評価額は1600万の価値がある
  と言われました。
  それで建設側に実際の価格はどうだと聞いたら「営業にもはっきりはしらされて
  いない」と返ってきました。
  仲介が入っているので又聞きなのですが なっとくいきません!
  言えない訳はなんなんでしょうか? スミマセンが宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/28(Sat) 11:05
 タイトル:Re: 新築物件購入の建物価格
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建売住宅をご購入されたのでしたら、建物に消費税が課税されていますので、そ
  の消費税から割り出せます。
  例えば消費税が80万円でしたら、建物は1600万円と言う事になります。

  それとも建物の工事原価を知りたいと言う事でしょうか?
  自動車やその他の商品でも、そのメーカーが原価を表示しないように、建売住宅
  の原価を公開する事は有りません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/02/29(Sun) 23:51
 タイトル:Re^2: 新築物件購入の建物価格
 投稿者名:ヤマダ
⇒香川様 ご回答ありがとうございました!
  もう一度質問よろしいですか?
  建物価格は850万円とは契約書に記載されているのですが、地積や構造からし
  て1600万円の価値があると保険会社に言われました。
  保険会社の言う評価額と実際の建物価格とは一致しないものなのでしょうか?
  すみませんが 宜しくお願いします!!

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/01(Mon) 00:06
 タイトル:Re^3: 新築物件購入の建物価格
 投稿者名:夏目
⇒地積や構造で価格が割り出せれば、こんな話しは無いですが…。

  そもそも、建物・不動産に関して素人の保険会社がどうして正確な価値を割り出
  せるのでしょう。不動産鑑定士を抱えていて、そこから導き出された金額という
  なら分かりますが。

  保険会社は、保険の対象金額が大きければ大きい程、保険料が高くなり、得をす
  るでしょう。その当たりを考えてみられては。

  保険金額とは、保険会社が決めるものでも、不動産会社・建築会社が決めるもの
  でもなく、ご自身が「この建物を消失してしまった時、このくらい保険金が下り
  れば、納得出来る」という考え方で、決めるものかと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/01(Mon) 00:11
 タイトル:Re^3: 新築物件購入の建物価格
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建物本体の保険のかけ方には、新築時の建物価格(再度同じ建物を建てるときの
  費用分)を保険金額とする場合(新価特約と言います)と任意の金額を保険金額
  とする場合があります。
  建物の新築費用は、その地域の標準建築工事単価に建物の延べ床面積を掛けた金
  額とします。
  従って、その地域の標準工事費が坪当たり50万円とすると30坪の建物は1500万円
  の評価となります。

  売り主さんが表示した建物価格850万円は、850万円で売り渡した事であり、建物
  の工事代金や評価額と一致しないこともあるでしょう。

  従って、貴方が万一の際に今と同じ建物を再建築出来ることを望まれれば、その
  保険会社の評価額で保険を掛けられることをおすすめ致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/03/01(Mon) 01:19
 タイトル:Re^3: 新築物件購入の建物価格
 投稿者名:草柳@Fudosan.JPサポート
⇒不動産だと個々によって価格が出ますから、分かりづらいのかも知れませんが、
  例えば自動車の車両保険なども、やはり保険会社側の評価額(補償額)と、実際
  の車両価格が違ってくる場合も多いかと思われます。
  (クルマの場合、標準価格がありますから、それを元に算出されると思いますが
   通常、購入価格は、値引きなどがありますから、個々によって様々だと思いま
   す)

  なお、今回は実際の価格を上回る金額になっているかと思われますが、当然、そ
  の逆もありますね(何らかの事情で割高だったりした場合など)。

  私でしたら、多少の掛け金の差でしたら、万一に備えて、再度同じものを建てら
  れるような補償額にすると思いますが、反面、あまりに掛け金が違うのであれば
  熟考の上、決定することになると思います。

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 今回は夏休み特大号として、ボリュームアップしてお届けします。
 (なお、次回の発行は8/19(金)になります)

 今週の相談テーマは、
  ●突然の立退き要求について
  ●土地所有者が建築途中で死亡した場合について
  ●店舗の原状回復について
 です。

 1つ目は、急な立ち退き要請への対応に関するご相談です。
 2つ目は、将来的な相続問題に関係するご相談です。
 3つ目は、自分の指定する業者に原状回復させた場合に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/01/29(Thu) 00:11
 タイトル:突然の立退き要求で困ってます!
 投稿者名:のぞ
⇒初めまして。大家さんからの突然の立退き要求に困っています。
  1月23日、自宅に帰ると不動産屋さんからの一通の手紙が…。
  「再開発に伴い建物を取り壊すので4月一杯で退去して頂きたい」
  とのこと。ビックリしました。
  あと、3ヶ月です!お金も時間もありません!
  そこで、大家さんに立退料を請求したいのですが…。

  ちなみに、平成14年11月に契約更新をし、平成16年11月まで賃貸借の契
  約期間となっています。
  元々この家は「再開発するかもしれませんよ」とは言われていたのですが(口頭
  での宣告でした)、この平成14年の契約更新の時点で「再開発は中止になった
  ため、建物の取り壊しもありません。そこで、家賃を1万5000円値上げしま
  す」ということで家賃の値上げもしてるんです!
  この差額も請求できるんでしょうか???
  本当に困っています。みなさんのお力を貸して下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/28(Sat) 15:22
 タイトル:Re: 突然の立退き要求で困ってます!
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒とりあえず相手方(業者、貸主)に契約期間中は明け渡しできないと、手紙(で
  きれば内容証明郵便)で通知したら如何でしょう。
  契約書の条項には公共事業での取り壊しによる立退きは拒否できないという文面
  があるかも知れませんが、何事も交渉ですからね。
  立退き料等の交渉はその次ですが、新賃料の差額、仲介料、引越費用など計算し
  てみたら如何ですか。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/02/01(Sun) 00:41
 タイトル:土地所有者が建築途中で死亡したら?
 投稿者名:みつこ
⇒はじめまして。
  このたび、祖母所有の土地に、祖母の意向で孫である私が、家を新築することと
  なりました。現在は、祖母名義で登記された土地に、同じく祖母名義の家が建っ
  ておりますが、それを解体して新規に建築いたします。

  そこで、懸念されるのが、相続の問題です。祖母は、90代と高齢で、自分が生
  きているうちに、血のつながっているものに、新しい家をたててそこに住んでも
  らい、引き継いでもらいたいと考えております。

  祖母には息子が二人おり、長男が私の父です。父はすでに自分の持ち家をもって
  おりますが、次男である叔父は今現在も借家住まいです。ただ、今までも祖母は
  叔父の保証人になったりと色々とあったため、心情的に、叔父には土地を譲りた
  くないと考えているようで、父の血を受け継ぐ私に、ぜひ建ててすんでほしいと
  いっています。

  私としてもその祖母の意思をありがたくうけて、家をたてるべく計画をはじめた
  のです。一応、叔父にもその旨を父から伝えたところ、「祖母がそういっている
  のなら俺には文句をいうことはできないが、一応俺にも相続権がある」との返答
  だったとのこと。

  父が懸念しているのが、
  「万が一、建築途中あるいは住みはじめてすぐに祖母が死亡してしまった場合、
   1/2の法定相続人である叔父が異議を申し立て、せっかく建てたのに、追い出
   されるようなことにはならないか?」
  ということなのです。

  祖母が公証遺言書として、父に土地を譲る旨作成してくれれば、万が一叔父が異
  議を申し立てても、遺留分しか請求できず、その分を父が現金なりで払えばよい
  のかという考えがあるのですが、一方ですでに地上権が発生しているので追い出
  されることはないのではないかとも考えています。

  そこで、お聞きしたいのは、地上権にからんで、ひとまず追い出されることはな
  いのかということと、相続の際に、土地の半分の価値にあたる金額(路線価の)
  を叔父に現金で父から渡せば、叔父が了承すれば相続上は問題がないのかという
  ことです。

  このようにしたほうがよいというアドバイスがありましたら、ぜひ教えていただ
  きたいと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/02/28(Sat) 15:41
 タイトル:Re: 土地所有者が建築途中で死亡したら?
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒現実問題として相続予定者の権利を放棄させるのは難しいでしょうね。
  遺言も一つの方法ですが、路線価を計算して贈与で全部、または一部を取得。
  貴方と配偶者が祖母と養子縁組をすれば叔父さんは1/4になります。
  他にもいろいろ対策があると思ういますね。

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 投稿時間:04/02/06(Fri) 21:38
 タイトル:店舗の原状回復について
 投稿者名:やすなり
⇒この度、店舗物件の賃貸借契約を途中解約し原状回復した後、貸主に明渡す事に
  なっているのですが、原状回復工事に伴う工事業者は貸主指定業者となっており
  ます。
  ここで契約に違反し私の方で勝手に原状回復工事を行い貸主に明渡した場合、こ
  の後どの様な事が起こるのでしょうか(例えば契約に違反した訳ですから損害賠
  償請求など)。
  ちなみに契約書には契約に違反した場合は即時解約となる事以外何の特約等もあ
  りません。よろしくお願い致します。

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 投稿時間:04/02/28(Sat) 15:46
 タイトル:Re: 店舗の原状回復について
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒あなたが自分の業者でやらせたいのは、原状回復費用の削減が目的と思います。
  予め見積もりをとって、貸主と交渉したら如何でしょう。
  無断で工事すると無用なトラブルになるかも知れませんので。

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 サポートさせて頂いているFudosan.JPですが、6月後半から、少しずつリニューア
 ルし、機能的にもデザイン的にも内容的にも、深めていこうと、模索・試験の真っ
 最中です。

 新規登録して下さった不動産会社の方、相談者の方から、とても温かいお言葉、貴
 重なご意見、アドバイスを頂き、目からうろこで、大変参考になりました。

 こつこつと、小さなことの積み重ねですけど、見てくださってる方はいるんだなあ
 と感激。じーん。

 さて、サポートをしながら、ふと、思い出したお話しをひとつ。

 わたしが賃貸アパートで一人暮らしをしているとき、大家さんが直接上の階に住ん
 でいて、とても口やかましい、威圧的な方でした。
 「怖い」というイメージがあり、とにかく汚さないように、綺麗に返さないと、出
 て行くときに、大変な目にあうんじゃないかと、それはそれは、びびってました。

 あるとき、親御さんが土地をもっていてアパートをやっている友達に、その相談を
 したところ、
 「なに、そんなに、びびってんの。今はね、借りてるほうが強いんだよ」
 と言われました。

 「うちなんか、滞納で払ってくれない人がいて困るから、お金を積んで、出て行っ
  てくれってお願いしてるんだ」とも。

 「次の居住先を決めてあげて、なおかつ、引越し代も出してあげたよ。そこまで、
  こっちは気を遣わないといけないから、絶対、貸す側の方が大変。だからこそ、
  これだけ、お金をかけてるんだから、それだけ、お金をきちんと払ってくれる人
  しか、うちはいらないわけ」

 わたしは、
  ●住まわせてもらってるから、お金(家賃)を払う、
 という感覚でいたので、貸主さんの立場のほうが強いんだと思っていました。

 でも、友達が言うには
  ●家賃払って住んでやってるんだぞと主張する借り手さんが多い
 んだとか。

 そのときは、「ふ~ん…。そうなの?」と流してしまいましたが、不動産相談IN
 DEXを整理していると、時々、そんな昔の話を思い出すのでした…。

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