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2005年11月

2005/11/25

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 今週の相談テーマは、
  ●保証金の返却について
  ●家賃引き上げについて
 です。

 前者は、オーナーチェンジに伴う保証金返却に関するご相談です。
 後者は、消費税改正に伴う家賃の引き上げに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★森田さん(紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/03/22(Mon) 20:17
 タイトル:保証金を返してもらえない…(涙)
 投稿者名:枚方
⇒不動産に関して無知でとても悔しい思いをしました。相談に乗って下さい。
  去年12月初旬に引っ越しました。理由は去年3月頃からそこのアパートが競売に
  かけられたからです。ややこしくなる前に出ようと主人と相談し、やっと良い場
  所が見つかったので、去年12月に引っ越しました。

  今年になっても未だに引き金の連絡がないので、連絡をとって見ると、「所有者
  が変わったので、私たちの管轄ではなくなっているので、払えません」と言われ
  ました。競売で売り手が着いたんだなと思いましたが、仲介業者は前も、今も同
  じT会社です。
  「でも同じ会社でしょう?そしたら前の所有者の連絡先しらないですか?」
  というと
  「私どもは仲介しているだけなんでねぇ…」
  と失笑されて、前に旦那が、ここの所有者は会社の上の方のくらいの人だな…っ
  て言っていた事を思い出して、
  「でも前の所有者ってあなたのとこの上司でしょ? 知らないんですか? 連絡
  先教えて下さい」
  と言うといままで、すっごい勢いで反論していたのが、急に無言になって、
  「…わからないです」
  と言われました。

  12月に引っ越しのため査定にきて、「引金、振込むための口座教えて下さい」っ
  ていってたのに その2週間後には所有権が変わって知らない、もう関係ない…
  ってことはありえるんですかね?
  あと、全く別の仲介業者に変わっているなら仕方ないなと思えるのですが。
  仲介業者は前と同じで、前の所有者はその会社の上司。それで「もう関係ない」
  と言われると、納得がいかなくって…。

  最後には、
  「もう切っていいですか? 納得いかないなら、裁判所にでも言ったらどうです
   か?」
  って言われました。

  もうまったく知識がないんで、何も言えず…(涙)。
  あと、保証金30万払って、解約時25万引きとかかれていますが、5万円かえって
  くるということでしょうか?
  本当に無知でスイマセン。お金は戻らないとして、もう納得してこのモヤモヤを
  終わらせたいので、お返事お願いします。

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 投稿時間:04/03/23(Tue) 09:24
 タイトル:Re: 保証金を返してもらえない…(涙)
 投稿者名:森田喜美夫
 URL : http:/www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒貴方の地域の宅建協会で毎月若しくは毎週「不動産無料相談」を開催していると
  思います。そこへ相談してみては如何でしょうか! 相談に乗ってくれると思い
  ます。
  前の所有者が競売にかけられたのであれば、金銭的に返済能力があるかどうか判
  りませんが、貴方の契約終了時が前の所有者なら前の所有者に返還義務があり、
  新しい所有者に変わっていたのなら新しい所有者に返還義務があります。
  相手が判れば裁判所で少額訴訟(30万円まで)されたらよいと思います。やり方
  は簡単ですし費用も1万円もかかりません。
  裁判所へ行って聞けばやり方を教えて頂けます。

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 投稿時間:04/03/23(Tue) 02:29
 タイトル:消費税改正に伴う家賃引き上げについて
 投稿者名:けんぼー
⇒私は東京都内で飲食業を営んでいる者ですが、今回の消費税改正、消費税が課税
  される免税点売り上げが3000万円以下から1000万円以下に引き下げられた為に、
  店鋪として借りているビルのオーナーが課税対象となりました。
  そのため、消費税分を負担してくれと実質的に家賃の値上げを言ってきたのです
  が、賃借人としてはこれは呑むしかないのでしょうか?
  反論できる余地はないのでしょうか?
  どなたか、御教授下さい。よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/23(Tue) 10:31
 タイトル:Re: 消費税改正に伴う家賃引き上げについて
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒けんぽーさん、今回の消費税免税点引上げは零細事業者には実質大増税ですね。
  あなたも課税事業者と思われますので、家賃の消費税分値上げは仕方ないと思い
  ます。多分、契約書にも租税公課の値上がりは賃料変更理由に該当するという記
  載があると思います。

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2005/11/18

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 今週の相談テーマは、
  ●賃料の支払い方法の変更について
  ●仲介業者の倒産などについて
 です。

 前者は、オーナーチェンジに伴う振込への変更に関するご相談です。
 後者は、賃貸管理を委託している業者の倒産などに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★山本さん(西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ )

  ★石原さん(ツナシマ商事 http://www.tsunashima-shoji.co.jp/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/03/18(Thu) 20:00
 タイトル:賃貸マンションの所有者変更について
 投稿者名:りん
⇒先日賃貸マンションの所有者変更が変更し、新所有者は原契約をそのまま継承し、
  振込口座を変更する旨の通知が届きました。

  家賃支払について、原契約では振込と記載されていたものの、重要事項説明書に
  口座振替と記載され、現状口座振替していました。新管理会社によると重要事項
  説明書記載は関係なく口座振替不可、振込でとの事。

  できれば、便利な口座振替継続を希望しているのですが(口座は変更可)、重要
  事項説明書の記載があっても、だめなのでしょうか?

  ご存知の方がいらっしゃいましたら、お忙しいとは思いますが、お教えいただき
  たくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/19(Fri) 16:45
 タイトル:振込手続きについて
 投稿者名:山本秀樹
 URL : http://www.nnj.co.jp/
⇒口座振替というのは、公共料金の場合は無料で引き落としされますが、駐車料や
  家賃などを先方から引き落としする場合は、先方がその手数料を負担しています。
  固定負担の部分があるため、業者によっては引き落としができない(銀行との契
  約をしていない)ということはあると思います。

  その場合ですが、お客様からの振込をお願いすることになるわけですが、この手
  数料をどうするかが焦点であれば、先方と負担を話し合うしかありません。
  そうではなく、負担をしても自動振替が良いというのであれば、銀行に相談して
  みるのが良いと思います。
  おそらくどの銀行でも、自動振込の手続きができると思います。振込手数料は普
  通にかかってしまいますが、払い忘れを防ぐ方法としては利用できます。

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 投稿時間:04/03/19(Fri) 20:05
 タイトル:会社清算、退去のダブルパンチ
 投稿者名:立川
⇒マンション購入と同時に転勤になり、現在は仲介会社を通して賃貸契約しており
  ます。仲介会社の親会社が倒産したため、仲介会社も会社清算の方向にあるよう
  です。さらに借主からも3月末をもって退去したいとの連絡がありました。

  借主からは3/18に電話にて解約の申し入れがありましたが、常識的には1ヶ月前
  の認識でいました。
  契約書には、「借主が本契約を解除するときは、1ヶ月の予告期間をもって書面
  により貸主に通知するものとする。但し、借主は1ヶ月の予告にかえて、1ヶ月の
  賃料及び管理費等を支払うことにより即時本契約を解除することができる」…と
  なってます。
  借主とは穏便にとこをすませたいのですが、少しばかりでも4月分の住んでいな
  い賃料を貰うことはできないでしょうか?

  仲介会社も会社清算する様で、今後のことが非常に心配です。
  次に借りてくれる人も探さなければなりません。
  どなた様か相談にのって下さい。お願いします。

  賃貸物件は東京都下で、札幌に住んでおります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/20(Sat) 09:11
 タイトル:Re: 会社清算、退去のダブルパンチ
 投稿者名:石原 嘉隆
 URL : http://www.tsunashima-shoji.co.jp
⇒翌4月の17日までの賃料は請求できます。
  基本は契約書ですから、契約書にのっとって処理すべきだと思います。借主・貸
  主双方合意の上の契約ですから心配は無いと思います。穏便に済ますなら余計な
  時間をかけずに迅速に退去後の処理を進めるのが良いと思います。

  > どなた様か相談にのって下さい。
  立川様の今後の方針がわからないと相談にのることも難しいと思います。新たに
  仲介業者さんを紹介して欲しいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/20(Sat) 14:09
 タイトル:Re: 会社清算、退去のダブルパンチ
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒3月末で解約なのに通知が3月18日だったので、4月17日までの分を日割りでいた
  だくことになりますといえば済むと思いますよ。
  それよりも、鍵の返却方法や、退去時の確認などが厄介ですね。

  > どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
  マンションの管理人などに、出入りの業者や、近所で評判の良い業者を紹介して
  貰っては如何でしょうか。


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2005/11/11

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 今週の相談テーマは、
  ●建築条件付土地について
  ●土地購入トラブルについて
 です。

 前者は、建築条件をはずすことに関するご相談です。
 後者は、購入した土地の隣地の建設計画に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

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 投稿時間:04/03/16(Tue) 15:47
 タイトル:建築条件付土地について
 投稿者名:仲
⇒初めてご相談させていただきます。
  今現在、私の希望する住宅街にいろんな大手ハウスメーカーの建築条件付土地が
  多数販売されています。
  購入を検討中ですが、なにぶん大手ハウスメーカーの住宅価格は高く、出来るこ
  となら地元の工務店で建てたいなぁ、とわがままを考えています。
  以前、何かの住宅情報誌に「建築条件付土地でも条件をはずすことが可能な場合
  がある」との記事を目にしたことがあります。
  実際のところどうなのでしょう?
  不動産のことについては勉強不足なもので、愚問かもしれませんがよろしくお願
  いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/16(Tue) 17:58
 タイトル:Re: 建築条件付土地について
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒その土地の所有権がハウスメーカーなら困難ですね。
  真の持ち主を登記簿などで調べて交渉するとか仲介業者が入っているなら、その
  業者に交渉するなどされたら如何でしょうか。

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 投稿時間:04/03/18(Thu) 23:02
 タイトル:土地購入トラブル。お粗末な話ですが・・・
 投稿者名:LUCKY
⇒よろしくお願いいたします。お粗末なことは重々承知していますが、多少なりと
  も何とかなればとご相談させていただきます。

  一ヶ月前念願の戸建を新築完成(本年2月)。それにあたっては、ある不動産屋
  さん(地方都市でメジャー)を介してA氏より購入。
  その土地はA氏のもつ土地(更地)の東南角の一区画で、南と西が道路の面した
  土地。西の道はA氏の私道。南の道路は公道。

  土地購入の意志を伝える際と売買契約締結の際に、仲介不動産屋さんのB氏、私
  からの建築発注先CハウスのD氏同席の場で、A氏に西道路をはさんだA氏所有更地
  の今後の用途を確認したところ、分譲地もしくは3・4階建ての賃貸アパート予定
  している旨、それぞれの際に口頭で回答を得た。こちらとしては隣に高い建物が
  たたないのであればということで契約を結んだ(昨年10月)。

  先日、A氏に偶然会い、近隣の土地、西側含め、その後いつごろ分譲にするのか
  アパートにするのか、たずねたところ、6階建ての賃貸マンションにすることに
  した。また採光の関係で西道路(3メーターほど)については、2階以上部分は西
  側道路の上部分にせり出す形でテラスを設ける予定とのことをいわれた。

  当初よりその予定であれば、当方その土地は購入しなかったはずで、ましてや西
  側道路は私道とはいえ、そこ上部にテラスを張り出し、我が家の西テラスとは私
  道の半分程度の間隔しかなくなるのであれば、ましてやであったはず。
  当然、口約束であったことのお粗末さ、西はA氏所有の私道であるわけで、この
  ような事態がおこることの想定があまかったこと、先方の口頭の約束時とA氏の
  状況が変わったと言われれば、手のうちようがないと思われること…など、こち
  らの不手際・甘さがあるということは重々承知の上ですが、

  1.仲介不動産や第三者(Cハウス)も、A氏の約束(プラン)を聞いていることか
   ら、なんらかの効力をもたせたられて、6階建ての建築を4階建てまでに変更を
   してもらえる状況(こちらが有利に交渉する余地)があるのか?

  2.仲介の不動産屋さんは、売主に対しての働きかけや交渉窓口をする義務はない
   のか?

  3.更地であることをベース(西側に高い建物はたたない)での相場土地価格で購
   入したのだが、こういうこと(日照時間減などで土地の価値を下げる)を売主
   自体が行うことは、詐欺に近い行為ではないか?
   どうしても6階建てをたてる(建てることを受け入れざるを得ない場合)こと
   になったら、価格が下がる分をA氏に補償してもらうようにすることは可能な
   のかどうか?

  以上について、もしくはいろいろアドバイスいただければ幸いです。
  よろしくお願いします。長くなりすみませんでした。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/03/19(Fri) 15:24
 タイトル:Re: 土地購入トラブル。お粗末な話ですが・・・
 投稿者名:中村孝司
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⇒東南角の一角とは「田」の字の右下部分を想定していますが、当該地の西側、つ
  まり田の字の真ん中に道があるのですか?
  それは、私道ですか、通路ではなくて。

  私道であるならば、上部にせり出すのは許可になりません。
  A氏が勝手に妄想を描いているか、私道を廃止にしたか、もともと私道ではなく
  て通路であったかのいずれかではないでしょうか。

  1.「約束」を盾とする交渉は無理と思います。お話しは、拘束力のある約束とは
   思えないです。

  2.法的義務は無いと思います。

  3.土地に建物を建てるのは当然の権利です。建物を建てれば影は敷地外に落ちま
   す。これを不法行為と言うからには、相当の事情が必要です。たとえば、広大
   な敷地があるのに、わざと隣地ぎりぎりに建てるなど。

   > A氏に補償してもらうようにすることは可能なのかどうか?
   受忍限度を超えるような日照障害の場合、そのような事例もあるようですが極
   めて希です。
   4階建ては想定していたようですし、他に売却した場合はそれ以上のものも建
   つことは想定できたのではないでしょうか。4階から6階に変更となっても、隣
   接地には甚大な被害は増えないのではないでしょうか。
   これはプランを見ていないのでなんとも言えませんが。

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  ●立ち退きの手順について
  ●借地の返還について
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 タイトル:立ち退きの手続き
 投稿者名:じゅんこ
⇒祖父の持つ土地内に3軒家が有り、そのうち1軒を貸しています。
  母と息子の二人暮しで、生活保護を受けている方が住んでいるのですが、息子が、
  うつ病で、自殺願望があり、先日、焼身自殺未遂をしました。
  今後そのようなことがあるとこちらにも身の危険が有るので、出て行ってもらう
  ように、頼んだのですが、16年住んでいるので、住居権が有るから出て行かな
  いと言われました。
  市役所へも相談に行きましたが、引越し代や市営住宅の斡旋はしてくれるそうで
  す。
  後はその住人との手続きはどうすればいいのでしょうか?
  立退き料とかの支払いはするのでしょうか?
  教えて下さい。

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 投稿時間:04/03/16(Tue) 17:38
 タイトル:Re: 立ち退きの手続き
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒たしかに焼身自殺未遂は賃貸借の信頼関係をなくしますね。契約解除通知をして
  も賃借人が明け渡さないと実現は不可能です。

  まず、民生委員や市役所担当者を含めて話し合いをします。市営住宅への転居を
  拒んだ場合は裁判所の調停とか明け渡し訴訟しかありません。
  立退き料は生活保護では収入になるので必要はないでしょう。

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 投稿時間:04/03/04(Thu) 13:58
 タイトル:借地の返還
 投稿者名:けん
⇒この4月に20年の借地契約が切れるのですが、地主さんから契約を更新しないと
  言われました。

  借地(品川)は15坪で築33年の住居がありますが、契約名義人の父は一昨年、脳
  梗塞で倒れ、介護の都合もあるので母とともに私の住居(横浜)に同居していま
  す。介護保険などの関係もあって両親の住民票は横浜に移しています。父が倒れ
  てからは弟が一人住まいしていたのですが、まもなくしてから結婚して今は葛飾
  の賃貸住宅に住んでいます。

  つまり、品川の家は空家状態なのですが、父の考えではいずれ改築して弟夫婦の
  住居にするつもりでした。弟もいずれそのようにしたいとの希望もあり、こちら
  としては契約の更新をお願いしたいのですが、地主さんは高齢で「自分の生きて
  いるうちに土地をきれいにしておきたい」とおっしゃっており、そちらの気持ち
  も理解できないものではありません。

  ただ、このまま契約終了となれば借地をそのまま返すだけということになり、品
  川の家を「財産」と考えていた私どもにとっては釈然としません。このような場
  合、立ち退き料を請求することはできるのでしょうか。また、一般的にはどのよ
  うにして金額を決めるのでしょうか。

  地主さんは「家は買い取る」とおっしゃっているのですが、木造2階建てで床面
  積が70平米と小ぶりな家で、しかも築33年と老朽化しているので、たいした金額
  にはならないと思います。
  地主さんとは40年(20年前に契約を更新)の付き合いで、両親もあまり過酷な要
  求はしたくないようなのですが、少なくとも自分たちにはどんな権利があり、ど
  れだけの金額を要求できるのか、目安がないと交渉できないので相談させていた
  だくことにしました。

  ちなみに近所の相場は坪100万円程度、借地権割合は6割と聞いています。

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 投稿時間:04/03/16(Tue) 17:53
 タイトル:Re: 借地の返還
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒40年前の借地契約ですから旧法借地権です。地主さんに正当事由がない限り返
  す義務はないということです。でも、地主さんが借地権を買い取りたいというな
  ら(更地価格の6割-解体費)位で買い取って欲しいといわれたら如何でしょう。
  話がまとまらない場合は裁判所の調停です。

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