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2006年1月

2006/01/27

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 今週の相談テーマは、
  ●事故物件について
  ●根抵当権について
 です。

 前者は、事故物件になってしまった場合の賃料保証に関するご相談です。
 後者は、根抵当権の抹消に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/04/14(Wed) 16:19
 タイトル:自殺物件について
 投稿者名:みっちゃん
⇒賃貸していた部屋の住人が自殺をしてしまいました。親族の方々が内装のやり直
  しを請け負ってくれるとのことなのですが、今後新しい住人が入るかどうか心配
  です。
  この場合、新しい住人が見つかるまでの賃貸料を損害補償として親族の方々に請
  求することは可能でしょうか?
  それとも、もう古く小さい物件ですので解体してしまって、その費用の一部を負
  担してもらったほうが良いでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/15(Thu) 11:39
 タイトル:Re: 自殺物件について
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒損害賠償は可能と思いますが、素人が交渉できるものではないと思います。
  弁護士へ相談されることをお薦めします。

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 投稿時間:04/04/15(Thu) 15:59
 タイトル:Re^2: 自殺物件について
 投稿者名:みっちゃん
⇒回答ありがとうございます。やはりそうですかね。
  弁護士費用等を考えると、示談ですむものならと思っていたのですが…。幸い親
  族の方々も好意的なようなので。
  でも、弁護士さんに頼んだほうが何かとやりやすいかもしれません。ありがとう
  ございました。

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 投稿時間:04/04/19(Mon) 23:00
 タイトル:根抵当権
 投稿者名:せんまさ
⇒現在、ある不動産を取得しようとしていますが、重要事項説明書の説明で登記簿
  に記載された事項の中に、理解できない部分があります。

  「所有権以外の権利に関する事項:乙区」に根抵当権の設定がありました。不動
  産会社からは、今回抹消の手続きをするとの約束ですが、根抵当権は消滅できる
  のでしょうか? 出来るとすれば、その条件があると思いますが、どのような条
  件でしょうか?

  債権の範囲 :金銭消費賃貸取引 手形債務 小切手債権
  債務者    : ***** (所有権者と同じ)
  根抵当権者 : △△△△
  となっています。

  なお、今回の土地売買は、債務者所有の土地を、不動産会社へ売り渡し、その土
  地を分筆により、数区画に分割して売りに出されている物件です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/20(Tue) 06:58
 タイトル:Re: 根抵当権
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒せんまささん、根抵当権の抹消には根抵当権者からの抹消書類が必要です。普通
  は弁済証書、委任状、資格証明などです(要するに根抵当権者がお金を返しても
  らったとか債権を放棄するとかいう書類のことです)。

  いつ抹消するのかが問題です。残代金支払時の所有権移転と同時なら、買主側の
  司法書士に所有権移転登記依頼するなど注意が肝心ですね。銀行ローン利用なら
  その指定する司法書士でいいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/21(Wed) 00:34
 タイトル:Re^2: 根抵当権
 投稿者名:せんまさ
⇒嶋田尚芳様、ご丁寧な説明ありがとうございました。
  条件としての理解は深まりました。契約当日の注意点を確認して契約に臨みます。
  朝早い返信に感謝いたします。

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2006/01/20

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 今週の相談テーマは、
  ●損害賠償について
  ●入居拒否の理由について
 です。

 前者は、鍵交換をしなかったために空き巣に入られた場合に関するご相談です。
 後者は、審査の段階で入居を拒否された理由に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/04/12(Mon) 23:59
 タイトル:損害賠償について
 投稿者名:山
⇒賃貸アパートに住んでいます。
  昨年、今住んでいるアパートで盗難に遭いました。その犯人が先月捕まり、前住
  人の知人が合鍵を作っており、その鍵を使って進入した事が分かりました。
  鍵の事については、入居する前にも不動産屋の方にお話はしておりましたが、何
  の返答もなく今回のような事に至ってしまいました。
  金銭的な損害はなかったのですが、当分の間、精神的にも苦痛で、通帳、印鑑な
  どがなくなり手続きのためいろいろと手間はかかりました。
  この件について、大家、不動産屋の方から鍵の交換はしてもらいましたが、その
  後なんの連絡もありません。
  大家又は不動産屋に対して何か損害賠償を請求できないものでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/15(Thu) 11:37
 タイトル:Re: 損害賠償について
 投稿者名:中村孝司
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⇒前の入居者とは違う鍵に交換しているなどと言っていないのであれば、貸主や不
  動産業者への損害賠償請求は難しいように思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/15(Thu) 19:59
 タイトル:Re^2: 損害賠償について
 投稿者名:山
⇒回答ありがとうございます。貸主には鍵を交換する義務のようなものはないので
  しょうか? もしそういうものがないにしても、こういう事になってしまったこ
  とに対して、貸主として何らかの態度を示してもらいたいと思いますが、おかし
  いでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/16(Fri) 09:44
 タイトル:Re^3: 損害賠償について
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> 貸主には鍵を交換する義務のようなものはないのでしょうか?
  前住者が空き巣にはいるだろうとの予見可能性があった場合は義務があると思え
  ますが、その立証は難しいと思います。

  > 貸主として何らかの態度を示してもらいたいと思いますが、おかしいでしょう
  > か?
  「何らか」が何を指すかにもよりますが、上記同様貸主が予見可能であったかが
  重要と思います。
  あなたの考えがおかしいと言うことではなくて、法的な話しとして、難しいので
  はないか?ということです。

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 投稿時間:04/04/14(Wed) 12:59
 タイトル:質問
 投稿者名:ひろと
⇒不動産業者に、気に入ったと言って契約したいっていったら、「うん、大丈夫、
  出来ます」といわれました(僕が会社を辞めて、会社の寮に住んでて、いつに出
  る事も知ってます)。
  その後、いきなり「契約が取れませんでした」といわれ 理由を聞いたら「一人
  で住むには部屋が広すぎる」と、大家に言われたとかで…。
  こんな理由はいいんですか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/15(Thu) 11:40
 タイトル:Re: 質問
 投稿者名:中村孝司
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⇒法的には問題ありません。

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2006/01/13

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  ★新築物件購入の建物価格
    http://fudosan.2525.net/2005/12/post_ccf6.html
  ★同居人変更について
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  ★名義変更費用と贈与税
    http://fudosan.2525.net/2005/12/post_0bf9.html
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 今週の相談テーマは、
  ●売買契約の破棄について
  ●賃料の値下げについて
 です。

 前者は、投資用物件購入後の契約解除に関するご相談です。
 後者は、周辺相場下落によって割高になった賃料に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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 投稿時間:04/04/10(Sat) 00:22
 タイトル:売買契約を破棄できないか
 投稿者名:前川啓子
⇒平成14年の7月と10月に「5年以内に売却すれば、購入時の95%で売却できる」と
  言われ、投資用のワンルームマンションを購入しました。10月に購入した分につ
  いては値引きがあったため、売却益が出るとも言われました。

  今年2月に、売却を申し出たところ購入先の専務から電話があり、「営業マンが
  何と言ったか知らないが、売却すると大きな損失が出る」とのこと。
  以来、営業マンとは連絡が取れなくなったのですが、今日約2か月ぶりに電話が
  あり、上司から連絡をしないよう止められていたこと、自分が間違った情報で契
  約を結んだことを認めて謝られました。

  彼の証言をテープにでも録れれば、契約を白紙に戻すことは可能でしょうか。白
  紙にできなくても、いくらかの責任を追及することはできないでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/10(Sat) 17:47
 タイトル:Re: 売買契約を破棄できないか
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒不動産売買契約は重要事項説明書/売買契約書など正確にできています。所有権
  登記も済んでいるでしょうから、売買を白紙還元はまず不可能でしょう。
  営業マンの甘言を信用したあなたの側の責任もあります。不動産会社を監督する
  官庁も宅建業法上のことしか指導できません。裁判を起こすにはそれなりの証拠
  もないと勝訴しません。
  あなたは良い勉強をさせてもらったと諦めるか、その会社の責任を追及して取引
  経過をネットで公開するなどやる覚悟があるかどうかです。

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 投稿時間:04/04/10(Sat) 18:45
 タイトル:アパート賃料の件
 投稿者名:吉田国男
⇒初めまして吉田と申します。早速ですがアパートの賃料について教えて下さい。
  私は、不動産屋からアパートを紹介して頂き、9年間入居していました。ここに
  きて退去することになりました。そこで、退去手続きを不動産屋と済ませた後、
  ふとした用事でその不動産屋を訪ねました。すると、以前借りていたアパートの
  入居者募集のチラシが店先に貼ってありました。するとそこに書かれていた賃料
  は私が借りていた賃料よりも随分と下がっていました。

  私も軽い気持ちで不動産屋にそのことについて聞いてみました。すると、
  「今更、値段のことを言われても困ります」
  「2年に一回の更新手続き時にそちらから値下げ交渉がなかったので、前回の金
   額に同意したとして値下げしませんでした」
  と言われました。

  聞き間違いかと思い、再度こちらから、
  「アパートの賃料は借主が周りの入居者の賃料を気にし、調査し、2年の更新時
   に値下げ交渉を行わないと値下げはされないのですか?」
  と聞いてみましたら、不動産屋は、
  「大家さんは値下げなど積極的にするわけないでしょ」
  と言われました。

  私は9年間一切賃料は下がっていません。軽い気持ちで聞いてみただけの事でし
  たが、何故か納得出来なくなってきました。アパートの賃料設定はこちらから調
  査・勉強しないと値下げにはならないのでしょうか?
  教えて下さい。宜しくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/10(Sat) 18:45
 タイトル:Re: アパート賃料の件
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒このままの賃料なら入居者に出て行かれる可能性があり、それは困ると考えてい
  る大家さんなら自主的に値下げ案を提示するかも知れませんね。
  でも、相場よりも高くなってしまっていると思っても、それに応じて大家さん側
  から積極的に値下げ案を提示しなければならない決まりはありません。
  今ですと、募集時期も悪いですから、空いたままよりはと相場より下げているこ
  とも考えられます。
  なお、借主側から賃料減額の申し入れをすることはできますが、過去に遡って減
  額することは原則としてできません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/04/10(Sat) 19:15
 タイトル:Re^2: アパート賃料の件
 投稿者名:吉田国男
⇒早速のレス有り難う御座いました。
  金額の低い賃料募集を見ても過去にさかのぼって賃料返金など全く考えていませ
  んでしたが、あまりにも不誠実な対応をされたので、退去後の賃料を提示しても
  交渉にはなりませんので、現在ご入居されている方々に契約年月と賃料を聞いて
  周り調査でもしようかとも考えています。
  さらに借主側からの値下げ交渉というのであれば、現在ご入居されている方々に
  も教えてあげた方がいいとも考えています。

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