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2006年4月

2006/04/28-2006/05/05

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 今週の相談テーマは、
  ●中古マンションの登記について
  ●家の売却のタイミングについて
  ●借地権について
 です。

 1つ目は、登記簿謄本の内容に関するご相談です。
 2つ目は、買い換えのタイミングに関するご相談です。
 3つ目は、借地権の買取交渉に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/05/23(Sun) 09:04
 タイトル:中古マンションの登記について
 投稿者名:あい
⇒教えてください。中古マンションの購入を検討しているのですが、登記簿謄本を
  見ると、売主Aは共有者となっており、共有者B(法人)の持分には根抵当権が設
  定されています。これは一体どういう意味なのでしょうか?
  (共有になっているのは、駐車場の敷地部分で、居住部分は単独の所有者になっ
   ています)

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 投稿時間:04/05/24(Mon) 17:17
 タイトル:Re: 中古マンションの登記について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒質問の内容が不明瞭なため、皆さんお答えが出来ないのでしょう。
  登記簿謄本をよくご覧いただき、再度質問して頂ければ幸いです。

   ・建物の所有者は 売主Aさんだけですか?
   ・土地はどう登記されていますが?
    今回の場合は共有持分となっているようですが…。
     共有持分として
     敷地権として
   ・駐車場の敷地部分と有りますが、建物の敷地と駐車場とは別々に登記されて
    いるのでしょうか?
   ・共有者B(法人)は今回の売主(共有者)ですか?

  以上が解ればしっかりとお答えが出来ると思います。

  とは言え、折角ですので一般的なお答えを致します。
  マンションの敷地(所有権の場合)は建物の所有者(区分所有者)の共有となり
  ます。従って、区分所有者が法人である事もあります。
  区分所有者が個人の場合は住宅ローンの借入により抵当権の設定が有ったり、法
  人の場合は営業上の借入があり根抵当権の設定が有る事もあります。
  抵当権や根抵当権が設定されている事は特別な事ではありません。

  貴方が買おうとしている売主さんの土地の持分について抵当権や根抵当権が設定
  されている場合は、それらが抹消できるかどうか確認する必要があります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/26(Wed) 09:30
 タイトル:Re^2: 中古マンションの登記について
 投稿者名:あい
⇒建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。建物の敷地の所有者は売
  主Aのみです。
  駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、法人Bの持分に対して根抵
  当権が設定されています。
  法人Bは売主Aとは全く関係がありません。

   所有権保存(所有者:最初の所有者)
    ↓
   所有権一部移転(共有者:法人B)⇒この部分に根抵当権設定
    ↓
   最初の所有者の持分全部移転(共有者:売主A)

  という状態です。

  質問内容が不明瞭で申し訳ありませんでした。ご回答いただければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/28(Fri) 13:05
 タイトル:Re^3: 中古マンションの登記について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒共有者で有れば、その方の持分に抵当権が設定されていることも有ります。
  同じマンションの購入者が住宅ローンを利用されれば、共有持分には当然抵当権
  が設定されます。
  あいさんが住宅ローンをご利用になりこのマンションを購入されれば、共有持分
  に抵当権が設定されます。
  別の方が、あいさんの持分に抵当権が設定されているのを心配されるのと一緒で
  す。
  特に問題はございません。

   解説******************
    根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権(住宅ローン等)を担保するのに対
    して、設定行為により定められた一定の範囲に属した不特定債権(取引に伴
    う債権など)を極度額の限度で担保する抵当権です。
   **********************

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/28(Fri) 14:40
 タイトル:Re^3: 中古マンションの登記について
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒お話を伺っていて、腑に落ちない部分があります。
  そのマンションは何年に完成していますか?

  > 建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
  昭和58年より新しければ、マンションの敷地部分は敷地権として登記され、敷地
  部分の登記簿はなくなります。
  それ以前で、敷地部分が共有持分登記されているのであれば、AさんBさんどころ
  ではなく、共有者(マンション持ち主)全員の名前が出てくるはずです。
  そこから想像するに、土地は敷地権登記であり、駐車場部分も区分所有権の対象
  となる売買、または専用使用権の売買ではないかと思っています。

  もし、共有持分登記で間違っていないようであれば、別に「区分所有建物」の謄
  本があるはずですので、そちらの名義もご確認ください。

  > 駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
  この駐車場についてですが、売買の対象になっているのですよね?
  法人Bは持分をどうするのか(売るのか放棄するのか)、根抵当権は抹消できる
  のかを、売主に確認しては如何でしょうか?

  それとも既に確認済みで、売主とは無関係といっているのでしょうか?
  内容が漠然としているので、想像で回答しておりますがご容赦ください。
  このことにつき、仲介業者はなんと説明しているのでしょうか?

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 投稿時間:04/05/25(Tue) 10:25
 タイトル:家の売却のタイミングについて
 投稿者名:みき
⇒はじめまして。
  家の売却のタイミングについて相談させていただきます。よろしくお願いいたし
  ます。

  2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。購入当初は
  永住するつもりでいたのですが、最近になって現在住んでいる家を売却し、主人
  の実家を二世帯住宅に建て替えて、そちらで主人の両親と同居をしようという話
  が出てきました。

  ご相談内容は以下の3点です。

  1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、1年に約10
   万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、自宅を売却し
   た場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
   例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で主人の実家の建
   て直しというのは不可でしょうか。

  2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。素人考えで
   すが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れがあるように思ってい
   ます。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを参考までに教えてくだ
   さい。

  3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、いずれ売却するので
   あれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、今夏生まれる一人目の
   子供に転校はさせたくない(主人の実家と新居は近所ですが校区が違います)
   と考えているため、同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校
   に進学する15年後(子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに+α年
   後)が良いと思っています。
   いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
   で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いい
   たします。

  なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです(今住
  んでいる主人の実家は離れたくないとのこと)。
  以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/25(Tue) 20:25
 タイトル:Re: 家の売却のタイミングについて
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒1.について
   住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。住宅ローンは
   お住まいの住宅(土地建物)を担保に融資を致します。従って、自宅を売却し
   て住宅ローンを残す事は不可能です。住宅ローンの残債より売却価格が低い場
   合、自己資金で不足分を足して返済します。

  2.について
   建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。建物の構造や
   仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。区切りと言う点では、建
   物のメンテナンスが必要な時期が来るとそれにかかる費用を考慮して低くなる
   事もあります。また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
   一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。

  3.について
   建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、上
   昇する確率は非常に低いと思われます。少しでも早く売却する方が損は少ない
   でしょう。

  土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
  お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。ご主人
  の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。ご高
  齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれま
  せん。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/05/26(Wed) 23:54
 タイトル:Re^2: 家の売却のタイミングについて
 投稿者名:みき
⇒香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
  ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
  本当にありがとうございました。

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 投稿時間:04/05/14(Fri) 10:49
 タイトル:居住権
 投稿者名:Mittyhara
⇒初めてメールしますが、下記の件に関し一般論としてのお返事を頂ければ幸いで
  す。

  1)60年借地料を払ってきた土地を地主の都合で売却したい旨言ってきており、
    住宅は私の家族名義です。坪数は私道を除けば50坪弱。神戸市内の住宅地で
    す。地代は現在年間242,000円

  2)地主の要請は以下の通りです。
    路線価格(約1,000万円)で買い取ってほしい。
    この売買に関する売主側の税金その他の費用も払ってほしい。
    不動産業がサラ地にして売れば2,500~2,800万円で売れるから直ぐに買って
    ほしい。

  3)私の考えは居住権を考えると路線価格の50/60%位が妥当と思います。又地主
    の一方的な都合での依頼につき、税金その他の費用は払う必要ないと思いま
    す。今住んでいる家を売る気は無く、もし買取後5年以内に販売すれば、多分
    40%もの所得税が来て、家を解体するとなると坪当たり30,000円は取られる
    と思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/15(Sat) 14:45
 タイトル:Re: 居住権
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒Mittyhara、あなたの主張はほぼ正当と思います。
  正確には居住権でなく借地権(旧法)があるということです。借地権の割合につ
  いては路線価地図の欄外に表示されています。但し、路線価はあくまで国税局の
  相続税・贈与税の計算のために資料ですので、売買は路線価によって規制される
  ものではないことは当然です。税金の負担も論外です。
  価格について折り合いがつかない場合は裁判所での調停をお勧めします。費用も
  たいしてかからず、公正な判断をしてくれると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/17(Mon) 13:39
 タイトル:Re^2: 居住権(旧法借地権)
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、早速のお返事深謝致します。
  路線価地図を調べた結果135Dとありますので、13.5万円/平米の課税評価額で私
  の借地権は60%だと理解しています。
  税金の負担等のお答えも頂き有難うございました。
  この土地の市場評価に関してですが、地主は2,800万円で直ぐに売れると言って
  いましたが、昨日私の場所よりもより駅に近い閑静な住宅地81坪の土地がサラ地
  として業者より総額3,380万円で紹介されていました。
  この種データを揃えておき再度交渉するつもりです。
  今後ともよろしくご指導下さい。

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 投稿時間:04/06/01(Tue) 10:04
 タイトル:土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生にお世話になりましたが、その後借りている土地を買い取ってほしいと
  言ってきた地主とは未だ詰めた交渉はしておりません。
  この地主より昨日突然手紙が来て土地賃貸公正証書を未だ作成していなかったの
  で、6月に払い込む地代に年間5万円を足してくれるようにとの依頼が来ました。
  先方の説明では、地主の自宅100坪も借地で、10年契約の公正証書作成に100万円
  支払ったと言っております。

  私どもの契約は土地を借りてから60年になりますが、今の地主がこれを相続して
  から昭和58年に初めて私が賃貸契約書を作りました。その後地代は2度変更しま
  したが、平成6年には内容証明で今年より地代を坪当たり10万円に上げてくれと
  要求してきた事もあり、この地主(70歳女性一人暮らし)の過去の手紙を見るた
  びに未だに腹が立ちます。

  (1)今土地を買い取ってほしいと言いながら、このように契約を公正証書にす
     る真意はどこにあるのでしょうか?

  (2)この種要求は完全に無視して従来通り契約している借地料を支払って問題
     はないのでしょうか?

  (3)地主が現在支払っている土地の固定資産税の額、土地の評価額を聞いてい
     ますが、未だに教えてくれませんが、調べる方法をお願いします(路線価
     格と借地権のパーセントは調べてあります)。

  (4)先方の言うには地主の借地が都市計画で道路になる為立ち退きになります
     が、其の場合借地権の割合で借主にも相応の配分があると思われますが、
     地方自治体の買取価格は路線価格、公示価格を軸に決められるのですか?

  長くなり申し訳ありませんがお返事頂ければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/01(Tue) 15:56
 タイトル:Re: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒Mittyhamaさん、公正証書作成に100万とは広大で評価が高い土地でしょうね?

  (1)地主の真意は賃貸借契約を継続したいのではないでしょうか。

  (2)相手が受け取るならいいでしょう。受取り拒否したら供託します。

  (3)法改正により所有権者でない借地権者も固定資産税評価額、税額を閲覧や
     証明を受けることが可能です。借地契約書のコピーを提示すればいいので
     す。

  (4)公示価格を基礎に提示されます。借地権、建物解体費、移転費用も補償さ
     れます。

  繰り返しになりますが、交渉が難航する場合は簡易裁判所の調停などを利用され
  ることをお勧めします。調停申し立は自力でできますが司法書士にサポートして
  もらうのもいいかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/01(Tue) 16:44
 タイトル:Re^2: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、ご多忙のところ早急にお返事頂き深謝致します。
  先生のアドバイスを参考にして今後の交渉を考えていきたく思います。
  実際に購買する場合は勿論銀行が指定する司法書士にお世話になりますが、先ず
  価格面でのおおよその折り合いがつけば銀行に相談するつもりではいます。
  何分年齢が今年68歳にもなりますので、仕事を続けている間に融資を受けても完
  済せねばならず、未だ購入すべきかどうか迷っています。

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 投稿時間:04/06/02(Wed) 08:59
 タイトル:Re^3: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、再度愚問で申し訳ありませんが下記の事項に付宜しくお願いします。
  (1)賃貸契約の有効期限は契約締結後何年間ですか? 平成3年に借家借地法が
     改正される前の場合でお願いします。
  (2)賃貸契約の公正証書作成時、契約の有効期間により費用が変わりますか?
     代行を依頼した場合、例えば10年契約と20年契約の書類とでは料金は異な
     るでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 15:45
 タイトル:Re^4: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒(1)堅固な建物で30年、木造など非堅固な建物で20年です。

  (2)公正契約は公証人の前で署名することもありますから、本人が行かれた方
     がいいですね。
     どうしても代理で契約する場合は司法書士など公証人と「面識」ある人に
     依頼すべきです。本人の印鑑証明、登記簿謄本、現契約書なども必要です。
     料金や詳しいことは公証役場にお聞きください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 16:40
 タイトル:Re^5: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、貴重なアドバイス有難うございました。
  どうしても公正証書が必要になった場合自分で出掛けるつもりですが、今回は先
  方の申し出を無視するつもりです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/11/01(Mon) 15:52
 タイトル:Re^6: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:mittyhara
⇒嶋田先生、本年6月にお世話になって以来、久し振りですが、よろしくお願いし
  ます。
  一度地主に会いましたが、以前先方がよこした業者の価格よりも高い値段で買っ
  てくれと言われ、物別れに終わり、その後連絡をせずにほったらかしていたとこ
  ろ、手紙で下記の様な感じで言ってきました。

  「以前先方の業者が言った値段と本人が直接私に話した価格の中をとり安くする
   ので、今地代を払って貰っている銀行口座に先ず全額か、もしくは1年以内に3
   回払いで送金をして欲しい。そうすれば、こちらから古くから知り合いの司法
   書士を通じ土地売買の手続きをする」

  いくら安くすると言っても、不動産の売買で先ず全額を払い込み云々と言う話は
  聞いた事がなく、買い手が先ずこちらの司法書士に登記をみてもらい その土地
  が抵当に入っていないか等を見極めてもらい、その上での契約となるのが常道だ
  と私自身は思っています。
  買い手側の司法書士で手続きをしていくのに何の問題も無いと思っていますが、
  如何でしょうか。

  私の方は、どうしても今借地になっている土地を買う必要性は全くありませんが、
  先方は土地計画の立ち退きで慌てている様子です。

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2006/04/21

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 今週の相談テーマは、
  ●敷金を上回る請求について
  ●契約キャンセルについて
 です。

 前者は、退去時に敷金を上回る請求をされる可能性に関するご相談です。
 後者は、契約キャンセルの際の返金に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
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 投稿時間:04/05/24(Mon) 13:12
 タイトル:敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合
 投稿者名:カナ
⇒賃貸アパートを退去して敷金よりも修繕費などが上回り、借主人に支払いが生じ
  てしまった場合の話なのですが…。
  (壁やフローリングをかなり汚損させてしまい、おそらくかなりの請求があるも
   のと考えています)
  このような場合、貸主から事前に見積もりの連絡がない状態で勝手にリフォーム
  して、10万、20万というある程度高額な請求をいきなりされるってことってある
  のでしょうか?

  というのも、冒頭申し上げましたとおり私の借りていた物件は修繕費その他を請
  求されてもおかしくないと思っているにもかかわらず、先日もう次の募集をかけ
  ているのを発見したのです。
  ということは見積もりを私に連絡せずに勝手にリフォームし、そのリフォームが
  完了したことを意味しているのです。

  敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合は見積もりをだして借主、貸主の
  両者合意しその後リフォームするということを私は聞いたことがあります。

  このような事例を知っている方や知識、経験のある方どうか教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/24(Mon) 14:31
 タイトル:Re: 敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒法律上、損害賠償は金銭賠償が原則です。請求者は実損額を、金銭として請求す
  るだけで施工前の見積や、合意前の着工は特に問題ありません。
  その、請求されるであろう実損額の多寡について争うこととなります。
  一般常識的にみて高額な請求であれば、実際にそれだけかかったとしても全額を
  賠償する必要はないでしょうし、実際はかなり安く済んだとしても一般的な工事
  費として請求されることもあります。

  > 借主、貸主の両者合意しその後リフォームするということを私は聞いたことが
  > あります。
  そう言うケースもありますが、そうしなければならないわけではありません。蛇
  足ですが、リフォーム前、リフォーム中はもちろん、退去前でも募集は行います
  よ。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/25(Tue) 11:01
 タイトル:Re^2: 敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合
 投稿者名:カナ
⇒ご返答ありがとうございます。
  私は4/15に退去して現在5/251ヶ月以上連絡がない状態です(退去時立会いはし
  ませんでした)。借りていた物件のサイトをチェックしてて5月の頭には既に募
  集がかけられていたから、私はてっきりリフォームが済んだのだと判断していた
  のですが、そうではない可能性があるということが中村孝司さんのお答えでわか
  りました。

  普通1ヶ月見積もりをだしていない状況はあるものでしょうか?
  つまり、今現在1ヶ月も経っているにもかかわらず今から見積書が送られてくる
  可能性が高いと判断してよいのでしょうか?

  見積もりを私の方(借主)に知らされない状況でリフォームし、お金を請求され
  ることが一般的でないとすれば、上に書いたように考えるのが妥当ではないかと
  考えるからです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/25(Tue) 18:30
 タイトル:Re^3: 敷金を上回り支払いを要求され請求がある場合
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒ご相談が漠然としているので、なんとも言えませんが、可能性はあるでしょう。
  可能性が高いか低いかは分かりません。
  敷金を超える分は諦めているのかも知れませんし、単に請求が遅れているだけか
  も知れません。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/05/24(Mon) 12:44
 タイトル:契約キャンセルにあたりお金は戻ってきますか?
 投稿者名:すぎ
⇒当方、この度新築マンションの契約をしましたが、契約解除したいと思っており
  ます。

  完成済み物件で、契約時手付金はお支払しておりませんが、その代わり、諸費用
  として70万円をお支払しました。

  領収証は諸費用預り金となっておりますが、契約書上は手付金欄に70万円と記載
  されており、契約時点でこの説明については特にあるませんでしたが、「この金
  額は引渡し時点で諸費用に充当致します」という書面を別途取り交わしておりま
  す。

  先方が契約を焦ったなど、誠意がない等の理由はありませんが、家内が近隣状況
  を現地で何度も確認し、立地・子育て環境に問題があるので、この度契約キャン
  セルをしたいと思っています。
  なおこの物件は800万の値引きがありましたが、契約書上は当方の頭金欄に記載
  されておりました。

  結論ですが、諸費用としてお支払した70万は手付金名目ではありませんので、返
  却を希望しておりますが、売主からは「ちょっと難しい」と言われております。

  ご指導賜りたく、お願い申し上げます。

  追記:領収証は「契約金として」となっていました。明細は別紙で「諸費用概算
     明細表」となっており、登記費用、固定資産税、修繕積立基金、管理費前
     受金等となっていました。これは無理なんでしょうか?
     契約履行の着手という観点がどうもよくわかりません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/24(Mon) 17:47
 タイトル:Re: 契約キャンセルにあたりお金は戻ってきますか?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒基本事項のご説明です。
  一般的な売買契約では、売主が不動産会社で売買契約を締結し手付金を支払って
  いる場合、売主が契約の履行に着手するまでは、買主はいつでも手付金を放棄す
  る事により売買契約を解除できます。
  売主が契約の履行に着手した後に買主が売買契約を解除した(契約に違反した)
  場合は買主は違約金を支払う義務を負います。
  尚、違約金の金額は契約書に定めてあります。

  今回の場合、70万円が手付金でしたら、買主が一方的に契約を解除した場合、手
  付金は没収されます。また、売主が契約の履行に着手した後でしたら違約金を請
  求されます。

  70万円が手付金でない場合、買主が一方的に契約を解除した場合、支払い済みの
  金員は返還されます。

  領収書に手付金と記入してなければ手付金ではないと思われますが、ここへの書
  き込みだけで、私たち第三者が、手付金かどうかの判断はできません。双方の言
  い分が異なれば、法定で争う事になります。

  先ずは、管轄の都道府県の住宅課又は消費者センターや市区町村が行っている無
  料法律相談などへご相談される事をお薦め致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 今週の相談テーマは、
  ●室内のカビについて
 です。

 これは、室内にカビが発生した場合の借主の責任に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/05/22(Sat) 03:28
 タイトル:室内のカビ
 投稿者名:高橋
⇒去年の7月から都内の3LDKの賃貸アパートに住んでいます(1980年築、鉄筋2階建
  て2階)。

  元々住み始めた時点からなんとなく部屋の中に湿気がこもり易いように感じてい
  たので、休みの日には窓を開けて換気するようにしていました。しかし、寝室と
  して使っていた和室の部屋に、この冬(3月辺りから)とうとう壁にカビが生え
  てしまい、砂壁もカビで所々剥がれてきてしまいました。

  大家さんに話したところ「換気をしないからだ」、「ガスヒーターをつかうから
  だ」の一点張りで、いくら換気はしていたと言っても聞く耳をもたず、私達の管
  理が悪いと決め付けられ、壁紙の張替え代を請求されました。

  ガスヒーターを使っていたのは和室の隣のリビングとして使っていた部屋だけな
  んですが、本当に私達がクロス代を払って張替えをしてもらわなければならない
  んでしょうか?

  普通に住んでいて、普通に換気もしていて(仕事が不規則なので定期的に日中換
  気をするというのはできませんでしたが、今まで住んでいた所では別に問題がな
  かったので、今までよりは少し気にかけて換気をするようにしていた程度なんで
  すが…)それでも私達の部屋の管理不行き届きになるんですか? 構造に問題は
  ないのでしょうか?

  ちなみに、真冬に室内でセーターを脱いでも静電気も起きないので、どの位の湿
  度なのかと思い、湿度計を置いてみたところ、日中に換気した日でも夜には70%
  前後まで湿度が上がります。これは普通ですか?

  私としては部屋に置いていた洋服にまでカビが付いてしまい、全部クリーニング
  に出さなければならなくなり、かなり痛い出費だったうえに大家さんの態度に納
  得いきません。ご回答宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/23(Sun) 12:09
 タイトル:Re: 室内のカビ
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒このお話を拝見する限りでは、使用上の問題という可能性が高いように思います。
  他の住戸はどうでしょうか?
  砂壁と言うことは、暫くリフォームしていない可能性が高いですよね? とする
  と、前住者は剥離を招くような結露がなかったということになると思います。
  また、ガスヒーターは湿度を上昇させます。真冬でも湿度が70%も有ると言うこ
  とは、ガラスには流れる程度の結露があったと思います。
  そして、その湿気は外部から来るものではなく内部から発生させているものだと
  思います。

  鉄筋と書いてあるので、鉄筋コンクリート造だと思いますが、コンクリート住宅
  は機密性が高く、吸気を取りながら人為的に換気しなければなりません。寒いか
  らと換気扇を回さなかったり、回したとしても吸気レジスターを開けなかったり
  だと生活から発する湿気がすぐに充満します。
  人体からも相当の水蒸気が生じます。
  生活環境、他の住宅の状況など分からないので、安易には言えませんが少なくと
  も建物のせいだと言い切る状況にはないように思えます。

  これからは水蒸気の発生するとき(入浴、炊事、洗濯、お湯を使うとき、髪を乾
  かすとき)は吸気をとった上で換気扇を活用しましょう。
  浴槽にお湯を溜めているときは蓋をしましょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/23(Sun) 22:00
 タイトル:Re^2: 室内のカビ
 投稿者名:高橋
⇒ご回答ありがとうございます。ということは、このアパートの湿度は一般的とい
  うことになるんですか?

  書き忘れてたのですが、入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
  他にも以前に雨漏りをしていたんじゃないかと思える染みが天袋に2ヶ所ありま
  した。雨漏りは不動産屋さんに相談してすぐに直してもらいました。詳しい工事
  内容は聞いていないんですが、雨漏りをした側の外壁(和室とは反対側)の防水
  塗装と、屋上の雨漏りの工事をしたと言っていました(コンクリートを剥がした
  りして結構大掛かりな工事をしていました。これだって階上で、ものすごい騒音
  を発していたのに事前に告知もなく、夜勤のときに睡眠がとれなくてかなり辛い
  思いをしたんですよ。スミマセン…余談でした)。

  前の人が出てから私達が入居するまでに結構期間があったんだそうです。その間
  ちょうど梅雨だったし、雨漏りを天井で起こしていたんだとしたら…これは湿度
  の上昇に影響はないものなんでしょうか?

  他の住戸はとのことですが、階上は屋上で大家さんが沢山の植物を栽培していま
  す。階下に住んでいる人がいるんですが、大家さん曰くガスヒーターは使わない
  ようにして、換気をしているから問題はないんだそうです。ただし、大家さんの
  メイゴさんだとのことなので、もし問題があったとしても私達には普通言いませ
  んよね。

  ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか? 和室は寝る
  ときにしか使用していなかったので、暖房器具は使用していません。

  機密性の話もありましたが、すごく古いアパートなのでどうなんでしょう? 暖
  房を消すと、すぐに寒くなるし。吸気レジスターなんてありません。でも窓は沢
  山あります。
  結露は窓にうっすら曇る程度のもので、窓枠のゴムパッキンにキラキラするもの
  はありましたが、湿度が高いのに不思議なことに流れる程という結露はありませ
  んでした。

  湿気がこもり易いと感じていたので、水蒸気の発生するときも換気をしていまし
  た。
   入浴→入浴中以外は窓を開けっ放しにしています。入浴後は翌朝まで室内側の
      ドアは開けず、部屋に蒸気が入ってこないようにしています。
   炊事→換気扇を使用します。洗面所の窓を開けていることが多いので、吸気も
      あると思います。
   洗濯→全自動なので洗濯中は特に水蒸気は出ていないと思います。干すのはも
      ちろん外です。天候などでやむを得ず生乾きの状態で室内に取り込まな
      くてはならないときは、和室には絶対入れません。翌日晴れれば換気し
      ますが、雨だったり、仕事であれば換気できないというのはどこの家も
      同じですよね?
   お湯を使うとき→食器を洗うときだけなので、料理の延長で換気扇がついてい
           ます。
   髪を乾かすとき→これだけは換気していませんでした。今までこんなときの換
           気なんて考えたこともありませんでした。

  これまでにも鉄筋コンクリート造のマンションに住んでいたこともあるんですが、
  今の比較にならない位換気なんてしていませんでした。しかも新築だったので、
  湿気は発生しやすいですよね? でも大丈夫だったんですが、何が違うんでしょ
  う? とても気を使っていただけにショックなんですよ。

  質問攻めですいません。分かる範囲でよろしくご返答ください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/24(Mon) 09:49
 タイトル:Re^3: 室内のカビ
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒拝見いたしました。なるほど、マメに換気をされているようですね。
  湿度が高いのに、窓に結露しないと言うことは、外壁に面した壁が吸収している
  のかも知れません。ということは、断熱材が足りていないと言うことも考えられ
  るかも知れませんね。

  > 入居してすぐに部屋の一部から雨漏りがしていました。
  雨漏りがあったのであれば、それも原因の1つかも知れません。

  > ガスヒーターは使用していない部屋の湿度も上昇させるんですか?
  使い勝手にも依るのでしょうが、住戸内は対流があると考えて良いと思います。

  > 吸気レジスターなんてありません。
  吸気レジスターがないのであれば、換気小窓があると思います。もっとも、洗面
  所の窓を開けているとのことでしたので、これは満たしているでしょう。

  借主には善管注意義務がありますので、やはり指摘もされているガスヒーターは
  この際控えてみては如何でしょう。
  先の話しですが、今度の冬、それでも酷く結露するようであれば、もはや高橋さ
  んの過失はないと言えるのではないかと思います。
  過失がなければ、損害を賠償する必要もありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/26(Wed) 14:06
 タイトル:Re^4: 室内のカビ
 投稿者名:高橋
⇒ご回答ありがとうございました。
  今までは何とも無かったそうなので、昭和一桁生まれの頑固大家さんがどこまで
  理解してくれるか分かりませんが、もう一度話してみたいと思います。
  お忙しい中、本当にありがとうございましたm(__)m

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2006/04/07

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 今週の相談テーマは、
  ●親からの借用時の留意点について
  ●競売物件について
 です。

 前者は、買い換え時の親族からの融資に関するご相談です。
 後者は、競売時の個人情報侵害に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/05/22(Sat) 11:17
 タイトル:親からの借用時の留意点
 投稿者名:I.SATO
⇒自宅の買い換えを考えています。
  つなぎ資金を親から借用予定ですが、何か注意することはありますでしょうか?
  借用書はもちろん必要ですよね。金利などはどうしたらよいでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/22(Sat) 15:21
 タイトル:Re: 親からの借用時の留意点
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒つなぎ資金との事ですので、住宅ローンが融資されるまでの1~6か月程度でしょ
  うか?
  短期間の一時的な借入であれば、借用書の作成だけで充分と思われます。金額に
  応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
  金利は一般の住宅ローン金利程度で宜しいと思います。これはハウスメーカーな
  どがつなぎ融資を斡旋する場合、民間住宅ローンの金利程度で融資しているため
  です。

  長期間の借入で分割して毎月返済をするような場合は、借用書を公証人役場で作
  成(公正証書)し、毎月遅れないように返済する事をお薦め致します。この場合
  も金利は民間住宅ローンと同程度にします。

  いずれにしても、贈与と疑われないように、しっかりとした返済計画を立てて、
  確実に返済してください。
  なお、返済は銀行振込などを利用し、証拠が残るようにしてください。

  それでもご不安がある時は、最寄りの税務相談室や税理士にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/23(Sun) 01:41
 タイトル:Re: 親からの借用時の留意点
 投稿者名:清水和男
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒長期借入の場合、公正証書を作成するのがベターでしょうが、最低でも借入金額・
  返済期間・金利・返済日等の必要事項を記入した金銭消費貸借契約書を作成しま
  す。そしてこの契約書を法務局等で確定日付をもらい、後は決められた日に決め
  られた内容に従い、親の口座に振込みをします。
  贈与と見られないようにするためにも、この振込みをキチット行うことが最も大
  切です。
  金利については、親子間であれば定期預金並みの金利でも良いと言われています
  (宅建協会当支部顧問税理士)。

  なお、相続時精算課税制度を利用すれば、3,500万円までの贈与も可能です。
  いずれにしても、税理士等の専門家にご確認されることをお勧めします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/24(Mon) 16:52
 タイトル:Re^2: 親からの借用時の留意点
 投稿者名:I.SATO
⇒香川さん 清水さん、お答えありがとうございました。
  これで無駄な税金を払わないですみそうです。
  > 金額に応じた収入印紙の貼付をお忘れ無いように。
  500万円の場合の印紙の金額は、いくらでしょうか。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/24(Mon) 17:13
 タイトル:Re^3: 親からの借用時の留意点
 投稿者名:清水和男
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒500万円の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代は夫々2,000円です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/25(Tue) 08:35
 タイトル:Re^4: 親からの借用時の留意点
 投稿者名:I.SATO
⇒ありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/05/22(Sat) 13:57
 タイトル:競売物件
 投稿者名:とし
⇒先日、身内の借金が元で自宅が裁判所の競売物件として掲示されました。それに
  伴い、代行入札の会社が、家の写真、間取り、住宅地図を掲載した明らかに私の
  家と分かるチラシを隣保すべての家に投函したのですが、これによって近隣の人
  からの見る目が変わり、家族は皆、精神的苦痛をうけています。
  身内の借金が原因で、いずれ立ち退くにせよ、この会社の行為は人権の侵害にあ
  たると思うのですが、法律上どうなっているのか知りたいので教えてください。
  お願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/22(Sat) 17:10
 タイトル:Re: 競売物件
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒としさん、私も競売の落札や代行をしています。
  裁判所から物件が公開された時点では、未だ自分もものではありませんから、宣
  伝活動などはできません。この代行会社は落札者を探すためにチラシを撒いたの
  でしょう。
  宅建の免許があれば都道府県の業者を監督する部門へ相談し指導してもらったら
  如何でしょう。
  もちろん、仰せの通り人権侵害にも該当するかも知れません。人権問題は管轄す
  る法務局です。自治体でも人権擁護委員がいて対応するところもあります。

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 店お待ちしております。

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