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2006年5月

2006/05/26

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 今週の相談テーマは、
  ●仲介事業者について
  ●共有持分の売却について
 です。

 前者は、仲介事業者の働きに関するご相談です。
 後者は、養子縁組トラブルに起因する共有持分の売却に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/05/28(Fri) 17:50
 タイトル:仲介業者が…
 投稿者名:mmm
⇒契約締結後、全く働かない(何度言っても)、契約前と話が違う、よく嘘をつく
  仲介業者がいるのですが、こういった場合どのようなクレームがつけれますか?
  金銭面も含めて損しています。教えて頂けませんか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/28(Fri) 18:10
 タイトル:Re: 仲介業者が…
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒具体的な内容が書いてありませんので、お答えしようがありません。
  その仲介業者が加入している不動産会社の協会に相談窓口があります。また、損
  害が発生しているのでしたら、消費者センターや市区町村の無料法律相談窓口、
  都道府県の住宅課などへご相談される事をお薦め致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/06/01(Tue) 13:09
 タイトル:錯誤 他人物売買?
 投稿者名:こんどる
⇒不動産の事に関してなんですけれども、相談したいことがあります。
  養子に入る予定で親戚から贈与契約なし(口約束もなしです)で、ある物件の権
  利を8分の7変更してもらいました。登記もされています(しかし、私はその物件
  の税金も払っておらず、取得する時も私は1円もお金を出してません)。

  養子縁組はまだしていないんですけれど、最近、関係が悪くなってきたので、養
  子の話は解消するかもしれません。そのとき、贈与契約がなされてないので、受
  贈者が錯誤を主張すると登記があっても物件の権利を返さなければいけないとの
  ことでした。
  その前に、私がその物件の権利を売ってしまうと受贈者から訴えられるでしょう
  か? また、8分の7といった中途半端な権利を売る先があるでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/01(Tue) 16:04
 タイトル:Re: 錯誤 他人物売買?
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒こんどるさん、トラブルのある物件を善意の第三者に売却すると、何かあった際
  に売主は責任を取らされます。おっしゃるように原因証書もないと錯誤で元へも
  どる可能性も高いですね。
  もっとも、他人の権利が1/8ありますから、買主も事情を調べるでしょうから、
  所有権が全部移転しない取引は難しいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 20:35
 タイトル:丁寧に回答いただいてありがとうございます。
 投稿者名:こんどる
⇒正確に言うと養子に入ることが条件というより、何も訳を聞かずに住民票を送っ
  てくれと言われたので住民票を送ると勝手に名義になっていました。
  私に何も言わずに財産をちらつかせておいて、いざ私が逆らうようだと登記を戻
  すつもりであったことが分かりました。
  相手の陰湿なやり方に非常に腹がたっております。
  この場合、相手の過失があると認められないでしょうか?
  また、贈与であったとこちらが主張すると認められないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 22:10
 タイトル:Re: 丁寧に回答いただいてありがとうございます。
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒こんどるさん、あなたが精神的なショックを受けたことは理解できます。
  しかし、相手は最初から登記を戻すような書類を揃えているのではないかと予想
  します。この贈与の件で争ってみても、結果的に貴方の利益にはならない可能性
  が高いでしょう。勉強をさせてもらったと割り切って、今後人生の糧にされたら
  如何でしょうか。

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2006/05/19

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  ★仲介業者へのクレーム
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 今週の相談テーマは、
  ●重説内容と異なる現状での決済について
  ●売買契約の解除について
 です。

 前者は、引渡しなどの条件が重要説明事項説明と異なる場合に関するご相談です。
 後者は、売買契約の解除の際の仲介手数料に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

  ★安楽さん(アンラク)

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
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 投稿時間:04/05/27(Thu) 14:43
 タイトル:重説内容と異なる現状での決済
 投稿者名:マナ
⇒はじめまして、今年の3月上旬に土地の売買契約を交わし、現在、決済・引渡し
  を目前に控えている者(買主)ですが、売主側に理不尽な現状で決済を迫られそ
  うで不安に感じ、ご相談させて頂きました。

  売主(業者)と開発分譲地(当時造成中)の土地1区画について、今月末日を残
  金の支払期日(売主が希望した期日)とする売買契約を、仲介業者を通して結び
  ましたが、重要説明事項で確認した開発計画書に記載されている内容と、造成後
  の現状に相違(地面が20から30cm高い状態)あった為、一部やり直しの造成が入
  る予定です。
  (売主は当初、「開発完了検査が通ったので造成のやり直しはしない」と言って
   いましたが、地面の高さについては特に念を押して確認した事項であり、私共
   から開発計画書通りにする様抗議して、一部やり直しする事となりました)

  私共の住宅ローンにつきましては、今月末日にて決済する方向で話を進めていま
  したので、準備万端でしたが、昨晩になって、残金支払期日までに造成のやり直
  しが完了できない為、私共の購入する1区画のみ開発計画書通りに造成して引渡
  すと、売主が仲介業者を通して言ってきました。

  しかし、これでは重要説明事項で確認した内容と異なる状況(※1)での引渡し
  になってしまう為、「売主側都合での、期日延期の申し出をしてもらうか、延期
  しないならば、期日までに開発計画書通り造成を完了して下さい」と、仲介業者
  に伝えましたが、まだ返答が無い状態です。
  (※1 開発計画書では、全区画同じ高さの地面となっており、売主は1区画のみ
      地面を掘り下げて引渡すと言っています)

  開発完了検査証がおりたのもつい数日前(5月25日)で、重要事項説明で確認し
  た内容と相違する現状なのに引渡してしまおうとする売主と仲介業者に不信感を
  感じずにはおれません。

  仲介業者は契約時から売主の味方になっており、売主の都合の良いようにしか物
  を言いません。
  もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、売主
  側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は実務的に見て可能で
  しょうか?

  以上の事柄につきまして何卒アドバイス、ご指導を頂けませんでしょうか。
  宜しくお願い申し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 19:06
 タイトル:Re: 重説内容と異なる現状での決済
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒開発業者はレベルが変わってしまったことについてどのような説明をされている
  のでしょうか?
  そして、マナさんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか?

  レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうか
  ら、計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように
  思います。

  マナさんの区画は要望通りにレベルを下げると言っているのでしたら、それで良
  さそうに思いますが、何がご不満なのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 19:59
 タイトル:Re^2: 重説内容と異なる現状での決済
 投稿者名:マナ
⇒お返事ありがとうございます。

  > 開発業者はレベルが変わってしまったことについてどのような説明をされてい
  > るのでしょうか?
  レベルが変わった理由について売主からは何の説明もありません。
  私共から「引渡し時の状況はどうなるのか」と確認して計画内容とレベルが違う
  事を認めたぐらいです。

  > マナさんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか?
  計画通りで無かった場合、確実に不利益が発生する事は、建設会社から聞かされ
  ており、わかっておりますが、ここでは「重説内容と異なる現状で引渡しされる
  場合」について質問させて頂いておりますので割愛させて頂きます。
  もし、その不利益によって事情が変わるというのでしたらば、改めて書かせて頂
  きます。

  > レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょう
  > から、
  建設会社からの話では、盛り土が規制にかからない高さなので審査に通ったので
  はないかという予想です。
  他の購入者の方について、また、他の区画が契約に至っているかどうかはわかり
  かねます。

  > 計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように思
  > います。
  売主には少なくとも、契約時の重要事項説明にて宅地建物取引業法 第三十五条
  の五に則って確認している内容を守る義務があると思います。

  > 何がご不満なのでしょうか。
  まだ未完成なのに、決済をしなければならない事にまず不満です。
  完成してから決済するものではないのでしょうか?

  またできましたら、下記についての可否をお教え頂けますでしょうか?
  >> もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
  >> 売主側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は実務的に見
  >> て可能でしょうか?

  何卒宜しくお願い致します。

  ※補足です。
   「造成後の現状に相違(地面が20から30cm高い状態)あった為、一部やり直し
    の造成が入る予定です」
   は、元々の計画の高さ相当分にプラス20から30cm地面が高い状態で、道路との
   高低差が20から30cmになっているわけではありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 23:57
 タイトル:解決致しました
 投稿者名:マナ
⇒先程、仲介業者から連絡がありまして、造成作業が期日までに完了しない為、売
  主から決済・引渡し期日を延長して欲しいとの申し出がございました。
  造成が完了してからの決済・引渡しとなるようですので、一先ず、今回の相談内
  容は解決いたしました。
  お騒がせ致しまして申し訳ございませんでした。

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 投稿時間:04/05/28(Fri) 10:03
 タイトル:売買契約の解除
 投稿者名:UCHIDA
⇒先日契約した土地売買契約を、手付を放棄して解除したいのですが、その際、仲
  介に入った不動産屋さんに仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/28(Fri) 12:49
 タイトル:Re: 売買契約の解除
 投稿者名:安楽 市夫
⇒土地売買の解約についてお答え致します。契約が成立した時に仲介手数料は発生
  いたしますので支払わなければなりません。
  契約の解除の事由を仲介した不動産業者に理解を求めて手数料について考慮して
  いただけたらいいですね。

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2006/05/12

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 今週の相談テーマは、
  ●隣地境界線について
  ●お風呂の故障について
 です。

 前者は、隣家との境界トラブルに関するご相談です。
 後者は、まともにお風呂に入れない物件に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

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 投稿時間:04/05/26(Wed) 18:49
 タイトル:隣地境界線について
 投稿者名:雅之
⇒15年前くらいに土地付き中古住宅を購入しました。
  2年前に家を建て替えました。家の立て替えの再、解体の後に測量を業者に依頼
  しましたら、隣地が私の土地の中に3坪程度入り込んでおり、隣に買ってもらう
  ように相談しましたけど、土地は、自分の敷地と言い張り境界線を認めません。
  また向こう隣の家も1.5坪ほど境界がはいっていて、それも認めません。
  私は裁判しよう思いますが、何かいい方法はございませんか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 09:12
 タイトル:Re: 隣地境界線について
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒雅之さん、相手が自分の敷地と主張するのは、それなりの根拠や資料を持ってい
  ると思います。
  境界確定の訴訟は時間と費用がかかるものと覚悟しておいた方がいいですね。
  土地家屋調査士会などが主体となって裁判でない調停制度(ADR)を設置してい
  る都県があります。既に東京とか福岡では開設されたとのことです。
  まず、土地家屋調査士と相談することをお勧めします。なお、測量士は不動産の
  境界にタッチできる職種ではなく、道路や土木施設などの測量をする仕事です。

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 投稿時間:04/05/27(Thu) 17:28
 タイトル:入居3ヶ月目でまだお風呂に入れません
 投稿者名:naomi
⇒3月の始めから今のアパートに越してきたのですが、越して早々、水圧が弱いう
  えに風呂場のシャワーがお湯と水の調節ができず、仲介不動産に至急連絡しまし
  た。
  水圧の問題はどうにもならないと言われ、湯沸し器に問題があるのではと、ガス
  業者に点検を依頼。湯沸し器に問題はなく、水道管に問題という事で、別の水道
  業者が点検。ここまで一ヶ月が経過。

  しかし、見積もりが出た所、大家さんが納得いかず、知り合いの業者に依頼する
  との事。不動産を通して連絡をとっていると時間がかかる為、業者と直接連絡を
  とり、工事の段取りを取ろうとしたが、業者の担当者はいつも早々と電話を切り
  きちんと伝わっているのか不安でした。案の定、工事の日には時間の関係で終了
  できず、再度依頼。

  入居2ヶ月目にしてようやく風呂に入れると思ったのもつかの間。なんと以前と
  変わらない状態。至急業者に連絡を取るが、配管を直したのだから湯沸し器に問
  題があるのではと、話がまた元に戻ってしまったのです。
  再度ガス業者に依頼し、湯沸し器にはやはり問題は無いと言う事で、湯沸し器に
  リモコンをつけ温度調節ができるようにしたもらいました。

  しかし、3階の我が家のすぐ上に水道タンクがあるため水圧が弱すぎるのが原因
  で、シャワーからはお湯だけだすようにして、温度を37度に設定しても50度以上
  のお湯が…。
  ガス業者の方は応急処置として加圧ポンプをつけるか、屋上のタンクの高さをあ
  げる大掛りな工事をするしかないとの事。

  見積もりを出してもらい、不動産に相談中ですが、また大家さんの判断で、最低
  限の工事しか行ってもらえず、同じ状況がこのまま続いたらと思うと、不安で仕
  方ありません。

  風呂に関しては、旦那は職場で済ませ、私は、水で入るしかないので髪は洋服を
  着たままで、体はお湯がでる最初の数分を利用して慌しく済ませております。こ
  れほど生活に支障を来たしているのに、通常の家賃を払っているのも悔しいです。

  もうすぐ入居して3ヶ月になります。この状況がこれ以上続くなら、引越しする
  しかないのでしょうか。その際、最初に支払っている、敷金を返してほしいし、
  もちろん間に入っているだけで何もしてくれない不動産業者にも仲介手数料を返
  してもらいたいと思います。

  しかし、私自身が妊娠中であまり体調がよくない為、できれば引越しは考えたく
  ないのです。

  長い文章になってしまいましたが、何か解決策があればどんなささいな事でもか
  まいませんのでアドバイス下さい。お願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 18:53
 タイトル:Re: 入居3ヶ月目でまだお風呂に入れません
 投稿者名:中村孝司
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⇒現実的なのは、風呂がまともになるまで賃料を減額して貰うことではないでしょ
  うか。
  風呂が使えない以上、相応の額を減額してしかるべきです。
  では、相応の額がいくらかというとはっきりとした基準はありません。
  同じような間取りで風呂無し物件の事例がないようでしたら、
  「銭湯代×人数×日数+迷惑料」
  あたりで話しをしてみては如何でしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/30(Sun) 17:26
 タイトル:Re^2: 入居3ヶ月目でまだお風呂に入れません
 投稿者名:naomi
⇒アドバイスありがとうございました。早速不動産業者へ連絡をいれてみました。
  まずは、工事をした場合期間はどのくらいかかるのかと、もしも長引く場合の賃
  料についてどういう対応をとって頂けるかを訊ねました。
  翌日にでも連絡するとのことでしたが、今だ返事はきません…。
  休み明けの明日にでももう一度連絡をし、中村さんのアドバイスを参考にもう一
  度、話をしてみようと思います。
  また、何かありましたら質問させて頂くかもしれません。そのときは宜しくお願
  いします。
  本当にありがとうございました。

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