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2006年7月

住まいの何でも相談室(2006年7月28日号)

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 今週の相談テーマは、
  ●店舗の原状回復について
  ●地積測量図について
 です。

 前者は、賃貸店舗解約時の原状回復に関するご相談です。
 後者は、公簿面積と地積測量図の差に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/06/07(Mon) 20:11
 タイトル:カウンター撤去も現状回復?
 投稿者名:いしの
⇒みなさんはじめまして。
  私の母は約30年間飲食業を営んでいたのですが、この1年間で病気のために入退
  院を繰り返し、経営もままならなくなったので閉店することになりました。

  そこで大家さんに話したところ、「不動産に詳しい人から聞いたんだけど、カウ
  ンターもすべて撤去しなくちゃならないんだって」といわれました。
  ちなみに、この店舗はおよそ20年前に1Fに母の店を含めて2店舗、2Fに大家さん
  の住まい、という風に改築してます。その際に作り直した店舗なので、もともと
  あるカウンターです。しかもこの改築の際、母も数百万出資してるはずです。

  契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、カウンターの撤去の項
  目はありません。カウンターの撤去は必要なのでしょうか?
  もし必要だとして、費用は母の負担になるのでしょうか。

  どなたかお分かりの方、宜しくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/12(Sat) 18:42
 タイトル:Re: カウンター撤去も現状回復?
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒いしのさん、
  > 契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、カウンターの撤去の
  > 項目はありません。
  現状回復でなく、借りた当時の原状戻す「原状回復」のことと思います。
  当時、カウンターがあったら残したままでいいでしょう。
  貸主と原状回復・敷金返還をめぐって争いになるなら、訴額60万以下なら小額訴
  訟で1日で決着します。

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 投稿時間:04/06/17(Thu) 19:23
 タイトル:地積測量図
 投稿者名:ひでお
⇒公簿が519.20平米で、地積測量図で計算した方が3平米メートル多くなる場合、
  この誤差を相手に修正を求めることは可能でしょうか?
  私は隣地の人間ですが、その為に自分の土地の公簿より3平米少なくなってしまっ
  ています(私の土地には地積測量図はありません)。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/21(Mon) 10:13
 タイトル:Re: 地積測量図
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒ひでおさん、隣地の地積測量図が公簿面積より3平米多いのは、その分、自分の
  土地を侵しているのではないかということですね。
  地積測量図を作成した土地家屋調査士へ説明を求めたら如何でしょう。
  納得できなければ、境界確定の訴訟提起とか、ADR(裁判外調停)へ持ち込むこ
  とは可能です。
  どちらにしろ、土地家屋調査士や弁護士のサポートが必要と思います。

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2006/07/21

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 今週の相談テーマは、
  ●隣地買収の方法について
  ●申込後の値上げについて
 です。

 前者は、隣地の購入交渉に関するご相談です。
 後者は、決ったはずの取引価格を値上げされてしまった場合のご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/06/12(Sat) 16:43
 タイトル:隣地買収の方法について
 投稿者名:馬場
⇒今、自宅の畑(登記簿上は宅地)の北側にある隣地(敷地60坪、アパート、鉄筋
  3階建て、9戸、築15年以上、角地)を買収したいと思っています。
  当方が空き地にしてあるので、日当たり良好で空室もなく何年もきたようです。
  もし当方で畑に何か建築したら、真っ暗で入居者が激減するでしょうし、当方と
  してもそこを購入することにより、整形地になり広い道路に面することになり、
  利用幅が広がります。
  当方は固定資産税の負担に耐えられなくなってきたので、畑にアパートを建てる
  なり、何らかの建築物を建てる予定です。当方が適正な価格で今のうちに購入し
  たほうが両者へのメリットになります。
  しかし、持ち主は地元の地主さんなので、ほかにも収入源があるようですが、売
  る気はなかなかないようです。どうしたらよいのでしょうか?
  相談先などはどのようなところなのでしょう?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/12(Sat) 17:52
 タイトル:Re: 隣地買収の方法について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒売りたくない相手に、売ってもらう方法ですか?
  それは、
   ・誠心誠意頼み込む
   ・相場よりかなり高い金額を提示する
   ・売主の親しい方を通じてお願いする
  程度でしょう。

  近隣の不動産会社や不動産コンサルティング技能登録者等のプロにご相談された
  らいかがですか。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/06/12(Sat) 17:02
 タイトル:申込後の値上げ
 投稿者名:桔梗
⇒先月、不動産屋さん(以下、A社)に土地を買いたいとの相談に行きました。そ
  こで1,750万円の売り地のチラシをもらいました。
  条件はかなり良かったのですが、予算オーバーのため無理と思っていたら、A社
  さんが、
  「この物件は1,500万円で売るということで地主と話がついている」
  と教えてくれました。
  条件はかなり気に入ってたため、さっそく家族で話し合い、1,500万円で購入の
  申込をすることにしました。

  契約日も決まり、私たちもローンの準備や、住宅メーカーとの間取りの打ち合わ
  せをしていて、いよいよ契約を来週に控えたある日にA社さんから電話があり、
  話を聞いて自分の耳を疑いました。
  「地主が最低でも1,650万円でないと売らないと言っています」

  詳しく聞いてみたところ、この土地は、別の不動産屋さん(以下、B社)が地主
  さんから売買の仲介の依頼を受けているようです。
  私がお世話になっているA社さんは、B社からその情報を貰い、客を探す客付け業
  者と呼ばれるものらしく、A社は客の代りに、B社は地主の代りに、という形で、
  それぞれ交渉をしていたらしい(?)のです。

  A社さん曰くは、
  「B社は地主にきちんと伺いを立てずに勝手に安い値段を言っていた」
  とのことです。

  その後、B社から連絡があり、
  「申込があったから地主が値段を吊り上げた。自分たちも迷惑している。1,650
   万円なら売ると言っている。それでも、当初の1,750万円よりかなり安い。ダ
   メなら、この話はなかったことに…」
  と言われました。

  そんなこと言われても、こちらだって色々と準備も進めていますし、いまさら金
  額を上げられても困ると伝え、再度、なんとか地主に値下げ交渉をしてもらうこ
  とになりましたが、B社の口ぶりでは正直期待できそうにありません。

  もし、値下げが無理で契約が流れてしまった場合はどうなるのでしょうか?
  銀行や住宅メーカーさんとの打ち合わせも進んでいますし、親戚や友人、職場の
  同僚にも土地を買い家を建てることを話してしまっていますし、今更ダメになっ
  たなんて言えません…。

  A社・B社のどちらか、若しくは地主から損害賠償金を貰えるのでしょうか?

  ちなみに、A社さんは当初B社さんから1,750万円と紹介を受け、その後にB社から
  1,500万円までの値下げの連絡を受けたそうです。それはB社も認めているそうで
  す。

  なお、契約自体はまだしていません。買い付け証明書というものを書きました。
  買い付け証明書を書くときに、手付金を払うと言ったのですが、A社は受け取っ
  てくれませんでした。
  もし手付を払っていたら、状況は変わりましたでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/12(Sat) 17:44
 タイトル:Re: 申込後の値上げ
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒今回の取引を整理しますと、以下のような感じかと思われます。

   買主=媒介=仲介業者A社 ←→ 仲介業者B社=媒介=売主
    ※媒介は仲介と同じ意味です。
    ※A社は買主さんのために仕事を、B社は売主さんのために仕事をします。

   ・買主は1,500万円で購入の意思表示をし、買い付け証明を書いた。
   ・仲介業者Aは仲介業者Bに買い付け証明書を渡し、売主に交渉した。
   ・契約日も決まり、契約間近になって売主の気が変わり、1,650万円でないと
    売りたくないと仲介業者Bに伝え、それを聞いた仲介業者Aが買い主に連絡し
    た。

  契約日が決まっていたと言う事は、当初、売主は1,500万円で売却の意思表示を
  したと思われます。
  売主が1,500万円の買い付け証明を受け取った後、1,500万円での売却承諾書の様
  なもの(書面)は発行してなかったのでしょうか?

  契約日が決まった時に、たとえ口頭であっても契約を承諾していると思われます
  が、1,500万円で売却の意思表示をした書面が無いと難しいですね。

  仲介業者は仲人です。
  仲介業者に過失がない限り、結婚と同じで一方が気が変わったからと言って責任
  を問えません。
  買い主の貴方が売買契約前に購入を止めた場合と一緒です。

  手付金は仲介会社に支払うものではなく、売主に支払うものです。
  手付金は売買代金の10%程度です。
  一般的に売買契約締結と同時に手付金を支払います。
   ※手付金を先に支払い売買契約を後で締結する場合、売買条件が整っていない
    (書面になっていない)のでトラブルになる事も多いため、売買契約書の締
    結と同時に締結するのです。
   ※申込金(10万円程度)を支払い、申込みの順位を保全する事と手付金とは性
    格が異なります。

  もし、…なら、等、仮定の相談は出来ません。
  売主に売買契約を締結するように、請求する事は可能と思われます。結果につい
  てはどうなるか解りません。

  市区町村の無料法律相談をご利用されるか、弁護士にご相談下さい。
  仲介業者の過失が明白でしたら、都道府県の宅建課などへご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/13(Sun) 11:22
 タイトル:Re^2: 申込後の値上げ
 投稿者名:桔梗
⇒相談に乗って頂きありがとうございます。

  > 当初、売主は1,500万円で売却の意思表示をしたと思われます。
  B社曰くは、登記上の所有者はその金額で売ると言ったそうですが、後でそのこ
  とを知った家族が反対して、金額が上がったそうです。

  > 売却承諾書の様なもの(書面)は発行してなかったのでしょうか?
  残念ながらB社が買付証明をもって行ったときに上記の上記の状態になっていた
  そうで、買付証明は受け取ってくれなかったそうです。

  もし手付金を払っていれば…と言ったのは、知り合いが契約前でも手付金を払っ
  ていれば手付金が倍で戻ってくるかもしれないと聞いたからです。
  香川さんのお話を聞く限りでは、難しそうですね。

  どうしてもこの土地が欲しいので、再度、A社、B社に交渉してみようと思いま
  す。

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2006/07/14

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 今週の相談テーマは、
  ●立ち退きについて
  ●退去するための解約について
 です。

 前者は、立ち退き時に請求できる費用に関するご相談です。
 後者は、解約時に発生する前払い賃料に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

  ★川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/06/11(Fri) 14:43
 タイトル:立ち退き
 投稿者名:文則
⇒大家さんから、アパートを新しく建て直すので、立ち退くよう言われました。立
  ち退くよう言われてから工事が始まるまで2ヶ月程しかありません。

  別のアパートに移り住むのには、
   ・引越し代
   ・敷金
   ・家賃など
   ・違約金(来年3月で卒業して県外に移り住む為)
   ・不動産手数料
  等がかかる見込みです。

  これに対し大家さんは敷金のみを返金するとのことです。本当に敷金だけしかも
  らえないのでしょうか。

  尚、契約書を見ると、6ヶ月前までに立ち退きの報告をするように記載がありま
  す。口約束ではありますが、私が卒業する来年3月までは工事を行わないことに
  なっていました。
  また、このアパートは不動産が関与しておらず、大家さんと直接交渉しています
   が、なかなか双方納得がいかないのが現状です。

  どういった所に相談したらいいでしょうか?
  よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/11(Fri) 15:22
 タイトル:Re: 立ち退き
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒以下、ご参考ください。

  1.家主から賃貸借解除を申し出るためには、正当な理由が必要です。
   例)自分自身が住むために必要な場合、建物が相当古く倒壊の恐れがある等。

  2.上記以外で正当な理由として認められているのは、立ち退きのために必要な金
   額を保障する場合です。

  3.建物賃貸借契約書に家主からの退去の請求は6か月前までと書いてあるようで
   すので、契約違反になります。

  4.上記により立ち退きにかかる相応の費用と契約違反による損害賠償を請求でき
   ると思われます。

  市区町村が開催している無料法律相談をご利用いただくか、最寄りの弁護士・司
  法書士に相談される事をお薦め致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/12(Sat) 01:32
 タイトル:Re^2: 立ち退き
 投稿者名:文則
⇒返信ありがとうございました。大変参考になりました。

  大家さんは、建て直しでお世話になる建設会社兼不動産屋さんに相談したようで、
  今日、その業者から電話がありました。
  内容は次のようなものです。
   ・敷金は返済します。
   ・その他の費用は払いません。
   ・契約違反に関しては認めたものの、すみませんの一言でした。

  私もこれでは納得がいきませんので、香川様のアドバイス通り、来週にでも県の
  消費者センター及び法律相談所に相談してきます。
  私は現在学生でこのようなトラブルになったことは初めてですし、この分野に関
  して大変無知なため、すごく不安でしたが、現状を客観視する事ができ、少し安
  心しました。
  大変お忙しい中、ご返信ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/12(Sat) 23:43
 タイトル:Re: 立ち退き
 投稿者名:川村@川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒既に回答も出されているようですが、もし今後トラブル様であれば、私どもでは
  全国から資金返還修繕費など不動産賃貸トラブルも扱っておりますので、無料相
  談をご利用下さい。
  また内閣府認証NPO「敷金修繕費問題ローサポート」の理事もしております。

  市民法務センター
   http://www.houmu-center.biz/
   http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku2sample.htm

  尚不動産業者様方に申し上げますが、不動産業者様方が全て悪徳商法と言う観念
  を持っているわけでは決して御座いませんので、御了承下さい。

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 投稿時間:04/06/08(Tue) 23:18
 タイトル:退去するための解約に関して
 投稿者名:J.N
⇒私は引越しのため現在住んでいるアパートの解約を考えております。
  入居の際にもらった重要事項説明書には、「解約に関する事項」の欄に、
  「本契約を解除する場合は借主は一ヶ月前に申しでること」
  と記載してあるのですが、特約事項の欄に、
  「本契約は年度末契約の為、二月以前に解約する場合は二月までの賃料を一括し
   て支払い、本契約を解除するものとする」
  と記載してあります。

  契約期間はH15年4月5日~H17年4月4日までです。
  私が解約をし退去するためには、1ヶ月前に申し出れば大丈夫でしょうか? そ
  れとも2月末までの賃料を一括支払いしなければならないのでしょうか?

  去年まで同じアパートに住んでいた知り合いは、契約期間途中の退去をしたので
  すが、1ヶ月前までに申し出るだけで大丈夫だったと言うのですが…。法律のこ
  とはよく分からなく戸惑っています。よろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/12(Sat) 12:38
 タイトル:Re: 退去するための解約に関して
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒特約の意味がよく解りませんが、現在解約の意思表示をして来年の2月までの賃
  料を支払えと言うことはあり得ないです。
  1ヶ月前の予告で大丈夫だと思いますが、念のためにその業者へ確認をしてみま
  しょう。

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2006/07/07

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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  ★立ち退きによる借主と貸主の補償金について
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 今週の相談テーマは、
  ●自己破産物件の購入について
  ●自宅の売却について
 です。

 前者は、自己破産物件購入時の注意点に関するご相談です。
 後者は、ローン残のある物件の売却に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/06/08(Tue) 10:16
 タイトル:自己破産物件の購入
 投稿者名:まさ
⇒中古マンションの購入を検討しています。
  気に入った物件があったのですが、不動産屋さんの話によると前の住人の方は自
  己破産されて、弁護士さんからの依頼で売りに出しているとの事です。
  病気になって働けなくなったための自己破産ということで、金額の交渉は銀行さ
  んだということです。
  他に借金の有無や、管理費・修繕積立金の滞納の有無については、まだ説明され
  ていないので、質問しようと思ってます。
  滞納があった場合、自己破産していても私達に支払いの義務が生じてしまうので
  しょうか? 銀行さん負担にはならないのでしょうか?
  どういったことに気をつければいいのでしょうか?
  ちょっと怖いので迷ってもいるのですが、教えていただけますでしょうか?
  よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:04/06/08(Tue) 19:33
 タイトル:Re: 自己破産物件の購入
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒マンションの売買と売主さんの借金は別の事として考えます。

  ・借金は売主と貸した者との関係です。
   借入金が幾らあるかとか何処に借りているかはご心配要りません。
   マンションに抵当権や差押えが設定されていれば、それを抹消してもらいます。

  ・管理費・修繕積立金はマンションの管理組合と売主さんの関係です。
   管理費・修繕積立金の滞納金は、新しい区分所有者が負担する義務があります。

  マンションに設定された抵当権や差押えなどが抹消できれば、所有権移転登記が
  出来、貴方のものになります。
  その確認は司法書士がしてくれます。

  貴方が気をつける事は管理費や修繕積立金の滞納額です。
  また、マンションに傷があっても、売主が破産しているため、修理をしてもらう
  事は不可能と思われます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/06/09(Wed) 00:03
 タイトル:Re^2: 自己破産物件の購入
 投稿者名:まさ
⇒お返事ありがとうございます。
  不動産屋さんに滞納されている管理費や修繕積立金について確認したところ、私
  たちには支払い義務はないとの説明をうけました(電話です)。
  どういった理由で支払わなくてもいいのか、滞納された分はどうなるのか聞こう
  と思ってます。
  本当に支払わなくてもよいのなら、契約書にその旨記載してもらった方がいいで
  すよね。自己破産までの滞納金は免責になるのかと思ってみたり…。
  不動産屋さんにきちんと確認してみます。
  また相談させてください。ありがとうございました。

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 投稿時間:04/06/08(Tue) 10:52
 タイトル:家を売ろうと思っているんですが...
 投稿者名:勇人
⇒ローンの返済が厳しくなってきたので、築6年になる今の家を売ろうと思ってい
 ます。ローンは2,450万残ってます。
  家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、売る際にローンを借りてい
  る銀行になんて言えばいいのでしょうか?
  また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも高く売れればいい
  のですが、低かった場合、足りない分は一括で銀行に支払わなければならないの
  でしょうか?
  あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか? 費用ってかかる
  のですか? また、ローンの保証人についても変更できますか?
  教えてください。よろしくお願いします。

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 投稿時間:04/06/08(Tue) 19:49
 タイトル:Re: 家を売ろうと思っているんですが...
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒以下をご参考ください。

  ■売却の流れ
    査定(複数社に査定依頼します)
     ↓
    売却の決断と価格の決定
     ↓
    媒介契約(専任・一般)
     ↓
    営業活動
     ↓
    売買契約締結
     ↓
    銀行に住宅ローン一括返済の連絡
     ↓
    引っ越し
     ↓
    引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

  ■注意事項
   ・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額をご自身で補填し
    なければなりません。
   ・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と住宅ローン一括返済の連絡をし
    ます。
   ・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が下り
    て売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

  ■名義変更について
   ・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、金融機
    関への手続き(承諾)などが必要です。詳細は金銭消費貸借契約書をご確認
    下さい。
   ・名義変更とは、所有権を移転する事です。登録免許税と司法書士への報酬や
    実費が必要です。

  ■保証人の変更について
   ・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、又は金融機関が認め
    るやむを得ない事由が有れば、金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能
    です。
   ・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/06/08(Tue) 21:30
 タイトル:家を売ろうと思っているんですが...
 投稿者名:勇人
⇒香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
  非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
  また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

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