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2006年10月

住まいの何でも相談室(2006年10月27日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 最近、地元の防犯関連の講習会に参加したところ、
 防犯情報のメールサービスがあること聞き、早速登録しました。
 実は、あんまり期待していなかったんですが、ところがドッコイ!
 新聞はもちろん、ネットでも見つからないような身近な事件や事故のお知らせが、
 送られてくるので、戸締り&警戒もバッチリ!
 興味がある方は、皆さんの地域でもやっていないか、調べてはいかがです?
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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 ・首都圏の面白そうな物件のピックアップ
   【売】東京(池袋)の戸建 1580万円
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   【売】茨城の商業用地(個人)
      今日父と土地の確認がてら現地をみてきました。
      2メートルはありませんでした。
      盛り土もその周囲に少し高台があるためどんどん水が入り込ん
      でしまうのでたかくしておいたようです。
      積み上げ形状は台形になっています。
      つい先日、投資目的でのオファーがありました。
      そんな目的もあるのですね。
      こちらに載せていただいている件もあるので
      今は保留にしていますが。

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10161022_b8eb.html

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 ・賃貸・売買(栃木) タカインターナショナル
 ・不動産投資など(東京) バンズ・インベスト・マネジメント
 ・賃貸など(東京) バンズシティ

  【詳しくは…】→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10161022_c4fc.html

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 ・定期借地権付マンションについて
 ・賃貸入居前の解約について
 ・親が買い払い終わってから名義変更する場合
 ・土地の名義変更について
 ・銀行の抵当権の抹消について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_1017_a913.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●隣人の迷惑行動について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/07/30(Fri) 04:05
 タイトル:隣人について
 投稿者名:木村
⇒お世話になります、木村と申します。この度、こちらで不動産の相談をさせて頂
  けると知り、投稿させて頂きました。どうぞ宜しくお願い致します。

  さて、我が家は今年の5月末に購入した中古一戸建てですが、隣人Kさんの騒音に
  困り果てております。その内容と致しましては次のようなものです。

   ・呪文(木魚を速いテンポで連打して何かを唱えています)
   ・雄叫び
   ・大音量のステレオ

  以上は我が家のどの部屋においても聞こえます。
  また、Kさんは無断で我が家の敷地内に侵入し、何かをしています(恐ろしくて
  何をしているか確認できません)。

  これにつきまして、不動産仲介業者様に問い合わせたところ、のらりくらいと対
  応をはぐらかされてしまうのが現状です。

  つきまして、以下のような事実があります。

   ・重要事項説明の際に、隣人の方々についてお聞きすると「別段問題はない」
    との答えだったこと(記載もありません)。
   ・近所の方と話したところ、売主様とKさんは騒音についてトラブルがあった
    らしいということ(現在、詳細を調査中です)。

  加えて、以下のような事態に発展しつつあります。

   ・この秋に結婚予定の同居者がこの問題の影響で精神的に参ってしまい、近く
    の精神科に通院すること。
   ・婚約破棄の話が、同居者のご両親のほうで取り沙汰されていること。

  このような問題がまさか起こるとは夢にも思わず、売主様と笑顔で売買契約書に
  サインしたのがまるで虚構のようです。
  何卒、解決策をご助言頂ければ幸いでございます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/30(Fri) 22:59
 タイトル:Re: 隣人について
 投稿者名:川村@川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒隣地からの騒音・振動・悪臭等による生活妨害については民法に特別規定があり
  ませんが、明白に受任限度を超えるものであれば、お住まいの地域が判りません
  が、迷惑行為等防止条例の適用も検討できます。
  地域の生活センターなどでも相談できる所がありますよ。

  また、業者に対しては説明責任(債務不履行責任)を問う事も充分可能でしょう。
  精神的ダメージから婚約破棄に関しては、隣人の行為との因果関係の証明が前提
  となりますが…。
  業者さんの責任を追及されるなら、まずは売主とKさんの騒音トラブルについて
  確認される事が大事です。

  ところで同居者の方の病状が何と言いましても先決問題でしょうから、転地を薦
  められて、精神的な回復を得られるような対処も検討されては如何でしょうか?
  因果関係さえ明確であれば、後々転地費用も合わせて業者損害賠償請求の対象と
  する事は充分可能と考えます。
  診断書や通院記録等の証左も確実にしておく事です。

                    川村行政法務事務所 行政書士 川村淳

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/01(Sun) 16:43
 タイトル:Re: 隣人について
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒木村さん、隣人の行動をメールだけで判断すると常人ではなそうです。
  家族や親族がいるなら、その情況をいって改善してもらう、役所(市町村役場、
  保健所など)と相談するのがいいでしょう。
  精神障害者は身内や近隣では隠す傾向がありますから行政が把握していない場合
  もあります。近隣と問題を起すなら施設へ収容ということもあるでしょう。

  不動産売買契約書には、最後にその他の事項は話合いで解決という項目があると
  思いますので、契約解除を含めて直接交渉されたら如何でしょうか。
  仲介業者の責任を問うのも当然です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/03(Tue) 00:32
 タイトル:Re: 隣人について
 投稿者名:木村
⇒川村様、嶋田様、アドバイスありがとうございます。
  お話を聞いて頂き、アドバイスを頂くことで精神的に楽になりました。

  地域の自治会長さんにお話を伺ったところ、売主さんとKさんの間では警察沙汰
  になるようなトラブルが何度かあったようです。

  我が家だけではなく、周囲数件に届くような発声量なので、過去に周辺住民数名
  で組織し、静かにしてもらうように申し入れているそうですが、まったく聞き入
  れられず、いまは報復を恐れ、誰も何も行動されていないそうです。
  私が考えていた以上に危険な人のようです。

  私も家族がいる身ですので、なるべく関わらずに契約の解除→転居という方向で
  仲介業者さんとお話を進めさせて頂こうと思います。
  ですが、仲介業者さんにそれをお話したところ、
  「そのような隣人が居ることを我々は知らないことにするので、契約解除ではな
   く再販にしたほうがいいですよ」
  とのこと。
  どうもその仲介業者さんは売主さんの転居先である新築物件を手掛けたらしく、
  なるべく売主さんに話が及ばないように処理しようとしている様子です。

  「我々は知らないことにする」と仰ったことで、彼らをまったく信用できなくな
  りました。仲介業者が公平でなく、信用できないので、まずは公的な第三者機関
  に相談させて頂き、売主さんと私の不動産契約を解除する方法を模索したいと思
  います。

  どうもありがとうございました。また、結果を報告させて頂きます。

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住まいの何でも相談室(2006年10月20日号)

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 今週の相談テーマは、
  ●店舗の修繕費について
  ●無断での鍵交換について
 です。

 前者は、店舗の原状回復費用に関するご相談です。
 後者は、貸主の無断進入に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★森田さん(紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ )

  ★川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/07/27(Tue) 22:10
 タイトル:償却と別に修繕費???
 投稿者名:ゆり
⇒はじめまして。このたび鎌倉市大船に習い事関係の教室を開くことになり、店舗
  を借りることになったのですが、初めてのことでもあり、不動産業者から出され
  る契約の条件が妥当であるのかどうか、悩む日が続いています。
  ぜひアドバイスお願いいたします。

  物件の条件は以下の通りです。
  家賃10万円(税抜)、店舗築16年2階約13坪、駅から徒歩約8分、3年契約、礼金
  2ヶ月、保証金10ヶ月、仲介料1ヶ月、退出時に償却保証金の20%、プラス修繕費
  を保証金から20万引く…です。

  このうち納得がいかないのが、償却にプラスして修繕費が20万もかかるというと
  ころです。償却とはそもそも何なのでしょうか?
  修繕費を別に取るというのは二重取りではないのでしょうか?
  修繕費20万などありえないと思うのですがどうなのでしょうか?
  どうかご回答お願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/28(Wed) 13:52
 タイトル:Re: 償却と別に修繕費???
 投稿者名:森田喜美夫
⇒償却とは自然損耗のことを言っておられるのではないでしょうか。
  通常自然損耗は家賃に含まれるというのがこの頃の解釈です。

  修繕費というのは故意に痛めた場合の修繕費なので、最初から引きますよ…とい
  うのは条件的にはかなりきつい条件ですね、貴方がそれでも借りて商売したいと
  言うなら別ですが…。

  他の条件については業者にきちんと詰めて話をすべきだと思います。
  契約してからでは遅いので、疑義ある場合は契約前に説明を受け内容を契約書に
  記載していただき、納得がいったら契約すべきです。

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 投稿時間:04/07/28(Wed) 04:10
 タイトル:鍵交換と侵入
 投稿者名:ツカ
⇒お忙しいところ申し訳ありません。
  先日、マンション貸主Aに予告ないまま鍵を替えられ、部屋に入れなくされまし
  た。また、後にわかりましたが、普段鍵をかけていない窓の内鍵も閉められてい
  ました。要するに部屋の中までも入られたということです。

  内容はこうです。
  私は約一年間貸主Aの仕事を手伝ってきましたが、給料の未払いや警察沙汰に巻
  き込まれて辞めました。書面での取り交わしはありませんでしたが、家賃で相殺
  するとのことで、その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。

  この事は貸主Aの親B(実際の管理者)にも承諾を得ておりましたが、Aとの事後
  トラブル(事業所の私名義の電話、駐車場の名義変更をしてくれないことから予
  告後に解約手続きを取りましたこと)から、その日に予告無きまま部屋の鍵を替
  えられ閉め出しをくってしまいました。

  翌日Bから鍵は受け取りましたが、部屋の中まで入った形跡がありましたので、
  気持ち悪くて住む気がなくなりました。
  当然、給料の未払いと賃貸契約は別物だとは理解していますが、このような事は
  認められるのでしょうか。争っても大丈夫でしょうか。宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/30(Fri) 21:58
 タイトル:Re: 鍵交換と侵入
 投稿者名:川村@川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒いくつか疑問もあり、より詳細に確認させていただかなくては断定的には判断で
  きない部分もありますが、
  > 家賃で相殺するとのことで、その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。
  > この事は貸主Aの親B(実際の管理者)にも承諾を得ておりましたが、
  この点、Bが上記承諾の意思表示の正当な代理人であるかどうかは確認も必要です。

  > 予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。
  この事は賃貸人の不法行為性と債務不履行責任をすら問える可能性があります。

  > このような事は認められるのでしょうか。争っても大丈夫でしょうか。
  御相談のケースではより詳細な確認も必要ですが、弁済期の問題や、その性質か
  ら、あなたの給料債権と家賃債務は法的に「相殺」要件を満たしていると思われ
  ます。
  但し、後々の争いになる事を避ける意味から、内容証明郵便などにより正当な相
  手(管理人・家主)に相殺の意思表示を通知しておくのが望ましいでしょう。

  詳細御相談、内容証明など、宜しければ以下もご参考ください。
   ・市民法務センター http://www.houmu-center.biz/

                    川村行政法務事務所 行政書士 川村淳

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 今週の相談テーマは、
  ●地目変更について
 です。

 これは、地目変更のための費用負担に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★森田さん(紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ )

  ★山本さん(西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ )

  ★川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/07/27(Tue) 15:20
 タイトル:費用請求
 投稿者名:ぶほ
⇒はじめまして、ぶほともうします。
  現在所有の土地と建物を売却する計画を進めておりますが、媒介をおねがいした
  不動産会社さまから、土地の数筆が田になっているとの連絡を受けました。
  購入当初、重要事項説明書の地目には、雑種地と私道とのみ書かれ、田という説
  明もありませんでした。
  売却するときには、その田を地目変更しなければならいとの条件があり、その費
  用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか?
  また、そもそも田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょ
  うか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/28(Wed) 13:31
 タイトル:Re: 費用請求
 投稿者名:森田喜美夫
⇒購入した時点で地目が雑種地であれば現在地目が田で残っていることはありませ
  ん。田で残っていると言うことは買ったときは田を農地法第5条申請にかけて買っ
  た以外は考えられません。
  その後貴方が地目変更登記をしなければ、地目は田のまま残ることになります。
  この場合は地目変更をしないと所有権移転登記ができませんので、そのままでは
  売買は困難です。

  > その費用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか?
  通常その費用を業者に求めることは困難だと思います。
  買ったときの条件に地目変更をして渡すという条件が入っていれば出来ると思い
  ます。
  通常売買の時は土地の登記簿謄本を添付するので、地目が何であるかは直ぐ判る
  はずです。

  > 田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょうか?
  「田を売る」という言葉はあまり適当ではありません。「地目田の土地を売る方
  法は?」というのが適当と思われます。
  地目田の土地の売買は以下の方法により出来ます(地目田の売買というのには2
  通りあります)。

   1.田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
    この場合は農地法第5条申請をする必要があります(市街化区域の場合は第5
    条の届出)。

   2.農地として使う場合。
    この場合は買い手さんが農地を5反(1,500坪)以上(ところによっては3反
    以上)もっていないと買うことが出来ません。この場合は農地法第3条申請
    が必要です。自分の農地に自宅などを建てるときの申請は農地法第4条申請
    が必要です。

  貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
  この場合は5条の許可証または届出済証を添付することにより所有権移転登記が
  出来ますので、この方法をとって移転されたのでしょう。
  貴方の持っている登記済権利証にも地目は田となっているはずです。
  但し、5条の許可済みの土地は市役所の固定資産税の課税が宅地並み課税されて
  おり、実質は宅地又は雑種地として取り扱われております。
  よって売買する場合は地目変更登記をしないと売買できません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/28(Wed) 14:11
 タイトル:Re^2: 費用請求
 投稿者名:ぶほ
⇒森田様、早速の御回答ありがとうございます。
  もう少し質問させて頂きたいと存じます。

  > 購入した時点で地目が雑種地であれば、現在地目が田で残っていることはあり
  > ません。
  これは重要事項説明書の説明で、田という説明が無かったので、実際に田が残っ
  ているという事は、おかしい(説明の義務を果たしていない)と理解してよろし
  いでしょうか?

  > 貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
  お恥ずかしい話しですが、当時全く農地法の事は存じませんでしたし、その申請
  にかけたという行為は私は一切行っておりません。

  > そのままでは売買は困難です。
  これは当時私が購入した時に、売る側で地目変更をしないとという意味でしょう
  か?

  > 買ったときの条件に地目変更をして渡すという条件が入っていれば
  残念ながら、田という認識が当時無いため、そういった条項をもとめる事すらし
  ませんでしたし、全くわかりませんでした。
  もし一言でも田という言葉があれば(説明があれば)、求めたかもしれません。

  > 田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
  これは、この土地を販売した業者が、販売を前提(宅地販売)とするために、農
  地を購入することが、宅地建物主任者として認められているという事でしょうか?
  逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、宅地開発や売買はできない
  と理解してよろしいでしょうか?

  素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/28(Wed) 18:44
 タイトル:Re^3: 費用請求
 投稿者名:森田喜美夫
⇒> 説明の義務を果たしていない
  重要事項説明書で各地番毎の地目は書いてなかったのでしょうか?
  また、売買契約書に売買物件の表示がなされ契約されたと思いますが、そこで気
  が付きませんでしたか?
  業者責任ばかり追及されようとしてるみたいに受け取れるのですが。

  > 当時全く農地法の事は存じませんでしたし、その申請にかけたという行為は私
  > は一切行っておりません。
  農地法申請は売主と買主両方の印鑑が必要です。申請にかけたのを知らないと言
  うのはちょっと理解できません。

  > 売る側で地目変更をしないとという意味でしょうか?
  購入した時点では地目変更は必要ありません(金融機関から借入をして購入する
  場合などは買った後、地目変更するように言われる場合があります)。

  > 田という言葉があれば(説明があれば)、求めたかもしれません。
  通常は農地転用申請をして買う場合は、買った方が後で地目変更をするのが普通
  の取引です。
  地目にこだわっているようですが、所有権移転する時に司法書士さんからも物件
  の確認があるはずですが、どのようにして所有権移転登記をしたのですか。

  > 逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、宅地開発や売買はできな
  > いと理解してよろしいでしょうか?
  まず第一点、貴方は宅建業者から仲介ではなくて直接物件を買われたのですか?
  買った物件の権利証はお持ちでしょうか?

  何故このような質問をするかと言えば、貴方の質問が理解しかねるところがある
  からです。買われた土地に自分で家を建てられる場合、地目変更はあまり問題に
  なりません。
  何故なら、5条申請の許可が下りると、その許可書を添付して建築確認が下りる
  からです。
  農地法第5条申請というのは、第三者が農地から農地以外の用途に使う為に所轄
  官庁に農地転用許可申請する方法です。
  地目変更するしないは買った方が決めることで、地目変更が前提でないと売買で
  きないわけではありません。農地転用を前提に売買するわけですから。

  農地転用許可が下りたものは地目変更しないと売買が出来ない、正確に言うと、
  売買は口頭でも成立する訳ですが、第三者対抗要件である所有権移転登記が地目
  変更しないと出来ないと言うことです。

  > 素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。
  インターネットで検索すれば農地法がどんなものか判ります。
  一度調べてみると良いでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/29(Thu) 08:39
 タイトル:補足です。Re^4: 費用請求
 投稿者名:ぶほ
⇒森田様、情報が不足していてすみません。いくつか補足事項がございます。

   1.この物件は宅建業者からその業者が宅地開発したものを購入しております。
   2.権利証は所有してございます。

  正確には購入したのは私の母親で、私はその物件の上に建物を建てて約10年生活
  しており、この度、その物件(土地+建物)を売却し、引越しをする事になった
  のです。その売却の際、売却をお願いした不動産業者様から田のままの地番が幾
  つかありますとの指摘を受けたのです。
  その物件希望者へ引き渡す際、地目変更が条件になっております。

  売却をしなければ、恐らく田であることは気がつかなかったと思います。
  農地法申請は、宅地開発する再、売り主(田の所有者)と買い主(宅地開発をし
  た業者)が、森田様の「売主と買主両方の印鑑必要」という説明から、その双方
  でやったのではないかと思います(間違っていたらすみません)。

  再度重要事項説明書を母親に確認します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/29(Thu) 14:16
 タイトル:Re: 補足です。Re^4: 費用請求
 投稿者名:山本秀樹
⇒現時点の登記簿はご覧になったのでしょうか?
  正式な手続きが行われて購入された物ならば、宅地となっているはずです。開発
  した宅地ならばなおさら宅地になってないのが不思議ですね。

  当時のことも重要ですが、まずは現状だと思いますので、登記簿謄本を確認して
  欲しいと思います。
  指摘した業者も含めて、どこで誰がミスしているか分かりません。
  権利書と謄本の番地をもう一度見直した方が良いように思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/29(Thu) 20:08
 タイトル:Re^2: 補足です。Re^4: 費用請求
 投稿者名:ぶほ
⇒山本様、御回答ありがとうございます。
  権利書についておりました登記簿の写しを見ますと、所有権の移転はされ母名義
  になっておりますが、地目は田となっております。

  指摘しました業者に電話でこの旨を話しますと、(適切な言い方ではありません
  が)「田を売った」とはっきり言いました。
  加えて、「田を売った後に、通常は買い主かまたは建物を建てた業者が地目の変
  更を行うものだ」と言いました。

  これが通常の不動産取引きなのかどうか判断しかねておりますし、地目変更費用
  に筆数が多く、概算で7万から8万かかると事務所の先生から言われており、この
  費用負担に納得がいかず、こちらに相談申し上げたのです。

  前にも書きましたが、念のため、権利書と登記簿、重要事項説明書を再度確認を
  致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/30(Fri) 21:05
 タイトル:Re^3: 補足です。Re^4: 費用請求
 投稿者名:川村@川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒ぷほさん、行政書士兼不動産賃貸業の川村淳と申します。
  概ね森田さんの回答されている通りで間違い無いと思います。
  また、農地を農地法上許可(届出)を得て宅地造成した土地を購入されたようで
  すが、その段階では宅地に地目変更されていない事については、特段の約定が無
  ければ不動産業者さんに落ち度は無いと考えられます。

  宅地造成されただけでは、不動産登記法上地目変更の登記申請をして一度受理さ
  れても、現況調査の段階で取り下げを命じられる事が多いようです。
  ではいつならOKかと申しますと、私自身の経験並びに地目変更のプロでもある土
  地家屋調査士さんの情報では、建築物の基礎工事完了または柱の一本との説もあ
  ります(まあこれはプロには裏技もあるようですが…)。

  そこで「通常は買主が行うものだ」の主張になるのでしょう。
  建築業者にしても、請負契約の内容に特約事項として含まれていなければ、業者
  の費用負担で、あくまでも「好意で」地目変更してくれる事は無いのではないか
  と思いますが…。

  また、購入時、金融機関の抵当に入れる場合に金融期間から地目変更を要求され
  る場合も確かにありますね。「担保価値の無い農地に金は貸せない」と言うわけ
  です。でも、金融機関によります。

  もし費用負担がそれほど気になるなら、御自身で勉強のつもりで申請されてみて
  はいかがでしょう?
  地目変更登記など実は驚くほど簡単ですし、たとえ筆数が多くても、同じ雛型に
  書きこむだけですから、関係ありません。
  管轄法務局の窓口でお聞きになられれば、本人申請用雛型もあり、親切に(?)
  指導もしてくれる筈です。
  ついでに筆数が多いなら合筆の登記も簡単です。但し全て出来る訳ではありませ
  んが…。

  やってみると7万円も払うのは馬鹿馬鹿しいとお気づきになられるでしょう。以
  前と異なり法務局と言う役所は親切ですよ(笑)。

  私は各種の申請業務の代理人を生業としていますが、基本的にはどのような申請
  も本人申請が原則と理解しています。裁判すらもです。
  もし法務局で不親切を感じたら「上司を呼べ!」でも宜しいかも(あ、ちょっと
  これは不謹慎!)。

  添付書類も住民票と農地法の許可証(届出書控え)ですし、現況調査にも当然耐
  えるでしょうから。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/04(Wed) 08:12
 タイトル:Re^4: 補足です。Re^4: 費用請求
 投稿者名:ぶほ
⇒川村様、森田様、山本様、回答ありがとうございます。

  念のため確認をしましたが、やはり重要事項には、代表番地(筆)と地目くらい
  しか記載はされておりませんでした。

  が、今回の川村様の回答である程度納得がいきました。
  買う側の理論(要望)からすれば、田の説明と、地目の変更はそちらでという説
  明がほしかったと思います。

  余談ですが、この不動産業者とは、排水の別件(共有私道部分を勝手に売ってし
  まい、共有している排水をその買い主が止めてしまった)で6年以上も、もめた
  事があり、今回売却することで、「またか」という気持ちもございました。

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住まいの何でも相談室(リニューアル号外)

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 平素はFudosan.JPをご利用いただき、誠に有難うございます。
 先週来、行ってまいりましたサイトリニューアルが完成し、
 以下の新企画がスタートしました。

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  ■M&A掲載センター( http://fudosan.jp/regist/regist2.html )

 これらの企画は、2002年1月にスタートし、
 現在、Fudosan.JPのメイン企画になっております、
 無料の不動産相談以来の大型企画になります。

 特に「物件掲載センター」を開始しました背景には、
 現在、自社サイトはもちろん、物件ポータルサイトに掲載しても、
 物件が埋もれてしまうことも多くなってきた状況があります。

 そこで、インターネットという「電子宇宙」の中で、
 埋もれてしまうことの無いよう、
 近年、大幅に増加したFudosan.JPのアクセス数を利用する、
  ●無料で各人・各社の物件を紹介するサービス
 として、幅広い方にご利用いただけるように考えております。

 なお、開始記念のサービスとしまして、
 掲載投稿をいただきました方に対して、
  ●より魅力的になるPR方法
 を、アドバイスさせていただきます。

 是非、【未来のメイン企画】を、ご活用いただければ幸いです。

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住まいの何でも相談室(2006年10月6日号)

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  ★工事の遅延に伴う補償について
    http://fudosan.2525.net/2006/07/post_213e.html
  ★宅建主任者の違法行為?
    http://fudosan.2525.net/2006/07/post_d393.html
  ★不動産の相続について
    http://fudosan.2525.net/2006/07/post_2391.html
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 戸建て500万円&マンション300万円 = 格安物件探検隊♪ = http://e-agent.info/
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 今週の相談テーマは、
  ●短期賃貸借について
  ●住民反対運動について
 です。

 前者は、競売物件の居住者に関するご相談です。
 後者は、購入物件に対する近隣住民の反対運動に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★太田さん(太田事務所 http://www.psn.or.jp/~sanshin/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/07/18(Sun) 23:22
 タイトル:短期賃借人
 投稿者名:タケ
⇒宜しくお願いします。先日競売にてハイツを落札しました。その入居者の引渡し
  について、お互いの権利関係がいまいちわからず教えて欲しいのです。

  その競売物件は根抵当権が設定されたのが昭和58年5月です。その後、問題の入
  居者が期間2年の賃貸借を昭和63年9月に契約しています。平成15年に差し押さえ
  となり、今回の競売を経て、6月に代金納付を済ませて現在に至っています。

  物件明細には買受人は短期賃貸借を引き継ぐとなっておりました。
  私は短期を引き継ぐのだから今年の9月で法廷更新の期限がくるので、そこで引
  渡しを願おうと思っていたのですが、裁判所では、
  「もともとの契約期限が終わったあと、契約書に2年更新と書かれていても、裁
   判上は期限のさだめのない賃借権となり、引渡しができるかどうかはわからな
   い(執行官)」
  と言われました。

  どうしてはっきりできるのかできないのか答えられないのかと聞きましたが、そ
  れは裁判してみないと…という答えでした。
  今年から新しく短期に関してはかなり緩和されたようですが、このケースは改正
  が適用されないのは納得いくのですが…。

  民法395条では買受の日から6ヶ月を経過するまでは、その建物を買受!人に引き
  渡さなくてよい様な事がかかれていますが、それならば半年後出て行ってくださ
  いと告げれば明渡してもらえるのでしょうか?
  しかし、これでは短期賃借人を引き受けたというようではなさそうですし、いっ
  たいどうすれば明渡してもらえるのでしょうか?
  その入居者は多額の立ち退き料を提示して、内容証明まで送ってきました。短期
  も長期もかわりがないのでしょうか?

  他の入居者は和解に応じてくれました。
  マンションを壊す予定なのですが、最悪、その明渡してくれない入居者の部屋だ
  け残して取り壊しにかかってもよいのでしょうか?

  何卒ご返答宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/19(Mon) 11:35
 タイトル:Re: 短期賃借人
 投稿者名:太田隆弘
 URL : http://www.psn.or.jp/~sanshin/
⇒現在の賃借人との立場は期限の無い賃貸借期間中ということになります。
  この期間は賃貸人は何時でも賃貸借契約の解約を賃借人に求めることができ、明
  け渡しも同様です。しかし、賃借人が求めに応じて自主的に退去してくれなけれ
  ば、訴訟を提起し勝訴判決を得て、判決を債務名義とした民事執行(強制執行)
  で排除することになります。

  > それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょう
  > か? 
  賃借人が退去の意思がなければ告げただけでは出て行かないでしょう。故に上記
  のような法的手続きが必要になります。

  > 引渡しができるかどうかはわからないと言われました。
  ということは引き渡し命令が出ないということだと解釈できます。
  物件明細書で短期賃借権を認めているということは原則引き渡し命令は難しいと
  思います。詳しくお知りになりたければ連絡下さい。

  従って改めて訴訟の提起が必要です。貴方自身が本人訴訟をするノウハウがなけ
  れば、費用負担して弁護士に依頼するしか方法はないでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/19(Mon) 13:38
 タイトル:Re^2: 短期賃借人
 投稿者名:タケ
⇒太田様早速のご返答ありがとうございました!
  そうですか訴訟しかなさそうですね。難しいですね
  相手は出る気はあるがあとは立ち退き料次第のようです。具体的な金額の見積も
  りとやらを送ってくるらしく、もう少し様子を見てみます。
  ありがとうございました。 

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 投稿時間:04/07/24(Sat) 01:09
 タイトル:住民反対運動
 投稿者名:ムラタケ
⇒6月に分譲のマンションの契約し、手付金300万円を払いました。
  購入する際に、不動産屋に「少し反対運動があるが、もうすぐ話し合いがつきま
  す」と言われ、購入しました。

  ところがその10日後に「裁判になりました」と封書で届きました。現地へ行って
  みると「購入者も訴えます」と張り紙がありました。
  正直、裁判になると分かってて売ったのでは…と疑いました。

  この場合、「もうすぐ解決します」と言ったのにもかかわらず裁判になったのを
  理由に、手付金を返してくれるのでしょうか?
  そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか?

  一生のうちの大きな買い物なので、悩んでいます。
  お忙しい中すみませんが、よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/07/24(Sat) 14:14
 タイトル:Re: 住民反対運動
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> 裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか?
  その内容によると思います。
  裁判自体は、事業主に非が無くても提訴できてしまいますので。

  > そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか?
  例えば、近隣住民と事業主の間で、プライバシー保護の観点から計画建物に目隠
  しを付けると約束したのに、それを一方的に反故にしているという状況のケース
  ですと、目隠しを付けろと言う訴訟をその区分所有者(購入者)にしてくる事な
  どは考えられるでしょう。
  繰り返しになりますが、その内容によると思います。

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