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2006年12月

住まいの何でも相談室(年末年始特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2006/12/post_20f5.html
 です。

 事業用賃貸契約ですが、細かくチェックしようとする姿勢に関しては、
 通常の物件の賃貸、さらには売買の方であっても、見習う点もあると思います。

 ただ、契約書に盛り込むべき内容に関しては、あまり限定的な表現を書くことは、
 実は、かえって自分の首を締めることにもなります。
 今回も交渉の結果、「返却時に新品に交換する」という一文が追加されたなら、
 本来の希望である
 「元々あったカーペットを綺麗に保管して、返却時に元に戻す」
 ということができなくなってしまいますからね。
 細かい契約書のチェックは重要ですが、
 柔軟に対応できる部分を残しておくことも必要なんです。

 むしろ、何よりも大切なのは、
  ●借りた時の状態を記録しておくこと
 です。
 超独断&偏見&私見ですが、
 正直、この部分、不動産業界は「工夫が足りない」と思います。

 以前、私がレンタカーを借りた際の話ですが、
 借りる前に、既に傷になっている部分などがリストアップされており、
 確認時に、さらに追加で発見した場合、それも記載しました。
 こうすることで、
 「傷つけたでしょ?」
 「最初からついていたよ!」
 なんていう、あらぬ誤解を避けられるんですよね。

 本来、賃貸物件でしたら、こういうことができていて「当然」だと思いますが、
 まぁ、建物全体を細かくチェックすることが難しいという状況もあるでしょう。
 そこで、今回のアドバイスのような自己防衛、つまり、
  ●自分で借りた時の状態を記録しておくこと
 が、面倒くさいとは思いますが、退去時のトラブルを防ぐ大きな武器になります。
 ですから、ご覧になった方は、是非、試してみてください!!!

 なお、すでにデジカメなどを使って、
 貸し出し時の原状(現状)の傷チェックをなさってらっしゃる事業者の方、
 もし、いらっしゃいましたら、
 「この業者さんは、目の付け所が良いぞ!」
 ということで、ご紹介させてもらいますので、
   http://fs.emaui.info/2006/12/post_20f5.html
 まで、投稿してください!

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2006/12/post_20f5.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ■年末年始のサポートについて ~次回のメルマガは1/12発行です!~ ■
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  12/29(金)~1/8(月)を年末年始休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開後になります。

   ・RTJ不動産MLの配信
   ・各種登録関係処理(新規登録・変更・退会)
   ・新着相談の掲載&相談センター通知サービス
   ・新着物件の掲載
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も相談センターのご回答は可能ですが、
  修正が必要と思われた内容に関しましては、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されなくなります。

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 ・賃貸・売買(石川) タカラ不動産
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  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2006/12/12181224_4d47.html

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 ・無道路地の価格について
 ・隣接土地の購入
 ・強引な条件付土地契約の解約
 ・土地利用に関する相談先
 ・リフォームについて

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/12/1219_4ba4.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●手付けの支払い時期について
  ●自己破産者の賃貸契約について
  ●相続における不動産評価について
  ●口約束の有効性について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●森田さん(森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●宮本さん(パノム興産 http://www.panom.co.jp/ )
  ●岡本さん(岡本静子不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/25(Wed) 12:20
 タイトル:手付けの支払い時期について
 投稿者名:まさ
⇒このたび初めてマンションを購入します。
  申し込みをして、申込金は不要と言われましたが、手付けの支払い(1割)を要
  求されました。
  重要事項の説明や契約書面も見せていただいてない状態で、手付けのみを先に支
  払うのは疑問なのですが、手付けを支払うタイミングに関して決まりはないので
  しょうか?

  私の理解としては、
   申し込み→申込金支払い
   →重要事項の説明→契約→契約とほぼ同時に手付け支払い
  と考えておりました。
  売り主の要求するようなタイミングで払っていいものか、教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/26(Thu) 18:57
 タイトル:Re: 手付けの支払い時期について
 投稿者名:森田喜久雄
 URL : http://www.mediawars.ne.jp/~housing/
⇒先ず、貴方の理解は概ね正しいと思います。
  重要事項の説明を専任の取引主任者から受けて下さい。
  これが不動産購入には必要不可欠です。
  納得が出来れば契約をなさればいいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/01(Wed) 16:21
 タイトル:Re^2: 手付けの支払い時期について
 投稿者名:まさ
⇒森田さま、ありがとうございました。
  先に重要事項説明などしていただけるよう、お願いしてみます。

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 投稿時間:04/09/01(Wed) 00:39
 タイトル:自己破産者の賃貸契約
 投稿者名:トキ
⇒保証人をつければ、自己破産者は1ルームマンション等の賃貸契約ができるもの
  なのでしょうか?
  どなたかお教えください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 10:10
 タイトル:Re: 自己破産者の賃貸契約
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒保証人にもよると思いますが、家主が承諾すれば契約は可能です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/14(Tue) 09:21
 タイトル:Re^2: 自己破産者の賃貸契約
 投稿者名:トキ
⇒香川文人様、ご回答ありがとうございました。
  事情を説明して契約ができました。
  助かりました。本当にありがとうございました!

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 投稿時間:04/09/02(Thu) 19:39
 タイトル:不動産評価について
 投稿者名:勲
⇒1980年ごろに建てました賃貸ビル(借地です)に関して質問させていただきます。
  現在不動産は自宅と賃貸ビルを所有しておりまして、配偶者はいないため、二人
  の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相続させ、
  外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
  その場合の相続における不動産評価はどのくらいなるのでしょうか?

  自宅は固定資産税に載っている固定資産評価では1,000万程度、土地は1,200万程
  度、賃貸ビルの建物が3,000万程度です。半分を現金で渡すのでは無理があるの
  で、遺留分を計算したいのです。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 10:07
 タイトル:Re: 不動産評価について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒相続における不動産評価は、不動産売買の評価とは異なります。
  土地の相続税評価は路線価をお調べ下さい。
   ※路線価はインターネットで調べられます。
      http://www.rosenka.nta.go.jp/ (国税庁内)

  建物は不動産所得を申告されていると思いますので、ご依頼されている税理士に
  お尋ね下さい。
  税理士に依頼しておられない時は、最寄りの税務署でお尋ねになるか、最寄りの
  税理士にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 11:23
 タイトル:Re: 不動産評価について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒勲さんのご相談は将来発生する相続時の紛争対策をお考えなのかと拝察いたしま
  す。

  > 二人の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相
  > 続させ、外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
  このような遺産分割の方法を代償分割といいますが、まず遺産分割における不動
  産の評価は、固定資産税評価額ではなく、実勢価格を基本として行われるもので
  す。代償分割においてもそれに従います。

  ですからまずはお近くの不動産業者さんなどに実勢価格をお聞きになり、参考と
  されるのが宜しいのでは無いかと考えています。
  その際には当該不動産が借地であれば借地権評価額も対象となると考えられます
  し、賃貸物件であればその評価には収益還元法も参考にしなければなりません。

  尚、以上のように申し上げましてもこれはあくまでも基本原則に過ぎません。要
  は遺産分割ですから、固定資産税評価額をベースに分割を行なうのは任意です。
  相続人相互の納得の問題となりますので、必ず等価分割しなくてはならないとい
  う法令上の制限はありません。

  >半分を現金で渡すのでは無理があるので、遺留分を計算したいのです。
  上記の点を踏まえて外に出られたお子さんに事前に良くご相談され、了解を取り
  つけておくことが出来れば最善ではあります。
  また、生前の対策として遺言書を準備されようとお考えのようですが、遺留分
  (1/4)減殺請求対策をお考えにならなければならないような御事情がお有りな
  ら、また別の対策も必要でしょうか。

  それと遺言書作成時点と相続発生時点では、不動産の実勢価額が変動する事もあ
  り得ます。その可能性も考慮に入れる必要がありましょう。

                         行政書士/ISO審査員 川村淳
              相続法務センター
               http://www.houmu-center.biz/souzoku/sozok1.htm

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 投稿時間:04/08/28(Sat) 10:54
 タイトル:不動産の『契約』における口約束の有効性
 投稿者名:さかな
⇒初めて質問させて頂きます。不慣れな点もあるかとは思いますが、何卒宜しくお
  願い致します。

  今、自宅の真隣の空き家(売地ではなく貸地)に葬儀社が来ようとしています。
  地元の人間がその土地の持ち主(大家さん)に陳情しに行き、少し気持ちが動い
  ているようです。

  しかし、実は葬儀社と大家さんとの間には、「貸しましょうか」、「貸して下さ
  い」という口約束での契約があるようなのです(書面は一切交わしていないそう
  です)。
  「違約金を払ってもらう」と葬儀社側から強く云われているようなのですが、こ
  れは違約金を払う必要があるのでしょうか(住民の会から必要ならば、カンパし
  ようと思いまして…)?

  大家さんはとてもビクビクしてらっしゃいます。私たちとしても何とかこの動き
  を阻止する為、大家さんを安心させてあげたいのです。面倒な話で恐縮ですが、
  識者の皆様方のご回答、心よりお待ち申し上げております。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 11:41
 タイトル:Re: 不動産の『契約』における口約束の有効性
 投稿者名:宮本
⇒確かに法理論としては申し入れに対して承諾があれば契約は成立したことになり
  ます。しかし、それを証明するための契約書がなければどうにもなりません。契
  約金額とか期間とか面積や範囲など明確にしなければならない事項が沢山ありま
  す。

  ですから、口頭で「貸してください」、「貸しましょう」といっただけでは、契
  約したことにはならないのです。
  葬儀社にしてみれば予定が狂ってしまうのですから怒るのは当たり前ですが、こ
  んなことで損害賠償を持ち出すのは無理があります。

  不動産取引には珍しいことでは在りません。昨日まで売りますといっていた人が
  契約直前になって「気が変わったからやめます」なんてこともあります。
  もしも、葬儀社が損害賠償を請求してきたら裁判にかけてもらったらどうですか。
  まー、裁判所でうけつけるかどうかわかりませんが。

  地主さんにビクビクするなと言ってやってください。
  でも、契約しなくてよかったですね。契約していたら、ちょっとくらい反対して
  も建てられてしまいますからね。
  でも、誤解してほしくないのは、その土地は地主のものであり、誰に貸そうが売
  ろうが地主の自由だということです。近隣はどうにもならないことです。
  ですから、違約金についても近隣がカンパすることもないのです。大声で反対し
  ていればいいし、またそれが限界でもあるのです。

  一歩引いて考えて見ますと法律論は法律論でありますが、世の中を住みやすくし
  ているのは貴方のような方々なのでしょうね。
  これからもそのやさしさをお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/10(Fri) 18:02
 タイトル:Re^2: 不動産の『契約』における口約束の有効性
 投稿者名:岡本@岡本静子不動産
⇒こんにちは、岡本です。
  これはちょっとひどい話ですね。間に不動産業者に仲介に入ってもらってなかっ
  たのですか?
  たしかに宮本様の言う通り、口約束でも契約は成立するのが法律論です。ただ所
  詮は口約束ですから、いざ葬儀屋さんが損害賠償の主張をしてきても、裁判所は
  なかなか相手にしないのでしょうか?(損害を立証するのが難しい為)
  ほんとに書面での契約をしなくてよかったと思います。
  地主様も土地を貸さない旨をはっきりと伝えた方がいいと思います。

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住まいの何でも相談室(2006年12月22日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2006/12/post_29d6.html
 です。

 最初の方は良い感じのやり取りでしたが、最後の方、サポート担当がキレてます。
 まぁ、相談者は、自分の望むようなアドバイスをもらえず、頭に来たと思ったのか、
 それともウザイと思ったのかは、相談者本人のみぞ知ることですが、
 結果からすれば、この相談者にとっては、得るものは無かったかも知れません。

 相談者の望むようなアドバイスもできます。
 弁護士にお願いする費用云々と言ってますが、
 きちんと自分で調べればできる範囲で、充分対応できる方法もあります。

 しかし、我々が伝えたかったのは、そのことよりも、
  ●自分の責任、自分以外の人間の気持ちや立場を考えることなく、
   自分の都合ばかりを主張していく相談者の姿勢に問題があること
 を、本人に理解して欲しかったんですよね。
 なぜなら、交渉するにあたって、とても重要だからです。

 いつもアドバイザーとしてお世話になっております高原開発の涌井さんが、
 交渉について、非常に上手いことをおっしゃってます。

 「これは決して理想的とは言えないことなのでしょうけれど、
  『正しい事でも、時には曲げることも必要』
  なのです。
  正しいから…、間違い無いから…、もし、それが間違いなく正しいとしても、
  言い張るだけでは、世間は渡れないし、生き抜けないのも事実だと思うのです。
  相手を如何に説得するのか…が、必要なんですよね。
  如何に、自分の方に引き寄せるとでも言いましょうか…。
  交渉は喧嘩腰になった方が負けなんですよ。
  当りが柔らかい方が、交渉はスムーズなんですね」
      (高原開発・不動産ブログ:「ネット社会の将来性と問題について(7)」
        http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/net/1165834614.html
       のコメントより抜粋&編集)

 結局、この相談者は、最後に、
 「スタッフ様にお考えはわかりました。
  今までいろいろとご相談にのって頂き有難うございました」
 と記入されましたが、
 そういう投稿であれば、スタッフも、
 「今までのご利用、誠に有難うございました」
 ということで、アドバイスは終了してしまいます。
 つまり、相談者は、
  ●スタッフから相談者にとって有意義なアドバイスをもらう交渉に失敗した
 ということになります。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2006/12/post_29d6.html
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 ・建物条件付き土地購入の際の営業の態度
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 今週のピックアップ相談は、
  ●区画整理に伴う立ち退き要求について
  ●隣家の売却に伴う境界の確定について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/18(Wed) 06:44
 タイトル:立ち退き関連
 投稿者名:シン
⇒店舗付き住宅の店舗部分を借りて会社事務所として使用しております。市の区画
  整理が始まり立ち退きの要求があり市よりの保証金(?)の提示が近々ある予定
  です。路線価図によると145Dとなっておりましたので、\145,000/平米、借地権
  割合60%です。事務所は39.6平米です。
  妥当な保証金額とはどれくらいでしょう?
  過去のログに借地権の例がありましたが、この場合はいかがでしょう?

  もう一点は貸契約書には、
   1.其の物件は市区画整理事業区域内で、時期は未定ですが近年中(2年~5年)
    に区画整理が予定されています。その場合は6ヶ月前に通知いたします。
   2.区画整理が始まりますと市役所が用意した近くのプレハブを区画整理終了ま
    で使用して戴く予定です。
   3.区画整理が終了しましたら新たな物件で新たな契約をして戴きます。
  との念書が借主・貸主・仲介業者の間でかわされております。

  しかし、「1」の通知は遅れ、「2」に記載されているプレハブは市側では用意す
  るなどありえないとの話でした。貸主は市からの保障金によっては今後のを考え
  るとの事です。

  立ち退き時期10月末もせまっております。貸主か仲介業者が事務所を用意しない
  のであれば、迷惑料(?)を請求し、新しい事務所探そうと思っておりますが可
  能でしょうか? 可能ならば妥当な金額を御教え下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/21(Sat) 13:03
 タイトル:Re: 立ち退き関連
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒借地権と建物賃貸借とは全く異なりますので路線価や借地割合は該当しません。
  立ち退き費用(迷惑料?)は市がその会社の事業規模や売り上げ高等を参考に算
  定するもので、第三者が簡単に計算できるものではありません。
  シンさんは、区画整理の計画がある事を承知で建物賃貸借契約を締結されたもの
  と思われますので、建物賃貸借契約に従って十分協議される事をお薦め致します。
  協議して出た結果が満足いかないものでしたら、弁護士などにご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/08/19(Thu) 01:00
 タイトル:土地境界線について
 投稿者名:てと
⇒数年前、隣家が土地の一部を売却するとの話で、「ついでにうちとの境界線も確
  定したいから契約を交わしたい」と言われ、土地境界線のについて聞きました。
  話によると、ウチの門柱にタイルを貼った際、隣家の土地にその分乗ってしまっ
  たということだったので、その旨了承し、契約を交わしました。

  しかし、後に、ウチの門柱の前に四角で赤い線の入ったものが固定してあったの
  で、これはNTTか何かが工事の関係で目印を置いていったのかとのんきにしてま
  した。
  数日前門柱に赤い線を発見し、汚れただけだろうと思って取ろうとすると、しっ
  かりした線になっていました。まさかと思って契約書をよく見ると、うちの門柱
  が(タイル分のみでなく)隣家の敷地に乗っていることになっており、うちの壁
  の中を境界線が通っていることになってました。

  うちの門柱は祖父が買った頃からある古いもので、もう一方の門柱は隣家との境
  界線(祖父が建てた目印で合意してます)より数センチ内側に立っており、もう
  一方の門柱自体が隣家の敷地に建てられているはず無く、納得いきません。

  まずは隣人と交渉して錯誤無効を主張し、契約書を訂正していただこうと思って
  いるのですが、もし、隣人が了承しなかった場合、どうするべきなのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/21(Sat) 13:23
 タイトル:Re: 土地境界線について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒契約書(?)の内容を確認されずに署名されたのでしょうか?
  一番良いのは、費用がかかりますが、土地家屋調査士にお願いして、境界の確定
  と鋲を打ち込んでもらう事です。
  隣人の方とよく話し合われてはいかがでしょうか?

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 です。

 多くの人が「瑕疵担保責任」について、
  ●手に入れたもの全てに対して、不具合があったら、責任を取ってくれる
 って思ってるような気もするんですが、そうじゃないんですよ。

 中古物件の場合は、特に電化製品、
 例えば、ウォシュレット、浄水器、エアコン、照明器具などは、
 保証することが明記されていない場合は、ほぼ、保証されません!

 考え方としては、
  ●建物 → 建物(ハコ)そのもの
 って感じで考えておいた方が無難です!
 (つまり、柱がぐらついて建物が傾いた…とか、細かいパーツじゃなくって、
  建物そのものに関係する部分の責任に特化している…みたいな?)

 最近は、オール電化物件の給湯機、IHコンロ、さらには、床暖房、サウナなど、
 色々な設備があります。
 パッと見、
 「こんなものまでついてて安い!」
 って思っちゃうでしょうが、
 旅行先のホテルじゃないんだから、
  ●住み続けていくこと
 を前提に考えることが大切。

 つまり、
  ●これらが故障したら、どうなるの!?!?
 ってことを、きっちりと確認し、
 確認した内容を、契約書や重要事項説明書に、追加していくことです。
 (こういう付帯設備の保証のチェックは、新築物件であっても超重要です)

 な~んて言うと、かなり面倒だと思う人も多いと思うんですが、
 実は、こういうチェックをしておけば、「価格交渉」しやすくなるんですよ。

 例えば、契約前に不具合を発見した場合、
 売主さんに事前に直してもらうのも一つの方法ですが、逆に、
  ●壊れている○○は自分で何とかするから、××円にして!
 って言い方もできるはずです。

 不動産は一点もの、特に中古であれば、状態は千差万別!!!
 安易に契約しちゃあ、絶対にダメなんですよ。
 全部、仲介業者さんや売主さん側に任せるんじゃなくって、
 特に設備の修理費なんかは、積極的に自分で調べて勉強していくことも大切です。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2006/12/post_886e.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 今週のピックアップ相談は、
  ●隣人の迷惑行為について
  ●同居に関するクレームについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/06(Fri) 01:41
 タイトル:隣人の迷惑行為について
 投稿者名:さちこ
⇒お世話になります。今、とても悩んでいる事があり、何か良いアドバイスを頂け
  ないだろうかと投稿させて頂きました。
  分譲マンションに住んでおりますが、隣人(夫婦2人暮らし)から根も葉もない
  事で恨みを買われています。我々夫婦が、隣の生活を監視・盗聴し、殺虫剤やシ
  ンナー等の薬剤をベランダ越しに吹きかけると言うのです。
  おそらく、奥様の方が精神を病んでおられると思われます。奥様がマンション内
  の管理組合に苦情を持ちかけていますが、組合の方も奥様の精神状態に気付いて
  おられて、我々に同情的ではあるのですが。

  しかし最近の隣人の行為はエスカレートし、我々にただ文句を言いにくるだけで
  なく、我が家の玄関が写るように監視カメラを設置したり、ベランダ越しに我が
  家の写真を撮ったりと、もう我慢の限界がきています。
  管理組合の方に相談したところ、隣人はマンションの売却を決めたそうで「売り
  手が決まるまでに何とか隣の悪質な行為を証拠におさめる」とやっきになってい
  たそうです。

  組合の方からは「監視カメラも、逆に考えたら潔白を立証できる証拠になるし、
  売れるまでの辛抱だから我慢して」と言われました。確かにそうかも知れません
  が、いつ売れるかわからないし、それまでこんな監視された生活を続けるのは納
  得がいきません。

  ご主人はおそらくまともな方だと思われますが、奥様の言ってる事は間違いない、
  自分もそう感じるときがあると言い、あくまで我々に非があり、精神的に苦痛な
  ので売却を決めたと管理組合の方に話されたそうです。

  マンション内の管理組合だけでなく、管理会社にも相談しましたが、当事者同士
  の問題で、管理会社は介入できないと言われました。
  いったい、何処に相談をすればよいのか、どうすればそういった行為を止めさせ
  ることが出来るのか、本当に困り果て、ご相談させて頂きました。

  何か、こういった事例やよきアドバイスがあれば頂けますでしょうか。
  どうぞ、宜しくお願い致します。。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 23:42
 タイトル:Re: 隣人の迷惑行為について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒不動産の取引や貸借に関する問題ではございませんので、なかなかお答え出来ま
  せん。
  相手方に不法行為が有れば警察に、精神的苦痛が有れば弁護士に相談する等が考
  えられます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/08/03(Tue) 10:34
 タイトル:大家が隣人で
 投稿者名:junreika
⇒現在彼女が1人暮らしで、週に2・3回ほど泊まりに行っているのですが、隣が大
  家で不動産に「一緒に住んでる」等とのクレームが入り、毎朝仕事の出勤時間に
  監視されている状態にあります(単身者用住まいみたい?)。
  元々週に5回ぐらいいたので(1人暮らしを始めて2ヶ月)、確かにそういわれて
  もおかしくないのかもしれません。

  そうして、不動産屋から「彼氏に来る回数を減らしてもらったら」、「2・3週間
  様子をみたら」などと言われて、回数を減らしたのに、全く監視されている状況
  が改善されません。

  朝、庭に大家がいるとわざわざ道路まで出てきて自分の後ろ姿をずっと見ていま
  す。彼女が精神的にまいってしまいそうですが、引っ越したばかりなので敷金・
  礼金がもったいないし、新しい物件を探す暇とお金が現在は足りないのが現状で
  す。

  この場合、不動産屋に言って逆に敷金・礼金を返還してもらったりは出来るので
  しょうか。彼女とは結婚を考えているので、お金さえあれば、引っ越して2人で
  住むことは構わない気持ちです。
  何かいい方法があれば宜しく御願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 23:48
 タイトル:Re: 大家が隣人で
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒継続反復して泊まれば同居ととられても仕方ないでしょう。
  彼女の部屋へ貴方が泊まらなければすむ問題ですよね。
  それ以上の解決策は有りません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2006年12月8日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2006/12/post_3bc7.html
 です。
 名前を変えて投稿してきた12/2に、
 「この相談窓口を見たり」
 と追加されているんですが、基本は、
  http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=2645
 の、香川さんのおっしゃる通りだと思うんですよね。
 (書かれていない手数料を徴収されたのであれば別ですが、
  「契約書に手数料の件は記載されています」
  ということであれば…)

 まぁ、この不動産事業者の応対が良いか悪いかと言えば、
 不動産のプロとしての対応じゃないでしょうが、
 相談者に対して、腹を立てたくなる気持ちは、分らなく無いよなぁ…。

 そもそもこの相談者、個別にメールで送ったアドバイスに対して、
 何も言わず、名前を変えて再投稿って態度、良くないと思う。
 たぶん、そういう姿勢を正していくことこそ、
 今後、この相談者が、トラブルを防ぐ術に繋がるのでは!?!?

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃貸住宅点検後の補修について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/10(Tue) 13:59
 タイトル:賃貸住宅の補修について
 投稿者名:ゆうか
⇒築2年の賃貸マンションに住んでいます。
  まだ半年くらいしか住んでいませんが、先日管理会社より以下のような通知が来
  ました(文末参照)。

  現在のところ何の不具合もないので、その旨報告しようと思っておりましたが、
  「最終点検以降、補修カード未提出者から不具合の指摘があっても全て有償対応」
  というくだりが気になります。
  この場合、私のようにきちんと不具合無しと報告した者が、後に不具合を見つけ
  た場合には通常どうなるのでしょうか?
  半年しか住んで無くても有償で修理することになるのでしょうか?

  というか、マンションの管理会社が建設会社との契約で2年保障、それ以降の補
  修は有償、というようなことは、賃貸契約の際には全く触れられておらず、今に
  なって突然そんなことを知らされて、「有償対応だ」などと言われても困ります。

  ご多忙のところ恐縮ですが、本件につき、対処法をご教示下さい。

  ■管理会社からの通知文

   この度、当マンションは竣工後2年を経過し、当社では建物全体および各住戸
   (室内)について2年最終点検を実施いたします。ご多忙の中お手数をおかけ
   いたしますが、下記についてご理解・ご協力くださいますようお願い致します。

   記
    1.室内での不具合状況を、別紙補修カードの指摘事項にご記入下さい。また、
     無い場合には必ずその旨ご記入下さい。

    2.記入が終わりましたら@@で回収しますので8月23日(火)までに必ず投
     函してください。

    3.補修カードにご記入いただきました内容に基づき現状調査を平成16年9月4
     日(土)5日(日)のAM10:00~PM15:00の間に行い、指摘事項の確認と
     同時に補修の是非の判定を致します(原因によっては有償になります)。
     当日は入居者の方の立会いをお願いします。やむを得ぬご事情で不在の場
     合は、当社社員の入室と判定について一任下さるか、補修カードの日時の
     指定欄に希望する日時をご記入下さい。

    4.補修工事の日程については追ってご連絡しますので、電話番号を必ずご記
     入いただきたく存じます。

     ※尚、最終点検以降につきましては、補修カード未提出者の方から不具合
      の指摘がありましても全て有償対応とさせていただきます。

   以上のスケジュールで実施いたしますので、ご協力くださいますようお願い申
   し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 14:32
 タイトル:Re: 賃貸住宅の補修について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約をよく読んでください。
  一般的には、軽微な補修及び消耗品は借り主の負担となっており、補修負担の一
  覧表などが添付されていませんでしょうか?
  新築建物の補修工事は、施主に対しておこなわれるものですので、入居者が依頼
  して行われるものではありません。
  新築時のアフターサービス基準で2年間の保証が有り、今回無料メンテナンスさ
  れるものと思われます。
  ご心配なら、不具合がなくても点検していただくと安心ですよ。

  今後不具合が有った時についてですが、雨漏りや水漏れなど家主が負担すべき補
  修については家主が費用を出します。
  消耗品や簡単に補修できる不具合(ドライバーで調整できるものなど)は、借り
  主で負担します。

  借り主には社会通念上のメンテナンス、清掃、注意をする義務もあります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2006年12月1日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2006/11/post_704a.html
 このご相談!
 さて、相談者さんはどうするべきでしょう???
 まぁ、普通でしたら、
  ●その請求が、あまりに高額である
 ってことを、国民生活センターに相談するなりのアドバイスですよね?
 (でもって、最終的には、法的根拠に従った妥当な金額で和解…みたいな?)

 が、そんな「普通のアドバイス」は、ど~~~も、納得できない!
 そもそも、飼っちゃいけないってのに飼ったことが悪い。
 決められた条件を守らずに、いざとなったら法律にすがる…ってのは、
 あまりに身勝手だと思うんですわ。
 それから、
  http://fs.emaui.info/2006/11/post_8176.html
 って感じで、ごまかそうとするのも…。

 だから、きちんと反省して、謝って、許してもらう方法を考えることこそ、
 こんな相談者さんたちには、必要って気がするんですよ。
 簡単には許してくれないでしょうけど、
 許してくれないことに匹敵することを、自分はやっていたわけですから、
 その重さを知ることが大事!!!
 許してくれりゃ、当然、高額な請求も無いでしょうし、
 今回のトラブルを通じて、学ぶべき点も多いんじゃないのかと…。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
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            http://fs.emaui.info/2006/11/post_704a.html
            http://fs.emaui.info/2006/11/post_8176.html
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 ■重要なご案内 ~アクセス制限の実施について~ ■
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 本年9月以来、不動産相談センター内の掲載アドバイス掲示板にて、
 海外からの不正アクセス投稿(迷惑書き込み)が急増したため、
 現在、後述のIPアドレスのネットワークについては、
 リアルタイム書き込みを停止しております。
 (万一、投稿自体ができません場合は、お手数ではございますが、
   ●ご利用のプロバイダ
  を明記の上、Fudosan.JPサポート( rtj@club.to )まで、
  ご連絡いただければ、調整をさせていただきます)

 ★アクセス制限中のネットワーク一覧(「*」は「0から255」までの数字)

  24.*.*.*
  62.*.*.*
  64.*.*.* ~ 71.*.*.*
  74.*.*.* ~ 75.*.*.*
  80.*.*.* ~ 82.*.*.*
  84.*.*.* ~ 85.*.*.*
  88.*.*.*
  156.*.*.*
  172.*.*.*
  207.*.*.*
                            (2006年11月29日現在)

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 ・売買など(東京) ベイビィハーツ・リアルティー
 ・売買など(新潟) ベイビィハーツ・リアルティー
 ・売買など(大阪) トライシスコーポレーション
 ・賃貸・売買(宮崎) アキ・エンタープライズ
 ・宅建通信教育(三重) ブレイン
 ・賃貸など(東京) ボーダーレス・ジャパン
 ・賃貸・売買(東京) ランドマークス

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2006/11/11201126_1d5c.html

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 ・売却が良いか賃貸が良いか
 ・住み替えに伴う悩みについて
 ・中古住宅購入寸前で白紙に
 ・不動産業者の報酬について
 ・不動産売買における融資特約について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/11/1121_3e05.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●公庫が使えない新築マンションについて
  ●賃貸契約時の保証人の条件について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/05(Thu) 16:32
 タイトル:公庫が使えない新築マンション
 投稿者名:かわちぽ
⇒初めてメールします(1週間前に急に思い立った我が家としては、大変有難いで
  す)。
  お伺いしたいのは、私鉄駅より徒歩2分で4LDKの新築マンションなのですが、公
  庫が使えない物件です。
  価格も我が家が変える範囲なので気に入っているのですが、公庫が使えないと言
  うのは、何か問題があるのでしょうか。
  ちなみに敷地面積718.79平米で、11階建てです。
  初歩的な質問で申し訳ありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:43
 タイトル:Re: 公庫が使えない新築マンション
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒事業主に、何故公庫が使えないのか、お聞き下さい。
  その答えをお聞きになっても、疑問がございましたら、再度こちらへ書き込んで
  ください。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/07/16(Fri) 14:01
 タイトル:保証人制度について
 投稿者名:ナナ
⇒不動産の賃貸契約の際必要な保証人ですが、保証人として認められるためには、
  どのような条件が必要なのでしょうか。
  契約を結ぶ本人の親の場合でも、既に会社を定年退職し、年金暮らしの場合等は
  ダメなのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:59
 タイトル:Re: 保証人制度について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約の保証人とは借主の身元保証と債務を連帯して保証できる事が条
  件と思われます。
  家主又はその代理人が保証人として認めればそれで良いのです。

  もし、保証人として親が拒否された時は別の買いにお願いするか、保証人の代わ
  りをしてくれる保証会社と契約する事になります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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