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を、ご覧ください。

住まいの何でも相談室(2007年2月2日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=5480
 です。

 実は、今回は相談内容について…ではなく、
  ●皆さんに対しての「ご利用に関するお願い」について
 のお話しをさせていただこうと思います。

 2001年から相談センターを開設し、多くの相談を受けてきました。
 その蓄積は、このメルマガでも毎週ご紹介しております、
 「不動産相談インデックす( http://fudosan.2525.net/ )」
 に、随時まとめています。

 このまとめる作業を開始したのが2005年なのですが、実際にまとめるにあたって、
 ひとつ気になったことがありました。
 今回の、
 「バイク置き場の増設場所について」
 「更地価格と実勢価格について」
 も、そうなのですが、
  ●アドバイザーの方が回答してくれても「ありがとう」の一言も無い!
 という部分です。

 うちの相談センターのアドバイザーの皆さまは、現役の不動産事業者です。
 そして、全てボランティアで、本業の合間に、お忙しいお時間を割き、
 相談者のために回答くださっております。

 我々からすれば、当然、誰から言われなくとも、「ありがとうございます」と、
 ひと言、コメントを入れるのがアタリマエだと思ってました。
 しかし、実際に運営してみますと、
  ●残念ながら、ありがとうすら言えない人が多いのが現状
 でした。

 そのため、本当は、こんなことをしたくはないのですが、
 サポートでは、昨年から、一定期間を経過後も無返答の方に対し、
 「ちゃんとお礼をしてください」
 と、連絡を入れるようにしました。

 しかししかし、それでも、冒頭の相談者のように返答の無い方がいます。

 そこで、全ての相談者の方に言わせていただきます。
 それは、厳しい言い方ですが、
  ●我々にも相談者を選ぶ権利があります。
   だから、うちの相談センターは、
   ひと言のお礼すら言えないような人は、一切、助けません!!!
 ということです。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/01/post_02ac.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ▼物件掲載センター新着(掲載 http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ・成約
      【売】長野(須坂)の戸建
 ・新規掲載
      【貸】福島(相馬)の貸倉庫
      【貸】長野(須坂)のアパート

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/01/122128_4319.html

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 ▼新規参加者(登録 http://fudosan.jp/community/com.html )
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 ・売買(神奈川) デックス
 ・売買・賃貸(愛媛) ジョー・アメニティ
 ・売買(長野) SIMON建設
 ・売買(千葉) 三聖宅建
 ・物件ポータル(新潟) 繁盛屋

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2007/01/122128_e75d.html

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 ▼相談インデックス(投稿 http://fudosan.jp/agent/agent.html )
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 ・テナント退店時の現状回復
 ・共同所有分の売却について
 ・海外からの不動産購入
 ・立ち退きと定期借家への契約変更
 ・登記面と賃貸契約書との土地面積の誤差

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/01/123_47d3.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●バイク置き場の増設場所について
  ●更地価格と実勢価格について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/09/21(Tue) 09:29
 タイトル:バイク置き場の増設場所について
 投稿者名:飯塚
⇒現在入居している分譲マンションにバイク置き場の増設案あります。
  その候補地としてマンション所有の土地(図面上は私道と記載してある)が有り
  ます。実態は車の通行はできない場所です。
  管理組合役員の意見は私道なので増設出来ないとの事ですが、有効活用できるの
  であれば活用すべきとの意見もあります。
  何か法的な規制があるのでしょうか?
  緊急避難時に障害となる可能性のない場所です。専門家の見解をお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/25(Sat) 12:11
 タイトル:Re: バイク置き場の増設場所について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒ご相談内容ですが情報不足の部分もあり、お答えしにくいのでしょう(法的規制
  は場所及び役所の条令などで異なります)。

  先ずは私道と有りますが、誰が取り決めた私道でしょうか?
  最寄りの役所で道路の位置を指定してある道路か確認します。
  もし、道路の位置が指定して有れば、利害関係者全員の同意がないと道路の廃止
  は出来ません。

  次に、最寄りの役所で、用途地域と建ぺい率・容積率を確認します。
  マンションの延べ床面積と容積率で算出された建物面積を比べて、建築可能か確
  認します。

  その他の法的な規制というものがあるかどうかも最寄りの役所で確認します。

  上記の3つをクリアしたら、建築が可能かどうか建築士に相談して下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/09/20(Mon) 21:08
 タイトル:更地価格と実勢価格って?
 投稿者名:あさり
⇒お尋ねします。
  借地権の更新・譲渡や税関係の金額を決める際の目安に、更地価格の何%や、実
  勢価格の何%云々と聞きますが、この価格はそもそも何を使うのでしょうか?

   1.更地価格とは、路線価ですか? 公示価格ですか? 実勢価格ですか?
   2.実勢価格とは、不動産屋さんの仲介料などを含めた販売価格の事ですか?

  宜しくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/25(Sat) 12:21
 タイトル:Re: 更地価格と実勢価格って?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒1.更地とは建物など工作物が無い土地の事です。
   建物が有れば建付地と言います。価格の事を表すのではありません。
  
   古屋が付いている土地を販売する際、建物を撤去して更地で引き渡す時に更地
   価格と呼ばれます。これは引き渡し方法を表しています。
  
   路線価は国税庁が決めた土地の路線価格、公示価格は国土交通省が発表した基
   準値の土地の価格、実勢価格とは実際の取り引きされた不動産の価格です。

  2.実勢価格とは通常取り引きされている不動産の価格です。
   仲介手数料は取引に関わる仲介の報酬ですので実勢価格には含まれません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(年末年始特大号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2006/12/post_20f5.html
 です。

 事業用賃貸契約ですが、細かくチェックしようとする姿勢に関しては、
 通常の物件の賃貸、さらには売買の方であっても、見習う点もあると思います。

 ただ、契約書に盛り込むべき内容に関しては、あまり限定的な表現を書くことは、
 実は、かえって自分の首を締めることにもなります。
 今回も交渉の結果、「返却時に新品に交換する」という一文が追加されたなら、
 本来の希望である
 「元々あったカーペットを綺麗に保管して、返却時に元に戻す」
 ということができなくなってしまいますからね。
 細かい契約書のチェックは重要ですが、
 柔軟に対応できる部分を残しておくことも必要なんです。

 むしろ、何よりも大切なのは、
  ●借りた時の状態を記録しておくこと
 です。
 超独断&偏見&私見ですが、
 正直、この部分、不動産業界は「工夫が足りない」と思います。

 以前、私がレンタカーを借りた際の話ですが、
 借りる前に、既に傷になっている部分などがリストアップされており、
 確認時に、さらに追加で発見した場合、それも記載しました。
 こうすることで、
 「傷つけたでしょ?」
 「最初からついていたよ!」
 なんていう、あらぬ誤解を避けられるんですよね。

 本来、賃貸物件でしたら、こういうことができていて「当然」だと思いますが、
 まぁ、建物全体を細かくチェックすることが難しいという状況もあるでしょう。
 そこで、今回のアドバイスのような自己防衛、つまり、
  ●自分で借りた時の状態を記録しておくこと
 が、面倒くさいとは思いますが、退去時のトラブルを防ぐ大きな武器になります。
 ですから、ご覧になった方は、是非、試してみてください!!!

 なお、すでにデジカメなどを使って、
 貸し出し時の原状(現状)の傷チェックをなさってらっしゃる事業者の方、
 もし、いらっしゃいましたら、
 「この業者さんは、目の付け所が良いぞ!」
 ということで、ご紹介させてもらいますので、
   http://fs.emaui.info/2006/12/post_20f5.html
 まで、投稿してください!

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
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 ■年末年始のサポートについて ~次回のメルマガは1/12発行です!~ ■
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  12/29(金)~1/8(月)を年末年始休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開後になります。

   ・RTJ不動産MLの配信
   ・各種登録関係処理(新規登録・変更・退会)
   ・新着相談の掲載&相談センター通知サービス
   ・新着物件の掲載
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も相談センターのご回答は可能ですが、
  修正が必要と思われた内容に関しましては、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されなくなります。

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 ・賃貸・売買(石川) タカラ不動産
 ・売買(長野) 気賀沢不動産
 ・賃貸(山形) 千歳不動産
 ・賃貸・売買(愛媛) ハッピーホーム
 ・売買(東京) 大京ホーム

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2006/12/12181224_4d47.html

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 ・無道路地の価格について
 ・隣接土地の購入
 ・強引な条件付土地契約の解約
 ・土地利用に関する相談先
 ・リフォームについて

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/12/1219_4ba4.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●手付けの支払い時期について
  ●自己破産者の賃貸契約について
  ●相続における不動産評価について
  ●口約束の有効性について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●森田さん(森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●宮本さん(パノム興産 http://www.panom.co.jp/ )
  ●岡本さん(岡本静子不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/25(Wed) 12:20
 タイトル:手付けの支払い時期について
 投稿者名:まさ
⇒このたび初めてマンションを購入します。
  申し込みをして、申込金は不要と言われましたが、手付けの支払い(1割)を要
  求されました。
  重要事項の説明や契約書面も見せていただいてない状態で、手付けのみを先に支
  払うのは疑問なのですが、手付けを支払うタイミングに関して決まりはないので
  しょうか?

  私の理解としては、
   申し込み→申込金支払い
   →重要事項の説明→契約→契約とほぼ同時に手付け支払い
  と考えておりました。
  売り主の要求するようなタイミングで払っていいものか、教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/26(Thu) 18:57
 タイトル:Re: 手付けの支払い時期について
 投稿者名:森田喜久雄
 URL : http://www.mediawars.ne.jp/~housing/
⇒先ず、貴方の理解は概ね正しいと思います。
  重要事項の説明を専任の取引主任者から受けて下さい。
  これが不動産購入には必要不可欠です。
  納得が出来れば契約をなさればいいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/01(Wed) 16:21
 タイトル:Re^2: 手付けの支払い時期について
 投稿者名:まさ
⇒森田さま、ありがとうございました。
  先に重要事項説明などしていただけるよう、お願いしてみます。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/09/01(Wed) 00:39
 タイトル:自己破産者の賃貸契約
 投稿者名:トキ
⇒保証人をつければ、自己破産者は1ルームマンション等の賃貸契約ができるもの
  なのでしょうか?
  どなたかお教えください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 10:10
 タイトル:Re: 自己破産者の賃貸契約
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒保証人にもよると思いますが、家主が承諾すれば契約は可能です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/14(Tue) 09:21
 タイトル:Re^2: 自己破産者の賃貸契約
 投稿者名:トキ
⇒香川文人様、ご回答ありがとうございました。
  事情を説明して契約ができました。
  助かりました。本当にありがとうございました!

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/09/02(Thu) 19:39
 タイトル:不動産評価について
 投稿者名:勲
⇒1980年ごろに建てました賃貸ビル(借地です)に関して質問させていただきます。
  現在不動産は自宅と賃貸ビルを所有しておりまして、配偶者はいないため、二人
  の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相続させ、
  外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
  その場合の相続における不動産評価はどのくらいなるのでしょうか?

  自宅は固定資産税に載っている固定資産評価では1,000万程度、土地は1,200万程
  度、賃貸ビルの建物が3,000万程度です。半分を現金で渡すのでは無理があるの
  で、遺留分を計算したいのです。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 10:07
 タイトル:Re: 不動産評価について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒相続における不動産評価は、不動産売買の評価とは異なります。
  土地の相続税評価は路線価をお調べ下さい。
   ※路線価はインターネットで調べられます。
      http://www.rosenka.nta.go.jp/ (国税庁内)

  建物は不動産所得を申告されていると思いますので、ご依頼されている税理士に
  お尋ね下さい。
  税理士に依頼しておられない時は、最寄りの税務署でお尋ねになるか、最寄りの
  税理士にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 11:23
 タイトル:Re: 不動産評価について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒勲さんのご相談は将来発生する相続時の紛争対策をお考えなのかと拝察いたしま
  す。

  > 二人の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相
  > 続させ、外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
  このような遺産分割の方法を代償分割といいますが、まず遺産分割における不動
  産の評価は、固定資産税評価額ではなく、実勢価格を基本として行われるもので
  す。代償分割においてもそれに従います。

  ですからまずはお近くの不動産業者さんなどに実勢価格をお聞きになり、参考と
  されるのが宜しいのでは無いかと考えています。
  その際には当該不動産が借地であれば借地権評価額も対象となると考えられます
  し、賃貸物件であればその評価には収益還元法も参考にしなければなりません。

  尚、以上のように申し上げましてもこれはあくまでも基本原則に過ぎません。要
  は遺産分割ですから、固定資産税評価額をベースに分割を行なうのは任意です。
  相続人相互の納得の問題となりますので、必ず等価分割しなくてはならないとい
  う法令上の制限はありません。

  >半分を現金で渡すのでは無理があるので、遺留分を計算したいのです。
  上記の点を踏まえて外に出られたお子さんに事前に良くご相談され、了解を取り
  つけておくことが出来れば最善ではあります。
  また、生前の対策として遺言書を準備されようとお考えのようですが、遺留分
  (1/4)減殺請求対策をお考えにならなければならないような御事情がお有りな
  ら、また別の対策も必要でしょうか。

  それと遺言書作成時点と相続発生時点では、不動産の実勢価額が変動する事もあ
  り得ます。その可能性も考慮に入れる必要がありましょう。

                         行政書士/ISO審査員 川村淳
              相続法務センター
               http://www.houmu-center.biz/souzoku/sozok1.htm

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 投稿時間:04/08/28(Sat) 10:54
 タイトル:不動産の『契約』における口約束の有効性
 投稿者名:さかな
⇒初めて質問させて頂きます。不慣れな点もあるかとは思いますが、何卒宜しくお
  願い致します。

  今、自宅の真隣の空き家(売地ではなく貸地)に葬儀社が来ようとしています。
  地元の人間がその土地の持ち主(大家さん)に陳情しに行き、少し気持ちが動い
  ているようです。

  しかし、実は葬儀社と大家さんとの間には、「貸しましょうか」、「貸して下さ
  い」という口約束での契約があるようなのです(書面は一切交わしていないそう
  です)。
  「違約金を払ってもらう」と葬儀社側から強く云われているようなのですが、こ
  れは違約金を払う必要があるのでしょうか(住民の会から必要ならば、カンパし
  ようと思いまして…)?

  大家さんはとてもビクビクしてらっしゃいます。私たちとしても何とかこの動き
  を阻止する為、大家さんを安心させてあげたいのです。面倒な話で恐縮ですが、
  識者の皆様方のご回答、心よりお待ち申し上げております。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/03(Fri) 11:41
 タイトル:Re: 不動産の『契約』における口約束の有効性
 投稿者名:宮本
⇒確かに法理論としては申し入れに対して承諾があれば契約は成立したことになり
  ます。しかし、それを証明するための契約書がなければどうにもなりません。契
  約金額とか期間とか面積や範囲など明確にしなければならない事項が沢山ありま
  す。

  ですから、口頭で「貸してください」、「貸しましょう」といっただけでは、契
  約したことにはならないのです。
  葬儀社にしてみれば予定が狂ってしまうのですから怒るのは当たり前ですが、こ
  んなことで損害賠償を持ち出すのは無理があります。

  不動産取引には珍しいことでは在りません。昨日まで売りますといっていた人が
  契約直前になって「気が変わったからやめます」なんてこともあります。
  もしも、葬儀社が損害賠償を請求してきたら裁判にかけてもらったらどうですか。
  まー、裁判所でうけつけるかどうかわかりませんが。

  地主さんにビクビクするなと言ってやってください。
  でも、契約しなくてよかったですね。契約していたら、ちょっとくらい反対して
  も建てられてしまいますからね。
  でも、誤解してほしくないのは、その土地は地主のものであり、誰に貸そうが売
  ろうが地主の自由だということです。近隣はどうにもならないことです。
  ですから、違約金についても近隣がカンパすることもないのです。大声で反対し
  ていればいいし、またそれが限界でもあるのです。

  一歩引いて考えて見ますと法律論は法律論でありますが、世の中を住みやすくし
  ているのは貴方のような方々なのでしょうね。
  これからもそのやさしさをお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/10(Fri) 18:02
 タイトル:Re^2: 不動産の『契約』における口約束の有効性
 投稿者名:岡本@岡本静子不動産
⇒こんにちは、岡本です。
  これはちょっとひどい話ですね。間に不動産業者に仲介に入ってもらってなかっ
  たのですか?
  たしかに宮本様の言う通り、口約束でも契約は成立するのが法律論です。ただ所
  詮は口約束ですから、いざ葬儀屋さんが損害賠償の主張をしてきても、裁判所は
  なかなか相手にしないのでしょうか?(損害を立証するのが難しい為)
  ほんとに書面での契約をしなくてよかったと思います。
  地主様も土地を貸さない旨をはっきりと伝えた方がいいと思います。

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 最初の方は良い感じのやり取りでしたが、最後の方、サポート担当がキレてます。
 まぁ、相談者は、自分の望むようなアドバイスをもらえず、頭に来たと思ったのか、
 それともウザイと思ったのかは、相談者本人のみぞ知ることですが、
 結果からすれば、この相談者にとっては、得るものは無かったかも知れません。

 相談者の望むようなアドバイスもできます。
 弁護士にお願いする費用云々と言ってますが、
 きちんと自分で調べればできる範囲で、充分対応できる方法もあります。

 しかし、我々が伝えたかったのは、そのことよりも、
  ●自分の責任、自分以外の人間の気持ちや立場を考えることなく、
   自分の都合ばかりを主張していく相談者の姿勢に問題があること
 を、本人に理解して欲しかったんですよね。
 なぜなら、交渉するにあたって、とても重要だからです。

 いつもアドバイザーとしてお世話になっております高原開発の涌井さんが、
 交渉について、非常に上手いことをおっしゃってます。

 「これは決して理想的とは言えないことなのでしょうけれど、
  『正しい事でも、時には曲げることも必要』
  なのです。
  正しいから…、間違い無いから…、もし、それが間違いなく正しいとしても、
  言い張るだけでは、世間は渡れないし、生き抜けないのも事実だと思うのです。
  相手を如何に説得するのか…が、必要なんですよね。
  如何に、自分の方に引き寄せるとでも言いましょうか…。
  交渉は喧嘩腰になった方が負けなんですよ。
  当りが柔らかい方が、交渉はスムーズなんですね」
      (高原開発・不動産ブログ:「ネット社会の将来性と問題について(7)」
        http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/net/1165834614.html
       のコメントより抜粋&編集)

 結局、この相談者は、最後に、
 「スタッフ様にお考えはわかりました。
  今までいろいろとご相談にのって頂き有難うございました」
 と記入されましたが、
 そういう投稿であれば、スタッフも、
 「今までのご利用、誠に有難うございました」
 ということで、アドバイスは終了してしまいます。
 つまり、相談者は、
  ●スタッフから相談者にとって有意義なアドバイスをもらう交渉に失敗した
 ということになります。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2006/12/post_29d6.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ・翌日解除で中間金請求
 ・建物条件付き土地購入の際の営業の態度
 ・借地権の購入について

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 今週のピックアップ相談は、
  ●区画整理に伴う立ち退き要求について
  ●隣家の売却に伴う境界の確定について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/18(Wed) 06:44
 タイトル:立ち退き関連
 投稿者名:シン
⇒店舗付き住宅の店舗部分を借りて会社事務所として使用しております。市の区画
  整理が始まり立ち退きの要求があり市よりの保証金(?)の提示が近々ある予定
  です。路線価図によると145Dとなっておりましたので、\145,000/平米、借地権
  割合60%です。事務所は39.6平米です。
  妥当な保証金額とはどれくらいでしょう?
  過去のログに借地権の例がありましたが、この場合はいかがでしょう?

  もう一点は貸契約書には、
   1.其の物件は市区画整理事業区域内で、時期は未定ですが近年中(2年~5年)
    に区画整理が予定されています。その場合は6ヶ月前に通知いたします。
   2.区画整理が始まりますと市役所が用意した近くのプレハブを区画整理終了ま
    で使用して戴く予定です。
   3.区画整理が終了しましたら新たな物件で新たな契約をして戴きます。
  との念書が借主・貸主・仲介業者の間でかわされております。

  しかし、「1」の通知は遅れ、「2」に記載されているプレハブは市側では用意す
  るなどありえないとの話でした。貸主は市からの保障金によっては今後のを考え
  るとの事です。

  立ち退き時期10月末もせまっております。貸主か仲介業者が事務所を用意しない
  のであれば、迷惑料(?)を請求し、新しい事務所探そうと思っておりますが可
  能でしょうか? 可能ならば妥当な金額を御教え下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/21(Sat) 13:03
 タイトル:Re: 立ち退き関連
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒借地権と建物賃貸借とは全く異なりますので路線価や借地割合は該当しません。
  立ち退き費用(迷惑料?)は市がその会社の事業規模や売り上げ高等を参考に算
  定するもので、第三者が簡単に計算できるものではありません。
  シンさんは、区画整理の計画がある事を承知で建物賃貸借契約を締結されたもの
  と思われますので、建物賃貸借契約に従って十分協議される事をお薦め致します。
  協議して出た結果が満足いかないものでしたら、弁護士などにご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/08/19(Thu) 01:00
 タイトル:土地境界線について
 投稿者名:てと
⇒数年前、隣家が土地の一部を売却するとの話で、「ついでにうちとの境界線も確
  定したいから契約を交わしたい」と言われ、土地境界線のについて聞きました。
  話によると、ウチの門柱にタイルを貼った際、隣家の土地にその分乗ってしまっ
  たということだったので、その旨了承し、契約を交わしました。

  しかし、後に、ウチの門柱の前に四角で赤い線の入ったものが固定してあったの
  で、これはNTTか何かが工事の関係で目印を置いていったのかとのんきにしてま
  した。
  数日前門柱に赤い線を発見し、汚れただけだろうと思って取ろうとすると、しっ
  かりした線になっていました。まさかと思って契約書をよく見ると、うちの門柱
  が(タイル分のみでなく)隣家の敷地に乗っていることになっており、うちの壁
  の中を境界線が通っていることになってました。

  うちの門柱は祖父が買った頃からある古いもので、もう一方の門柱は隣家との境
  界線(祖父が建てた目印で合意してます)より数センチ内側に立っており、もう
  一方の門柱自体が隣家の敷地に建てられているはず無く、納得いきません。

  まずは隣人と交渉して錯誤無効を主張し、契約書を訂正していただこうと思って
  いるのですが、もし、隣人が了承しなかった場合、どうするべきなのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/21(Sat) 13:23
 タイトル:Re: 土地境界線について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒契約書(?)の内容を確認されずに署名されたのでしょうか?
  一番良いのは、費用がかかりますが、土地家屋調査士にお願いして、境界の確定
  と鋲を打ち込んでもらう事です。
  隣人の方とよく話し合われてはいかがでしょうか?

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2006年12月15日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2006/12/post_886e.html
 です。

 多くの人が「瑕疵担保責任」について、
  ●手に入れたもの全てに対して、不具合があったら、責任を取ってくれる
 って思ってるような気もするんですが、そうじゃないんですよ。

 中古物件の場合は、特に電化製品、
 例えば、ウォシュレット、浄水器、エアコン、照明器具などは、
 保証することが明記されていない場合は、ほぼ、保証されません!

 考え方としては、
  ●建物 → 建物(ハコ)そのもの
 って感じで考えておいた方が無難です!
 (つまり、柱がぐらついて建物が傾いた…とか、細かいパーツじゃなくって、
  建物そのものに関係する部分の責任に特化している…みたいな?)

 最近は、オール電化物件の給湯機、IHコンロ、さらには、床暖房、サウナなど、
 色々な設備があります。
 パッと見、
 「こんなものまでついてて安い!」
 って思っちゃうでしょうが、
 旅行先のホテルじゃないんだから、
  ●住み続けていくこと
 を前提に考えることが大切。

 つまり、
  ●これらが故障したら、どうなるの!?!?
 ってことを、きっちりと確認し、
 確認した内容を、契約書や重要事項説明書に、追加していくことです。
 (こういう付帯設備の保証のチェックは、新築物件であっても超重要です)

 な~んて言うと、かなり面倒だと思う人も多いと思うんですが、
 実は、こういうチェックをしておけば、「価格交渉」しやすくなるんですよ。

 例えば、契約前に不具合を発見した場合、
 売主さんに事前に直してもらうのも一つの方法ですが、逆に、
  ●壊れている○○は自分で何とかするから、××円にして!
 って言い方もできるはずです。

 不動産は一点もの、特に中古であれば、状態は千差万別!!!
 安易に契約しちゃあ、絶対にダメなんですよ。
 全部、仲介業者さんや売主さん側に任せるんじゃなくって、
 特に設備の修理費なんかは、積極的に自分で調べて勉強していくことも大切です。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
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 今週のピックアップ相談は、
  ●隣人の迷惑行為について
  ●同居に関するクレームについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/06(Fri) 01:41
 タイトル:隣人の迷惑行為について
 投稿者名:さちこ
⇒お世話になります。今、とても悩んでいる事があり、何か良いアドバイスを頂け
  ないだろうかと投稿させて頂きました。
  分譲マンションに住んでおりますが、隣人(夫婦2人暮らし)から根も葉もない
  事で恨みを買われています。我々夫婦が、隣の生活を監視・盗聴し、殺虫剤やシ
  ンナー等の薬剤をベランダ越しに吹きかけると言うのです。
  おそらく、奥様の方が精神を病んでおられると思われます。奥様がマンション内
  の管理組合に苦情を持ちかけていますが、組合の方も奥様の精神状態に気付いて
  おられて、我々に同情的ではあるのですが。

  しかし最近の隣人の行為はエスカレートし、我々にただ文句を言いにくるだけで
  なく、我が家の玄関が写るように監視カメラを設置したり、ベランダ越しに我が
  家の写真を撮ったりと、もう我慢の限界がきています。
  管理組合の方に相談したところ、隣人はマンションの売却を決めたそうで「売り
  手が決まるまでに何とか隣の悪質な行為を証拠におさめる」とやっきになってい
  たそうです。

  組合の方からは「監視カメラも、逆に考えたら潔白を立証できる証拠になるし、
  売れるまでの辛抱だから我慢して」と言われました。確かにそうかも知れません
  が、いつ売れるかわからないし、それまでこんな監視された生活を続けるのは納
  得がいきません。

  ご主人はおそらくまともな方だと思われますが、奥様の言ってる事は間違いない、
  自分もそう感じるときがあると言い、あくまで我々に非があり、精神的に苦痛な
  ので売却を決めたと管理組合の方に話されたそうです。

  マンション内の管理組合だけでなく、管理会社にも相談しましたが、当事者同士
  の問題で、管理会社は介入できないと言われました。
  いったい、何処に相談をすればよいのか、どうすればそういった行為を止めさせ
  ることが出来るのか、本当に困り果て、ご相談させて頂きました。

  何か、こういった事例やよきアドバイスがあれば頂けますでしょうか。
  どうぞ、宜しくお願い致します。。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 23:42
 タイトル:Re: 隣人の迷惑行為について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒不動産の取引や貸借に関する問題ではございませんので、なかなかお答え出来ま
  せん。
  相手方に不法行為が有れば警察に、精神的苦痛が有れば弁護士に相談する等が考
  えられます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/08/03(Tue) 10:34
 タイトル:大家が隣人で
 投稿者名:junreika
⇒現在彼女が1人暮らしで、週に2・3回ほど泊まりに行っているのですが、隣が大
  家で不動産に「一緒に住んでる」等とのクレームが入り、毎朝仕事の出勤時間に
  監視されている状態にあります(単身者用住まいみたい?)。
  元々週に5回ぐらいいたので(1人暮らしを始めて2ヶ月)、確かにそういわれて
  もおかしくないのかもしれません。

  そうして、不動産屋から「彼氏に来る回数を減らしてもらったら」、「2・3週間
  様子をみたら」などと言われて、回数を減らしたのに、全く監視されている状況
  が改善されません。

  朝、庭に大家がいるとわざわざ道路まで出てきて自分の後ろ姿をずっと見ていま
  す。彼女が精神的にまいってしまいそうですが、引っ越したばかりなので敷金・
  礼金がもったいないし、新しい物件を探す暇とお金が現在は足りないのが現状で
  す。

  この場合、不動産屋に言って逆に敷金・礼金を返還してもらったりは出来るので
  しょうか。彼女とは結婚を考えているので、お金さえあれば、引っ越して2人で
  住むことは構わない気持ちです。
  何かいい方法があれば宜しく御願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 23:48
 タイトル:Re: 大家が隣人で
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒継続反復して泊まれば同居ととられても仕方ないでしょう。
  彼女の部屋へ貴方が泊まらなければすむ問題ですよね。
  それ以上の解決策は有りません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2006年12月1日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2006/11/post_704a.html
 このご相談!
 さて、相談者さんはどうするべきでしょう???
 まぁ、普通でしたら、
  ●その請求が、あまりに高額である
 ってことを、国民生活センターに相談するなりのアドバイスですよね?
 (でもって、最終的には、法的根拠に従った妥当な金額で和解…みたいな?)

 が、そんな「普通のアドバイス」は、ど~~~も、納得できない!
 そもそも、飼っちゃいけないってのに飼ったことが悪い。
 決められた条件を守らずに、いざとなったら法律にすがる…ってのは、
 あまりに身勝手だと思うんですわ。
 それから、
  http://fs.emaui.info/2006/11/post_8176.html
 って感じで、ごまかそうとするのも…。

 だから、きちんと反省して、謝って、許してもらう方法を考えることこそ、
 こんな相談者さんたちには、必要って気がするんですよ。
 簡単には許してくれないでしょうけど、
 許してくれないことに匹敵することを、自分はやっていたわけですから、
 その重さを知ることが大事!!!
 許してくれりゃ、当然、高額な請求も無いでしょうし、
 今回のトラブルを通じて、学ぶべき点も多いんじゃないのかと…。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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            http://fs.emaui.info/2006/11/post_704a.html
            http://fs.emaui.info/2006/11/post_8176.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ■重要なご案内 ~アクセス制限の実施について~ ■
 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 本年9月以来、不動産相談センター内の掲載アドバイス掲示板にて、
 海外からの不正アクセス投稿(迷惑書き込み)が急増したため、
 現在、後述のIPアドレスのネットワークについては、
 リアルタイム書き込みを停止しております。
 (万一、投稿自体ができません場合は、お手数ではございますが、
   ●ご利用のプロバイダ
  を明記の上、Fudosan.JPサポート( rtj@club.to )まで、
  ご連絡いただければ、調整をさせていただきます)

 ★アクセス制限中のネットワーク一覧(「*」は「0から255」までの数字)

  24.*.*.*
  62.*.*.*
  64.*.*.* ~ 71.*.*.*
  74.*.*.* ~ 75.*.*.*
  80.*.*.* ~ 82.*.*.*
  84.*.*.* ~ 85.*.*.*
  88.*.*.*
  156.*.*.*
  172.*.*.*
  207.*.*.*
                            (2006年11月29日現在)

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 ・売買など(東京) ベイビィハーツ・リアルティー
 ・売買など(新潟) ベイビィハーツ・リアルティー
 ・売買など(大阪) トライシスコーポレーション
 ・賃貸・売買(宮崎) アキ・エンタープライズ
 ・宅建通信教育(三重) ブレイン
 ・賃貸など(東京) ボーダーレス・ジャパン
 ・賃貸・売買(東京) ランドマークス

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2006/11/11201126_1d5c.html

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 ・売却が良いか賃貸が良いか
 ・住み替えに伴う悩みについて
 ・中古住宅購入寸前で白紙に
 ・不動産業者の報酬について
 ・不動産売買における融資特約について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/11/1121_3e05.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●公庫が使えない新築マンションについて
  ●賃貸契約時の保証人の条件について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
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 投稿時間:04/08/05(Thu) 16:32
 タイトル:公庫が使えない新築マンション
 投稿者名:かわちぽ
⇒初めてメールします(1週間前に急に思い立った我が家としては、大変有難いで
  す)。
  お伺いしたいのは、私鉄駅より徒歩2分で4LDKの新築マンションなのですが、公
  庫が使えない物件です。
  価格も我が家が変える範囲なので気に入っているのですが、公庫が使えないと言
  うのは、何か問題があるのでしょうか。
  ちなみに敷地面積718.79平米で、11階建てです。
  初歩的な質問で申し訳ありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:43
 タイトル:Re: 公庫が使えない新築マンション
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒事業主に、何故公庫が使えないのか、お聞き下さい。
  その答えをお聞きになっても、疑問がございましたら、再度こちらへ書き込んで
  ください。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/07/16(Fri) 14:01
 タイトル:保証人制度について
 投稿者名:ナナ
⇒不動産の賃貸契約の際必要な保証人ですが、保証人として認められるためには、
  どのような条件が必要なのでしょうか。
  契約を結ぶ本人の親の場合でも、既に会社を定年退職し、年金暮らしの場合等は
  ダメなのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:59
 タイトル:Re: 保証人制度について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約の保証人とは借主の身元保証と債務を連帯して保証できる事が条
  件と思われます。
  家主又はその代理人が保証人として認めればそれで良いのです。

  もし、保証人として親が拒否された時は別の買いにお願いするか、保証人の代わ
  りをしてくれる保証会社と契約する事になります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2006年11月24日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。

 唐突ですが、うちの相談センターって、たぶん、普通とは違うかも…?
 例えば、つい先日も、自社物件の仲介手数料について、
  http://fs.emaui.info/2006/11/post_da9c.html
 なんて相談があったのですが、【普通】ですと、
 「業者の自社物件は仲介手数料が発生しない」
 「グループ企業の場合は、仲介専門の系列業者が仲介を行なうこともある」
 などなど、まぁ、通常ですと、色々な回答があると思います。

 でも、うちの相談センターは、こんな感じ。
 え? 「答えを教えないじゃん!」って!?
 みなさん、その理由、わかります?

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

   ※理由を知りたい方は rtj@club.to の「スタッフ・かず」宛にメールをば…。
    なお、メールの内容によって、返信内容も変ります(←これがヒントかも?)

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    【売】長野(山ノ内町)の古民家付土地
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    【貸】長野(須坂)のオーダーリース物件

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    【貸】長野(須坂)の戸建-成約
    【売】長野(須坂)の戸建-成約

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 ・賃貸・売買(長野) マルトミ不動産
 ・賃貸・売買(富山) アドバンス不動産
 ・売買など(青森) 殖産住宅
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 ・賃貸・売買(群馬) 住地開発
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 ・賃貸など(大阪) ライフホーム

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 ・更新事務手数料について
 ・2世帯住宅の1世帯分賃貸化について
 ・マンション管理士とは
 ・姉妹の合算について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/11/_1114_9b7a.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●本来は無いはずの更新料の支払いを要求された場合について
  ●抵当権が設定されている物件の売却について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/07(Sat) 23:26
 タイトル:賃貸の更新料について
 投稿者名:かおり
⇒今年の9月で現在借りているアパートの更新となりましたが、そこでトラブルが
  発生しました。

  2年前の9月、友達とふたりでシェアリングをしようと不動産屋に通いました。貧
  乏学生なので月7万、礼金なし、駅近、という苦しい条件でした。
  ある不動産屋で月8万のところを家主にその場で電話して、7万にしてくれるとい
  う物件が見つかり、とても気に入ったので、即手続きをしました。

  そのとき不動産屋の人は、
  「しかも更新料はないんです。ただし事務手数料として15,750円かかります」
  と言っていました。それは賃貸借契約書にも書いてあります。

  しかし今年の今月、家主の管理会社から電話があり、
  「更新料で本当は13万いるが、もうすぐ卒業なので来月から家賃に5,000円上乗
   せでいい」
  とのことでした。私が2年前の不動産屋での事を告げると、とても驚き、家賃に
  月2,000円上乗せで話をつけてくれるとのことでした。

  私たちの契約は不動産屋が家主のいないときに強引に取引をしたらしく、管理会
  社は契約内容に納得してないそうです。
  そして不動産屋に電話したら、更新については責任をもたないそうです。

  破格の家賃ですので、月2,000円上乗せで妥協したほうがいいでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:32
 タイトル:Re: 賃貸の更新料について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒もし、本当に家主が納得していなかったら、当時、建物賃貸借契約は締結してい
  ないはずですよね。
  さらに、締結した賃貸借契約書や重要事項説明書に書いて有るとおりの条件で家
  主借り主双方が契約したわけです。
  従って、事務手数料以外の金員を支払う必要はありません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/07/22(Thu) 11:49
 タイトル:他人が抵当に入った土地・建物
 投稿者名:しゃち
⇒こんにちは、よろしくお願いします。
  ご相談したいのは、義父の所有する土地・建物についてです。
  以前その土地・建物を人に貸していました。
  借主がそこを抵当に入れたまま行方知れずになってしまい、抵当に入ったままだ
  そうです。
  今回土地・建物を整理したくて、できれば売却したいのですが、抵当に入ってい
  るため売れないのでは…と言われました。

  どこに相談したら良いのかも判らずこまっています。
  ちなみに抵当に入った本人は韓国の人で、、夜逃げ同然にいなくなったといいま
  す。
  抵当権を外す方法はあるのでしょうか?
  売れないのなら、維持するのも大変なので、なんとか処分したいのですが…。
  よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:40
 タイトル:Re: 他人が抵当に入った土地・建物
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒事実を書かれない限り、コメントがつきませんよ。
  最寄りの法務局で土地建物の登記簿謄本(又は登記証明書)を取得し、内容をご
  覧になってから再度ご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2006年11月17日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 先日、個人的に物件登録をお願いしていた業者さんから連絡があって、
 目ぼしい物件があるとの連絡を受けました。
 ただ、金額が個人的なボーダーラインには遠かったので、
 交渉してもらおうと思っていたら、満額に近いオファーがあったようで…(残念)。
 やっぱり、割安感がある物件は、足がはやいですね…と思いつつも、
 どうも最近の傾向って、
  ●詳しく調べないで、価格だけで飛びつく人が増えた
 って気がするんですよね。
 以前、ある業者さんから、
 「今は、コンビニに買い物にいくようなサンダル履きの格好で来て、
  その場で契約して帰る人もいるけど、ちょっと前なら考えられない光景!」
 なんて話してくれました。
 格好はともかく、安易な気持ちでの契約だけは避けて欲しいなぁ…と思いつつ、
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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    【売】山形(寒河江)の山荘
    【売】栃木(今市)の更地×2筆
       知り合いが栃木県今市市の更地の売却を考えているのですが、当社では
       遠方の為扱いきれません。
       概要は以下の通りですが、どなたか、販売の仲介をしても良いといわれ
       る業者の方がいらっしゃいましたら、ご連絡をお願い致します。

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/11/_1161112_af69.html

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 ・アスベスト対策(京都) フェイセス・セラパックシステムズ
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 ・4年前の敷金返還訴訟
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 ・ローンが通らなかった場合の手付解除日

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 今週のピックアップ相談は、
  ●親族間売買の際の住宅ローンについて
  ●親族間売買の際の住宅ローンの名義変更などについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/12(Thu) 12:19
 タイトル:住宅ローンの残あり
 投稿者名:樹公路正行
⇒住宅ローンの残が1,300万ほどあり、年間190万の返済があと8年ほど残っています。
  今までなんとか22年間支払ってきましたが、この1年のうちに手放さなくてはな
  らない状況です。

  そこで相談ですが、娘に自分の財産である自宅を売却し、娘が住宅ローンを新規
  に組むというようなことが出来るでしょうか。
  出来ない時は、一般の不動産の中古売却以外に何か良い方法はないでしょうか。
  現在の住居を何とか確保はしたいのですが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:04
 タイトル:Re: 住宅ローンの残あり
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒親子間の売買について、住宅ローンを組んでくれるかどうかは、金融機関が決め
  る事です。
  また、住宅ローンの借入が可能かどうかについては、娘さんの年齢、勤続年数や
  年収が書いてありませんので、お答えしようがありません。
  先ずは金融機関にご相談されてみてはいかがですか?

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/08/18(Wed) 16:28
 タイトル:親族間売買について
 投稿者名:ミニぞう
⇒はじめまして。
  8月17日の「わかこ」さんの投稿に少し近いものがあるのですが、私が約8年前に
  4700万円で住宅を購入し、1人住まいをしていました。
  4年前に田舎に居た母が体を壊し私の自宅で引き取ることになり、その際、うち
  の長男がこの家にて母の面倒を見るということになり、兄に家を譲渡することと
  なりました。
  それからの住宅ローン(名義は私のまま)は毎月、私の口座に振り込んでもらっ
  ている状態です。登記簿の名義もそのままです。
  現在の残高は約3,000万円あり、査定価格はおそらく2,500万円位かもしれません。

   1.ローン名義人を変更することは可能でしょうか?
   2.売買契約を結んだ場合、残高分を借入することは可能でしょうか?
   3.現時点(ローン名義が私のまま)で登記簿の名義変更は可能でしょうか?

  なにか良い方法があれば教えて頂きたいと思います。
  よろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 11:22
 タイトル:Re: 親族間売買について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒住宅ローンの債務者を変更する事は住宅金融公庫でしたら可能です。
  住宅金融公庫又は借り入れした金融機関にご相談下さい。
  名義の変更は、不動産売買、負担付き贈与など色々な方法が考えられますが、親
  族間の不動産取引は専門家に相談するなど慎重に検討してください。
  借入先の金融機関と司法書士、税理士にご相談される事をお薦めします。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 不動産の目安箱( http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_f4c1.html )に、
 「思うような価格で売れず、売り手と買い手の価格に対する感覚のずれを、
  日ごろ感じています」
 なんて投稿をいただいたのですが、ホント、そんな気のする話がありました。

 都内のある1Rマンション。相場的には600万円前後だと思います。
 ところが、ある部屋が450万円で売りに出され、ネットに掲載されることなく即売。
 しかし、別の部屋は相場よりも安いものの、530万円ですと、未だ売れてません。
 そう考えると、確かに売りたい価格で売るのは大変のようにも思いますが、
 450万円だったら、情報が出る前に売れちゃうので、買える人も限られます。
 ってことは、買いたい値段で買うのも、やっぱ難しいんですよね(つくづく)。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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 ・新着物件
    【売】大阪の各種物件
    【貸】長野(R19)の看板
    【貸】長野(墨坂南)の戸建×2物件
    【売】長野(豊野)の分譲地

 ・スタッフによる面白物件ピックアップ
    【売】神奈川(新百合ヶ丘)の投資物件 1.25億円
    【売】東京(富士見台)の土地 960万円
    【貸】東京(東長崎)の部屋 7万円
    【売】埼玉(狭山市)の土地 320万円
    【売】東京(上野)の戸建 3300万円
      ターミナル駅&繁華街でも、新宿、渋谷、池袋…などに比べると、
      かなり落ち着いた感じの上野。
      って言うか、不忍池、美術館、動物園…と歴史と伝統の町…ですかね?
      そう考えると、都心の中でも、一番住環境がしっかりしているような、
      そんな気もする今日この頃、ちょっくら物件を調べてみました。
      すると、公園とは反対側に、建物面積100平米強の4SLDKで、
      3300万円なんてものを発見。
      再建築不可&土地面積は55平米強なものの、上野徒歩5分ってのは、
      魅力的かも?
      今年、お呼ばれした結婚式&披露宴も上野周辺だったんですが、
      このエリア、上野だけじゃなくって、アメ横の御徒町、
      今話題の秋葉原も徒歩圏内。
      高層タワーマンションとは違って、自宅からの景観は厳しいけど、
      でも、しっかりと東京の歴史を、
      踏みしめることができそうな物件ですねぇ。(かず)

 ・コメント追加
    【売】茨城の商業用地(個人)
      先週、付近に老人ホームができるということで説明会があったようです。
      そういえば うちの物件からさほどはなれていない土地に手がはいり、
      なにやら分譲にするようなうごきがみえます。
      まだ全容がつかめませんが、
      「あんなところにまで?(>д<)」
      という感じです。
      徐々におしよせてくる開発の波だと思っていましたが、
      意外に早くきそうです。

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10231029_3bf2.html

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 ・賃貸・売買(大阪) クリヒサハウジング
 ・賃貸・売買(岐阜) 飛騨プロパティマネジメント
 ・学生向け賃貸(東京) ネクスト・ジェネレーション
 ・賃貸・売買(兵庫) 淡路平和不動産
 ・工務店など(愛知) 知多リホーム

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10231029_5ec6.html

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 ・ビラ貼り不動産屋は信用できない?
 ・宅建業務についての疑義
 ・抵当権と値下げについて
 ・木々の伐採の義務は?
 ・管理会社が変わってたらい回し

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_1024_9934.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●離婚、再婚に伴う住宅ローンの変更について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●市川さん(ウェーブハウス http://www.wavehouse.co.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/08/17(Tue) 19:35
 タイトル:住宅ローンの債務者の変更について
 投稿者名:わかこ
⇒離婚、再婚に伴う住宅ローンの債務者の変更について教えてください。
  前夫と共有名義、連帯債務者としてマンションを購入しましたが、離婚となり、
  マンションは私が保持することとなりました。
  しかし、私の収入だけでは、ローンが組めないと金融機関に言われ、前夫のロー
  ン引き落としの口座はそのままにし、実質的には私が現金をその口座に入金する
  ことで返済してきました。

  この度、再婚することとなり、住宅ローンは新夫が支払っていくようになるので
  すが、その場合は、前夫から新夫への不動産の売却となるのでしょうか?
  それとも、ローンの名義人の変更となるのでしょうか?
  また、ローンは住宅金融公庫のみの借り入れで、ローンの債務者名を変更できて
  いないことから、団体信用保険は名目的には前夫が対象になっています。また、
  マンションの登記簿上の権利は私1人になっています(ローンの債務者と名義は
  別物だと聞き、離婚時に変更しました)。

  具体的な質問の内容としましては、
   1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか?
    可能な場合、前夫からの委任状だけで対応が可能でしょうか?
    また、売買となった場合、専門の人に立ち会ってもらうのでしょうか?
    その場合、専門家とはどういう立場の人になるのでしょうか?
   2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
    なければならないでしょうか?
   3.金融公庫の団体信用保険はローンの債務者の変更によって変更されていくの
    でしょうか?

  現状イレギュラーな形で債務を返済しているので、媒介の金融機関に相談するの
  もはばかられます。また、こういった相談はどう言う立場の人に相談すればよい
  のかわからず、こういった問題の相談先も教えていただけるとありがたいです。
  複雑な事情ですか、よろしくご回答の程お願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/18(Wed) 11:06
 タイトル:ご質問の件
 投稿者名:市川 周治
 URL : http://www.wavehouse.co.jp/
⇒大変な状況ですね。ご苦労お察しします。
  さて、住宅ローンのことですが、残りの債務と現在の時価との関係はどうなって
  いますか? 債務よりも時価が上回れば名義を変更して新しい夫に名義とローン
  を組み替えれば問題ないと思いますよ。

  そのときには売却という形になります。新夫が購入してローンを組んでその代金
  で残債を返済すれば問題ないと思います。
  もし、その逆に残債時価を上回っている場合売却するにしても、新夫がローンを
  組む場合相当収入に余裕がなければ、ローンを組むのが難かしいと思います。現
  時点で債務のほうが資産よりも上回っていますので…。

  いずれにしても債務を前夫が持っている状態では中途半端な状態なので、早期に
  精算すべきだと思いますが、わかこさんの資産背景や前夫の資産背景、新夫の資
  産背景や収入の状況がわからなければ判断しかねます。
  もし、さしつかえなければ私にメールいただければ対応いたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/20(Fri) 10:32
 タイトル:Re: 住宅ローンの債務者の変更について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒> 1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか?
  名義を奥様に変更されており、売買する不動産は無い事になります。
  もし、前夫の名義のままでしたら前夫から新夫に持分を売買して、持分を移転す
  る方法が自然ですが、どうやって奥様一人に名義を変更されたのか解りませんの
  で、回答できません。司法書士にご相談下さい。

  > 2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
  > なければならないでしょうか?
  住宅金融公庫の借入をする場合、原則借入者は2分の1以上の持分を必要としま
  す。詳細は住宅金融公庫にご相談下さい。

  住宅金融公庫については債務者の変更が可能です。
  要するに、前夫から新夫に借入者を変更する事が可能です。
  ただし、新夫にその債務を引き継げるだけの収入など借入条件が必要です。

  具体的には、先ず住宅金融公庫に相談します。又は住宅金融公庫を借り入れした
  銀行に相談します(この場合、担当者が債務者変更の方法を知らない可能性もあ
  ります)。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2006年10月27日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 最近、地元の防犯関連の講習会に参加したところ、
 防犯情報のメールサービスがあること聞き、早速登録しました。
 実は、あんまり期待していなかったんですが、ところがドッコイ!
 新聞はもちろん、ネットでも見つからないような身近な事件や事故のお知らせが、
 送られてくるので、戸締り&警戒もバッチリ!
 興味がある方は、皆さんの地域でもやっていないか、調べてはいかがです?
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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   【売】千葉(房総)の戸建 750万円
   【売】埼玉(秩父)の戸建 800万円
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   【売】東京(大泉)の戸建 980万円
   【売】東京(大泉)の戸建 980万円
 ・成約物件
   【売】長野(須坂)の事務所
 ・コメント追加物件
   【売】北海道の温泉付中古住宅
 ・オファー&コメント追加物件
   【売】茨城の商業用地(個人)
      今日父と土地の確認がてら現地をみてきました。
      2メートルはありませんでした。
      盛り土もその周囲に少し高台があるためどんどん水が入り込ん
      でしまうのでたかくしておいたようです。
      積み上げ形状は台形になっています。
      つい先日、投資目的でのオファーがありました。
      そんな目的もあるのですね。
      こちらに載せていただいている件もあるので
      今は保留にしていますが。

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10161022_b8eb.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●隣人の迷惑行動について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/07/30(Fri) 04:05
 タイトル:隣人について
 投稿者名:木村
⇒お世話になります、木村と申します。この度、こちらで不動産の相談をさせて頂
  けると知り、投稿させて頂きました。どうぞ宜しくお願い致します。

  さて、我が家は今年の5月末に購入した中古一戸建てですが、隣人Kさんの騒音に
  困り果てております。その内容と致しましては次のようなものです。

   ・呪文(木魚を速いテンポで連打して何かを唱えています)
   ・雄叫び
   ・大音量のステレオ

  以上は我が家のどの部屋においても聞こえます。
  また、Kさんは無断で我が家の敷地内に侵入し、何かをしています(恐ろしくて
  何をしているか確認できません)。

  これにつきまして、不動産仲介業者様に問い合わせたところ、のらりくらいと対
  応をはぐらかされてしまうのが現状です。

  つきまして、以下のような事実があります。

   ・重要事項説明の際に、隣人の方々についてお聞きすると「別段問題はない」
    との答えだったこと(記載もありません)。
   ・近所の方と話したところ、売主様とKさんは騒音についてトラブルがあった
    らしいということ(現在、詳細を調査中です)。

  加えて、以下のような事態に発展しつつあります。

   ・この秋に結婚予定の同居者がこの問題の影響で精神的に参ってしまい、近く
    の精神科に通院すること。
   ・婚約破棄の話が、同居者のご両親のほうで取り沙汰されていること。

  このような問題がまさか起こるとは夢にも思わず、売主様と笑顔で売買契約書に
  サインしたのがまるで虚構のようです。
  何卒、解決策をご助言頂ければ幸いでございます。

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 投稿時間:04/07/30(Fri) 22:59
 タイトル:Re: 隣人について
 投稿者名:川村@川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒隣地からの騒音・振動・悪臭等による生活妨害については民法に特別規定があり
  ませんが、明白に受任限度を超えるものであれば、お住まいの地域が判りません
  が、迷惑行為等防止条例の適用も検討できます。
  地域の生活センターなどでも相談できる所がありますよ。

  また、業者に対しては説明責任(債務不履行責任)を問う事も充分可能でしょう。
  精神的ダメージから婚約破棄に関しては、隣人の行為との因果関係の証明が前提
  となりますが…。
  業者さんの責任を追及されるなら、まずは売主とKさんの騒音トラブルについて
  確認される事が大事です。

  ところで同居者の方の病状が何と言いましても先決問題でしょうから、転地を薦
  められて、精神的な回復を得られるような対処も検討されては如何でしょうか?
  因果関係さえ明確であれば、後々転地費用も合わせて業者損害賠償請求の対象と
  する事は充分可能と考えます。
  診断書や通院記録等の証左も確実にしておく事です。

                    川村行政法務事務所 行政書士 川村淳

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 投稿時間:04/08/01(Sun) 16:43
 タイトル:Re: 隣人について
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒木村さん、隣人の行動をメールだけで判断すると常人ではなそうです。
  家族や親族がいるなら、その情況をいって改善してもらう、役所(市町村役場、
  保健所など)と相談するのがいいでしょう。
  精神障害者は身内や近隣では隠す傾向がありますから行政が把握していない場合
  もあります。近隣と問題を起すなら施設へ収容ということもあるでしょう。

  不動産売買契約書には、最後にその他の事項は話合いで解決という項目があると
  思いますので、契約解除を含めて直接交渉されたら如何でしょうか。
  仲介業者の責任を問うのも当然です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/08/03(Tue) 00:32
 タイトル:Re: 隣人について
 投稿者名:木村
⇒川村様、嶋田様、アドバイスありがとうございます。
  お話を聞いて頂き、アドバイスを頂くことで精神的に楽になりました。

  地域の自治会長さんにお話を伺ったところ、売主さんとKさんの間では警察沙汰
  になるようなトラブルが何度かあったようです。

  我が家だけではなく、周囲数件に届くような発声量なので、過去に周辺住民数名
  で組織し、静かにしてもらうように申し入れているそうですが、まったく聞き入
  れられず、いまは報復を恐れ、誰も何も行動されていないそうです。
  私が考えていた以上に危険な人のようです。

  私も家族がいる身ですので、なるべく関わらずに契約の解除→転居という方向で
  仲介業者さんとお話を進めさせて頂こうと思います。
  ですが、仲介業者さんにそれをお話したところ、
  「そのような隣人が居ることを我々は知らないことにするので、契約解除ではな
   く再販にしたほうがいいですよ」
  とのこと。
  どうもその仲介業者さんは売主さんの転居先である新築物件を手掛けたらしく、
  なるべく売主さんに話が及ばないように処理しようとしている様子です。

  「我々は知らないことにする」と仰ったことで、彼らをまったく信用できなくな
  りました。仲介業者が公平でなく、信用できないので、まずは公的な第三者機関
  に相談させて頂き、売主さんと私の不動産契約を解除する方法を模索したいと思
  います。

  どうもありがとうございました。また、結果を報告させて頂きます。

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