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　みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
　ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=5480
　です。

　実は、今回は相談内容について…ではなく、
　　●皆さんに対しての「ご利用に関するお願い」について
　のお話しをさせていただこうと思います。

　2001年から相談センターを開設し、多くの相談を受けてきました。
　その蓄積は、このメルマガでも毎週ご紹介しております、
　「不動産相談インデックす（ http://fudosan.2525.net/ ）」
　に、随時まとめています。

　このまとめる作業を開始したのが2005年なのですが、実際にまとめるにあたって、
　ひとつ気になったことがありました。
　今回の、
　「バイク置き場の増設場所について」
　「更地価格と実勢価格について」
　も、そうなのですが、
　　●アドバイザーの方が回答してくれても「ありがとう」の一言も無い！
　という部分です。

　うちの相談センターのアドバイザーの皆さまは、現役の不動産事業者です。
　そして、全てボランティアで、本業の合間に、お忙しいお時間を割き、
　相談者のために回答くださっております。

　我々からすれば、当然、誰から言われなくとも、「ありがとうございます」と、
　ひと言、コメントを入れるのがアタリマエだと思ってました。
　しかし、実際に運営してみますと、
　　●残念ながら、ありがとうすら言えない人が多いのが現状
　でした。

　そのため、本当は、こんなことをしたくはないのですが、
　サポートでは、昨年から、一定期間を経過後も無返答の方に対し、
　「ちゃんとお礼をしてください」
　と、連絡を入れるようにしました。

　しかししかし、それでも、冒頭の相談者のように返答の無い方がいます。

　そこで、全ての相談者の方に言わせていただきます。
　それは、厳しい言い方ですが、
　　●我々にも相談者を選ぶ権利があります。
　　　だから、うちの相談センターは、
　　　ひと言のお礼すら言えないような人は、一切、助けません！！！
　ということです。

　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

　　　　　　　　　　※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
　　　　　　　　　　　今回の文句＆励ましなどのもろもろは、
　　　　　　　　　　　　 http://fs.emaui.info/2007/01/post_02ac.html
　　　　　　　　　　　まで投稿どうぞ！　　（※投稿は紹介する場合もあります）

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　今週のピックアップ相談は、
　　●バイク置き場の増設場所について
　　●更地価格と実勢価格について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

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　投稿時間：04/09/21(Tue) 09:29
　タイトル：バイク置き場の増設場所について
　投稿者名：飯塚
⇒現在入居している分譲マンションにバイク置き場の増設案あります。
　　その候補地としてマンション所有の土地（図面上は私道と記載してある）が有り
　　ます。実態は車の通行はできない場所です。
　　管理組合役員の意見は私道なので増設出来ないとの事ですが、有効活用できるの
　　であれば活用すべきとの意見もあります。
　　何か法的な規制があるのでしょうか？
　　緊急避難時に障害となる可能性のない場所です。専門家の見解をお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/25(Sat) 12:11
　タイトル：Re: バイク置き場の増設場所について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒ご相談内容ですが情報不足の部分もあり、お答えしにくいのでしょう（法的規制
　　は場所及び役所の条令などで異なります）。

　　先ずは私道と有りますが、誰が取り決めた私道でしょうか？
　　最寄りの役所で道路の位置を指定してある道路か確認します。
　　もし、道路の位置が指定して有れば、利害関係者全員の同意がないと道路の廃止
　　は出来ません。

　　次に、最寄りの役所で、用途地域と建ぺい率・容積率を確認します。
　　マンションの延べ床面積と容積率で算出された建物面積を比べて、建築可能か確
　　認します。

　　その他の法的な規制というものがあるかどうかも最寄りの役所で確認します。

　　上記の3つをクリアしたら、建築が可能かどうか建築士に相談して下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　投稿時間：04/09/20(Mon) 21:08
　タイトル：更地価格と実勢価格って？
　投稿者名：あさり
⇒お尋ねします。
　　借地権の更新・譲渡や税関係の金額を決める際の目安に、更地価格の何％や、実
　　勢価格の何％云々と聞きますが、この価格はそもそも何を使うのでしょうか？

　　　1.更地価格とは、路線価ですか？　公示価格ですか？　実勢価格ですか？
　　　2.実勢価格とは、不動産屋さんの仲介料などを含めた販売価格の事ですか？

　　宜しくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/25(Sat) 12:21
　タイトル：Re: 更地価格と実勢価格って？
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒1.更地とは建物など工作物が無い土地の事です。
　　　建物が有れば建付地と言います。価格の事を表すのではありません。
　　
　　　古屋が付いている土地を販売する際、建物を撤去して更地で引き渡す時に更地
　　　価格と呼ばれます。これは引き渡し方法を表しています。
　　
　　　路線価は国税庁が決めた土地の路線価格、公示価格は国土交通省が発表した基
　　　準値の土地の価格、実勢価格とは実際の取り引きされた不動産の価格です。

　　2.実勢価格とは通常取り引きされている不動産の価格です。
　　　仲介手数料は取引に関わる仲介の報酬ですので実勢価格には含まれません。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
　ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
　 http://fs.emaui.info/2006/12/post_20f5.html
　です。

　事業用賃貸契約ですが、細かくチェックしようとする姿勢に関しては、
　通常の物件の賃貸、さらには売買の方であっても、見習う点もあると思います。

　ただ、契約書に盛り込むべき内容に関しては、あまり限定的な表現を書くことは、
　実は、かえって自分の首を締めることにもなります。
　今回も交渉の結果、「返却時に新品に交換する」という一文が追加されたなら、
　本来の希望である
　「元々あったカーペットを綺麗に保管して、返却時に元に戻す」
　ということができなくなってしまいますからね。
　細かい契約書のチェックは重要ですが、
　柔軟に対応できる部分を残しておくことも必要なんです。

　むしろ、何よりも大切なのは、
　　●借りた時の状態を記録しておくこと
　です。
　超独断＆偏見＆私見ですが、
　正直、この部分、不動産業界は「工夫が足りない」と思います。

　以前、私がレンタカーを借りた際の話ですが、
　借りる前に、既に傷になっている部分などがリストアップされており、
　確認時に、さらに追加で発見した場合、それも記載しました。
　こうすることで、
　「傷つけたでしょ？」
　「最初からついていたよ！」
　なんていう、あらぬ誤解を避けられるんですよね。

　本来、賃貸物件でしたら、こういうことができていて「当然」だと思いますが、
　まぁ、建物全体を細かくチェックすることが難しいという状況もあるでしょう。
　そこで、今回のアドバイスのような自己防衛、つまり、
　　●自分で借りた時の状態を記録しておくこと
　が、面倒くさいとは思いますが、退去時のトラブルを防ぐ大きな武器になります。
　ですから、ご覧になった方は、是非、試してみてください！！！

　なお、すでにデジカメなどを使って、
　貸し出し時の原状（現状）の傷チェックをなさってらっしゃる事業者の方、
　もし、いらっしゃいましたら、
　「この業者さんは、目の付け所が良いぞ！」
　ということで、ご紹介させてもらいますので、
　　 http://fs.emaui.info/2006/12/post_20f5.html
　まで、投稿してください！

　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

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　　12/29（金）～1/8（月）を年末年始休暇とさせていただきます。
　　そのため、以下の対応は、原則として業務再開後になります。

　　　・RTJ不動産MLの配信
　　　・各種登録関係処理（新規登録・変更・退会）
　　　・新着相談の掲載＆相談センター通知サービス
　　　・新着物件の掲載
　　　・その他、お問合せ全般へのご回答など

　　なお、その間も相談センターのご回答は可能ですが、
　　修正が必要と思われた内容に関しましては、
　　一旦、保留扱いとさせていただき、表示されなくなります。

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　・売買（東京）　大京ホーム

　　【詳しくは…】→→　 http://fudosan.emaui.info/2006/12/12181224_4d47.html

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　・隣接土地の購入
　・強引な条件付土地契約の解約
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　・リフォームについて

　　【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/12/1219_4ba4.html

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　今週のピックアップ相談は、
　　●手付けの支払い時期について
　　●自己破産者の賃貸契約について
　　●相続における不動産評価について
　　●口約束の有効性について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）
　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
　　●川村さん（川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ ）
　　●宮本さん（パノム興産 http://www.panom.co.jp/ )
　　●岡本さん（岡本静子不動産）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

　投稿時間：04/08/25(Wed) 12:20
　タイトル：手付けの支払い時期について
　投稿者名：まさ
⇒このたび初めてマンションを購入します。
　　申し込みをして、申込金は不要と言われましたが、手付けの支払い（1割）を要
　　求されました。
　　重要事項の説明や契約書面も見せていただいてない状態で、手付けのみを先に支
　　払うのは疑問なのですが、手付けを支払うタイミングに関して決まりはないので
　　しょうか？

　　私の理解としては、
　　　申し込み→申込金支払い
　　　→重要事項の説明→契約→契約とほぼ同時に手付け支払い
　　と考えておりました。
　　売り主の要求するようなタイミングで払っていいものか、教えてください。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/26(Thu) 18:57
　タイトル：Re: 手付けの支払い時期について
　投稿者名：森田喜久雄
　ＵＲＬ ： http://www.mediawars.ne.jp/~housing/
⇒先ず、貴方の理解は概ね正しいと思います。
　　重要事項の説明を専任の取引主任者から受けて下さい。
　　これが不動産購入には必要不可欠です。
　　納得が出来れば契約をなさればいいでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/01(Wed) 16:21
　タイトル：Re^2: 手付けの支払い時期について
　投稿者名：まさ
⇒森田さま、ありがとうございました。
　　先に重要事項説明などしていただけるよう、お願いしてみます。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/09/01(Wed) 00:39
　タイトル：自己破産者の賃貸契約
　投稿者名：トキ
⇒保証人をつければ、自己破産者は1ルームマンション等の賃貸契約ができるもの
　　なのでしょうか？
　　どなたかお教えください。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/03(Fri) 10:10
　タイトル：Re: 自己破産者の賃貸契約
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒保証人にもよると思いますが、家主が承諾すれば契約は可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/14(Tue) 09:21
　タイトル：Re^2: 自己破産者の賃貸契約
　投稿者名：トキ
⇒香川文人様、ご回答ありがとうございました。
　　事情を説明して契約ができました。
　　助かりました。本当にありがとうございました！

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/09/02(Thu) 19:39
　タイトル：不動産評価について
　投稿者名：勲
⇒1980年ごろに建てました賃貸ビル（借地です）に関して質問させていただきます。
　　現在不動産は自宅と賃貸ビルを所有しておりまして、配偶者はいないため、二人
　　の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相続させ、
　　外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
　　その場合の相続における不動産評価はどのくらいなるのでしょうか？

　　自宅は固定資産税に載っている固定資産評価では1,000万程度、土地は1,200万程
　　度、賃貸ビルの建物が3,000万程度です。半分を現金で渡すのでは無理があるの
　　で、遺留分を計算したいのです。
　　よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/03(Fri) 10:07
　タイトル：Re: 不動産評価について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒相続における不動産評価は、不動産売買の評価とは異なります。
　　土地の相続税評価は路線価をお調べ下さい。
　　　※路線価はインターネットで調べられます。
　　　　　 http://www.rosenka.nta.go.jp/ （国税庁内）

　　建物は不動産所得を申告されていると思いますので、ご依頼されている税理士に
　　お尋ね下さい。
　　税理士に依頼しておられない時は、最寄りの税務署でお尋ねになるか、最寄りの
　　税理士にご相談下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/03(Fri) 11:23
　タイトル：Re: 不動産評価について
　投稿者名：川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒勲さんのご相談は将来発生する相続時の紛争対策をお考えなのかと拝察いたしま
　　す。

　　> 二人の子供に相続させたいのですが、同居している長男へ自宅と賃貸ビルを相
　　> 続させ、外にでている次男へはそれ相応の金額を支払おうかと思っております。
　　このような遺産分割の方法を代償分割といいますが、まず遺産分割における不動
　　産の評価は、固定資産税評価額ではなく、実勢価格を基本として行われるもので
　　す。代償分割においてもそれに従います。

　　ですからまずはお近くの不動産業者さんなどに実勢価格をお聞きになり、参考と
　　されるのが宜しいのでは無いかと考えています。
　　その際には当該不動産が借地であれば借地権評価額も対象となると考えられます
　　し、賃貸物件であればその評価には収益還元法も参考にしなければなりません。

　　尚、以上のように申し上げましてもこれはあくまでも基本原則に過ぎません。要
　　は遺産分割ですから、固定資産税評価額をベースに分割を行なうのは任意です。
　　相続人相互の納得の問題となりますので、必ず等価分割しなくてはならないとい
　　う法令上の制限はありません。

　　>半分を現金で渡すのでは無理があるので、遺留分を計算したいのです。
　　上記の点を踏まえて外に出られたお子さんに事前に良くご相談され、了解を取り
　　つけておくことが出来れば最善ではあります。
　　また、生前の対策として遺言書を準備されようとお考えのようですが、遺留分
　　（1/4）減殺請求対策をお考えにならなければならないような御事情がお有りな
　　ら、また別の対策も必要でしょうか。

　　それと遺言書作成時点と相続発生時点では、不動産の実勢価額が変動する事もあ
　　り得ます。その可能性も考慮に入れる必要がありましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　行政書士/ISO審査員　川村淳
　　　　　　　　　　　　　　相続法務センター
　　　　　　　　　　　　　　 http://www.houmu-center.biz/souzoku/sozok1.htm

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　投稿時間：04/08/28(Sat) 10:54
　タイトル：不動産の『契約』における口約束の有効性
　投稿者名：さかな
⇒初めて質問させて頂きます。不慣れな点もあるかとは思いますが、何卒宜しくお
　　願い致します。

　　今、自宅の真隣の空き家（売地ではなく貸地）に葬儀社が来ようとしています。
　　地元の人間がその土地の持ち主（大家さん）に陳情しに行き、少し気持ちが動い
　　ているようです。

　　しかし、実は葬儀社と大家さんとの間には、「貸しましょうか」、「貸して下さ
　　い」という口約束での契約があるようなのです（書面は一切交わしていないそう
　　です）。
　　「違約金を払ってもらう」と葬儀社側から強く云われているようなのですが、こ
　　れは違約金を払う必要があるのでしょうか（住民の会から必要ならば、カンパし
　　ようと思いまして…）？

　　大家さんはとてもビクビクしてらっしゃいます。私たちとしても何とかこの動き
　　を阻止する為、大家さんを安心させてあげたいのです。面倒な話で恐縮ですが、
　　識者の皆様方のご回答、心よりお待ち申し上げております。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/03(Fri) 11:41
　タイトル：Re: 不動産の『契約』における口約束の有効性
　投稿者名：宮本
⇒確かに法理論としては申し入れに対して承諾があれば契約は成立したことになり
　　ます。しかし、それを証明するための契約書がなければどうにもなりません。契
　　約金額とか期間とか面積や範囲など明確にしなければならない事項が沢山ありま
　　す。

　　ですから、口頭で「貸してください」、「貸しましょう」といっただけでは、契
　　約したことにはならないのです。
　　葬儀社にしてみれば予定が狂ってしまうのですから怒るのは当たり前ですが、こ
　　んなことで損害賠償を持ち出すのは無理があります。

　　不動産取引には珍しいことでは在りません。昨日まで売りますといっていた人が
　　契約直前になって「気が変わったからやめます」なんてこともあります。
　　もしも、葬儀社が損害賠償を請求してきたら裁判にかけてもらったらどうですか。
　　まー、裁判所でうけつけるかどうかわかりませんが。

　　地主さんにビクビクするなと言ってやってください。
　　でも、契約しなくてよかったですね。契約していたら、ちょっとくらい反対して
　　も建てられてしまいますからね。
　　でも、誤解してほしくないのは、その土地は地主のものであり、誰に貸そうが売
　　ろうが地主の自由だということです。近隣はどうにもならないことです。
　　ですから、違約金についても近隣がカンパすることもないのです。大声で反対し
　　ていればいいし、またそれが限界でもあるのです。

　　一歩引いて考えて見ますと法律論は法律論でありますが、世の中を住みやすくし
　　ているのは貴方のような方々なのでしょうね。
　　これからもそのやさしさをお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/09/10(Fri) 18:02
　タイトル：Re^2: 不動産の『契約』における口約束の有効性
　投稿者名：岡本＠岡本静子不動産
⇒こんにちは、岡本です。
　　これはちょっとひどい話ですね。間に不動産業者に仲介に入ってもらってなかっ
　　たのですか？
　　たしかに宮本様の言う通り、口約束でも契約は成立するのが法律論です。ただ所
　　詮は口約束ですから、いざ葬儀屋さんが損害賠償の主張をしてきても、裁判所は
　　なかなか相手にしないのでしょうか？（損害を立証するのが難しい為）
　　ほんとに書面での契約をしなくてよかったと思います。
　　地主様も土地を貸さない旨をはっきりと伝えた方がいいと思います。

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　最初の方は良い感じのやり取りでしたが、最後の方、サポート担当がキレてます。
　まぁ、相談者は、自分の望むようなアドバイスをもらえず、頭に来たと思ったのか、
　それともウザイと思ったのかは、相談者本人のみぞ知ることですが、
　結果からすれば、この相談者にとっては、得るものは無かったかも知れません。

　相談者の望むようなアドバイスもできます。
　弁護士にお願いする費用云々と言ってますが、
　きちんと自分で調べればできる範囲で、充分対応できる方法もあります。

　しかし、我々が伝えたかったのは、そのことよりも、
　　●自分の責任、自分以外の人間の気持ちや立場を考えることなく、
　　　自分の都合ばかりを主張していく相談者の姿勢に問題があること
　を、本人に理解して欲しかったんですよね。
　なぜなら、交渉するにあたって、とても重要だからです。

　いつもアドバイザーとしてお世話になっております高原開発の涌井さんが、
　交渉について、非常に上手いことをおっしゃってます。

　「これは決して理想的とは言えないことなのでしょうけれど、
　　『正しい事でも、時には曲げることも必要』
　　なのです。
　　正しいから…、間違い無いから…、もし、それが間違いなく正しいとしても、
　　言い張るだけでは、世間は渡れないし、生き抜けないのも事実だと思うのです。
　　相手を如何に説得するのか…が、必要なんですよね。
　　如何に、自分の方に引き寄せるとでも言いましょうか…。
　　交渉は喧嘩腰になった方が負けなんですよ。
　　当りが柔らかい方が、交渉はスムーズなんですね」
　　　　　　（高原開発・不動産ブログ：「ネット社会の将来性と問題について(7)」
　　　　　　　 http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/net/1165834614.html
　　　　　　　のコメントより抜粋＆編集）

　結局、この相談者は、最後に、
　「スタッフ様にお考えはわかりました。
　　今までいろいろとご相談にのって頂き有難うございました」
　と記入されましたが、
　そういう投稿であれば、スタッフも、
　「今までのご利用、誠に有難うございました」
　ということで、アドバイスは終了してしまいます。
　つまり、相談者は、
　　●スタッフから相談者にとって有意義なアドバイスをもらう交渉に失敗した
　ということになります。

　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

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　　　　　　　　　　　今回の文句＆励ましなどのもろもろは、
　　　　　　　　　　　　 http://fs.emaui.info/2006/12/post_29d6.html
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　・価格変更
　　　　【売】長野（須坂）の戸建

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　今週のピックアップ相談は、
　　●区画整理に伴う立ち退き要求について
　　●隣家の売却に伴う境界の確定について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

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　投稿時間：04/08/18(Wed) 06:44
　タイトル：立ち退き関連
　投稿者名：シン
⇒店舗付き住宅の店舗部分を借りて会社事務所として使用しております。市の区画
　　整理が始まり立ち退きの要求があり市よりの保証金（？）の提示が近々ある予定
　　です。路線価図によると145Dとなっておりましたので、\145,000/平米、借地権
　　割合60％です。事務所は39.6平米です。
　　妥当な保証金額とはどれくらいでしょう？
　　過去のログに借地権の例がありましたが、この場合はいかがでしょう？

　　もう一点は貸契約書には、
　　　1.其の物件は市区画整理事業区域内で、時期は未定ですが近年中（2年～5年）
　　　　に区画整理が予定されています。その場合は6ヶ月前に通知いたします。
　　　2.区画整理が始まりますと市役所が用意した近くのプレハブを区画整理終了ま
　　　　で使用して戴く予定です。
　　　3.区画整理が終了しましたら新たな物件で新たな契約をして戴きます。
　　との念書が借主・貸主・仲介業者の間でかわされております。

　　しかし、「1」の通知は遅れ、「2」に記載されているプレハブは市側では用意す
　　るなどありえないとの話でした。貸主は市からの保障金によっては今後のを考え
　　るとの事です。

　　立ち退き時期10月末もせまっております。貸主か仲介業者が事務所を用意しない
　　のであれば、迷惑料（？）を請求し、新しい事務所探そうと思っておりますが可
　　能でしょうか？　可能ならば妥当な金額を御教え下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/21(Sat) 13:03
　タイトル：Re: 立ち退き関連
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒借地権と建物賃貸借とは全く異なりますので路線価や借地割合は該当しません。
　　立ち退き費用（迷惑料？）は市がその会社の事業規模や売り上げ高等を参考に算
　　定するもので、第三者が簡単に計算できるものではありません。
　　シンさんは、区画整理の計画がある事を承知で建物賃貸借契約を締結されたもの
　　と思われますので、建物賃貸借契約に従って十分協議される事をお薦め致します。
　　協議して出た結果が満足いかないものでしたら、弁護士などにご相談下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　投稿時間：04/08/19(Thu) 01:00
　タイトル：土地境界線について
　投稿者名：てと
⇒数年前、隣家が土地の一部を売却するとの話で、「ついでにうちとの境界線も確
　　定したいから契約を交わしたい」と言われ、土地境界線のについて聞きました。
　　話によると、ウチの門柱にタイルを貼った際、隣家の土地にその分乗ってしまっ
　　たということだったので、その旨了承し、契約を交わしました。

　　しかし、後に、ウチの門柱の前に四角で赤い線の入ったものが固定してあったの
　　で、これはNTTか何かが工事の関係で目印を置いていったのかとのんきにしてま
　　した。
　　数日前門柱に赤い線を発見し、汚れただけだろうと思って取ろうとすると、しっ
　　かりした線になっていました。まさかと思って契約書をよく見ると、うちの門柱
　　が（タイル分のみでなく）隣家の敷地に乗っていることになっており、うちの壁
　　の中を境界線が通っていることになってました。

　　うちの門柱は祖父が買った頃からある古いもので、もう一方の門柱は隣家との境
　　界線（祖父が建てた目印で合意してます）より数センチ内側に立っており、もう
　　一方の門柱自体が隣家の敷地に建てられているはず無く、納得いきません。

　　まずは隣人と交渉して錯誤無効を主張し、契約書を訂正していただこうと思って
　　いるのですが、もし、隣人が了承しなかった場合、どうするべきなのでしょうか。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/21(Sat) 13:23
　タイトル：Re: 土地境界線について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒契約書（？）の内容を確認されずに署名されたのでしょうか？
　　一番良いのは、費用がかかりますが、土地家屋調査士にお願いして、境界の確定
　　と鋲を打ち込んでもらう事です。
　　隣人の方とよく話し合われてはいかがでしょうか？

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　ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
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　です。

　多くの人が「瑕疵担保責任」について、
　　●手に入れたもの全てに対して、不具合があったら、責任を取ってくれる
　って思ってるような気もするんですが、そうじゃないんですよ。

　中古物件の場合は、特に電化製品、
　例えば、ウォシュレット、浄水器、エアコン、照明器具などは、
　保証することが明記されていない場合は、ほぼ、保証されません！

　考え方としては、
　　●建物　→　建物（ハコ）そのもの
　って感じで考えておいた方が無難です！
　（つまり、柱がぐらついて建物が傾いた…とか、細かいパーツじゃなくって、
　　建物そのものに関係する部分の責任に特化している…みたいな？）

　最近は、オール電化物件の給湯機、IHコンロ、さらには、床暖房、サウナなど、
　色々な設備があります。
　パッと見、
　「こんなものまでついてて安い！」
　って思っちゃうでしょうが、
　旅行先のホテルじゃないんだから、
　　●住み続けていくこと
　を前提に考えることが大切。

　つまり、
　　●これらが故障したら、どうなるの！？！？
　ってことを、きっちりと確認し、
　確認した内容を、契約書や重要事項説明書に、追加していくことです。
　（こういう付帯設備の保証のチェックは、新築物件であっても超重要です）

　な～んて言うと、かなり面倒だと思う人も多いと思うんですが、
　実は、こういうチェックをしておけば、「価格交渉」しやすくなるんですよ。

　例えば、契約前に不具合を発見した場合、
　売主さんに事前に直してもらうのも一つの方法ですが、逆に、
　　●壊れている○○は自分で何とかするから、××円にして！
　って言い方もできるはずです。

　不動産は一点もの、特に中古であれば、状態は千差万別！！！
　安易に契約しちゃあ、絶対にダメなんですよ。
　全部、仲介業者さんや売主さん側に任せるんじゃなくって、
　特に設備の修理費なんかは、積極的に自分で調べて勉強していくことも大切です。
　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

　　　　　　　　　　※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
　　　　　　　　　　　今回の文句＆励ましなどのもろもろは、
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　今週のピックアップ相談は、
　　●隣人の迷惑行為について
　　●同居に関するクレームについて
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
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　投稿時間：04/08/06(Fri) 01:41
　タイトル：隣人の迷惑行為について
　投稿者名：さちこ
⇒お世話になります。今、とても悩んでいる事があり、何か良いアドバイスを頂け
　　ないだろうかと投稿させて頂きました。
　　分譲マンションに住んでおりますが、隣人（夫婦2人暮らし）から根も葉もない
　　事で恨みを買われています。我々夫婦が、隣の生活を監視・盗聴し、殺虫剤やシ
　　ンナー等の薬剤をベランダ越しに吹きかけると言うのです。
　　おそらく、奥様の方が精神を病んでおられると思われます。奥様がマンション内
　　の管理組合に苦情を持ちかけていますが、組合の方も奥様の精神状態に気付いて
　　おられて、我々に同情的ではあるのですが。

　　しかし最近の隣人の行為はエスカレートし、我々にただ文句を言いにくるだけで
　　なく、我が家の玄関が写るように監視カメラを設置したり、ベランダ越しに我が
　　家の写真を撮ったりと、もう我慢の限界がきています。
　　管理組合の方に相談したところ、隣人はマンションの売却を決めたそうで「売り
　　手が決まるまでに何とか隣の悪質な行為を証拠におさめる」とやっきになってい
　　たそうです。

　　組合の方からは「監視カメラも、逆に考えたら潔白を立証できる証拠になるし、
　　売れるまでの辛抱だから我慢して」と言われました。確かにそうかも知れません
　　が、いつ売れるかわからないし、それまでこんな監視された生活を続けるのは納
　　得がいきません。

　　ご主人はおそらくまともな方だと思われますが、奥様の言ってる事は間違いない、
　　自分もそう感じるときがあると言い、あくまで我々に非があり、精神的に苦痛な
　　ので売却を決めたと管理組合の方に話されたそうです。

　　マンション内の管理組合だけでなく、管理会社にも相談しましたが、当事者同士
　　の問題で、管理会社は介入できないと言われました。
　　いったい、何処に相談をすればよいのか、どうすればそういった行為を止めさせ
　　ることが出来るのか、本当に困り果て、ご相談させて頂きました。

　　何か、こういった事例やよきアドバイスがあれば頂けますでしょうか。
　　どうぞ、宜しくお願い致します。。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 23:42
　タイトル：Re: 隣人の迷惑行為について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒不動産の取引や貸借に関する問題ではございませんので、なかなかお答え出来ま
　　せん。
　　相手方に不法行為が有れば警察に、精神的苦痛が有れば弁護士に相談する等が考
　　えられます。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　投稿時間：04/08/03(Tue) 10:34
　タイトル：大家が隣人で
　投稿者名：junreika
⇒現在彼女が1人暮らしで、週に2・3回ほど泊まりに行っているのですが、隣が大
　　家で不動産に「一緒に住んでる」等とのクレームが入り、毎朝仕事の出勤時間に
　　監視されている状態にあります（単身者用住まいみたい？）。
　　元々週に5回ぐらいいたので（1人暮らしを始めて2ヶ月）、確かにそういわれて
　　もおかしくないのかもしれません。

　　そうして、不動産屋から「彼氏に来る回数を減らしてもらったら」、「2・3週間
　　様子をみたら」などと言われて、回数を減らしたのに、全く監視されている状況
　　が改善されません。

　　朝、庭に大家がいるとわざわざ道路まで出てきて自分の後ろ姿をずっと見ていま
　　す。彼女が精神的にまいってしまいそうですが、引っ越したばかりなので敷金・
　　礼金がもったいないし、新しい物件を探す暇とお金が現在は足りないのが現状で
　　す。

　　この場合、不動産屋に言って逆に敷金・礼金を返還してもらったりは出来るので
　　しょうか。彼女とは結婚を考えているので、お金さえあれば、引っ越して2人で
　　住むことは構わない気持ちです。
　　何かいい方法があれば宜しく御願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 23:48
　タイトル：Re: 大家が隣人で
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒継続反復して泊まれば同居ととられても仕方ないでしょう。
　　彼女の部屋へ貴方が泊まらなければすむ問題ですよね。
　　それ以上の解決策は有りません。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
　 http://fs.emaui.info/2006/11/post_704a.html
　このご相談！
　さて、相談者さんはどうするべきでしょう？？？
　まぁ、普通でしたら、
　　●その請求が、あまりに高額である
　ってことを、国民生活センターに相談するなりのアドバイスですよね？
　（でもって、最終的には、法的根拠に従った妥当な金額で和解…みたいな？）

　が、そんな「普通のアドバイス」は、ど～～～も、納得できない！
　そもそも、飼っちゃいけないってのに飼ったことが悪い。
　決められた条件を守らずに、いざとなったら法律にすがる…ってのは、
　あまりに身勝手だと思うんですわ。
　それから、
　 http://fs.emaui.info/2006/11/post_8176.html
　って感じで、ごまかそうとするのも…。

　だから、きちんと反省して、謝って、許してもらう方法を考えることこそ、
　こんな相談者さんたちには、必要って気がするんですよ。
　簡単には許してくれないでしょうけど、
　許してくれないことに匹敵することを、自分はやっていたわけですから、
　その重さを知ることが大事！！！
　許してくれりゃ、当然、高額な請求も無いでしょうし、
　今回のトラブルを通じて、学ぶべき点も多いんじゃないのかと…。

　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

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　本年9月以来、不動産相談センター内の掲載アドバイス掲示板にて、
　海外からの不正アクセス投稿（迷惑書き込み）が急増したため、
　現在、後述のIPアドレスのネットワークについては、
　リアルタイム書き込みを停止しております。
　（万一、投稿自体ができません場合は、お手数ではございますが、
　　　●ご利用のプロバイダ
　　を明記の上、Fudosan.JPサポート（ rtj@club.to ）まで、
　　ご連絡いただければ、調整をさせていただきます）

　★アクセス制限中のネットワーク一覧（「*」は「0から255」までの数字）

　　24.*.*.*
　　62.*.*.*
　　64.*.*.* ～ 71.*.*.*
　　74.*.*.* ～ 75.*.*.*
　　80.*.*.* ～ 82.*.*.*
　　84.*.*.* ～ 85.*.*.*
　　88.*.*.*
　　156.*.*.*
　　172.*.*.*
　　207.*.*.*
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2006年11月29日現在）

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　・売買など（東京）　ベイビィハーツ・リアルティー
　・売買など（新潟）　ベイビィハーツ・リアルティー
　・売買など（大阪）　トライシスコーポレーション
　・賃貸・売買（宮崎）　アキ・エンタープライズ
　・宅建通信教育（三重）　ブレイン
　・賃貸など（東京）　ボーダーレス・ジャパン
　・賃貸・売買（東京）　ランドマークス

　　【詳しくは…】→→　 http://fudosan.emaui.info/2006/11/11201126_1d5c.html

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　・住み替えに伴う悩みについて
　・中古住宅購入寸前で白紙に
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　・不動産売買における融資特約について

　　【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/11/1121_3e05.html

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　今週のピックアップ相談は、
　　●公庫が使えない新築マンションについて
　　●賃貸契約時の保証人の条件について
　です。
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　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
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　投稿時間：04/08/05(Thu) 16:32
　タイトル：公庫が使えない新築マンション
　投稿者名：かわちぽ
⇒初めてメールします（1週間前に急に思い立った我が家としては、大変有難いで
　　す）。
　　お伺いしたいのは、私鉄駅より徒歩2分で4LDKの新築マンションなのですが、公
　　庫が使えない物件です。
　　価格も我が家が変える範囲なので気に入っているのですが、公庫が使えないと言
　　うのは、何か問題があるのでしょうか。
　　ちなみに敷地面積718.79平米で、11階建てです。
　　初歩的な質問で申し訳ありません。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 11:43
　タイトル：Re: 公庫が使えない新築マンション
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒事業主に、何故公庫が使えないのか、お聞き下さい。
　　その答えをお聞きになっても、疑問がございましたら、再度こちらへ書き込んで
　　ください。

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　投稿時間：04/07/16(Fri) 14:01
　タイトル：保証人制度について
　投稿者名：ナナ
⇒不動産の賃貸契約の際必要な保証人ですが、保証人として認められるためには、
　　どのような条件が必要なのでしょうか。
　　契約を結ぶ本人の親の場合でも、既に会社を定年退職し、年金暮らしの場合等は
　　ダメなのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 11:59
　タイトル：Re: 保証人制度について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約の保証人とは借主の身元保証と債務を連帯して保証できる事が条
　　件と思われます。
　　家主又はその代理人が保証人として認めればそれで良いのです。

　　もし、保証人として親が拒否された時は別の買いにお願いするか、保証人の代わ
　　りをしてくれる保証会社と契約する事になります。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。

　唐突ですが、うちの相談センターって、たぶん、普通とは違うかも…？
　例えば、つい先日も、自社物件の仲介手数料について、
　 http://fs.emaui.info/2006/11/post_da9c.html
　なんて相談があったのですが、【普通】ですと、
　「業者の自社物件は仲介手数料が発生しない」
　「グループ企業の場合は、仲介専門の系列業者が仲介を行なうこともある」
　などなど、まぁ、通常ですと、色々な回答があると思います。

　でも、うちの相談センターは、こんな感じ。
　え？　「答えを教えないじゃん！」って！？
　みなさん、その理由、わかります？

　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

　　　※理由を知りたい方は rtj@club.to の「スタッフ・かず」宛にメールをば…。
　　　　なお、メールの内容によって、返信内容も変ります（←これがヒントかも？）

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　　　　【売】長野（山ノ内町）の古民家付土地
　　　　【売】長野（長野市）の土地
　　　　【貸】長野（須坂）の戸建
　　　　【貸】長野（須坂）のオーダーリース物件

　・成約
　　　　【貸】長野（須坂）の戸建-成約
　　　　【売】長野（須坂）の戸建-成約

　　【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/11/_11131119_420a.html

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　・売買など（千葉）　ネクスト
　・賃貸・売買（長野）　マルトミ不動産
　・賃貸・売買（富山）　アドバンス不動産
　・売買など（青森）　殖産住宅
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　・リフォームほか（兵庫）　雨松工務店
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　投稿時間：04/08/07(Sat) 23:26
　タイトル：賃貸の更新料について
　投稿者名：かおり
⇒今年の9月で現在借りているアパートの更新となりましたが、そこでトラブルが
　　発生しました。

　　2年前の9月、友達とふたりでシェアリングをしようと不動産屋に通いました。貧
　　乏学生なので月7万、礼金なし、駅近、という苦しい条件でした。
　　ある不動産屋で月8万のところを家主にその場で電話して、7万にしてくれるとい
　　う物件が見つかり、とても気に入ったので、即手続きをしました。

　　そのとき不動産屋の人は、
　　「しかも更新料はないんです。ただし事務手数料として15,750円かかります」
　　と言っていました。それは賃貸借契約書にも書いてあります。

　　しかし今年の今月、家主の管理会社から電話があり、
　　「更新料で本当は13万いるが、もうすぐ卒業なので来月から家賃に5,000円上乗
　　　せでいい」
　　とのことでした。私が2年前の不動産屋での事を告げると、とても驚き、家賃に
　　月2,000円上乗せで話をつけてくれるとのことでした。

　　私たちの契約は不動産屋が家主のいないときに強引に取引をしたらしく、管理会
　　社は契約内容に納得してないそうです。
　　そして不動産屋に電話したら、更新については責任をもたないそうです。

　　破格の家賃ですので、月2,000円上乗せで妥協したほうがいいでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 11:32
　タイトル：Re: 賃貸の更新料について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒もし、本当に家主が納得していなかったら、当時、建物賃貸借契約は締結してい
　　ないはずですよね。
　　さらに、締結した賃貸借契約書や重要事項説明書に書いて有るとおりの条件で家
　　主借り主双方が契約したわけです。
　　従って、事務手数料以外の金員を支払う必要はありません。

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　投稿時間：04/07/22(Thu) 11:49
　タイトル：他人が抵当に入った土地・建物
　投稿者名：しゃち
⇒こんにちは、よろしくお願いします。
　　ご相談したいのは、義父の所有する土地・建物についてです。
　　以前その土地・建物を人に貸していました。
　　借主がそこを抵当に入れたまま行方知れずになってしまい、抵当に入ったままだ
　　そうです。
　　今回土地・建物を整理したくて、できれば売却したいのですが、抵当に入ってい
　　るため売れないのでは…と言われました。

　　どこに相談したら良いのかも判らずこまっています。
　　ちなみに抵当に入った本人は韓国の人で、、夜逃げ同然にいなくなったといいま
　　す。
　　抵当権を外す方法はあるのでしょうか？
　　売れないのなら、維持するのも大変なので、なんとか処分したいのですが…。
　　よろしくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 11:40
　タイトル：Re: 他人が抵当に入った土地・建物
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒事実を書かれない限り、コメントがつきませんよ。
　　最寄りの法務局で土地建物の登記簿謄本（又は登記証明書）を取得し、内容をご
　　覧になってから再度ご相談下さい。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
　先日、個人的に物件登録をお願いしていた業者さんから連絡があって、
　目ぼしい物件があるとの連絡を受けました。
　ただ、金額が個人的なボーダーラインには遠かったので、
　交渉してもらおうと思っていたら、満額に近いオファーがあったようで…（残念）。
　やっぱり、割安感がある物件は、足がはやいですね…と思いつつも、
　どうも最近の傾向って、
　　●詳しく調べないで、価格だけで飛びつく人が増えた
　って気がするんですよね。
　以前、ある業者さんから、
　「今は、コンビニに買い物にいくようなサンダル履きの格好で来て、
　　その場で契約して帰る人もいるけど、ちょっと前なら考えられない光景！」
　なんて話してくれました。
　格好はともかく、安易な気持ちでの契約だけは避けて欲しいなぁ…と思いつつ、
　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

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　　　　　　　遠方の為扱いきれません。
　　　　　　　概要は以下の通りですが、どなたか、販売の仲介をしても良いといわれ
　　　　　　　る業者の方がいらっしゃいましたら、ご連絡をお願い致します。

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　今週のピックアップ相談は、
　　●親族間売買の際の住宅ローンについて
　　●親族間売買の際の住宅ローンの名義変更などについて
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
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　投稿時間：04/08/12(Thu) 12:19
　タイトル：住宅ローンの残あり
　投稿者名：樹公路正行
⇒住宅ローンの残が1,300万ほどあり、年間190万の返済があと8年ほど残っています。
　　今までなんとか22年間支払ってきましたが、この1年のうちに手放さなくてはな
　　らない状況です。

　　そこで相談ですが、娘に自分の財産である自宅を売却し、娘が住宅ローンを新規
　　に組むというようなことが出来るでしょうか。
　　出来ない時は、一般の不動産の中古売却以外に何か良い方法はないでしょうか。
　　現在の住居を何とか確保はしたいのですが…。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 11:04
　タイトル：Re: 住宅ローンの残あり
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒親子間の売買について、住宅ローンを組んでくれるかどうかは、金融機関が決め
　　る事です。
　　また、住宅ローンの借入が可能かどうかについては、娘さんの年齢、勤続年数や
　　年収が書いてありませんので、お答えしようがありません。
　　先ずは金融機関にご相談されてみてはいかがですか？

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　投稿時間：04/08/18(Wed) 16:28
　タイトル：親族間売買について
　投稿者名：ミニぞう
⇒はじめまして。
　　8月17日の「わかこ」さんの投稿に少し近いものがあるのですが、私が約8年前に
　　4700万円で住宅を購入し、1人住まいをしていました。
　　4年前に田舎に居た母が体を壊し私の自宅で引き取ることになり、その際、うち
　　の長男がこの家にて母の面倒を見るということになり、兄に家を譲渡することと
　　なりました。
　　それからの住宅ローン（名義は私のまま）は毎月、私の口座に振り込んでもらっ
　　ている状態です。登記簿の名義もそのままです。
　　現在の残高は約3,000万円あり、査定価格はおそらく2,500万円位かもしれません。

　　　1.ローン名義人を変更することは可能でしょうか？
　　　2.売買契約を結んだ場合、残高分を借入することは可能でしょうか？
　　　3.現時点（ローン名義が私のまま）で登記簿の名義変更は可能でしょうか？

　　なにか良い方法があれば教えて頂きたいと思います。
　　よろしくお願い致します。

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　投稿時間：04/08/20(Fri) 11:22
　タイトル：Re: 親族間売買について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒住宅ローンの債務者を変更する事は住宅金融公庫でしたら可能です。
　　住宅金融公庫又は借り入れした金融機関にご相談下さい。
　　名義の変更は、不動産売買、負担付き贈与など色々な方法が考えられますが、親
　　族間の不動産取引は専門家に相談するなど慎重に検討してください。
　　借入先の金融機関と司法書士、税理士にご相談される事をお薦めします。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
　不動産の目安箱（ http://fudosanbbs.2525.net/2005/08/post_f4c1.html ）に、
　「思うような価格で売れず、売り手と買い手の価格に対する感覚のずれを、
　　日ごろ感じています」
　なんて投稿をいただいたのですが、ホント、そんな気のする話がありました。

　都内のある1Rマンション。相場的には600万円前後だと思います。
　ところが、ある部屋が450万円で売りに出され、ネットに掲載されることなく即売。
　しかし、別の部屋は相場よりも安いものの、530万円ですと、未だ売れてません。
　そう考えると、確かに売りたい価格で売るのは大変のようにも思いますが、
　450万円だったら、情報が出る前に売れちゃうので、買える人も限られます。
　ってことは、買いたい値段で買うのも、やっぱ難しいんですよね（つくづく）。
　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

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　　　　【売】大阪の各種物件
　　　　【貸】長野（Ｒ１９）の看板
　　　　【貸】長野（墨坂南）の戸建×２物件
　　　　【売】長野（豊野）の分譲地

　・スタッフによる面白物件ピックアップ
　　　　【売】神奈川（新百合ヶ丘）の投資物件　1.25億円
　　　　【売】東京（富士見台）の土地　960万円
　　　　【貸】東京（東長崎）の部屋　7万円
　　　　【売】埼玉（狭山市）の土地　320万円
　　　　【売】東京（上野）の戸建　3300万円
　　　　　　ターミナル駅＆繁華街でも、新宿、渋谷、池袋…などに比べると、
　　　　　　かなり落ち着いた感じの上野。
　　　　　　って言うか、不忍池、美術館、動物園…と歴史と伝統の町…ですかね？
　　　　　　そう考えると、都心の中でも、一番住環境がしっかりしているような、
　　　　　　そんな気もする今日この頃、ちょっくら物件を調べてみました。
　　　　　　すると、公園とは反対側に、建物面積100平米強の4SLDKで、
　　　　　　3300万円なんてものを発見。
　　　　　　再建築不可＆土地面積は55平米強なものの、上野徒歩5分ってのは、
　　　　　　魅力的かも？
　　　　　　今年、お呼ばれした結婚式＆披露宴も上野周辺だったんですが、
　　　　　　このエリア、上野だけじゃなくって、アメ横の御徒町、
　　　　　　今話題の秋葉原も徒歩圏内。
　　　　　　高層タワーマンションとは違って、自宅からの景観は厳しいけど、
　　　　　　でも、しっかりと東京の歴史を、
　　　　　　踏みしめることができそうな物件ですねぇ。（かず）

　・コメント追加
　　　　【売】茨城の商業用地（個人）
　　　　　　先週、付近に老人ホームができるということで説明会があったようです。
　　　　　　そういえば うちの物件からさほどはなれていない土地に手がはいり、
　　　　　　なにやら分譲にするようなうごきがみえます。
　　　　　　まだ全容がつかめませんが、
　　　　　　「あんなところにまで？(>д<)」
　　　　　　という感じです。
　　　　　　徐々におしよせてくる開発の波だと思っていましたが、
　　　　　　意外に早くきそうです。

　　【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10231029_3bf2.html

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　・賃貸・売買（大阪）　クリヒサハウジング
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　・学生向け賃貸（東京）　ネクスト・ジェネレーション
　・賃貸・売買（兵庫）　淡路平和不動産
　・工務店など（愛知）　知多リホーム

　　【詳しくは…】→→　 http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10231029_5ec6.html

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　・ビラ貼り不動産屋は信用できない？
　・宅建業務についての疑義
　・抵当権と値下げについて
　・木々の伐採の義務は?
　・管理会社が変わってたらい回し

　　【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_1024_9934.html

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　今週のピックアップ相談は、
　　●離婚、再婚に伴う住宅ローンの変更について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●市川さん（ウェーブハウス http://www.wavehouse.co.jp/ ）
　　●香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

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　投稿時間：04/08/17(Tue) 19:35
　タイトル：住宅ローンの債務者の変更について
　投稿者名：わかこ
⇒離婚、再婚に伴う住宅ローンの債務者の変更について教えてください。
　　前夫と共有名義、連帯債務者としてマンションを購入しましたが、離婚となり、
　　マンションは私が保持することとなりました。
　　しかし、私の収入だけでは、ローンが組めないと金融機関に言われ、前夫のロー
　　ン引き落としの口座はそのままにし、実質的には私が現金をその口座に入金する
　　ことで返済してきました。

　　この度、再婚することとなり、住宅ローンは新夫が支払っていくようになるので
　　すが、その場合は、前夫から新夫への不動産の売却となるのでしょうか？
　　それとも、ローンの名義人の変更となるのでしょうか？
　　また、ローンは住宅金融公庫のみの借り入れで、ローンの債務者名を変更できて
　　いないことから、団体信用保険は名目的には前夫が対象になっています。また、
　　マンションの登記簿上の権利は私1人になっています（ローンの債務者と名義は
　　別物だと聞き、離婚時に変更しました）。

　　具体的な質問の内容としましては、
　　　1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか？
　　　　可能な場合、前夫からの委任状だけで対応が可能でしょうか？
　　　　また、売買となった場合、専門の人に立ち会ってもらうのでしょうか？
　　　　その場合、専門家とはどういう立場の人になるのでしょうか？
　　　2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
　　　　なければならないでしょうか？
　　　3.金融公庫の団体信用保険はローンの債務者の変更によって変更されていくの
　　　　でしょうか？

　　現状イレギュラーな形で債務を返済しているので、媒介の金融機関に相談するの
　　もはばかられます。また、こういった相談はどう言う立場の人に相談すればよい
　　のかわからず、こういった問題の相談先も教えていただけるとありがたいです。
　　複雑な事情ですか、よろしくご回答の程お願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/18(Wed) 11:06
　タイトル：ご質問の件
　投稿者名：市川　周治
　ＵＲＬ ： http://www.wavehouse.co.jp/
⇒大変な状況ですね。ご苦労お察しします。
　　さて、住宅ローンのことですが、残りの債務と現在の時価との関係はどうなって
　　いますか？　債務よりも時価が上回れば名義を変更して新しい夫に名義とローン
　　を組み替えれば問題ないと思いますよ。

　　そのときには売却という形になります。新夫が購入してローンを組んでその代金
　　で残債を返済すれば問題ないと思います。
　　もし、その逆に残債時価を上回っている場合売却するにしても、新夫がローンを
　　組む場合相当収入に余裕がなければ、ローンを組むのが難かしいと思います。現
　　時点で債務のほうが資産よりも上回っていますので…。

　　いずれにしても債務を前夫が持っている状態では中途半端な状態なので、早期に
　　精算すべきだと思いますが、わかこさんの資産背景や前夫の資産背景、新夫の資
　　産背景や収入の状況がわからなければ判断しかねます。
　　もし、さしつかえなければ私にメールいただければ対応いたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/20(Fri) 10:32
　タイトル：Re: 住宅ローンの債務者の変更について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒> 1.前夫→新夫への不動産売買ということが可能でしょうか？
　　名義を奥様に変更されており、売買する不動産は無い事になります。
　　もし、前夫の名義のままでしたら前夫から新夫に持分を売買して、持分を移転す
　　る方法が自然ですが、どうやって奥様一人に名義を変更されたのか解りませんの
　　で、回答できません。司法書士にご相談下さい。

　　> 2.新夫がローンの債務者になった場合、登記簿上も私との共有ということにし
　　> なければならないでしょうか？
　　住宅金融公庫の借入をする場合、原則借入者は２分の１以上の持分を必要としま
　　す。詳細は住宅金融公庫にご相談下さい。

　　住宅金融公庫については債務者の変更が可能です。
　　要するに、前夫から新夫に借入者を変更する事が可能です。
　　ただし、新夫にその債務を引き継げるだけの収入など借入条件が必要です。

　　具体的には、先ず住宅金融公庫に相談します。又は住宅金融公庫を借り入れした
　　銀行に相談します（この場合、担当者が債務者変更の方法を知らない可能性もあ
　　ります）。

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　みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
　最近、地元の防犯関連の講習会に参加したところ、
　防犯情報のメールサービスがあること聞き、早速登録しました。
　実は、あんまり期待していなかったんですが、ところがドッコイ！
　新聞はもちろん、ネットでも見つからないような身近な事件や事故のお知らせが、
　送られてくるので、戸締り＆警戒もバッチリ！
　興味がある方は、皆さんの地域でもやっていないか、調べてはいかがです？
　…と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします！

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　・首都圏の面白そうな物件のピックアップ
　　　【売】東京（池袋）の戸建　1580万円
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　　　【売】埼玉（秩父）の戸建　800万円
　　　【売】埼玉（志木）の戸建　650万円
　　　【売】東京（大泉）の戸建　980万円
　　　【売】東京（大泉）の戸建　980万円
　・成約物件
　　　【売】長野（須坂）の事務所
　・コメント追加物件
　　　【売】北海道の温泉付中古住宅
　・オファー＆コメント追加物件
　　　【売】茨城の商業用地（個人）
　　　　　　今日父と土地の確認がてら現地をみてきました。
　　　　　　2メートルはありませんでした。
　　　　　　盛り土もその周囲に少し高台があるためどんどん水が入り込ん
　　　　　　でしまうのでたかくしておいたようです。
　　　　　　積み上げ形状は台形になっています。
　　　　　　つい先日、投資目的でのオファーがありました。
　　　　　　そんな目的もあるのですね。
　　　　　　こちらに載せていただいている件もあるので
　　　　　　今は保留にしていますが。

　　【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10161022_b8eb.html

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　・賃貸・売買（栃木）　タカインターナショナル
　・不動産投資など（東京）　バンズ・インベスト・マネジメント
　・賃貸など（東京）　バンズシティ

　　【詳しくは…】→→ http://fudosan.emaui.info/2006/10/_10161022_c4fc.html

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　・定期借地権付マンションについて
　・賃貸入居前の解約について
　・親が買い払い終わってから名義変更する場合
　・土地の名義変更について
　・銀行の抵当権の抹消について

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　今週のピックアップ相談は、
　　●隣人の迷惑行動について
　です。
　親身なアドバイスをいただきました、
　　●川村さん（川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ ）
　　★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）
　本当にどうも有難うございました。
　　　　　　（なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします！）

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　投稿時間：04/07/30(Fri) 04:05
　タイトル：隣人について
　投稿者名：木村
⇒お世話になります、木村と申します。この度、こちらで不動産の相談をさせて頂
　　けると知り、投稿させて頂きました。どうぞ宜しくお願い致します。

　　さて、我が家は今年の5月末に購入した中古一戸建てですが、隣人Kさんの騒音に
　　困り果てております。その内容と致しましては次のようなものです。

　　　・呪文（木魚を速いテンポで連打して何かを唱えています）
　　　・雄叫び
　　　・大音量のステレオ

　　以上は我が家のどの部屋においても聞こえます。
　　また、Kさんは無断で我が家の敷地内に侵入し、何かをしています（恐ろしくて
　　何をしているか確認できません）。

　　これにつきまして、不動産仲介業者様に問い合わせたところ、のらりくらいと対
　　応をはぐらかされてしまうのが現状です。

　　つきまして、以下のような事実があります。

　　　・重要事項説明の際に、隣人の方々についてお聞きすると「別段問題はない」
　　　　との答えだったこと（記載もありません）。
　　　・近所の方と話したところ、売主様とＫさんは騒音についてトラブルがあった
　　　　らしいということ（現在、詳細を調査中です）。

　　加えて、以下のような事態に発展しつつあります。

　　　・この秋に結婚予定の同居者がこの問題の影響で精神的に参ってしまい、近く
　　　　の精神科に通院すること。
　　　・婚約破棄の話が、同居者のご両親のほうで取り沙汰されていること。

　　このような問題がまさか起こるとは夢にも思わず、売主様と笑顔で売買契約書に
　　サインしたのがまるで虚構のようです。
　　何卒、解決策をご助言頂ければ幸いでございます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/30(Fri) 22:59
　タイトル：Re: 隣人について
　投稿者名：川村＠川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒隣地からの騒音・振動・悪臭等による生活妨害については民法に特別規定があり
　　ませんが、明白に受任限度を超えるものであれば、お住まいの地域が判りません
　　が、迷惑行為等防止条例の適用も検討できます。
　　地域の生活センターなどでも相談できる所がありますよ。

　　また、業者に対しては説明責任（債務不履行責任）を問う事も充分可能でしょう。
　　精神的ダメージから婚約破棄に関しては、隣人の行為との因果関係の証明が前提
　　となりますが…。
　　業者さんの責任を追及されるなら、まずは売主とKさんの騒音トラブルについて
　　確認される事が大事です。

　　ところで同居者の方の病状が何と言いましても先決問題でしょうから、転地を薦
　　められて、精神的な回復を得られるような対処も検討されては如何でしょうか？
　　因果関係さえ明確であれば、後々転地費用も合わせて業者損害賠償請求の対象と
　　する事は充分可能と考えます。
　　診断書や通院記録等の証左も確実にしておく事です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　川村行政法務事務所　行政書士　川村淳

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/01(Sun) 16:43
　タイトル：Re: 隣人について
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒木村さん、隣人の行動をメールだけで判断すると常人ではなそうです。
　　家族や親族がいるなら、その情況をいって改善してもらう、役所（市町村役場、
　　保健所など）と相談するのがいいでしょう。
　　精神障害者は身内や近隣では隠す傾向がありますから行政が把握していない場合
　　もあります。近隣と問題を起すなら施設へ収容ということもあるでしょう。

　　不動産売買契約書には、最後にその他の事項は話合いで解決という項目があると
　　思いますので、契約解除を含めて直接交渉されたら如何でしょうか。
　　仲介業者の責任を問うのも当然です。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/03(Tue) 00:32
　タイトル：Re: 隣人について
　投稿者名：木村
⇒川村様、嶋田様、アドバイスありがとうございます。
　　お話を聞いて頂き、アドバイスを頂くことで精神的に楽になりました。

　　地域の自治会長さんにお話を伺ったところ、売主さんとKさんの間では警察沙汰
　　になるようなトラブルが何度かあったようです。

　　我が家だけではなく、周囲数件に届くような発声量なので、過去に周辺住民数名
　　で組織し、静かにしてもらうように申し入れているそうですが、まったく聞き入
　　れられず、いまは報復を恐れ、誰も何も行動されていないそうです。
　　私が考えていた以上に危険な人のようです。

　　私も家族がいる身ですので、なるべく関わらずに契約の解除→転居という方向で
　　仲介業者さんとお話を進めさせて頂こうと思います。
　　ですが、仲介業者さんにそれをお話したところ、
　　「そのような隣人が居ることを我々は知らないことにするので、契約解除ではな
　　　く再販にしたほうがいいですよ」
　　とのこと。
　　どうもその仲介業者さんは売主さんの転居先である新築物件を手掛けたらしく、
　　なるべく売主さんに話が及ばないように処理しようとしている様子です。

　　「我々は知らないことにする」と仰ったことで、彼らをまったく信用できなくな
　　りました。仲介業者が公平でなく、信用できないので、まずは公的な第三者機関
　　に相談させて頂き、売主さんと私の不動産契約を解除する方法を模索したいと思
　　います。

　　どうもありがとうございました。また、結果を報告させて頂きます。

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　今週の相談テーマは、
　　●店舗の修繕費について
　　●無断での鍵交換について
　です。

　前者は、店舗の原状回復費用に関するご相談です。
　後者は、貸主の無断進入に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　　★川村さん（川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

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　投稿時間：04/07/27(Tue) 22:10
　タイトル：償却と別に修繕費？？？
　投稿者名：ゆり
⇒はじめまして。このたび鎌倉市大船に習い事関係の教室を開くことになり、店舗
　　を借りることになったのですが、初めてのことでもあり、不動産業者から出され
　　る契約の条件が妥当であるのかどうか、悩む日が続いています。
　　ぜひアドバイスお願いいたします。

　　物件の条件は以下の通りです。
　　家賃10万円（税抜）、店舗築16年2階約13坪、駅から徒歩約8分、3年契約、礼金
　　2ヶ月、保証金10ヶ月、仲介料1ヶ月、退出時に償却保証金の20％、プラス修繕費
　　を保証金から20万引く…です。

　　このうち納得がいかないのが、償却にプラスして修繕費が20万もかかるというと
　　ころです。償却とはそもそも何なのでしょうか？
　　修繕費を別に取るというのは二重取りではないのでしょうか？
　　修繕費20万などありえないと思うのですがどうなのでしょうか？
　　どうかご回答お願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/28(Wed) 13:52
　タイトル：Re: 償却と別に修繕費？？？
　投稿者名：森田喜美夫
⇒償却とは自然損耗のことを言っておられるのではないでしょうか。
　　通常自然損耗は家賃に含まれるというのがこの頃の解釈です。

　　修繕費というのは故意に痛めた場合の修繕費なので、最初から引きますよ…とい
　　うのは条件的にはかなりきつい条件ですね、貴方がそれでも借りて商売したいと
　　言うなら別ですが…。

　　他の条件については業者にきちんと詰めて話をすべきだと思います。
　　契約してからでは遅いので、疑義ある場合は契約前に説明を受け内容を契約書に
　　記載していただき、納得がいったら契約すべきです。

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　投稿時間：04/07/28(Wed) 04:10
　タイトル：鍵交換と侵入
　投稿者名：ツカ
⇒お忙しいところ申し訳ありません。
　　先日、マンション貸主Aに予告ないまま鍵を替えられ、部屋に入れなくされまし
　　た。また、後にわかりましたが、普段鍵をかけていない窓の内鍵も閉められてい
　　ました。要するに部屋の中までも入られたということです。

　　内容はこうです。
　　私は約一年間貸主Aの仕事を手伝ってきましたが、給料の未払いや警察沙汰に巻
　　き込まれて辞めました。書面での取り交わしはありませんでしたが、家賃で相殺
　　するとのことで、その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。

　　この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、Aとの事後
　　トラブル（事業所の私名義の電話、駐車場の名義変更をしてくれないことから予
　　告後に解約手続きを取りましたこと）から、その日に予告無きまま部屋の鍵を替
　　えられ閉め出しをくってしまいました。

　　翌日Bから鍵は受け取りましたが、部屋の中まで入った形跡がありましたので、
　　気持ち悪くて住む気がなくなりました。
　　当然、給料の未払いと賃貸契約は別物だとは理解していますが、このような事は
　　認められるのでしょうか。争っても大丈夫でしょうか。宜しくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/30(Fri) 21:58
　タイトル：Re: 鍵交換と侵入
　投稿者名：川村＠川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒いくつか疑問もあり、より詳細に確認させていただかなくては断定的には判断で
　　きない部分もありますが、
　　> 家賃で相殺するとのことで、その金額に達するまで家賃を支払いませんでした。
　　> この事は貸主Aの親B（実際の管理者）にも承諾を得ておりましたが、
　　この点、Bが上記承諾の意思表示の正当な代理人であるかどうかは確認も必要です。

　　> 予告無きまま部屋の鍵を替えられ閉め出しをくってしまいました。
　　この事は賃貸人の不法行為性と債務不履行責任をすら問える可能性があります。

　　> このような事は認められるのでしょうか。争っても大丈夫でしょうか。
　　御相談のケースではより詳細な確認も必要ですが、弁済期の問題や、その性質か
　　ら、あなたの給料債権と家賃債務は法的に「相殺」要件を満たしていると思われ
　　ます。
　　但し、後々の争いになる事を避ける意味から、内容証明郵便などにより正当な相
　　手（管理人・家主）に相殺の意思表示を通知しておくのが望ましいでしょう。

　　詳細御相談、内容証明など、宜しければ以下もご参考ください。
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　今週の相談テーマは、
　　●地目変更について
　です。

　これは、地目変更のための費用負担に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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　　★山本さん（西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ ）

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　投稿時間：04/07/27(Tue) 15:20
　タイトル：費用請求
　投稿者名：ぶほ
⇒はじめまして、ぶほともうします。
　　現在所有の土地と建物を売却する計画を進めておりますが、媒介をおねがいした
　　不動産会社さまから、土地の数筆が田になっているとの連絡を受けました。
　　購入当初、重要事項説明書の地目には、雑種地と私道とのみ書かれ、田という説
　　明もありませんでした。
　　売却するときには、その田を地目変更しなければならいとの条件があり、その費
　　用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか？
　　また、そもそも田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょ
　　うか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/28(Wed) 13:31
　タイトル：Re: 費用請求
　投稿者名：森田喜美夫
⇒購入した時点で地目が雑種地であれば現在地目が田で残っていることはありませ
　　ん。田で残っていると言うことは買ったときは田を農地法第5条申請にかけて買っ
　　た以外は考えられません。
　　その後貴方が地目変更登記をしなければ、地目は田のまま残ることになります。
　　この場合は地目変更をしないと所有権移転登記ができませんので、そのままでは
　　売買は困難です。

　　> その費用負担を当時土地を売却した業者にもとめることは可能でしょうか？
　　通常その費用を業者に求めることは困難だと思います。
　　買ったときの条件に地目変更をして渡すという条件が入っていれば出来ると思い
　　ます。
　　通常売買の時は土地の登記簿謄本を添付するので、地目が何であるかは直ぐ判る
　　はずです。

　　> 田を売るという行為が宅地建物主任者に許されるものなのでしょうか？
　　「田を売る」という言葉はあまり適当ではありません。「地目田の土地を売る方
　　法は？」というのが適当と思われます。
　　地目田の土地の売買は以下の方法により出来ます（地目田の売買というのには2
　　通りあります）。

　　　1.田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
　　　　この場合は農地法第5条申請をする必要があります（市街化区域の場合は第5
　　　　条の届出）。

　　　2.農地として使う場合。
　　　　この場合は買い手さんが農地を5反（1,500坪）以上（ところによっては3反
　　　　以上）もっていないと買うことが出来ません。この場合は農地法第3条申請
　　　　が必要です。自分の農地に自宅などを建てるときの申請は農地法第4条申請
　　　　が必要です。

　　貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
　　この場合は5条の許可証または届出済証を添付することにより所有権移転登記が
　　出来ますので、この方法をとって移転されたのでしょう。
　　貴方の持っている登記済権利証にも地目は田となっているはずです。
　　但し、5条の許可済みの土地は市役所の固定資産税の課税が宅地並み課税されて
　　おり、実質は宅地又は雑種地として取り扱われております。
　　よって売買する場合は地目変更登記をしないと売買できません。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/28(Wed) 14:11
　タイトル：Re^2: 費用請求
　投稿者名：ぶほ
⇒森田様、早速の御回答ありがとうございます。
　　もう少し質問させて頂きたいと存じます。

　　> 購入した時点で地目が雑種地であれば、現在地目が田で残っていることはあり
　　> ません。
　　これは重要事項説明書の説明で、田という説明が無かったので、実際に田が残っ
　　ているという事は、おかしい（説明の義務を果たしていない）と理解してよろし
　　いでしょうか？

　　> 貴方の場合は多分5条申請により買ったものと思われます。
　　お恥ずかしい話しですが、当時全く農地法の事は存じませんでしたし、その申請
　　にかけたという行為は私は一切行っておりません。

　　> そのままでは売買は困難です。
　　これは当時私が購入した時に、売る側で地目変更をしないとという意味でしょう
　　か？

　　> 買ったときの条件に地目変更をして渡すという条件が入っていれば
　　残念ながら、田という認識が当時無いため、そういった条項をもとめる事すらし
　　ませんでしたし、全くわかりませんでした。
　　もし一言でも田という言葉があれば（説明があれば）、求めたかもしれません。

　　> 田の用途を宅地にするとか雑種地にするために売買する場合。
　　これは、この土地を販売した業者が、販売を前提（宅地販売）とするために、農
　　地を購入することが、宅地建物主任者として認められているという事でしょうか？
　　逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、宅地開発や売買はできない
　　と理解してよろしいでしょうか？

　　素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/28(Wed) 18:44
　タイトル：Re^3: 費用請求
　投稿者名：森田喜美夫
⇒> 説明の義務を果たしていない
　　重要事項説明書で各地番毎の地目は書いてなかったのでしょうか？
　　また、売買契約書に売買物件の表示がなされ契約されたと思いますが、そこで気
　　が付きませんでしたか？
　　業者責任ばかり追及されようとしてるみたいに受け取れるのですが。

　　> 当時全く農地法の事は存じませんでしたし、その申請にかけたという行為は私
　　> は一切行っておりません。
　　農地法申請は売主と買主両方の印鑑が必要です。申請にかけたのを知らないと言
　　うのはちょっと理解できません。

　　> 売る側で地目変更をしないとという意味でしょうか？
　　購入した時点では地目変更は必要ありません（金融機関から借入をして購入する
　　場合などは買った後、地目変更するように言われる場合があります）。

　　> 田という言葉があれば（説明があれば）、求めたかもしれません。
　　通常は農地転用申請をして買う場合は、買った方が後で地目変更をするのが普通
　　の取引です。
　　地目にこだわっているようですが、所有権移転する時に司法書士さんからも物件
　　の確認があるはずですが、どのようにして所有権移転登記をしたのですか。

　　> 逆に、すべて田を地目変更する事が前提でなければ、宅地開発や売買はできな
　　> いと理解してよろしいでしょうか？
　　まず第一点、貴方は宅建業者から仲介ではなくて直接物件を買われたのですか？
　　買った物件の権利証はお持ちでしょうか？

　　何故このような質問をするかと言えば、貴方の質問が理解しかねるところがある
　　からです。買われた土地に自分で家を建てられる場合、地目変更はあまり問題に
　　なりません。
　　何故なら、5条申請の許可が下りると、その許可書を添付して建築確認が下りる
　　からです。
　　農地法第5条申請というのは、第三者が農地から農地以外の用途に使う為に所轄
　　官庁に農地転用許可申請する方法です。
　　地目変更するしないは買った方が決めることで、地目変更が前提でないと売買で
　　きないわけではありません。農地転用を前提に売買するわけですから。

　　農地転用許可が下りたものは地目変更しないと売買が出来ない、正確に言うと、
　　売買は口頭でも成立する訳ですが、第三者対抗要件である所有権移転登記が地目
　　変更しないと出来ないと言うことです。

　　> 素人ゆえの的を得ない質問ばかりですみません。
　　インターネットで検索すれば農地法がどんなものか判ります。
　　一度調べてみると良いでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/29(Thu) 08:39
　タイトル：補足です。Re^4: 費用請求
　投稿者名：ぶほ
⇒森田様、情報が不足していてすみません。いくつか補足事項がございます。

　　　1.この物件は宅建業者からその業者が宅地開発したものを購入しております。
　　　2.権利証は所有してございます。

　　正確には購入したのは私の母親で、私はその物件の上に建物を建てて約10年生活
　　しており、この度、その物件（土地＋建物）を売却し、引越しをする事になった
　　のです。その売却の際、売却をお願いした不動産業者様から田のままの地番が幾
　　つかありますとの指摘を受けたのです。
　　その物件希望者へ引き渡す際、地目変更が条件になっております。

　　売却をしなければ、恐らく田であることは気がつかなかったと思います。
　　農地法申請は、宅地開発する再、売り主（田の所有者）と買い主（宅地開発をし
　　た業者）が、森田様の「売主と買主両方の印鑑必要」という説明から、その双方
　　でやったのではないかと思います（間違っていたらすみません）。

　　再度重要事項説明書を母親に確認します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/29(Thu) 14:16
　タイトル：Re: 補足です。Re^4: 費用請求
　投稿者名：山本秀樹
⇒現時点の登記簿はご覧になったのでしょうか？
　　正式な手続きが行われて購入された物ならば、宅地となっているはずです。開発
　　した宅地ならばなおさら宅地になってないのが不思議ですね。

　　当時のことも重要ですが、まずは現状だと思いますので、登記簿謄本を確認して
　　欲しいと思います。
　　指摘した業者も含めて、どこで誰がミスしているか分かりません。
　　権利書と謄本の番地をもう一度見直した方が良いように思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/29(Thu) 20:08
　タイトル：Re^2: 補足です。Re^4: 費用請求
　投稿者名：ぶほ
⇒山本様、御回答ありがとうございます。
　　権利書についておりました登記簿の写しを見ますと、所有権の移転はされ母名義
　　になっておりますが、地目は田となっております。

　　指摘しました業者に電話でこの旨を話しますと、（適切な言い方ではありません
　　が）「田を売った」とはっきり言いました。
　　加えて、「田を売った後に、通常は買い主かまたは建物を建てた業者が地目の変
　　更を行うものだ」と言いました。

　　これが通常の不動産取引きなのかどうか判断しかねておりますし、地目変更費用
　　に筆数が多く、概算で7万から8万かかると事務所の先生から言われており、この
　　費用負担に納得がいかず、こちらに相談申し上げたのです。

　　前にも書きましたが、念のため、権利書と登記簿、重要事項説明書を再度確認を
　　致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/30(Fri) 21:05
　タイトル：Re^3: 補足です。Re^4: 費用請求
　投稿者名：川村＠川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒ぷほさん、行政書士兼不動産賃貸業の川村淳と申します。
　　概ね森田さんの回答されている通りで間違い無いと思います。
　　また、農地を農地法上許可（届出）を得て宅地造成した土地を購入されたようで
　　すが、その段階では宅地に地目変更されていない事については、特段の約定が無
　　ければ不動産業者さんに落ち度は無いと考えられます。

　　宅地造成されただけでは、不動産登記法上地目変更の登記申請をして一度受理さ
　　れても、現況調査の段階で取り下げを命じられる事が多いようです。
　　ではいつならOKかと申しますと、私自身の経験並びに地目変更のプロでもある土
　　地家屋調査士さんの情報では、建築物の基礎工事完了または柱の一本との説もあ
　　ります（まあこれはプロには裏技もあるようですが…）。

　　そこで「通常は買主が行うものだ」の主張になるのでしょう。
　　建築業者にしても、請負契約の内容に特約事項として含まれていなければ、業者
　　の費用負担で、あくまでも「好意で」地目変更してくれる事は無いのではないか
　　と思いますが…。

　　また、購入時、金融機関の抵当に入れる場合に金融期間から地目変更を要求され
　　る場合も確かにありますね。「担保価値の無い農地に金は貸せない」と言うわけ
　　です。でも、金融機関によります。

　　もし費用負担がそれほど気になるなら、御自身で勉強のつもりで申請されてみて
　　はいかがでしょう？
　　地目変更登記など実は驚くほど簡単ですし、たとえ筆数が多くても、同じ雛型に
　　書きこむだけですから、関係ありません。
　　管轄法務局の窓口でお聞きになられれば、本人申請用雛型もあり、親切に（？）
　　指導もしてくれる筈です。
　　ついでに筆数が多いなら合筆の登記も簡単です。但し全て出来る訳ではありませ
　　んが…。

　　やってみると7万円も払うのは馬鹿馬鹿しいとお気づきになられるでしょう。以
　　前と異なり法務局と言う役所は親切ですよ（笑）。

　　私は各種の申請業務の代理人を生業としていますが、基本的にはどのような申請
　　も本人申請が原則と理解しています。裁判すらもです。
　　もし法務局で不親切を感じたら「上司を呼べ！」でも宜しいかも（あ、ちょっと
　　これは不謹慎！）。

　　添付書類も住民票と農地法の許可証（届出書控え）ですし、現況調査にも当然耐
　　えるでしょうから。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/08/04(Wed) 08:12
　タイトル：Re^4: 補足です。Re^4: 費用請求
　投稿者名：ぶほ
⇒川村様、森田様、山本様、回答ありがとうございます。

　　念のため確認をしましたが、やはり重要事項には、代表番地（筆）と地目くらい
　　しか記載はされておりませんでした。

　　が、今回の川村様の回答である程度納得がいきました。
　　買う側の理論（要望）からすれば、田の説明と、地目の変更はそちらでという説
　　明がほしかったと思います。

　　余談ですが、この不動産業者とは、排水の別件（共有私道部分を勝手に売ってし
　　まい、共有している排水をその買い主が止めてしまった）で6年以上も、もめた
　　事があり、今回売却することで、「またか」という気持ちもございました。

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　これらの企画は、2002年1月にスタートし、
　現在、Fudosan.JPのメイン企画になっております、
　無料の不動産相談以来の大型企画になります。

　特に「物件掲載センター」を開始しました背景には、
　現在、自社サイトはもちろん、物件ポータルサイトに掲載しても、
　物件が埋もれてしまうことも多くなってきた状況があります。

　そこで、インターネットという「電子宇宙」の中で、
　埋もれてしまうことの無いよう、
　近年、大幅に増加したFudosan.JPのアクセス数を利用する、
　　●無料で各人・各社の物件を紹介するサービス
　として、幅広い方にご利用いただけるように考えております。

　なお、開始記念のサービスとしまして、
　掲載投稿をいただきました方に対して、
　　●より魅力的になるPR方法
　を、アドバイスさせていただきます。

　是非、【未来のメイン企画】を、ご活用いただければ幸いです。

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　今週の相談テーマは、
　　●短期賃貸借について
　　●住民反対運動について
　です。

　前者は、競売物件の居住者に関するご相談です。
　後者は、購入物件に対する近隣住民の反対運動に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★太田さん（太田事務所 http://www.psn.or.jp/~sanshin/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/07/18(Sun) 23:22
　タイトル：短期賃借人
　投稿者名：タケ
⇒宜しくお願いします。先日競売にてハイツを落札しました。その入居者の引渡し
　　について、お互いの権利関係がいまいちわからず教えて欲しいのです。

　　その競売物件は根抵当権が設定されたのが昭和58年5月です。その後、問題の入
　　居者が期間2年の賃貸借を昭和63年9月に契約しています。平成15年に差し押さえ
　　となり、今回の競売を経て、6月に代金納付を済ませて現在に至っています。

　　物件明細には買受人は短期賃貸借を引き継ぐとなっておりました。
　　私は短期を引き継ぐのだから今年の9月で法廷更新の期限がくるので、そこで引
　　渡しを願おうと思っていたのですが、裁判所では、
　　「もともとの契約期限が終わったあと、契約書に2年更新と書かれていても、裁
　　　判上は期限のさだめのない賃借権となり、引渡しができるかどうかはわからな
　　　い（執行官）」
　　と言われました。

　　どうしてはっきりできるのかできないのか答えられないのかと聞きましたが、そ
　　れは裁判してみないと…という答えでした。
　　今年から新しく短期に関してはかなり緩和されたようですが、このケースは改正
　　が適用されないのは納得いくのですが…。

　　民法395条では買受の日から6ヶ月を経過するまでは、その建物を買受!人に引き
　　渡さなくてよい様な事がかかれていますが、それならば半年後出て行ってくださ
　　いと告げれば明渡してもらえるのでしょうか？
　　しかし、これでは短期賃借人を引き受けたというようではなさそうですし、いっ
　　たいどうすれば明渡してもらえるのでしょうか？
　　その入居者は多額の立ち退き料を提示して、内容証明まで送ってきました。短期
　　も長期もかわりがないのでしょうか？

　　他の入居者は和解に応じてくれました。
　　マンションを壊す予定なのですが、最悪、その明渡してくれない入居者の部屋だ
　　け残して取り壊しにかかってもよいのでしょうか？

　　何卒ご返答宜しくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/19(Mon) 11:35
　タイトル：Re: 短期賃借人
　投稿者名：太田隆弘
　ＵＲＬ ： http://www.psn.or.jp/~sanshin/
⇒現在の賃借人との立場は期限の無い賃貸借期間中ということになります。
　　この期間は賃貸人は何時でも賃貸借契約の解約を賃借人に求めることができ、明
　　け渡しも同様です。しかし、賃借人が求めに応じて自主的に退去してくれなけれ
　　ば、訴訟を提起し勝訴判決を得て、判決を債務名義とした民事執行（強制執行）
　　で排除することになります。

　　> それならば半年後出て行ってくださいと告げれば明渡してもらえるのでしょう
　　> か？　
　　賃借人が退去の意思がなければ告げただけでは出て行かないでしょう。故に上記
　　のような法的手続きが必要になります。

　　> 引渡しができるかどうかはわからないと言われました。
　　ということは引き渡し命令が出ないということだと解釈できます。
　　物件明細書で短期賃借権を認めているということは原則引き渡し命令は難しいと
　　思います。詳しくお知りになりたければ連絡下さい。

　　従って改めて訴訟の提起が必要です。貴方自身が本人訴訟をするノウハウがなけ
　　れば、費用負担して弁護士に依頼するしか方法はないでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/19(Mon) 13:38
　タイトル：Re^2: 短期賃借人
　投稿者名：タケ
⇒太田様早速のご返答ありがとうございました！
　　そうですか訴訟しかなさそうですね。難しいですね
　　相手は出る気はあるがあとは立ち退き料次第のようです。具体的な金額の見積も
　　りとやらを送ってくるらしく、もう少し様子を見てみます。
　　ありがとうございました。　

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　投稿時間：04/07/24(Sat) 01:09
　タイトル：住民反対運動
　投稿者名：ムラタケ
⇒6月に分譲のマンションの契約し、手付金300万円を払いました。
　　購入する際に、不動産屋に「少し反対運動があるが、もうすぐ話し合いがつきま
　　す」と言われ、購入しました。

　　ところがその10日後に「裁判になりました」と封書で届きました。現地へ行って
　　みると「購入者も訴えます」と張り紙がありました。
　　正直、裁判になると分かってて売ったのでは…と疑いました。

　　この場合、「もうすぐ解決します」と言ったのにもかかわらず裁判になったのを
　　理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
　　そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？

　　一生のうちの大きな買い物なので、悩んでいます。
　　お忙しい中すみませんが、よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/24(Sat) 14:14
　タイトル：Re: 住民反対運動
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> 裁判になったのを理由に、手付金を返してくれるのでしょうか？
　　その内容によると思います。
　　裁判自体は、事業主に非が無くても提訴できてしまいますので。

　　> そして購入者が訴えられるようなことは現実としてあるのでしょうか？
　　例えば、近隣住民と事業主の間で、プライバシー保護の観点から計画建物に目隠
　　しを付けると約束したのに、それを一方的に反故にしているという状況のケース
　　ですと、目隠しを付けろと言う訴訟をその区分所有者（購入者）にしてくる事な
　　どは考えられるでしょう。
　　繰り返しになりますが、その内容によると思います。

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　今週の相談テーマは、
　　●設計料について
　です。

　これは、設計士の応対に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★川村さん（川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ ）

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　投稿時間：04/07/11(Sun) 20:53
　タイトル：設計料について
　投稿者名：ミント
⇒設計料についてご相談お願いいたします。
　　12月ごろに家を建て直すと言うことで知り合いの設計士に頼みました。その際、
　　「家を建てると安くなるので分離発注にしたほうがよい」とのことで分離発注に
　　決めました。

　　はじめは4月頃に上棟をする予定でしたが、設計図ができて来ないために予定よ
　　りかなり遅くなりました。
　　12月に打ち合わせをした時には、4月の初めに図面ができれば各業者も10日ぐら
　　いで見積もりが出るような事を言っていましたが、何時になっても出てきません
　　でした。

　　その後設計士の方から出てきた見積もりは工務店の丸投げの見積もりで目が飛び
　　出るくらいの金額でした。その後も、設計士は、各業社の見積もりを取ることも
　　なく時間だけが過ぎていきました。

　　先に家を解体し、要壁をしたかったのでそちらの工事を先にしました。分離発注
　　の見積もりは自分で瓦屋,基礎屋、電気、その他の見積もりを取りましたが、そ
　　れは、どの位の予算がかかるかを知るためにとりました。

　　そうこうしている内に、設計士の方が「あまりにも見積もりが遅いので建築を止
　　めよう」ということになりました。
　　今までに設計をしていただいたので、していただいた金額は払わないといけない
　　と思い、設計料を聞きました。
　　その時、分離発中の見積もりも出ていないのに、一方的に想定で概算金額を言わ
　　れ、その金額は「2,000万の5％、うち設計料6％で、監理費が4％」と言われまし
　　た。

　　まだ何もしていない時点でしたので、「監理費は払えない。建てるか建てないか
　　わからないけど、設形計と開発の手続をしてもらたので、確認申請までやって50
　　万にしてくれないか」と頼んだところ、何とか言っていましたけど了承してくれ
　　ました。

　　確認申請も1ヶ月ほどかかり、ほかの工務店と契約をしたのをどこかで聞き、そ
　　この金額が2,300万と聞き、2,300万の正規の金額を出せといってきました。
　　書面では設計契約を交わしていませんが、契約になると思います。しかし、他の
　　工務店の金額が出た後で、正規の金額を出せと言うのは不当ではないのでしょう
　　か。

　　　1.口頭契約が成立するなら最後に50万という金額が正当
　　　2.自分から分離発注といっていながら工務店に丸投げ
　　　3.設計図も間違いだらけ
　　　4.後から正規の金額を出せと言われても払う気はない
　　　5.こちらも譲歩して50万払うと言っているのにだましたみたいにいわれた
　　　6.契約書は交わしていない
　　　7.現在もめているので、お金は払っていない
　　　8.「そちらの設計図を使わないで、新たに確認申請を自分でするの一切お金は
　　　　払わない」といったら、それでもけっこうだといわれたが、最後に、内容証
　　　　明を出してやると脅かされた
　　　9.こちらは「お金を払わないと言っていないが2,300万のあとで、契約をした
　　　　見積もりで正規の金額を出せ言っているのはおかしい」と主張

　　私どもに落ち度があると考えるなら、設計士に他で契約したと言ったことだけだ
　　と思います。ちなみに確認申請、開発許可、解体のマニフェストは渡さないとい
　　われています。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/11(Sun) 22:26
　タイトル：Re: 設計料について
　投稿者名：川村＠川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒これはトンでもない設計士に当たってしまわれたようですね。
　　法的な要件事実の詳細をお聞きしない事には断定的には申せませんが、そもそも
　　自分でクライアント様に分離発注をお奨めし、あなたはそれを前提に設計契約を
　　した互いの認識があったのでは？
　　このような場合業者の見積手配等も設計士に委任されてませんか？
　　それを設計は遅れ、業者の見積提出も遅れ、挙句の果てには分離発注方式を取り
　　やめるなど設計士側のの債務不履行の疑い濃厚と思います。

　　また少なくとも契約の合意解除に当たると思われますから、設計士の図面を採用
　　せずに別の工務店と契約されるのも任意です。

　　報酬を支払うどころか、債務不履行により新築が遅れ、損害を蒙っていれば、あ
　　なたの方から賠償請求の可能性も考えられると思います。

　　さらには開発許可をやってもらったとは言え、開発許可申請業務は行政書士の法
　　定専管業務であり、従いましてこの設計士は行政書士法違反としての摘発もあり
　　得るところで、報酬を支払う必要はありません。

　　厚顔無恥にも内容証明を送るなどと言う主張は却って自身の法律違反の証拠を残
　　すことになる事を知らないのでしょうね。

　　監理費についての御主張は勿論、2,300万円の後出しじゃんけん（？）について
　　も、全くあなたの主張は正しいと判断できます。
　　いずれにせよ御納得いかないのであれば、この点を指摘されて、再度交渉してみ
　　られることも宜しいのでは？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/13(Tue) 00:33
　タイトル：Re^2: 設計料について
　投稿者名：ミント
⇒川村先生、アドバイス有難うございました。
　　設計と開発、確認申請の代金は、あまりもめてもいやなので払おうと思っていま
　　すが、50万円という金額は妥当ですか？
　　それとも、後から契約した工務店の金額2,300万円に対して、設計士が要求する
　　金額が正しいのか教えて下さい。
　　私は、50万円で設計士が妥協しなかったら、お金は一切払わないで契約した工務
　　店と始めから設計、監理、開発、確認申請をやり直そうと思っております。
　　設計士は、「開発と確認申請はすでに降りていますが、2,300万円に対しての設
　　計料を払わないと書類は渡さない」と言われました。
　　どうしたら良いかアドバイスをお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/13(Tue) 11:48
　タイトル：Re^3: 設計料について
　投稿者名：川村＠川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒金額の妥当性に関しては建築士界の報酬基準がありましょうから、お答えできま
　　せんし、開発許可に関してはその申請自体が違法行為で摘発に値しますので、お
　　答え出きるはずがないでしょう。

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　今週の相談テーマは、
　　●立ち退きについて
　　●原状回復について
　です。

　前者は、道路拡張による立ち退きの補償に関するご相談です。
　後者は、借主に対する原状回復請求に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

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　投稿時間：04/07/10(Sat) 11:17
　タイトル：立ち退き
　投稿者名：まる
⇒東京都の道路拡張のため、父が貸している店舗つきの家が立ち退きの対象になり
　　ました。
　　この間東京都から補償金の提示がありました。その後、借りている方が自分に提
　　示された金額に納得がいかないようなので、当事者同士で話し合ってほしいと、
　　東京都のほうから言われました。
　　どうやら父がもらえる補償額から、いくらかの金額を欲しいようなことらしいの
　　です。私は借主、貸主それぞれが東京都と交渉すればよい事であると思うのです
　　が…。
　　納得してもらうために、こちらの補償金の一部を渡す必要があるのですか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/10(Sat) 16:27
　タイトル：Re: 立ち退き
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒まるさん、補償金は土地・建物所有者と賃借人とは別々の計算で出されます。賃
　　借人が補償額に不満でも貸主へ文句をいえる筋合いのものではありません。
　　以前は所有者が早期決着を望んで賃借人に補償金の一部を渡していたケースも
　　あったとの話を聞いていますが、いま、都内のように地価が落ち着いている場合
　　は急ぐ必要はないでしょう。
　　東京都が賃借人との交渉がうまく行かないから、所有者へ責任を転嫁している感
　　じがします。都のやり方に乗らない方がいいですね。たとえ訴訟を起されても、
　　貸主側が補償金の一部を渡せというようなことにはならないと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/11(Sun) 08:30
　タイトル：Re^2: 立ち退き
　投稿者名：まる
⇒アドバイスありがとうございました。
　　ここに投稿した後のことなのですが、借主から父に電話が度々入り、一度二人で
　　会って話がしたいと言われそうです。父も困っており、どのように、対処してよ
　　いかと悩んでおります。借主にはどのようにしたらよいですか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/11(Sun) 17:55
　タイトル：Re^3: 立ち退き
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒貸主への補償金からは借主補償金の分としては一切支払うつもりはないと会って
　　話したら如何でしょう。念のため録音もとっておくことです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/12(Mon) 13:33
　タイトル：Re^4: 立ち退き
　投稿者名：まる
⇒嶋田さんありがとうございました。
　　その後なのですが、借主が電話したら、父がいくらかあげてもいいと言ったと、
　　東京都に話しているそうなのです。それを東京都が父に確認したところ、父もそ
　　う言ったというのです。
　　私が父に確認したとこる、そんなことは言っていないというのです。
　　父も高齢のため言う事がころころ変わり、どの時点での話で進んでいいのか困っ
　　ています。こういう場合、父の意思をどこの時点で確認すればよいのですか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/12(Mon) 22:45
　タイトル：Re^5: 立ち退き
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒高齢者で痴呆症状が出始めている場合の契約など法律行為は問題があります。
　　本人の利益を守るため、身内のどなたかが交渉を代理するか弁護士に委任された
　　ら如何でしょうか。いままでの電話による約束は「いったいわないの世界」です
　　から全部否認する。成年後見を申請するという手もあります。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/07/11(Sun) 15:05
　タイトル：賃貸マンション引渡し時の原状回復
　投稿者名：鈴木健一
⇒賃貸マンションを営んでおりますが、部屋の引渡し時に原状回復のために、内装
　　業者の見積によりよごれのひどい箇所等のクロス張替えの見積書をとり、借主へ
　　請求しました。
　　すると、クロス張替えの全額請求はおかしい、自然の汚れを考慮するとその30％
　　くらいだとの主張されました。
　　私も何10年の賃貸業をしておりますが、このように言われたのは始めてです。
　　一般的な引渡し時の修繕費、原状回復にかかる費用の借主負担、家主負担の範囲
　　をお教えください。尚、契約書には、内装壁の張替えは借主負担と謳っています
　　が、その範囲等は記載しておりません。

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　投稿時間：04/07/11(Sun) 17:07
　タイトル：Re: 賃貸マンション引渡し時の原状回復
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒国土交通省のガイドラインを一応の参考にされて如何でしょうか。
　　 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaidokai.pdf

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　　●契約後の相違について
　　●口頭説明のミスについて
　です。

　前者は、担当者による残債の計算ミスに関するご相談です。
　後者は、説明ミスに起因する解約時の手付金の返還に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★前原さん（バードランド http://e-bukken.co.jp/ ）

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　投稿時間：04/07/06(Tue) 01:31
　タイトル：契約後の相違について
　投稿者名：206
⇒はじめまして、こんにちは206と申します。

　　先日、M社にマンションを2,400万円で売却しました。
　　その時の条件は、残債が消えるのならとローンの関係書類を全てM社の担当者に
　　渡して調査してもらった結果が残債は2,390万円という事だったので、売却しま
　　した。

　　ところが、後日新居を探している時に新築マンションの担当者から残債が2,650
　　万円有ると指摘されました。
　　M社の集計ミスでした…。

　　この結果を元にM社と協議しましたが、ミスは認めるが、そのペナルティーは仲
　　介手数料（80万円）の中でしか払えないとの回答でした。
　　それも80万円全てでなくその一部になるかもとの事でした。

　　私も次のマンションを購入するつもりで売却しましたので、その残債分の250万
　　円を全てこちらでカバーしなければならないというのは納得できずに、こちらの
　　要求としては2,400万円から250万円オーバーしており話が違うので、オーバー分
　　の250万円と仲介手数料80万円を足した330万円の半分の165万円を負担して欲し
　　いと要求しました。

　　こういった場合は、どういった進め方になるのでしょうか？
　　よろしくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/06(Tue) 10:15
　タイトル：Re: 契約後の相違について
　投稿者名：前原＠有限会社バードランド
⇒担当者と話すのではなく、親会社のお客様相談室（消費者相談室？）にクレーム
　　として強い調子で申し立ててみてはいかがでしょうか。
　　企業イメージとして訴訟ざたや業務のミスが表に出るのを恐れています。
　　好転する可能性があると思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/08(Thu) 23:42
　タイトル：Re^2: 契約後の相違について
　投稿者名：206
⇒アドバイス有難うございます、早速そのようにしてみます。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/07/09(Fri) 10:01
　タイトル：口頭説明のミス
　投稿者名：ねねぐれ
⇒建築条件付きの土地売買契約を交わしました。
　　8区画中2区画が公園の北側にくる配置です。1区画は完全に公園の北側になるの
　　です（正確にはちょっと違うのですが、説明しづらいので)。

　　私たちが検討していた1区画は、敷地全体にわたり公園が南側に接するかは測っ
　　てみないと私たちには分からない位置でした。現地での営業員の説明では、敷地
　　全体にわたり公園部分がかかるということでした。
　　しかしどう見てもそうは思えませんでしたので、歩数で測ってみたところ、敷地
　　の3分の2くらいまでしか南側に公園が接地しないようでした。
　　この計測はその営業員も見ていますし、「このあたりですよね」という風に会話
　　しています。

　　南側の多くにわたり、公園が接するならば、日照も空間も確保されると思い購入
　　の決断をしました。そして公園の位置関係を考えながら建築士さんと間取りを考
　　えていきました。その場にはその営業員もほとんど同席していました。でも、公
　　園の位置関係によって間取りの配置の取り方も変えようと思っていました。

　　何回も設計に伺っていたのですが、いつまでも測量が進まないので（8区画中の
　　他の区画が売れていなかったから？）、正確な公園の位置確認を再度要求しまし
　　た（前から測量はいつですか…という感じでお願いしていました)。
　　すると営業員はゼンリンの地図を持ってきて定規で測り始めました。そのとき、
　　また公園が敷地の全体にかかるような感じのはかり方でした。

　　数値を求めているのに、縮小倍率があまりにもちがう、しかも測量図ではないも
　　ので測り始めたので、建築士さんに近くでしたので、車で測りに行ってもらって
　　きました。すると説明とは全く位置がことなり、敷地が約11m程幅があるのです
　　が、たった2mしか接しないことが判明しました。歩道の部分などがあったので、
　　素人には正確には素人には分からなかったのです。

　　私たちは説明が違うと解約を申し出ました。不動産屋は営業員のミスを暗に認め
　　ながらも、手付け金100万円は返せないといいます。
　　契約書には、「どちらか一方の過失による場合は不動産屋側の過失で在れば、倍
　　返し、購入者側の過失で在れば、返還を求めない。またそれらに当たらない場合
　　は双方、誠意を持って対応する」とあります。

　　私たちも正確な数値を確認してから契約するべきだったと反省しています。
　　しかし明らかに営業員の説明ミスです。
　　重要事項の申し渡しにはありませんが、その説明があっての購入決断でした。

　　この場合、100万の返還は望めないのでしょうか？
　　だとしたら、あまりにも不条理のように思います。
　　アドバイスお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/09(Fri) 16:41
　タイトル：Re: 口頭説明のミス
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒問題をまとめます。

　　　1.ねねぐれさんは最初から公園に接した土地を希望していた。
　　　2.公園に接する事を条件に購入の意志決定をした。
　　　3.不動産会社の説明により公園に接する事を信用した。
　　　4.建物の設計にも不動産会社の担当者が同席した。
　　　5.不動産会社の担当者も上記１と２の事情を良く知っていた。

　　以上から、もし、ねねぐれさんが、土地を購入する前に公園に接しない事が解っ
　　ていれば、契約しなかったものと思われます。
　　不動産会社の担当者もねねぐれさんの希望条件を充分承知していたと考えられま
　　す。

　　この様な場合、契約の無効を主張できると思われますので、最寄りの国民生活セ
　　ンターや都道府県の宅建業法主管課にご相談頂くか、市町村役場が開催している
　　無料法律相談をご利用下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/09(Fri) 23:05
　タイトル：Re: 口頭説明のミス
　投稿者名：川村＠川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒もしねねぐれさんがこのような業者は積極的に糾弾したいとお考えの場合、民法
　　第95条の錯誤無効の主張よりも消費者契約法による契約の取り消しを主張するの
　　も一つの手です。無効主張を行ない認められたとしても、この業者は反省しない
　　可能性も高いでしょう。

　　消費者契約法では、事業者の不適切な勧誘行為により契約（またはその意思表示）
　　をした場合、「消費者側から」取り消せるものとしています。
　　本件の場合消費者契約法第四条「不実告知」では、事業者が事実と異なることを
　　告げ、それによって誤認した消費者が契約の意思表示をした場合などが該当し、
　　そこに事業者の悪意は必要ありません。
　　つまり事業者自身も誤認していただけであっても、間違って消費者に告げれば不
　　実告知となります。
　　また同様に将来の不確実な事柄について「断定的判断の提供」を告げる事により
　　誤認した消費者が契約の意思表示をした場合なども対象となります。ここでも業
　　者の故意・過失を問いません。
　　もし今後交渉が難航するようでしたら悪徳商法解約実績豊富な当事務所へ直接に
　　ご相談頂く事も出来ます。

　　事業者は宅建業者であると否とを問いません。
　　但しあなたが「消費者」に該当する必要がありますが。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/11(Sun) 07:07
　タイトル：Re^2: 口頭説明のミス
　投稿者名：ねねぐれ
⇒大変参考になりました。
昨日また交渉に行ってきたのですが、先方は今度は説明のミスを認めない状態でし
　　た。常務・専務が出てきて、担当者からそのような説明はしていないと言うので
　　す。
　　前回、先方は「こちらの説明不足で申し訳ない」と担当者の責任を明確にするの
　　は避けていました。
　　その時の状況から私たちは契約金は全部返ってくるだろうと思っていたので、そ
　　の状態で責任を追及するのは、担当者がかわいそうと思ったからです。
　　ですが先方の態度は逆転しており大変腹立たしい状態です。
　　でも、帰ってきてから頂いたご意見を拝見しまして、諦めなくて良かったと思い
　　ます。
　　教えていただいた相談窓口へ行ってみようと思います。
　　本当にありがとうございます。

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　今週の相談テーマは、
　　●解約の手続きについて
　　●私道に接している土地について
　です。

　前者は、退去時の違約金の支払いに関するご相談です。
　後者は、購入予定の土地の建築可否に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

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　投稿時間：04/06/29(Tue) 11:58
　タイトル：解約の手続きについて
　投稿者名：張　雷行
⇒はじめまして。今年の9月に今現在住んでいるアパートを出る予定しているもの
　　です。
　　昨年の3月から住み始めましたが、そのときは法人契約でした。今年の3月に主人
　　の転職で、法人契約から個人契約に切り替えました。

　　今年の9月まで合計住み期間が1年半になりますが、契約書上は1年未満の解約は
　　解約金として1ヶ月分家賃を多く払わなければいけないと書いてあります。
　　契約の形が違っていても、合計住み期間が1年過ぎておりますが、私たちは解約
　　金を払わなければならないでしょうか？　ご回答お願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/04(Sun) 00:02
　タイトル：Re: 解約の手続きについて
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒入居者が同じでも、法人と個人では全く別の契約になります。
　　契約の解除は建物賃貸借契約に基づき処理されます。
　　以上により、契約書どおりと考えるべきです。

　　ただし、家主さんが厚意で違約金を取らないので有れば、その厚意に甘えればい
　　いでしょう。

　　仲介した不動産会社に相談はされたのでしょうか？
　　先ずは不動産会社に相談。次に家主に相談してみてはいかがですか？

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　投稿時間：04/06/28(Mon) 23:50
　タイトル：私道に接している土地は？
　投稿者名：こばやし
⇒土地の購入を考えていますが、当該土地の南側に接している道路は幅1.8mの私道
　　で法第42条第2項道路とのことです（現在更地ですが以前に家屋があったそうで
　　す）。

　　接道しているのはこの道路のみで、当該土地より先は道路形態が無く、行き止ま
　　り状態です。建築に際しセットバックする事には特に問題はありませんが、私道
　　のため所有者との協議（承諾等）はどのように進めたら良いのでしょうか？
　　又、購入後に法外な要求をされた場合や建築の協力が得られない場合は家を建て
　　れない、居住に支障が出るなどのことも考えられるのでしょうか？
　　逆に、法律上、土地を購入した際は通行等に使用する権利があるのでしょうか？

　　是非とも購入を検討する前に確認したいと思いますので、よろしくお願い致しま
　　す。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/04(Sun) 00:16
　タイトル：Re: 私道に接している土地は？
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒私道については、
　　　1.道路所有者の道路使用承諾が無いと建物の建築が出来ません。
　　　2.道路所有者の通行承諾がないと通行が出来ない事があります。
　　　3.道路の使用及び通行には費用が発生する場合があります。
　　上記承諾書が無い限り、何の権利も発生しません。

　　一般的には仲介の不動産会社が調査して重要事項で説明してくれます。
　　予め重要事項説明書を請求されてみてはいかがでしょうか。

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　今週の相談テーマは、
　　●敷金の清算について
　　●賃貸マンションの入居前解約について
　です。

　前者は、退去後に敷金清算の連絡が来ない場合に関するご相談です。
　後者は、申込金の返金に関するご相談です。
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　投稿時間：04/07/01(Thu) 12:25
　タイトル：退去して２ヶ月以上…
　投稿者名：カナ
⇒こんにちは。退去して2ヶ月以上たってもまだ敷金やリフォームについての電話
　　がありません。このような例を私の周囲でも聞いたことがないので、とても不安
　　です。

　　電話でその不動産屋さんに聞くのが一番早いとわかっているのですが、このよう
　　な場合は普通こういうことが多いというような、ある程度心の準備をしておきた
　　いということで質問させていただいています。

　　部屋を汚していたので、私としては敷金を上回ってリフォーム代を請求されても
　　おかしくないとおもっていました。
　　が、4/15に退去して2～3日後に不動産屋さんに電話して敷金のことなどを聞くと
　　「後日連絡します」といわれてもう2ヶ月以上経ちます。

　　私は、敷金とリフォーム代がトントン前後で済んだか、2ヶ月以上経ったいまか
　　らリフォームの見積もりがくるか、不動産屋さんの手違いかなにかで忘れられて
　　いる…という3パターンのどれかだとおもっています。

　　この3つの可能性でどのように考えておくのがよいのでしょうか？
　　お答えいただけるとありがたいです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/03(Sat) 23:50
　タイトル：Re: 退去して２ヶ月以上…
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒連絡をしない不動産会社が誠実でない事は事実と思われますが、先ずは不動産会
　　社へ連絡されてみてはいかがですか？
　　その後、敷金の返還について不振な事などが有ればご相談下さい。
　　なお、敷金の返還トラブルについては、過去沢山の相談事例が有りますので、検
　　索してみて下さい。

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　投稿時間：04/07/01(Thu) 12:39
　タイトル：賃貸マンションの入居前解約について
　投稿者名：えりこ
⇒ある不動産でマンションを契約しました。その時に申込金を払ったのですが、そ
　　の翌日に事情があって解約という形になってしまいました。

　　契約時に、念のため申込金の返却についてたずねると、一部返却されると返事が
　　返ってきたので、解約したあとにもう一度返却の質問をしてみたところ、解約手
　　続き中なので出来次第電話をしますといわれました。

　　解約から2週間経ちますが連絡がありません。
　　普通、解約手続きはどのくらいの期間がかかるのですか？
　　ちょっと時間がかかりすぎだと思うのですがこれが普通なのでしょうか？
　　どなたか教えていただけるとうれしいです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/03(Sat) 23:54
　タイトル：Re: 賃貸マンションの入居前解約について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒不動産会社に催促の連絡をされてみてはいかがですか？
　　もし、返すと言われた申込金が返ってこない場合は、最寄りの消費者相談センター
　　や都道府県庁の宅建業課にご相談下さい。

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　投稿時間：04/07/04(Sun) 17:13
　タイトル：Re^2: 賃貸マンションの入居前解約について
　投稿者名：えりこ
⇒やはりそれが一番ですね。ただ連絡を待つよりも自分で動いてみます。
　　どうもありがとうございました。

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　今週の相談テーマは、
　　●口約束について
　　●借地契約書について
　です。

　前者は、口約束の有効性に関するご相談です。
　後者は、契約時の宅建免許の必要性に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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　投稿時間：04/06/27(Sun) 12:13
　タイトル：口約束について
　投稿者名：さとみ
⇒先日、母親があるマンションの中古物件を見に行き、ほぼ購入を決めたのですが、
　　一応家族の同意を得る為、私と父親にも内覧してもらってから、購入を決めよう
　　と考えました。

　　一緒に来ていた不動産会社の人に、
　　「一応夫と娘にも見てもらってから最終決定したいと思います。二人とも仕事を
　　　しているので、今週末の土曜日の○時に再度見に来たいので、それまでこの物
　　　件押さえておいて下さい」
　　と言ったところ、その不動産会社の人は、
　　「はい、分かりました。土曜日の○時ですね」
　　と言ったそうです。

　　ところが、金曜の夜に母が仕事から帰ると留守番電話に、
　　「以前その部屋を見に来たお客さんが再度見たいと言っている。結果はまた報告
　　　します」
　　と言う不動産会社からのメッセージが入ってたそうです。

　　母親は土曜日に見に行くまで押さえて下さいと言っていたのに、どういう事だと
　　急いでその人に連絡したところ、「そのお客さんに決まりました」と悪気もなく
　　言ったそうです。

　　母親はほぼ99％以上購入のつもりで、お金の工面をどうするか等まで考えていた
　　のに、押さえると言っておきながら、勝手に一言も無く他の人と契約をしたその
　　人をすごく怒りました。

　　しかし、その人は、
　　「そんな事言っていない。宅建法上は書面を交わさない限り契約したとは言えな
　　　い」
　　と言ってきたそうです。こちらは素人だから、そんな事分からないし、もし法律
　　上そういう事なら、一言言ってもらえば、一筆書面を書くなり、もっと早くに購
　　入手続きをとるなど、なんらかの方法を取ったであろうに、彼はそんな事一言も
　　言っておらず、おまけに自分は押さえるとは言ってない等責任逃れな言い訳ばか
　　り言うようです。

　　両親は、すでに購入された物件を取り戻そうとまでは考えていませんが、この不
　　動産会社（関西では有名な某会社です）の人のやり方には腹が立ってならないそ
　　うです。

　　法律を知らない素人が「物件を押さえて下さい」と言う意味は「その物件を他の
　　人に売らないで下さい」と言う意味だったのですが、それは　法律上やはり通用
　　しないのでしょうか？
　　それと不動産会社の彼のやり方には何ら問題はないのでしょうか？
　　長くなってしまいましたが、よろしくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/27(Sun) 13:10
　タイトル：Re: 口約束について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒簡単に言えば、言った言わないの水掛け論でどうしようもありません。

　　売買契約は口頭でも原則有効ですが、この場合の不動産業者は仲介業者であり、
　　売主ではありませんので、売買契約は成立しません。
　　また、不動産の場合は口頭のみで契約を成立させることは一般にありませんので、
　　仮に不動産業者が売主であっても同じです。
　　契約が成立していないのに、成立したと思いこみ、そのことによる賠償を求めよ
　　うとしてもそれは難しいでしょう。
　　商取引は早い者勝ちが慣習です。

　　> その不動産会社の人は「はい、分かりました。土曜日の○時ですね」と言った
　　> そうです。
　　この通り、正確にやりとりされていたとして、不動産業者が言った「はい、わか
　　りました」とは「土曜日の○時に再度見に来たい」に対してのものではないで
　　しょうか。

　　> 法律を知らない素人が「物件を押さえて下さい」と言う意味は「その物件を他
　　> の人に売らないで下さい」と言う意味だったのですが、それは　法律上やはり
　　> 通用しないのでしょうか？
　　なんの担保も無しに、ウン千万もする不動産の商機を逸するようなことはできな
　　いと考えるのが普通でしょう。
　　今回は縁がなかったと、次回への教訓にしては如何ですか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/27(Sun) 17:55
　タイトル：Re^2: 口約束について
　投稿者名：さとみ
⇒やはりそうですよね。
　　まぁ、親も賠償とかそういう事は全く考えていないのですが、やはり一言断って
　　欲しかったというのがあるみたいです。
　　ありがとうございました。

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　投稿時間：04/07/02(Fri) 12:44
　タイトル：借地契約書ですが
　投稿者名：ケイ
⇒ネットでいろいろ調べたのですが、良く分からないのでこちらに書き込みしまし
　　た。

　　借地契約の事で教えていただきたい事があるのですが、私は、ある建設会社と借
　　地契約をしています。
　　その会社は「種別＿山林」の土地を持ち主から借り受け、それを自分のところで
　　整地、資材置き場として自社で他に土地貸し付け契約する、という事をしている
　　会社です。
　　契約は２年ごとに更新という、住居等と同じような形体ですが、目的は「資材置
　　き場」となっています。

　　で、このような会社は不動産業などにある免許制度等の資格は必要無いのでしょ
　　うか？
　　契約書はごく普通の不動産契約書の様な物なのですが、よく書かれている
　　「＿＿＿免許＿＿＿番」
　　と言うような物は書かれておりません。
　　これは、法的に無効なのでしょうか？
　　よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/02(Fri) 17:14
　タイトル：Re: 借地契約書ですが
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://home.gr.jp/athome/
⇒自らが貸す（家主）場合は不動産の免許がなくても賃貸業として事業が可能です。
　　貸す物件が自分の物でなく他人の物であっても、問題はありません。
　　お金持ちの方が沢山の賃貸ビルを持ち、貸している場合のことを考えてください。
　　家主さんは不動産貸付業であって、不動産業ではありません。

　　賃貸借契約書については、買主と借主の契約ですので、不動産会社が仲介に入っ
　　ていなくても有効です。

　　不動産の免許とは、宅地建物取引業の免許のことをいいます。
　　不動産の賃貸借の仲介（媒介）や不動産の売買または売買の仲介を、継続反復し
　　て行う場合は宅地建物取引業の免許が必要です。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/07/02(Fri) 20:29
　タイトル：Re^2: 借地契約書ですが
　投稿者名：ケイ
⇒良くわかりました。契約書は有効と言う事ですね。
　　香川さん、ありがとうございました。

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　今週の相談テーマは、
　　●退去時の失敗について
　です。

　これは、賃貸店舗解約時の原状回復に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

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　投稿時間：04/06/25(Fri) 10:32
　タイトル：退去時の失敗
　投稿者名：相模＿イシイ
⇒わたしは、10年ほど経った貸店舗に居抜きで入居し飲食店を経営していました。
　　差押さえで大家が変わり、契約満了時、不景気のため賃料値下げを3割要求しま
　　したが応じてもらえず、賃料交渉でもめ、1ヶ月弱ほど契約期間外の居座りの形
　　にはなりました。交渉決裂で、賃貸借契約を解除しました。

　　店舗内設備は前の借主さんから買ったもので、出て行くときは店舗をすべて壊し
　　ていくと主張し、壊さないようにとの大家と意見の一致を見ないまま、自分で取
　　り壊しました。

　　わたしは、前の借主さんから、賃貸借契約を敷金の継承を含め、確かに引継いで
　　おり、その証拠に、前の借主さんの賃貸借契約書を所有しています。その後、大
　　家から、店舗を標準店舗に修復するよう要求されています。わたしが、無権利な
　　破壊を行ったとの書面を送りつけてきました。

　　確かにわたしは店を買いました。しかし、このたび壊してしまったのが、コンク
　　リが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を生かして徹底的に、壁、
　　床、天井、電気、ガス、水道下水管をぬいてやるつもりでやったのです。

　　わたしはこれを、知合いの不動産屋さんに「店舗の原状回復はスケルトンです」
　　と聞いて、それを実行したまで、大家の要求はおかしいと思います。
　　大家の要求を止めさせ、はやく敷金を取戻すにはどうすればいいでしょうか。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/25(Fri) 19:29
　タイトル：Re: 退去時の失敗
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ ： http://www.asahisekkeikikaku.com/
⇒イシイさん、詳しい日程がわかりませんので一般的な回答です。

　　現在の大家さんに敷金の返却を求めることは、本年4月1日より改正担保法及び民
　　事執行法により不可能となっています（但し賃借人、賃貸人の特約があれば請求
　　できます）。
　　ですから敷金の返却を求める先は前大家さんということになり、イシイさんの要
　　求は筋違いということになります。

　　次に原状回復についてですが、通常契約書に原状回復の範囲が記載されていれば
　　問題にはならないのでしょうが、現実にはあいまいな契約書が少なくないようで
　　す。通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での原状回復も
　　成り立ちます。つまりそのまま取り壊しもせず退去出来るわけです。
　　イシイさんの場合、スケルトンにするには労力も費用もかかっているわけですか
　　ら、普通はやらない行動といえます。

　　また、原状回復の程度が、床、壁、天井を残しかつ電気は配電盤（分電盤）まで、
　　給水設備はメーターまで、及び下水道はもともと設置されていた可能性がありま
　　す（標準店舗とはそのような状態を言っているのかもしれません）。その場合イ
　　シイさんの行動はやりすぎということになり、現大家さんの主張は順当というこ
　　とになります。

　　ここはやはりよく話し合うことだと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 朝日設計企画LIXY不動産INZ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　松岡　國夫

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/26(Sat) 10:22
　タイトル：Re^2: 退去時の失敗
　投稿者名：相模＿イシイ
⇒松岡國夫様、早速のご返事、ありがとうございました。
　　賃貸借契約は去年の年末が期限ですが、知合いの不動産さんに「敷金はどんどん
　　請求すべきだ」と強く言われます。

　　他方大家は、原状回復を「標準店舗というものを飲食店の内装で、電気、ガス、
　　水道、給湯までを行い、必要衛生設備とエアコン、空調を備えたもの程度で良い
　　ので、厨房設備、収納などはいらない」と、まるで譲歩したそぶりで主張してい
　　ます。
　　つまり、退去前店舗の店内設備である厨房設備、店内装飾、収納設備など全て撤
　　去し、飲食店舗として標準的な内装を要求しているのです。

　　このような要求がなされるとは、親しくしていた人の言葉を都合よく解釈した自
　　身の判断の甘さなのか、納得しがたい事態です。
　　以下の、似た事をお尋ねするのをお許しください。

　　　1.わたしは店舗を買い、前賃借人に支払った金銭は、当然、壁、床、天井など
　　　　構成材及び附属するもの（エアコン、換気設備）に対する所有権となってい
　　　　ると考えておりましたが、退去する時点で、自由に処分（解体、持去り）す
　　　　るのは間違い、ということでしょうか。

　　　2.「通常居抜きで賃借された物件であれは、その賃借をした時点での原状回復
　　　　も成り立ちます」と言うような事が認められれば、店舗を再構築するのに等
　　　　しく、店を新しくするのに手を貸したようなものです。標準店舗というのも
　　　　ほぼ同様なものです。原状回復の原状が、スケルトン以外になるのを防ぐ主
　　　　張の方法は、なんとか良いものはないでしょうか。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/26(Sat) 21:09
　タイトル：Re^3: 退去時の失敗
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ ： http://www.asahisekkeikikaku.com/
⇒イシイさん　再度わかる範囲の回答になりますが…。

　　契約期限が昨年末ということであれば、新法の施行は4月1日からですから敷金の
　　返還を現大家さんに請求することは可能です。
　　「他方大家は、原状回復を標準店舗というものを飲食店の内装で…」とのことで
　　すが、これらのことはすべて契約書に明記されているか否かということになりま
　　す。明記なき場合は応じる必要はないと考えます。

　　次に「1.」の買い取った造作権については自由に処分することに間違いとは言い
　　ませんが、これも契約書に乗っとった処遇が必要となりそうです。
　　通常は本契約終了時には買取請求権を放棄する旨が記載されており、原状回復を
　　義務付けられているケースが多いのですが（この場合原状回復はスケルトンを想
　　定しているようです）。

　　「2.」の意味はおっしゃられているようなことではなく、居抜き店舗買取後なん
　　の手も加えなかったとすればその現状のまま退去も可能ではないかと言う意味で
　　す。

　　契約書によって原状回復の範囲が明確にわかるといいのですが。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 朝日設計企画LIXY不動産INZ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　松岡　國夫

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/27(Sun) 01:08
　タイトル：Re^4: 退去時の失敗
　投稿者名：相模＿イシイ
⇒松岡國夫様、お返事ありがとうございました。
　　勇気づけられるご返事でなによりなのですが、状況は短期間に最悪になりました。
　　通知によると、いわゆる刑事罰を求められそうです。

　　ご指摘のとおり、建物に対する処置が悪かったらしく、また賃貸事業を妨害した
　　とかの理由もあるとか。話し合いによる解決を提示した大家の意思を無視した立
　　証しない権利の乱用とも。

　　夢にも思わなかったところから、呼び出しがきました。「店を買った証明をしな
　　さい」と知合いの不動産屋さんは言います。
　　しかし、「それは前の借主さんの敷金継承した証明として、前の借主さんの賃貸
　　借契約書を所有している」と言うと、「それだけなのですか。売買明細は特にな
　　いのは困りました。なにかいい証明方法はないですか」と言う態度です。

　　わたしは以前よりその事を見せて伝えていたのに、何もかもだめに見えてきまし
　　た。原状回復についても、10年もの前だとスケルトンはめずらしいかもしれませ
　　んが、上の階の配管も天井露出では…などと言う事があいまいになっています。
　　何とかならないでしょうか。よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/27(Sun) 13:02
　タイトル：Re: 退去時の失敗
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒「コンクリが全て見えるように、むかしの職業である建築屋家業を生かして徹底
　　　的に、壁、床、天井、電気、ガス、水道下水管をぬいてやるつもりでやった」
　　この部分、相手側にとっては格好の材料になりそうですね。
　　あなたが「悪意をもって壊した」と告白してしまっているのですから。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/27(Sun) 16:26
　タイトル：Re^5: 退去時の失敗
　投稿者名：佃　泰人
⇒イシイさん、切迫しているようですので、一言言わさせていただきます。
　　本件については内装造作に係る所有権の帰属の問題だと考えます。
　　内装に関して積極的に主張する根拠（即ち店舗賃借権を引き継いだ時に各種の明
　　細等について所有権の帰属が不明である）が乏しいのであれば、その造作を大家
　　自らのものであると主張できるだけのものはあるのでしょうか？

　　イシイさんの以前の入居者が自ら店舗を開業する際に設置したものではないので
　　しょうか？　その辺の当時の内装工事の見積書や発注書等は保管してないでしょ
　　うか？

　　また、原状回復の定義を含め冷静に話をされる事をお考えになった方が良いと思
　　います。特に大家側が法律的主張を元にしてきているようなら、弁護士に相談さ
　　れることをお勧めします。

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　今回は夏休み特大号として、ボリュームアップしてお届けします。
　（なお、次回の発行は8/18（金）になります）

　今週の相談テーマは、
　　●設計・施工監理について
　　●官民査定について
　　●農地転用について
　です。

　1つ目は、設計事務所の作業内容に関するご相談です。
　2つ目は、官民査定に関するご相談です。
　3つ目は、畑を農地転用して売却する場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）

　　★松岡さん（朝日設計企画LIXY不動産INZ http://www.asahisekkeikikaku.com/ ）

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　投稿時間：04/06/08(Tue) 15:15
　タイトル：設計、施工監理って？
　投稿者名：SSS
⇒この度家を新築する事になり、色々なハウスメーカーや設計事務所などにお話を
　　聞き、比較検討した結果とある設計事務所で設計していただく事になりました。

　　打ち合わせから話は順調に進み、設計管理、施工監理もお願いし契約したのです
　　が、その際設計士さんの勧めでCM方式というものをはじめて聞きました。施主に
　　対してのメリットを聞き、なるべく予算を抑えたい事もあり、同意、契約しまし
　　た。

　　ところが工事も順調に進んでいたのですが、各施工業者の相見積りを取り、業者
　　を決定する段階で私の指定した業者を使ってもらえなかったり、中には最初から
　　業者が決まっていて相見積りを取っていなかったりと、最初の話と食い違う所も
　　出てきました。

　　確かに個々の金額ははっきりと私にも判るのですが、他の業者と比較もせず、そ
　　れも向うの指定した業者ではどうもやりたい放題の様子です。
　　その上施工監理が十分に出来ていないのか、打ち合わせと明らかに違う仕様で仕
　　上がっていたり、見積りには入っていた項目も発注の段階で漏れていたりと、追
　　加工事の嵐です。

　　このことを踏まえ設計士に問いただした所、この工法の場合は負担は全部施主負
　　担になるといい出す始末です。では設計、施工監理の名目で結んだ契約は何の意
　　味があったのでしょうか？
　　しかも工期遅延でもうすでに3ヶ月になろうとしています。いくら催促しても日
　　程がはっきりしなかったりで、最後の最後でつまずいています。

　　契約書に記載されている遅延損害、施主の同意の無い工事等々クレームを入れて
　　も、今回の場合は頑張ったので大目に見て欲しい…的な内容の返事です。家を建
　　てるってこんないいかげんな物なんでしょうか？　施主の確認もとらず予算オー
　　バーなんてありえるんですかね？　毎回見積りを…ってお願いしてるのに回答が
　　出る前に工事してます。

　　どなたか専門的なアドバイスお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/12(Sat) 18:34
　タイトル：Re: 設計、施工監理って？
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒sssさん、
　　> どなたか専門的なアドバイスお願いします。
　　都道府県単位に設計者協会の窓口が開設されていますので、そちらへ相談された
　　ら、如何でしょうか。

　　それでも解決しない場合は設計契約解除を含めて弁護士と相談して法的決着をは
　　かるしかないでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/18(Fri) 11:30
　タイトル：Re: 設計、施工監理って？
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ ： http://www.asahisekkeikikaku.com/
⇒sssさん、少し遅くなりましたが私なりの考えを送らせていただきます。
　　数ある建築の進め方の中で、設計事務所の意見を聞き、住宅の設計監理を依頼さ
　　れたようですが、進め方としてはよかったのではないかと思います。
　　次にCM方式を採用して工事を進めた結果、期待通りではなかったとのことですが、
　　CM方式の場合さまざまな契約内容があり、いちがいに正しい正しくないとは結論
　　付けられません。
　　そこで一般的な回答になりますが、ご参考を。

　　CMとはコンストラクション・マネジメントの略で、従来の請負契約方式（中身は
　　どうであれ合計金額が記載されている）を改めて、各工事項目ごとに原価をはっ
　　きりさせ、その上で適正な利益が計上されているかを明確にすることだと言えま
　　す。

　　従来の請負方式ですと、見えなかった原価＋利益の関係がはっきりしてくるのは
　　いいのですが、その結果逆に費用がかさむケースも発生してきます。もともとい
　　くらの金額が適正だったのかもはっきりしませんからCMをやった結果、安くなっ
　　たはずですといわれればそうかなということもありますが…。

　　いずれにしても、CMを採用された場合はリスクが伴うということです。

　　CM方式の採用して、いい結果が期待できるのは比較的大規模な工事の場合、また
　　仕上がり空間にそれほど愛着の伴わない建物に適していると思われます（住宅の
　　場合はやや不向き）。
　　コストを下げるためにVE（バリューエンジニアリング）が相当数行われ、最初の
　　デザインとは程遠い建物になってしまうケースもあります。

　　今回のCM方式（？）の場合厳格にCMを行っているとは思えませんが、

　　　1.各工事項目ごとに何社づつの見積り合わせを行ったか？
　　　　契約に基づいたCMが確実に行われたか否か？

　　　2.工事請負会社は工務店なのか？もし工務店であれば発注の段階でもれた工事
　　　　は追加工事にはなりません。設計事務所が請負ったのであっても追加工事に
　　　　はなりません。

　　　3.この工法（CM方式（？））の場合のリスクは全部施主負担になるとのことで
　　　　すが、この件については事前に契約書に記載、その上に説明がなかった場合、
　　　　設計事務所の責任はある程度問えると考えられます。

　　　4.工期遅延のの損害が実際に発生しているのであれば、請負会社に対して損害
　　　　賠償、または遅延損害金を請求できます。

　　　5.施主の同意のない工事変更については、CM方式の採用に伴う契約内容によっ
　　　　て違ってきます。事前にその旨の記載、または説明があったか否かによって
　　　　やり直しを請求できる場合もあります。

　　　6.設計事務所が、今回の場合頑張ったので大目にみて欲しいとの内容ですが、
　　　　それはそっくりお返しして、今回当方も頑張ったので追加工事については大
　　　　目に見て欲しいと要望できそうですね…。

　　　7.建築をするということは建築主、設計事務所、施工会社の協力のもとに完成
　　　　するものだと再認識して、一方的に他者を非難する前に、自分の出来るとこ
　　　　ろ、この場合すべて任せるのではなく当事者は自分だということを認識し、
　　　　こまめにコミュニケーションを図ることが必要だったと思います。

　　と、私が気付づきました点は上記になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （株）朝日設計企画LIXY不動産INZ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　松岡　國夫

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　投稿時間：04/06/19(Sat) 20:11
　タイトル：官民査定とは
　投稿者名：kumao
⇒官民査定をしているかいないかを、どうやったらはっきりわかりますか？
　　約33年前の旧分譲地内の土地についてですが、測量図に基づき役所に聞くしかな
　　いでしょうか？
　　どなたか教えて下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/21(Mon) 10:22
　タイトル：Re: 官民査定とは
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒kumaoさん、分譲地なら道路、河川とか公園の境界査定と思います。
　　査定してあれば、管理している自治体には査定図等があります。
　　土木の管理部門へ行けば分かります。

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　投稿時間：04/06/22(Tue) 10:31
　タイトル：畑？
　投稿者名：さぶ
⇒所有地の田んぼを宅地にしたいと思っています。農地転用して3～4区画ぐらいに
　　割って売りに出したいと考えております。
　　ある知人が畑（菜園）をやってもいいのなら買ってもいいといっているのですが
　　（小さな小屋もほしいとのこと）、ほかの区画は家を建てるのが目的で、1区画
　　だけ菜園と小屋を建てるということはできるのでしょうか？
　　その際1区画だけ造成しない（畑目的）ということはできるのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/22(Tue) 13:21
　タイトル：Re: 畑？
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒さぶさんは宅地建物取引業の免許をお持ちでしょうか？
　　免許を持たない者が不特定多数に不動産の売買を行う事は法律で禁止されていま
　　す。もし、免許をお持ちでない場合、法律に違反しますので、違法行為に対して
　　お答えできません。

　　上記法律に対してご不明な点がございましたら、お住まいの都道府県の宅建業課
　　へご相談下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/22(Tue) 15:31
　タイトル：畑？
　投稿者名：さぶ
⇒早速の回答ありがとうございます。
　　売る場合は業者に頼むつもりです。まだその段階まできていないためご相談いた
　　しました。回答よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/22(Tue) 20:39
　タイトル：Re: 畑？
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒念のため。
　　「販売を頼む＝仲介」と見受けられますが、業者が仲介してもさぶさんが売主と
　　して不特定多数に継続反復して販売は出来ません（違法行為です）。
　　造成した土地全てを一括で不動産会社に売却する場合は適法です。

　　市街化区域内の開発許可を受けた土地や造成工事完了後の土地を購入した者が家
　　庭菜園程度を行うことは可能です。
　　作業小屋を建てる事も都市計画法及び建築基準法を守れば可能です。なお、基礎
　　を必要としない物置程度を置く事でしたら建築基準法も関係有りません。

　　農地転用については最寄りの農業委員会へお尋ね下さい。
　　また、ご不安が有れば農業委員会へ事前にご相談下さい。
　　建物についてはお住まいの市区町村の建築課へご相談下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　今週の相談テーマは、
　　●店舗の原状回復について
　　●地積測量図について
　です。

　前者は、賃貸店舗解約時の原状回復に関するご相談です。
　後者は、公簿面積と地積測量図の差に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）

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　投稿時間：04/06/07(Mon) 20:11
　タイトル：カウンター撤去も現状回復？
　投稿者名：いしの
⇒みなさんはじめまして。
　　私の母は約30年間飲食業を営んでいたのですが、この1年間で病気のために入退
　　院を繰り返し、経営もままならなくなったので閉店することになりました。

　　そこで大家さんに話したところ、「不動産に詳しい人から聞いたんだけど、カウ
　　ンターもすべて撤去しなくちゃならないんだって」といわれました。
　　ちなみに、この店舗はおよそ20年前に1Fに母の店を含めて2店舗、2Fに大家さん
　　の住まい、という風に改築してます。その際に作り直した店舗なので、もともと
　　あるカウンターです。しかもこの改築の際、母も数百万出資してるはずです。

　　契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、カウンターの撤去の項
　　目はありません。カウンターの撤去は必要なのでしょうか？
　　もし必要だとして、費用は母の負担になるのでしょうか。

　　どなたかお分かりの方、宜しくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/12(Sat) 18:42
　タイトル：Re: カウンター撤去も現状回復？
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒いしのさん、
　　> 契約書には「現状回復すること」とは書いてありますが、カウンターの撤去の
　　> 項目はありません。
　　現状回復でなく、借りた当時の原状戻す「原状回復」のことと思います。
　　当時、カウンターがあったら残したままでいいでしょう。
　　貸主と原状回復・敷金返還をめぐって争いになるなら、訴額60万以下なら小額訴
　　訟で1日で決着します。

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　投稿時間：04/06/17(Thu) 19:23
　タイトル：地積測量図
　投稿者名：ひでお
⇒公簿が519.20平米で、地積測量図で計算した方が3平米メートル多くなる場合、
　　この誤差を相手に修正を求めることは可能でしょうか？
　　私は隣地の人間ですが、その為に自分の土地の公簿より3平米少なくなってしまっ
　　ています（私の土地には地積測量図はありません）。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/21(Mon) 10:13
　タイトル：Re: 地積測量図
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒ひでおさん、隣地の地積測量図が公簿面積より3平米多いのは、その分、自分の
　　土地を侵しているのではないかということですね。
　　地積測量図を作成した土地家屋調査士へ説明を求めたら如何でしょう。
　　納得できなければ、境界確定の訴訟提起とか、ADR（裁判外調停）へ持ち込むこ
　　とは可能です。
　　どちらにしろ、土地家屋調査士や弁護士のサポートが必要と思います。

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　今週の相談テーマは、
　　●隣地買収の方法について
　　●申込後の値上げについて
　です。

　前者は、隣地の購入交渉に関するご相談です。
　後者は、決ったはずの取引価格を値上げされてしまった場合のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
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　投稿時間：04/06/12(Sat) 16:43
　タイトル：隣地買収の方法について
　投稿者名：馬場
⇒今、自宅の畑（登記簿上は宅地）の北側にある隣地（敷地60坪、アパート、鉄筋
　　3階建て、9戸、築15年以上、角地）を買収したいと思っています。
　　当方が空き地にしてあるので、日当たり良好で空室もなく何年もきたようです。
　　もし当方で畑に何か建築したら、真っ暗で入居者が激減するでしょうし、当方と
　　してもそこを購入することにより、整形地になり広い道路に面することになり、
　　利用幅が広がります。
　　当方は固定資産税の負担に耐えられなくなってきたので、畑にアパートを建てる
　　なり、何らかの建築物を建てる予定です。当方が適正な価格で今のうちに購入し
　　たほうが両者へのメリットになります。
　　しかし、持ち主は地元の地主さんなので、ほかにも収入源があるようですが、売
　　る気はなかなかないようです。どうしたらよいのでしょうか？
　　相談先などはどのようなところなのでしょう？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/12(Sat) 17:52
　タイトル：Re: 隣地買収の方法について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒売りたくない相手に、売ってもらう方法ですか？
　　それは、
　　　・誠心誠意頼み込む
　　　・相場よりかなり高い金額を提示する
　　　・売主の親しい方を通じてお願いする
　　程度でしょう。

　　近隣の不動産会社や不動産コンサルティング技能登録者等のプロにご相談された
　　らいかがですか。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　投稿時間：04/06/12(Sat) 17:02
　タイトル：申込後の値上げ
　投稿者名：桔梗
⇒先月、不動産屋さん（以下、A社）に土地を買いたいとの相談に行きました。そ
　　こで1,750万円の売り地のチラシをもらいました。
　　条件はかなり良かったのですが、予算オーバーのため無理と思っていたら、A社
　　さんが、
　　「この物件は1,500万円で売るということで地主と話がついている」
　　と教えてくれました。
　　条件はかなり気に入ってたため、さっそく家族で話し合い、1,500万円で購入の
　　申込をすることにしました。

　　契約日も決まり、私たちもローンの準備や、住宅メーカーとの間取りの打ち合わ
　　せをしていて、いよいよ契約を来週に控えたある日にA社さんから電話があり、
　　話を聞いて自分の耳を疑いました。
　　「地主が最低でも1,650万円でないと売らないと言っています」

　　詳しく聞いてみたところ、この土地は、別の不動産屋さん（以下、B社）が地主
　　さんから売買の仲介の依頼を受けているようです。
　　私がお世話になっているA社さんは、B社からその情報を貰い、客を探す客付け業
　　者と呼ばれるものらしく、A社は客の代りに、B社は地主の代りに、という形で、
　　それぞれ交渉をしていたらしい（？）のです。

　　A社さん曰くは、
　　「B社は地主にきちんと伺いを立てずに勝手に安い値段を言っていた」
　　とのことです。

　　その後、B社から連絡があり、
　　「申込があったから地主が値段を吊り上げた。自分たちも迷惑している。1,650
　　　万円なら売ると言っている。それでも、当初の1,750万円よりかなり安い。ダ
　　　メなら、この話はなかったことに…」
　　と言われました。

　　そんなこと言われても、こちらだって色々と準備も進めていますし、いまさら金
　　額を上げられても困ると伝え、再度、なんとか地主に値下げ交渉をしてもらうこ
　　とになりましたが、B社の口ぶりでは正直期待できそうにありません。

　　もし、値下げが無理で契約が流れてしまった場合はどうなるのでしょうか？
　　銀行や住宅メーカーさんとの打ち合わせも進んでいますし、親戚や友人、職場の
　　同僚にも土地を買い家を建てることを話してしまっていますし、今更ダメになっ
　　たなんて言えません…。

　　A社・B社のどちらか、若しくは地主から損害賠償金を貰えるのでしょうか？

　　ちなみに、A社さんは当初B社さんから1,750万円と紹介を受け、その後にB社から
　　1,500万円までの値下げの連絡を受けたそうです。それはB社も認めているそうで
　　す。

　　なお、契約自体はまだしていません。買い付け証明書というものを書きました。
　　買い付け証明書を書くときに、手付金を払うと言ったのですが、A社は受け取っ
　　てくれませんでした。
　　もし手付を払っていたら、状況は変わりましたでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/12(Sat) 17:44
　タイトル：Re: 申込後の値上げ
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒今回の取引を整理しますと、以下のような感じかと思われます。

　　　買主＝媒介＝仲介業者A社　←→　仲介業者B社＝媒介＝売主
　　　　※媒介は仲介と同じ意味です。
　　　　※A社は買主さんのために仕事を、B社は売主さんのために仕事をします。

　　　・買主は1,500万円で購入の意思表示をし、買い付け証明を書いた。
　　　・仲介業者Aは仲介業者Ｂに買い付け証明書を渡し、売主に交渉した。
　　　・契約日も決まり、契約間近になって売主の気が変わり、1,650万円でないと
　　　　売りたくないと仲介業者Bに伝え、それを聞いた仲介業者Aが買い主に連絡し
　　　　た。

　　契約日が決まっていたと言う事は、当初、売主は1,500万円で売却の意思表示を
　　したと思われます。
　　売主が1,500万円の買い付け証明を受け取った後、1,500万円での売却承諾書の様
　　なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？

　　契約日が決まった時に、たとえ口頭であっても契約を承諾していると思われます
　　が、1,500万円で売却の意思表示をした書面が無いと難しいですね。

　　仲介業者は仲人です。
　　仲介業者に過失がない限り、結婚と同じで一方が気が変わったからと言って責任
　　を問えません。
　　買い主の貴方が売買契約前に購入を止めた場合と一緒です。

　　手付金は仲介会社に支払うものではなく、売主に支払うものです。
　　手付金は売買代金の10％程度です。
　　一般的に売買契約締結と同時に手付金を支払います。
　　　※手付金を先に支払い売買契約を後で締結する場合、売買条件が整っていない
　　　　（書面になっていない）のでトラブルになる事も多いため、売買契約書の締
　　　　結と同時に締結するのです。
　　　※申込金（10万円程度）を支払い、申込みの順位を保全する事と手付金とは性
　　　　格が異なります。

　　もし、…なら、等、仮定の相談は出来ません。
　　売主に売買契約を締結するように、請求する事は可能と思われます。結果につい
　　てはどうなるか解りません。

　　市区町村の無料法律相談をご利用されるか、弁護士にご相談下さい。
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　投稿時間：04/06/13(Sun) 11:22
　タイトル：Re^2: 申込後の値上げ
　投稿者名：桔梗
⇒相談に乗って頂きありがとうございます。

　　> 当初、売主は1,500万円で売却の意思表示をしたと思われます。
　　B社曰くは、登記上の所有者はその金額で売ると言ったそうですが、後でそのこ
　　とを知った家族が反対して、金額が上がったそうです。

　　> 売却承諾書の様なもの（書面）は発行してなかったのでしょうか？
　　残念ながらB社が買付証明をもって行ったときに上記の上記の状態になっていた
　　そうで、買付証明は受け取ってくれなかったそうです。

　　もし手付金を払っていれば…と言ったのは、知り合いが契約前でも手付金を払っ
　　ていれば手付金が倍で戻ってくるかもしれないと聞いたからです。
　　香川さんのお話を聞く限りでは、難しそうですね。

　　どうしてもこの土地が欲しいので、再度、Ａ社、Ｂ社に交渉してみようと思いま
　　す。

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　今週の相談テーマは、
　　●立ち退きについて
　　●退去するための解約について
　です。

　前者は、立ち退き時に請求できる費用に関するご相談です。
　後者は、解約時に発生する前払い賃料に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★川村さん（川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/06/11(Fri) 14:43
　タイトル：立ち退き
　投稿者名：文則
⇒大家さんから、アパートを新しく建て直すので、立ち退くよう言われました。立
　　ち退くよう言われてから工事が始まるまで2ヶ月程しかありません。

　　別のアパートに移り住むのには、
　　　・引越し代
　　　・敷金
　　　・家賃など
　　　・違約金（来年３月で卒業して県外に移り住む為）
　　　・不動産手数料
　　等がかかる見込みです。

　　これに対し大家さんは敷金のみを返金するとのことです。本当に敷金だけしかも
　　らえないのでしょうか。

　　尚、契約書を見ると、6ヶ月前までに立ち退きの報告をするように記載がありま
　　す。口約束ではありますが、私が卒業する来年3月までは工事を行わないことに
　　なっていました。
　　また、このアパートは不動産が関与しておらず、大家さんと直接交渉しています
　　　が、なかなか双方納得がいかないのが現状です。

　　どういった所に相談したらいいでしょうか？
　　よろしくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/11(Fri) 15:22
　タイトル：Re: 立ち退き
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒以下、ご参考ください。

　　1.家主から賃貸借解除を申し出るためには、正当な理由が必要です。
　　　例）自分自身が住むために必要な場合、建物が相当古く倒壊の恐れがある等。

　　2.上記以外で正当な理由として認められているのは、立ち退きのために必要な金
　　　額を保障する場合です。

　　3.建物賃貸借契約書に家主からの退去の請求は６か月前までと書いてあるようで
　　　すので、契約違反になります。

　　4.上記により立ち退きにかかる相応の費用と契約違反による損害賠償を請求でき
　　　ると思われます。

　　市区町村が開催している無料法律相談をご利用いただくか、最寄りの弁護士・司
　　法書士に相談される事をお薦め致します。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/12(Sat) 01:32
　タイトル：Re^2: 立ち退き
　投稿者名：文則
⇒返信ありがとうございました。大変参考になりました。

　　大家さんは、建て直しでお世話になる建設会社兼不動産屋さんに相談したようで、
　　今日、その業者から電話がありました。
　　内容は次のようなものです。
　　　・敷金は返済します。
　　　・その他の費用は払いません。
　　　・契約違反に関しては認めたものの、すみませんの一言でした。

　　私もこれでは納得がいきませんので、香川様のアドバイス通り、来週にでも県の
　　消費者センター及び法律相談所に相談してきます。
　　私は現在学生でこのようなトラブルになったことは初めてですし、この分野に関
　　して大変無知なため、すごく不安でしたが、現状を客観視する事ができ、少し安
　　心しました。
　　大変お忙しい中、ご返信ありがとうございました。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/12(Sat) 23:43
　タイトル：Re: 立ち退き
　投稿者名：川村＠川村行政法務事務所
　ＵＲＬ ： http://www.houmu-center.biz/
⇒既に回答も出されているようですが、もし今後トラブル様であれば、私どもでは
　　全国から資金返還修繕費など不動産賃貸トラブルも扱っておりますので、無料相
　　談をご利用下さい。
　　また内閣府認証NPO「敷金修繕費問題ローサポート」の理事もしております。

　　市民法務センター
　　 http://www.houmu-center.biz/
　　 http://www.houmu-center.biz/shouhisha/akutoku2sample.htm

　　尚不動産業者様方に申し上げますが、不動産業者様方が全て悪徳商法と言う観念
　　を持っているわけでは決して御座いませんので、御了承下さい。

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　投稿時間：04/06/08(Tue) 23:18
　タイトル：退去するための解約に関して
　投稿者名：Ｊ．Ｎ
⇒私は引越しのため現在住んでいるアパートの解約を考えております。
　　入居の際にもらった重要事項説明書には、「解約に関する事項」の欄に、
　　「本契約を解除する場合は借主は一ヶ月前に申しでること」
　　と記載してあるのですが、特約事項の欄に、
　　「本契約は年度末契約の為、二月以前に解約する場合は二月までの賃料を一括し
　　　て支払い、本契約を解除するものとする」
　　と記載してあります。

　　契約期間はH15年4月5日～H17年4月4日までです。
　　私が解約をし退去するためには、1ヶ月前に申し出れば大丈夫でしょうか？　そ
　　れとも2月末までの賃料を一括支払いしなければならないのでしょうか？

　　去年まで同じアパートに住んでいた知り合いは、契約期間途中の退去をしたので
　　すが、1ヶ月前までに申し出るだけで大丈夫だったと言うのですが…。法律のこ
　　とはよく分からなく戸惑っています。よろしくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/12(Sat) 12:38
　タイトル：Re: 退去するための解約に関して
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒特約の意味がよく解りませんが、現在解約の意思表示をして来年の2月までの賃
　　料を支払えと言うことはあり得ないです。
　　1ヶ月前の予告で大丈夫だと思いますが、念のためにその業者へ確認をしてみま
　　しょう。

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　今週の相談テーマは、
　　●自己破産物件の購入について
　　●自宅の売却について
　です。

　前者は、自己破産物件購入時の注意点に関するご相談です。
　後者は、ローン残のある物件の売却に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/06/08(Tue) 10:16
　タイトル：自己破産物件の購入
　投稿者名：まさ
⇒中古マンションの購入を検討しています。
　　気に入った物件があったのですが、不動産屋さんの話によると前の住人の方は自
　　己破産されて、弁護士さんからの依頼で売りに出しているとの事です。
　　病気になって働けなくなったための自己破産ということで、金額の交渉は銀行さ
　　んだということです。
　　他に借金の有無や、管理費・修繕積立金の滞納の有無については、まだ説明され
　　ていないので、質問しようと思ってます。
　　滞納があった場合、自己破産していても私達に支払いの義務が生じてしまうので
　　しょうか？　銀行さん負担にはならないのでしょうか？
　　どういったことに気をつければいいのでしょうか？
　　ちょっと怖いので迷ってもいるのですが、教えていただけますでしょうか？
　　よろしくお願いいたします。

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　投稿時間：04/06/08(Tue) 19:33
　タイトル：Re: 自己破産物件の購入
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒マンションの売買と売主さんの借金は別の事として考えます。

　　・借金は売主と貸した者との関係です。
　　　借入金が幾らあるかとか何処に借りているかはご心配要りません。
　　　マンションに抵当権や差押えが設定されていれば、それを抹消してもらいます。

　　・管理費・修繕積立金はマンションの管理組合と売主さんの関係です。
　　　管理費・修繕積立金の滞納金は、新しい区分所有者が負担する義務があります。

　　マンションに設定された抵当権や差押えなどが抹消できれば、所有権移転登記が
　　出来、貴方のものになります。
　　その確認は司法書士がしてくれます。

　　貴方が気をつける事は管理費や修繕積立金の滞納額です。
　　また、マンションに傷があっても、売主が破産しているため、修理をしてもらう
　　事は不可能と思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/09(Wed) 00:03
　タイトル：Re^2: 自己破産物件の購入
　投稿者名：まさ
⇒お返事ありがとうございます。
　　不動産屋さんに滞納されている管理費や修繕積立金について確認したところ、私
　　たちには支払い義務はないとの説明をうけました（電話です）。
　　どういった理由で支払わなくてもいいのか、滞納された分はどうなるのか聞こう
　　と思ってます。
　　本当に支払わなくてもよいのなら、契約書にその旨記載してもらった方がいいで
　　すよね。自己破産までの滞納金は免責になるのかと思ってみたり…。
　　不動産屋さんにきちんと確認してみます。
　　また相談させてください。ありがとうございました。

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　投稿時間：04/06/08(Tue) 10:52
　タイトル：家を売ろうと思っているんですが．．．
　投稿者名：勇人
⇒ローンの返済が厳しくなってきたので、築6年になる今の家を売ろうと思ってい
　ます。ローンは2,450万残ってます。
　　家を売る手順がよくわかっていないのですが、まず、売る際にローンを借りてい
　　る銀行になんて言えばいいのでしょうか？
　　また、実際に不動産に査定してもらって、ローンの金額よりも高く売れればいい
　　のですが、低かった場合、足りない分は一括で銀行に支払わなければならないの
　　でしょうか？
　　あと、参考までに土地、建物の名義って変更可能なんですか？　費用ってかかる
　　のですか？　また、ローンの保証人についても変更できますか？
　　教えてください。よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/08(Tue) 19:49
　タイトル：Re: 家を売ろうと思っているんですが．．．
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒以下をご参考ください。

　　■売却の流れ
　　　　査定（複数社に査定依頼します）
　　　　　↓
　　　　売却の決断と価格の決定
　　　　　↓
　　　　媒介契約（専任・一般）
　　　　　↓
　　　　営業活動
　　　　　↓
　　　　売買契約締結
　　　　　↓
　　　　銀行に住宅ローン一括返済の連絡
　　　　　↓
　　　　引っ越し
　　　　　↓
　　　　引渡・残金精算・住宅ローンの一括返済と抵当権の抹消

　　■注意事項
　　　・住宅ローンの残債より売買代金が低い時は、足らない金額をご自身で補填し
　　　　なければなりません。
　　　・売買契約を締結したら金融機関に売却の旨と住宅ローン一括返済の連絡をし
　　　　ます。
　　　・次の買主さんが住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの融資承認が下り
　　　　て売買契約の無条件解除の心配が無くなってから連絡します。

　　■名義変更について
　　　・名義変更は可能ですが、住宅ローンの抵当権が設定されている場合、金融機
　　　　関への手続き（承諾）などが必要です。詳細は金銭消費貸借契約書をご確認
　　　　下さい。
　　　・名義変更とは、所有権を移転する事です。登録免許税と司法書士への報酬や
　　　　実費が必要です。

　　■保証人の変更について
　　　・現保証人が保証人としての資格を有しなくなった場合、又は金融機関が認め
　　　　るやむを得ない事由が有れば、金融機関の基準に基づき保証人の変更が可能
　　　　です。
　　　・保証協会の保証を得て住宅ローンの融資を受けた場合は不可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/06/08(Tue) 21:30
　タイトル：家を売ろうと思っているんですが．．．
　投稿者名：勇人
⇒香川様、大変詳しく教えて頂き、ありがとうございます。
　　非常に役に立ちました。これを参考に検討してみようと思います。
　　また分からない事がありましたら、教えて頂きます様、宜しくお願いします。

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