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2007年2月

住まいの何でも相談室(2007年2月23日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/02/post_c1be.html
 です。

 これは「大家さん」からの相談ですが、
 これからの季節、新生活のスタートにともなう退去&入居が活発になり、
 当然、トラブルも多くなってきます。

 そんな皆さんに声を大にして言いたいのは、
 やっぱり、
  ●信頼できる業者さんを探しましょう!
 ということなんですよね。

 この相談者さんは、
 「他の業者がどんな感じなのかも分からないので」
 なんて言ってます。
 確かに「初めてでわからない!」という方も多いかも知れません。
 でも、初めてだからこそ、努力しないといけない部分もあるんですよね。

 じゃあ、どんな努力をすればよいのかと言えば、
  ●なるべく多くの業者さんに聞いてみること
 なんです。
 そしてその時に、
 「初めてだから、よく分らないんで、
  今、勉強しながら、あちこちの業者さんを回ってるんです」
 と、正直に言ってしまうことが大事なんですよね。

 そして、ここからが重要なポイント。
 こう言った時に、その業者さんの態度や言葉遣いです。
 最初は分からなくても、色々と回っていけば、
 その違いが分ってくると思います。
 そして、貴方自身が、
 「あれ、ここって、クチばっかりだよね」
 「とっても親切そうな業者さんだ」
 な~んて、判断できるようになってくるんです。

 ただ、一つだけ注意してください。
 それは、
 「今、すぐ契約してください!」
 というように、物件で選んでしまわないようにすることです。
 本当に、良い物件なのかも知れませんが、
 初めての人には、その物件の良し悪しを見抜けるほどの経験がありません。

 でも、貴方には、業者さんを見抜く力(経験)はあるんです。
 お分かりですか?
 これって、別に不動産に限ったことじゃないんですよ。
 レストランや普通のお店でも、
 「もう一度、行ってみたい」
 と思うところや、
 「二度と行きたくない!」
 って思うところ、ありますよね?
 それと一緒なんです。
 だから、良い業者さんを選んでおけば、
 たとえ初心者であっても、良い物件にめぐり合える…というお話しでした。

 な~んて、本題の相談から脱線しちゃいましたが、大家さんの場合も一緒です。
 信頼できる不動産屋さんにお願いすれば、
 ちゃんと、信頼できる借主さんを手配してくれますし、
 万一、将来的にトラブルになっても、
 きちんと間に入って、仲裁してくれますからね!
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/02/post_c1be.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ・不動産登記済権利書について
 ・車庫の立ち退き料について
 ・区画売りで自分が買った価格より安い土地がある

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 今週のピックアップ相談は、
  ●土地購入後に埋設物がみつかった場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●岡本さん(岡本静子不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/09/30(Thu) 10:03
 タイトル:土地購入後に埋設物がみつかりました。
 投稿者名:まゆ
⇒昨年、21坪の土地を購入して、現在建築計画中です。
  12月着工予定なのですが、着工前に土地を調査したところ、土地の中央に大きな
  コンクリートの塊が埋没している事が発覚し、撤去費用で100万円かかるという
  結果が出てしまいました。
  土地購入時は「更地」となっており、事前に前の建物の事を不動産業者に確認し
  ていたのですが、ずっと更地だったから問題ないと思うとの答えでした。
  不動産屋が「基礎」などの埋設物が残った状態を知っていて土地を売買した場合
  は損害賠償を請求できるとの事なのですが、今回はおそらく知らなかったと思い
  ます。
  果して、損害を請求することは出来るのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/30(Thu) 18:16
 タイトル:Re: 土地購入後に埋設物がみつかりました。
 投稿者名:岡本@岡本静子不動産
⇒岡本@岡本静子不動産です。

  地中内の埋設物に関してですが、これは物件の瑕疵にあたるかと思います。詳し
  い内容が記載してないので、まずは確認ですが、土地の売買契約を締結した際、
  その売買契約書に「瑕疵担保責任の負担」の欄があると思いますが、この負担が
  「有り」か「無し」かで異なります。

  ・「有り」の場合
   瑕疵担保責任の期間が、引渡し後からいつまで負担期間があるかを確認してく
   ださい。
   もし、今日の時点で瑕疵担保責任の負担期間内であれば、土地の売主に対して
   このコンクリート塊の撤去をしなければ建築ができない事を理由にして、売主
   にこの撤去費用の負担をしてもらうか、損害賠償を請求する事ができます。
   また、撤去が不可能でまゆさんが目的としていた建築ができないと言う事にな
   れば、契約の解除もする事が可能だと思います。
   ただ、この期間を過ぎている場合は、損害賠償の請求も契約の解除もできなく
   なります。

  ・「無し」の場合
   残念ながら、この土地の売主が地中内に埋設物が埋まっている事を知らなかっ
   たと言う事であれば、その責任を売主及び不動産会社に負わせる事は難しいと
   思います。
   土地の売主は普通の方ですか? それとも不動産会社が土地の売主になってい
   ますか?
   もし、不動産業者が土地の売主になっている場合には、その責任を負わせる事
   ができる可能性があります。
   現在の宅地建物取引業法と言う法律では、不動産業者が売主となる場合には、
   物件引渡し後から2年以上の瑕疵担保責任を必ず負わなければなりません。
   もし、この条件よりも不利な条件(例えば瑕疵担保責任は売主は負担しない)
   等で契約をした場合、この条件は無効になり、不動産業者は買主が瑕疵を発見
   してから1年以内であれば、いつまでも瑕疵担保責任を負わなければいけなく
   なります。
   つまり、ずっと瑕疵担保責任の負担をしなければいけないと言う事ですね。

  一度、契約書の内容に目を通してみてください。
  ただ、100万円の撤去費用と言うのは、何かすごく大きくて深く埋設されている
  基礎でも埋まっていたのですか?

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住まいの何でも相談室(2007年2月16日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/01/post_44c7.html
 です。

 先日、日本テレビ系列で放映された「行列のできる相談所」で、
  ・借りる側は、細かく個人情報を聞かれるのだから、
   貸主(大家)に関する情報を開示してもらえるのか?
 というような一問一答のコーナーがありました。
 これについては、
  ・大家側が開示拒否している場合は開示できない
   (=知りたいのであれば、開示してくれる大家さんの物件を探す)
 というような回答でした。

 でも、これって、借りる側の立場では、ちょっと納得できない部分も!
 特に、冒頭の相談のように、
  ●大家さんが破産したことで、立ち退きや契約変更を余儀なくされるケース
 が、あったりするんです。

 しかし、これについては、
  http://fudosanbbs.2525.net/2005/10/post_1cbc.html
 というように、法律改正された影響で、
  ●守られるべき「普通の借主」が、守られていない状況
 だと思うんですよね。

 であれば、やっぱり、自分で守るしかありません!!!
 だって、大家さんの質って、【物件以上に重要】なんですよ。
 例えば、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=5458
 この相談投稿を見れば、良くわかると思います。
 実は、うちでも、以前、酷い大家さんの物件を借りて、
 エライ目にあったスタッフが居ます…(苦笑)。

 これから新生活を迎える方も多いでしょうが、
 くれぐれも物件だけではなく、
 「大家さんのチェック」、さらには、「仲介不動産屋さんのチェック」も、
 忘れずに行ってください。

 ちなみに、不動産事業者の皆さんにとっても、
 大家さんの質は非常に重要でしょう。
 なぜなら、問題のある大家さんですと、その分、余計なトラブルが増えます。
 つまり、目先のお金になろうとも、後々、得るお金以上の労力がかりますからね!

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
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 今週のピックアップ相談は、
  ●共有物件の売買について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●岡本さん(岡本静子不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/09/26(Sun) 20:06
 タイトル:共有物件の売買について
 投稿者名:ゆう
⇒初めてご相談させていただきます。
  4名で共有しております土地を売却しようと思っています。殆どの地権者は保有
  する土地の近くに住んでおりません。

  そこで質問ですが、売買の契約書を交わす際は、買い主と地権者全員が揃って行
  うのでしょうか。それとも、代表で良いのでしょうか。
  もし代表者でよい場合、売却代金の受け渡しはどのように行うのでしょうか。代
  表者が全額受け取ってくることができますか? それとも、持分にあたる代金が
  地権者個々の銀行口座等に振り込まれるのでしょうか。

  不動産売買について、無知です。お手数おかけして申し訳ありませんが、教えて
  ください。よろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/27(Mon) 18:01
 タイトル:Re: 共有物件の売買について
 投稿者名:岡本@岡本静子不動産
⇒こんにちは! 岡本です。

  まずは売買契約の締結をする場合ですが、基本的には土地共有者4名が各自、売
  買契約書に署名捺印をして頂く必要があります。
  ただ、土地共有者の中に契約の場に立会いができない人がいる場合ですが、その
  場合はゆうさんや契約場所に立ち会える方を受任者として、委任状を用意します。
  委任内容としては、下記の事項について明記してあれば良いと思います。

   ・受任者の表示(住所及び氏名)
   ・委任者の表示(住所・氏名・電話番号・生年月日)
    ※委任者の印鑑証明書を添付してください。
   ・売買対象不動産の表示
   ・委任内容
   ・委任した日付
   ・委任状の期限

  委任状の記載例を下記に書いておきます。


                 委 任 状

                            住所
                            氏名

  私は上記の者に下記のことを委任する。

                   記

   1.私が所有する下記不動産物件の表示欄に記載する土地を金○○○円にて売却
    する次の権限

    (1)売買契約の締結
    (2)手付金の受領及び領収書の発行
    (3)これらに付帯する一切の権限

    【不動産物件の表示】
     (土地)愛知県○○○市○○町○○番 
      地目:宅地  地積:○○○平米
          (上記表示は登記簿による)

   2.本委任状の有効期限 平成○○年○○月○○日迄

  上記委任の意思を明らかにする為署名押印致します。

                           平成○○年○○月○○日

                            住所
                            氏名
                            生年月日


  この委任状には、必ず契約当日に来る事ができない土地共有者本人に署名して頂
  き、実印を押してもらい、印鑑証明書を添付してもらう方が良いでしょう。
  この委任状を用意する事により、受任者(例えばゆうさん)が委任者に代わる代
  理人として契約の締結等をする事ができます。
 
  なぜこのような事をするかと言うと、ゆうさんが土地の買主だったと仮定してく
  ださい。
  土地共有者が4人いて、そのうちの1人が「俺が代表で契約しに来た」と言ってい
  ます。ただこれだけで、ほんとに他の共有者3人に土地を売る意向があるか確認
  できますか?

  中には親族の財産を勝手に処分する輩もいます。
  不動産の受渡しが終わった後に、契約に来られなかった土地共有者が、「俺は土
  地を売る契約書にサインもしていないし、委任もしていない」と言い始めたらど
  うします? 想像して頂ければわかると思います。

  また代金(手付金や売買代金)の受領ですが、これも委任状を上記の通り作成し、
  受任者が委任者の代金も含めて一括して受領するか、受領する本人が記名捺印し
  た領収書を事前に用意しておき、代金の受領と同時に代金の支払いをした者に対
  して、領収書を発行すれば良いと思います。
  代金の支払い方法に関しては、小切手・現金・振込み等を指定できると思います。

  最後に不動産物件の受渡しの件ですが、土地共有者全員が受渡し当日に来れなく
  てもできますが、その場合でも事前に書類の準備が必要になるでしょう。
  この受渡しに関してはおそらく、資格者である司法書士が立会います。間違いな
  く売買対象になる不動産物件が買主に対して所有権移転登記(受渡し)ができる
  書類が揃ってるかどうかを確認すると思います。

  もし受渡し当日に来れない土地共有者がいると分かってる場合は、司法書士が事
  前にその土地共有者本人が売却の意思があるかどうかを確認し、不動産物件を売
  渡す書類(売渡証書)に本人の署名捺印を求めると思います。

  受渡しをするまでに、この署名捺印した書類を、受渡し当日に立ち会う司法書士
  に事前に渡しておき、司法書士が「契約当日に来なくてもいいですよ」と言う確
  認だけはとっておいてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/27(Mon) 19:27
 タイトル:Re^2: 共有物件の売買について
 投稿者名:ゆう
⇒岡本さま、大変丁寧に説明していただき、よくわかりました。
  また、お忙しい中、早くご返信くださったことにも感謝しています。
  ありがとうございました。
  こちらのHPを利用させていただいたこと、大変感謝しています。

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住まいの何でも相談室(2007年2月9日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/01/post_2a85.html
 です。

 今回の相談は「中古で契約を決めたマンションの修繕積立の問題」ですが、
 実は、新築、中古を問わず、
 今、マンションを持っている人も、これから買おうとしている人にとっても、
 とっても大切な問題です。

 最近は、マンションを買う場合、
 防犯性や付帯設備の充実度、駐車場なども判断材料のひとつですよね。
 確かにしっかりしているに越したことはありませんし、魅力的です。
 でも、これは「タダでついてくるオマケ」ではなく、
 皆さんの部屋の価格に含まれてます。
 …と書くと、
 「そんなの、あったりまえじゃん!」
 なんて思う人も多いと思いますが、
 「誰が維持していくの?」
 という部分を、買う時から考えている人は、どのくらいいますか!?!?

 つまり、エレベーターも、防犯カメラなども、
 日ごろのメンテナンスや、故障時の修理や交換などをする場合には、
 マンションを買った人全体で維持していかなければなりません。
 ですから、設備が豪華であればあるほど、マンションの戸数が少ないほど、
 一戸あたりの負担が大きくなります。

 この計画を立てていくのは、マンションの所有者で作る管理組合です。
 (うちのマンションは「管理会社」がやっている…なんて思ってらっしゃる人、
  それは、管理組合が業務委託していて、当然、その分の費用は、
  管理費で徴収されています)
 ところが、現実問題として、所有者の多くは、
 「管理組合の理事にはなりたくない」
 「会合に出るのは面倒だ」
 ということで、参加することに対して、とにかく消極的です。

 その結果、どういうことが起るのかと言えば、
 今回の相談のような、
  ●財政破綻をしているマンション
 になってしまうのです。
 そして、
 「通路の蛍光灯が切れているけど、お金が無いから、そのまま」
 「エントランスのドアのガラスが割れているけど、お金が無いから、そのまま」
 な~んて、ゴーストマンションに!(恐怖)

 マンションは、自分の部屋だけが資産ではありません。
 みんなで使う部分も含めて「自分たちの資産」なのです。
 買った人も、これから買う人も、自分たちの資産を守るためにも、
 積極的に管理組合に参加されることを、強くお奨めします。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
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 ・売買(千葉) 若葉住販
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 ・事業用売買・賃貸(愛知) クリエイティブタヨ

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 ・決済当日の金額変更について
 ・競売物件の瑕疵担保責任
 ・現状回復費用の見積もりが出ない

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 今週のピックアップ相談は、
  ●調整区域に家を新築する方法について
  ●マンションの売却について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/09/25(Sat) 16:33
 タイトル:調整区域に家を新築する方法について
 投稿者名:つっくん
⇒初めまして。
  調整区域は、基本的には、家を建てられないと認識しているのですが、私の住む
  町の市街化調整区域に、最近、新築がどんどん出来ています。
  不思議に思っているのですが、それが可能であるのなら、私も調整区域に土地を
  買って、家が欲しいです。どうすれば家を建てれるのでしょうか?
  近所のおじさんに聞いたところ、地目を変更すればいいと言うのですが、どうい
  う事でしょう?
  ちなみにその調整区域は、一見住宅街っぽく、区画整理もされています。家も何
  件か建っています。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/26(Sun) 13:28
 タイトル:Re: 調整区域に家を新築する方法について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://www.houmu-center.biz/
⇒> 調整区域は、基本的には、家を建てられないと認識しているのですが、
  基本的には都市計画法の規制により仰る通りです。ただ、一定のやむを得ない場
  合にだけ許可されます。

  しかしこの許可基準は、わかりやすく言えば、共通の都市計画法のみならず、そ
  れぞれの県や一定規模以上の受託事務権限を持つ市等の指導要綱により異なりま
  す。
  地域の事情を考慮して策定される側面も大きいと言う訳ですね。

  あなたが「一定のやむを得ない場合」の許可要件を満たすかどうかは、お住まい
  の市町村の都市計画課、または建築関係の所管課へお問い合わせされると宜しい
  でしょう。

  > ちなみにその調整区域は、一見住宅街っぽく、区画整理もされています。家も
  > 何件か建っています。
  ご覧になっているのは小規模の住宅団地であれば、下記の国土交通省にある、
   http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/denen/yhome.htm
  でしょうかね。

  当事務所の隣接する山形市でも認定市になっており、三箇所ほど実施になってい
  ます。でも、元が農地である場合ですが(国土交通省と農水省の共管ですので)。
  それ以外の場合もありますが、詳細な状況を伺ってみないと何とも判断できない
  所です。

             行政書士、ISO審査員、山形県地球温暖化防止活動推進員
                        川村行政法務事務所 川村 淳
                        http://www.houmu-center.com/

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 投稿時間:04/09/26(Sun) 17:26
 タイトル:分譲マンションの売却等
 投稿者名:たけちゃん
⇒現在所有しているマンションを貸すか売るか検討したいのですが、どこに相談す
  れば良いでしょうか?
  近くの不動産屋さんと言っても、信用面やこちらの希望を酌んで頂けるか等で問
  い合わせに至りません。
  急いでないので少々時間はかけても良いと思ってます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/26(Sun) 17:43
 タイトル:Re: 分譲マンションの売却等
 投稿者名:清水@マック住研株式会社
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒やはりお近くの不動産業者に相談されるのが良いでしょう。
  ただし、貸すか売るかも検討したいとのことですので、一般的に見て賃貸と売買
  の両方を扱って居られる業者様の方が、現状把握が確かだと思われます。

  取りあえず、どちらかの不動産業者にご相談をされ、任せられそうであればお願
  いをし、でなければ別の業者様にも相談をする…ということで良いのではないで
  すか。急がれていないようですので。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/26(Sun) 18:22
 タイトル:Re: 分譲マンションの売却等
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒賃貸で貸す場合は長いつき合いが必要ですので、近隣の不動産会社の方が小回り
  も利き、便利でしょう。

  売却の場合は、近隣の不動産会社と大手と呼ばれる不動産会社の双方に相談して
  みるのはいかがでしょう。
  売却の流れや営業方法などの説明や提案をしてくれ、根拠が明確な査定報告書を
  書面で出してくれるような会社が安心です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2007年2月2日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=5480
 です。

 実は、今回は相談内容について…ではなく、
  ●皆さんに対しての「ご利用に関するお願い」について
 のお話しをさせていただこうと思います。

 2001年から相談センターを開設し、多くの相談を受けてきました。
 その蓄積は、このメルマガでも毎週ご紹介しております、
 「不動産相談インデックす( http://fudosan.2525.net/ )」
 に、随時まとめています。

 このまとめる作業を開始したのが2005年なのですが、実際にまとめるにあたって、
 ひとつ気になったことがありました。
 今回の、
 「バイク置き場の増設場所について」
 「更地価格と実勢価格について」
 も、そうなのですが、
  ●アドバイザーの方が回答してくれても「ありがとう」の一言も無い!
 という部分です。

 うちの相談センターのアドバイザーの皆さまは、現役の不動産事業者です。
 そして、全てボランティアで、本業の合間に、お忙しいお時間を割き、
 相談者のために回答くださっております。

 我々からすれば、当然、誰から言われなくとも、「ありがとうございます」と、
 ひと言、コメントを入れるのがアタリマエだと思ってました。
 しかし、実際に運営してみますと、
  ●残念ながら、ありがとうすら言えない人が多いのが現状
 でした。

 そのため、本当は、こんなことをしたくはないのですが、
 サポートでは、昨年から、一定期間を経過後も無返答の方に対し、
 「ちゃんとお礼をしてください」
 と、連絡を入れるようにしました。

 しかししかし、それでも、冒頭の相談者のように返答の無い方がいます。

 そこで、全ての相談者の方に言わせていただきます。
 それは、厳しい言い方ですが、
  ●我々にも相談者を選ぶ権利があります。
   だから、うちの相談センターは、
   ひと言のお礼すら言えないような人は、一切、助けません!!!
 ということです。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/01/post_02ac.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ▼物件掲載センター新着(掲載 http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ・成約
      【売】長野(須坂)の戸建
 ・新規掲載
      【貸】福島(相馬)の貸倉庫
      【貸】長野(須坂)のアパート

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/01/122128_4319.html

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 ▼新規参加者(登録 http://fudosan.jp/community/com.html )
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 ・売買(神奈川) デックス
 ・売買・賃貸(愛媛) ジョー・アメニティ
 ・売買(長野) SIMON建設
 ・売買(千葉) 三聖宅建
 ・物件ポータル(新潟) 繁盛屋

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2007/01/122128_e75d.html

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 ▼相談インデックス(投稿 http://fudosan.jp/agent/agent.html )
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 ・テナント退店時の現状回復
 ・共同所有分の売却について
 ・海外からの不動産購入
 ・立ち退きと定期借家への契約変更
 ・登記面と賃貸契約書との土地面積の誤差

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/01/123_47d3.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●バイク置き場の増設場所について
  ●更地価格と実勢価格について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/09/21(Tue) 09:29
 タイトル:バイク置き場の増設場所について
 投稿者名:飯塚
⇒現在入居している分譲マンションにバイク置き場の増設案あります。
  その候補地としてマンション所有の土地(図面上は私道と記載してある)が有り
  ます。実態は車の通行はできない場所です。
  管理組合役員の意見は私道なので増設出来ないとの事ですが、有効活用できるの
  であれば活用すべきとの意見もあります。
  何か法的な規制があるのでしょうか?
  緊急避難時に障害となる可能性のない場所です。専門家の見解をお願いします。

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 投稿時間:04/09/25(Sat) 12:11
 タイトル:Re: バイク置き場の増設場所について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒ご相談内容ですが情報不足の部分もあり、お答えしにくいのでしょう(法的規制
  は場所及び役所の条令などで異なります)。

  先ずは私道と有りますが、誰が取り決めた私道でしょうか?
  最寄りの役所で道路の位置を指定してある道路か確認します。
  もし、道路の位置が指定して有れば、利害関係者全員の同意がないと道路の廃止
  は出来ません。

  次に、最寄りの役所で、用途地域と建ぺい率・容積率を確認します。
  マンションの延べ床面積と容積率で算出された建物面積を比べて、建築可能か確
  認します。

  その他の法的な規制というものがあるかどうかも最寄りの役所で確認します。

  上記の3つをクリアしたら、建築が可能かどうか建築士に相談して下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/09/20(Mon) 21:08
 タイトル:更地価格と実勢価格って?
 投稿者名:あさり
⇒お尋ねします。
  借地権の更新・譲渡や税関係の金額を決める際の目安に、更地価格の何%や、実
  勢価格の何%云々と聞きますが、この価格はそもそも何を使うのでしょうか?

   1.更地価格とは、路線価ですか? 公示価格ですか? 実勢価格ですか?
   2.実勢価格とは、不動産屋さんの仲介料などを含めた販売価格の事ですか?

  宜しくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/09/25(Sat) 12:21
 タイトル:Re: 更地価格と実勢価格って?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒1.更地とは建物など工作物が無い土地の事です。
   建物が有れば建付地と言います。価格の事を表すのではありません。
  
   古屋が付いている土地を販売する際、建物を撤去して更地で引き渡す時に更地
   価格と呼ばれます。これは引き渡し方法を表しています。
  
   路線価は国税庁が決めた土地の路線価格、公示価格は国土交通省が発表した基
   準値の土地の価格、実勢価格とは実際の取り引きされた不動産の価格です。

  2.実勢価格とは通常取り引きされている不動産の価格です。
   仲介手数料は取引に関わる仲介の報酬ですので実勢価格には含まれません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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