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2007年3月

住まいの何でも相談室(2007年3月30日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/03/post_9844.html
 です。

 どうも日本の場合、
  ●担当者(人)よりも、まず会社
 って考えちゃう人が多いんじゃないでしょうかね?

 でも、厳しい言い方をしますが、会社にはできる人、できない人がいます。
 そして、先週、お話ししたように、
  ●不動産屋さん = 担当者は、いわば弁護士のような立場で、
            間に入って、契約のリードをしてくれる立場
 ですから、良い担当者を選ぶことこそ、大切なのです。

 まぁ、先に会社を見てしまう…という点については、
 日本の会社の仕組み上、仕方ないなぁ…と感じる部分もあります。
 例えばアメリカの場合。
 たとえ会社であっても、担当者ひとりひとりが自営業者のような感じです。
 (もちろん、地域や契約体系にもよりますが…)

 つまり、彼らにとって「会社」は「所属する場」であって、
 同時に「会社のブランドで自分の宣伝をしてくれる場」であって、
 日本の社員さんのように「雇用される場」ではありません。

 ですから、会社から給料が支払われるのではなく、
 それどころか、自分が宣伝費や売れた場合のロイヤリティを会社に支払うような、
 「会社」は言わば弁護士の共同事務所的なものです。
 (なので、会社が雇うのは事務員さんであって、
  各物件の担当者(=エージェント)は、自らの力量で仕事をしていく形です)

 そのため、お客の側からしても、会社よりも担当者先にありき…というように、
  ●会社よりも、まず担当者(人)
 という発想になりやすいのです。

 というようなアメリカの話はともかく、
 大手であるから安心…というような発想は危険です。
 これは大手が悪いというのではなく、大手であればあるほど、
 色々な人が働いており、やはり、質の良し悪しがあるのは事実です。

 ですから、大手に依頼するのであれば、
  ●大手に相応しい担当者なのか否かを判断すること
 から、スタートするのが、失敗しないための方法です。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/03/post_9844.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 今週のピックアップ相談は、
  ●固定資産税の精算について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/12(Tue) 16:56
 タイトル:固定資産税の精算
 投稿者名:せいぶ
⇒はじめまして。
  中古住宅の売却時に精算する固定資産税について質問があります。
  物件の契約時に「固定資産税は昨年実績で精算しましょう」と、相手側の不動産
  屋から提案があり、自分側の不動産屋も「税額は同じか低くなるので問題ないで
  しょう」との話で、一度取り決めを口頭にて行い、実際にその金額で物件引渡し
  時に精算をしました。

  ところが、今年送付されてきた納税通知書に記載の税額は、昨年より大幅に増額
  されていました。あとから調べると、新築後3年間は固定資産税が2分の1に減額
  されていて、今年から本来の税額になったことに気が付きました。

  この場合、相手側に固定資産税の追加を請求をすることはできるでしょうか?
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/12(Tue) 20:07
 タイトル:Re: 固定資産税の精算
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒引渡し時に精算した固定資産税は昨年のものと思われます。

  固定資産税の精算は、1月1日現在の所有者に請求されます。
  今年貴方に請求された固定資産税は、既に貴方の名義になっている不動産に請求
  されたものですので、さかのぼって売主に請求することはできません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/12(Tue) 20:33
 タイトル:Re^2: 固定資産税の精算
 投稿者名:せいぶ
⇒ご返事ありがとうございます。

  説明がうまくできていなく申し訳ありません。私が売主で相手が買主です。

  今年の1月1日の所有者が私で、その税額が判明する前に一度精算したところ、正
  式な税額が大きく乖離していたため、追加で請求をしたいと考えています。
  しかし、すでに取引は完了しておりますので、買主の支払う義務はなくなってい
  るのでしょうか?
  精算のやり方は口頭で話をしていて、覚書などの書類はありません。

  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/12(Tue) 22:17
 タイトル:Re^3: 固定資産税の精算
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒売買契約書の約款に公租公課(固定資産税等)の精算方法について書いてあるは
  ずです。どのような定めになっているかご確認下さい。
  契約書のに定めに従って再精算することが一番良い解決策です。

  次に、固定資産税等の精算書又は計算書は作成されていますでしょうか?
  その中の記述に、
  「万一、本年の固定資産税等税額が昨年と○○円以上差がある場合、再度精算す
   るものとします」
  などと書いてありませんでしょうか?
  書き込みが有れば、それを根拠に再精算します。

  不動産会社の担当者はこの件に関して無視したのでしょうか?
  せいぶさんは、今回の取引で仲介手数料を支払っておられると思いますので、当
  然仲介業者は動いてくれるはずです。
  金額が大きく異なる場合は買主側に対して再精算するよう連絡をしてくれるもの
  と思います。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/13(Wed) 08:45
 タイトル:Re^4: 固定資産税の精算
 投稿者名:せいぶ
⇒ご返事ありがとうございます。

  契約書では引渡し日を境に1月1日からの日割り計算となっています。
  また、固定資産税の計算書は、昨年の税額からの計算式しか示されていません。
  再精算に関する記述はありません。

  不動産の担当者には連絡済で、買主側の不動産屋経由で買主側に請求をしていま
  すが、買主側は取引は完了しているので支払う意思はないと主張しているようで
  す。
  また、不動産の担当者も「固定資産税は当事者同士の事柄なので」と積極的には
  動いてくれません。

  このような状況のため、相談に乗っていただける場所を探していて、ここを見つ
  けた次第です。

  このまま、時間だけが過ぎてゆくのも困りますので、解決手段としてどのような
  選択肢があるのかご教授いただけるとうれしいです。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 タイトル:Re^5: 固定資産税の精算
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒契約書を作ったのは仲介した不動産会社のはずです。
  固定資産税の精算だけが当事者同士の事柄でないとおもいます。

  昨年の税額と今年の税額との差額をどうするかが書面で残されていませんので、
  仲介した不動産会社に動いてもらう事と、買主さんとの話し合い以外に、解決策
  は無いと思われます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/13(Wed) 18:02
 タイトル:Re^6: 固定資産税の精算
 投稿者名:せいぶ
⇒ご返事ありがとうございます。

  仲介した不動産会社(売主側)は、まったく何もしてくれていないわけではなく、
  買主側に再精算の要求と意思の確認はしてくれています(買主側の不動産会社が
  積極的ではないようです)。
  その結果、買主側は取引終了しているので支払う意思がないと言っているようで
  す。

  固定資産税との差額をどうするか書面がないときでも、差額を買主側に請求する
  ことは可能であり、不動産の一般取引慣例などにおいても何ら問題はないと理解
  していいのですね。

  買主と直接会って話し合いで解決しようと思います。
  アドバイスありがとうございました。

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住まいの何でも相談室(2007年3月23日号)

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 です。

 まず、
 「何もしてもらっていないのに仲介手数料は取られるものなのでしょうか?」
 には、大きな間違いがあります。
 確かに貸主(大家さん)のための宣伝や、現地案内などはしていません。
 しかし、相談者と貸主の契約の仲介こそ、一番大切な仕事です。

 これは賃貸に限らず、売買でも言えるのですが、
  ●不動産屋さん = お店であり、担当者はセールスマンである
 というイメージを抱いている方が多いんですが、
 本当は、
  ●不動産屋さん = 担当者は、いわば弁護士のような立場で、
            間に入って、契約のリードをしてくれる立場
 という感じです。

 ですから、今回の場合も、契約書を作成して、
 それに対する仲介事業者としての責任を取ることが、仕事になります。
 もし、仲介手数料を支払いたくないのであれば、
 契約書も当事者間で作成することになりますが、
 当然、貸主としては、面倒ですし、間にプロに入って欲しいので、
 借主が作成した契約書を持参しても、断られる可能性が高いでしょう。

 もし、相談者が探した事業者に比べて、手数料が割高であるのであれば、
 貸主に対して、
 「もし業者さんに間に入っていただくのであれば、
  少しでも安くやってくださる不動産屋さんを入れたいのだが、
  大家さんの指定くださった業者さんよりも、
  他の業者さんを通した方が安くなりそうです。
  それであれば、他の業者さんを通そうとも思うのですが、
  ただ、大家さんとのご関係もあるので、
  もし、その業者さんにあわせていただけるようなことがあれば、
  是非、大家さんのご指定の業者さんにしてみたいと思います」
 というように、交渉してみることも方法でしょう。

 しかし、貸主に対して、そのような相談もせず、
 貸主が紹介した業者に対して、相談者が直接、
 「お宅は高い。もっとまけてくれ!」
 みたいに言ったとしたら、相談者とその業者との関係は崩れるでしょうし、
 その業者から連絡が入れば、相談者と貸主との関係も崩れるかも知れません。

 ですから、貸主と直接交渉したのであれば、
 まず、貸主に対して、きちんと相談することこそ、大切です。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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 今週のピックアップ相談は、
  ●家賃の支払い方法変更について
  ●売却と賃貸の判断について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●岡本さん(岡本静子不動産)
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/08(Fri) 20:09
 タイトル:家賃の支払い方法変更について
 投稿者名:はてな
⇒現在、分譲マンションの部屋主と賃貸契約をしています。
  契約は仲介業者を通じて行ない、家賃も業者に支払っていましたが、業者から家
  主への入金滞納が続いたため、仲介業者を打ち切り、今後は直接家賃を入金する
  よう家主が伝え、業者からもその旨連絡がありました(全て電話でのやりとりで
  す)。

  当初交わした契約内容はこの時点で白紙になっているのでしょうか?
  解約時のトラブル回避のため、新たに仲介業者を立て、契約書を作成し、内容を
  明確にしておくべきでしょうか?
  その際、どのように家主との交渉を進めて行けばよいのでしょうか?

  宜しくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/11(Mon) 16:14
 タイトル:Re: 家賃の支払い方法変更について
 投稿者名:岡本@岡本静子不動産
⇒岡本@岡本静子不動産です。
  ご質問にお答えします。
  基本的にはこの場合、家賃の支払い方法の変更になりますので、契約書の変更合
  意書なる書類を作成し、家主さんとはてなさんとの間で署名・捺印をされてはど
  うでしょうか?

  口頭での約束だと後でトラブルが起こった時に大変ですし、書面を作成し保存し
  ておくのは重要だと思います。契約自体は解約をする訳ではないので、生きてい
  ますよ。

  新規に仲介会社にお願いする方法もあるかと思いますが、何んらかの対価が無け
  れば仲介会社も間に入ってもらえないかもしれません。

  書類を作れるならば、「家賃支払い方法の変更合意書」と言う題名で書類を作成
  し、家主さんにも見て頂き納得した上で署名・捺印をしてもらう方が良いでしょ
  う。

  書類作成の自信が無いならば、別の仲介会社に入ってもらうのもベターだと思い
  ます。

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 投稿時間:04/10/11(Mon) 14:47
 タイトル:マンション売却?賃貸?どうしたらいいの
 投稿者名:しんじょう
⇒6年前に3,670万円でマンションを購入しました。公庫と提携ローン会社から借り
  たローン残合計が、現在2,750万円あります。

  この度、高齢の両親の介護のため、両親と同居をすることになり、そのマンショ
  ンに住む必要がなくなりました。
  ところが、マンションを売却しようにも現在の相場で売却すると、350万円ほど
  ローンが残ってしまいます。

  基本的には、公庫の融資規定から、特別な事情が無い限りは、マンションを人に
  貸してはいけないし、また空き家にしてもいけないと聞きました。
  できればマンションを手放したくないのですが、何か考えられる良い方法はない
  でしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/11(Mon) 18:00
 タイトル:Re: マンション売却?賃貸?どうしたらいいの
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒住宅金融公庫の言う特別な事情に当てはまるかどうか、問い合わせをされてみて
  はいかがですか?
  たしか、通勤が不可能な距離への転勤や、やむを得ない事情が有れば、融資を受
  けた住宅を貸すことが可能です。
  その場合、融資を受けた金融機関へ届け出をすればよいことになっています。

  介護のためでしたら、一時的(不確定な期間ですが)に貸すことも可能かもしれ
  ません。
  したがって、先ずは住宅金融公庫に電話で問い合わせをして、確認をし、やむを
  得ない事情に当てはまれば、担当者の名前を聞いておきます。
  次に金融機関へ出向き届け出をします。
  その際に公庫で事前に確認したことを確認した担当者の名前と連絡先を申し出れ
  ば金融機関は拒否しません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 です。

 実は、相談ではなくって、新規参加くださったある事業者さんから、
 「貴サイトのリンク集の多さと質の高さには脱帽致しました」
 と言われて、嬉しかったので、手前味噌なお話しを…(笑)。

 リンク集にしろ、相談センターにしろ、数を大切ですが、固執してないんです。
 一番大切にしているのは「私たちらしい【質】」なんです。
 「ひと味違う相談センター」に象徴されるように、
 客観的に考えても、このFudosan.JP自体が「ひと味違う」はずです。
 もともと、Fudosan.JPは、主宰の磯部さんが、
 自らが従事する不動産業界への貢献するために…という目的で創られて、
 その目的に沿って、スタッフのかずこと、私、草柳を中心に企画・運営してます。

 最初は戸惑うことも多かったのですが、いろいろとやってきて、
 二つの方法に徹することにしたんです。
 一つは積極的に参加してくださる方に対する、より積極的にサポート。
 だから、全く同じ内容や相談であっても、積極的に参加してくださる方と、
 そうでない方に対しては、サポート内容も異なるんです。
 もう一つは、丁寧な方、頑張る方に対する、より積極的なサポート。
 こちらも、丁寧な方と、そうでない方に対して、サポート内容は異なります。

 これらは事業者さんであっても、一般の方であっても、全く同じ姿勢です。
 そのため、ある人は「素晴らしいサポート」と思われ、
 ある人は「良くないサポートだ」と思われるかも知れませんが、
 そうやって、人それぞれなのが、私たちのサポートなんです。

 無料サービスであっても、誠心誠意サポートしています。
 しかし、私たちにも「質」を維持するためにも、均一にはできません。
 これをご覧の方は、その点を理解された上で、ご利用くださいね!

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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 ・売買(埼玉) エスケイ不動産センター
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 今週のピックアップ相談は、
  ●売買契約について
  ●外国人による不動産購入について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )
  ●加藤さん(大道開発 http://www.daidou.net/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/01(Fri) 12:20
 タイトル:売買契約について
 投稿者名:星の砂
⇒建物土地付売買契約の解除についてお尋ねします。
  売買契約を甲・乙・丙の3者で締結しました。
  こちらの都合で解除を申し入れ、手付は諦めていましたが、仲介の業者とも手数
  料契約があり、第3項に手付放し場合の条項が入っており、業者間でいう倍返し
  (契約額3%)を要求されています。
  本契約が成立しないのに、仲介手数料契約は成り立つのでしょうか?
  併せて支払はやむ得ないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/01(Fri) 18:13
 タイトル:Re: 売買契約について
 投稿者名:清水@マック住研株式会社
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒上記の記述内容が、今一理解できないのと、売買契約書の内容が分からないので、
  一般的な話となりますが、売買契約を締結され、お客様の都合で解約をされたの
  ですから、この契約は一度は成立しています。
  従って、仲介業者は売買価格の3%+6万円(売買価格が400万円以上の場合)に
  消費税を加えた額を上限としての報酬請求権を持つこととなります。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/10/07(Thu) 09:19
 タイトル:外国人による不動産購入
 投稿者名:すばる
⇒質問があります。
  海外在住の外国人が、日本においてマンションなどの不動産を購入したい場合、
  何が必要となりますか?
  日本在住であれば住民票が必要かと思いますが、海外においては住民票に相当す
  るものがないと思います。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/08(Fri) 13:51
 タイトル:Re: 外国人による不動産購入
 投稿者名:加藤@大道開発
 URL : http://www.daidou.net/
⇒不完全な回答になりますが…。
  当社で、以前アメリカ在住の日本人(アメリカに居住している日本人)の方に不
  動産(土地)を販売したことがありましたが、その時は、アメリカ領事館発行の
  在留証明書を添付して移転登記をしました。

  登記簿の住所はもちろんアメリカの住所になりました。
  この場合若干ケースが違うと思いますが、買われる方の国(大使館とか領事館)
  が発行する本国での住所を証明するものがあれば売買できると思います。

  確実なのはお近くの法務局に問い合わせると親切に教えてくれると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/20(Wed) 12:03
 タイトル:Re^2: 外国人による不動産購入
 投稿者名:すばる
⇒加藤様、ご返事いただいていたことに気づきませんでした。申し訳ありません。
  そうですね、法務局に聞くといいのですね。思いつきませんでした。
  とても参考になりました。どうもありがとうございます。

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住まいの何でも相談室(2007年3月9日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/03/post_b681.html
 です。

 とは言っても、こちらについては、掲載アドバイスとして、
 アドバイザーの方々から、親身あるアドバイスを、
 それに対して、相談者さんからも丁寧なご返答をいただいており、
 本題の住宅保証制度については、
  http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=5508
 というような感じで、解決しています。

 では、どこが気になっているのかと言えば、アドバイスの中にあった、
 「不動産会社の風習として、(言い方が悪いですが…)細かいお客さんは相手にし
  たくない風習もありますので、断られる可能性も大です」
 この部分で、誤解すると、ちょっと大変です。

 もし、自分たち事業者の都合が悪くなることを「細かい」と考える業者さんなら、
 そんな事業者は敬遠すべきです。
 反面、
 「中古住宅を買って、ついていたエアコンのリモコンのボタンに、
  傷がついているから直せ!」
 など、過度(場合によっては無茶苦茶)とも思える要求を出すお客さんは、
 相手にしたくないわけですし、お客さんを選ぶ権利だって、あって当然です!

 でも、
  ●どこまでが細かいのか?
 って言われて、パッと思いつく方、どのくらいいます???
 難しいですよね。

 まず、
  ●理にかなっているか否か
 です。
 つまり、
  ●自分たち以外の誰かが客観的にみて「もっともだ」と思えるかどうか?
 で、一番分りやすいことは、「法律で認められる正しい主張」かどうか…ですね。
 理にかなっていない要求ばかりするような方は、敬遠されるでしょう。

 しかし、これも度を過ぎると敬遠されます。
 例えば、不動産屋さんから留守番電話が連絡が入っていて、
 自分で折り返し電話したとしますよね。
 で、後日、
 「そう言えば、あの時の折り返しの電話代の10円、払ってくださいね」
 と言うようなお客さんでしょうか!?!?
 不動産屋さんは、このこと自体よりも、
  ●このお客さんとかかわったら、
   こんな感じで、後々、細かい部分で、あれこれ要求されるんじゃないかな?
 な~んて思うでしょう。
 (でも、ボクがお世話になった、ある某不動産屋さんは、凄かったですよ。
  「電話代のご負担は申し訳無いので…」
  と、徹底的に、折り返しでかけてくれるんです。
  こっちは「そんな細かい部分まで、気遣ってくれるのか!?」と、
  ビックリ&凄く嬉しい気持ちになったので、
  細かさを「ウリ」にすることも、事業者の努力として必要ですね)

 まぁ、結局のところ、こういう判断は状況次第ですし、個人差もありますので、
 一概には言えないところだったりもします。
 結局は、相手のことを理解できる気持ちの有無になるのかも知れません?

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/03/post_b681.html
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 今週のピックアップ相談は、
  ●仲介手数料の返却について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●岡本さん(岡本静子不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/04(Mon) 15:15
 タイトル:仲介手数料の返却はしてもらえますか?
 投稿者名:min
⇒はじめまして。宜しくお願いします。

  ■解約決意までの流れ
   8月下旬に物件の契約をしました。
   その際は「重要事項説明書」にサインし、お金も全額支払いました(契約書の
   サインはしていません)
   数日後、契約書がポストに投函されており、内容確認したところ、
   「害虫駆除費用は貸主負担」となっていました。
   しかし、私は契約の際に「害虫駆除費用」を支払いをしておりました。

   早速、仲介業者に出向き、家主が負担するものをなぜ私まで負担しなければい
   けないのか…と問いただしたところ、
   「契約書が間違いで、その項目を削除する」(←返金しない姿勢)
   というのです。
   当然納得できずに引き下がらなかったところ、しぶしぶ害虫駆除代の返却の同
   意をもらいました。
   (その後、この業者は、「害虫駆除にも2通りあり、家主負担の害虫駆除と借
    主負担の害虫駆除とは異なった内容なので、両者から害虫駆除料金を請求す
    るのは間違いではなかった事を納得してほしい」と言っていました。
    そんな言い分通用するんでしょうか?)

   私が契約しました物件はこの業者が管理しているようで、契約後も関りを持つ
   かと思うと、どうも精神的なダメージが拭い去れず、契約破棄を申し出ました。

  ■質問
   重要事項説明書には「手付金は返却しない」と書かれていました。
   一方、業者独自の領収書には「手付金・仲介手数料の返却はしない」と書かれ
   ていました。
   そこで質問です。
    1.この場合、仲介手数料の返却はないのでしょうか?
     契約書に目を通した上で重要事項説明書にサインしているならば、文句の
     言いようはないと思うんですけど、細かな内容も知らない状態での重要事
     項説明書のサインとなります。
    2.契約の成立は「契約書のサイン」によってはじめて成立と思っていました
     が、これは契約終結とみなされるのでしょうか?
    3.契約書と領収書の内容が異なる事は普通あり得ることなのでしょうか?

  不愉快な思いをさせられて、手数料を払うというのは、どうも納得がいかなので
  すが…。

  文章力なくて申し訳ございません。ご回答の程宜しくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/05(Tue) 15:29
 タイトル:Re: 仲介手数料の返却はしてもらえますか?
 投稿者名:岡本@岡本静子不動産
⇒岡本@岡本静子不動産です。ご質問にお答え致します。

  詳しい内容が分からないので、適切なアドバイスかどうかは分かりませんが、ま
  ず不動産会社から重要事項説明書の説明を受け、そのサインをされたみたいです
  が、この時点では仲介手数料の請求権は発生していないと思われます。

  仲介手数料は賃貸借契約書への署名・捺印を以って契約を締結し、その契約に関
  する成功報酬として、不動産業者はminさんに対して仲介手数料の請求をする事
  が可能だと思います。

  今回の場合、事前に重要事項の説明を受けただけであって、契約の締結までは
  至って無いのですから、契約が成立していない以上、不動産会社に対して仲介手
  数料の返還をしてもらう方が良いでしょう。

  また、手付金がどのような名目でのお金なのかがはっきりしないのですが、通常
  の場合、この手付金は契約の締結が成された時に支払うべきものであって、これ
  も契約が成立していない以上は返還してもらう様、交渉してみてはどうでしょう
  か。

  もし不動産会社がこの手付金と仲介手数料の返還に応じない場合は、説明を受け
  た重要事項説明書や領収書等の書類を持参し、その不動産業者を管轄している都
  道府県の窓口に相談されてみてはどうですか?

  また、それでも話に応じず、納得がいかない結果になった場合は、そのお金の返
  還の請求を求めて少額訴訟の裁判をする事も可能だと思います。

  ただ、まずは誠意を以って話し合いでその不動産会社と交渉をした方が良いと思
  います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/06(Wed) 13:18
 タイトル:Re ありがとうございました。
 投稿者名:min
⇒大変ご丁寧な回答をありがとうございました。
  「仲介手数料」というものの性質が不明瞭で、私なりに調べてはみたものの、や
  はりよくわからないままだったのです。

  無料弁護士相談に行ってから、仲介業者に返金を求めようと思いましたが、まず、
  先にお店に行ってみようと思います。
  本当にありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/13(Wed) 16:30
 タイトル:Re^2: 仲介手数料の返却はしてもらえますか?
 投稿者名:min
⇒岡本様。先日仲介業者に電話したところ、「最初は仲介手数料の返金はしない」
  と先方は言っていたのですが、「成功報酬のはずです」という言葉により、返却
  をしていただけることになりました。
  大変ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/13(Wed) 17:05
 タイトル:Re: Re ありがとうございました。
 投稿者名:岡本@岡本静子不動産
⇒ほんとによかったですね!
  我々も同じ不動産業に従事するものとして、このような状況が起こる会社が存在
  する事は悲しい事です。
  ただ、親切でしっかりとした不動産会社もいる事だけを覚えて頂ければと思いま
  す。

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住まいの何でも相談室(2007年3月2日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/02/post_0afa.html
 です。

 4月の新生活を機に、物件購入を検討されている方も多いと思いますが、
 気をつけなければならないのは、
  ●仲介事業者の変更によるトラブル
 です。
 ネット時代の今、
 「あ、こっちの業者さんの方が良いかも?」
 という情報が入りやすくなっているため、ある意味、起りやすくなっています。

 しかし、上記の個別アドバイスでも案内してますが、
  ●すでに交渉を開始している場合、
   状況によっては、たとえ、他の事業者に変更したとしても、
   最初の事業者に対して、
   仲介手数料の支払い義務が発生する場合がある
 ということを、まず、
  http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3898
  http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4881
 などから、きちんと理解しておくことが大切です。

 皆さんは、「信義則」って言葉はご存知ですか?
 Yahoo!辞書( http://dic.yahoo.co.jp/ )で検索しますと、
  http://dic.yahoo.co.jp/dsearch?dtype=2&p=%BF%AE%B5%C1%C2%A7
 のページに、
 「しんぎ‐そく【信義則】
  社会共同生活において、権利の行使や義務の履行は、互いに相手の信頼や期待を
  裏切らないように誠実に行わなければならないとする法理。信義誠実」
 と、表示されます。

 確かに、うちの相談センターでは、
  ●信頼できる事業者を選ぶことこそ大切
 という風にお伝えしていますから、
 事業者選びに対して、慎重になる姿勢は評価できます。
 しかし、信頼関係って、双方で築いていくものです。

 業者だけではなく、貴方自身が誠実でなければ、信頼関係は築けません。
 もし、他の事業者を比較しているのであれば、
 そのことを隠さずに、正直に伝えることが何よりも大切です。
 信頼できる事業者を探すためには、貴方自身の誠実さが不可欠です。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/02/post_0afa.html
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 ・隣地境界青線上の塀について
 ・賃貸のエアコンの修理
 ・売ってほしいと言われているのですが

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/02/220_ea50.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●フリープランの建売について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/04(Mon) 13:12
 タイトル:フリープランの建売ってなに?
 投稿者名:アユム
⇒現在商談中の物件についてお伺い致します。
  それは「建売・フリープラン」というふれこみの物件なのですが、仲介業者から
  は土地売買契約書と建物の工事請負契約書を同時に結ぶよう言われています。
  仲介業者ははじめ販売代理と名乗っていたのに(広告に出ていない物件なので口
  頭での話)、仲介手数料として土地代金の3%+6万円が必要だと言います。

  仲介業者は「販売代理でも結局は名目を変えてお金をとるから、あなたが支払う
  金額は一緒だ」とも言いました。そして「建売だから建物代金についても同じよ
  うに仲介手数料を取る」と…。

  建築確認がまだだと建売契約はできないはずですし、現に土地売買契約と工事請
  負契約を結ぶよう言われています。なので、これは建築条件付の土地ではないか
  と思うのですが、仲介業者は「建売」だと言い張りますし、契約書にも建築条件
  付の土地だという記述はありません。

  建築指導課の係の方には「そういうことは最近多い」と言われただけで終わりま
  した。特になにをしてもらえるわけでもなく、アドバイスもありませんでした。
  売主は別の不動産屋ですが、HPを見ていると、先々同じ土地の別区画を建築条件
  付土地として直接販売されそうな雰囲気です。

  もしそうなった場合、契約後に私はこの仲介業者に対して何らかの異議をとなえ
  ることはできるのでしょうか?
  まだ契約は結んでいないので、こちらも建築条件付の土地として契約できればと
  思うのですが…。

  どなたか何らかのお知恵を拝借できませんでしょうか。
  よろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/04(Mon) 14:48
 タイトル:Re: フリープランの建売ってなに?
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒不動産と建築設計の資格をもち経験している中尾正文と言います。
  そもそも、建築条件付なる取引を誰が始めたか知りませんが、大分昔からありま
  す。その時から、変だなと思っています。
  不動産は、人以前、建築物は人以降を原則に、制度が出来ています。よって、あ
  るものと無い物を同時に売買するなんて、おかしいでしょう。

  建物は、表示登記前は、請負契約。つまり、あなたが自分の責任(価格と中身の
  評価を含む)で建築すると言うこと。
  表示登記後(建売=実際は売買時に登記)は、その物を買うと言うこと。
  全く違いますね。

  このような、方法を取るのは、手数料収入を沢山取ろうとする業者で、顧客の身
  にはなることはありません。不動産の取引は、初めの内にしろ、少しでも不信な
  事や、疑いが生じたら、止める事。
  少々の価格的安さや、場所の魅力は諦めて、再度探しましょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/11(Mon) 18:26
 タイトル:Re: フリープランの建売ってなに?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建売とは、事前に建物の設計が行われており、その建物の建築について行政庁な
  どの許可(建築確認と呼ばれます)を得て、初めて広告など営業活動ができます
  (未完成の建売住宅については建築確認番号を表示しないと広告ができません)。
  従ってフリープランという建売はあり得ません。

  仲介手数料は売買契約の仲介において請求ができる手数料です。建物請負契約で
  は仲介手数料の請求はできません。
  また、請求することは法律に違反し、宅地建物取引業法上重い罪になります。

  違法な広告表示をしたり、建物の建築請負契約で仲介手数料を取ろうとする不動
  産業者は信用できません。
  止められたほうが良いと思われます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/05(Tue) 13:27
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:アユム
⇒私の住む地域は、建築条件付土地かフリープラン建売しかないような状態で、以
  前も結構大手だったのですが、業者に不信感を抱いて契約を取り止めたことがあ
  ります。

  今回の業者はこれまで消費者寄りな感じだったので安心していたのですが……。
  この物件に関しては、とりあえずもう一度この業者と話し合ってみることにしま
  す。
  それでダメだったらあきらめるか、業者との関係は悪くなるでしょうが、建築指
  導課に行くかしてみたいと思います。
  中尾さま、貴重なご意見とアドバイス、本当にありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/07(Thu) 18:44
 タイトル:土地の瑕疵担保責任
 投稿者名:アユム
⇒たまたま見た地盤沈下に関する記事で、土地にも瑕疵担保責任がつくと知ったの
  ですが、私が業者からもらっている土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項
  はありません。
  契約を見合わせているところではありますが、気になりましたのでお尋ね致しま
  す。
  土地売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項がなくてもいいのでしょうか?

  工事請負契約書には「保証期間10年」という記載があるのですが、これは建物と
  外構に関してだけだと思うのです。
  それとも、地盤強化を行うとしたら建物の工事のときだから、これでカバーされ
  ているのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/11(Mon) 18:14
 タイトル:Re: 土地の瑕疵担保責任
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒平成12年4月1日に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、新築住
  宅の取得契約(請負/売買)において、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐
  力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)について、10年間の瑕疵保証責任
  が義務づけられることになりました。
  また、基本構造部分以外も含めた瑕疵保証責任が、特約を結べば20年まで伸長可
  能になりました。

  新築住宅以外の住宅については、瑕疵担保責任を負う期間は、宅地建物取引業法
  では「物件の引渡日から2年以上」とする特約を認めており、特約が盛り込まれ
  ていなければ、民法上の「買主が瑕疵を知ってから1年間」となります。

  たとえ土地であっても、売主が不動産会社であれば、売主の不動産会社は瑕疵担
  保責任を負わなければなりません。
  今回のように瑕疵担保責任を負う期間を書いてない場合は、買い主が瑕疵を発見
  してから1年以内に売主へ通知すれば、売主は瑕疵担保責任を負わなければなり
  ません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/12(Tue) 18:23
 タイトル:ありがとうございました。
 投稿者名:アユム
⇒香川さま、建売及び土地の瑕疵担保責任に関するお答えとご助言、ありがとうご
  ざいました。
  物件には未練があるのですが、役所を通しても、契約をやめて他の業者を通して
  もトラブルになりそうですし、あきらめるしかないのでしょうね。
  残念です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/18(Mon) 19:12
 タイトル:契約書差替えの是非
 投稿者名:アユム
⇒たびたびすいません。
  今回相談させていただいた件について、もう少し勉強させて下さい。

  1.土地売買契約と工事請負契約を同時に締結し、後日、土地建物売買契約書に差
   しかえることは違法ではないのでしょうか?
   最初の契約書に「後日、差し換えます」と記述してあれば大丈夫というような
   発言が業者からあったのを思い出したのですが。

  2.今回断わった土地の持ち主(売主)は不動産会社ではなく、そこの社長(=個
   人)でした。
   個人名で登記されている場合は、土地に対する瑕疵担保責任の期間が短いよう
   ですが(最長2年?)、もし後日、1のように土地建物売買契約に差しかえれば
   建売扱いとなり、瑕疵担保期間は建物の方と同じ期間に伸びるのでしょうか?

  今回断わった場所のことなので、どうでもいいといえばいいのですが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/18(Mon) 20:00
 タイトル:Re: 契約書差替えの是非
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒個人が売主で土地を購入した場合、瑕疵担保責任は民法によるか、契約書に書い
  てあるとおりとなります。
  もし、「売主は瑕疵担保責任を負わないものとします」と書いてあれば、無いと
  思ってください。
  何も書いてなければ、民法によります(前回回答した通りです)

  さて、契約書を差し替えると、土地を仲介で個人から購入したのに、建売の契約
  書を差し替えたら、土地建物とも不動産会社が売主になりますよね。
  これはおかしいと思いませんか?
  やはり、仲介手数料が欲しいための違法な行為としか思えません。

  最初から建売住宅でしたら特に問題はなかったのですが…。
  当然土地建物とも保証しないといけません。

  雑談ですが、10年保証は売主の不動産会社が保証書を発行して保証します。
  さて、その不動産会社は当然10年間倒産せず会社が存続している必要が有り、そ
  れなりに業績が良くないとアフターサービスまで目が届かないでしょう。

  万一倒産した場合はどうでしょうか。
  中小の工務店や不動産会社が建物の建築や分譲住宅をしたときに、万一を考え保
  証する保証制度が有ります。
   財団法人 住宅保証機構 → http://www.ohw.or.jp/
  保証料が必要ですが、登録している不動産会社や工務店を選ぶのも一つの方法で
  す。

  正直でお客さんのことを第一に考える工務店や不動産会社は登録しているのが普
  通と思います。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/10/19(Tue) 10:49
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:アユム
⇒香川さま、何度も丁寧に教えて下さいまして、ありがとうございました。
  うちの近所に香川さまのように親切で誠実な不動産屋さんがあればよかったので
  すが…。

  実は先日この業者さんのことで某所に行ってきました。
  中小企業から大手までどこも同じようなこと(名目を変えて手数料をとる等)を
  していると聞かされました。
  私の住んでいるところや近隣都市では、純然たる建売や土地のみの販売というの
  は殆どないそうです。
  「どうせ騙し取られるのなら少しでもこちらに有利な条件で」と考え方を改める
  しかないようで、気が滅入ります。
  まだしばらくはあがいてみるつもりですが…。

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