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2007年4月

住まいの何でも相談室(ゴールデンウィーク特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/04/post_07d6_1.html
 です。

 おそらく「競売(きょうばい・けいばい)」という言葉を聞いたことのある方も、
 多いのではないかと思いますが、この相談の「競売」は、
 いわゆる最近盛んになっている民間の不動産オークションとは大きく異なります。

 不動産の競売の場合、物件の持ち主が、色々な借金の返済ができなくなったり、
 または、住宅ローンそのものが払えなくなったりした場合、
 お金を貸した人が、差し押さえられた不動産の売却を裁判所に申し立て、
 その申し立てによって、高く買ってくれる人を探し、
 そして、借金などの弁済にあてられる仕組みです。

 そもそも競売物件は、転売目的、または、賃貸収入目的で、
 不動産事業者が落札するケースが多かったのですが、
 「安くておトク」とか騒がれたこともあり、
 最近は個人でも入札する人が増えてます。
 しかし、
  ●事前に物件の価値を判断できる力
  ●落札後に発生したトラブルを自分で解決できる力
 が必要になってくることを理解せずに、安易に手を出すべきではありません。

 今回の相談者のように占有者がいる場合、
 プロの事業者であれば、当然、「逆切れ」されないような対策を考えるでしょうし、
 そもそも、面倒だということで、入札自体を見送るかも知れません。
 追い出される側の立場で考えてみれば、
 借金が払えず、物件を奪われるわけですから、面白いわけないですから、
 当然、ヤケクソになる場合だってあります。

 競売のライバルは不動産のプロです。
 極論ですが、そのプロではなく、一般の素人が落札できる物件というのは、
 本当に「安くておトク」なのでしょうか?
 実際、
  ●プロであれば怖くて手が出せない物件
  ●プロであれば安くないので見送る金額
 などで、「素人」の方々が落札してしまっていることも、多く見受けられます。
 ですから、 決して安易な気持ちで、競売に参加すべきではありません。
 プロと互角以上の知識を持ち合わせていなければ、痛い目にあいます。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/04/post_07d6_1.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ▼ゴールデンウィークのサポートについて ~次回のメルマガは5/11発行です!~
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  4/28(土)~5/6(日)をゴールデンウィーク休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開後になります。

   ・RTJ不動産MLの配信
   ・各種登録関係処理(新規登録・変更・退会)
   ・新着相談の掲載&相談センター通知サービス
   ・新着物件の掲載
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も相談センターのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されなくなります。

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 ▼物件掲載センター新着(掲載 http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ・新規掲載
      【売】 三重の売買物件
      【売】 長野(須坂)の土地・建物

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/04/416422_716a.html

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 ▼新規参加者(登録 http://fudosan.jp/community/com.html )
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 ・賃貸(和歌山) ホームワン
 ・売買・賃貸(静岡) 樹ハウジング
 ・売買・賃貸(宮崎) パシフィックジャパン
 ・注文住宅(東京) ハウスノーヴァ

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2007/04/416422_6945.html

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 ▼相談インデックス(投稿 http://fudosan.jp/agent/agent.html )
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 ・住宅取得資金贈与の特例について
 ・相続争いに伴う権利問題について
 ・リフォーム済み物件でのトラブルについて
 ・相手都合での契約解除による手付金の払い戻しについて
 ・債権者の同意が必要な物件の取得について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/04/417_bfe0.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●別の不動産屋からの購入連絡について
  ●特定の仲介業者への依頼について
  ●月極駐車場の掃除について
  ●駐車場の車留めについて
  ●土地所有権消失について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
  ●山本さん(西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/27(Wed) 10:36
 タイトル:別の不動産屋からの購入連絡について
 投稿者名:コタロ
⇒不動産A社と契約し、土地を売り出し中なのですが、契約していない不動産B社か
  ら「土地を買いたいお客様がいるので、よければA社には内緒で委任状を書いて
  欲しい」と契約書類が送られてきました。
  このようなケースはありえるのでしょうか?
  また、B社が問題のない会社かどうか調べる方法はありますか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/28(Thu) 00:18
 タイトル:Re: 別の不動産屋からの購入連絡について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒先ず、貴方が不動産会社A社と締結しているのは、どんな方法でしょうか?
   1.専任媒介契約、又は専属専任媒介契約であれば、他の不動産会社と媒介契約
    の締結は出来ません。
   2.一般媒介契約であれば、B社と一般媒介契約の締結が可能です。

  次に、不動産会社の調査ですが、都道府県の宅建業課(名称はそれぞれ)で、会
  社の業績や過去行政処分等を受けたことがあるかなどが調べられます。
  また、その会社の近所の方に評判を聞いてみるといいでしょう。

  私見ですが、
  「A社には内緒で委任状を」というのは、法律を無視してでも契約したいとの事
  でしょう。良い業者のように思えません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/10/27(Wed) 11:05
 タイトル:特定の仲介業者への依頼について
 投稿者名:meka
⇒複数の仲介業者に依頼した場合について教えてください。
  現在、中古マンションを探しています。
  3ヶ月ほど前から不動産屋さん(A)に頼んで探していました。営業の方は熱心で
  対応もよくこちらが質問したことにもはきちんと調べて答えてくれる信用できそ
  うな方です。
  しかし、持ってきてくれる情報に気に入ったものがなかなかないため、3日前に
  別の不動産屋さん(B)に行ってみました。
  すると「表には出ていないんですが…」と言って、ある物件を紹介されました。
  その案内書には「専任」と書いてありました。
  「専任媒介」のときはレインズに登録する義務があるときいたことがあります。
  この物件をはじめの不動産屋さん(A)を通して買うのは、ルール違反でしょう
  か。(A)は熱心に探してくれたのでこのまま(B)を通すとなんだか申し訳ない
  気がしています。
  こんなときはドライに割り切ったほうがよいのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/31(Sun) 15:36
 タイトル:Re: 特定の仲介業者への依頼について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒不動産屋(A)に相談して購入を検討された方がよいと思います。
  「表に出していないのですが」という不動産屋は20世紀型の不動産屋さんです。
  そこで購入すると後で問題が起きるかもしれません。

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 投稿時間:04/10/29(Fri) 11:59
 タイトル:月極駐車場の掃除
 投稿者名:たけ
⇒借りている駐車場の場所が角の家の塀に囲まれているため、ごみがたまりやすく
  なっています。
  管理会社に掃除の責任はあるのでしょうか?
  ご回答よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/31(Sun) 15:45
 タイトル:Re: 月極駐車場の掃除
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒管理会社が清掃すると思います。
  ただ、状況を知らないのでしょう。教えて上げてください。

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 投稿時間:04/10/29(Fri) 23:04
 タイトル:駐車場の車留めについて
 投稿者名:あづき
⇒駐車場の車留めは鉄ポールで地下(土)に埋めて固定してあります。
  借りた当初からポールの緩みのようなことは感じていましたが、それが段々土か
  ら上がってきて、車留めのポールが車体に当たるようになってしまい、ナンバー
  プレートの下あたりが軽くへこんでしまいました。
  こういった場合、自己責任になるのでしょうか。
  他のスペースを借りている方たちの車留めはなんの不備もなく、私の所だけしっ
  かり地中にポールがはまっていなかったので、不動産屋側の不備もあるのではな
  いでしょうか。
  その辺りを確認したいので是非返答を宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/31(Sun) 15:42
 タイトル:Re: 駐車場の車留めについて
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒駐車場を管理している会社(不動産会社?)に事情を話して善処してもらうこと
  だと思います。このようなケースの一般的な処理は決まっていないでしょう。
  状況はそれぞれ違うでしょうから、常識的な処理になると思います。

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 投稿時間:04/10/31(Sun) 15:53
 タイトル:土地所有権消失について
 投稿者名:ブルーマック
⇒はじめて相談させていただきます。
  「他人の土地でも10年間何らかの使用を続けていれば自分の土地にできる」とい
  う話を聞きました。これは本当でしょうか。
  例えば、遠く離れた自分の所有地に、隣地の人が10年間花や野菜を作り続けたり、
  ゴミを日常的に燃やしていたりした場合、自分は所有権を消失してしまうので
  しょうか。
  教えていただきたくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/11/01(Mon) 00:07
 タイトル:Re: 土地所有権消失について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒民法の取得時効といわれるものです。
  インターネット上に沢山解説されています。
  例えば、不動産流通研究所さんの下記サイトでも「取得時効」をやさしく解説し
  てあります。
   http://www.re-words.net/

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/11/03(Wed) 09:25
 タイトル:Re^2: 土地所有権消失について
 投稿者名:ブルーマック
⇒早々にご回答いただきありがとうございました。
  紹介されたホームページもよく見て、きちんとした対応をしたいと思います。
  ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/11/01(Mon) 09:44
 タイトル:Re: 土地所有権消失について
 投稿者名:山本秀樹
⇒時効により権利が自動的に消失する訳ではありません(消滅時効)。
  時効により他人があなたの土地の権利を得ることにより、権利を失うということ
  になります(相手方の取得時効)。

  まず重要なのは、相手がその土地を所有する意思があることです。
  その土地を占有して使っていることは、時効の開始条件ではありません。塀や囲
  いなどをして他人が入れないようにするなど明らかに所有の意思がある場合にそ
  こから時効が始まります。

  ただし、他人のものだと知っていた場合(悪意)、取得時効は20年です。
  思いこみなどで自分のものだと思っていた場合(善意)が10年です。
  そして、取得時効は必ず時効の援用をしなければ権利を得ることはできません。
  占有者が時効による権利を主張(時効の援用)して裁判の判決を得なければいけ
  ません。

  賃貸契約をした場合は、占有しても相手には所有権はありません。
  借りるという行為は、貸し主に所有権がある状態で占有だけしているからです。
  無償の賃貸契約でも同じです。

  簡単にざっと書きましたが、ケースバイケースで判断が違ってくるかも知れませ
  んので、時効の考え方だけを解説しておきます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/11/03(Wed) 09:22
 タイトル:Re^2: 土地所有権消失について
 投稿者名:ブルーマック
⇒ご回答いただきありがとうございました。
  大変参考になりました。
  さっそく隣地の方ときちんとしたお話をしたいと思います。
  ありがとうございました。

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 【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2007年4月20日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fudosanbbs.2525.net/2005/07/post_f250.html
 です。
 …と言っても、今回は相談センターではなく「不動産の目安箱」のお話しです。

 例えば、相談センターのアドバイザーの方々の場合は、
  http://fudosan.2525.net/cat2920/
 という形で、多くが、
  ●自分自身がサイト(ホームページ)に対して積極的な方が多い
 のですが、一般的には、
 今回、コメントをくださった業者さんが指摘されている、
 「不動産に詳しくてもネットに詳しくない、
  ネットに詳しくても不動産に詳しくない人が作ったホームページがほとんどで、
  意思の疎通がちゃんと出来ているホームページは、
  不動産業者が作るサイトでは少なく、ありきたりの物になっているのが現状です」
 という点は、確かに、そういう傾向を感じたりします。
 つまり、その事業者さんの「人となり」が見えずに、
 単なる宣伝に終始してしまっているようなケースでしょうか?

 その結果、
  ●物件の掲載が不充分だったり遅かったりする
 というように、見てくれた人が問い合わせしようという気持ちになりづらく、
 しかも、
  ●メールで問合せをしても、
   返事がくるまでに時間がかかったり、最悪、来ないなんてこともある
 という、とてもプロとしての対応とは言えない状況に陥っていることもあります。

 でも、この状況こそ、一般の方々にとって「大きなヒント」がなんです。
 それは、
  1.サイトの状況を見て「問い合せるに値するか否か?」が判る
  2.問い合わせに対する返信の早さで、機敏さが判る
  3.問い合わせに対する返信の質で、信頼度が判る
 というように、
  ●実際に店舗に行くことなく、事業者を判断することができる
 という点です。

 ですから、事業者のみなさんも、そうやって判断されることを念頭に、
  ●「みてくれ」よりも内容
 ということを、第一に考えるべきです。
 どんなにデザインが優れていなくとも、それに相応しい応対ができなければ、
 プラスどころか、大きなマイナスにしかなりませんので…。

 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fudosanbbs.2525.net/2005/07/post_f250.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ・共有地の兄弟間売買について

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 今週のピックアップ相談は、
  ●登記の時期と固定資産税について
  ●不動産競売について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/26(Tue) 09:44
 タイトル:登記の時期と固定資産税について
 投稿者名:kg83
⇒登記の時期と固定資産税についてお尋ねいたします。
  このたび分譲マンションを購入することになり、鍵の引渡しが年内の12月になり
  そうです。
  そこで、以下、お尋ねします。

   1.鍵(物件)の引渡し=登記の時期と考えていいのでしょうか? 固定資産税
    はその年の1月1日の所有者にかかるとの事ですが、そうなれば17年1月2日以
    降に登記をするようにすれば、18年から固定資産税を払うことになり、17年
    分1年支払しなくてすみます。
   2.もし鍵(物件)の引渡しに関係なく、その後任意に翌年1月2日以降に登記を
    した場合、鍵の引渡しから登記をするまでの間に火災など起これば、買主の
    責任(危険負担)になりますか?(=引渡しを受けているので、売主には責
    任がない)
   3.住宅金融公庫の融資を受けますが、火災保険はいつから加入することのなる
    のでしょうか?(登記時、契約時、支払い開始時?)
   4.売主が地方公共団体です。販売業者は地方公共団体が売主なので、「固定資
    産税は17年は課税されない、また便宜をはかってくれる」と言ってますが、
    公共団体自身は税はかからいでしょうが、買主である私たちには当然のこと
    ながら、そのような事はないと思ってますが、どうでしょう?

  何日かの違いで1年分の固定資産税10数万円支払いをしなくてすみますので、よ
  ろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/27(Wed) 00:58
 タイトル:Re: 登記の時期と固定資産税について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒契約書で引き渡し日に所有権移転をすることになっていれば、同時です。詳細は
  販売業者に確認してください。

  危険負担についても契約書の定めに従います。一般的には登記の有無にかかわら
  ず、引き渡しを受けたら買主の負担です。
  公庫の特約火災保険は金銭消費貸借契約日からになっていると思われます。申し
  込みした金融機関で確認してください。

  固定資産税の件ですが、担当者の話というのは書面で頂いていますか?
  平成17年分の固定資産税が課税されないので、有れば負担はありません。不動産
  売買契約書には固定資産税の精算方法が書いてあると思いますが、どう書かれて
  いるでしょうか?
  一般的に、引き渡し日をもって日割りで精算するようになっていると思います。
   例)引き渡しの前日までを売主が、引き渡し日以降を買主が負担する…など。
     従って、1月1日現在の所有者が売主であっても、引き渡し日以降について
     は買主が負担することになり、清算金を支払います。

  契約書、販売会社への確認で分かることですので、先ずは確認をしましょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/27(Wed) 07:40
 タイトル:Re^2: 登記の時期と固定資産税について
 投稿者名:kg83
⇒香川文人様、早速の回答ありがとうございます。
  よくわかりました。確認してみます。
  また 何かありましたらお願い致します。
  お忙しいところ 本当にありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/10/15(Fri) 22:23
 タイトル:不動産競売で
 投稿者名:ゆり
⇒店舗ビルを買ったのですが、そのビルの前の管理者が留置権を主張し、その訴訟
  を起こされてしまいました。まだ係争中なのですが、占有妨害禁止の仮処分が下
  り、どうしてよいかわかりません。
  詳しくわかる方がいましたらお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/17(Sun) 09:53
 タイトル:Re: 不動産競売で
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒係争中のため、最寄りの弁護士さんにご相談されるのが宜しいかと思います。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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住まいの何でも相談室(2007年4月13日号)

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 です。
 かたや学生さん、かたや事業者さん…と、一見、全く違う相談なのですが、
 共通するのは「どっちもねぇ…(トホホ)」という部分です。

 まず、最初の学生さん。
 違約金の支払い義務云々以前に、どう考えても、あまりに身勝手なのですが、
 当人たちは全く気づいていないんですよね。
 事業者に対して「信頼できない」を連発しているようですが、
 相談者たちのために、部屋をおさえ、案内をして、
 そして、契約準備までしている事業者に対し、
 誠心誠意謝罪することもなく、挙句の果てには、
 「契約書にサインをしていないのだから、払う必要はない」
 っていうのは、いかがなものかと…。
 学生とは言え、もう少し社会人としての自覚と責任、
 そして、相手に対する配慮を大切にして欲しいものです。
 そもそも、こういうことを平気でする人が増えているから、
 違約金などの法的防御策を取らざるを得ないわけで…。

 そして、事業者さん。
 「これから、どのように対処するべきでしょうか」
 ということを、考えることが、プロの不動産事業者としての対応です。
 このケースの場合、本来は間に入って交渉すべきにも関らず、
 貸主の主張ばかりが先にきて、借主ばかりが妥協してますよね?
 これじゃあ、人が良い方が損しますし、
 そんな交渉されちゃったら、たまったもんじゃありません!
 そもそも、そういう貸主を見抜けずに紹介したことに、
 業者としての責任もあるわけですし…。

 お客さんの側にも大人としてのモラルが必要ですし、
 事業者さんの側にもプロ意識が必要です。
 そういう意識こそが、トラブルを防ぐ術になるわけですから!
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

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      【成約】長野の売買物件

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 ・契約期間内の条例変更について
 ・手付金支払後の契約変更について
 ・家主変更に伴う更新料の変更について
 ・大家さんの修繕義務について
 ・購入したい物件の持ち主との連絡について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/04/43_56fe.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●違反行為について
  ●不動産の相続について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/13(Wed) 16:27
 タイトル:違法行為ですか?
 投稿者名:min
⇒はじめまして。
  今、賃貸物件キャンセルに伴ない、仲介業者とやり取りをしているのですが、そ
  れを機に、おかしな事が発覚してきました。

  そこの業者には宅建主任者は1人しかいないというのです。
  そして、私が重要事項説明を受けたのは、間違いなく宅建を持たない担当者から
  のみの説明でした。しかし、重要事項説明を受けたのは8月末の事なので、こち
  らの記憶が曖昧と思ってか、「宅建主任から説明をしている」と言い張ります。

  そこで、私がその人に面会をしたいと申し出たところ、(お店にいる)予定がわ
  からないといいます。
  日中は外出しているので、面会できないといいます(こちらに時間を合わせる気
  は全く無しでした)。

  この業者は地元では名が通っており、「年末年始以外は年中無休」と広告してい
  るのですが、実際問題たった1人しか宅建主任者がいないなら、この方が休暇を
  とっている、或いは外出中に契約をした場合、違法にならないのでしょうか?
  具体的な罰則はないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/17(Sun) 09:59
 タイトル:Re: 違法行為ですか?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒重要事項説明は宅地建物取引主任者以外は説明できません。

  この相談センターは特定業者の不正を告発する場ではございませんので、管轄の
  都道府県庁(住宅課等)へご相談されてはいかがでしょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/20(Wed) 10:57
 タイトル:Re^2: 違法行為ですか?
 投稿者名:min
⇒回答ありがとうございます。
  質問の場を取り違えしておりましたこと、お詫び申し上げます。

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 投稿時間:04/10/26(Tue) 21:56
 タイトル:不動産の相続について
 投稿者名:笹山 学
⇒妻の父が亡くなり、妻と姉(夫婦)が不動産を相続することとなりました。
  相続した不動産は、家と倉庫です。姉夫婦は、「適正な額を支払うので不動産を
  相続したい」との意向があります。

  ご相談は、何をもって適正な額とするかです。
   1.不動産鑑定士に鑑定してもらう。
   2.倉庫(現在は壊れているが、くだものを保冷する冷蔵庫付き)の賃貸を含め
    た将来の利益も含めた額とする。
   3.その他の額

  妻はなるべく損をしたくないと2のような考えももっていますが、姉夫婦も納得
  させる適正な価格とはどのようなものでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/27(Wed) 00:37
 タイトル:Re: 不動産の相続について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒信頼出来る不動産価格の算出は不動産鑑定士に依頼することをお勧めします。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/10/31(Sun) 21:39
 タイトル:Re^2: 不動産の相続について
 投稿者名:笹山 学
⇒香川様、ありがとうございました。

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 【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2007年4月6日号)

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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/04/post_1bda.html
 です。

 さて、今回の相談の場合、どうするのが良いと思いますか?
 「業者がウソの営業を行ったんだから、業者の責任を追及すべきだ!」
 と思われる方、確かにおっしゃる通りです。
 でも、
  ●契約書に明記されておらず、明確な証拠が不足している
  ●仮に賠償命令が出たとしても、その業者が誠実に対応するとも思えない
  ●裁判費用もかかるし、時間もかかる
 というのが、現実ではないでしょうか?

 であれば、
  ●今、この物件を売った場合に、どうなるのか?
 ということや、さらには、
  ●自力で再建する方法を考える
 ということなどを、もっと考えていくのも方法です。
 後者の場合、相談内容からは詳細は判断できませんが、
  ・自分の物件に住む
  ・管理は自分(あるいは家族)が行う
 というような方法もあるでしょう。
 今の仕事があるから簡単には引っ越せないかも知れませんが、
 でも、今の仕事を続けてもやっていけないのであれば、
 極論ですが、その仕事をやめてでも、何とかしなければ、人生台無しです。

 誤解の無いように伝えますが、不動産投資が特別に危険な行為なのかと言えば、
 もちろん、株などと同じような「投資」ですから、そんなことはありません。
 ただ、「投資」ですからリスクがあり、損をする可能性もあります。
 その「リスク」を充分に理解せずに手を出すと、大変なことになります。

 そして、主に皆さんが考えているのは、
  ・売買価格の社会的な暴落
    大きくは、バブルの不良債権のような社会的なものです。
  ・賃料の社会的な暴落
    例えば、少子化や過剰供給で物件が余ったら値下げ合戦になります。
 のような、言わば「大きな問題」だと思いますが、
 「不動産」は、唯一のものですから、局地的なリスクもあります。
 あげれば、たくさんありますが、
  ・近隣にもっと良い物件ができてしまい、賃料を安くせざるをえない
  ・隣に大きなビルやマンションが建ってしまい、景観が悪くなった
  ・事故物件(住民の自殺、火事など)になってしまった
  ・その地域に大規模な地震が発生した
 などなど…です。
 さらに、賃貸としての運用であれば、
  ・毎月の借入金のローンの金利があがってしまった場合
  ・空室になってしまった場合
  ・物件が傷んできた場合
 への対応も、あらかじめ考えておかなければならないでしょう。

 つまり、オイシイ儲け話に踊らされてはイケナイということで、
 最終的には「自己責任」になってしまうことを、理解すべきです。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
             http://fs.emaui.info/2007/04/post_1bda.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 今週のピックアップ相談は、
  ●書類作成料について
  ●工事の遅延について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/10/12(Tue) 10:11
 タイトル:書類作成料
 投稿者名:会社員
⇒賃貸マンションへの入居申込をしたのですが、業者から渡された契約書類の中の
  契約金明細を見ていたら、「書類作成料5,000円」という項目がありました。

  仲介業者に確認したら「契約書等の作成費用」とのことですが、そんなものにま
  でお金を払わなければならないのでしょうか?

  インターネットで調べてみましたら、間に仲介業者が絡んだ場合は契約書の交付
  は業者の義務というようなことを書いてあったのですが、義務でやる行為にもか
  かわらずお金を取るのはおかしいと思います。

  知り合いに不動産屋さんがいないもので誰に聞いたらいいかわからず、こちらに
  相談させて頂きました。
  ご回答宜しくお願い致します。

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 投稿時間:04/10/12(Tue) 20:16
 タイトル:Re: 書類作成料
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒貴方が契約した建物賃貸借契約は、家主(業者)と直接契約をしたのでしょうか?
  それとも、家主と貴方の仲介を業者がしたのでしょうか?
  また、契約金の明細がすべて書いてありませんが、その中に仲介手数料が入って
  いるのでしょうか?
  また、仲介手数料は家賃相当額を支払っているのでしょうか?

  もし、仲介業者が賃料1ヶ月分の仲介手数料を取っていたら、書類作成料を取る
  ことは出来ません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/10/15(Fri) 18:34
 タイトル:Re^2: 書類作成料
 投稿者名:会社員
⇒お返事ありがとうございます。
  契約はまだしておりません。仲介に業者が入っております。

  契約金明細は、
   敷金   …2ヶ月分
   礼金   …2ヶ月分
   前家賃  …1ヶ月分
   仲介手数料…1ヶ月分と消費税
   書類作成料… 5,000円
   家財保険料…15,000円
  です。

  契約前に、書類作成料のことを仲介業者へ言おうと思うのですが、じゃあ他探し
  て下さい、なんて言われないでしょうか?

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 投稿時間:04/10/17(Sun) 09:50
 タイトル:Re^3: 書類作成料
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒申し訳ございませんが、違法としか申し上げられません。
  本来仲介手数料は賃料の(家主・借り主双方から)半月分、借主の承諾を得られ
  れば最大1か月分まで請求が出来るとことになっており、その仲介手数料以外の
  手数料などを請求する事は出来ません。
  ご心配でしたら、消費者センターまたは都道府県庁の住宅課等にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/10/12(Tue) 11:46
 タイトル:工事の遅延について
 投稿者名:秀樹
⇒10月30日引渡の予定でしたが、今月に入り工事が遅れていて引渡が2週間延びる
  と連絡がありました。
  こちらとしては先月から賃貸の契約の解除、引越しの手配など終えていたので、
  非常に困っています。
  現在賃貸の契約の延長をお願いしてる所ですが、この様なケースの場合、請負の
  工務店が家賃などを補償してくれるものでしょうか?
  また、これを理由に契約の解除は出来るのでしょうか?
  宜しくお願い致します。

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 投稿時間:04/10/12(Tue) 22:23
 タイトル:Re: 工事の遅延について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒基本的に契約の違反については、契約書に基づいて処理されます。
  工事が遅れた場合についてどう書いてありますでしょうか?
  請負契約書の内容をよくご確認のうえ、相談をしてください。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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