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住まいの何でも相談室(2007年6月8日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 みなさん、こんにちわ。スタッフのかずです。
 ひと味違う相談センター、今回の「気になったちゃん」は、
  http://fs.emaui.info/2007/05/post_3e23.html
 です。

 仲介を事業者に依頼する際、大雑把に言ってしまえば、
  ●あなたの会社だけにお願いします(専任媒介・専属専任媒介)
  ●いくつかの会社にもお願いします(一般媒介)
 という方法があります。
 前者は、その事業者が信頼できるか否かをきちんと把握した上でお願いすれば、
 基本的には「全てお任せ」という方法も取れるでしょう。
 後者は、いくつかの事業者にお願いしているわけですから、
 相談者がコントロールする必要がでてきます。
 そして、そのコントロールが上手くいかないと、今回のようなケースになります。

 ただ、相談者の、
 「結局、三方から責められることになりました」
 という言葉が、本当にそうであるのなら、
 「プロの仕事」という観点で考えれば、一番問題があるのは、
  ●実際に相談者の報酬をもっていく会社
 の対応ということになるでしょう。

 確かに、相談者のコントロールは不味かったと思いますが、
 結果、それでも自分たちが報酬を得るのですから、
 事業者間のトラブル処理まで含めて、
 実際に契約を請け負うことになった事業者が行うべきであり、
 相談者を責めるのは筋違いです。
 (=責めるくらいなら、受けなければ良い話ですし、
   受けるのなら、責めるのではなく、フォローすべきです)

 それはさておき、今回のケース、実は、解決はそんなに難しくありません。
 実際に相談者が自治体の相談所に出向いて、間に入ってもらったよう、
 強引なやり方が顕著であれば、当然、それに対する行政処分も範囲になります。
 特に、今回、問題があるのは大手事業者のようで、
 状況から察するに、契約を焦った担当者の暴走行為でしょうから、
 公的機関を通じて連絡が入れば、
 大手事業者が内部的に解決してくれる可能性が高いのです。

 でも、繰り返しになりますけど、本当は、こういうことこそ、
 実際に相談者の報酬をもっていく会社が積極的に行うべきなんですけどねぇ…。
 お客さんに業者間トラブルの処理をさせちゃあ、何のためのプロなんだか…(呆)。
 …と、それはさておき、早速、今週のメルマガをお送りします!

          ※当コラムは「スタッフ・かず」の独断と偏見で書いてます。
           今回の文句&励ましなどのもろもろは、
               http://fs.emaui.info/2007/05/post_3e23.html
           まで投稿どうぞ!  (※投稿は紹介する場合もあります)

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 ▼新規参加者(登録 http://fudosan.jp/community/com.html )
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 ・売買・賃貸(兵庫) 青空住宅
 ・売買・賃貸(兵庫) 関西ネット不動産
 ・鑑定・評価(和歌山) 名手不動産鑑定

  【詳しくは…】→→  http://fudosan.emaui.info/2007/05/52863_fe70.html

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 ・雨漏りが原因による移転の請求について
 ・建物登記があいまいな物件の購入について
 ・排水トラブルについて
 ・不動産屋さんにお願いするメリットについて
 ・再建築に難のあるマンションの購入について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/05/529_b212.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●売却判断について
  ●フリープランについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:04/11/25(Thu) 13:59
 タイトル:売却か、賃貸か?
 投稿者名:模索中
⇒はじめまして。都内23区在住です。現在、自宅として居住中のビルについて、至
  急結論を出したく悩んでおり、どなたかアドバイスいただけると助かります。

  ビルは土地17.4坪、鉄筋鉄骨5階建て、総床面積200平米ちょっとで、昭和44年築
  の老朽ビルです。外装・内装は何度か手が入っており、見た目にはそれほどみす
  ぼらしくはないと思います。平成10年に購入し、住宅ローンの残債もまだありま
  す。

  現在は1店舗、2階を事務所に、3階を母親の住居に、4,5階を自宅に利用中です。
  3階部分も事務所としての利用可能だと思います。今は壁にしてありますが、2~
  3階は内階段つきです。エレベーターはなく、動力電源つきです。

  ビルは一応バス通り沿いの商店街にあり、毎月一回、盛大な(?)イベントもあ
  るので、一部の層の人出は十分見込め、業種によってはメリットも小さくないと
  思いますが、普通の事業用としては商店街自体が衰退しており、店舗としての利
  用はかなり難しいと思います。
  至近には高級住宅街もあり、町自体が高齢化しているため、獣医・歯科医・接骨
  院など、ペットや老人関係でしたら厚い層が居住している区域です。

  自宅での自営ですが、このところの冷え込みで、各方面に抱えている借り入れ等
  の返済が計画通りに行かず、これ以上の負担に耐え兼ねました。
  そこで、この際、売却して一切を清算し、仕切り直しを図ったほうが良いのか、
  一棟丸貸しの賃貸とし、家賃収入から返済計画を立て、不動産は持っていたほう
  が良いのか、真剣に悩んでいます。
  どちらにせよ、自分たちの住まいは、別荘にと持っていた田舎に引っ込んで、生
  活費は自力で…と考えています。

  これ以上引き伸ばしても、自営業の好転は見込めないため、傷が広がる前に決断
  したいと考えています。よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:04/12/07(Tue) 11:56
 タイトル:Re: 売却か、賃貸か?
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒模索中さん、引退を考えておられるようですが、ご高齢なのですか? ご母堂は
  当然高齢なのでしょう。母上のご意見も参考にして引退するか、どうかを考えて
  おられると思いますが、問題はローンと売価との関係でしょう。
  売って資金が残るようならすっきりするのもよいでしょう。ビルとして価値は下
  がっていく可能性があります。先ず、売却だと思います。
  将来商業地域として復活する可能性があるのなら、賃貸に出して資産として持つ
  ことも一案ですが。

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 投稿時間:04/12/07(Tue) 12:49
 タイトル:Re^2: 売却か、賃貸か?
 投稿者名:模索中
⇒はじめまして。アドバイスいただき、ありがとうございました。
  撤収・仕切りなおしと考えていますが、まだ高齢の域には達していないと…思い
  ます。ただ、これから生活を見直すためには、今の年齢からならやり直しも可能
  ですが、もっと後になると難しくなるとも思います。

  ローン残債や借金などは売却すれば清算し、何がしかの資金を残せるつもりでの
  ご相談です。
  現在営業中の店舗はともかくとしても、オリジナルの商品のある株式会社はつぶ
  さずに小田舎で引き続き規模縮小して営業するつもりです。ただ、単価が小さい
  ので、インターネットなどを利用して、細かい販売で日銭稼ぎ…と言う計画は漠
  然と立てています。舶来生地の在庫と洋裁の腕も多少は期待につなげたいと思っ
  ています。

  母親の消極的な反対が最大のネックですが、今週から現地を見学に回って見よう
  と思います。
  当初計画した別荘はあまりにも田舎過ぎ、又建物も居住用にしていないため、生
  活となると不安が大きすぎるようなのです。
  売却して、残った資金をプールと考えたのですが、買い替えに当てて、わずかで
  も残せればその方向で進めてみようかと思っています。

  昔から老後は田舎で…と言う希望でしたので、自分としてはまったく今の生活に
  未練はないのですが、それでも、未知の生活に対する不安と、大きな山場となる
  売却問題、加えて母親のしぶりは精神的にかなり来ます。

  基本的には母娘二人暮し+犬・猫の生活となるため、あまり僻地もいかがなもの
  かと思いまして、現在、千葉方面、静岡方面で検討中です。

  それなりに大きなお金が絡むお話なので、誰彼かまわずおいそれとは相談できず、
  又業者さんも得手不得手があると聞きますし、一本化したご相談ができる筋がわ
  かりません。

  現在のビルはエリアとして今後どういう見込みが立つのか、又、持っていること
  によるメリット・デメリットなど、漠然とした知識しかなく、正しい判断かどう
  かの基準がありません。
  が、女手一つですのでそう大きな夢はありませんし、一番確実で安全な道を選択
  できれば、と希望しています。

  一か八か、のような賭け事じみた橋は渡らずに、納得の行く売却・買い替えに向
  けて歩を進めようと考えます。
  また何かアドバイスいただけると心強いです。
  よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:04/11/22(Mon) 17:06
 タイトル:物件契約について
 投稿者名:nami
⇒昨日、フリープランの戸建の契約をしたのですが、契約後、建物担当の方に、
  「増坪等は変更できますが、間取りは殆どフリープランではないと思ってくださ
   い」
  と言われました。

  仲介の方にはフリープランと言う事で契約をしたのに、話が違っていました。
  昨日の時点で一時金を払ってしまっています。
  解約したいのですが、お金(仲介料など)は一切戻ってこないのでしょうか?

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 投稿時間:04/12/07(Tue) 12:02
 タイトル:Re: 物件契約について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒namiさん、先ず、規定の間取がどうようなものなのか、再度冷静に判断なさって
  はいかがでしょうか。案外よい間取かもしれませんよ。
  どうしても気にいらなければ、解約して手付金を返してもらえばよいでしょう。
  契約書をよく読んで、売主が明らかに違反しているのなら、解約できると思いま
  す。

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