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2007年9月

住まいの何でも相談室(2007年9月28日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 先週、少しお話ししました新企画、【突撃取材】が始まりました!

 不動産屋さんは、星の数ほどあるけれど、
 いったいぜんたい、不動産屋さんって、
 実は、どんな人たちがやってるんだろう?
 そんな素朴な疑問に答えるべく、
 せっかくなら、皆さんのことを知りたい!と、
 「家のタネ」で取材レポートをはじめることにしました。
 何年かかるかわかりませんが、目指すは、全ての登録業者さんの取材☆

 まず、記念すべき、第1回、一番最初は、編集部の独断と偏見で、
 高円寺の「ヨシケイハウス」さんでスタートさせて頂きました。

 日本は、お金さえあれば、なんでも買えます。
 しかし、信じる気持ちは、お金では買えません。
 実際の家族間でさえ、家族に対する何処までも伸び、
 広がり、包み込む、大きな信頼は不足しています。

 家族、ひとりひとりが、責任感を持ち、
 プロとしての自覚を胸に連係プレーで支えあい、
 補い合うヨシケイハウスさん。どうぞ、ご覧になってください!

  http://report.ienotane.com/2007/09/post_0d13.html

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 ・みんなのレポート
   【突撃取材】いつも家族で営業中のヨシケイハウスさん

 ・編集部ブログ
   いよいよはじまった新企画!

  【詳しくは…】→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/09/917923_1fc2.html

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 ▼相談インデックス(投稿 http://fudosan.jp/agent/agent.html )
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 ・相続でもめている物件の賃貸について
 ・売主が11人の場合の領収証について
 ・不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 ・更新拒否による立ち退きについて
 ・突然の家賃支払時期の変更について

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/09/918_5b22.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●親族間の売買について
  ●住宅ローンの計算について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●金城さん(天理不動産流通 http://members.ld.infoseek.co.jp/kt_30/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/01/27(Thu) 02:03
 タイトル:姉弟間の住居売買
 投稿者名:吉田
⇒はじめまして。早速ですが、ご相談いたします。
  昨年姉名義で、家と土地を購入し、姉世帯(姉と子供の2人)と、母世帯(母の
  み)の2世帯ということで生活をしていました。

  ところが、今年に入り姉が引越すこととなり、母1人にできないため、入れ替わ
  りでその家に私がはいることとなりました(母を扶養にするつもりです)。
  そこで土地と建物の名義を姉から私に移し、借入金も引き継ごうと思うのです
  が、この場合も姉との間に売買契約書などを交わすんでしょうか?
  どのような手順で変更手続きをするのか、また、その場合の経費、その後の税金
  などわからない事だらけで困っています。

  姉の引越しもせまっているのであせるばかりです。
  ぜひ、ご教授ください。よろしくおねがいいたします。

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 投稿時間:05/01/27(Thu) 20:10
 タイトル:Re: 姉弟間の住居売買
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒財産が移動する場合は原因がございます。
  例えば、相続・贈与・売買などです。
  今回の場合は贈与又は売買と考えられます。

  贈与の場合ですが、借入金を合せて贈与しますので、負担付贈与となります。不
  動産の評価と借入金との差によっては贈与税の対象となります。

  売買の場合は、不動産を売却する売主は売却時の価格から取得時の価格を差引い
  て、譲渡益(利益)が発生すれば不動産譲渡所得の対象となります。
  マイホームの売却については譲渡益3,000万円までの控除がありますが、兄弟に
  売却する場合は適用されないことがありますので、詳しくは最寄りの税務署又は
  税理士にご確認下さい。

  また、借入金を引き継ぐ(債務者の変更)とのことですが、可能かどうか金融機
  関に確認をされることをお薦めいたします。

  費用は、贈与の場合は所有権移転と借入金の債務者の変更登記費用が必要です。
  売買の場合も同様ですが、売買契約書作成時に収入印紙代が加算されます。
  さらに住宅ローンを新たに借入れする場合、事務手数料、収入印紙代、保証料、
  火災保険料、抵当権設定料等が必要です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/28(Fri) 20:41
 タイトル:Re: 姉弟間の住居売買
 投稿者名:金城豊治
⇒  金銭の受け渡しが無ければ売買契約書はいらないと思います。
  資産価値にもよりますが、贈与の場合は資産の算定金額に贈与税がかかるものと
  思われます。
  借金の金額にもよりますが、引き継ぐのであれば、安くても売買契約を結んだ方
  が有利な場合があります。名義変更をするんであれば、金融機関の承諾や色々手
  続きも出てくると思います。
  姉の代りと言っても、土地や家の変更は大変なものと思います。専門家に相談す
  ることお勧めします。市や県の相談に行くことも良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/29(Sat) 23:04
 タイトル:Re^2: 姉弟間の住居売買
 投稿者名:吉田
⇒お返事ありがとうございます。
  金融機関に問い合わせたところ、借入れは姉のものをそのまま引き継げそうです
  (ただし、収入が足りないため、多少一括返済が必要ですが…)。
  贈与か売買とのことでしたが、贈与(3,000万以内)にできたらとおもいます。
  お二人のご意見はとてもわかりやすく、参考になりました。
  ありがとうございました。

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 投稿時間:05/01/27(Thu) 22:53
 タイトル:住宅ローンのボーナス払いに付いての疑問
 投稿者名:Tadachan
⇒皆様、始めまして。
  住宅ローンのシミュレートを表計算ソフト(Excel)で行っているのですが、1点
  疑問がございまして、プロの方に助言を頂きたく、投稿させて頂きました。

  先にお伺いしたいポイントを申し上げますと、「ボーナス払い月が支払い開始の
  6ヶ月目未満のときの計算」です。

  <例>
   利率    : 2.2%
   支払期間  : 30年
   ローン金額 : 総額 \1000万、うち \500万 がボーナス払い
          ※ボーナス払いは、1月と7月に発生するものとする

  この場合、ボーナス払いについては…、
   利率   : 1.1% (= 2.2% ÷ 2)
   返済回数 : 60回 (= 30年 × 2)
   支払額  : \114,278 (= PMT(1.1%, 60, \500万))※Excel関数利用
  ですよね。

  ボーナス払い第1回目は、
   利息分   : \55,000 (= \500万 × 1.1%)
   元金返済分 : \59,278 (= \114,278 - \55,000)
  となりました。
  それを30回繰り返すことで、30回目には貸付残高が綺麗にゼロとなりました。

  仮に「8月から返済開始」としたとき、ボーナス払いは6ヶ月目であり、上記の通
  り計算することで何も問題は感じませんでした(これをパターン1とします)。

  私の疑問はここからです。
  もしきっちり6ヶ月目でなく、「12月から返済開始」となると、ボーナス払いは
  2ヶ月目になります。
  このとき、ボーナス払い第1回目は、
  【疑問1】借り始めて半年経っていないが上記計算通りの利息がつくのか?

  その通り利息がつく場合、パターン1より4ヶ月ずれるだけですから、30回目の支
  払いも綺麗にいきます。

  【疑問1】がNGの場合、2か月分として利息を計算しないとならないのかなぁ…と
  思い、
   利息分 : 残金 × (年利 × 2ヶ月 ÷ 12)
  で計算をし(これが正しいかどうか分かってません)、当てはめたところ、
  第1回支払は、
   利息分   : \18,333(= \500万 × 0.366%)
   元金返済分 : \95,945(= \114,278 - \18,333)
  となってしまいました。
  しかし、そのまま30回計算すると、30回目には明らかにおかしく、貸付の残高が
  マイナス(\-69,918)になってしまいました。
  【疑問2】ボーナス月の支払額も変わってくるのか、どう計算するものか?

  説明不足・説明下手なところがあるかと思いますが、宜しくお願いします。
  (根本的に勘違いをしている可能性も十分にあります。誠に恐縮ですが…)

  また、こういった質問がこの場に適さない場合は、お手数ですが削除願います。
  以上、宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/28(Fri) 09:57
 タイトル:Re: 住宅ローンのボーナス払いに付いての疑問
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒住宅ローン計算ソフトの結果と実際の支払は金融機関により異なります。
  お書きになっている例のとおり、月々が18,333円と計算されますが、金融機関に
  よっては月々の支払は18,300円と百円単位として端数は別途に精算するところも
  あります。

  アドバイスする側としてはボーナス払いは6ヶ月後として最大の支払額で計算し
  ないと、結果より実際の支払が多い場合はトラブルになります。

  ベクターなどで住宅ローンのシミュレーションソフト(有料又は無料)をダウン
  ロードしていただければ、ボーナス払いの支払時期により利息計算をして支払額
  を正確に算出するものもあります。
  ただし、実際の支払額は金融機関で確認をして下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/28(Fri) 22:43
 タイトル:Re^2: 住宅ローンのボーナス払いに付いての疑問
 投稿者名:Tadachan
⇒迅速かつ丁寧なご回答、ありがとうございます(端数扱いに付いての助言もあり
  がとうございます)。

  最後にもう一つ教えて頂けないでしょうか。
  正確に計算した場合は「\18,333」で正解とのことですが、
  ボーナス分の支払額は、
   >> 支払額  : \114,278 (= PMT(1.1%, 60, \500万))
  では、計算が狂いますよね。

  「返済し始めてちょうど6ヶ月目がボーナス月」でないケースでのボーナス分の
  支払額は、どのような式で求まりますか(ちなみに、PMT関数でなく本来の公式
  も存じているのですが…)。
  それともこの額が、金融金により異なる部分で、それぞれに公式があるのでしょ
  うか。
  以上、宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/29(Sat) 10:16
 タイトル:Re^3: 住宅ローンのボーナス払いに付いての疑問
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒前回の返事の書き方が間違っておりました。
  例の計算の結果が正確として場合の出た数字と金融機関での実際の支払額の違い
  を表現しただけです。貴方の計算結果を検証していませんでした。

  PMTを使った計算式で計算を検証した結果、1,000万円(内ボーナス分500万円)
  を、年利2.2%で30年返済出計算すると、
   月々の返済は  18,985円
   ボーナス返済は114,278円
  でした。
  従って計算結果が異なります。式に間違いが無いかもう一度お調べ下さい。
  尚、PMT関数の利率というのは月利で計算します。

  ご確認いただく方法として、弊社ホームページにフリーウェアで資金計算アプリ
  ケーションを配付しています。
  また、スプレッドシートの種類により関数の利用の仕方が異なります。
  関数についての使用方法はここではなく、専門の窓口へお尋ね下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:05/01/30(Sun) 23:54
 タイトル:Re^4: 住宅ローンのボーナス払いに付いての疑問
 投稿者名:Tadachan
⇒土曜日でありながら、素早いご返事ありがとうございました。
  ご指摘・アドバイスを踏まえたいと思います。
  取り急ぎ、お礼まで。以上です。

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 ●秋葉さん
  築年数の関係もありますが、
  ただ、事業者として、もう少し親切な対応をすることも必要だと思います。
  いずれにせよ、秋葉さんの要求を、どこまで通せそうか…を、
  きちんと確認された上で、お願いすべき点は、遠慮することなく、
  お願いしていくことが必要だと思いますよ。
  ぜひ、良い結果を目指して、がんばってくださいね。

 ●ほんなおさん
  贈与などについては、すでに税務署に確認されてらしたのですね。
  それでしたら、そのまま進めても問題ないと思いますが、
  いずれにせよ、先方の連携ミスのしわ寄せに加え、
  不親切な対応…というのは、納得ができないと思いますので、
  日程の変更や適切なアドバイスを、しっかりと求めてくださいね。

 ●かずさん
  おそらく親切心などから、そのままの状態にされたかと思いますが、
  残念ながら、その気持ちが通じない相手ですと、
  非常に厄介な状況になってしまいます。
  まず、それぞれの権利について、しっかりと確認された上で、
  ぜひ、良い結果を目指してがんばってくださいね。

 ●現状渡さん
  瑕疵担保責任が免責されている物件であれば、
  価格が安くなっているだろう分のリスクがありますから、
  事前にきちんとチェックした上で、購入しなければなりません。
  そのため、今回の場合も、厳しい結果になる可能性もありますが、
  ただ、できる限りの方法について、調べていかれると良いと思います。

 ●しばいぬさん
  なるほど、金融機関に相談されなかったのは、そういうことだったのですね?
  ただ、「逃げ道がなくなる」というのは、心理的なものですよ。
  むしろ、売却の可能性を確認する作業こそ、選択肢を広げる上で、
  最も重要だと思いますから、まず、確認することが大切です。
  ご自身、ご家族の将来のための最良の方法を目指して、
  頑張ってくださいね。

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 せっかくなら、皆さんのことを知りたいと思ったんですよね。

 そこで、「家のタネ」で取材レポートを開始しようと思います。
 何年かかるかわかりませんが、目指すは、全ての登録業者さんの取材!!!
 さてさて、どうなるでしょうか!?!?

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 今週のピックアップ相談は、
  ●駐車場トラブルについて
  ●同居人の扱いについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/01/24(Mon) 15:42
 タイトル:駐車場問題について
 投稿者名:みき
⇒こんにちは、初めて投稿します。
  私は1人暮らしで1Kのアパートに住んでいます。
  駐車場も1台分借りているのですが、入居時に、それとは別にアパートに住む者
  の来客用として1台誰でもとめることのできる駐車場があることを聞きました。
  実際利用している人は限られますが、私も来客時に使用していたら、ある日、無
  断駐車禁止という張り紙を不動産屋から受け、電話をして入居時のことも聞き返
  しました。

  不動産屋側は初めは私の電話に対し、無断駐車をせめてきたのに、入居時の約束
  を言い出すと、奥の車が出ずらいと言われました。次に停めるときは不動産屋の
  営業時間内に電話をしろと言われました。納得がいかなかったので、それなら自
  分と同じように他の住民にもそのようにしてほしいと頼んだのです。すると、そ
  の時の従業員が社長と決めてからまた連絡すると言ってきました。その時の電話
  はそれで終わったのですが、1週間経っても連絡はありませんでした。

  その1週間はその駐車場にはとめませんでした。その後たまたま客が来たので、
  2時間余り駐車していたら、また張り紙をはられてしまいました。
  私が先日電話をしたことに関しての返事もないし、ナンバーも同じ客なのでうち
  の者と分かっているのに。

  こういった場合、私は同じ内容をまた不動産側に言うべきでしょうか。私は自分
  だけという状況にあまり納得がいきません。でも、電話をすると喧嘩になりそう
  だし、自分の立場もあってためらっています。

  長くなってすみません。読んでくれた方、ありがとうございます。こういった知
  識がないうえ、一人暮らしなのでとても悩んでいます。
  何かアドバイスがあったら教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/25(Tue) 09:06
 タイトル:Re: 駐車場問題について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒私の意見は、
   ・まず貼り紙をするのが不動産屋なら、営業時間内のことだろうから電話はす
    る。
   ・許可でなく、連絡とする。
   ・許可しないと言ったら、契約時の経緯を話す。
   ・夜なら電話しなくても良い?
   ・奥の「じゃまだ」と言う車の持ち主には、直接、契約上の権利と、できるだ
    け端に避けて止める配慮を理解してもらう。
   ・通りにくいのを協力してもらう。
  と言うようになさったらと思います。
  全て関係者の人間関係から来ていますから。
  駐車の車には、連絡先(携帯番号か部屋番号)の紙を、見える位置において置く
  のはこれもマナーでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/25(Tue) 17:22
 タイトル:Re^2: 駐車場問題について
 投稿者名:みき
⇒中尾様、ご意見ありがとうございます。
  おっしゃる通り、全て人間関係からきているものだと思います。私自身、どうし
  ても突っ張ってしまって、自分ばかりが…という考えになってしまうから駄目
  なのでしょうね。
  相手を避けていないでぶつかるように努力します。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/01/26(Wed) 02:09
 タイトル:契約者が引っ越すと同居人は?
 投稿者名:riko
⇒はじめまして。現在、2年契約の賃貸に友人と同居しています。2月で1年になり
  ます。契約者は友人で、私は同居人というカタチになっています。

  しかし、契約者である友人が、実家の事情で急遽部屋を出る事になりました。私
  はこのまま更新(2006年2月)まで住んでいたいのですが、1人で家賃等生活を維
  持していけません。

  そこで新たな同居人をと考えているのですが、質問です。
   ・同居人から契約者への変更は可能か、また必要なのか?
   ・更新迄の1年限定で新たな同居人と住む事は可能なのか?
   ・同居人が住んでいても、契約者が不在では、又貸になってしまうのでしょう
    か?

  いきなりのことで戸惑っています。どうかよろしくおねがいします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/27(Thu) 20:19
 タイトル:Re: 契約者が引っ越すと同居人は?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒まず、お手元の建物賃貸借契約書をよくお読み下さい。
  契約書に従う事が基本です。契約書には下記についてどう記載されていますか?
   1.家賃は誰が払うのですか?
   2.入居できる方は誰ですか?
   3.入居者以外の第三者が入居しても良いと記載されていますか?

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/30(Sun) 17:19
 タイトル:Re^2: 契約者が引っ越すと同居人は?
 投稿者名:riko
⇒契約書をよく読み返し、大家さんにも確認を取ります。
  それでもまだ解らない事あればまた、書き込ませてもらいます。
  ありがとうございました。

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 ▼応援コメントご返礼(応援 http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html )
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 ●メイさん
  近隣とのトラブルというものは、非常に厄介ですので、
  できれば単独ではなく、同じように困ってらっしゃる方と、
  共同で進めていくことも大切です。
  また、説得力のある交渉をする上でも、
  まず、法的な根拠をきちんと確認することが先決ですね。

 ●みるきぃさん
  家族内のトラブルを解決しないと、
  売る場合にせよ、貸す場合にせよ、金銭の配分などで面倒なことになり、
  最悪の場合、売主さん、貸主さんに迷惑がかかってしまう…と、
  そんな状況にもなったりします。
  ですから、まず、家族内のトラブルの解決方法について、
  良い方法を考えるようにしてくださいね。

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 先週、
 「ぜひ、そんな物件をお持ちの方がいらっしゃいましたら、
   http://fudosan.jp/regist/regist.html
  の物件掲載センターまで、投稿してみてください!!!」
 とお伝えしましたところ、
 長野県の高原開発さま、同じく長野県の気賀沢不動産さまから、
 別荘地、プチホテルなどを中心に投稿をいただきました。
 どうもありがとうございます!!!
 Fudosan.JPの編集部は東京ですが、サイト自体は全国規模ですから、
 オモシロ物件がありましたら、皆さま、投稿ヨロシクお願いします!!!

 ちなみに【家のタネ】でスタートした「ささやかリゾート計画」も、
 地元の方に賃貸(定期ではなく通常)していたリゾートマンション…と、
 ちょっと変った物件だったんですよ。

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   【ささやかリゾート計画】総予算幾らで海辺で暮らせるのか?(仮)

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 ・投資(大阪) プラネッツインベストメント

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 ・姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 ・退去依頼に対する補償について
 ・異なる名義の土地の合筆について
 ・重要説明を無視した隣地の建設計画について
 ・賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて

  【詳しくは…】→→→→ http://fudosan.emaui.info/2007/09/94_02f9.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●建築条件について
  ●契約後のキャンセルについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●山本さん(西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/01/09(Sun) 21:46
 タイトル:建築条件無しなのですが
 投稿者名:ミニストップ
⇒某ハウスメーカーから土地の情報を頂きました。
  土地に関しては「建築条件なし」でしたが、その某ハウスメーカーの営業が私た
  ちと合わなかったため、他のハウスメーカーにお願いしようと思い、その某ハウ
  スメーカーに土地を紹介した不動産屋に、他のメーカーで建てたい旨を言いまし
  た。
  すると、「他のハウスメーカーでの建築は出来ない」、「土地が売れれば良いと
  いう問題ではない。そのハウスメーカーと付き合いもある」と言うのですが、こ
  れって違法ではないのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/17(Mon) 11:48
 タイトル:Re: 建築条件無しなのですが
 投稿者名:山本秀樹
⇒業者としてはメーカーとのおつきあいも大切にしたいという所でしょうね。
  買う方の都合もあるでしょうけど、売る方の都合もありますから、契約は最終的
  に両者の合意になります。
  表示のミスだとして、業法違反となっても、業者が売らないと言うことはできる
  と思います。そこは別問題だと思います。

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 投稿時間:05/01/13(Thu) 13:31
 タイトル:契約後のキャンセル
 投稿者名:仲間 さちえ
⇒3月から入居予定で賃貸アパートの契約をしましたが、一身上の都合でキャンセ
  ルしたいと思っています。お金はまだ振り込んでいませんが、この場合キャンセ
  ルはできるでしょうか? またキャンセル料はかかりますか?

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 投稿時間:05/01/17(Mon) 11:53
 タイトル:Re: 契約後のキャンセル
 投稿者名:山本秀樹
⇒先方に聞いてみないと分かりません。
  キャンセル料という取り決めがない場合、話し合いで決めるしかないのです。
  もちろん、支払う義務があるとは言えませんが、状況により発生した費用を負担
  するという話になるのではないでしょうか。

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 ●ろいやるさん
  仲介の不動産屋さんを経由する場合は、
  なかなか「大家さんの顔」が見えないのですが、
  実際は、例えば同じ分譲マンションであっても、
  貸主である大家さんが違えば、条件が違います。
  更新時など、交渉することは可能ですが、
  ただ、ろいやるさんの要求が通るかどうか…は、
  これまた、貸主さんの判断になってくるんですよね。

 ●怖くてたまらないさん
  きちんとした権利を確認することから、
  今回の問題はスタートすると思います。
  基本的には要求すべき点は要求すべきですが、
  反面、ある部分を譲歩することで、
  その他の部分でよい条件になることもありますから、
  権利を知った上で、良い交渉をされるようにしてくださいね。

 ●momoさん
  まず、仲介の不動産屋さんに、
  きちんと確認してみることが大切です。
  その上で、契約内容と異なるようであれば、
  きちんと法的なmomoさんの権利を確認した上で、
  毅然と主張していくことになると思いますよ。

 ●マーベラス。さん
  駐車場として貸している以上、
  利用するのに支障をきたすような状況にしていることは、
  貸主としての対応ができていない可能性が高いと思いますし、
  もし、あなたが手入れをするのであれば、
  その分の賃下げ交渉などもすべきかも知れません。
  いずれにせよ、納得のいく結果を目指して、話し合ってくださいね。

 ●リンリーさん
  事故物件は、確かに割安な価格になりますが、
  ただ、親族間の売買になりますと、
  割安な譲渡ということで、税務面での問題が生じる可能性があります。
  ですから、程度や状況などを元に、
  きちんと専門家の判断を仰がれるようにしてくださいね。

 ●匿名(会社の抵当が設定されている不動産について)さん
  色々と大変な状況だとは思いますが、
  素人判断でことを進めてしまいますと、
  かえって、大きなトラブルに巻き込まれる可能性が高いです。
  ですから、早い段階で、専門家に指示を受け、
  行動されるようにしてくださいね。

 ●神奈川さん
  ちょっと厳しいアドバイスになってしまったのですが、
  大家さんとして家賃や駐車場代をいただいている以上、
  それなりの責任がありますから、借主さんのためにも、
  ぜひ、きちんと理解した上で、しっかりと対応してくださいね。
  借主さんから、良い大家さんだと思われるように頑張ってください。

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 【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2007年9月7日号)

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 突然ですが、メルマガをご覧いただいている皆さんにとって、
 「面白い物件」
 というのは、どんなのでしょうかね?
 編集部では、
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 じゃないかなぁ…なんて???
 今度、面白い物件特集でもやってみようかと思いますので、
 ぜひ、そんな物件をお持ちの方がいらっしゃいましたら、
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 ・重説不備による場合の値下げ交渉について
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 今週のピックアップ相談は、
  ●更新料の月割について
  ●土地の売却について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●山本さん(西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/01/16(Sun) 14:58
 タイトル:更新料は月割りになりませんか?
 投稿者名:ゆり
⇒賃貸マンションに住んでいます。
  管理会社から更新料を払うように書類等が届きました。
  2年ごと3月に更新なのですが、今年は払う年です。

  この度分譲マンションを購入し引越しすることになりましたが、それが4月なの
  です。更新月から1ヶ月だけの賃貸なので、更新料を免除、あるいは月割りにし
  ていただくことは可能でしょうか?
  家賃2ヶ月分なので、かなり高額で、引越し等でお金がかかる時期でもあり、悩
  んでいます。

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 投稿時間:05/01/17(Mon) 11:36
 タイトル:交渉次第ですね
 投稿者名:山本秀樹
⇒契約の内容はもちろん約束事ですが、事情によって変更したり、うち切ったりと
  いうことはあります。
  当然ですが、両者の合意があればどのような変更もできますし、交渉の余地はあ
  ると思います。
  法律と言うよりは、お互いの信頼関係や社会秩序の問題じゃないでしょうか。
  貸主と直接話しても良いかも知れませんが、仲介業者を通じて交渉してもらうこ
  ともあります。

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 投稿時間:05/01/13(Thu) 22:17
 タイトル:土地の売却について
 投稿者名:あきはる
⇒土地の売却についての相談です。
  対象地は有効宅地部分と路地状部分(未舗装)からなる袋地です。
  問題は、隣接地所有者(個人)が対象地の路地状部分の片隅を利用して、公道に
  出入りしていることです。
  隣接地は前面道路に接面していない無道路地で、対象地の路地状部分の片隅を介
  して前面道路に接面しています(イメージが掴みにくいと思いますが、ご容赦下
  さい)。
  隣接地所有者との間に、通行権等の契約や話し合いはありません。
  今のところ、隣接地所有者は対象地の売却について知りません。
  このような場合、土地を売却するに当たって注意しなければならない事項があれ
  ば教えて下さい。よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/17(Mon) 11:45
 タイトル:Re: 土地の売却について
 投稿者名:山本秀樹
⇒通常でしたら、まず、隣接の方に買ってもらうように話をする方が、後々問題が
  起きないように思います。
  突然売却されたら驚くだろうし、買う意思があったとしたらなおさらです。業者
  としては、新しい持ち主とのいさかいが起きないことを願います。
  既に購入者が決まっているのか、隣地の個人との関係は良好なのか、新しい所有
  者は隣地の通行を納得するのか、状況は分かりませんが、法律だけではお互いの
  気持ちのうちは解決しません。
  法律だけで話をしてしまうと、売るのは自由、通行も自由(袋地から最短ルート
  を通って他人の土地を通行できる)となってしまいます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/01/21(Fri) 18:23
 タイトル:Re^2: 土地の売却について
 投稿者名:あきはる
⇒山本様、アドバイスありがとうございます。
  売却先は特に決まっていないので、まず、隣地所有者に売る意思のあることを表
  明すべきということですね。
  対象地は数年の間、未利用のうえ、それ以前も他人に貸していたため、隣地の方
  を良く知らないのですが、なるべくいさかいが起きないように処分したいので、
  まず、話をしてみます。
  また何か新しい問題が起きれば、相談させて頂くこともあるかもしれませんが、
  どうもありがとうございました。

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 ●レオナルドさん
  最近は防犯面は対策なのですが、
  なかなか実際の被害状況などは表に出ないこともありますから、
  今回のようなケースは、決して珍しくはないと思います。
  ですので、レオナルドさんのご返事のような、
  対決ではなく、上手く友好的に付き合っていけるように、
  交渉していくことが重要になってくると思いますので、
  ぜひ、良い結果を目指して、話し合ってくださいね。

 ●鈴木さん
  基本的に旧法借地権として扱われるのであれば、
  かなり借主である鈴木さんに有利なはずです。
  地代などの支払い記録もあるのであれば、
  ぜひ、専門家のもと、納得のいく結果を目指して、
  頑張って交渉してみてくださいね。

 ●ろずさん
  今回のような場合、親族間売買の問題だけではなく、
  土地交換の要件など、特に税務面での検討が重要です。
  そのため、多くの選択肢の中から、最も良い方法を目指して、
  頑張ってくださいね。

 ●横浜さん
  廃屋化した物件については、様々な理由が考えられますが、
  上手く所有者、相続された方と話をつけられれば、
  近隣住民にとっても有益になると思います。
  現実問題、探すことは難しいと思いますが、
  まずはできるところから、進めてみると良いと思いますよ。

 ●hanaさん
  本来であれば、正式に立ち退きを求められてから…の方が、
  良い条件は出たと思いますし、仮の話の段階で良い物件を見つけたなら、
  見つけた段階で、即、立ち退き交渉をすべきだったと思います。
  今回、自主的にあなたが退去された…と判断されてしまいますと、
  かなり不利になってしまいますから、
  できれば速やかに専門家のアドバイスを受けた方が良いと思いますよ。

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