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2007年12月

住まいの何でも相談室(年末年始特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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いよいよ、今年も残すところ、あと数日ですね。
Fudosan.JPでは、12/28(金)~1/7(月)を年末年始休暇とさせていただき、
お休みの間は、各種登録、掲載処理、お問い合わせへのご回答がお休みになります。
…というお知らせとは裏腹に、年内最後の追い込みの方も多いと思いますが、
どうか皆さん、お身体に気をつけ、良いお年をお迎えください(^-^)/

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
             杜の都・仙台の人柄あふれるハラダ興産さんを突撃取材!
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■二代目社長の原田さんは、小学生時代から生粋の不動産屋さんだった!?
http://report.ienotane.com/2007/12/post_38a0_1.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■閉店に伴う原状回復。これって、大家さんの言いなりになるしかないの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_7ca7.html

■ローン審査が通らずに約半年。いくらなんでも、6つも断られて、まだやるとは…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0125.html

■最初に騒いだからって、全部、私たちの苦情になるのは納得いかない!
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_013a.html

■離婚した元奥さんとの共有名義のマンションって、どうすれば自分のものになるの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0a13.html

■賃貸と売却、ネットで調べてみたものの、結局、どっちが良いのかわからない…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_1ed9.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃貸退去時のトラブルについて
  ●敷金返還訴訟について
  ●賃貸契約時の火災保険強制加入について
  ●姉妹での住宅購入について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/03/20(Sun) 22:19
 タイトル:賃貸解約時のトラブル
 投稿者名:ハル
⇒はじめまして。賃貸の解約後の話なのですが、お願いします。

  不動産屋が提携してるリフォーム業者を通さず、大家が独自に頼んだリフォーム
  業者がリフォームするのはどうなんでしょうか?

  見積もり額が2倍から3倍近く差があるんです。
  不動産屋が提携してる業者が約5万、大家が独自に頼んだ業者が10万から15万前
  後(見積もり額は詳しく判りません)で、大家は独自で頼んだ業者の見積もりを
  見て判断してるらしいのです。

  しかも原状回復して引き渡すのが筋だと思うのですが、大家はまだ賃貸契約して
  る月(実際は引越しが完了してるので、空き家状態)に家自体をリフォームし始
  めました。どうすれば円満に解決しますか?

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 投稿時間:05/03/22(Tue) 09:58
 タイトル:Re: 賃貸解約時のトラブル
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒貴方様の立場が不明です。賃借人でいらっしゃいますか?
  住居の場合、原状回復して戻すは、筋でもなんでもありません。経年変化分は、
  当然劣化しています。リフォーム業者をどうするかは、契約書によりますが、ほ
  とんどの場合業者まで限定していませんし、家主が好きな業者に頼んでも、その
  工事代を賃借者が払わなければならない決まりは全くありません。
  損傷査定分(財産価値を下げた分)のみを金銭賠償すればよいわけで、これは、
  国土交通省ガイドラインや東京都条例(05.04.01施行=いわゆる東京ルール)か
  らも支持された常識です。

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 投稿時間:05/03/22(Tue) 15:31
 タイトル:Re^2: 賃貸解約時のトラブル
 投稿者名:ハル
⇒すいません。借りてた側です。
  こちら側にもリフォーム業者を選ぶ権利は有ると捕らえてもよろしいのでしょう
  か?

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 投稿時間:05/03/21(Mon) 22:05
 タイトル:過去の退去について
 投稿者名:光井
⇒ご相談に乗っていただけますでしょうか。
  当方、地方にてアパートを経営しております。当地では礼金1ヶ月、敷金2ヶ月が
  周りの相場になっており、それにならい所有アパートも同様の設定を行っており
  ます。

  先日、敷金返還訴訟を起こされました。4年半前に退去した人で、正直どんな方
  だったかも思い返せません。
  手元に残っている資料をみると、クロスの張り替えがあり、4万ほど敷金にプラ
  スして請求し、払ってもらっておりました。アパートは管理会社に任せており、
  立会もその管理会社にて行ってもらったのですが、当時の担当者はすでに退職し
  ており、部屋の中がどうなっていたのか分からないのですが、訴状の内容をみる
  と、敷金全額と払った追い金4万円を返還しろとの事でした。

  現在退去があれば、最初の取り決め(畳の表替え、クリーニング、鍵の取り替え
  費用)以外は、ほぼ当方で負担しており、余程あきらかに使い方が悪いと思われ
  るもの以外は退去される方に請求はしていません。

  しかし正直なところ、4年半前の当時は、いわゆるガイドライン(?)は一般的
  ではなく、私自身も知りませんでしたし、管理会社任せですべてを行っており、
  実際管理会社に双方の負担を決めてもらい、この管理会社とは長いつきあいで、
  入居者の方からの評判も悪くなく、言われるがままに工事代金の支払いは行って
  おりました。

  その後その部屋には他の入居者が入り、現在どのような状況になっているかは分
  かりません。

  お聞きしたいのは、そのような過去のものに関しても、敷金を返金しなければい
  けないものなのかどうかです。
  実際、4年半も経過した後では、当時の補修の内容が妥当だったかどうかも今と
  なっては分からず、個人的には先方もその内容を認めたからこそ追い金も支払わ
  れたのでしょうし、正直なところ、今更そんな事を言われても…と困っておりま
  す。

  いったいどのようにすれば良いでしょうか。
  漠然とした相談内容で申し訳ありませんが、私も当時の内容を把握出来ず、漠然
  とした相談しか行えません。
  また、正直なところ、この方に精算済みの敷金を返さないといけないとすれば、
  他の退去された方にも同様な訳で、どうしたら良いかわかりません。
  お手数をおかけいたしますが、アドバイスをお願い出来ますでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 10:13
 タイトル:Re: 過去の退去について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒訴訟ですから訴えられたのでしょうが、ご相談の内容からでは、払わなくて良い
  ように思えます。
  ただ、当時の請求書があって、その理由に「リフォーム一式」とか書いてある場
  合に、一式分払わされたが不当だとの理由かもしれませんね。
  一式とは全部でなく、全体工事の一部の負担分を一式と表記したとか、多分細か
  い問題になりそうですが、管理会社に任していたのですから、損傷分を払ってい
  ただいたと思っていると、切り抜ける以外にないのではないでしょうか?
  4年半の時間は純然たる法律(時効)課題ですから、専門家にご相談ください。
  もし、負ければ、今度は管理会社の責任問題になります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 19:54
 タイトル:Re^2: 過去の退去について
 投稿者名:光井
⇒中尾様、ご返信ありがとうございます。
  請求書というか、立会精算書と言うものを管理会社から貰っており、そこには各
  明細が載っており、リフォーム一式というわけではありませんでした。また、そ
  の際に退去した方の署名と印鑑も貰っています。

  訴訟の内容として、敷金の返還とあわせ年6%の利子を付けろとの内容でした。
  本日裁判所に行って来て、聞いたのですが、敷金の時効は明確に定められていな
  いようです。

  最近の敷金返還の流れに沿った訴えなのでしょうが、正直そんな過去のものにま
  で遡って言われ始められても困っておりますが、時効になっていない以上払う必
  要があるのでしょうか。

  また中尾様のおっしゃる専門家とは、弁護士と言う事でよろしいでしょうか。不
  動産協会とかの事でしょうか。
  たびたび質問して申し訳ありませんが、アドバイスいただけますでしょうか。

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 投稿時間:05/03/18(Fri) 01:32
 タイトル:賃貸入居時の火災保険強制加入について
 投稿者名:matu
⇒4月に福岡のマンションに賃貸入居予定です。
  当初入居条件に火災保険加入という条文は確認し、了承はしていたのですが、入
  居申し込み後(事前には金額、補償内容の通知はありませんでした)、2年間で3
  万円の保険料の請求が届きました。

  仲介業者に3万円の保険は高いと申し入れた後、2万5千円のランクを落とした請
  求が再送され、現地で内容を確認しないまま、とれあえず金額を渡しました。
  帰りの電車で渡された補償内容を見ると、家財保険約730万、個人賠償1億円、借
  家賠償2千万となってました(現在の家財を確認すると200万あれば充分です)。
  しかも、提示された保険のプランは家財の補償金額に応じ、最低1万5千円からあ
  ります。

  即、賃貸業者に連絡し、この保険は承諾し兼ね、家財保険に関してはオーナーに
  強制される筋合いの物ではなく、こちらの問題である事、且つ別途、本来の趣旨
  は借家賠償の担保である事と推測されるので、こちらで別途適切な保険を探し、
  加入後証券のコピーを送付する旨を伝えました。

  保険代理店と相談の結果、家財補償2百万、借家賠償1千万(これ以上の補償は必
  要ないとの代理店の見解)で保険料が8千2百円で加入する旨、賃貸業者に伝えた
  所、管理会社はこちらの問いかけに明確な回答をしないまま電話を切り、その後
  仲介業者を通じ提示の保険に加入しない場合入居を拒否する旨伝えてきました。

  保険とは、本来不測の事態に備え、個人で賄いきれないものを担保するものであ
  り、保険会社・その代理店に必要以上の保険料を払い過当な利潤を提供するもの
  ではないと考えます。
  こちらも必要な保険を掛ける事は否定しておらず、貸主に対し充分な対応を行っ
  ていると考えております。

  また、今更契約破棄をされ、新たに物件を探すには労力と交通費も掛かります。
  このような場合、弱い立場の者は泣き寝入りするしかないのでしょうか?
  それとも契約不履行を理由に今後物件を探すのに掛かる交通費等の損害賠償を請
  求することとかは可能なのでしょうか?

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 投稿時間:05/03/22(Tue) 10:02
 タイトル:Re: 賃貸入居時の火災保険強制加入について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒あなたの意見に賛同します。
  契約書に保険会社やその契約内容が事前に明示されているならともかく、あなた
  の入られた保険が家主のリスクをカバーする保険なら、実質目的は達しています
  から、法行為としては十分でしょう。
  よって、退去は不当と言えます。嫌気がさして変わる場合でも、しっかり引越し
  費用は請求して、なんら問題は無いと思えます。

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 投稿時間:05/03/24(Thu) 22:21
 タイトル:姉妹の合算について
 投稿者名:ワタナベ
⇒マンション購入についてお聞きしたいと思います。
  私と姉の2人で現在賃貸の部屋に暮らしています。2人であわせて40万ほどの月収
  です。

  新築マンションを購入したいと思っているのですが、姉妹の合算という形のロー
  ンは難しいのでしょうか?
  買いたいところの相場ですと、やはり2LDKでも2500万位はしてしまいます。
  やはり中古よりも新築マンションが買いたいのですが、無理なのでしょうか?

  保証人は立てないでローンを組みたいのですが(以前保証人を立てれば組めるか
  も…と言われたことがあります)、ご回答の方、よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:05/03/25(Fri) 10:17
 タイトル:Re: 姉妹の合算について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒金融機関によっては単身女性のための住宅ローン商品もあります。
  生計を一つにする姉妹なら、収入合算を認めてくれるところもあるかも知れませ
  ん(ただし、合算されるのは収入合算者の50%までの場合もあります)。
  複数の金融機関に相談される事をおすすめ致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■建築後に発覚した車庫の問題について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2007/12/post-106c.html
   早速のお返事ありがとうございます。精神的にかなりダメージを受けていて、ど
  こに相談して良いかも分からない状態でした。アドバイスありがとうございます。
  権利と果すべき義務という部分について、まだ十分に理解できていません。まず、
  教えていただいたところへ相談してみようと思います。ありがとうございます。

  Fromスタッフ:
   基本的に言った言わない(聞いてない)ということは、水掛け論になってしまう
  でしょうから、最終的には契約内容、図面、現況などの証拠を元に、判断していく
  ことになるかと思われます。また、交渉するにあたっては、あなたの側の要求を、
  例えば、ドアの一部改修、部分的な改築など、明確にしていかないと、話し合いは
  平行線になると思います。とは言え、要求の度合いについては具体的な状況にもよ
  るでしょうから。まず、法的にどの程度まで要求できるのかを確認し、あとはそれ
  に従って交渉していくことが大切です。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/12/12171230_07e1.html


━ 編集部・ちてなのおすそわけ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               あなたのお部屋や身のまわりを彩るオリジナルアート
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■はしもとちえ・星の降る丘(210 円)
http://poruru.com/html/products/detail.php?product_id=24

■作陶倶楽部 いざん ランプシェード・四季の木(26,500 円)
http://poruru.com/html/products/detail.php?product_id=258


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2007年12月21日号)

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マンションに待望の防犯カメラ設置(^-^)/
思わず、ひとつひとつのカメラの前でピースサイン。
でも、あとで考えるとかなり怪しい行動…orz


━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                    いよいよ公開単行本がセミ・ファイナル!
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■同じように建てて欲しいという問い合わせが殺到しちゃいました!
http://book.ienotane.com/2007/12/post_813d.html

■家は「素材」かも知れない!? 新築後にDIYしてみませんか?
http://blog.ienotane.com/2007/12/post_a3dc.html


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■新居購入を目指して頑張る夫婦貯金。でも税金ってどうなるの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0e37.html

■新居で風呂掃除をしていたら発見した水漏れは責任とってもらえるの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_de3d.html

■借地の建替えをしたいけど、もろもろでどの程度を考えればよいのか…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_f616.html

■お互いが使いやすいように土地交換したいんだけど、やり方がわかりません…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0582.html

■競売で落札した物件の賃貸契約。どうすればよいの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_8d6c.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●新築されるアパートの居住者による私道の利用について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●門田さん(マルケイ http://www.marukei1.com/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/03/17(Thu) 20:13
 タイトル:私道の交通と掘削
 投稿者名:すずき
⇒10年ほど前に現在の土地と家を購入し住んでいます。
  この土地は囲繞地になっていて、その中の私道を7名ほどで共有しています。
  その中の一人の方が、自分の土地の空き地に共同住宅を建てることになり、数日
  前に共同住宅を管理する業者の担当者が「工事に伴う騒音、重機の通行等でご迷
  惑をかけます」という挨拶に来られました。

  ところが、この共同住宅(10数世帯が入居可能なもののようです)には駐車場を
  併設し、入居者は自動車で私道を通過することになるということを、その場で初
  めて聞きました。また、水道管を通すために私道を掘削するということも初めて
  聞きました。

  この場合、業者は私道所有者に事前に何の断りもなく、工事開始の連絡だけをす
  ればいいのでしょうか。
  所有者全員から同意書をとるといった準備が必要ではないかという気がするので
  すが…。

  もしそういう機会が事前にあれば、共同住宅ができることに伴ういろいろな心配
  事も業者側へぶつけることができるはずではなかったのかと思います。
  現在も私道を共有している家庭の自動車は通行していますが、共同住宅ができる
  と、その入居者の自動車の通行の方が台数的にもより頻繁になります。
  早朝や夜間の静謐の確保とか、交通の安全なども何らかの申し合わせが必要では
  ないのでしょうか。

  挨拶に来た業者の担当者には、
  「はいどうぞ、工事を始めて下さいとは言えません」
  と答えましたが、今後工事が始まるのを、だまってみているしか方法はないので
  しょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/18(Fri) 08:36
 タイトル:Re: 私道の交通と掘削
 投稿者名:門田
⇒囲繞地についての通行を可能とするため私道を設置して、建築基準や通行を可能
  としていることはよくあります。
  この場合は私道について建築基準に適合した私道の持ち分が確保されていなけれ
  ばならないのではないでしょうか。

  したがって、私道部分の所有権、持ち分割合はどの様になっているのかを調査し
  て、事実関係を把握し、解決策を考える必要があるのではないでしょうか。
  又、早急な対応が必要であれば、取りあえずは工事差し止めを法的にとる方法も
  あると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/18(Fri) 15:20
 タイトル:Re^2: 私道の交通と掘削
 投稿者名:すずき
⇒ご回答ありがとうございます。
  私道部分の持ち分割合は私が15分の1、共同住宅を建てる方は、分筆する前のも
  ともとの土地所有者なので、持分比率はもっと大きいと思います(以前、市の下
  水道を申請するとき、共有者全員の同意書を作ったので、そういう記憶がありま
  す)。
  いずれにしても事実関係を正確に把握しなければいけないと思っています。

  業者は、
  「建築許可が下りているのだから、問題はない。気持ちの問題は残るかもしれな
   いが、だからこうやって挨拶に回っている」
  という返答をしました。
  持分比率がある程度大きければ、私道の掘削についても通行についても、他の所
  有者には承諾書を取らずともよい、ということなのでしょうか。
  また、普通の民家でなく共同住宅を建てる場合は、私道の持分比率について別の
  条件が決められているのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 09:48
 タイトル:Re^3: 私道の交通と掘削
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒まず、建築確認と掘削承諾は無関係と思います。建築主事に確認してご覧になれ
  ばわかります。共同住宅だからと言って持分計算に特例等もないでしょう。

  まず共同住宅に反対なら、掘削阻止、裁判所に仮処分の提訴、そうしておいて、
  共同住宅の生活ルールを含めた建築協定の締結を建主に提案するのも方法です。

  ただ、気分を害するでしょうがね。ならばそこまでする覚悟を伝えて、話し合い
  を要求すべきです。

  また、新たに10所帯だと、全部で16所帯になるのですかね?
  ならば私道共有を1/16にするのも一考ですが、1/15と余り違いませんね。
  これは実利が少なそうです。
  私道でも市町村の維持管理道路がありますが、自費管理私道なのなら、車の台数
  によって、維持費の負担割合を決めるのも1案でしょう。

                      一級建築士・インテリアプランナー

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/23(Wed) 02:12
 タイトル:Re^4: 私道の交通と掘削
 投稿者名:すずき
⇒ご回答ありがとうございます。
  建主側の隣人との付き合いは大切なので、どこまでこちらの主張をするのか、
  じっくり考えてみたいと思います。また、他の私道所有者の意見も聞いてみたい
  と思います。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■賃貸契約上の不信点について相談されたかなさん
  http://fs.emaui.info/2007/12/post_1523.html
   この度は親切な回答をありがとうございました。おっしゃる通り、急ぎすぎて冷
  静さを欠いていました。昨日父に相談しまして、仲介業者とちゃんと話すことにし
  ました。女一人で申し込みに行きましたので、言い方は悪いですが舐められていた
  のだと思います。こちらがしっかり構えなくてはならないのが社会なんですよね。
  別の信用できる不動産会社を見つけようを思います。本当にありがとうございまし
  た。

  Fromスタッフ:
   鍵については、もし、先に交換費用を取るのであれば、出て行く際には不要であ
  る旨が、契約書に明記されていることが重要ですね。支払いも、当然、きちんと内
  容を決めて、契約を交わしてから…であるべきですし、駐輪場の件も、口約束です
  と、後で言った言わないになりますから、そうならないように、明記いただくこと
  も重要です。でも、そういう部分を気にされた今回の相談内容からも、かなさんの
  場合は、トラブルを予測する力はお持ちだと思います。ですから、「この業者さん
  なら信頼できる」というような、そんな業者さんを見つけるところから、スタート
  されると良いと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/12/123129_00b4.html


━ 編集部・ちてなのおすそわけ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               あなたのお部屋や身のまわりを彩るオリジナルアート
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■森裕貴 和紙作品 SPACE WRECK 5点セット(250,000円)
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■作陶倶楽部 いざん ランプシェード・四季の木(26,500円)
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■ポストカード2点 せいこ(150円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/150_9c0c.html

■小宇宙(1)(2) 八重木英(各15,000円)
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■長澤邦安 底の無い花瓶(3,000円)
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住まいの何でも相談室(2007年12月14日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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いやぁ、つくづく接客って大切だと思いますね。
っていうのも、編集部ブログに書いた買い物で、編集長が迷った最大の原因はコレ!
空いてる店内で部下の店員が確認しに行くたびに待たされ、
やっと上司の店員が出てきたかと思ったら、あまりに無愛想な対応。
結果、おサイフから出していたお金を引っ込めることになりました…。

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■挑戦者募集の激安インテリア購入記!
http://report.ienotane.com/2007/12/post_f856.html


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■右から左に受け流さずに、アパートの下から上の話を聞いてください!
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_c53a.html

■父が保証人になっちゃったばかりに、家族みんなが頭を抱え…orz
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_dd2b.html

■買った土地にある線路の土留め。説明してくれなかった責任はないの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_67bd.html

■父が急逝してしまい、住宅ローンが払えなくなってしまいました
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_0a5c.html

■事務所のある自宅を新築すると、税金が高くなる?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_5f8b.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●大家さんが修繕してくれない場合について
  ●ローン審査について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●山本さん(西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/03/10(Thu) 10:46
 タイトル:修繕に関する相談
 投稿者名:あだっちぃ
⇒築35年強の一軒屋を賃貸しております。今回、賃借の更新4回目(2年更新)にな
  り、毎回1ヶ月分の更新料を支払い、敷金は支払っておりません。

  古い家なので、窓・玄関がサッシではなく木製のもので昔のままです。玄関の鍵
  も簡単なもので、いつ泥棒が侵入してもおかしくない状況にあります。
  前回の更新時に不動産屋に相談したところ、敷金を払っていないので直せないと
  のことでしたが、今回は直接、大屋さんに相談しようと思っております。

  住宅占有部分ではないので、大家さんに支払い義務はあるのですよね?
  これから交渉するのに知識不足の為、教えていただきたくメールいたしました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/13(Sun) 14:40
 タイトル:Re: 修繕に関する相談
 投稿者名:山本秀樹
⇒支払の義務が生じるのは、使用目的(居住)のために必要な補修をした場合や、
  価値が向上したときとされています(民法608条)。ただ、話し合ってみないこ
  とには、お互いの見解に相違があるかも分かりません。

  賃貸契約というのはお互いの信頼でなりたっていますので、工事の必要性、工事
  費用の妥当性、それぞれの負担割合などで合意ができないとトラブルになること
  もあります。
  法律だけでなく、お互いの状況に応じた双方の対応が大事でしょう。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/03/12(Sat) 22:21
 タイトル:手付解除日
 投稿者名:mimoza
⇒新築マンションをセカンドハウスとして購入しましたが、現在、ローンがなかな
  か通りません。
  手付金が100%返金されると言われている手付け解除日のことについてお伺いし
  たいと思います。

  現在住んでいる家(分譲マンション)を賃貸として出そうと思っております。そ
  れで新しい分譲マンションを購入し、現在ローン仮審査待ちです。ですが、なか
  なか難しいようで、いい回答が得られません。通らなかった時の、払ってしまっ
  た手付金(100万円)がどうなるのか、少し心配です。

  契約してから気づいたのですが、手付け解除日の明確な日が契約書には書いてな
  く、電話で不動産屋に尋ねたところ、「入居予定日」とあいまいな回答をもらい
  ました。
  入居予定日は8月末ということで、はっきりとした日は決まっていません。手付
  け解除日とはそんなあいまいなものなのでしょうか?

  契約書にきちんと記載されていないことに気づかなかったのが悪いのですが、
  ローンが通るか通らないかは、8月まで待たなければ仕方ないのでしょうか?
  手付金が100%返ってくるのは、8月まで待たなければならないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/13(Sun) 14:09
 タイトル:Re: 手付解除日
 投稿者名:山本秀樹
⇒手付解除日というのは、手付けが戻ってくる期間という意味ではなく、手付けを
  放棄したら契約を解除できる期日を言います。通常、住宅ローンを申し込む場合
  は、契約書にローン特約を契約に盛り込みます。
  これはローンが不可となった場合に手付けを返金して契約を解除できるというも
  のです。

  ただ、ややこしいのは、ローンの返答がでないまま期日を過ぎた場合ですが、
  ローンが通れば問題ないですが、ローンが通らなかった場合です。ローン特約の
  期日があればそれに従うことになるでしょう。

  入居予定日が8月ということであれば、かなり余裕があり、8月までは手付けを放
  棄して解除できるということです。戻ってくるという意味合いはありません。
  しかし、通常8月までにローンの結果がでないとは考えられませんので、その結
  果によって、契約となるか、ローン特約による解除(手付けが戻る)になるか決
  まります。

  ともかくローン特約の期限を確認して、それまでに結果がもらえることが最重要
  でしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/13(Sun) 21:41
 タイトル:Re^2: 手付解除日
 投稿者名:mimoza
⇒とてもわかりやすくお答え頂き、ありがとうございました。
  不動産屋も何件か銀行を当たっているようですが、銀行からの回答も遅々として
  いるようです。
  明日にでもローン特約の期限を確認したいと思います。
  本当にありがとうございました。


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■売:東京・町田のこだわりの輸入住宅 4,980万円
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■お風呂に入れない物件について相談された風呂なし子さん
  http://fs.emaui.info/2007/12/post_03d2.html
   こんなに早く御回答頂けるとは思ってませんでした。客観的な観点でのアドバイ
  ス本当に助かりました。アドバイスにしたがって、不動産屋を強くプッシュしなが
  ら、同時に宅建協会や国民生活センターに相談するように致します。本当にありが
  とうございました。

  Fromスタッフ:
   今回の場合、お風呂に入れないことも大変なのですが、それ以上に、排気系トラ
  ブルですと、一酸化炭素中毒など、命にかかわる恐れがあります。構造にもよりま
  すが、機密性の高いマンションで、窓を締め切る寒い季節ですと特に危険ですし、
  もし、マンション側のダクトに問題があるのなら、あなた以外の部屋の影響で、危
  険が及ぶ可能性もあります。年末で大変な時期だとは思いますが、命あってのもの
  ですから、原因不明ということでたらいまわしにされてしまうのなら、引っ越しも
  含めて、強く要求してください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/12/123129_00b4.html


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               あなたのお部屋や身のまわりを彩るオリジナルアート
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■清閑富士 八重木英(20,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/20000_290c.html

■木香家 ならの木の椅子(60,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/60000_36c2.html

■長澤邦安 花瓶(3,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/3000_75d2.html

■ガラスアート堅香子 蔦紋の丸茶碗/とっく利セット~(16,000円~)
http://shop.craft-en.com/2007/12/16000_64d9.html

■詩集「心のうた」(サイン入り)/谷合佳恵 (1,050円)
http://shop.craft-en.com/2007/06/black_cat_dont__9f0f.html


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住まいの何でも相談室(2007年12月7日号)

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何やら安い物件を見つけては、業者さんに連絡している編集長。
しかし、結果はことごとく先約済み。
さぞかしガッカリしてるかな…と思うと、「俺の目に狂いはなかった」とご満悦。
なるほど、そういう考え方もあるのか… (@_@)

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                   ローコスト住宅の総額が明らかになります!
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■新築の注文住宅の価格が800万円を切っていた!!
http://book.ienotane.com/2007/11/post_e5c3.html

■編集長のアイデアが、超大手の不動産会社で採用されていた!?
http://blog.ienotane.com/2007/11/post_b537.html


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■新築するのに近隣から通行料を要求されちゃいました…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_7ab3.html

■借地を返したいのに、返させてくれない場合は、どうすれば?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_e090.html

■駅から徒歩3分の好立地だからといって、私道に入ってきて欲しくない!!
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_a333.html

■新築でいきなしの水漏れ。様子をみてくれっていわれても不安で不安で…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_9e72.html

■水漏れは店舗責任って言われても、元々は建物の管理が悪いのでは?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_24c8.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●共有分の買取について
  ●分筆登記している土地について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/03/09(Wed) 16:39
 タイトル:共有分の買取について
 投稿者名:匿名希望
⇒祖父母の建てた家なのですが、祖父が他界し、祖母と私と妻の3人で住んでいま
  す。土地と建物の名義は、相続した父2分の1、祖母から贈与してもらった私と妻
  で2分の1です。
  希望として、このまま祖母と3人で暮らしたいので、父の持分を買い取りたいの
  ですが、祖母が他界したら移り住む気のようで応じてくれません。父との同居は
  したくないので、どうしても買い取りたいのですが、無理ですよね?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/12(Sat) 18:15
 タイトル:Re: 共有分の買取について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒家族内の問題で、法律や登記の方法等ではありませんね。
  ねばり強くお父さんに交渉する位でしょう。

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 投稿時間:05/03/08(Tue) 14:57
 タイトル:分筆登記している土地の売買・名義変更について
 投稿者名:高山 博光
⇒従姉妹2名、実母、実兄、実妹と私の合計6名で所有している土地(現在、実妹が
  家を建て居住中)を、この度、売買によって、従姉妹2名の所有分を実妹に移転
  することにしました。

  売買契約から名義の変更までのプロセス、その際のステップ毎に必要な書類、名
  義変更後の手続き(税金など)について、大まかに知っておきたいのです。
  教えていただけないでしょうか。

  また、分筆登記している土地の売買は、通常、路線価の6割~8割の値段という話
  を聞いた事があるんですが、従姉妹達への売買代金の支払は、路線価の6割でOK
  なんでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/12(Sat) 18:34
 タイトル:Re: 分筆登記している土地の売買・名義変更について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒売買の流れは、
   1.売買契約の締結
   2.売買代金の授受
   3.所有権移転登記
   4.確定申告
  になります。

  3月7日から不動産登記法が変わりました。トラブルを避けるため、登記に必要な
  書類等は最寄りの司法書士にお尋ね下さい。
  登記代は、登録免許税と司法書士への報酬と実費です(登録免許税は土地の評価
  額の1%です)。

  > 分筆登記している土地の売買は、通常、路線価の6割~8割
  そんな決まり事はありません。
  路線価より価格が低いと、その差額は贈与と見なされる事があります。
  最寄りの税務署、又は税理士に相談して下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人


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■投資・コンサルティング(東京) ファーストロジックさん
  http://fudosan.emaui.info/2007/11/post_e706.html
  「収益物件・不動産投資の非公開情報多数の楽待では、逆オークションシステムで
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■私道上の花壇の撤去について相談された會田さん
  http://fs.emaui.info/2007/11/post_efda.html
   早速のメールありがとうございます。メールを受けた後すぐ、思い切って直接交
  渉を試みました。すると「庭のようには使わない。今まで申し訳なかった。うちで
  も何度かやるなと怒っていたのだ」と本人ではありませんでしたが、家の人が頭を
  下げてくれたので、花壇については問い詰めないことと致しました。同様のトラブ
  ルを抱えておられる方はがんばって解決してください。アドバイザーの方は親身に
  対応していただき本当にありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   これで状況が好転すれば、一番良い結果になると思いますよ。本来、法的な手段
  での解決は最終手段であるべきで、お互いの思いやりや相手への配慮によって解決
  できることが、一番良い結果になると思います。ただ、もし、そうならなかった場
  合は、今回のアドバイスのような方法で、あなたの権利、相手の義務などを、きち
  んと確認した上で、感情的になるのではなく、冷静に「交渉」するように心がけて
  くださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/11/1126122_d62c.html


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■とりぽっぽ せいこさん 2008年カレンダー(750円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/2008750_3502.html

■ガラスアート堅香子 撫子紋水差/百合の花入/南天の菓子皿~(26,000円~)
http://shop.craft-en.com/2007/11/26000_edef.html

■木香家 四段小引出し(320,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/320000_7747.html

■長澤邦安 花器(3,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/3000_1a83.html

■フォトスタンド Curia(クリア)/ツジ マサオ(3,800円)
http://shop.craft-en.com/2007/06/3800_6b3c.html


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