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住まいの何でも相談室(年末年始特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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いよいよ、今年も残すところ、あと数日ですね。
Fudosan.JPでは、12/28(金)~1/7(月)を年末年始休暇とさせていただき、
お休みの間は、各種登録、掲載処理、お問い合わせへのご回答がお休みになります。
…というお知らせとは裏腹に、年内最後の追い込みの方も多いと思いますが、
どうか皆さん、お身体に気をつけ、良いお年をお迎えください(^-^)/

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
             杜の都・仙台の人柄あふれるハラダ興産さんを突撃取材!
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■二代目社長の原田さんは、小学生時代から生粋の不動産屋さんだった!?
http://report.ienotane.com/2007/12/post_38a0_1.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■閉店に伴う原状回復。これって、大家さんの言いなりになるしかないの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_7ca7.html

■ローン審査が通らずに約半年。いくらなんでも、6つも断られて、まだやるとは…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0125.html

■最初に騒いだからって、全部、私たちの苦情になるのは納得いかない!
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_013a.html

■離婚した元奥さんとの共有名義のマンションって、どうすれば自分のものになるの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0a13.html

■賃貸と売却、ネットで調べてみたものの、結局、どっちが良いのかわからない…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_1ed9.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃貸退去時のトラブルについて
  ●敷金返還訴訟について
  ●賃貸契約時の火災保険強制加入について
  ●姉妹での住宅購入について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/03/20(Sun) 22:19
 タイトル:賃貸解約時のトラブル
 投稿者名:ハル
⇒はじめまして。賃貸の解約後の話なのですが、お願いします。

  不動産屋が提携してるリフォーム業者を通さず、大家が独自に頼んだリフォーム
  業者がリフォームするのはどうなんでしょうか?

  見積もり額が2倍から3倍近く差があるんです。
  不動産屋が提携してる業者が約5万、大家が独自に頼んだ業者が10万から15万前
  後(見積もり額は詳しく判りません)で、大家は独自で頼んだ業者の見積もりを
  見て判断してるらしいのです。

  しかも原状回復して引き渡すのが筋だと思うのですが、大家はまだ賃貸契約して
  る月(実際は引越しが完了してるので、空き家状態)に家自体をリフォームし始
  めました。どうすれば円満に解決しますか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 09:58
 タイトル:Re: 賃貸解約時のトラブル
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒貴方様の立場が不明です。賃借人でいらっしゃいますか?
  住居の場合、原状回復して戻すは、筋でもなんでもありません。経年変化分は、
  当然劣化しています。リフォーム業者をどうするかは、契約書によりますが、ほ
  とんどの場合業者まで限定していませんし、家主が好きな業者に頼んでも、その
  工事代を賃借者が払わなければならない決まりは全くありません。
  損傷査定分(財産価値を下げた分)のみを金銭賠償すればよいわけで、これは、
  国土交通省ガイドラインや東京都条例(05.04.01施行=いわゆる東京ルール)か
  らも支持された常識です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 15:31
 タイトル:Re^2: 賃貸解約時のトラブル
 投稿者名:ハル
⇒すいません。借りてた側です。
  こちら側にもリフォーム業者を選ぶ権利は有ると捕らえてもよろしいのでしょう
  か?

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 投稿時間:05/03/21(Mon) 22:05
 タイトル:過去の退去について
 投稿者名:光井
⇒ご相談に乗っていただけますでしょうか。
  当方、地方にてアパートを経営しております。当地では礼金1ヶ月、敷金2ヶ月が
  周りの相場になっており、それにならい所有アパートも同様の設定を行っており
  ます。

  先日、敷金返還訴訟を起こされました。4年半前に退去した人で、正直どんな方
  だったかも思い返せません。
  手元に残っている資料をみると、クロスの張り替えがあり、4万ほど敷金にプラ
  スして請求し、払ってもらっておりました。アパートは管理会社に任せており、
  立会もその管理会社にて行ってもらったのですが、当時の担当者はすでに退職し
  ており、部屋の中がどうなっていたのか分からないのですが、訴状の内容をみる
  と、敷金全額と払った追い金4万円を返還しろとの事でした。

  現在退去があれば、最初の取り決め(畳の表替え、クリーニング、鍵の取り替え
  費用)以外は、ほぼ当方で負担しており、余程あきらかに使い方が悪いと思われ
  るもの以外は退去される方に請求はしていません。

  しかし正直なところ、4年半前の当時は、いわゆるガイドライン(?)は一般的
  ではなく、私自身も知りませんでしたし、管理会社任せですべてを行っており、
  実際管理会社に双方の負担を決めてもらい、この管理会社とは長いつきあいで、
  入居者の方からの評判も悪くなく、言われるがままに工事代金の支払いは行って
  おりました。

  その後その部屋には他の入居者が入り、現在どのような状況になっているかは分
  かりません。

  お聞きしたいのは、そのような過去のものに関しても、敷金を返金しなければい
  けないものなのかどうかです。
  実際、4年半も経過した後では、当時の補修の内容が妥当だったかどうかも今と
  なっては分からず、個人的には先方もその内容を認めたからこそ追い金も支払わ
  れたのでしょうし、正直なところ、今更そんな事を言われても…と困っておりま
  す。

  いったいどのようにすれば良いでしょうか。
  漠然とした相談内容で申し訳ありませんが、私も当時の内容を把握出来ず、漠然
  とした相談しか行えません。
  また、正直なところ、この方に精算済みの敷金を返さないといけないとすれば、
  他の退去された方にも同様な訳で、どうしたら良いかわかりません。
  お手数をおかけいたしますが、アドバイスをお願い出来ますでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 10:13
 タイトル:Re: 過去の退去について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒訴訟ですから訴えられたのでしょうが、ご相談の内容からでは、払わなくて良い
  ように思えます。
  ただ、当時の請求書があって、その理由に「リフォーム一式」とか書いてある場
  合に、一式分払わされたが不当だとの理由かもしれませんね。
  一式とは全部でなく、全体工事の一部の負担分を一式と表記したとか、多分細か
  い問題になりそうですが、管理会社に任していたのですから、損傷分を払ってい
  ただいたと思っていると、切り抜ける以外にないのではないでしょうか?
  4年半の時間は純然たる法律(時効)課題ですから、専門家にご相談ください。
  もし、負ければ、今度は管理会社の責任問題になります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 19:54
 タイトル:Re^2: 過去の退去について
 投稿者名:光井
⇒中尾様、ご返信ありがとうございます。
  請求書というか、立会精算書と言うものを管理会社から貰っており、そこには各
  明細が載っており、リフォーム一式というわけではありませんでした。また、そ
  の際に退去した方の署名と印鑑も貰っています。

  訴訟の内容として、敷金の返還とあわせ年6%の利子を付けろとの内容でした。
  本日裁判所に行って来て、聞いたのですが、敷金の時効は明確に定められていな
  いようです。

  最近の敷金返還の流れに沿った訴えなのでしょうが、正直そんな過去のものにま
  で遡って言われ始められても困っておりますが、時効になっていない以上払う必
  要があるのでしょうか。

  また中尾様のおっしゃる専門家とは、弁護士と言う事でよろしいでしょうか。不
  動産協会とかの事でしょうか。
  たびたび質問して申し訳ありませんが、アドバイスいただけますでしょうか。

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 投稿時間:05/03/18(Fri) 01:32
 タイトル:賃貸入居時の火災保険強制加入について
 投稿者名:matu
⇒4月に福岡のマンションに賃貸入居予定です。
  当初入居条件に火災保険加入という条文は確認し、了承はしていたのですが、入
  居申し込み後(事前には金額、補償内容の通知はありませんでした)、2年間で3
  万円の保険料の請求が届きました。

  仲介業者に3万円の保険は高いと申し入れた後、2万5千円のランクを落とした請
  求が再送され、現地で内容を確認しないまま、とれあえず金額を渡しました。
  帰りの電車で渡された補償内容を見ると、家財保険約730万、個人賠償1億円、借
  家賠償2千万となってました(現在の家財を確認すると200万あれば充分です)。
  しかも、提示された保険のプランは家財の補償金額に応じ、最低1万5千円からあ
  ります。

  即、賃貸業者に連絡し、この保険は承諾し兼ね、家財保険に関してはオーナーに
  強制される筋合いの物ではなく、こちらの問題である事、且つ別途、本来の趣旨
  は借家賠償の担保である事と推測されるので、こちらで別途適切な保険を探し、
  加入後証券のコピーを送付する旨を伝えました。

  保険代理店と相談の結果、家財補償2百万、借家賠償1千万(これ以上の補償は必
  要ないとの代理店の見解)で保険料が8千2百円で加入する旨、賃貸業者に伝えた
  所、管理会社はこちらの問いかけに明確な回答をしないまま電話を切り、その後
  仲介業者を通じ提示の保険に加入しない場合入居を拒否する旨伝えてきました。

  保険とは、本来不測の事態に備え、個人で賄いきれないものを担保するものであ
  り、保険会社・その代理店に必要以上の保険料を払い過当な利潤を提供するもの
  ではないと考えます。
  こちらも必要な保険を掛ける事は否定しておらず、貸主に対し充分な対応を行っ
  ていると考えております。

  また、今更契約破棄をされ、新たに物件を探すには労力と交通費も掛かります。
  このような場合、弱い立場の者は泣き寝入りするしかないのでしょうか?
  それとも契約不履行を理由に今後物件を探すのに掛かる交通費等の損害賠償を請
  求することとかは可能なのでしょうか?

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 投稿時間:05/03/22(Tue) 10:02
 タイトル:Re: 賃貸入居時の火災保険強制加入について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒あなたの意見に賛同します。
  契約書に保険会社やその契約内容が事前に明示されているならともかく、あなた
  の入られた保険が家主のリスクをカバーする保険なら、実質目的は達しています
  から、法行為としては十分でしょう。
  よって、退去は不当と言えます。嫌気がさして変わる場合でも、しっかり引越し
  費用は請求して、なんら問題は無いと思えます。

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 投稿時間:05/03/24(Thu) 22:21
 タイトル:姉妹の合算について
 投稿者名:ワタナベ
⇒マンション購入についてお聞きしたいと思います。
  私と姉の2人で現在賃貸の部屋に暮らしています。2人であわせて40万ほどの月収
  です。

  新築マンションを購入したいと思っているのですが、姉妹の合算という形のロー
  ンは難しいのでしょうか?
  買いたいところの相場ですと、やはり2LDKでも2500万位はしてしまいます。
  やはり中古よりも新築マンションが買いたいのですが、無理なのでしょうか?

  保証人は立てないでローンを組みたいのですが(以前保証人を立てれば組めるか
  も…と言われたことがあります)、ご回答の方、よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/25(Fri) 10:17
 タイトル:Re: 姉妹の合算について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒金融機関によっては単身女性のための住宅ローン商品もあります。
  生計を一つにする姉妹なら、収入合算を認めてくれるところもあるかも知れませ
  ん(ただし、合算されるのは収入合算者の50%までの場合もあります)。
  複数の金融機関に相談される事をおすすめ致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■建築後に発覚した車庫の問題について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2007/12/post-106c.html
   早速のお返事ありがとうございます。精神的にかなりダメージを受けていて、ど
  こに相談して良いかも分からない状態でした。アドバイスありがとうございます。
  権利と果すべき義務という部分について、まだ十分に理解できていません。まず、
  教えていただいたところへ相談してみようと思います。ありがとうございます。

  Fromスタッフ:
   基本的に言った言わない(聞いてない)ということは、水掛け論になってしまう
  でしょうから、最終的には契約内容、図面、現況などの証拠を元に、判断していく
  ことになるかと思われます。また、交渉するにあたっては、あなたの側の要求を、
  例えば、ドアの一部改修、部分的な改築など、明確にしていかないと、話し合いは
  平行線になると思います。とは言え、要求の度合いについては具体的な状況にもよ
  るでしょうから。まず、法的にどの程度まで要求できるのかを確認し、あとはそれ
  に従って交渉していくことが大切です。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/12/12171230_07e1.html


━ 編集部・ちてなのおすそわけ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               あなたのお部屋や身のまわりを彩るオリジナルアート
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■はしもとちえ・星の降る丘(210 円)
http://poruru.com/html/products/detail.php?product_id=24

■作陶倶楽部 いざん ランプシェード・四季の木(26,500 円)
http://poruru.com/html/products/detail.php?product_id=258


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2007年12月21日号)

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マンションに待望の防犯カメラ設置(^-^)/
思わず、ひとつひとつのカメラの前でピースサイン。
でも、あとで考えるとかなり怪しい行動…orz


━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                    いよいよ公開単行本がセミ・ファイナル!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■同じように建てて欲しいという問い合わせが殺到しちゃいました!
http://book.ienotane.com/2007/12/post_813d.html

■家は「素材」かも知れない!? 新築後にDIYしてみませんか?
http://blog.ienotane.com/2007/12/post_a3dc.html


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■新居購入を目指して頑張る夫婦貯金。でも税金ってどうなるの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0e37.html

■新居で風呂掃除をしていたら発見した水漏れは責任とってもらえるの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_de3d.html

■借地の建替えをしたいけど、もろもろでどの程度を考えればよいのか…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_f616.html

■お互いが使いやすいように土地交換したいんだけど、やり方がわかりません…
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_0582.html

■競売で落札した物件の賃貸契約。どうすればよいの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_8d6c.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●新築されるアパートの居住者による私道の利用について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●門田さん(マルケイ http://www.marukei1.com/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/03/17(Thu) 20:13
 タイトル:私道の交通と掘削
 投稿者名:すずき
⇒10年ほど前に現在の土地と家を購入し住んでいます。
  この土地は囲繞地になっていて、その中の私道を7名ほどで共有しています。
  その中の一人の方が、自分の土地の空き地に共同住宅を建てることになり、数日
  前に共同住宅を管理する業者の担当者が「工事に伴う騒音、重機の通行等でご迷
  惑をかけます」という挨拶に来られました。

  ところが、この共同住宅(10数世帯が入居可能なもののようです)には駐車場を
  併設し、入居者は自動車で私道を通過することになるということを、その場で初
  めて聞きました。また、水道管を通すために私道を掘削するということも初めて
  聞きました。

  この場合、業者は私道所有者に事前に何の断りもなく、工事開始の連絡だけをす
  ればいいのでしょうか。
  所有者全員から同意書をとるといった準備が必要ではないかという気がするので
  すが…。

  もしそういう機会が事前にあれば、共同住宅ができることに伴ういろいろな心配
  事も業者側へぶつけることができるはずではなかったのかと思います。
  現在も私道を共有している家庭の自動車は通行していますが、共同住宅ができる
  と、その入居者の自動車の通行の方が台数的にもより頻繁になります。
  早朝や夜間の静謐の確保とか、交通の安全なども何らかの申し合わせが必要では
  ないのでしょうか。

  挨拶に来た業者の担当者には、
  「はいどうぞ、工事を始めて下さいとは言えません」
  と答えましたが、今後工事が始まるのを、だまってみているしか方法はないので
  しょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/18(Fri) 08:36
 タイトル:Re: 私道の交通と掘削
 投稿者名:門田
⇒囲繞地についての通行を可能とするため私道を設置して、建築基準や通行を可能
  としていることはよくあります。
  この場合は私道について建築基準に適合した私道の持ち分が確保されていなけれ
  ばならないのではないでしょうか。

  したがって、私道部分の所有権、持ち分割合はどの様になっているのかを調査し
  て、事実関係を把握し、解決策を考える必要があるのではないでしょうか。
  又、早急な対応が必要であれば、取りあえずは工事差し止めを法的にとる方法も
  あると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/18(Fri) 15:20
 タイトル:Re^2: 私道の交通と掘削
 投稿者名:すずき
⇒ご回答ありがとうございます。
  私道部分の持ち分割合は私が15分の1、共同住宅を建てる方は、分筆する前のも
  ともとの土地所有者なので、持分比率はもっと大きいと思います(以前、市の下
  水道を申請するとき、共有者全員の同意書を作ったので、そういう記憶がありま
  す)。
  いずれにしても事実関係を正確に把握しなければいけないと思っています。

  業者は、
  「建築許可が下りているのだから、問題はない。気持ちの問題は残るかもしれな
   いが、だからこうやって挨拶に回っている」
  という返答をしました。
  持分比率がある程度大きければ、私道の掘削についても通行についても、他の所
  有者には承諾書を取らずともよい、ということなのでしょうか。
  また、普通の民家でなく共同住宅を建てる場合は、私道の持分比率について別の
  条件が決められているのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/22(Tue) 09:48
 タイトル:Re^3: 私道の交通と掘削
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒まず、建築確認と掘削承諾は無関係と思います。建築主事に確認してご覧になれ
  ばわかります。共同住宅だからと言って持分計算に特例等もないでしょう。

  まず共同住宅に反対なら、掘削阻止、裁判所に仮処分の提訴、そうしておいて、
  共同住宅の生活ルールを含めた建築協定の締結を建主に提案するのも方法です。

  ただ、気分を害するでしょうがね。ならばそこまでする覚悟を伝えて、話し合い
  を要求すべきです。

  また、新たに10所帯だと、全部で16所帯になるのですかね?
  ならば私道共有を1/16にするのも一考ですが、1/15と余り違いませんね。
  これは実利が少なそうです。
  私道でも市町村の維持管理道路がありますが、自費管理私道なのなら、車の台数
  によって、維持費の負担割合を決めるのも1案でしょう。

                      一級建築士・インテリアプランナー

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/23(Wed) 02:12
 タイトル:Re^4: 私道の交通と掘削
 投稿者名:すずき
⇒ご回答ありがとうございます。
  建主側の隣人との付き合いは大切なので、どこまでこちらの主張をするのか、
  じっくり考えてみたいと思います。また、他の私道所有者の意見も聞いてみたい
  と思います。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■賃貸契約上の不信点について相談されたかなさん
  http://fs.emaui.info/2007/12/post_1523.html
   この度は親切な回答をありがとうございました。おっしゃる通り、急ぎすぎて冷
  静さを欠いていました。昨日父に相談しまして、仲介業者とちゃんと話すことにし
  ました。女一人で申し込みに行きましたので、言い方は悪いですが舐められていた
  のだと思います。こちらがしっかり構えなくてはならないのが社会なんですよね。
  別の信用できる不動産会社を見つけようを思います。本当にありがとうございまし
  た。

  Fromスタッフ:
   鍵については、もし、先に交換費用を取るのであれば、出て行く際には不要であ
  る旨が、契約書に明記されていることが重要ですね。支払いも、当然、きちんと内
  容を決めて、契約を交わしてから…であるべきですし、駐輪場の件も、口約束です
  と、後で言った言わないになりますから、そうならないように、明記いただくこと
  も重要です。でも、そういう部分を気にされた今回の相談内容からも、かなさんの
  場合は、トラブルを予測する力はお持ちだと思います。ですから、「この業者さん
  なら信頼できる」というような、そんな業者さんを見つけるところから、スタート
  されると良いと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/12/123129_00b4.html


━ 編集部・ちてなのおすそわけ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               あなたのお部屋や身のまわりを彩るオリジナルアート
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■森裕貴 和紙作品 SPACE WRECK 5点セット(250,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/space_wreck_525_9322.html

■森裕貴 和紙作品 SPACE WRECK 4点セット(210,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/space_wreck_421_30ca.html

■作陶倶楽部 いざん ランプシェード・四季の木(26,500円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/26500_dfc6.html

■ポストカード2点 せいこ(150円)
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■小宇宙(1)(2) 八重木英(各15,000円)
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■長澤邦安 底の無い花瓶(3,000円)
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住まいの何でも相談室(2007年12月14日号)

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いやぁ、つくづく接客って大切だと思いますね。
っていうのも、編集部ブログに書いた買い物で、編集長が迷った最大の原因はコレ!
空いてる店内で部下の店員が確認しに行くたびに待たされ、
やっと上司の店員が出てきたかと思ったら、あまりに無愛想な対応。
結果、おサイフから出していたお金を引っ込めることになりました…。

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 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■挑戦者募集の激安インテリア購入記!
http://report.ienotane.com/2007/12/post_f856.html


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■右から左に受け流さずに、アパートの下から上の話を聞いてください!
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_c53a.html

■父が保証人になっちゃったばかりに、家族みんなが頭を抱え…orz
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_dd2b.html

■買った土地にある線路の土留め。説明してくれなかった責任はないの?
http://fudosan.2525.net/2007/12/post_67bd.html

■父が急逝してしまい、住宅ローンが払えなくなってしまいました
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_0a5c.html

■事務所のある自宅を新築すると、税金が高くなる?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_5f8b.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●大家さんが修繕してくれない場合について
  ●ローン審査について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●山本さん(西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/03/10(Thu) 10:46
 タイトル:修繕に関する相談
 投稿者名:あだっちぃ
⇒築35年強の一軒屋を賃貸しております。今回、賃借の更新4回目(2年更新)にな
  り、毎回1ヶ月分の更新料を支払い、敷金は支払っておりません。

  古い家なので、窓・玄関がサッシではなく木製のもので昔のままです。玄関の鍵
  も簡単なもので、いつ泥棒が侵入してもおかしくない状況にあります。
  前回の更新時に不動産屋に相談したところ、敷金を払っていないので直せないと
  のことでしたが、今回は直接、大屋さんに相談しようと思っております。

  住宅占有部分ではないので、大家さんに支払い義務はあるのですよね?
  これから交渉するのに知識不足の為、教えていただきたくメールいたしました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/13(Sun) 14:40
 タイトル:Re: 修繕に関する相談
 投稿者名:山本秀樹
⇒支払の義務が生じるのは、使用目的(居住)のために必要な補修をした場合や、
  価値が向上したときとされています(民法608条)。ただ、話し合ってみないこ
  とには、お互いの見解に相違があるかも分かりません。

  賃貸契約というのはお互いの信頼でなりたっていますので、工事の必要性、工事
  費用の妥当性、それぞれの負担割合などで合意ができないとトラブルになること
  もあります。
  法律だけでなく、お互いの状況に応じた双方の対応が大事でしょう。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/03/12(Sat) 22:21
 タイトル:手付解除日
 投稿者名:mimoza
⇒新築マンションをセカンドハウスとして購入しましたが、現在、ローンがなかな
  か通りません。
  手付金が100%返金されると言われている手付け解除日のことについてお伺いし
  たいと思います。

  現在住んでいる家(分譲マンション)を賃貸として出そうと思っております。そ
  れで新しい分譲マンションを購入し、現在ローン仮審査待ちです。ですが、なか
  なか難しいようで、いい回答が得られません。通らなかった時の、払ってしまっ
  た手付金(100万円)がどうなるのか、少し心配です。

  契約してから気づいたのですが、手付け解除日の明確な日が契約書には書いてな
  く、電話で不動産屋に尋ねたところ、「入居予定日」とあいまいな回答をもらい
  ました。
  入居予定日は8月末ということで、はっきりとした日は決まっていません。手付
  け解除日とはそんなあいまいなものなのでしょうか?

  契約書にきちんと記載されていないことに気づかなかったのが悪いのですが、
  ローンが通るか通らないかは、8月まで待たなければ仕方ないのでしょうか?
  手付金が100%返ってくるのは、8月まで待たなければならないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/13(Sun) 14:09
 タイトル:Re: 手付解除日
 投稿者名:山本秀樹
⇒手付解除日というのは、手付けが戻ってくる期間という意味ではなく、手付けを
  放棄したら契約を解除できる期日を言います。通常、住宅ローンを申し込む場合
  は、契約書にローン特約を契約に盛り込みます。
  これはローンが不可となった場合に手付けを返金して契約を解除できるというも
  のです。

  ただ、ややこしいのは、ローンの返答がでないまま期日を過ぎた場合ですが、
  ローンが通れば問題ないですが、ローンが通らなかった場合です。ローン特約の
  期日があればそれに従うことになるでしょう。

  入居予定日が8月ということであれば、かなり余裕があり、8月までは手付けを放
  棄して解除できるということです。戻ってくるという意味合いはありません。
  しかし、通常8月までにローンの結果がでないとは考えられませんので、その結
  果によって、契約となるか、ローン特約による解除(手付けが戻る)になるか決
  まります。

  ともかくローン特約の期限を確認して、それまでに結果がもらえることが最重要
  でしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/13(Sun) 21:41
 タイトル:Re^2: 手付解除日
 投稿者名:mimoza
⇒とてもわかりやすくお答え頂き、ありがとうございました。
  不動産屋も何件か銀行を当たっているようですが、銀行からの回答も遅々として
  いるようです。
  明日にでもローン特約の期限を確認したいと思います。
  本当にありがとうございました。


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■売:東京・町田のこだわりの輸入住宅 4,980万円
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■お風呂に入れない物件について相談された風呂なし子さん
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   こんなに早く御回答頂けるとは思ってませんでした。客観的な観点でのアドバイ
  ス本当に助かりました。アドバイスにしたがって、不動産屋を強くプッシュしなが
  ら、同時に宅建協会や国民生活センターに相談するように致します。本当にありが
  とうございました。

  Fromスタッフ:
   今回の場合、お風呂に入れないことも大変なのですが、それ以上に、排気系トラ
  ブルですと、一酸化炭素中毒など、命にかかわる恐れがあります。構造にもよりま
  すが、機密性の高いマンションで、窓を締め切る寒い季節ですと特に危険ですし、
  もし、マンション側のダクトに問題があるのなら、あなた以外の部屋の影響で、危
  険が及ぶ可能性もあります。年末で大変な時期だとは思いますが、命あってのもの
  ですから、原因不明ということでたらいまわしにされてしまうのなら、引っ越しも
  含めて、強く要求してください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/12/123129_00b4.html


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■清閑富士 八重木英(20,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/20000_290c.html

■木香家 ならの木の椅子(60,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/60000_36c2.html

■長澤邦安 花瓶(3,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/12/3000_75d2.html

■ガラスアート堅香子 蔦紋の丸茶碗/とっく利セット~(16,000円~)
http://shop.craft-en.com/2007/12/16000_64d9.html

■詩集「心のうた」(サイン入り)/谷合佳恵 (1,050円)
http://shop.craft-en.com/2007/06/black_cat_dont__9f0f.html


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住まいの何でも相談室(2007年12月7日号)

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何やら安い物件を見つけては、業者さんに連絡している編集長。
しかし、結果はことごとく先約済み。
さぞかしガッカリしてるかな…と思うと、「俺の目に狂いはなかった」とご満悦。
なるほど、そういう考え方もあるのか… (@_@)

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■新築の注文住宅の価格が800万円を切っていた!!
http://book.ienotane.com/2007/11/post_e5c3.html

■編集長のアイデアが、超大手の不動産会社で採用されていた!?
http://blog.ienotane.com/2007/11/post_b537.html


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■新築するのに近隣から通行料を要求されちゃいました…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_7ab3.html

■借地を返したいのに、返させてくれない場合は、どうすれば?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_e090.html

■駅から徒歩3分の好立地だからといって、私道に入ってきて欲しくない!!
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_a333.html

■新築でいきなしの水漏れ。様子をみてくれっていわれても不安で不安で…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_9e72.html

■水漏れは店舗責任って言われても、元々は建物の管理が悪いのでは?
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 今週のピックアップ相談は、
  ●共有分の買取について
  ●分筆登記している土地について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/03/09(Wed) 16:39
 タイトル:共有分の買取について
 投稿者名:匿名希望
⇒祖父母の建てた家なのですが、祖父が他界し、祖母と私と妻の3人で住んでいま
  す。土地と建物の名義は、相続した父2分の1、祖母から贈与してもらった私と妻
  で2分の1です。
  希望として、このまま祖母と3人で暮らしたいので、父の持分を買い取りたいの
  ですが、祖母が他界したら移り住む気のようで応じてくれません。父との同居は
  したくないので、どうしても買い取りたいのですが、無理ですよね?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/12(Sat) 18:15
 タイトル:Re: 共有分の買取について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒家族内の問題で、法律や登記の方法等ではありませんね。
  ねばり強くお父さんに交渉する位でしょう。

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 投稿時間:05/03/08(Tue) 14:57
 タイトル:分筆登記している土地の売買・名義変更について
 投稿者名:高山 博光
⇒従姉妹2名、実母、実兄、実妹と私の合計6名で所有している土地(現在、実妹が
  家を建て居住中)を、この度、売買によって、従姉妹2名の所有分を実妹に移転
  することにしました。

  売買契約から名義の変更までのプロセス、その際のステップ毎に必要な書類、名
  義変更後の手続き(税金など)について、大まかに知っておきたいのです。
  教えていただけないでしょうか。

  また、分筆登記している土地の売買は、通常、路線価の6割~8割の値段という話
  を聞いた事があるんですが、従姉妹達への売買代金の支払は、路線価の6割でOK
  なんでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/12(Sat) 18:34
 タイトル:Re: 分筆登記している土地の売買・名義変更について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒売買の流れは、
   1.売買契約の締結
   2.売買代金の授受
   3.所有権移転登記
   4.確定申告
  になります。

  3月7日から不動産登記法が変わりました。トラブルを避けるため、登記に必要な
  書類等は最寄りの司法書士にお尋ね下さい。
  登記代は、登録免許税と司法書士への報酬と実費です(登録免許税は土地の評価
  額の1%です)。

  > 分筆登記している土地の売買は、通常、路線価の6割~8割
  そんな決まり事はありません。
  路線価より価格が低いと、その差額は贈与と見なされる事があります。
  最寄りの税務署、又は税理士に相談して下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人


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■投資・コンサルティング(東京) ファーストロジックさん
  http://fudosan.emaui.info/2007/11/post_e706.html
  「収益物件・不動産投資の非公開情報多数の楽待では、逆オークションシステムで
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■私道上の花壇の撤去について相談された會田さん
  http://fs.emaui.info/2007/11/post_efda.html
   早速のメールありがとうございます。メールを受けた後すぐ、思い切って直接交
  渉を試みました。すると「庭のようには使わない。今まで申し訳なかった。うちで
  も何度かやるなと怒っていたのだ」と本人ではありませんでしたが、家の人が頭を
  下げてくれたので、花壇については問い詰めないことと致しました。同様のトラブ
  ルを抱えておられる方はがんばって解決してください。アドバイザーの方は親身に
  対応していただき本当にありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   これで状況が好転すれば、一番良い結果になると思いますよ。本来、法的な手段
  での解決は最終手段であるべきで、お互いの思いやりや相手への配慮によって解決
  できることが、一番良い結果になると思います。ただ、もし、そうならなかった場
  合は、今回のアドバイスのような方法で、あなたの権利、相手の義務などを、きち
  んと確認した上で、感情的になるのではなく、冷静に「交渉」するように心がけて
  くださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/11/1126122_d62c.html


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■とりぽっぽ せいこさん 2008年カレンダー(750円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/2008750_3502.html

■ガラスアート堅香子 撫子紋水差/百合の花入/南天の菓子皿~(26,000円~)
http://shop.craft-en.com/2007/11/26000_edef.html

■木香家 四段小引出し(320,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/320000_7747.html

■長澤邦安 花器(3,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/3000_1a83.html

■フォトスタンド Curia(クリア)/ツジ マサオ(3,800円)
http://shop.craft-en.com/2007/06/3800_6b3c.html


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先日、巷で話題になっちゃった市川のタワーマンションを見てきましたが、
問題発覚後の売買契約への対応が、ちょっとお粗末でしたよねぇ…。
なんて考えながら帰り道に走っていた高速道路が鋼材の強度偽装って、オイ (`з′)”

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      今回は頑張る大家さんのお話しです!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■トラブルが起きない素敵な大家さん!!
http://report.ienotane.com/2007/11/post_9294.html


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■いざ契約になって、家の地下に【池】があるって、どういうこと!?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_b812.html

■供託されちゃった家賃をGETする方法は?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_71a6.html

■セットバックが必要な土地って、どうやって登記すれば…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_3cd3.html

■息子のバンド仲間にプレハブを貸したいんだけど…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_ea79.html

■中古住宅を購入する時もチェックポイントは?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_edca.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●不動産取得税について
  ●不動産会社の倒産について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●門田さん(マルケイ http://www.marukei1.com/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/03/11(Fri) 00:00
 タイトル:不動産取得税について
 投稿者名:きじとら
⇒はじめまして。宜しくお願いします。
  先日、建物を買ったのですが、売主に不手際があったので、売買契約を解除しま
  した。
  ただ、不手際が発覚したのが所有権移転登記後だったので、不動産取得税を支払
  う義務は私にあるということです。

  不手際の内容は、重大な雨漏りを売主が隠していたことと、二重契約が発覚した
  ことです。
  売買契約解除のときは、錯誤で所有権抹消登記を行い、元の形に戻しました。

  この場合でも、私に不動産取得税を納税する義務があるのでしょうか?
  私が納税義務を免れるとしたら、どういう場合でしょうか?
  ご意見の程、よろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/12(Sat) 15:02
 タイトル:Re: 不動産取得税について
 投稿者名:門田
⇒納税義務免除の方法があるように感じます。
  県税事務所等で照会すれば、良い方法が見つかると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/18(Fri) 00:38
 タイトル:Re^2: 不動産取得税について
 投稿者名:きじとら
⇒回答どうもありがとうございました。
  県税事務所に問い合わせたところ、次のような回答がありました。
  「所有権移転がなされているかどうか(所有権移転の時期が契約書等でどのよう
   に書かれているか)をはっきりさせる必要がある。契約書等を持参の上で、売
   主と買主とが県税事務所に行って話し合うという形を取ってみてはどうか」

  近日中に、売主と一緒に県税事務所に行く予定です。
  本当にありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/03/10(Thu) 23:05
 タイトル:倒産
 投稿者名:もっ君
⇒2001年に一戸建てを新築しました。
  その時に土地、建物を販売した不動産会社が去年倒産しました。
  10年保証の契約がありましたが、その保証はいったいどうなるのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/12(Sat) 18:21
 タイトル:Re: 倒産
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒10年保証の詳細が書いてありませんが、保証書は手元にありますでしょうか?
  その保証書の発行者は誰でしょうか?
  もし、倒産した建築会社が発行したものでしたら、既に倒産していますので、た
  だの紙切れです。
  保証会社など第三者機関が発行した保証書でしたら、その保証書を発行した会社
  にお尋ね下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人


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■売:タングラム斑尾東急リゾートヴィラ2Fのマンション 200万円
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■売(復活):長野県上高井郡のペンション 1,380万円
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■売(値下):須坂ハイランド8Fマンション 450万円
http://www.e-agent.info/2007/11/12_9a78.html

■売(値下):長野市三輪1丁目の事務所一棟 3,980万円
http://www.e-agent.info/2007/11/post_9dbd.html

■売(値下):中野市岩井の中古住宅 780万円
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■不動産取得税について
  http://fs.emaui.info/2007/11/post_72fd.html
   早々、ご返事を頂きありがとうございます。ご返答からすると支払はないとなら
  ないということなのでしょうか。ひとまず、親の知人に税金に詳しい方がいるよう
  なので、そちらに相談してみようと思います。こんな夜中にまで早い対応をして頂
  き、とても嬉しかったです。また、お世話になることがあるかと思いますが、その
  時はまたよろしくお願いいたします。

  Fromスタッフ:
   請求が来ており、税務署がそう説明している以上、無条件で支払わなくて良い…
  ということには、ならないと思いますよ。例えば、最初はお兄さん名義で、後から
  あなたに半分売却するという場合、あなたには、売却してもらった時点で、取得税
  がかかると思います。
   今回の場合、そうではないということですが、あなたがたに対しては、「最初か
  ら二人で買ったことにしてしまって、取得税を逃れようとしているのでは?」とい
  う嫌疑がかけられる可能性があるでしょう。つまり、税務署側が無条件で支払わな
  くて良いとしてしまうと、あなたがたのケースだけではなく、そういう「あとづけ
  の理由」をも認めてしまうことになるため、厳しくなっているのかと思われます。
   このように、親族間の売買に関しては、非常に慎重に行う必要がありますから、
  本来でしたら、事前にきちんと税務面のアドバイスを受けておくべきでしたし、今
  回も、まず、税務の専門家のアドバイスを受けることこそが、大切ですよ。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2007年11月23日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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先日、ケータイのお話しをしましたが、
そろそろケータイ向けサイトを用意してみるのもアリかな…なんて思ってます。
そこで、
http://700man.com/
ってな感じで、公開単行本のケータイサイトを作成してみました。
一応、ドコモ、au、ソフトバンク、ウィルコムに対応していると思うのですが、
もし、不具合のある方がいらっしゃいましたら、おっしゃってくださいね!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                    いよいよ完全公開間近の公開単行本です!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■いよいよ700万円台のローコスト住宅が完成!
http://book.ienotane.com/2007/11/post_bfbe.html

■あたりまえですけど、普通、照明はついていないんですよね…
http://blog.ienotane.com/2007/11/post_4ad8.html

■民営化の影響で年賀状がもう届いちゃった!?
http://blog.ienotane.com/2007/11/post_3004.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■大家のための家賃保証。借りる側が負担するなんて納得できない!
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_fe49.html

■凹んだらなおし、なおしても凹むから、またなおしても凹みます…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_4705.html

■断続的なモーター音。原因を調べたら真下のポンプ室が原因だった!
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_64ad.html

■借地の更新料。地主から言われた金額って、ホントに正しいの?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_ac29.html

■いよいよ基礎工事。ところが井戸が見つかっちゃいました!
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_051f.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●宅建業務についての疑義について
  ●電柱広告について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●寺島さん
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/02/26(Sat) 09:39
 タイトル:宅建業務についての疑義
 投稿者名:門田
⇒当不動産相談センターご参加の方々には宅兼業者の方が多いのではないだろうか
  と考え、業法規定中の「業の定義」について質問したいと思います。
  お答え頂ける方は是非ご意見をお聞かせ下さい。

  ■疑問とするところ(業法第2条1項2号)
   宅地若しくは建物(省略)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、
   交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

  国土交通省不動産業課指導通達(平成16年2月27日最終改正)における「宅地建
  物取引業法の解釈・運用の考え方」、つまり本号にいう「業として行う」とは宅
  地建物の取引を社会通念上、事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指
  すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる
  ものとするとの規定があり、以下にその判断基準が示されている訳です。

  が、両者には意味するところに相違があり、
   1.如何様な行為が業となるのか
   2.如何様な場合に宅建業の免許が必要となるのか
  についての疑義があります。

  現実は 各特定行政庁ぼ判断がまちまちと思いますが、それでは問題の先送りと
  考えております。出来れば、ご教授頂ければ幸いに思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/05(Sat) 18:29
 タイトル:Re: 宅建業務についての疑義
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒門田さまは、お詳しい立場の方と推量いたします。
  私の宅建主任者としての経験から意見を言います。

  一つは、よく言われている業務の繰り返し回数ですね。
  1回か5回かは、行政庁ごとに、ご指摘のように違いがあるのでしょう。

  私は、所有者自身の不動産を売る場合、または単に買う場合と、仲介とは法の目
  的に照らして違うのではないかと考えています。
  仲介の場合は原則、即業務でしょう。

  ただ、別に仲介業者が居る場合で取引関係者が全てプロの場合は、その話しを実
  質仲介しても、「紹介」とする事ができるかもしれません。そして、社会通念以
  内の謝礼ならば。
  でも、1%を超えての謝礼は、業務の見返りと考えるべきと思います。

  つまり業の業たるポイントは、生活者(業者以外)を業務の相手としているか、
  仲介料をもらうことを目的としているかです。
  門田さまは当然そのために仕事としてされるのでしょうから、1%を超える謝礼
  を受け取る目的で、2回以上継続して紹介行為をすれば、業と考えるを法令遵守
  だと私は考えています。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/09(Wed) 17:08
 タイトル:Re^2: 宅建業務についての疑義
 投稿者名:門田
⇒中尾正文様、ご意見ありがとうございます。
  問題と考えているのは、宅建業者以外の者が相続により300坪の農地を取得し、
  宅建業者を介して100坪を分筆、農地転用許可を停止条件として売却した場合、
  残地200坪を同様に停止条件を付して売却することは、業法にいう業となるのか
  どうか…ということなのです。
  このことを国土交通省としての解釈指針により判断すると、業とはならない様に
  も考えられますが…。
  お考え頂ける方 ご意見をお聞かせ下さい。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/03/10(Thu) 01:05
 タイトル:こんな質問ですみません
 投稿者名:福島
⇒一戸建てを探していまして、町の小さな不動産屋さんに物件を探していただいて
  います。いつも定期的に物件を見せていただいて、土日にはいろいろ見て回って
  くれます。

  とても親切だな、と思っているのですが、ある日電柱にビラが貼ってあるのを見
  かけてしまって、よくそういう会社はよくないと聞いたりするので、とっても不
  安になってしまいました。

  ただでさえ何を信じていいのか分からない状態だったので、すごく考えてしまっ
  ています。
  たいした問題じゃないのかもしれませんが、すごく考えてしまって、そんなこと
  は気にする必要がないのでしょうか?
  よくあることなのでしょうか?

  こんな質問で申し訳ないのですが、アドバイスいただきたいです。ほんとに何を
  信じていいのか分かりません。よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/10(Thu) 09:13
 タイトル:Re: こんな質問ですみません
 投稿者名:てらしま
⇒残念ながら電柱にビラを貼る業者の中には信用出来ないところもあるのは事実で
  す。不動産業者はそれこそ星のごとくありますから、それこそ信頼出来る業者も
  あれば怪しい業者もたくさんあり、業者間ですら初めての業者と取引する際は慎
  重になります。

  しかしビラを貼る業者のすべてが信用出来ない業者と決めつける必要はないと思
  います。肝心なのは自分の目、耳で判断することです。よくよく話をしてみて信
  頼できるかどうか判断してください。

  心配なら信頼できる知人に一緒につきあって貰ったり、近所の評判を聞いてみた
  らどうですか。
  一般的に地域に密着した業者(お話にある町の小さな不動産屋さん)ほど怪しい
  噂が出ると信用に関わってくるので、しっかり仕事をしてくれるかとは思います
  が…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/11(Fri) 23:28
 タイトル:Re^2: こんな質問ですみません
 投稿者名:福島
⇒回答どうもありがとうございます。なんかほっとしました。
  その不動産屋さんは個人的にはとても親切で、いろいろ教えてくださるし、信頼
  できるかな…と思っていたのですが、以前何件か大手の不動産の営業の人に嘘ば
  かり言われて、もう人間不信ではないですが、今回もか…と思ってしまっていた
  のです。

  そうですね。全部が全部悪いと思ってはだめですね。
  自分できちんと見極めて見たいと思います。
  どうもありがとうございました。

━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■店舗の原状回復について相談されたトン兵さん
  http://fs.emaui.info/2007/11/post_b49d.html
   早速お返事頂きまして、ありがとうございます。契約書の内容からいくと、当然
  支払わなくていいような内容でしたが、なにせ、現所有者は不動産の大手。私たち
  は、小さな個人事業者。知恵も力もない状態で色んな方にアドバイスを頂こうと、
  わらをも掴む思いでした。しかし、アドバイスで、いろんなサポートの方法がある
  と判ったら、勇気が湧いてきました。本当にありがとうございました!!!

  Fromスタッフ:
   事業用物件の場合は、基本的に契約書の内容に従いますから、まず、その内容に
  従った権利について、しっかりと確認し、納得できないのであれば、対抗していく
  ことが大切です。大変だとは思いますが、納得のいく結果を目指して、頑張ってく
  ださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/11/11121118_ec51.html

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■アロマタイプ 常夜灯/ガラスアート堅香子(6,600円)
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■ポストカード3点/いとう良一(150円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/150_7a83.html

■長澤邦安 とっくり(3,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/3000_68bd.html

■木香家  タモの木 かざり台(3,500円)
http://shop.craft-en.com/2007/11/3500_ab56.html

■アイ・クローバ 希少クローバグッズ・ストラップ、ネックレス4種類(840円~)
http://shop.craft-en.com/2007/11/post_44fa.html


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住まいの何でも相談室(2007年11月16日号)

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そろそろ年賀状…と思ってる人も多いですよね?
そんな中、届いた衝撃の葉書。果して、これは一体!?!?
あまりにビックリして、
http://blog.ienotane.com/2007/11/post_3004.html
に、まとめてみたんですけど、ホント、皆さん、くれぐれも気をつけてくださいね!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           紹介キャンペーンのチケットが欲しい方はお気軽にご連絡を!
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■照明500円!リフォームはどこまで安くできる?
http://report.ienotane.com/2007/11/post_0faa.html

■相変わらずのドタバタ状態…。そんな編集部に秋休みはやってくるのか?
http://blog.ienotane.com/2007/11/post_89cf.html


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■いざ建築しようと思ったら、隣の擁壁がうちの土地に埋没していたんだけど…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_78b5.html

■買ったはずの土地で借地料を請求されちゃったけど、おかしくない?
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_6266.html

■買主と仲介業者が、ケンカの末にドロドロな状況に…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_050e.html

■立ち退きしないなら、車庫証明に押印しないって言われても…
http://fudosan.2525.net/2007/11/post_ce04.html

■学生専用のアパートって、途中解約できないの?
http://fudosan.2525.net/2007/10/post_2f1e.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●木々の伐採の義務について
  ●抵当権について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/02/24(Thu) 14:58
 タイトル:木々の伐採の義務は?
 投稿者名:山の木
⇒土地購入に伴う問題に悩んでいます。
  購入予定の土地が山に隣接していまして、地主からこちらの山も一緒に購入する
  ように勧められています。しかし、この山には、くずれているところもあり、私
  どもはできることなら購入したくありません。

  地主曰く、木々はまたのびるし(今回いちど木々を刈った)、そうすれば家に日
  があたらなくなるから、家の日照を障害保障できるよう山を買うべきとのことで
  す。

  しかし、山の木々が日照をさえぎる場合、山の持ち主に木々の伐採を要求できる
  という話をききました。
  そのことを地主さんに行ったら、そんな話は聞いたことがないとのことでした。
  はたしてどちらが本当でしょうか。
  山の木々が日照をさえぎる場合、山の持ち主は木を切る義務はしょうじますか。
  誰かお知恵をお貸しください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/05(Sat) 17:36
 タイトル:Re: 木々の伐採の義務は?
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒私は、建築士ですが、専攻が林学です。知るところの意見を述べます。
  まず、土地と立ち木は原則所有権が別です。庭木は兎も角、山の広葉樹にしろ針
  葉樹にしろ、山の土地の所有権に自動的に含まれるものではありません。
  よって、勝手に地主といえども伐採はできないのです。もちろん、同じ所有者で
  あれば、一見直ぐに対応されていると見えますが、用材林の場合は、違うことが
  良くあります。
  つまり、土地と木(高木=価値のある木)は別物とお考え下さい。

  まして、町の真ん中ならともかく、日照権を盾に、立派な他人の財産を処分させ
  ることはできません。逆に土地でなく木だけを買う、つまり隣の土地の木の伐採
  権を買うことはできます。ただ、そう言う土地は、木より土地の方が安い場合も
  ありますが…。

  よって、無条件に伐採させる事ができるというのは、無しだと思います。
  もちろん、境界越境などの場合は別でしょうがね。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/02/25(Fri) 19:21
 タイトル:抵当権について
 投稿者名:sawa
⇒新築から6ヵ月たっている物件が、最初の値段から随分安くなって売り出されて
  いました。値段は相場からいくと中古並みでした。

  駅から15分と日当たりがいいので、購入したいと思ったのですが、急がされたの
  と、ローンを組むのにたりない様なので、一旦断りました。
  しかし、気になっていたので、資金ぐりを考えつつ、解らない事も調べておくた
  め、法務省に行って登記をとりました。
  乙の事項欄に抵当権設定とあり、責務者は売り主の建築会社で積権額は価格の2
  倍でした。抵当権者は、○○ファイナンスとあり金融業者でした。

  この物件は、購入してきちんとローンを払っても、建築会社がつぶれれば、抵当
  にとられてしまうのでしょうか?
  この話は全然聞いてませんでした。だまされそうになったのでしょうか?

  それともこうゆう事は普通にあることで、契約時に抹消登記をすればいいことな
  んですか?
  銀行のローンはこの状態でも組めるのでしょうか?
  やめたほうがいい物件なのですか?

  このような説明を不動産業者は知っていたと思われますが、6か月もたっている
  こと、42条但し書き道路。で役所にもうしでないと再建築ができないこと、そし
  て買いたいと強く希望している事を理由に安くしますと言って、最終価格からさ
  らに280万値引いてきました。
  5,580万円(土地のみ)、4,980万円(建物込み)、4,780万円、4700万円と、下
  がったのです。

  不動産の方で抵当権に入っている事は伝える義務がないのですか?
  きちんと心配なく購入できるものなのでしょうか?
  あきらめたほうが、無難なのでしょうか?
  どうか教えてください。よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/05(Sat) 17:48
 タイトル:Re: 抵当権について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp
⇒このような抵当の事項は、良くあります。もちろん、資金繰りや資産から売り物
  件に設定しない方が良いのは決まっていますが、建築側(この場合は売主)の都
  合と考えて、買主としては、契約時に抵当権が抹消されれば問題はありません。
  またローンも設定されます。

  ここで一番問題なのは、資金的に余裕のない建設会社が建てた住宅ですから、欠
  陥がないかどうかをきちんと調べるべきです。

  建築士の事前診断をされるようお勧めします。
  もちろん、建築会社と無関係な建築士で、診断費用は契約をなして払うこと。
  こうすることは、先方に話すのは、事後とすること。
  つまり物件(住宅)に問題があれば、買わない。無ければ安く交渉してきちんと
  正しい手続きの上買う。

  手続きの信頼のために、SAWAさん側の立会いを用意することです。
  立会い者とは、司法書士がベスト。

  繰り返しますが、先方の書士ではだめですよ。抵当のことは、ままあることです
  から、このこと自体に躊躇することはありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/07(Mon) 20:55
 タイトル:Re^2: 抵当権について
 投稿者名:sawa
⇒アドバイスありがとうございます。とても参考になります。
  不動産屋には、
  「契約時に抵当権が同時抹消されます。もし同時期に抹消されなかったら、資格
   はく奪になって詐欺行為になってしまうので、信頼問題になりますから、絶対
   に大丈夫です」
  と断言されました。

  大手なのでその辺は信頼できるかなと思いますが、それでも司法書士はこちらで
  頼まないとだめでしょうか?

  ご指摘いただいたように、確かに、余裕のない建設会社が建てた住宅だとは、思
  います。市役所にいったら工事検査済み書も出されてませんでした。
  一級建築士に知り合いがいるので、施工図面、基礎の図面を見てもらいながら、
  確認していただくことになりました。

  用水路(水は枯れている)がすぐ前にあって高低差があるので、地盤に対してき
  ちんとたててあるかが、一番心配です。
  それまでは手付けもうたないつもりです。
  もう建てられているものに対して、施工、基礎図面で実際見てどれだけ解るかは
  難しい問題かと思います。

  契約時になにか条件をつけたほうがいいでしょうか?
  本当に売り主はあせっているみたいで、このままだと抵当権のとられてしまうら
  しく、頭金をかなり多くつんでいて、登記も取っています。
  あせっている事情も解っているので、交渉したら4,400万まで下げてきました。
  しかし、200万まだ資金がたらないので、どこまで交渉できるか調整中です(で
  きれば、4,300まではいきたいのですが…)。

  もうこれ以上下げると抵当分が割り当てられないので、最終値と言われてます。
  欠陥がないか、きちんと建てているか、正しい手続きができるかがおっしゃると
  おりポイントだと思います。
  またご相談するかと思いますが、よろしくお願い致します。


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■ローン特約による解除について相談されたbooさん
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   困り果てていた時に、迅速にアドバイスいただき誠にありがとうございました。
  脇を固めて、しっかり準備した上で、対応するようにがんばります。

  Fromスタッフ:
   その条件で契約書を作成されてしまったことからも、状況的に決して有利とは言
  えないかも知れません。ただ、先方の落ち度を法的に証明することができれば、当
  然、状況は変ってきます。そのため、交渉が決裂するようであれば、まず、専門家
  のアドバイスを元に、法的な権利に沿って、行動するようにしてくださいね。

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先週のソフトバンクのホワイトプランの記事でご質問いただいたのですが、
紹介キャンペーンのチケットが欲しい方は、
まだ家のタネに登録されてらっしゃらない方でも大丈夫ですし、
ご希望とあれば、無料で家のタネの登録もさせていただきます。
コメント欄からご連絡いただければ、
折り返しメールにてご連絡させていただきますので、お気軽にどうぞ!

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■更新時、いきなりの「競売特約」にビックリ!
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■仲介手数料を安くして欲しいとお願いしてもダメだと言われちゃって…
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 今週のピックアップ相談は、
  ●定期借地権付マンションについて
  ●管理会社の変更について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●寺島さん
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/02/15(Tue) 16:29
 タイトル:定期借地権付マンションについて
 投稿者名:tama
⇒現在、68年の定期借地権付のマンションの購入を検討しています。郊外の大規模
  マンションで、購入予定の住戸は100平米ほどです。立地・間取り・価格など自
  分の希望に合う物件なのですが、一生住むとして自分たちが死んだ後どうなるの
  かという部分で悩んでいます。

  今、35歳ですが、仮に48年後に自分が死んで、残された家族が売りたいと思った
  とき、築48年のマンション(しかも20年後には解体される)ですから、売るのは
  難しいでしょうし、賃貸にするといっても借り手が見つかるかどうか不安です。

  その場合、残りの20年の間、月々の管理費・地代や固定資産税を、自分たちの子
  供や孫が払っていくことになるのでしょうか。
  相続を放棄することはできないのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/01(Tue) 08:55
 タイトル:Re: 定期借地権付マンションについて
 投稿者名:てらしま
⇒まず権利残存期間に応じた取引の可能性ですが、一般論として20年も期間が残っ
  ているのであれば十分取引は成立すると思います。
  賃貸に出されるケースも想定されますが、現実に借地期間20年の事業用定期借地
  権付き建物(ショッピングセンター等)がファンドなどに取引されたりしていま
  す。要は価格次第ということでしょう(その分当初の分譲価格が安くなっている
  と思います)。

  次に管理費、固定資産税などの費用ですが、その時点で所有している人が当然負
  担することになります。相続で所有権が移転されれば、相続人が負担することに
  なります。

  通常の分譲マンションでも50年も経過すると、補修費、修繕費が相当かかるよう
  な事態になるでしょうし、この点、定借マンションの方が不利になるのかは一慨
  に判断しにくいと思います。

  また相続を放棄するかどうかは、あくまでも定期借地とは別問題であり、他の資
  産(金融資産)等を含め放棄されるかどうかの判断となるでしょう。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/02/28(Mon) 22:44
 タイトル:管理会社が変わった
 投稿者名:りりこ
⇒賃貸マンションの解約通知を、入居時契約した不動産屋さんにしたところ、
  「大家さんの都合で管理会社が変わり、大家さんの連絡先もわからない」
  と言われました。
  教えられた不動産屋さんに連絡をしたところ、
  「今は仲介を請け負っているだけで管理はしていないので、契約の仲介をした業
   者に聞いて欲しい」
  と、たらいまわしになっています。
  大家さんにも直接連絡がつかず、困っています。どうしたらよいでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/01(Tue) 08:58
 タイトル:Re: 管理会社が変わった
 投稿者名:てらしま
⇒やはり当初契約を仲介した不動産会社に問い合わせるのが一番だと思います。
  あと一度法務局で登記簿謄本などを調べて、現在の建物の所有者(住所、指名)
  を確認してみてはいかがでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/01(Tue) 23:04
 タイトル:Re: 管理会社が変わった
 投稿者名:りりこ
⇒ありがとうございます。
  法務局とかなれていないのですが、仲介してくれた不動産屋さんに、なんとかし
  てくださいと強くいえるものでしょうか。
  法務局でしらべてもらったりとか、敷金の返金とか責任は問えますか?
 投稿時間:05/03/02(Wed) 08:29
 タイトル:Re^2: 管理会社が変わった

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/03/02(Wed) 08:29
 タイトル:Re^2: 管理会社が変わった
 投稿者名:てらしま
⇒通常の不動産屋であれば、対応はしてくれるものと思います。契約当初に手数料
  を支払っているのですから。
  なお、法務局の調査(現在の建物所有者の調査)は、ご自身でも簡単に出来ます
  (管轄の出張所をHPなどで調べてやられても良いと思います)。
  事情を話せば、法務局で相談に乗ってくれると思います。
  但し、敷金返還の責任などを業者に帰するのは筋違いかと思われます。
  あくまでも業者を通じて貸し主に請求する内容です。


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■長野県上高井郡の土地(1,100万円)を登録いただきました(^-^)/
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■売買・賃貸・コンサルティング(神奈川) トラストシップさん
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   問題、相続対策、借地問題、ローン相談、不動産売買相談などを行っておりま
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■隣人に起因する賠償について相談されたくりさん
  http://fs.emaui.info/2007/10/post_624c.html
   迅速に回答していただきありがとうございました。機械的にアップして気が向い
  た人が適当に回答するような数で勝負のような相談室ではなく、慎重かつ正確な情
  報が得られるであろうということが窺い知れました。また何かの折にはお世話にな
  るかと思いますがよろしくお願いいたします。

  Fromスタッフ:
   せっかくの新居なのに、ちょっと大変な状況になってしまいましたね。近年、迷
  惑隣人の問題がクローズアップされておりますが、充分な対策ができるようには、
  まだまだなっていないように思われます。ただ、今回の場合、くりさんが調べて把
  握できる過去の内容からも、
  「仲介業者・売主ともAのことは知らなかった」
  という主張を崩せる事実があれば、若干、状況は異なるかも知れません。法的な権
  利と共に、先方の主張の矛盾点などについても、専門家のもと、アドバイスを受け
  られるようにされると良いと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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■希少クローバグッズ・ストラップ、ネックレスなど4種類(840円~)
http://shop.craft-en.com/2007/11/post_44fa.html

■2008年 猫カレンダー(猫型オブジェ)
http://shop.craft-en.com/2007/10/2008_86cc.html

■絵本「かいぶつのなまえ」下島みちこ (1,365円)
http://shop.craft-en.com/2007/10/post_a4a1.html

■Galerie Juillet 2008年 MaroArtsカレンダー(1,000円)
http://shop.craft-en.com/2007/10/galerie_juillet_c297.html

■動物のポストカード 3点/you-co(1枚150円)
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住まいの何でも相談室(2007年11月2日号)

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話題のソフトバンクのケータイを契約してみました♪(^-^)
24時間使えるポケベル&トランシーバー状態で、ホント、便利です。
しかも、2台契約しても両方で月2,000円程度(基本料もメールも通話も全部込み)と、
今までのケータイじゃ信じられない料金! しかも2台で写真も送り放題ですし。。。
すると、しばらくして、TVCMでやってる「ご紹介キャンペーン」の、
 ●自分たちと紹介した人に、それぞれ5,000円くれるというチケット
が送られてきました。
が! 契約した回線数が多かったので、その数はナント35枚… (^_^;)
というわけで、欲しい方に差し上げますので、使ってやっていただければ… m(_ _)m

      ★詳しくは >>> http://blog.ienotane.com/2007/10/post_31b9.html

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
             ローコスト住宅もいよいよ内装まで仕上がってきました!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■700万円台だって、シーリングファンとか、つけられました!
http://book.ienotane.com/2007/10/post_789e.html

■狭い日本、こだわるとしたら、キッチン、お風呂、どっちが重要?
http://blog.ienotane.com/2007/10/post_f2dd.html


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■更新契約書を放置しちゃえば、更新料なんて払わなくてイイんじゃないの?
http://fudosan.2525.net/2007/10/post_d31a.html

■妻と義理の妹の共有地に出店。これって契約書とか、交わした方がいいの?
http://fudosan.2525.net/2007/10/post_c0b3.html

■大家さんから買わないなら出てけ…と言われたものの、その価格が高かった!
http://fudosan.2525.net/2007/10/post_259e.html

■退去時の原状回復で、全く身に覚えの無い修理まで請求されちゃいました…
http://fudosan.2525.net/2007/10/post_8f2d.html

■借地の借主が撤退。しかし、そこには抵当権が設定された建物が…
http://fudosan.2525.net/2007/10/post_1d87.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●名義変更について
  ●賃貸入居前の解約について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●門田さん(マルケイ http://www.marukei1.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/02/21(Mon) 00:21
 タイトル:名義変更について
 投稿者名:けんち
⇒はじめまして。よろしくお願いします。
  これから一戸建てを購入するのですが、嫁の親が現金で購入して、名義も親の名
  義にしますが、住むのは私の家族です。でも贈与ではなく、金利こそ払いません
  が、毎月返済していきます。30年払いですが、それまでに親が亡くなれば、どう
  なるのでしょう。

  そして、払い終わってから、名義を私にしようとおもっております。
  ただ、これを他人から見たら、返済というより家賃を払ってるとしか見られない
  のでは…と、不安に思っております。
  名義変更の際に贈与税、もしくは相続税がかかるのでは…と、悩んでおります。
  どうすれば、誰が見ても返済になるように証明できるのでしょうか。
  そして、税金が掛からないのでしょうか。
  どうかお教えください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/02/23(Wed) 11:53
 タイトル:Re: 名義変更について
 投稿者名:門田
⇒親子間現金の移動は贈与と見られる可能性があるように思います。
  非課税で贈与出来る方法として考えられるのは、

   1.相続時精算課税制度
   2.非課税贈与税額の範囲で暦年贈与を行う
   3.親子間で金銭消費貸借契約を締結し、その都度の返済は銀行振込で行う

  でしょうか。

  その他のの方法も考えられますが、取りあえず記述しました。
  いずれの場合も、適用を受けるための条件等がありますので、出来れば税務署で
  確認をして、実行して下さい。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/02/24(Thu) 19:50
 タイトル:賃貸入居前の解約について
 投稿者名:taketomo
⇒どなたか、教えて下さい。
  賃貸アパートの契約をしました。しかし事情により、入居前に解約することにな
  りました。

  質問は、お金がどれだけ戻ってくるかです。
  契約書も正式に交わし、契約金、敷金礼金、1ヶ月分の家賃、保険等全て支払い
  済みです。ただし、契約日は3月1日からとなっております。鍵もまだもらってお
  りません。契約書には解約は1ヶ月前に文書にて連絡となっております。

  このような場合は、返金の内訳はどうなっているか判りません。
  なにぶん、初めての契約と同時に速攻解約というような事態に陥っております。
  宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/02/25(Fri) 12:20
 タイトル:Re: 賃貸入居前の解約について
 投稿者名:門田
⇒賃貸契約が有効に成立していることを前提にすると、契約条文を適用して、解約
  手続きが取られると考えられます。
  「鍵もまだもらってない」とのことなので、物件の引き渡しが済んでない状態で
  すので、解約予告違反云々の場合の取り扱いについては、返金額が多くなるよう
  に、まずは 相談することではないでしょうか。


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■問題のある貸主に対する仲介事業者の対応について・かずさん
  http://fs.emaui.info/2007/10/post_cb80.html
   迅速なご回答ありがとうございます! 早速、宅建協会へ電話しました。大家さ
  ん有利の書類に押印は出来ないと拒否したあと「上司に相談して連絡します」と言
  われ、管理会社から3日間連絡がありません。
   宅建協会の方には、今の状況では引越費用の請求等が出来る段階では無いので、
  まず管理会社からの連絡を待つこと、そして、管理会社からの回答が納得出来ない
  場合は、また連絡を下さいと言われました。
   当初は穏便に済ませたいと思っていましたが、毅然とした態度で臨むことにしま
  した。また何かありましたら、ご相談させて下さい。よろしくお願い致します。

  Fromスタッフ:
   今回のかずさんの迅速な対応、その行動力こそ、問題解決に一番大切なんです。
  最初は「穏便に」というお気持ちが強かったと思いますが、それは、相手がその気
  持ちを理解できる人でなければ、かえってなめられてしまったりすることもありま
  す。ですから、最終的に穏便にしてあげるにせよ、まずは、毅然とした対応を取っ
  ていくことこそ、重要だと思いますよ。おそらく、今後、かずさんが、そうやって
  対応していけば、納得できる範囲内の結果できるかな…と思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/10/10221028_f8a6.html


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