住まいの何でも相談室(2008年1月25日号)
住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃ ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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昨年12月中旬、大量の迷惑投稿 (> <)
こりゃ、なんとかせな…ってわけで、バッチリと対策完了!
…と思っていたものの、ど~も、絞り込みすぎちゃっていた気が (_ _;)
というわけで、先週末、再度設定変更してみました(^-^)/
たぶん、これで大丈夫だと思うんですが、
もし、ちゃんと見られない、投稿できない…なんてことがありましたら、
このメルマガの返信でも結構ですので、ご報告いただければ…です m(_ _)m
━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
ちなみにギャ○○ーは「ギャルサー」じゃありません…
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■ギャ○○ーには不動産関係者が多かった!!
http://blog.ienotane.com/2008/01/post-d60e.html
■あなたはマンションの避難経路わかってます?
http://blog.ienotane.com/2008/01/post-1b20.html
━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■売却をお願いした不動産屋さんから半年間放置されてます…orz
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_b380.html
■隣の倉庫、クサイ、アブナイ、タマラナイ!!!
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_361c.html
■返却後の原状回復費用まで負担するってのは、おかしくないの?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_9aac.html
■水漏れ被害にあったのに、な~んにもしてくれない保険会社って酷くない!?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_a5ac.html
■兄弟を保証人にして欲しいのに、保証人会社を強要されちゃいました…
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_93cc.html
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今週のピックアップ相談は、
●ローン特約による解約について
●不動産事業者の報酬と手付金の保全について
です。
親身なアドバイスをいただきました、
●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
●佃さん(トリム)
本当にどうも有難うございました。
(なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)
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投稿時間:05/04/08(Fri) 18:15
タイトル:不動産売買における融資特約について
投稿者名:まいど
⇒こんにちは。
先日、知人A(個人事業主)を買主として、不動産(土地及び共同住宅)の売買
契約を、融資特約付きで締結しました。
売主はBと言う個人の方です。
契約締結後にAは事業融資の申込みを金融機関にしたところ、Aには借りたい金額
の満額をお貸しできないとの返事がありました。
つまり、契約書の融資特約欄に記載した借入れ金額は借りられないとの事です。
融資特約に基づき、この売買契約を解除しようと申し出たら、仲介に入った不動
産業者から消費者契約法という法律で、売主が個人、買主が事業者という事で契
約の解除ができないと言われました。
Aとしては融資が受けられるかどうか心配だったので、融資不成立に伴う契約解
除条項を付帯したのに、契約が解除できないと憤慨しています。
本当にこの契約は解除できないのでしょうか?
どなたか、お知恵をお貸しください。
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投稿時間:05/04/09(Sat) 00:12
タイトル:Re: 不動産売買における融資特約について
投稿者名:香川 文人
URL : http://927-6840.com/
⇒消費者契約法は、事業者が契約の相手方で、消費者が契約を解除する場合に適用
されるものです。
以下に該当する場合、消費者は契約を取り消す事が出来ます。
1.不実告知(重要な項目について事実と異なることを告げられた)
2.断定的な判断の提供(将来の不確実なことを断定的に言う)
3.不利益事実の故意の不告知
(重要な項目について不利益になることを故意に言わない)
4.不退去
5.監禁
契約の中に、消費者の利益を一方的に害する次のような条項が入っている場合、
その条項の全部、又は一部が無効となります。
個人的な意見(私見)ですが、売買契約の融資特約は、民法で定められた停止条
件であり、消費者契約法の消費者の利益を一方的に害するとは思いませんが、私
は法律の専門家ではありませんので、市区町村が開催する無料法律相談又は最寄
りの弁護士にご相談ください。
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
香川 文人
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投稿時間:05/05/13(Fri) 11:58
タイトル:Re: 不動産売買における融資特約について
投稿者名:ツクダ ヤスヒト
⇒消費者契約法はあくまで、知識や情報に格差がある個人消費者を守るために、そ
のような格差を利用して消費者と事業者の契約の解除を認めたものです。解除を
認めないものではありません。
法の趣旨を取り違えているのでは無いでしょうか?
この場合買主である知人Aさんが、売主との契約締結にあたり、前出の5つのポイ
ントに該当するような事実があった場合、解約できるとするものです。
知人Aさんが売主に不利益を及ぼすとすれば、不当に安く買ったと言う事以外、
思いつきません。
しかしその場合、売主は契約を解除して新たに高値をつける買主を探せると言う
ことです。
私は消費者契約法とは何ら関係ない話と考えます。
従って、ローン特約による契約解除は何ら問題ないでしょう。
そもそも、契約締結自体がローン特約に解除されるのですから、契約締結後の解
除を想定した消費者契約法の出番ではありません。
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投稿時間:05/04/08(Fri) 18:49
タイトル:不動産業者の報酬について
投稿者名:りか
⇒不動産業者の報酬額の支払いの時期についての質問です。
契約時に半分、引渡し時に半分が一般的なのでしょうか?
また、契約解除になった場合には、業者さんにお支払いした報酬は返還されるの
でしょうか?
ご回答宜しくお願い致します。
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投稿時間:05/04/09(Sat) 00:27
タイトル:Re: 不動産業者の報酬について
投稿者名:香川 文人
URL : http://927-6840.com/
⇒仲介手数料は売買契約が成立する事により請求が出来ます。
一般には次の時期が考えられます。
1.売買契約締結時(全額請求する事も可能です)
2.売買契約締結後任意の時期(お客様と不動産会社が合意した時期)
3.引き渡し時(取引完了時)
支払う方としては、売買契約締結後全額では、取引終了時までちゃんと媒介して
貰えるか不安です。
不動産会社や営業マンとしては、手数料の入金によって売り上げになり、成績に
なったり、給与や賞与の算出根拠になりますので、半額でも早めに集金したいも
のです。
よって、半額ずつの支払いが公平と思われます。
次に、契約の解除の場合仲介手数料はどうなるかですが、売主又は買主の一方的
な解除又は契約違反による解除の場合は、売買契約が成立しておりますので、仲
介手数料は半額支払って頂きます。
住宅ローンの融資が否認された時や天災地変など不可抗力により、売買契約が無
条件解除されたときは、売買契約は無かった事になりますので、仲介手数料は支
払う義務が無くなります。
仲介した不動産会社が既に受領済みの仲介手数料は返還されます。
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
香川 文人
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投稿時間:05/04/09(Sat) 01:46
タイトル:手付金の保全措置について
投稿者名:りか
⇒ご回答頂有難うございました。
手付金の保全措置について伺いたく存じます。
この保全措置ですが、業者が自ら売主になる時だけ適用されるのでしょうか?
売主が個人の場合で業者が媒介では保全措置は講じない形式となりますか?
お手数とは思いますが、何卒宜しくお願い申し上げます。
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投稿時間:05/04/09(Sat) 10:41
タイトル:Re: 手付金の保全措置について
投稿者名:香川 文人
URL : http://927-6840.com
⇒残念ながら、手付金の保全措置は個人間の売買契約には適用されません。
http://www.re-words.net/flame.php?n=1740
(不動産用語集R.E.words http://www.re-words.net/ )
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
香川 文人
━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■無償貸与していた土地の立ち退きについて相談された匿名(事業者)さん
http://fs.emaui.info/2008/01/post-66bc.html
忙しい中、アドバイスをいただきありがとうございます。耕作者と売主との間で
話し合いがつき、無事解決いたしました。ほんとうにありがとうございます。これ
からも、活動がんばってください。
Fromスタッフ:
無事解決できたようで、何よりです。もともと無償で提供していた土地のようで
すから、双方には信頼関係があったと思います。ですから、間に入って、お互いの
事情を整理することで、今回のように穏便に対応できたのだと思います。ぜひ、今
後とも地域の人から信頼される事業者さんとして、頑張ってくださいね。
★その他方々へ今週のご返信は
⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/01/114120-de74.html
━ 編集部・ちてなのおすそわけ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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