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2008年2月

住まいの何でも相談室(2008年2月29日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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今回は皆さんにお願いがございます m(_ _)m
2/15にお願いしました「テーマ討論」、だ~れも投稿してくれません(TUT)
このままじゃ、新企画の存亡にかかわりますので、どうか、
http://fudosanbbs.2525.net/2008/02/post-eac8.html
まで、どんなことでも構いませんので、よろしくお願いします。

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■引渡し日が延期、再延期、再々延期、再々々延期って、いい加減にして!
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-56ce.html

■住宅ローンを借り替えたら、権利書を持っていかれちゃったけど、大丈夫?
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-d626.html

■地域の人が決めた約束なんて、破っちゃってもイイの?
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-91cd.html

■いくら虫が出ますと言ったって、飲食店でこの数はハンパない…orz
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-3a2e.html

■地鎮祭直後にハウスメーカーが民事再生申請。引受会社に任せても大丈夫?
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-c33e.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●契約後の解約について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●森田さん(森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●門田さん(マルケイ http://www.marukei1.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/04/28(Thu) 21:40
 タイトル:助けてください
 投稿者名:弱者
⇒始めまして、宜しくお願い申し上げます。

  建売の一戸建て(土地約5千万円、建物約2千万円の仲介物件)を購入しようと、
  2月中旬、建売会社と契約し、300万円の手付金を支払いました。
  その後、建売の会社と設計の打ち合わせを計3回行い、住宅ローンを借りる為、
  銀行探し・ローンの組み方のシミュレーションを始めました。

  しかし、住宅ローン返済のシミュレーションの結果、返済に無理があると痛感、
  手付金放棄の形で、建売会社に解約を申し入れました。

  その後、仲介業者から、
  「建売業者がすでに買主の為に動き出したので、今解約すれば、仲介業者への報
   酬(契約代金3%相当)、手付金とは別に、ほかの諸費用として、約500万円を
   多く払わなければならない」
  と言われ、大きなショックを受けました。
  ちなみに、建売会社の設計強度計算等はまだ終っておりません。

  仲介業者への報酬、諸費用500万円を払わなければならないのでしょうか。
  また、その理由、対処方法等をお教え下さいますよう、お願い申し上げます。
  宜しくお願い申し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/28(Thu) 22:34
 タイトル:Re: 助けてください
 投稿者名:モリタ
⇒はじめに不動産を購入に際して資金計画をしますが、貴方は資金計画をどの様に
  されたのか疑問を感じます。
  多くの金融機関が住宅ローンのシュミレ-ションをホームページにて出来る昨今
  にも拘らず準備をされなっかたのですか?(総額7千万の高額な物件なのに…)

  ご相談内容ですが、
   1.建売会社との事ですが、不動産業者では無いのですか?
   2.契約までに仲介業者の重要事項説明書の交付はありますか?
   3.契約時点で特約条項(住宅ロ-ンの融資不可での白紙解約)はありますか?

  貴方の深刻な状況を考えますと、上記の点を踏まえて相手の(建売会社若しくは
  仲介業者)加入する不動産協会の無料相談所に相談された方がいいと思います。
  なお、協会加入業者で無い場合でもアドバイスは頂けます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/29(Fri) 10:55
 タイトル:Re: 助けてください
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒300万円以上の心配は原則無いと私は思います。
  契約書とかを見ないと確信できないとこがありますが、契約書も公序良俗に反し
  ていれば、無効です。
  ご相談内容が事実なら、場所や業者の名前に興味が沸きます。このような業者っ
  て、居るのですね。
  手付を打たれる前にご相談メールを頂きたかったですが…。     中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/30(Sat) 08:34
 タイトル:Re: 助けてください
 投稿者名:門田
⇒購入に際して、銀行借入が条件だったのではないのでしょうか。
  万一、銀行融資が条件で売買契約を締結しているのであれば、ローン特約付き売
  買契約であり、ローン契約不成立を条件として、売買契約を解約出来るのではな
  いでしょうか。
  解除出来るとすれば、支払済みの手付金をも返金して貰えると思いますが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/05/02(Mon) 16:11
 タイトル:Re^2: 助けてください
 投稿者名:弱者
⇒門田様、中尾様、モリタ様、ご回答頂き、心から感謝致します。少し心強くなっ
  てきました。
  詳細借入返済計画を検討した結果、銀行借入はもとより、売買契約の解約を決め
  ました(ローン契約不成立になるか、正直言って分かりません)。

  自分の以下の主張は成立するのでしょうか?

  1.請負契約の場合は工事に着工すれば履行の着手になる為、本件の場合、履行の
   着手の実態はありません(土地売買契約と同時に、建設請負契約書も交わされ
   ました)。
  2.宅建業者が関与する不動産取引の場合には、引渡日(所有権移転登記日)を約
   定するので、特別の事情がない限り、約定した引渡日が履行日になります。
   よって、履行の着手の実態はないと言えます。
  3.建売住宅の売主が負う売買契約による義務は何かといえば「完成した住宅」の
   引渡です。よって、現は住宅が完成しておらず、引渡しもされていない為、売
   主は義務を履行していません。

  弁護士の方と相談したほうが良いかと思いますが、如何でしょうか。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■傾いていた物件について相談されたイノセントさん
  http://fs.emaui.info/2008/02/post-010d.html
   とても丁寧で迅速な対応でした。時間も知識もなく、どうしたものかと大変悩
  んでいたので、こうして即座に相談に乗って頂けたのがとても心強かったです。
  どこのサイトを見ても具体的な内容が見当たらなかったのですが、今回こうして
  プロの方の意見を聞かせて頂けたのでとても参考になりました。
   ご意見を伺ってからよく考えた所、このままこの物件に住み続ける事に不安が
  生じましたので、契約解消+返金+補償の方向で交渉の方を頑張ってみたいと思
  います。本当にありがとうございました。
   沢山の相談者の方々に一件一件対応をなさるのはとても大変だと思いますが、
  今後もがんばって下さい。応援しています。

  Fromスタッフ:
   実際に住み始める前に気づいて良かったと思います。構造的にどの程度問題があ
  るかはわからないのですが、災害時の安全性はもちろん、精神衛生上もよくありま
  せん。勢いよくビー玉が転がったり、お二人とも気分が悪くなったりするところか
  らも、深刻な状況にあるかと思われます。
   今回は、不動産屋さんの調査不足もあるかと思いますので、気後れなどすること
  なく、毅然と対応すると良いですね。万一、あなただけでは(言葉は悪いですが)
  なめられた対応をされてしまうのなら、専門家などの第三者を間に入れて、交渉し
  てみてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/02/211224-b75e.html


━ 編集部・ちてなのおすそわけ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               あなたのお部屋や身のまわりを彩るオリジナルアート
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

昨年、取材させて頂いた、内海満昌さんの油絵作品です。
期間限定でご紹介・販売しています。ご希望の方は、お問合せ下さい。

■内海満昌さん 絵画作品 5作品
http://poruru.com/html/products/list.php?category_id=31


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2008年2月22日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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家のタネで取材させていただいた東京・高円寺のヨシケイハウスさん。
ご担当の松本典子さん曰く、
「この物件、業者からの問い合わせは凄いことになってます」
という面白い自社物件を投稿いただきましたので、
家のタネのほか、
 ●にこにこネット
   http://info.2525.net/2008/02/post-4f1a.html
 ●クラフト縁
   http://support.craft-en.com/2008/02/post-4f1a.html
でも、PRさせていただきました。

面白い自社物件&代理・専任物件はFudosan.JP&家のタネ以外でもPRしますので、
参加者の皆さんのご投稿、お待ちしてますよ (^-^)/
http://fudosan.jp/regist/regist.html

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                  なんと【2分割】での販売も可能だそうです!
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■驚きの広さ170平米超!!歩いて高円寺に行けるマンション
http://report.ienotane.com/2008/02/post-7d44.html


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■借主が家賃滞納したまま逮捕されちゃって…orz
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-c91c.html

■1年間限定で借りられる物件ってあるの?
http://fudosan.2525.net/2008/02/1-a2af.html

■自分の部屋の前にバイクぐらい停めちゃってもイイでしょ!
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-9d99.html

■予定されていた遊歩道を買い上げろって言われちゃいました…
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-14af.html

■家賃の値上げに反対したら、出て行かなくちゃならないの?
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-344f.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●退去時の壁紙の張替えについて
  ●市街化調整区域内の中古住宅について
  ●賃貸物件の修繕について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/04/20(Wed) 22:56
 タイトル:壁紙
 投稿者名:ひらさん
⇒今年の3月5日に引越しをしました。
  テラスハウスの3DKの新築に、4年住んでおりました。
  ひと月後、壁紙の張替えと、クリーニング代の請求の見積もりとして、32万円の
  請求が来ました。

  立会いは一応行いましたが、その時は不動産屋とリフォーム業者が来て、私に細
  かい説明もなく、チェックをひたすら行っていました(たぶん平米数を図ってい
  たと思われます)。

  壁紙の張替えの単価、及び、平米数に納得いかなかったので、不動産屋に電話し
  て、まず平米数の細かい内訳をくれと要求したところ、時間が掛かりますと言わ
  れました。
  内訳をくれと言ってから2週間経っているので、何を根拠に平米数を出している
  のか不思議です。
  あと、張替えの単価も私の知り合いの業者に聞いたところ、ずいぶんぼったくら
  れていると言われました。

  不動産屋に見積もりされた業者は高いので、私の知り合いの業者に見積もりをさ
  せてくれとお願いしたところ、それは出来ませんと言われました。
  金額に納得していないので、不動産屋に、
  「私は納得していませんので、リフォームはまだ行わないでください」
  と、お願いしたところ、
  「次の入居者がいるので、それは出来ません」
  とのことでした。

  いい加減な業者に納得してお金を払う気はないのですが、こんな対応、どういう
  風に処理したらいいでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/28(Thu) 19:53
 タイトル:Re: 壁紙
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒4月から施行された東京ルールを参考にしたら良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/30(Sat) 11:57
 タイトル:Re^2: 壁紙
 投稿者名:ひらさん
⇒レスありがとうございます。東京ルールって、何を見たらよいのでしょうか?

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 投稿時間:05/04/26(Tue) 09:40
 タイトル:市街化調整区域内の中古住宅について
 投稿者名:ワカスギ
⇒中古物件を探しています。
  市街地調整区域内に物件があったのですが、不動産屋さんは、
  「土地の評価額が低いので、ローンが組みにくいが、それ以外は自己資金あれば
   立替も可能で、問題ない」
  といっています。

  住宅は築10年で、十分に使用が出来そうなので、住むには問題ないと思い、悩ん
  でいます。
  メリットとデメリットを教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/28(Thu) 19:58
 タイトル:Re: 市街化調整区域内の中古住宅について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒本当に建替えが可能か行政庁に必ず確認することです。絶対に鵜呑みにしない事
  が大事だと思います。
  市街地区域に隣接していれば、今はダメでも、近々大丈夫になる事もあります。

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 投稿時間:05/04/23(Sat) 22:45
 タイトル:修繕費は誰の負担?
 投稿者名:アディティ
⇒1年半前に賃貸物件を契約し、以降、飲食店を営業しています。
  最近、店内のお客様用トイレのカギが壊れたので、不動産屋経由で、大家に修理
  を依頼したところ、その場で不動産屋に断られました。
  曰く、「自分で修理しろ」とのことです。
  これは妥当な回答でしょうか?
  納得がいきません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/28(Thu) 20:10
 タイトル:Re: 修繕費は誰の負担?
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒店舗の場合は、多くの事例は、造作や設備が自前ですね。
  今回の場合は、当然できたものを造作付きで借りられたのでしょうね。
  その造作費用も家賃に含まれて居ますか?
  維持管理の対象の設備などの一覧があれば別ですが、契約時に何も説明が無かっ
  たとしたら、原則借主の維持管理がありえると思いますが、退去時の原状復帰の
  中身をよく聞いてください。

  普通は、自分でなおすものは、退去時は壊れていても、回復義務は無いことにな
  ると思います。
  原状とは、スケルトンを言うのか、借りた時点の造作その物の状態を言うのかで
  す。
  だとしても造作などの経年変化による劣化償却は、家賃に含まれるべきだと思い
  ます。

  先々も含めてよくお打ち合わせの上、目先の鍵については柔軟な対応をお勧めし
  ます。

                       宅建主任・一級建築士 中尾正文


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          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■家賃の値下げ交渉について相談された佐藤さん
  http://fs.emaui.info/2008/02/post-51a0.html
   まず最初に驚かされたのは、回答の早さです。我々誰もが今すぐ回答がほしい
  からご相談していると思います。多数の相談者がいるのが分っていますので、数
  日または数週間掛かるかもしれない…が、正直な気持ちでした。それが、リアル
  タイムに回答を頂き、アドバイザーの皆さんのご努力に感服いたしました。あと
  何より回答が楽観したものでなく、悲観したものでもなく、相対的な判断で的確
  であることを感じました。本当にありがとうございます。参考にさせていただき
  ます。他にも困っている方がいるはずなので是非、続けっていって下さい。あり
  がとうございました。

  Fromスタッフ:
   まず、今回の場合は、きちんと専門家に確認して、法的な佐藤さんの立場を把握
  してくださいね。競売が関係していますと、法的には現在の所有者の権利によって
  追い出されてしまうような状況もあり、その状況であるのなら、場合によっては、
  現在の賃料で契約を継続できるだけでも非常に有り難いというケースがあります。
   一方で、法的に継続して住むことができる立場であるのなら、賃下げ交渉につい
  て進めていくことになると思います。もちろん、隣室の賃料は大きな交渉材料にな
  りますが、だからと言って、隣室のみを比較対象にするだけでは、若干、説得力に
  欠ける可能性もあります。
  (何らかの特権、あるいは事件・事故など公にしたくないような理由で、隣室のみ
   安くなっている可能性も皆無ではないと思います)
  ですから、隣室に加え、新規募集広告などが安い賃料になっているのなら、その広
  告をプリントアウトして提示したり、さらには、現在の同程度の近隣物件が割安に
  なっているのなら、その状況をきちんと説明などすることも有効だと思いますよ。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/02/211224-b75e.html


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■和紙作品 SPACE WRECK 5点セット(250,000 円)
http://poruru.com/html/products/detail.php?product_id=259


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住まいの何でも相談室(2008年2月15日号)

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匿名投稿OKの「テーマ討論」を開始します!!
今回のテーマは「賃貸の共益費」についてです。
http://fudosanbbs.2525.net/2008/02/post-eac8.html

所有物件の管理費や修繕積立金とは異なり、
 ●賃貸物件の場合は、
  どこまでが家賃で、どこまでが共益費なのか?
という部分が不明瞭だと思うんですよね。
そこで、
 ●大家さんには、こうアドバイスしている
 ●こういうトラブルがあって困った
 ●本来はこうあるべきだ
    :     :
などなど、ザックバランにコメントください (^-^)/
http://fudosanbbs.2525.net/2008/02/post-eac8.html

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                 建物だけではなく土地もお買い得だったようです
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■待てば海路の日和あり!!気がつけば一坪100万円超!?
http://blog.ienotane.com/2008/02/post-858f.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■大家さんが破産。保証金は新しい大家さんが払ってくれないって!?
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-324a.html

■基礎工事が終ったら、隣家からあれこれと要求されて進みません…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-c2ec.html

■築30年の借地権のマンションって、どうよ?
http://fudosan.2525.net/2008/02/post-0bd5.html

■片方に建物のある場合は土地の交換ができるのかなぁ…
http://fudosan.2525.net/2008/01/post-8189.html

■駐車場からクルマが出せない駐車場付物件!!
http://fudosan.2525.net/2008/01/post-b07d.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●自宅の売却について
  ●相続時の名義変更について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●森田さん(森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/04/21(Thu) 17:26
 タイトル:家を売りたいんですが。。。
 投稿者名:サザエ
⇒初めまして。夫の単身赴任で、今年13年目の持ち家を売りたいのですが、家のリ
  フォームをしてからか、今の現状(床のきしみ、壁紙の亀裂などあります)のま
  まか、どちらが良いのでしょうか。損得を教えて下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/21(Thu) 23:07
 タイトル:Re: 家を売りたいんですが。。。
 投稿者名:モリタ 
⇒お伺いの件、リフォームする事により家のグレ-ドは上がりますが、リフォーム
  に掛る費用が売却した時に取り戻せるのでしょうか?
  費用対効果には問題があると考えますが…。
  現状のままの売却が望ましいと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/22(Fri) 08:47
 タイトル:Re^2: 家を売りたいんですが。。。
 投稿者名:サザエ
⇒ありがとうございました。
  その場合の売却方法は、買取契約が無難でしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/22(Fri) 18:48
 タイトル:Re^3: 家を売りたいんですが。。。
 投稿者名:モリタ 
⇒買取となれば、一般市場価格より2~3割低くなるでしょう、
  サザエさんが売り急ぐならば、買い取りもいいでしょうが、時間があれば、一般
  (普通)に売却されるのが、希望金額に近い金額で売却できるのではないでしょ
  うか?

  貴方の不動産の金額(売却価格)は、
    http://www.hatomarksite.com/ (ハトマークサイトさん)
    http://www.fudousan.or.jp/ (不動産ジャパンさん)
  などを元に、近似地の売り不動産物件を探し、調べて見てはどうですか?
  あとは、家を売る為の業者選びです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/23(Sat) 10:55
 タイトル:Re^4: 家を売りたいんですが。。。
 投稿者名:サザエ
⇒的確なアドバイスありがとうございますた。
  今後は情報収集に取り掛かります。
  疑問点などが、出てきましたら、また教えてください。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/04/17(Sun) 18:32
 タイトル:名義変更ならびに、、
 投稿者名:山岡
⇒相談ですが、私の叔母と叔父が相次いで亡くなり、子供のいない夫婦なので、私
  が遺品整理やらせています。家を相続して売却したいのですが、どのようにする
  のが一番いい方法でしょうか。教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/24(Sun) 10:59
 タイトル:Re: 名義変更ならびに、、
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz/
⇒山岡さんの御家族構成、また問題の家の名義が不明ですが、まずは相続人範囲な
  らびに他も含めて、相続財産の確定作業から入ることになります。


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■共益費の開示要求について相談された岡本卓也さん
  http://fs.emaui.info/2008/02/post-d5c2.html
   迅速、丁寧、分かりやすいと三拍子そろったコメントで、本当に感謝していま
  す。さらに、その後の解決のためのリンクまで提示され、心強いです。このコメ
  ントに沿って、実際に動いてみたいと思います。本当にありがとうございます!

  Fromスタッフ:
   物件の設備や管理形態、さらには大家さんの考え方などもありますから、共益費
  については、個々の物件によって左右される部分も多いかと思います。そのため、
  家賃+共益費で判断することも大切です。とは言え、疑問がある部分につきまして
  は、きちんと説明を受け、納得できないのであれば交渉していく形になると思いま
  す。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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■ましうし堂さん 和風ポストカード(各210円)
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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2008年2月8日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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 冷凍ギョーザ事件 (> <)
 実は年末に妹夫婦がギョーザ食べて不調、しかも場所が近かった!!
 まぁ、無事だったし、因果関係も不明ですが、驚きました。
 いつもわたしは、カットしてある冷凍野菜を買って使ってるんですが、
 少し見直そうかなと思います。
 親がお米や野菜を自宅で作ってるので、今度から送ってもらおうかとも思ったり…。
 皆さんのお家の冷蔵庫は、大丈夫ですか?

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■うちの雪が隣に落ちるんだけど、様子みててもOK?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post-e3ef.html

■親会社の物件なのに仲介手数料を払うのはヘンだ!
http://fudosan.2525.net/2008/01/post-d056.html

■調整区域に建てられた家なので、将来的に不安なんですが…。
http://fudosan.2525.net/2008/01/post-dcd0.html

■別居中の夫がローンを払えなくなっちゃったら、どうなるの?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post-6109.html

■え~!!家の前の道路が隣の宅地だって!?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post-c0e0.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●住み替えの方法について
  ●売却と賃貸の選択について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●森田さん(森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/04/12(Tue) 16:22
 タイトル:住み替えに伴う悩みについて
 投稿者名:ワカスギ
⇒神奈川県で妻の両親と同居しています(6人家族)。
  両親は田舎(岐阜県)に、170坪ほどの土地と築20年の家を持っています。
  私は11年前に小さい家を買っています。

  両親と同居するには、狭すぎて増築も困難で、仕方なく借家を借りて生活してい
  ます。
  今後のため、両親の家を売り、自分の家も処分して新しい家を買おうを考えてい
  ますが、田舎の不動産会社へ依頼をやめて、こちらの不動産会社に一括して依頼
  して購入までやりたいと考えています。

  田舎の家は担保にはなっていませんが、私の家はまだローンの残っています。
  一旦、全額支払ってローンを完済しないと転売できないと思っていますが、これ
  についても良い方法があればお教えください。

  流れは、
   1.田舎の家を売り
   2.その資金でローンを返し
   3.ローンのある家をさらに売り
   4.新しい家を買う
  ことになります。

  特に私の家を売るときに損が出ると思います。
  多少の資金はあります(500万円から600万円)。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/12(Tue) 18:37
 タイトル:Re: 住み替えに伴う悩みについて
 投稿者名:モリタ 
⇒両親の田舎(岐阜県)の家の売却は、地勢・価格等精通されている地元の不動産
  業者に売却依頼をされた方がいいと思います。
  なお、2社以上に依頼された方がいいでしょう。

  貴方の家もご両親の家も、共に譲渡益が生じると譲渡税の対象になりますので、
  税務対策も十分にされるといいでしょう。

  ご両親の家の売却金でもって、ローンを返すとなりますと、貴方のロ-ン返済は
  贈与税の対象になる可能性もあります。
  よく考え、役所の無料税務相談室などで、専門家に相談した方がいいでしょう。

  新しい家の購入は共有名義で、資金内訳を明確にされるといいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/13(Wed) 08:46
 タイトル:Re^2: 住み替えに伴う悩みについて
 投稿者名:ワカスギ
⇒詳しいアドバイス、ありがとうございます。参考になりました。
  もう一つ、ご助言をお願いします。
  田舎の家の販売を任せているのは1社ですが、分割して更地にするなどの提案を
  もらっています。しかし、費用も掛かるので、悩んでいます。

  更地にしても確実に売れるわけではないので、現状で待つべきか、少しでも早く
  処分したいのならば、不動産会社の提案に従ったほうが良いのか、アドバイスを
  お願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/14(Thu) 22:45
 タイトル:Re^3: 住み替えに伴う悩みについて
 投稿者名:モリタ 
⇒「ところ変われば品変わる」と言われます様に、地方行政によって、分筆行為そ
  のものに規制、負担が掛る可能性があります。
  一定面積の分筆行為には開発行為とされる事もあり、よく調査された方がよろし
  いかと思います。

  顧客のニ-ズにもよりますが、貴方に資金的余裕があり、建物が使用に耐えない
  老朽化したものであれば、建物を壊し、更地にして土地販売(分割可)とされて
  みては…と思います。
  貴方に資金的余裕がなければ、「更地渡し」として販売、勿論かかる壊し費用を
  販売価格にプラスして販売する方法もあります。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/04/14(Thu) 11:33
 タイトル:売却が良いか賃貸が良いか
 投稿者名:悩んでいます
⇒今、妻名義で持ち家があります。
  残債は少なく、10年程度で返せる予定です。ローンは、賃貸でも今の利子で借り
  ることが可能です。ただし、売却の場合は一括返済と条件付です。

  建物は、築5年程度、ずっと住む予定でしたので、気分を変えるため、昨年、壁
  紙のみ張り替えています。
  我が家は3LDKで、駐車スペースは確保でき、庭もあります。
  ちなみに周辺物件のアパートで、2DKで8万~9万円程度です。

  不動産屋さんによれば、周辺の中古物件で2,700万円くらいとのことですが、貸
  したほうが良いのか、売却したほうが良いのか。悩んでいます。
  新しく土地建物で建築を予定しております。
  この土地名義は私で、売却をすれば、建物に妻の名義を載せようかと思っている
  のですが、いかがなものでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/14(Thu) 23:02
 タイトル:Re: 売却が良いか賃貸が良いか
 投稿者名:モリタ 
⇒貴方の文面では悩む事の意味が理解できませんが、築5年の、まだ真新しい建物
  にお住まいになって居られるのに…。
  もう少し具体的に書き込みされては…と思います。
  別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/15(Fri) 09:32
 タイトル:Re^2: 売却が良いか賃貸が良いか
 投稿者名:悩んでいます
⇒現在、築5年程度の3LDKの住宅に住んでいます。
  家族の構成が変わり、このままでのここでの住まいは困難なため、転居を考えて
  います。この物件の周辺相場は、3LDK築5年ということから、2,700万円程度との
  ことでした(購入元の不動産屋さんです)。

  > 別のところに、すでに別の土地をお持ちなのですか?
  土地のみ契約を済ませています。建築条件はありません。
  そこで、この物件を中古で売ってしまって、今度建てるところの資金とした方が
  良いのか(税金面なども含めて)、貸していて家賃収入としたほうが良いのかと
  思って、悩んでいます。
  同じくらいであれば、気楽なほうが良いです。

  ちなみに、近所の2LDK、2DKのアパートは15年くらい経過しているもので、家賃
  は8~10万円です(8万円は駐車場なし、日当たりはすごく悪い場所です)。


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■借地権の買取要請について相談されたもかこさん
  http://fs.emaui.info/2008/01/post-d0dc.html
   とても丁寧なコメントありがとうございました。どこに相談すればよいかわから
  ず途方にくれていましたが、とても助かりました。法的手段も考えていきたいと思
  います。

  Fromスタッフ:
   契約内容や状況にもよりますが、ただ、あなた方が詳しくないことを利用して、
  先方にとって都合の良いような要求を言ってきている可能性は、高いようにも思わ
  れます。そのため、アドバイスしましたような機関、場合によっては専門家に間に
  入っていただくなどして、毅然と対応した方が、良い結果になると思いますよ。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/01/128211-df03.html


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■長谷川敦子さん 遊書作品7点(各1,050円)
http://poruru.com/html/products/list.php?category_id=67


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住まいの何でも相談室(2008年2月1日号)

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【突撃取材】の第3回目をUPしました(^-^)/
繁忙期でお忙しい中、アクシアエステートの有田千鶴美さんから、
貴重なお話をお伺いすることができました m(_ _)m
関東に住んでるので全く知らなかった東広島が少し見えてきたような気がします。

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         家事と仕事にフル回転する東広島のアクシアエステートの有田さん
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■突撃取材・ご夫婦で独立開業したアクシアエステートさん
http://report.ienotane.com/2008/01/post-de35.html

■やっぱり、働く女性はカッコイイですねぇ♪
http://blog.ienotane.com/2008/01/post-ca01.html


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■擁壁の崩れる新築戸建は自腹修理なの!?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_9d2c.html

■我が家から30cmのところに隣家の壁。これってアリなの?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_e563.html

■賃貸中の物件を相続したら、借主とは違う方が家賃を振り込んでました!
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_7aa9.html

■頭金は友人、ローンは私。こんな二人で共有登記できるの?
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_7f96.html

■地主が承諾してくれないから建替えができないんですが…orz
http://fudosan.2525.net/2008/01/post_3b38.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●購入寸前に白紙になってしまった場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/04/07(Thu) 21:45
 タイトル:中古住宅購入寸前で白紙になってしまいました。
 投稿者名:カワイ
⇒中古住宅(残債有り)を仲介業者で購入検討しておりました。
  話しがとんとん拍子に進んでいたところ、突然の売買契約を告げられまして、売
  買契約時に必要な手付金を調達すべく、会社を休んで定期預金の解約等に東奔西
  走いたしました。

  ところが売買契約寸前の2時間前になり突然連絡が入り、売主の都合で延期して
  欲しいとのの申し入れが入りました。
  後日話しを伺うと、売主に新たな債務が発生していることが、業者の調査により
  最近判明したようでした。

  通常であれば手付金をそのまま売主に渡すところを、こうした事情が発生してし
  まった以上、業者としても売主がその手付金を当該物件の債務返済に充当しても
  らえるかが心配になったため(業者は買主(=私)を保全するためとおっしゃっ
  てましたが)、正式な売買契約が成立するまでは手付金を業者サイドで預かり、
  正式契約後に手付金諸々を支払いする契約を売主に申し入れたようです。

  業者としては、その手付金が債務返済に回されないことによって、買主に迷惑が
  掛かるリスクを回避する為の措置であるとおっしゃています。

  ところが、売主はその申し入れを拒否し、あくまでも手付金を即座に引き渡すよ
  う、要求したとのことです。
  結果、業者より交渉決裂の連絡が入り、お詫びに上がりたいとのことでした。

  業者と売主の媒介契約上、重要事項に関しては、都度、双方で通達をすることに
  なっているようでしたので、売主の履行違反ではないかと、私から問いただした
  のですが、のれんに腕押し状態でした。

  買主である私の立場から考えると、業者が売主をまったくコントロールできてい
  ないと思わざるを得ません。
  売買手数料を取っている以上、手付金のリスクも業者サイドである程度請け負っ
  ていただくのが、仕事というものではないかと感じております。

  不動産の専門知識もなく、相談できる先も身近におりませんので、インターネッ
  トでこちらのサイトの存在を知りました。
  こうしたケースにお詳しい方、いらっしゃいましたら、ぜひともご意見を伺えれ
  ばと存じます。何卒宜しくお願い申し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/04/09(Sat) 12:17
 タイトル:Re: 中古住宅購入寸前で白紙になってしまいました。
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒仲介の基本は、以下の通りです。
   ・仲介業者は不動産売買(今回は個人間売買)の(媒介人)仲人である。
   ・売主側の仲介業者は売主の利益を優先します。
   ・買主側の仲介業者は買主の利益を優先します。
   ・仲介業者は不動産取引のプロとして、不動産の調査をして、買主に重要な事
    項の説明と売買契約書の作成をします。

  人間の仲人でもそうですが、不動産会社(又はその担当者)が、お客様をコント
  ロール出来るわけではありません。
  貴方は依頼した不動産会社の担当者にコントロールされますか?

  もし、売主が信頼出来ない場合は、仲介業者は買主保護のために色々な措置を講
  じます。今回がその措置(想定される概要は下記)と思われます。

  手付金を含めて売買代金が借入の返済に必要な時は、手付金が返済以外に使われ
  ると、全額返済が不可能になり、抵当権の抹消も出来ず、引渡が出来なくなりま
  す。
  手付金を受け取った売主がその手付金を一切使い込まないように、24時間見張る
  事は、不可能ですよね。それで、仲介業者が、手付金を引渡時まで預かって保全
  しようとされたのでしょう。

  万一トラブルが発生した場合、基本的には売主と買主で争う事になります。
  不動産仲介会社に故意又は過失が無ければ、仲介業者は責任を負いません。
   ※重要事項説明に重大な違反があった場合は責任を負います。

  仲介手数料は成約報酬ですので、売買が成立しないと請求出来ません。
  今回のように売買が成立しなかった場合はただ働きとなります。

  気に入った物件が買えなかった事は残念でしょうが、万一トラブルが発生したら、
  金銭的にも精神的にも大きな負担が生じます。
  トラブルを未然に防ぐ事も仲介人の大きな仕事です。
  私には買主の立場にたって良い仕事をしている優良な不動産会社に思えます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:06/11/16(Thu) 14:26
 タイトル:Re: 中古住宅購入寸前で白紙になってしまいました。
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒大筋では香川様のアドバイスの通りだと思います。

  ところで、任売物件は、世間一般に流通している価格より割安価格で出る場合が
  多いのですが、それなりに契約に至るまでの交渉が必要になります。
  通常、債務の交渉については謄本の抵当権の設定を基にして調査して設定権者た
  る金融機関・信販会社等とか保証協会等と致します。
  サラ金等の債務で隠れているものは、実際には抵当権を設定してないものですか
  ら、その土地建物の売買とは関係のないものです。
  しかし、売主(=債務者)は、土地建物の売買に絡んで、サラ金等の借金もなる
  べく返したいと言い出す方が多くなります。
  この気持ちは理解もできますし、貴方にもご理解頂けると思います。

  しかし、この隠れた債務は売買契約の直前に発覚するケースはきわめて少ないと
  思います。
  なぜならば、私の経験上、この様な売主の都合というものは、売却依頼の媒介契
  約書の締結時に、意思表示されるケースが多いからです。
  その業者(特に元付業者)に問題があるとしたら、
   ●媒介契約書を締結しておかなかったと推察されること
  でしょうか。
  通常、売却依頼の媒介契約書を締結する時点で、このような隠れた債務の申告も
  売主からはあると思いますし、契約の手付金の保全の問題も話し合われると思い
  ます。
  つまり、媒介契約書の締結時に、
   ●金融機関の債務+サラ金等の債務」での販売価格で売って欲しい
  と言われるケースがほとんどです。
  ですから、元付業者が売却依頼の媒介契約書が締結してあったかどうかが重要か
  と思います。
  もし、元付業者が媒介契約書を締結してなかった場合は、業法違反となる可能性
  も否定できません。
  この媒介契約の有無について、ご確認されてはいかがでしょうか。

  ただし、任売物件については、売主本人と交渉するよりも、金融機関から売却を
  依頼されることも多く、この場合は不動産業者も金融機関の言うことのみを信じ
  て動き出すことも多々あると思います。
  その場合は、媒介契約書を締結しないことが、即業法違反と言えるかどうかは微
  妙かとは思いますし、実際に媒介契約書を締結しない業者も多いかも知れません。

  任売物件は、売主本人が逃げていて、なかなか直接コンタクトを取ることも難し
  いケースもございます。
  銀行等金融機関からの依頼ということもあって、ついつい金融機関の言うことの
  みを信じてしまいがちになりますので、不動産業者にとっては、売買取引の中で
  は不用意に売り出しがちになります。
  特に、経験の少ない不動産業者さんにとっては、意外にトラブルが発生する可能
  性が高くなります。

  話は余談になりますが、任売は私にとっても、もっとも疲れる売買取引です。
  媒介契約書を締結してあっても、平気で約束をやぶる売主もいます。
  契約日の突然の変更程度はよくあります。
  任売物件で、私が一番恥をかいたケースでは、売主が契約当日に来ないので迎え
  にいったのですが、自宅でお酒を飲みすぎて前後不覚になっていて契約書に署名
  もできない状態になっていて、契約ができなくて買主が怒ってしまったこともご
  ざいました。
  任売物件の売主さんは、借金の滞納者ですから、ほとんどが通常の売主とは精神
  状態が違う場合が多くなります。
  判り易く言えば、ヤケのヤンパチ状態とでも言いましょうか?
  アル中になってしまっている方も多いです。
  元々、本人が売りたくて売る訳ではありませんので、気持ちも解らない訳ではあ
  りません。
  媒介契約書を締結してあっても、罰金を取ろうにも取れる状態でもありません。
  競売物件もリスクはありますが、任売物件でも一般の売買と比較して、それなり
  のリスクは多少はあることはご理解下さい。


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 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■一戸建てとマンションのメリットデメリットについて相談されたクゥーさん
  http://fs.emaui.info/2008/01/post-1c0f.html
   早速お返事いただきましてありがとうございました。一戸建てかマンションか、
  夫婦での意見の違いもあり本当に迷うところです。デメリットも教えてくれる不
  動産屋。今後そういう目で対応していきたいと思います。

  Fromスタッフ:
   購入するか、賃貸にするか、マンションにするか、一戸建てにするか…は、本当
  に皆さんが迷われる部分です。ただ、それぞれに一長一短がありますから、最終的
  には、ご自身のライフプランの中で、考えてみる以外に方法はありません。とは言
  え、例えば、幅広く網をはっておいて、その中で「これは良い」と思えるものが見
  つかった時に、迅速に行動できるよう準備しておくのも方法だと思います。早急で
  ないということは、それだけ時間があるということになりますので、しっかり準備
  をして、「タイミング」に備えてくださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/01/114120-de74.html


━ 編集部・ちてなのおすそわけ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               あなたのお部屋や身のまわりを彩るオリジナルアート
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■長澤邦安さん とりざら 大きな鳥(3,675円)
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■木香家さん 多目的ボード(98,000円)
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