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住まいの何でも相談室(ゴールデンウィーク特大号)

今┃週┃の┃F┃u┃d┃o┃s┃a┃n┃.┃J┃P┃ ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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いよいよ、ゴールデンウィークですね。
Fudosan.JPでは4/26(土)~5/5(月)をゴールデンウィーク休暇とさせていただき、
お休みの間は、各種登録、掲載処理、お問い合わせへのご回答がお休みになります。

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
              不動産のトータクの森泰秀さんからお話を伺いました。
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■バブルの時代になんと焼肉屋から不動産屋に転身!?
http://report.ienotane.com/2008/04/post-a9a4.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■一緒にお店をはじめた発起人に逃げられたorz...
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-19cf.html

■担保に入ってる家って売れないの?
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-128e.html

■高く売れた差額全部が報酬だって?
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-15f0.html

■借りてる自分の家が掲載されてる!
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-99fd.html

■家が古いので出て行って欲しい!
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-b0da.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●隣接土地の購入について
  ●無道路地の価格について
  ●団地内の公園について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●矢部さん(エイム http://www.realtor-aim.com/ )
  ●佃さん(トラストシップ http://www.trustship.co.jp/ )
  ●松原さん
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/05/24(Tue) 21:15
 タイトル:隣接土地の購入
 投稿者名:まなまな
⇒隣家の土地25坪を1,000万円程で買わないかと言われています。
  購入すると合計80坪ほどの四角い土地となるため購入したいのですが、購入手続
  きを専門家に依頼すると、手数料等はいくらくらいかかるのでしょうか。
  専門家にまかせず、不動産取引に素人の私でも手続きはできるのでしょうか。

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 投稿時間:05/05/25(Wed) 00:27
 タイトル:Re: 隣接土地の購入
 投稿者名:矢部賀也(エイム)
 URL : http://www.realtor-aim.com/
⇒個人間取引で不動産を取得する場合、不動産仲介手数料が要らないという大きな
  メリットがある反面、いろいろなトラブルが発生しやすいというリスクが伴いま
  す。
  そこで、一般的にトラブル解決法から、契約前に行なう必要がある調査や相談、
  取引事務等の代行サービスのご利用をお勧めいたします(エスクロー代行サービ
  ス)。

   ・契約物件における事前調査
   ・取引価格における妥当性
    (低廉譲渡で譲与とならないか、価格交渉しにくい、後の調査で売買価格に
     不満が残る…などを解消するため)
   ・宅建業法に基づいた重要事項説明内容の把握
   ・資金、諸費用の計算
   ・契約書作成、立会い
   ・引渡し、登記の手配など

  最近ではこれらの業務を行なう代行業者が全国各地で増えてきました。
  仲介ではございませんので、取引金額に関係ない調査・相談・取引事務代行費用
  となります(通常の不動産仲介手数料よりも格安で依頼することができます)。

  ご依頼内容によっても費用がことなります。
  当社は静岡県での業務なら請け負うことができますが、県外の場合は、お近くの
  代行業者をご紹介させていただきます。
  費用など詳細をお問い合わせされたらいかがでしょう。

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 投稿時間:05/05/25(Wed) 11:11
 タイトル:Re^2: 隣接土地の購入
 投稿者名:ツクダ ヤスヒト
⇒「隣地の土地は多少高くても買うべし!」と言う格言(?)もあります。
  ご質問の専門家とは、いわゆる不動産業者であれば、通常手数料として物件価格
  の3%+6万円に消費税と言われると思います。依頼する内容や範囲に応じて変更
  はあると思いますが…。

  また、少なくとも私の知る範囲においては、きちんとした調査を行い、いわゆる
  重要事項説明書と契約書を作成します。
  もちろん権利の移転に伴い司法書士等も参加しますし、土地境界等や測量が必要
  であれば、土地家屋調査士等も必要になるでしょう(通常は売主側の手続ですけ
  ど…)。

  以上のことを御本人で出来ると判断されるのであれば、やってみるのも経験だと
  思います。心配ならきちんとしたプロに頼むのも判断です。
  あとは、あなた自身と業者等の相性もあるでしょうし、売る側のお考えも何かあ
  るではないでしょうか。
  その辺をご相談されたらいかがですか。

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 投稿時間:05/05/23(Mon) 23:52
 タイトル:無道路地の価格について
 投稿者名:なか
⇒無道路地の価格についてお尋ね致します。
  当方、東京都足立区に60坪の無道路地を所有しておりますが、先日、その土地の
  仲介をしたいとおっしゃる不動産屋さんが訪ねてこられ、相場の半値という金額
  を提示されました。
  路線価などから察するに、相場とおっしゃる金額に間違いはなさそうですが、こ
  の相場の半値という価格は妥当な金額と言えますでしょうか?

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 投稿時間:05/05/25(Wed) 11:26
 タイトル:Re: 無道路地の価格について
 投稿者名:ツクダ ヤスヒト
⇒ご自身が、この取引を完了させたいかどうかにもよりますが、価格については考
  え方ですので、私の考えを述べます。

  「相場」というのは、通常近隣において過去に成立した同様の取引事例と比較し
  た結果です。そこには、各個別の取引事情が存在していたとしても、第三者には
  それを考察することは出来ません。従って「相場」とは、過去の成約事例の価格
  をまとめた目安であると考えています。

  路線価も一つの指標としての基準でしかありません。なかさんご自身の価値観に
  照らしてみて、また将来も所有を継続することや管理等の経費・手間や売買の難
  易度等を考慮して、売却に傾くのであれば、よい話と言うことになるのではない
  でしょうか?

  相場の半値が妥当か否かは「ご自身が総合的に納得いくか、いかないか」だと私
  は考えます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/05/29(Sun) 00:41
 タイトル:Re^2: 無道路地の価格について
 投稿者名:なか
⇒ツクダ様、ご回答ありがとうございました。
  この土地は当方居住地より遠方で、その管理もままならないばかりか、手間や経
  費ばかり掛かってしまい、可能であれば早期の売却を考えております。

  これまで長い期間納めてきた税金や維持管理費を考えますと、6割程度は…と考
  えてしまうのが正直なところです。
  この価格で今一度不動産屋さんと交渉してみます。

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 投稿時間:05/05/28(Sat) 19:39
 タイトル:Re: 無道路地の価格について
 投稿者名:松原二郎
⇒ご参考までに、相続税や贈与税の基礎となる財産評価時における「無道路地の評
  価」について、国税庁のHPに解説があります。
    http://www.nta.go.jp/taxanswer/

  小難しく書いてあるので、大雑把に言うと、
   通常の土地の値段から、接道義務を満たすように土地を買い足した場合にかか
   る費用を引いた金額が、無道路地の評価額
  という考え方です。

  実際に売れるかどうかはまた別な話になってしまうのですが、無道路地といって
  も、接道義務を満たす可能性が困難かどうかによっても、その価値は相当変わっ
  てくることをご理解ください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/05/29(Sun) 01:21
 タイトル:Re^2: 無道路地の価格について
 投稿者名:なか
⇒松原様、ご解答ありがとうございました。国税庁の解説読ませて頂きました。
  相続税や贈与税の基礎となる財産評価時における「無道路地の評価」ですが、実
  際の売買の際、この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか?

  今回、この話を持ってこられた不動産屋さんは、既に当方所有地の隣地の方との
  話し合いが済んでおられるようで、その隣地と当方所有地を併せると接道義務を
  満たした上、総面積が80坪程度になり、そうした上で有効利用を考えたいとのこ
  とでした。

  このような状況で上記国税庁の評価基準と照らし合わせますと、正直なところ最
  低でも6割程度には…と考えてしまいますが、6割という数字は可能な線だと思わ
  れますでしょうか?

  重ね重ねの質問で恐縮ではございますが、ご意見をお聞かせ頂けましたら幸甚で
  す。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/05/30(Mon) 23:36
 タイトル:Re^3: 無道路地の価格について
 投稿者名:松原二郎
⇒> この評価基準はどの程度影響力を持つものなのでしょうか?
  影響力はほとんど持たないと思われます。

  > その隣地と当方所有地を併せると接道義務を満たした上
  このように土地を併合する場合の価格を不動産(鑑定評価)の業界では「限定価
  格」といい、通常の売買における価格(正常価格)とは、区別して考えます。

  > 6割という数字は可能な線だと思われますでしょうか?
  分かりません。
  一般に価格は需要と供給のバランスで決まりますので、要は買手、売手双方の売
  買の必要性の度合いがどれくらいかによると思います。
  なか様が「相場の半値では、売りたくない」と言って、その仲介業者が「では、
  買いません(仲介しません)」と言うか、「では、相場の6割でどうでしょ
  う?」と言うかは、誰にも分からないことで、当事者次第です。

  ちなみに下記の会社のサイトでは、
  「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70~80%」
  と記載されています。

   投資評価さん( http://www.toushi-hyouka.com/ )内の、以下のページ。
    http://www.toushi-hyouka.com/sub4.htm

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/01(Wed) 00:40
 タイトル:Re^4: 無道路地の価格について
 投稿者名:なか
⇒松原様、重ね重ねの質問にお答え頂きありがとうございます。
  「無道路地の減価率は市場の実勢では▲70~80%」とは…。
  当方の認識の甘さを痛感致しました。

  痛感しつつも、今回話を持ってこられた不動産屋さんが、ざっくばらんにお話を
  して下さる方でしたので、ダメもとで一応、当方の希望ということで話をしてみ
  たところ、「正直、大変難しい金額ですが、多少でも金額の上乗せが出来るよう
  頑張ってみます」とのことでした。

  あとは不動産屋さんからの良い連絡を待つのみです。
  ご回答頂き誠にありがとうございました。

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 投稿時間:05/06/04(Sat) 23:24
 タイトル:団地内の公園について
 投稿者名:ひかるん
⇒団地内の公園に隣接する土地に家を建てました。
  公園の植木については不動産会社が管理する約束だったのですが、団地の土地が
  全部売れたとたんに管理がずさんになりました。

  住民全員で、もう少しきちんと管理してほしいと申し入れたところ、
  「公園に隣接するお宅と不動産会社が勝手に交渉し、公園の土地をそのお宅に売
   却することにしたので公園はなくなります」
  というのです。

  公園の所有者は不動産会社ですが、ここを購入する際には、
  「公園があることで子供の遊び場所があり、眺望もいい」
  と勧められただけに納得できません。

  公園があることを売り物にしていながら、全部売れたら一方的に公園を売却して
  しまうことに法的な問題はないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/06/06(Mon) 13:34
  タイトル:平和に解決
  投稿者名:ひかるん
 ⇒投稿して早々ですが、話し合いの結果平和に解決できそうになったので、ご
   報告します。
   公園を購入する予定のお宅と個人的にお話してみると、そのお宅も旦那様の
   両親と同居することになり、増築のため仕方がなく購入することにしたとい
   う事情があったようです。
   不動産会社とも、境界付近の植栽を一部残すということでお互い譲歩しまし
   た。お騒がせしました。


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   本当にこの度はアドバイスありがとうございました。知人の紹介とはいえ契約
  書もかわさなかったのはこちらも迂闊でした。今回の件を反省して少し勉強した
  いと思います。お仕事もある中、時間を割いてこのような活動をされている皆様
  には本当に感謝致します。これからも頑張ってください。本当にありがとうござ
  いました。

  Fromスタッフ:
   知っている方からのご紹介というだけで「信頼できるもの」とし、お友達感覚
  で、そのまま信じてしまうと、かえってトラブルになりやすく、特に、トラブル
  をきっかけに、信頼関係自体が崩れてしまうこともあります。ですから、本当で
  あれば、知り合いだからこそ、トラブルが起こらないように、確実に処理してい
  くことが重要です。ただ、相手は事業者のようですから、それなりの責任もあり
  ます。あくまでも「ひとつの契約」として冷静に対処なさってみてくださいね!

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/04/47420-ef8e.html


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