« 2008年4月 | メイン | 2008年6月 »

2008年5月

住まいの何でも相談室(2008年5月30日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

相談センターへの相談がきっかけで、編集長とメールをやりとりしていた、渡辺さん。
あれよあれよというまに、リゾートマンションを購入されました。
しかも、あっというまに!一体どうして・どうやって?!
…と、この続きは、家のタネから、どうぞ↓

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      今回は久々の物件購入レポートです!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■夢のリゾートマンション買っちゃった
http://report.ienotane.com/2008/05/post-e5ed.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■払った家賃を払ってないと言われた!
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-45c1.html

■突然、銀行に契約条件を買えられちゃいました…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-a227.html

■地盤改良の追加請求に応じなきゃダメ?
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-218c.html

■全額返済しないと抵当権抹消してくれない!
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-7ba3.html

■借地はいくらで買えば良い?
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-33b3.html

 --------------------------------------

 今週のピックアップ相談は、
  ●不動産の贈与について
  ●敷金の返還について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/06/24(Fri) 12:34
 タイトル:家の贈与について
 投稿者名:baseball
⇒初めてご相談いたします。
  説明不足な部分もあるかと思いますが、よろしくお願いします。

  【現在までの経過】
   ・結婚当初、私と主人と主人の父と3人で、主人の父名義の家で同居、主人の
    父は県外へ単身赴任のため月に2回程度帰省
   ・約1年後、父は再婚のため別に建売住宅を購入し、そちらに相手家族と一緒
    に同居

  【現在のこちらの家の状況】
   ・ローン返済は完了(私たちの結婚前)、築30年
   ・私と主人の2人で使用
   ・父は多少の衣類と趣味の道具を移しただけで、荷物は殆ど残っている
   ・父から主人へ家を譲る旨の遺言書有り
    (法律的処置はとっておらず主人が持っている)

  【家族構成】
   ・主人の父…来春定年のため退職
   ・主人の母…8年前に病気のため他界
   ・姉2人 ……どちらも結婚して家族有り
   ・相手家族…再婚相手(離婚暦あり)、子供4人(養子縁組していない)

  父の再婚の際に親子関係がもつれ、主人と主人の姉から父への信頼は全くないた
  め、早い時期で名義変更を希望しています。
  父の資産は、現在、土地家屋2物件、畑、株を少し…です。
  贈与税の準備が出来ないため、良い方法がないかと思い、相談させていただきま
  した。

  65歳相続時課税法(?)で贈与してもらうのが良いと聞いたのですが、それまで
  待てないというのが、子供たちのみんなの意見です。

  また、早期名義移転の希望から、売買契約という方法を選択したとして、家の売
  買予約登記も考えています。
  なるべく希望に近づく方法がありましたら、アドバイスをいただきたく、何卒よ
  ろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/27(Mon) 21:58
 タイトル:Re: 家の贈与について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz/
⇒「相続時清算課税制度」を利用できる65歳まで、まだ先のことで、とても待てな
  いという状況なのですね。

  例えば、被相続人と予定されるお父様の納得が前提ですが、ご希望の全ての財産
  について、遺言書と追加で書いてもらうことも一つの方法ではあるでしょう。
  しかし、遺言書は後に撤回することが可能ですので、後日、再婚相手、およびそ
  の家族との生活の中で心境や状況の変化も予想されるならば、安心はできません
  ね。

  売買予約の仮登記によって処分を予防するのも有力ですが、現実の売買を行う場
  合、金銭的な給付を必要としますし、その対価が相当なものでない(低い)場合
  は、贈与税の対象ともなります。

  より詳細な家族的状況がわからないと判断が難しい部分も大きいのですが、撤回
  できない死因贈与契約(負担付)などが一考ではないかと思われます。
  ご検討下さい。

                       行政書士・ISO審査員 川村淳

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/28(Tue) 12:56
 タイトル:Re^2: 家の贈与について
 投稿者名:baseball
⇒ご回答いただきましてありがとうございます。

  今回、主人の父が再婚するにあたって、数々の不審な言動があった為、全く信頼
  関係がなりたたない状況であり、そのために出来るだけ確実で安心出来る方法を
  と考えております。

  そこからも考えられるのが、ご意見いただいた通り、主人の父と相手家族の生活
  状況や心境の変化です。なかなか説明のつかないそこの部分をご理解いただき、
  とても心強く思います。ありがとうございます。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/06/24(Fri) 10:37
 タイトル:賃貸の敷金について。
 投稿者名:aki
⇒もうすぐ今住んでいるところを出る予定ですが、アパートの契約書を見直してみ
  たところ、
  「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」
  と、特記してありました。

  最近、自分なりに勉強したとこによると、それらは貸主の負担にするのが普通だ
  ということです。
  実際どうなのでしょうか? そして敷金を不利のないように返してもらうには、
  どこに相談したらいいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/28(Tue) 08:51
 タイトル:Re: 賃貸の敷金について。
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒「退去時の室内クリーニング、畳・襖の張替えは借主の負担とする」の場合は、
  自分で「通常の生活においてなす清掃」をすればよいのです。もちろん、貴方が
  業者に頼んでも良いです。

  再貸し出しのためのクリーニングは負担する必要はありません。
  つまり汚れていては、清掃しなければなりませんが、業者を入れるとか、家主の
  指定業者とは解せません。その旨明記されていれば、特約が有効です。

  畳、ふすまは、経年変化の「焼け」だけですと、負担をしなくても良いです。損
  傷があれば、負担することになります。

                                  中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/28(Tue) 22:17
 タイトル:Re^2: 賃貸の敷金について。
 投稿者名:aki
⇒ありがとうございます。畳・襖は損傷がありそうなので、クリーニング費用につ
  いては自信を持って交渉できそうです。
  今になってみて、契約時にくどいほど説明と確認をする必要がやっとわかった気
  がします。とても勉強になりました。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■遊びからの創造脳力実践セミナー「大人の幼稚園 童心塾」を開催
http://minicom.2525.net/2008/05/post-94a8.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■売却したマンションの違法工事の瑕疵責任期間について相談された亀っちさん
  http://fs.emaui.info/2008/05/post-a660.html
   早々のお返事、本当に有難う御座いました。トラブルに対し、どの様に対応し
  ていいか判らなかった中で的確なアドバイスを頂き助かりました。以降もまた何
  かありましたら、宜しくお願い致します。

  Fromスタッフ:
   このようなトラブルの場合は、下手に譲歩したり、あるいは、うかつな主張を
  してしまうと命取りになります。かなり以前に遡ってのことですから、不明な部
  分も多いと思います。ですので、まず、根本的な権利・義務関係を調べて、その
  上で対応していくことが、良い結果を導くと思います。頑張ってくださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/05/52163-5ce3.html


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

       ────────────────────────────────
       このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
       その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
       配信停止は、以下の指示に従ってください。
                     ・解除用サイト http://www.kaijo.com/
                     ・マガジンID 「0000080868」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2008年5月23日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

みなさん、春のいっきにあがったテンションがゆるんで、疲れがでるころですー。
腰痛や風邪にお気をつけ下さい。
さて、ひさびさの、ご当地(?)マンホールと、おもしろ風景撮ってきました。
好きな方には、たまらないと思います* どうぞ、ご覧下さい!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                   今回は東京都美術館の丸いオブジェを発見!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■投稿歓迎!! あなたの街を歩いてみませんか?
http://report.ienotane.com/2008/05/post-cee2.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■売主が売るのを渋ってる!
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-bd5b.html

■土地交換って、どうすればイイの?
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-c70a.html

■何枚も印鑑証明書や住民票を要求されてます…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-7404.html

■死因贈与契約をしたいんだけど…。
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-e38e.html

■よその家のせいでセットバックされている物件
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-c183.html

 --------------------------------------

 今週のピックアップ相談は、
  ●中古住宅の瑕疵担保責任について
  ●農地への建築について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/06/12(Sun) 09:52
 タイトル:中古住宅の瑕疵担保責任について
 投稿者名:のびた
⇒築19年の木造中古住宅を不動産業者から1年前に購入しました。
  購入後、ベランダの手すりのシーリングから水が入り、桟(?)を伝って下側の
  木製の梁まで腐食があることが判明しました(購入時点ではすでに腐っていたと
  思われます)。

  外部からは見えないため、購入時には売り主も当方も気づきませんでした。
  シーリングをしなおして腐食した梁を取り替えたり、添え木を下からあてたりす
  る費用を瑕疵担保責任の範疇と考えて、修理を要求することは妥当でしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/22(Wed) 11:25
 タイトル:Re: 中古住宅の瑕疵担保責任について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒のびた様、少し遅いですが、意見を述べます。
  基本的には、瑕疵の対象です。
  ただ、築19年と承知していたこと、購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ「安
  さ」だったかどうかなど、購入経緯も無視できません。
  つまり、瑕疵部分として要求はできますが、実費全額を無条件で取れるかは、先
  の状況が不明なため、私の意見は曖昧になります。
  なぜなら、ベランダからの雨水進入は、大変良くあるトラブルです。構造や納ま
  りを専門家が事前にチェックしていれば、少なくとも「疑い」は、指摘できたで
  しょうから…。

                    一級建築士・宅建主任者資格 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/13(Wed) 02:14
 タイトル:Re^2: 中古住宅の瑕疵担保責任について
 投稿者名:のびた
⇒すいません、御礼が遅くなりました。ご返事ありがとうございました。
  「購入価格が、様々な経年劣化を見込んだ安さだったかどうか」については、安
  さをどう客観的に判断するかわからないのですが、発見していない構造部分の木
  部の腐食があることの危険を見込んで契約したわけではないことは確かです。

  また、重要事項説明では、口頭で「瑕疵担保の典型的な例は雨漏り、構造部の腐
  食、シロアリ、排水部分である」と説明を受けました。
  このため当方は当然典型的な瑕疵担保の対象であり、全額補償されるものと認識
  していますが、売り主と見解が分かれていることからお伺いした次第です。

  不動産業者を通じた宅建業者との取引が、専門家の事前チェックを前提としてい
  るとの認識がなかったのが、高額な買い物の買い主としては悔やまれるところで
  す。

  いずれにしても、有益なアドバイスをありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/06/27(Mon) 13:29
 タイトル:兼業農家です。
 投稿者名:たろ
⇒兼業農家です。調整区域に畑を4反所有しています。
  自宅は市街化区域にありますが、車で片道20分ほどかかるので、畑に家を建て、
  早朝・勤務後に作業ができればと思っています。
  農地に家を建てることは可能でしょうか?
  また、条件等がありましたら、教えてください。よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/27(Mon) 21:36
 タイトル:Re: 兼業農家です。
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://kigyo-houmu.biz/
⇒お住まいの地域がわかりませんが、調整区域の農地であれば、基本的に都市計画
  法、農地法、また場所により、農振法の制限があります。
  それぞれ、開発許可、農地転用許可、農振地区の除外手続が必要になります。

  基本的にいずれの法律も、その立法趣旨は制限・禁止することにありますので、
  ある一定の「やむを得ないケース」において許可されるものです。

  農家であれば、いわゆる農家住宅として都市計画法上の開発許可不要案件に該当
  する都道府県も多いです。
  要件は兼業であるかどうかよりも農業経営の規模によるようです。

  都市計画法では、都道府県により、また地域の条件等により、許可不要になる場
  合や、許可ができるかどうかを審議する対象となる要件が異なる部分も大きいで
  すので、受理窓口になるべきお住まいの市町村の都市計画課、あるいは建設課、
  さらには農業委員会、農政課などに確認されるのが間違いないでしょう。

  なお、上記の申請手続を代理することを法律上許されているのは行政書士のみで
  すので、お近くにご存知の方がいらっしゃれば、相談されると宜しいでしょう。

                       行政書士・ISO審査員 川村淳


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■アエラホーム、クリック募金で環境保全の取り組みを開始
http://minicom.2525.net/2008/05/post-d66e.html

■地図専門ショッピングサイト「MAPSHOP」リニューアルのご案内
http://minicom.2525.net/2008/05/mapshop-2505.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■水漏れ被害の補償について相談された水漏れ被害者さん
  http://fs.emaui.info/2008/05/post-2365.html
   早速のお返事、有難うございました。どこにどのように対応していいか判らず
  困っていたので、とても参考になりました。的確なアドバイスに感謝致します。
  今後はアドバイスを元に頑張りたいと思います。

  Fromスタッフ:
   謝ってもくれない、補償の話もひとつも出ない、お金も掛かる、想い出もずぶ
  ぬれ…となれば、誰でも面白くありませんし、悔しい気持ちになるのも当然かと
  思います。ただ、感情的になった時こそ、冷静に落ち着いて対応する必要があり
  ます。ぜひ、メールでお伝えしたようなことを、しっかり確認されていってくだ
  さいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/05/57520-cc0a.html


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

       ────────────────────────────────
       このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
       その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
       配信停止は、以下の指示に従ってください。
                     ・解除用サイト http://www.kaijo.com/
                     ・マガジンID 「0000080868」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2008年5月16日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

毎週、皆さんにお届けしております不動産相談イラスト。
知人に原画ファイルをみせたところ、
「いいよ!すごくいい!!」と言われたので、
ちょ~しにのって、キャラクターの勇ちゃんのポスカを作ってみました。
http://club.dcnblog.jp/yatcheese/2008/05/post-f734.html
リクエストがあれば家のタネで販売をしようかなぁ…な~んて!?(笑)

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■窓を開けると「生中1杯!」って…orz...
http://fudosan.emaui.info/2008/05/56-115e.html
(※GW期間中はお休みだったため、来週から本格的に再開します)

 --------------------------------------

 今週のピックアップ相談は、
  ●瑕疵担保責任について
  ●賃貸契約の連帯保証人について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/06/01(Wed) 23:51
 タイトル:瑕疵担保責任、リフォームについて
 投稿者名:困りん坊
⇒中古で築22年の住宅を購入しましたが、以下のような場合、どこまでが瑕疵担保
  責任になるのでしょうか?

   1.床の間と畳の間から、スキマ風が入る。
   2.トイレの天井に、虫の巣のようなものがある。
   3.サッシ、雨戸のしまりが悪い。

  契約で、譲渡より2年間は責任を持つことになっていますが、1に関してはお金が
  かかるような事を言われました。
  また、リフォームが指示通りでない場合はどうすればいいのでしょうか?
  ちなみに、リフォーム契約書というものが存在しません。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/02(Thu) 09:29
 タイトル:Re: 瑕疵担保責任、リフォームについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒お尋ねの3項目は、原則引渡し時にチェックし、確認できることです。
  瑕疵担保とは、通常の目視などでは分かり難い、隠れた欠陥を指します。

  分かり難いといえば、しいて1の隙間風が、該当するかもしれませんが、隙間風
  自体、気密住宅として購入されたわけではないでしょうから、欠陥かどうか決定
  的ではありません。

  住宅購入は、売買契約です。もし、リフォームを依頼されたのなら、請負契約で
  す。どの時点で、リフォームを注文したのかによって、その内容の精査が変りそ
  うですね。

  単に売主に希望として言った程度のリフォーム内容なら、細かい行き違いは往々
  にして生じますから…。

                            一級建築士 中尾正文

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/06/21(Tue) 02:18
 タイトル:賃貸契約の連帯保証人
 投稿者名:鮫
⇒はじめまして、鮫と申します。
  平成13年当時、小さな会社をしていた時の出来事です。
  社員の住んでいた住居が契約更新になり、更新時の連帯保証人を頼まれ、平成13
  年7月から15年7月までの2年間の連帯保証人になりました。

  しかし、契約期間中に本人が会社を辞め、なおかつ、賃料の支払い先がクレジッ
  ト会社になっておりました。契約期間終了の2ヶ月程前に、私宛にクレジット会
  社から督促が届いたため、慌ててクレジット会社へ連絡しました。
  本人が会社を退社したため、現在は何のかかわりも持って無いなどの事情説明を
  し、契約終了後の連帯保証人にはならないと伝えました。

  すると、賃貸契約の事なので不動産会社へ連絡してくれ…とのことでしたので、
  不動産会社の連絡先を聞いて、連絡して状況や事情を説明しました。
  そして、電話に出られた方から、「解りました。更新時はその様にします」との
  ことで安心してました。

  しかし、連絡を入れて2年以上も経過したつい先日、その間に何一つ連絡や督促
  等も無かったにも関わらず、簡易裁判所からクレジット会社申立で督促請求が届
  きました。
  内容は平成15年12月から、平成16年5月までの賃貸料滞納の連帯保証人に対して
  の請求となっておりました。

  びっくりしましたので、以前に連絡した不動産会社へ電話を入れ、
  「平成15年5月9日(クレジット会社に私からの連帯保証人解除連絡の記録有り)
   に、連帯保証人の件で、クレジット会社とお宅に連絡してあったのに、なぜ、
   今頃になって…」
  と言うと、
  「督促をしたのはクレジット会社ですから、そちらへ連絡してくれ」
  と言われました。
  しかし、クレジット会社へ連絡をすると、
  「賃貸契約の事ですから、不動産会社へ」
  と言われ、全く話にならない状況です。

  結局、簡易裁判所に異議申立をして、これからクレジット会社との争いになりま
  す。
  その後、不動産会社と何度か連絡を取り、
   ●本人と更新時に連絡が取れず、合法的に自動更新した
   ●最終的には滞納が続いたので、退去してもらった
  とのことが分かりました。

  私は、
  「この様な事態を避ける為に、契約終了前に連絡して、連帯保証人解除の申し出
   をしてあったのに…」
  と言うと、言った言わないの水掛け論で、今は会社に対しての対応不備を追求し
  ているところです。ただ、返事は無いですが…。

  不動産会社の話では、賃貸契約書とは別に、クレジット会社との契約が存在する
  そうです。
  それなら、なおのこと、最初にクレジット会社へ連絡を入れた時に、「賃貸契約
  のことなので、不動産会社へ連絡してくれ」と対応していながら、今頃請求して
  くるなどの理不尽な契約が成り立つものなのでしょうか?

  民法上、不動産会社から自動更新を、連帯保証人に対して連絡はしなくても良い
  と不動産会社から聞いたのですが、事前に連絡を入れてあった私としては、納得
  の出来る話ではありません。

  大変、長々と記しましたが、宜しくお願い致します。
  アドバイスがあれば、教えて下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/21(Tue) 08:47
 タイトル:Re: 賃貸契約の連帯保証人
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒鮫さん、弁護士に相談される内容ですが、更新時に連帯保証人に連絡しなくて良
  いのは、全ての状況に変化が無く、知らせなくても、保証人に取り立てて、不利
  益が生じない時です。

  債務金額が大きく変わったり、もちろん本人の居場所がわからないなどの異常の
  時は、保証人に連絡をして、改めて了解をとらないと、無条件で、債権の請求が
  有効とは言えないとの判例があるはずです。

  今回のように、意志を伝えているのですから、そのことの有無だけでなく、先の
  理由からも、有利なはずですから、きちんと裁判所に申し出れば、負担をしなく
  て良い道があると思います。

                            中尾正文 一級建築士


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■第3者が投資用不動産・収益物件の建物調査します
http://minicom.2525.net/2008/05/3-2586.html

■新生活で転居された方、引越ハガキは出しましたか?
http://minicom.2525.net/2008/05/post-ba2a.html

■立体駐車場をバイク・自転車の駐輪場へ転用するサービスを開始
http://minicom.2525.net/2008/05/post-4a6b.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■道路問題と重要事項説明の変更による賠償について相談されたハッピーさん
  http://fs.emaui.info/2008/05/post-3d57.html
   今回は本当にありがとうございます。仕事の都合でお礼が遅くなり大変失礼し
  ました。このようなご支援を非常に迅速かつ丁寧に、しかも無料でいただける場
  があるのは、私のような庶民には有難いことです。皆様にはこれからも御身体と
  ご健康に留意されまして、今後ともご支援をおねがいいたします。ありがとうご
  ざいました。

  Fromスタッフ:
   契約破棄を回避されたいというお気持ちがあるので、なかなか難しいとは思い
  ますが、場合によっては契約破棄を前提にした方が、結果として交渉もスムーズ
  に進むケースもあります(プロであれば、重要事項説明の内容を訂正…というの
  は、あまりに杜撰である…と思える部分もあります)。
   物件よりも事業者の信頼度を重視しませんと大きなトラブルになりがちです。
  ですので、くれぐれもその点に注意しながら、進めていってくださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/05/57520-cc0a.html


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

       ────────────────────────────────
       このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
       その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
       配信停止は、以下の指示に従ってください。
                     ・解除用サイト http://www.kaijo.com/
                     ・マガジンID 「0000080868」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2008年5月9日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

皆さん、GWはいかがでしたか?
編集部はGWとは名ばかりで、実は通常通り動いていたという噂もちらほら?
それはさておき、今回の突撃取材は神奈川県の司法書士長谷川純平事務所さんです。
家のタネ初の司法書士さんの取材、お楽しみください!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                司法書士の長谷川純平さんからお話を伺いました。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■争いを未然に防ぎたくてこの道を選びました
http://report.ienotane.com/2008/04/post-7a2e.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■行方不明の人の所有する土地
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-2897.html

■水道管をどかせと言われて…
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-881b.html

■こんな司法書士さんで大丈夫?
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-b981.html

■立ってて気持ち悪くなるくらい傾いてる…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-4774.html

■石を切ったら責任を取らなきゃいけないって?
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-cefa.html

■ちゃんと自治体って買いとってくれるの?
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-5987.html

■筆界を修正しろって言われた!
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-ccee.html

■いわゆる土地相って???
http://fudosan.2525.net/2008/04/post-b12b.html

 --------------------------------------

 今週のピックアップ相談は、
  ●金利負担増に伴う解約について
  ●クリーニングが不充分だった中古物件について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●森田さん(森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/05/26(Thu) 18:46
 タイトル:教えてください。
 投稿者名:マルマル
⇒今、大変悩んでいることがあり、相談させていただきました。
  先月、新築マンションを契約したのですが、勤めていた会社が倒産してしまい、
  予定していたローンに申し込めなくなってしまいました。

  不動産屋に相談したところ1社だけ話をきいてくれるところがあるから打診して
  みますと言われましたが、当初の金利よりだいぶあがってしまって、月々の返済
  が困難になるのが予想されます。

  こんな状況でも契約解除したら手付金は戻ってこないでしょうか。
  無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
  詳しい方がいらっしゃいましたら、教えてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/05/27(Fri) 07:04
 タイトル:Re: 教えてください。
 投稿者名:モリタ
⇒マルマルさんが契約する以前に重要事項説明書(重説)を受けたと思いますが、
  住宅ローンに関する記述がどの様になされているのか確認してください。
  重説には住宅ローンの斡旋内容(銀行名・融資額)があると思います。

  ローンの特約付き(条件付)住宅販売では、ローンが付かない場合は契約解除と
  なっているはずですが…。

  >無職でもローンの審査に通ることがあるのでしょうか。
  ローンは無理でしょう…。
  仮にローンの審査に通ることが出来た場合、貴方は購入するのですか?
  収入の見込みの無い状態で…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/13(Mon) 20:18
 タイトル:Re^2: 教えてください。
 投稿者名:マルマル
⇒モリタさん、お返事ありがとうございました。
  その後、宅建指導の方で話をきいてもらって、ローンの解除をすることができ、
  契約は白紙になりました。

  営業の方は無職でも融資をしてもらえるようにがんばるような感じでしたが(そ
  のような発言がありました)、私としては収入もないのに何千万の借金はできな
  いと思っていました。

  宅建の方に話をしていただいた後からは、営業の方の態度もがらりと変わって、
  良心的(?)になりました。
  このような形で契約解除ができてよかったと思っています。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/05/31(Tue) 21:47
 タイトル:中古マンションの瑕疵負担はどこまで?
 投稿者名:まっさん
⇒先日、築3年ほどの中古マンションを購入しました。
  売主の方は急いで退去されたようで、汚れなどもそのままでした。
  そこで、本日、業者さんによるハウスクリーニングを行いました。
  しかし、フローリングについていた観葉植物の円状のシミと、壁紙についていた
  煙草のヤニによるシミは取れませんでした。
  これは事前に説明がなかった汚れなのですが、売主の方に瑕疵として修理などの
  請求をすることは可能でしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/02(Thu) 09:36
 タイトル:Re: 中古マンションの瑕疵負担はどこまで?
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒お尋ねの内容は基本的に請求することは出来無いと思います。
  ハウスクリーニング自体、汚れを全て取る方法でも、効果もありません。他人が
  住んでいたので、大掃除をした程度のことです。

  契約前に、ヤニは無いこと、フロアーにシミが無い事を条件に売買契約を成した
  のならまだしも、一般的な中古住宅の場合、これらはありうる汚損です。

  引渡し検査の時に、チェックする事が出来たのです。掃除して分かったのは、よ
  く経緯が理解できますが、それぐらい汚損が激しかったのなら、売買価格に反映
  させておくべきだったでしょう。
  植木鉢のシミ跡の財産価値減少は、2,000円から3,000円程度です。

                      査定経験者・一級建築士 中尾正文


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■本体わずか3kgのハンディUV照射器を開発
http://minicom.2525.net/2008/05/3kguv-e3b1.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■営業担当者との約束の拘束力について相談された大和三山さん
  http://fs.emaui.info/2008/05/post-fce2.html
   連休中にも関わらず、約5時間で回答を頂き、感激しています。また、懇切丁
  寧なコメントを頂き、疑問が晴れるとともに、勇気を頂いたように思います。早
  速、ご紹介を頂いた地元の宅建協会及び市の消費者センタに相談に行く準備をし
  て、連休明けには相談に出向こうと思います。本当にありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   連休明けなどは予約が混むかもしれませんので、実際に向かわれた際に、的確
  に伝えられるように、準備されると良いと思います。ただ、すでに引渡し日を踏
  まえて契約を交した以上、あなたにも契約を履行する義務があったかと思われま
  す(つまり、もし、その日を遵守させる必要があったのであれば、請負先の工務
  店に対し、遅延時の補償なども踏まえた契約を結ぶべきです)。
   ですので、全てが事業者が悪いという視点ではなく、誰にどのような義務と責
  任があるのかという根本的な部分をしっかり捉えることが、交渉での解決を目指
  されるのであれば、重要かと思われます。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/04/42155-f28e.html


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

       ────────────────────────────────
       このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
       その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
       配信停止は、以下の指示に従ってください。
                     ・解除用サイト http://www.kaijo.com/
                     ・マガジンID 「0000080868」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

JBA

  • JBA

    特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
    市民生活における住まいの質向上のための、メールマガジンによる情報発信や、メールによる不動産相談・提言などにより住環境の保全を図る活動、住まいに関する防災対策の提言活動などを行なっています。

    家のタネ  バックナンバー
    Facebookページで、JBA会員、非会員ともに、いいね!押していただいた不動産業者さんの日々のご活躍、ご活動情報をシェア・ご紹介し、週一回、メールマガジンとして配信しています。誠実な不動産業者さんの活動にご興味を持っていただけることを目指しています。

    不動産プレスリリース
    不動産、建築、住宅に関連したイベント、セミナー、講習会、勉強会などの情報やプレスリリースを発信し、ご紹介しています。

    みんなのレポート
    編集部が体験した、工事現場レポートや、リフォーム、購入など、家や住まいに関する、様々なレポートを作成し、ご紹介しています。

【JBA】 不動産プレスリリース

【JBA】 みんなのレポート

【Fudosan.JP】 不動産相談.com

【Fudosan.JP】 不動産相談インデックす