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2008年6月

住まいの何でも相談室(2008年6月27日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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今週も家のタネの物件取材記事作成に追われてました。
最終打ち合わせとイラスト作成という山場を迎えます。
もうひとふん張りです。。。

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■テレビが映らないなんて納得できない!
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-4240.html

■ハミダシ車庫セットバック編
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-a975.html

■地中からガラがガラガラ…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-98fd.html

■地役権は設定しないとダメ?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-c3a9.html

■そこまで雪止めする必要があるの?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-246c.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●立ち退きについて
  ●海外からの不動産購入について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●阿部さん
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/04(Mon) 00:40
 タイトル:立ち退きに関して
 投稿者名:たかはし
⇒こんばんは。相談をお願いします。
  賃貸借契約を締結し、一戸建ての貸家に住んでいます。
  口頭のみのやりとりでしたが、契約前に貸主・不動産業者立会いのもと、5年以
  上お借りできるという条件を確認した上で契約したのですが、1年も経たないう
  ちに退去の申し出がありました。家賃は月12万円です。

  その後、仲介業者から、当初の2年間の賃貸借契約を定期貸家契約に変更したい
  と言われています。
  通常契約(2004年~2006年)に遡及して、定期借家契約(2004~2008年)に変更
  したいというのです。

  大家側は、礼金・敷金の返済(退去料は除く)を提示してきました。
  特に正当な事由は無いものと思われます。
  本件に関し、以下、教えて頂けると助かります。

   1.定期借家の契約変更を断ることができますでしょうか?
   2.契約変更をした際、どういった保障を請求できますでしょうか?

  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/13(Wed) 17:43
 タイトル:Re: 立ち退きに関して
 投稿者名:阿部悦雄
⇒既存契約に遡及しての定期借家契約は法的には無効です。
  もし結ぶなら、いったん既存契約を解除して、新たに定期借家契約を結ぶことに
  なりますが、法的にはそれでも完全ではないようです。
  いやなら既存契約のままでいればいいのです。
  退去の申し出が、貸主の都合であれば、条件交渉をすればよいと思います。

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 投稿時間:05/07/13(Wed) 22:04
 タイトル:海外からの不動産購入
 投稿者名:Jun
⇒現在、海外生活を送っていますが、定期的な一時帰国用に日本(関東地方)に住
  宅を購入したいと考えています。
  費用や管理面から考えた場合、マンション、一戸建て、リゾートや別荘のどれが
  最適でしょうか?
  なお、購入した物件を、その後、暇なときに貸すことも可能性として考えたいと
  思います。
  是非、アドバイス、お願います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/14(Thu) 11:40
 タイトル:Re: 海外からの不動産購入
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒当然駅前マンションです。成田から便利なところ。
  本当の目的が不明ですが、管理の良さ、維持費、資産価値などから、「良いマン
  ション」をご検討ください。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文


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■バイク専門ガレージ「MOTOGARAGE」全国販売の開始
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■インターネットでグリーン電力証書の小口販売を開始
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■オンライン上であらゆる広告取引が可能になった
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■移動&回転式 水まわり用車いす
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■デザインからITを考えるビジネスマガジン創刊
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■マニュアル工房1周年記念お客様感謝キャンペーンを実施
http://minicom.2525.net/2008/06/post-a214.html


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■テナントビル内の各店舗によって違う管理費について相談されたうつみさん
  http://fs.emaui.info/2008/06/post-4a38.html
   不動産がらみのことでは、常識で考えられられないようなことが慣例になって
  いることもあるので、自分の考えが要求に値することだと分かっただけでも助か
  りました。お忙しい中、迅速に対応いただき、ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   一点、ご注意いただきたいのですが、本来、事業用物件に関しましては、通常
  の(居住用の)賃貸物件とは異なり、細部にわたって交渉をしていき、双方合意
  の上で、契約を交していきます。また、何らかの問題が生じた場合は、きちんと
  話し合った上で、合意内容を書面化して残すなどの対応も必要になります。
   ですので、本来であれば「常識で考えられられないようなことが慣例」のよう
  な、「慣例を元に判断しなければならないような曖昧な契約」こそ避けるべきで
  す。例えば、将来的な賃料の見直しについての取り決めなどについても、予め契
  約の上で決めておくことも方法でしょう。
   なお、繁華街での百貨店による賃料減額訴訟などが行われたこともありますか
  ら、もちろん、法的手続きができないわけではありません。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/06/61871-5bc0.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2008年6月20日号)

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7日の土曜日、高円寺で、家のタネの物件取材をしてきました。
初めての経験で、楽しかったですし、興奮の坩堝で撮影してきました。
ご協力いただきましたヨシケイハウスさん、ありがとうございました。
現在、頑張ってまとめておりますので、楽しみにお待ちください m(_ _)m

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■原状回復って解約日までにしなきゃダメなの?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-1361.html

■車庫証明の費用に納得できない!
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-28cf.html

■耐震についてのチェックポイントは?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-1c7b.html

■借地のセットバック部分が削られた…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-0bd1.html

■私道の持分の無い土地ってどうなの?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-663a.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●買い替え時の負担について
  ●公募取引について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●森畑さん(アルネット http://www.alnetclub.com/ )
  ●嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/10(Sun) 08:31
 タイトル:住み替えについて
 投稿者名:一戸建てが夢子
⇒はじめまして。
  今、世田谷の3LDKのマンションに住んでいます。築10年で、当時は5千万円ぐら
  いしました。
  今、一戸建てに住み替えを考えていますが、一体、自分たちの負担がどのくらい
  どれくらい増えるのか、皆目検討も付きません。
  また、どこに相談すればよいのかも、よく分かりません。
  不動産関係に相談すると、しつこくあとあとまで宣伝にくるので、したくありま
  せん。

  そこで、本当にざっとでよいのですが、どれくらい月々の負担額が増えるのか、
  お答え願えれば大変嬉しいのですが…。
  もちろん個人的なたくさんの情報がなければ、詳しくは答えられない相談だとい
  うのは充分承知の上、相談していますので、ほんとにアバウトで結構です。

  今現在、2,500万円のローン(35年固定)が残っています。
  月々、主人と私で、10万円返済、ボーナス月は50万円返済しています。
  頭金がほとんどなくて、5千万円ぐらいの一戸建てを購入した場合、家がいくら
  で売れるかの想定していただいて、(今40歳なので)20年ローンを組んだとする
  と、大体、月々最低どれくらい負担が増えますか。
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/10(Sun) 17:11
 タイトル:Re: 住み替えについて
 投稿者名:森畑 孝志
 URL : http://www.alnetclub.com/
⇒こんにちは。
  前提条件として、自宅売却費3,500万、諸費用200万。
  購入費5,000万、諸費用300万。残債2,500万。

   3,500-200-2,500=800万(売却時の残額、自己資金)
   5,000+300-800=4,500万(借り入れ額)

  借り入れ4,500万を20年、2%で月額227,650円。年間2,731,800円。
  現在、年額2,200,000万。
   2,731,800-2,200,000=531,800
   531,800÷12=44,316円

  と言う感じですと、月額44,316円の負担増です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/14(Thu) 11:36
 タイトル:Re: 住み替えについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒大変難しいご質問です。今のマンションの場所や大きさによりますね。
  でも、どうしてもザックリとご希望なのですね。不動産の実務専門家は、かえっ
  て考えてしまうでしょう。

  私の概算では、年間返済総額90万円から100万円増です。
  今のマンションで、現金が残るとはとりあえず計算しない方が良いでしょう。
  単純に5,000万円借りれたとして、様々な返済条件を比べてください。できれば
  元金均等をお勧めします。

  先のマンションの残高が少ないのは、借り入れが幾らか不明ですが、返済から行
  くと5,000万円程度の借入と推量しても、元金の減りが多いようですね。
  良いことではありますが…。

  営業窓口に相談することなく、正確な資料は作れます。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/18(Mon) 23:42
 タイトル:Re: 住み替えについて
 投稿者名:一戸建てが夢子
⇒さっそくのご回答ありがとうございました。
  森畑さん、中尾さんの回答を参考にさせていただき、実は、その後、一戸建て購
  入の話が具体的になってまいりました。本当にありがとうございました。

  そこで、新たな質問があります。
  マンション売却をする場合、いろいろな不動産会社がありますが、どこに頼むの
  がいいのでしょうか。
  今はまだ簡易査定をいくつか申し込んだ段階ですが、実際の査定をしてもらい、
  一番高く見積もってきたところがいいのか、それとも、一戸建てを買う際の業者
  がいいのか、マンションを購入した際の業者がいいのか、不動産会社の絞り方の
  アドバイスをよろしくお願いします。

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 投稿時間:05/07/11(Mon) 12:49
 タイトル:登記面と賃貸契約書との土地面積の誤差
 投稿者名:M.Harada
⇒私の取引している銀行の司法書士を入れて、当事者間で土地買取を済ませました
  (嶋田先生、以前、何度もお世話になり、有難うございました)。

  当初から分かっていた事ですが、登記面は約46坪で、昭和42年に再測量の結果、
  約54坪あったと言うことで、以来、借地料54坪の計算で支払って来ました。

  地主との今までの関係を考えると、ひょっとして固定資産税の関係で法務局はそ
  のままにしておき、地代のみに再測量した数値を適用したのかも知れませんし、
  もっと悪く考えれば、一切測量等はせずに数字のみをごまかしたのかもしれませ
  ん。
  今回の土地買取の際には判っていましたが、この件はあえて出さずに、8坪ほど
  少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。

  土地の権利書は既に入手していますが、今回、私の方で再度測量して正式な数字
  を出し、将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか?
  また、前の地主が昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/12(Tue) 09:51
 タイトル:Re: 登記面と賃貸契約書との土地面積の誤差
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒嶋田です。

  > 少ない土地面積のままで、坪単価入れずに合計の金額で取引しました。
  実測取引でなく公簿で取引したということですね。

  > 将来再登記をするにはどの位の費用がいるのでしょうか?
  売主側の立会いで隣地との境界を確認しましたか?
  再測量する目的は地積の更正(面積の変更)ですが、隣地所有者の承諾が必要で
  す。どこでも、なかなか隣地の印鑑証明をとるのは大変みたいですね。
  費用は、測量や立会いの難易度によりますから、地元に精通した土地家屋調査士
  と相談してください。
  国土調査という国が強制的に実施している測量を待つのもいい方法です。面積は
  国土調査の成果として訂正されます。
  実施時期は地元自治体土木部へ問い合わせください。

  公簿が増えれば固定資産税は上がります。
  建築許可などは公簿でなくてもいいので、測量して地積更正をするのは自己使用
  ではメリットは少ないですが…。

  > 昭和42年に測量したデータを持っていれば、利用できますか?
  参考資料にはなります。
  但し、年月がたっているので再測量は必要ですね。


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■7割が近隣のトラブルに不安
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■契約書無しで敷金等払わず入居した物件の原状回復について相談されたみみこさん
  http://fs.emaui.info/2008/06/post-a6cb.html
   大変遅い時間に失礼します。「契約書なし、敷金支払い等賃貸での現状回復に
  ついて」の相談を致しましたみみこです。夜中に相談メールをしたのにもかかわ
  らず、迅速にご返信くださって、本当にありがとうございます。眠れないでおり
  ましたので、少しほっとした所です。そんなに大変な事であったのかと、自覚が
  足りないことを痛感しました。アドバイス頂いたとおり、まず専門の機関に相談
  するようさっそく準備したいと思います。わからない事ばかりで、御手数おかけ
  してしまいますが、今後ともよろしくお願いします。取り急ぎ、お礼とご挨拶ま
  でです。

  Fromスタッフ:
   不動産屋さんに支払う仲介手数料を浮かせる目的で、大家さんが直接募集され
  るケースも多いのですが、本来は、それをされるのであれば、大家さんが不動産
  屋さんと同等以上の知識、そしてきちんとした契約書が不可欠になります。
   ですが、話し合いのみ…というやり方をしていることからも(大家さんに対し
  ては厳しい表現ですけれども)あまりに杜撰であり、極論としては「大家さん失
  格」です。
   こういう無責任な大家さんの安易な行為が不動産のトラブルを招いてしまいま
  す。今回のケースの場合、あなたは必要以上の支払いをする必要はありません。
  原状回復についても、経年変化の部分まで負担する必要はありません。立ち退き
  要請についても、「今まで借りていた」という事実をもって、対抗することがで
  きる可能性もあるでしょう。
   ただ、女性ということで、甘く見られてしまうようなことがあったのなら、ご
  両親、ご親戚、あるいは、専門家を間に挟むなどして、毅然と対応されるように
  してください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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昨年スタートした業者さんレポート。
お陰様で皆さんからの評判はもちろん、関係者の皆さんからの評判もよろしい状況。
そこで、Fudosan.JPの物件掲載センターのリニューアルも兼ね、
いよいよ「物件レポート」を開始することにしました。
現在、第一号レポートの公開に向けて準備をしております。
それまでの間、家のタネの更新を休止させていただきますが、
楽しみにお待ちいただければ幸いです m(_ _)m

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■そんなにお金がかかるなんて聞いてない!
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-cd54.html

■全く大家さんと連絡が取れません…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-2f06.html

■大家だけペットが飼えるようにできるの?
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-f530.html

■既存不適格って、違法建築と違うの?
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-b064.html

■不審者が住み着いている駐車場
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-a51b.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●相続時の名義変更について
  ●競売に起因する立ち退きについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/07(Thu) 18:25
 タイトル:世帯主&土地の名義変更について
 投稿者名:ゆみこ
⇒私の祖母は農家で畑や田んぼを所有しております。
  先日、祖母が亡くなり、世帯主の名義変更をしないと農業が出来ないと親戚の者
  に言われました。
  世帯主の名義変更は、祖母が亡くなってからいつまでに済ませば良いのでしょう
  か?
  また、土地や田畑の名義変更はいつまでに済ませればいいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/08(Fri) 18:42
 タイトル:Re: 世帯主&土地の名義変更について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp
⇒ゆみこさん、名義変更しなければ農業ができないと言うのは役所(あるいは農業
  委員会?)が言うのでしょうから、役所に行って名義変更の手続きすればよいの
  ではないですか?
  そのために登記の所有者を変更する必要があるなら、司法書士に頼めばよいと思
  います。
  自分でやりたければ、法務局に行って書式や必要書類を教えてもらい、自分でで
  きるでしょう。
  いつまでという決まりはないと思います。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/07/08(Fri) 08:15
 タイトル:不動産引渡し命令について
 投稿者名:貧乏大学院生
⇒今現在、名古屋で一人暮らしする学生です。

  地方裁判所民事第2部より、不動産引渡し命令を受け取りました。
  命令書によると、申立人は平成15年に競売物件(私が住むアパート)を買い受け
  て、私(不動産占有者)に引渡し命令を申し立てたようです。

  急いで不動産仲介業者さんにて確認したところ、彼らも寝耳に水のようで、
  「7月になって大家さんが交代した」
  ということ以外、教えてもらえませんでした。

  どうやら土地ごと競売にかけられ、新しい大家さんに交代したとたんに、今回の
  命令書が出されたようです。

  事前に大家さんが交代した報告もありませんでしたし、今現在、家賃がどこに支
  払われているかすら、確認できていません。

  以前の相談内容で確認させていただきましたところ、異議申し立てを行えるのが
  1週間以内とのことですが、その申し立てを行う際、どういった形式をとればよ
  いのでしょうか?

  また、揉め事を回避したいので、引越しも考慮に入れた場合、その引越し費用な
  どは請求できるものなのでしょうか?

  現状把握に終始している状況です。どなたかお知恵をお貸し頂ければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/08(Fri) 18:58
 タイトル:Re: 不動産引渡し命令について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp
⇒学生さん、先ず、送付してきた裁判所に電話をして、申立書を受取ったが、どう
  すればよいか聞くことです。
  あなたが伝えるべき内容は以下の3点でしょう。
   1.すぐには退去できない。
   2.新しい買主からは何の連絡もない。
   3.新しい住居を探すには資金がいるが、今はない。

  多分、すぐに出る必要はない(3ヶ月の余裕)と言われるでしょう。
  買主は当然連絡してくるはずです(引き続き貸す気はないようですが…)。
  話し合いで、いつまで住めるか、引越し費用や新たな家を借りる費用など払って
  くれるかなどを交渉することになります。

  敷金全額返還、引越し費用、新賃貸契約に必要な費用など、もらえるかもしれま
  せん。
  必要なら、借りたときの仲介業者にも協力してもらい、交渉するのがよいでしょ
  う。

  いずれにせよ、今までの賃料支払先には払う必要がないでしょうから、支払はス
  トップですね。


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                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■資料請求からの成約率をアップできるかも?
http://minicom.2525.net/2008/06/post-9a00.html


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          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■外国籍の方が賃貸物件を借りる際の提出書類について相談されたspottyさん
  http://fs.emaui.info/2008/06/post-4086.html
   アドバイスどうもありがとうございました♪非常に丁寧に御説明いただいて、
  とても嬉しかったです。何度か不動産会社には直談判してみたのですが、まった
  く取り合っていただけない態度でした。薄々、この不動産会社は信用できないと
  感じていたのですが第3者からそう言っていただいたことでスッキリしました。
  今後も、また何かありましたら、是非宜しくお願い致します。これからも頑張っ
  てください。

  Fromスタッフ:
   誤解の無いようにお伝えしておきますが、保証会社と別に保証人を取ることや
  保証人に対して、本人の意思確認、本人確認の書類を要求すること自体は、悪い
  ことではありません。ある意味、それが保証人というものの義務・責任は大きさ
  でもあります。
   おそらく、あなた方に対して厳しい要求をするのには、外国籍だけではなく、
  (ご本人はわかりませんが、あなたはまだ若いので)年齢的なものもあるでしょ
  う。
   不動産屋さん、大家さんが慎重な対応(あなた方にとっては不愉快な対応)に
  なってしまっている背景には「信じて貸したら嫌な目にあった」ということも、
  少なからずありますので…(困っている状況を考慮して入居許可したら、結局、
  迷惑ばかりかけられてしまい、二度と考慮してあげたくない…という大家さんの
  相談も多いですよ)。
   条件が緩いから安心…という判断は短絡的すぎますが(条件が緩いから、問題
  ある方々が借りやすい…ということもありますから、入居後の治安面などの問題
  が生じる危険性も考えられます)、あなた方をきちんと理解してくださる不動産
  屋さん、大家さんを探すことは、とても大切なことです。
   ですから、あなた方を理解してくださる方々を見つけたとしたら、絶対に、そ
  の方々の期待を裏切らないようにしてくださいね。お二人をあたたかく迎えてく
  ださる方がみつかることを祈ってます。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/06/64617-35d8.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

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       その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
       配信停止は、以下の指示に従ってください。
                     ・解除用サイト http://www.kaijo.com/
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2008年6月6日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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家のタネの編集スタッフは不動産以外のサイトも運営しているのですが、
そんな中、アート関連のサイトでお世話になっているお店で話していたら、
近隣で建設中の大型マンションの営業の方がお見えになりました。
店長に「買ってくれ!」と言うのかと思いきや、なんとブログの取材!
いやぁ、すごいですねぇ。いまや社員が取材する時代!?
こりゃ負けてられない…というわけで、
急遽、「『ブログの取材』の取材」をしてきました(笑)。

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           家のタネではない取材先で某社様の営業担当の方とバッタリ!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■最近の新築マンションはブログにとても力を入れていた!
http://blog.ienotane.com/2008/05/post-d1b2.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■まさか12人と契約しないとダメなの?
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-9b59.html

■おとり広告は許せない!
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-dd1d.html

■家が建てられないと言われちゃった…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-da39.html

■コンテナって建物なの?
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-fe8d.html

■下水用地をタダでくれると言われた!
http://fudosan.2525.net/2008/05/post-9088.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●瑕疵担保責任について
  ●宅建免許の必要性について
  ●山林の売買について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●さとうさん(一般)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/06/24(Fri) 17:23
 タイトル:中古住宅の瑕疵責任
 投稿者名:aki
⇒中古住宅の購入の話が進んでいます。
  重要事項説明書に「売主は瑕疵責任を負わない」とあります。これはよくある話
  なのでしょうか。
  もし、私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって、
  それを直すのに膨大な費用がかかり、しかも、引き渡し前に確認したときには知
  らされなかったとしても泣き寝入りでしょうか?
  参考までにその家は、土地53坪に築17年ののべ床面積33坪の軽量鉄骨造りのもの
  で、地価は坪40万くらいとのことです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/28(Tue) 09:00
 タイトル:Re: 中古住宅の瑕疵責任
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒「私たちが住み始めてすぐに、以前からあったであろう不良箇所があって…」の
  ようなことは、瑕疵に該当しずらいです。それは、単に引渡しを受けるに不注意
  であったことになります。

  ただ、雨漏りについてですが、売主が「無い」と言った場合で、「ある」ときは
  瑕疵となります。免責にはなりません。
  床下など、一戸建ての中古を買う場合は、当然調べるところは調べること、業者
  や売主の言だけを根拠に契約をなさないことです。
  破壊検査や居住実験などでしかわからないこと以外で、キチンと調べればわかる
  ことは、調べましょう。

  床が斜めなのは、「住み始めてすぐわかる」ことでなく、住む前にわかることだ
  からです。より注意すべきは地盤のことや、基礎のことなどです。

                  一級建築士・宅地建物取引主任者 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/06/28(Tue) 22:11
 タイトル:Re^2: 中古住宅の瑕疵責任
 投稿者名:aki
⇒ありがとうございました。資金に余裕があるわけではないのに、自分で見てわか
  らない住宅の調査までするのは大袈裟かとも思ってましたが、そうではないので
  すね。
  一生関わってくることなので、慎重に進めたいと思います。

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 投稿時間:05/07/05(Tue) 16:02
 タイトル:売主に宅建免許は必要?
 投稿者名:売主花子
⇒所有している土地を手放すにあたり、開発許可申請をしていくつかに分筆して、
  それぞれを売りに出そうと考えています。
  調べてみると2区画以上を売る場合、宅建免許が必要だそうですが、売主が個人
  (不動産業ではない場合)にも宅建免許が必要なのでしょうか?
  世の中の売主さんは、みんな宅建免許を持っているのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/06(Wed) 11:07
 タイトル:Re^2: 売主に宅建免許は必要?
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz/
⇒実は私も花子さんと現在同じ状況にあり、宅建業を申請しようとしています。
  しかし「不特定多数に反復継続」という定義の解釈は、実務上あいまいに運用さ
  れているように思え、そのボーダーラインは不明確と捉えています。
  ただ、そもそも私の県ではこのような場合、売主が登録業者でないと、開発許可
  申請が受理されないようです。そこで仕方なく準備してます。

  でも、譲渡所得税と事業所得税とのバランスからは積極的に免許を取得する方が
  お得な場合も多いですから、ご検討されてください。

  それにしても宅建業申請、開発許可申請は、職業柄、日頃業務としてこなしてい
  ても自分自身の為にやる事になるとは、少々むなしいところもありますね。

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 投稿時間:04/05/21(Fri) 00:39
 タイトル:山林の売買
 投稿者名:やまだ
⇒親類から山林を買ってくれないかと依頼されました。そのご本人名義のもので、
  言い値で買って欲しいということなのですが、私は山林の価値がわかりません。
  山林の土地の価格やそのほかの資産価値があるとすれば、その価格を調べたいの
  ですが、どのように調べたらよいか教えていただけませんか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/07(Thu) 14:44
 タイトル:Re: 山林の売買
 投稿者名:さとう
⇒自分も今、同じような問題に取り組んでいます。
  その山林のある森林組合に問い合わせて売買事例などを聞きました。
  材木の搬出のしやすい状況かどうかも価格に影響があるようです。


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■タクトホーム、サイト全面リニューアル
http://minicom.2525.net/2008/05/web-6bff.html

■アエラホーム、全支店で電子マニフェストを導入
http://minicom.2525.net/2008/05/post-b4fc.html

■エイムハウス、携帯サイトオープン
http://minicom.2525.net/2008/05/post-1ba2.html

■CADソフトのテクニカルスタッフがルートプロに社名変更
http://minicom.2525.net/2008/05/post-e4b1.html

■カラス対策ネット、特注オーダー販売開始
http://minicom.2525.net/2008/05/post-01b8.html


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■シロアリ被害の賠償請求について相談されたみちくささん
  http://fs.emaui.info/2008/05/post-2682.html
   アドバイスありがとうございました。大変参考になりました。何しろ初めて購
  入したので、分からないことばかりで、早速返事頂けるとは思いませんでした。
  ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   初めて購入し分からないことばかりとありましたが、借主さんから見れば、立
  派な大家さんで、大事な自分達が住むアパートになります。住んでる方のために
  も、大家さんとして、しっかり調べていってくださいね!
   なお、おそらく業者さんが確認しているから間違い無いと思いますが、羽蟻に
  は、シロアリとクロアリの両方がおり、地域や場所によっては、時期によってシ
  ロアリでないクロアリが発生することもあります(これは建物的な問題よりも、
  借主からのクレームに繋がります)。
   本当であれば、物件確認の時に、この辺の状況を確認したり、場合によっては
  近所の方へのご挨拶をする際に、ちょっと聞いてみたり、ご自身での情報収集も
  大事なんです。
   まずは今回の件を納得の行くかたちで解決することが最優先ですが、ただ、今
  後も物件購入の際には、くれぐれも今回のようなトラブルにならぬよう、積極的
  にご自身で確認していくよう心がけてくださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/05/52163-5ce3.html


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   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

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