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2008年7月

住まいの何でも相談室(2008年7月25日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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関東地方、梅雨も明けましたね!
夏休みに入り、3連休もありで、皆さん、何処かに遊びに行っちゃってますかね~?
くれぐれも、熱中症にお気をつけ下さい!
スタッフのほうは、業者さん取材2件抱え、てんてこまい。
物件取材も考えていまして、来月お披露目できるよう準備を進めて行きます。
楽しみにしててくださいね~☆

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         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■ローンの金額がものすごく怪しい!
http://fudosan.2525.net/2008/07/post-b8a7.html

■倉庫の改築で母屋も壊さないとダメだと言われ…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/07/post-1e41.html

■中古マンションの譲渡承諾料ってなに??
http://fudosan.2525.net/2008/07/post-ebd0.html

■録音しちゃってもイイの?
http://fudosan.2525.net/2008/07/post-9d78.html

■今ごろになって2年前の請求がきた!
http://fudosan.2525.net/2008/07/2-4d2c.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●水漏れの損害賠償について
  ●解体予定建物の売買について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/17(Sun) 16:53
 タイトル:水漏れの損害賠償について
 投稿者名:ak@ne
⇒はじめまして、よろしくお願いします。
  賃貸のマンション6階に入居していますが、リビングの天井から水漏れがありま
  した。
  相当量の水が、蛇口をひねったように流れて来て、本棚と置いてあった骨董の雛
  人形、茶碗、写真集、それに水は床にも流れたので、唐木の飾り棚も濡れてしま
  いました。

  日曜日でしたが、管理会社の社長の携帯に電話してみたところ、「今、7階にい
  るのですぐ行きます」とのことでやって来ました。
  社長が言うには、7階(真上の部屋、現在空室)のリフォーム前に掃除をしてい
  て、キッチンの流しに水を流したとのことでした。

  「あなたが損保に入っていれば、損害賠償されます」と言うのですが、損保には
  入っていません。
  ただ、この場合、被害者は私で加害者は管理会社の社長ということになりません
  か?
  管理会社の責任で損害を賠償してもらうことは出来ないのでしょうか?
  また、証拠の写真などは必要でしょうか?
  こういう場合の交渉の進め方をお教えください。
  アドバイスをよろしくお願いします。

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 投稿時間:05/07/20(Wed) 13:51
 タイトル:Re: 水漏れの損害賠償について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒被害については、上の階の使用者に損害賠償請求が出来ると思われます。
  最寄りの市町村が行っている無料法律相談や司法書士、弁護士にご相談される事
  をお勧め致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

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 投稿時間:05/07/16(Sat) 12:00
 タイトル:解体予定建物のゼロ円売買
 投稿者名:KEN_yokohama
⇒現在、所有している土地(築後15年の倉庫あり)を売却するため、買主と交渉中
  です。
  買主は、賃貸マンションにしたいようで、購入後すぐに建物を壊すので、建物代
  をゼロ円として契約書に表示し、売主名義での滅失登記するので、建物の権利証
  と委任状も一緒に引き渡して欲しいと申し出がありました。

  登録免許税、不動産取得税など、購入経費を避けたいようですが、税務上問題は
  ないのでしょうか?
  問題ないという根拠、法令等がありましたら、お教えいただければありがたいで
  す。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/20(Wed) 13:13
 タイトル:Re: 解体予定建物のゼロ円売買
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒税務上とはどんな意味かよくわかりませんが、貴方にとっては譲渡所得が発生す
  ると、課税対象になります。
  もし、譲渡所得税をご心配されるのでしたら、貴方にとっては影響ありません。
  根拠は所得税法をお読み下さい。
  ご心配でしたら、税理士又は最寄りの税務署にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


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■著作権表記不要の写真素材サイトはチラシやサイトに使えるかも? 
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■築年数にちなんで、こんな洒落た成約プレゼントはどうでしょう?
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■中小企業向けホームページ制作サービス
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■コンクリート偽装問題による契約解除について相談された悩んでますさん
  http://fs.emaui.info/2008/07/post-4a0c.html
   『コンクリート偽装問題による契約解除について』へのアドバイスどうもありが
  とうございます。ひとまず、管理組合で団結して、法律の専門家に相談した方がい
  いという事ですね。引渡し直後(11日後)に問題が発覚した為、まだ管理組合が機能
  しておらず、まずは私個人で動きつつ、他の住民や管理組合と協力できないかも探
  ってみたいと思います。最終的には、法律の専門家を雇った方がよさそうですね。

  Fromスタッフ:
   おそらく、入居者、購入された皆さん、同じような印象や不安を抱えておられる
  だろうと思います。個々で一人一人動くと、担当者に振り回されたり連絡が行き届
  かない場合も出てくるでしょうから、代表(理事長など)を窓口に、皆さんで一致
  団結して会社を相手に大きく動かれるほうが、一人一人の補償に確実にスポットが
  あたるのではないかと思われます。専門家の方とも、よくご相談されてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/07/716729-2e20.html


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住まいの何でも相談室(2008年7月18日号)

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通っている接骨院のある駅近くに、
週2日しかやっていない超穴場のカフェがあるんですが、
女性がひとりでも入れるような、とてもふんわりした空間。
ランチもデザートもアルコールも、頼める貴重な場所です。
好きで通っているのですが、
なんと、業者さん取材(現在、原稿作成中)を進めている不動産屋さんが、
そのカフェのご近所さんだったことが判明!!!
こういう偶然って、素敵です☆
来月以降、お披露目できると思いますので、楽しみにしててくださ~い(^0^)/☆

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■雨漏りするマンションを買わされた!
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■そう言えばサザエさんの家の登記ってどうなってるの?
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■土留めを作れと言われちゃいました…orz...
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■建て替える時のお店への休業補償って?
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■借りてる家が競売に! 家賃払ってて大丈夫?
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 今週のピックアップ相談は、
  ●決済当日の金額変更について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/07(Thu) 21:47
 タイトル:決済当日の金額変更について
 投稿者名:ホワイト
⇒今年に入ってから新居を探し、気に入った物件がありました。
  見積もりを出してもらったところ、充分にやっていける金額だったので、手付け
  を払い、仮契約をして、ローンの申し込みもしました。
  その後、ローンの承認もおり、金消の手続きも終り、あとは決済を残すのみにな
  りました。

  しかし、決済当日になって2つのトラブルが起きました。

  1つは、当初見積もってもらっていた金額から、実際の月々の返済額が4,000円ほ
  どアップしていたのです。
  見積もってもらっていた額で考えていたので、どこでその差が出たかを調べても
  らったところ、見積もっていたときの金利よりも優遇がよくなかったので、その
  分が上がってしまったということでした。
  確かに決済の前週の金消の手続きの時には、まだ優遇が決まっていませんでした
  が、決済の当日に上がるといわれても、契約もしてしまっているので、引くにも
  引けず、困ってしまいました。
  これって普通に起こることなのでしょうか?

  もう1つは、火災保険を自分の知り合いにお願いしたいと思い、不動産屋にも了
  解を得て進めた件です。
  5月くらいに特約をある程度つけた分で、60万円くらいの保険に決め、その旨を
  すぐ不動産屋にも伝えました。
  すると「金額的にも妥当なところですね」という返事だったので、充分に諸費用
  (ローン金額)の中でまかなえるものだと思っていました。
  金消の際にも、「諸費用が予定している枠より抑えられそうだから、少しはお返
  しできそうだ」という話も聞いたので、さらに安心していたところ、決済の当日
  に「諸費用が逆に多くかかってしまったので、超過分の30万円を払ってほしい」
  と言われました。
  なぜそういうことになるのかを聞いたところ、最初に不動産屋が用意していた火
  災保険は、特約もついていない保険だったらしく、そこの部分での差額だという
  ことでした(諸費用の他の部分は、ほとんど変わっていないとのことで、完全に
  火災保険の部分での差が原因みたいです)。
  私は5月には金額も伝えていました。
  「本当にその差額だけの問題ならば、十分比較も出来たと思いますし、差額が発
   生しているのなら、もっと早いうちに言ってもらえれば、色々なことも考える
   ことができたと思う」
  ということを伝えました。

  家的には気に入ってるので、後ろ向きなことは考えたくはないのですが、決済当
  日に色々なことがあったので、すごく残念な気持ちでいっぱいです。
  もちろん素人ですので、こういうことはある意味、当然のことならばしょうがな
  いと思いますが、本当にこれが当り前なのでしょうか?

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 投稿時間:05/07/20(Wed) 14:24
 タイトル:Re: 決済当日の金額変更について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒不明な点がいくつかありお答えしにくいように思います。

  契約は
   1.契約(手付け金の支払い)
   2.ローンの申し込み
   3.融資の承認
   4.金消契約
   5.決済
  の順で進んでいきますね。

  ローンの申し込みの際に、金利優遇条件などの説明を金融機関から受けられたと
  思いますが、どうだったのでしょう?

  融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
  また、遅くとも金消契約の前には解ります。
  その時に納得出来ない場合は、別の金融機関に変更する事も可能です。

  諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、もしかしたら、先に諸費用
  を不動産会社にお預けされたのでしょうか?

  不動産会社が事前に諸費用を預かる事には問題もありそうですが、決済前(一般
  的には金消契約頃)に諸費用の確認があると思います。
  その時に諸費用を確認して、資金を用意するのが普通です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/21(Thu) 21:13
 タイトル:Re^2: 決済当日の金額変更について
 投稿者名:ホワイト
⇒香川様、お返事ありがとうございます。
  やはり私の説明不足な点が多いみたいですね。

  さて、ご質問いただいている件ですが、
   > ローンの申し込みの際に金利優遇条件などの説明を金融機関から受けられた
   > と思いますが、どうだったのでしょう。
  この件については特に金融機関からの説明はありませんでした。
  というより、不動産会社の一番強いつながりのあるところで進めるとのことで、
  銀行とは金消の時に初めて合いました。

   > 融資の承認の際に融資金利は確認出来ると思います。
   > また、遅くとも金消契約の前には解ります。
  金消のときには、まだ確定していませんでした。

   > 諸費用が戻ってくる事はあり得ないと思うのですが、
   > もしかしたら先に諸費用を不動産会社にお預けされたのでしょうか?
  先には預けておりません。
  ローン申し込み時に、諸費用もまとめてローンに組み込む形で進めてもらいまし
  た。
  その時に諸費用分として、190万円見ているとの報告はもらっていました。
  5月頭に不動産会社に「火災保険を私の知り合いのところで頼みたい」と相談し
  たところ、快諾してもらったので、見積もりをしてもらい、特約つきで60万円ほ
  どになりました。
  即座に不動産会社に金額のことを報告すると、妥当な線だとの返事でした。

  また念を押して、「ローンに組み込んでいる諸費用の範囲内で大丈夫か」と確認
  したところ、問題ないとのことだったので、より安心していました。
  その上、金消の時には、
  「予定していた諸費用が安く抑えれそうだから、いくらかお返しできる」
  とも言われ、確信していたのですが、決済の当日になって、
  「実は足らなかったので30万円ほど払ってほしい」
  と言われてびっくりしました。

  納得がいかないので、内容を聞いてみたところ、最初、先方が用意していたのが
  特約無の分で、その差額が出たのだと言われました。

  5月の頭には金額を報告していましたし、1ヶ月以上も時間があったので、照らし
  合わせる時間は充分あったと思います。

  私の判断としては、この諸費用の件については先方の確認の不足、こちらへの連
  絡の不充分さが起こしたと考えていますので、超過分を払う意志がないことを伝
  えています。

  何度か先方と話し合いの場を持ちましたが、向こうは確かに連絡の不充分さは認
  めてはいるものの、私が払う意志のないことに対しては、イエスの返事はしませ
  ん。

  また、超過分を先方が持つことや、それが無理なら何か物で誠意を見せてほしい
  との要求には、そういうことをすることがお互いの歩み寄りにはならないとの考
  えも示してきました。

  とにかく私は今の状況は納得していないので、自分の考えを変えるつもりはあり
  ません。
  新居には昨日、引越ししました。
  正直、先方の営業とは気まずい雰囲気ですが(まだ現地に事務所があるので)、
  それは仕方がないと持っています。

  この一件で、引越ししたときに電化製品等を買おうと考えていた計画もすべて保
  留になっています

  長々と書いてしまい、また不明なところも多いとは思いますが、私の考え方は間
  違っていますでしょうか?

  また、これから私の考え方を通していく上で、気をつけなければいけないことな
  どありましたら、教えていただけないでしょうか?
  (念のため金消を金曜日に、決済を次の週の月曜日に行いました)

  香川さんにお返事いただいて、少し安心しました。
  ありがとうございます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/22(Fri) 16:16
 タイトル:Re^3: 決済当日の金額変更について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒まず、金融機関の説明不足。
  一般に金融機関は住宅ローンの申し込み時において商品の説明をする必要が有り
  ます。
  金利の優遇措置についても、必要条件をしっかりと説明するのが普通です。
  融資承認が下りたときに融資の条件は決まっています。
  優遇が受けられない事はその時点で分かっていることです。
  重要なことですので、書面でお客様に説明する必要が有ると思われます。

   私の住む広島では地方銀行や信用金庫ですが、くどい位説明します。
   さらに、融資の承認が下りた時点で、貸付条件を申込者に通知します。
   その際に収入印紙代・事務手数料・保証料・火災保険料(同金融機関の指定代
   理店で加入する場合加入する場合)・必要な書類…について書面で通知されま
   す。

  その通知と司法書士からの登記料の見積書を元に、諸費用の明細書を作成し、お
  客様に諸費用の確認をしてもらいます。
  ここでほぼ諸費用が確定するわけです。

  それからは金消契約・残金精算・諸費用の支払・引渡しとなります。

  次に、不動産会社による確認と連絡ミス。
  不動産会社は諸費用について住宅ローンの融資が確定した時点で、直ぐに費用を
  確認し、金消契約の前又は遅くとも当日、お客様に連絡する必要が有ったと思い
  ます。

  不動産会社は、それまでの経験から諸費用については概算で分かっていたはずで
  す。
  ただ、何の費用が足りないのか(超過した原因)書いてありませんし、この連絡
  ミスが金融機関に有ったのか、不動産会社にあったのか書いてありませんので、
  最終的に金融機関が悪いのか、不動産会社が悪いのか分かりません。

  不足した原因がお客様の融資条件によるものでしたら、金融機関の連絡ミスかも
  しれませんね。

  何れにしても、必要な費用は不動産会社に支払うものではなく、金融機関に支払
  う費用ではないでしょうか?
  それとも司法書士へ支払うものでしょうか?

  何れにしても、必要な費用はどうしても必要です。
  何時までも支払わないわけには行かないでしょう。

  不動産会社としっかりと協議して下さい…位しか、アドバイスが有りません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/22(Fri) 21:02
 タイトル:Re^4: 決済当日の金額変更について
 投稿者名:ホワイト
⇒香川様、早速の返事ありがとうございます。

  > 次に不動産会社による確認と連絡ミス
  前回の通り、金消の契約の時点では優遇は決まっていませんでした。
  不動産会社の話では、「諸費用総額が確定したのは金消の当日の午後」だったそ
  うで、その結果を私の担当の営業が知ったのが決済(金消の3日後の月曜)の朝
  だということでした。

  > 最終的に金融機関が悪いのか、不動産会社が悪いのか分かりません。
  決済当日に諸費用の一覧を渡されたのですが、火災保険の費用以外は、ほとんど
  予定していた額(190万円以内)だとのことで、完全に、知り合いに段取りして
  もらった火災保険が、不動産会社が当初に予定していたものよりも高いというこ
  とでした。

  ですから、私は1ヶ月も時間があったのにもかかわらず、何の確認もせずに進め
  ていた先方の確認がずさんだったことと、こちらとしては、ことあるごとに諸費
  用の範囲内で大丈夫かを確認し、問題なしとの返事をいただいていましたので、
  納得がいかないとの見解を示しているのです。
  火災保険料は決済当日、知り合いも同席してもらい、諸費用の中から支払いまし
  た。

  > 何時までも支払わないわけには行かないでしょう。
  やはりそうですか…。

  > 不動産会社としっかりと協議して下さい。
  時間かかっても話して行こうと思っています。
  度々のアドバイスありがとうございます。また何かありましたら、よろしくお願
  いします。


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■築50年のアパートの契約解除要求について相談されたG.Mさん
  http://fs.emaui.info/2008/07/post-b08d.html
   この度は、アドバイスをありがとうございます。どこにどう相談して良いかわか
  らず、ネット検索中に貴サイトをみつけ、よくシステムを理解しないまま相談をし
  てしまいました。「検索」のコーナーもあったのですね。そちらを拝見してからご
  相談すれば、お手間をおかけすることもなかったと、反省をしております。お教え
  いただいて助かりました。アドバイスを参考に、さらに調べてみたいと思います。
  ひとまず、感謝まで。

  Fromスタッフ:
   基本的に貸主は借主に対する責任を負うことになります。例えば、地震などで、
  他の建物に比べて明らかに問題が発生した場合などは、貸主の責任を問われる可能
  性もあります。ですので、老朽化に起因した立ち退き自体は致し方ない部分ではあ
  りますが、ただ、立ち退くにあたっての条件提示は可能かと思われます。とは言え
  現在の賃料との兼ね合いなどもありますので、(例えば、月2.5万円の家賃に対し
  て100万円要求というのは、いささかつりあいが取れないとは思います)ご案内し
  たような機関でアドバイスをいただくなどしながら、納得できる結果を目指してく
  ださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/07/72715-f179.html


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いよいよ、物件取材第一弾が完成しました!!!
もともと、いつか、住宅展示場巡りをしたかった担当編集、
期待と希望を抱えて、取材して参りました! 
突撃業者取材で一番最初に取材した、高円寺のヨシケイハウスさんにお願いして、
物件にご案内頂き、撮影し、一ヶ月かけてじっくり作成した渾身のレポートです☆
是非、皆さんも、一緒にご案内頂いている気分で、お楽しみ下さい!
見てると、欲しくなっちゃうかも?!(^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
              高円寺から徒歩数十分の格別の広さの中古物件です!
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■リフォーム可能・ゆとりある広さの高円寺の中古マンション
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         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■夢の二世帯住宅の前に買取とローンと税金と相続が!
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-59c0.html

■古家って売主がなんとかしなくちゃいけないの?
http://fudosan.2525.net/2008/07/post-ed0b.html

■国から激安で立ち退けと言われてます…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-abbe.html

■安全な登記の中間省略は?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-278c.html

■貸したからには、きっちり返してもらいたい!
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-79de.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●現状回復費用について
  ●瑕疵担保責任について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/19(Tue) 11:54
 タイトル:立ち退き時の現状回復費用
 投稿者名:平寛仁
⇒お世話になります。
  私、この度、賃貸マンションを解約したのですが、解約から3週間経っても大家
  さんが現状回復費用の見積もりを出してくれません。
  もう退去した後なので、何をされているかも分りません。
  どうすれば、良いのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/20(Wed) 14:32
 タイトル:Re: 立ち退き時の現状回復費用
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒先ずは家主への催促をされてみてはいかがでしょう。
  不動産会社や管理会社が入っている場合はその会社に敷金返還請求します。

  何度も敷金返還請求する以外に方法は無いと思います。
  電話ではなく配達証明付郵便や内容証明郵便で催促すると、請求した証拠が残り
  ます。
  後々、争いになった場合その証拠が役立つ事もあります。

  それでも返事がない場合は、最寄りの市区町村が行っている無料法律相談や、消
  費生活センターへご相談下さい。
  有料ですが、弁護士や司法書士に相談する事も出来ます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:05/07/07(Thu) 17:27
 タイトル:瑕疵担保責任
 投稿者名:リヴァー
⇒当方は不動産業者、相手方は一般消費者です。
  裁判所の強制競売によって中古住宅を落札したところ、すぐに「原状のままで、
  売ってほしい」との連絡があり、占有者もあるまま、売買契約をします。

  この場合、全く物件について調査が出来ませんが、瑕疵担保責任を負わない特約
  は、やはり無効になりますか。
  また、瑕疵担保責任を負わないようにするには、どのようにしたらよいでしょう
  か?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/20(Wed) 14:07
 タイトル:Re: 瑕疵担保責任
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒宅地建物取引業者が売り主となる場合、瑕疵担保責任期間を短縮する方法は、2
  年間の瑕疵担保責任を負う特約を付ける以外に方法はありません。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人


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■営業権を理由に全く出て行かない賃借人について相談されたコウさん
  http://fs.emaui.info/2008/07/post-32e1.html
   非常にご丁寧なコメントと、お答えありがとうございます。とても勇気付けられ
  ました。素人の私にもわかりやすく、お教えいただいて、感謝しております。家族
  と相談し、少しずつ頑張って生きたいと思っております。本当に、ありがとうござ
  います。

  Fromスタッフ:
   お祖母さまの代から30年貸し、長いお付き合いもあろうかと思われますが、人は
  自分にとって納得がいかないことについては、断固として拒否し、御自身の立場で
  とれる精一杯の権利を主張してくるものです。ですから、相手がそういう対応であ
  るのなら、あなたの側も、きちんと権利主張していかなければ、一方的に不利な条
  件を受け入れてしまうことになりかねません。長くかかるかもしれませんが、整理
  しながら、毅然とした態度で、あなた方ご家族が取れる誠意を見せながら当たられ
  るようになさってくださいね。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/07/72715-f179.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2008年7月4日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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いよいよ完成の物件レポートですが、気合を入れて作成!
記念すべき第一弾ということで、パワー全開、
気がつけば、いつの間にやら大盛りが特盛りになり、最終的にはメガ盛り状態!?
すると、見てくださっていた小川さんから、
「これはかなりな力作ですね。
 っていうか、かなりお時間を取られてしまったのではないですか?」
な~んて、ご心配をいただいてしまいました (^ ^;)ゞ
詳しくは次回、請うご期待!!!

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■境界上にフェンスを建てたいと言われたが…
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-30fe.html

■ほぼ北なのに東向きなんて許されるの?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-6e76.html

■共有持分による権利の差は?
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-05f2.html

■入居者の失火でアパートが全焼…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-13d2.html

■売主側の都合で全然契約が進まない!
http://fudosan.2525.net/2008/06/post-1881.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●共同所有分の売却について
  ●テナント退店時の現状回復について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●青山さん
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/12(Tue) 08:28
 タイトル:共同所有分の売却について
 投稿者名:キリコ
⇒子ども4人が父の土地家屋を相続することになりました。
  最初は売却して等分に分けるという話でしたが、途中から2人の子どもが、土地
  家屋は売却せず、共同所有にして残しておきたいと主張し始めました(意図は不
  明です)。

  この場合4分の1の相続分だけを切り離して売却することはできるでしょうか。
  もしできない場合、相続できるのは共同所有権だけで、実質的相続は永久的に不
  可能ということになるのでしょうか。なお、私は50歳代後半の女性で独身です。

  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/14(Thu) 18:42
 タイトル:Re: 共同所有分の売却について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz/
⇒このようなご相談事例はよくある事でもありますが、この場合、特に「共同所有
  にして残しておきたいと主張する意図」が気になるところですね。

  亡きお父様の土地家屋にこの後どなたかがお住まいになるのか、また、
   あなたは既に別の場所にお住まいであり、
   また、あなたがこの後も独身のままでお子様がいらっしゃらない
  のであれば、
   もし、この後あなたが亡くなられた段階では、
   他のご兄弟もしくはその子らにあなたの持分も相続されること
  になり、最終的にご質問の「実質的相続」が得られる事は無いとの予測が成り立
  ちます。

  従いまして、現在の状況では、土地家屋を売却しないにしても、あなたの相続分
  は、代償分割という形で他のご兄弟にご協力頂いて、現金や流動性の高い資産な
  どに、実勢価額で分けていただく事が望ましいのではないかと拝察いたします。

  共同持分は、単独で処分(売却)も可能ですが、実質的に買い求める方は、他の
  共有者以外は殆ど不可能に近いのではと推測できますが、不動産業者でありませ
  んので、残念ながらデータは持ち合わせておりません。

  詳細なご事情がわかれば、より的確なアドバイスもできるかもしれませんが…。

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 投稿時間:05/07/19(Tue) 02:24
 タイトル:テナント退店時の現状回復
 投稿者名:ロボット
⇒入居時、居抜きで入りました。
  改装していた場合には、現状(居抜きのまま)から、こちらの負担で全て行うこ
  とになっていました。

 、2ヶ月後、改装するつもりでしたが、退店することになりました。
  すると退店時に現状回復ということで、スケルトンでの受け渡し(私が居抜き分
  の解体工事費を負担)を通知されました。

  契約書には所有の造作、内装並びに営業活動上持ち込んだすべてを撤去するとあ
  りますが、改装していない場合でも、工事費の負担をしなくてはいけないでしょ
  うか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/19(Tue) 06:40
 タイトル:Re: テナント退店時の現状回復
 投稿者名:青山博秋
⇒居抜きの契約に関しては、決まった契約書式も少なく、一般の方にはなじみも薄
  いため、このような問題がよく起こります。
  結論から言うと、「負担する必要はあるが、言われるがままというのも人が良す
  ぎる」ということかと考えます。
  その突破口は、契約書や特約事項等による、居抜きの場合を想定した原状回復に
  関する文言です。
  たとえば一例ですが、
  「居抜きの売買とは、使用する権利や所有権等の権利だけでなく、前賃借人が造
   作したものの原状回復を行う義務も併せて売買するもので…」
  などといった、一般の方にも理解できる文言が、トラブルを未然に防ぐことにな
  ります。
  さすれば、今回の契約書や重要事項の説明はどうであったのか、そこに交渉の余
  地があると考えます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/19(Tue) 10:34
 タイトル:Re^2: テナント退店時の現状回復
 投稿者名:ロボット
⇒さっそくのご返事ありがとうございます。
  OPEN時期と改装予定日がずれていたので、入店時にはスケルトンにするかどうか
  の説明はありました(すぐに改装できなかったので、ことわりました)。
  ただ、契約書にはその部分は記入されていないので、改装せずに出ていくのに、
  スケルトンにする費用を負担することが納得できませんでした。
  相手側は交渉には応じられないと言ってきました。裁判にはお金がかかるので、
  その場合、やはり支払わないといけないのでしょうか?


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■売却予定の家のローンについて相談されたゆぅさん
  http://fs.emaui.info/2008/06/post-7f1a.html
   あやふやな質問に対してもご丁寧なご返事をいただき感謝しております。数年
  前にも関連した件で万策尽きて相談させていただきました。不動産に関しては解
  決までに何年もかかることが多いため、あちこちで調べてもよくわからない時が
  多く、このサイトの存在を心強く思っております。ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   基本的にお母様ご自身で対応されているようですが、一人の判断では勘違いな
  どもありますから、必ずその内容をあなたご自身も確認されるようにしてくださ
  い(文書でもらっているのなら、FAXあるいは、コピーしてもらって、送付して
  もらうなどの工夫も可能かと思います)。面倒だと思いますが、お母様とあなた
  の大切な財産です。念には念を入れても、決して入れすぎにはならないと思いま
  すよ。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/06/61871-5bc0.html


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