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2008年10月

住まいの何でも相談室(2008年10月31日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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物件取材させて頂いた、株式会社ヨシケイハウスさんから、
売りに出されている東京・高円寺の中古マンションのリフォーム完成の連絡を受け、
早速、追跡取材に行ってきました。
どう変わったか、是非、ご確認ください。面白いですよ~☆
ちなみに取材後、
「リフォームした上で、当初の現況販売よりも200万円ダウンします!」
という嬉しいお知らせをいただきました♪
(追伸)客付けいただけるのも大歓迎とのことですので、
    興味のある業者さんも、ぜひ、ご覧ください。

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                    こんなふうに、リフォームされました♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【物件紹介】ゆとりある広さ・大型3LDK 高円寺の中古マンション
http://report.ienotane.com/2008/10/post-2192.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■看板を固定した穴は埋めないとダメ?
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-4c5f.html

■事業用定期借地権って、期間内は解約できないって契約じゃないの?
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-afa8.html

■軽量鉄骨造だと思ってたのに、木造なんて…。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-0ebf.html

■境界の隅切り部分は、所有者以外に誰が使うのか。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-9ef3.html

■賃貸借契約の賃貸人の名前は、所有者全員??
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-bc79.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●抵当権と贈与について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/28(Thu) 01:39
 タイトル:抵当権と贈与について
 投稿者名:りり
⇒不動産の抵当権をはずすためにお金を銀行に払う際、不動産の所有者が払わない
  と、贈与とみなされ、税金がかかってくるというのは本当でしょうか。
  よろしくおねがいします。

                               三重・20代女性

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 投稿時間:05/07/28(Thu) 09:13
 タイトル:Re: 抵当権と贈与について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz
⇒ご相談内容が簡潔過ぎて状況が良くわからないのですが、とりあえずこの状況か
  な?…と推定される条文を引用しておきますので、ご参考ください。

  いわゆる「みなし贈与」ですが、的外れでしたら御免なさい。m(__)m

  以下引用

   【相続税法】

    第八条 対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で債務の免除、引
    受け又は第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合においては、
    当該債務の免除、引受け又は弁済があつた時において、当該債務の免除、引
    受け又は弁済による利益を受けた者が、当該債務の免除、引受け又は弁済に
    係る債務の金額に相当する金額(対価の支払があつた場合には、その価額を
    控除した金額)を当該債務の免除、引受け又は弁済をした者から贈与(当該
    債務の免除、引受け又は弁済が遺言によりなされた場合には、遺贈)により
    取得したものとみなす。ただし、当該債務の免除、引受け又は弁済が次の各
    号のいずれかに該当する場合においては、その贈与又は遺贈により取得した
    ものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金
    額については、この限りでない。
     一 債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
       て、当該債務の全部又は一部の免除を受けたとき。
     二 債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
       て、その債務者の扶養義務者によつて当該債務の全部又は一部の引受
       又は弁済がなされたとき。

  ご相談における状況は上記条文中の「第三者のためにする債務の弁済」で宜しい
  のでしょうか?
  その場合でも条文中の但し書きにもご注意ください。

                         行政書士/ISO審査員 川村淳

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 14:32
 タイトル:Re: 抵当権と贈与について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒まず、
   抵当権が設定されている不動産の所有者(A)
   銀行からお金を借りた方(B)
   今回お金を一括返済される方(C)
   (ABCは全て個人とします。)
  として考えます。

   ケース1「AとBが同じ方で、Cが返済する場合」
    CからBへの贈与と見なされます。

   ケース2「AとBは別人で、BとCが同じ方の場合」
    借りた本人が返済しますので贈与税はかかりません。
    この場合Aは担保提供者と呼びます。

  今回のご質問がケース1の場合とすれば、銀行からお金を借りた本人の代りに、
  別の人間が残った借金を一括で返済することになりますので、一括で返済したお
  金は、銀行から借りた本人にお金をあげたことと同じになり、贈与とみなされる
  と思います。

  借入者と返済者の事情によっては、贈与を避けるための方法が有るかもしれませ
  んが、詳細は税理士にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


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■アパートの途中解約における家賃支払いについて相談された北海道在住さん
  http://fs.emaui.info/2008/10/post-a52d.html
   早々のアドバイスを頂き、ありがとうございます。アドバイスにもありましたと
  おり、ペナルテイは記載されていませんでしたので、その旨伝え重要事項の説明に
  も当たるが説明もなかったので(契約者は息子で学生専用MSでしかも学校経由
  (京都の私大:今回は相談せず)私も同席していて、【明記されていない項目は国
  土交通省の通達に則って、不当なものは拒否】と口頭で伝えたうえ契約しましたが
  甘かったと思っています。)通常の1か月で管理会社と話がつきました。相手が大
  学の窓口経由で大事に至りませんでしたが、私も(ちなみにCFP資格もありながら)
  同席していながらこの状況なので、本当に助かりました。迅速なアドバイスには
  心から感謝しています。ありがとうございました。今後も末永く続けていただくこ
  とを心からお願いいたします。

  Fromスタッフ:
   親御さん同席で契約されていたのですね。それでもやはり、契約時というのは、
  どうしても日常と違い気持ちが高ぶり冷静に確認することが難しいのです、ですか
  らより慎重でなくてはなりません。今回の事を良い教訓として、家族間で話し合わ
  れていくと宜しいかと思います。尚、また、いつ何処でどんなご縁があるかもしれ
  ません、引越し時には、お世話になりましたと業者に気持ちよくご挨拶をされる姿
  勢も、立つ鳥後を濁さず、ひとつのけじめになるかとは思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/10/10-1c86.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2008年10月24日号)

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突撃取材の14回目は、リゾートマンション、別荘など、
リゾート物件を専門としている株式会社ひまわりさんより、
新潟にあります湯沢店店長の鈴木晶子さんにお話を伺いました!

実は、家のタネの編集部、ひまわりさんとは、ちょっとしたご縁があったんですよ☆
写真もたっぷりです、どうぞご覧下さい!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
             編集部もお世話になった庶民派リゾートの雄といえば…♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【突撃取材】株式会社ひまわり・湯沢店さん
http://report.ienotane.com/2008/10/post-9998.html


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■お願いだから既存不適格だって言って m(_ _)m
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-70eb.html

■借地買取の話しが、更新料返還を要求された!
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-5b79.html

■保証人ではないけれど、親戚が亡くなって…
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■お金はあるのに、連帯保証人と保証会社も必要なの?
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■新しい不動産屋から追加請求された敷金
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-0e13.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●家の買い替えについて
  ●理事としての立会い時の注意点について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/27(Wed) 02:55
 タイトル:家の買い替えについて
 投稿者名:おこ
⇒ご相談させて頂きます。
  現在、土地探しを含め、2世帯住宅の新築を検討中です。

  まず実家(築20年、両親居住)を売却し、その資金を頭金にあて、新たに土地を
  探し2世帯住宅をと考えております。
  その場合、不動産取引上、いったん両親に仮住まいをしてもらい、新築後、同居
  するというのが一般的な流れなのでしょうか?

  理想としましては、不動産部門をもつ工務店で実家を下取りしてもらい、
   ●その会社で2世帯住宅を新築することを前提に、建築期間、両親は実家にそ
    のまま居住させてもらう流れ
  なのですが、このようなことは可能でしょうか?

  但し、それ以前に、
   ●上記のような自社内に不動産部門をもつ工務店ですべての取り引きを行う場
    合
  と、
   ●ハウスメーカーで新築を依頼し、実家売却、土地探し共にハウスメーカー提
    携(紹介)の不動産屋に依頼する場合
  と、どちらがメリットがあるのでしょか?

  ご教示よろしくお願いします。

                               愛知・30代男性

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 投稿時間:05/07/27(Wed) 09:54
 タイトル:Re: 家の買い替えについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒おこ様、まず、事前にどちらがメリットがあるかを決めるのは無理と思います。
  ただ、出来るだけの事をして、より良い結果を得てください。

  貴方が全ての調整をするには、内容的に専門性が高いのが、この事業です。

  不動産屋や住宅建築会社に直接頼むと、総合力(建築・不動産と金融)のある担
  当に出会える可能性が低く、そのため、対知識と対交渉力から十分に成果を上げ
  られるか、慎重を期す必要を感じます。

  貴方の味方になる良いパートナーを探し、業務(不動産探しや建築会社などの選
  択方法の検討を含む企画作業)を委託して下さい。

           宅建資格者・一級建築士・インテリアプランナー 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/27(Wed) 22:56
 タイトル:Re^2: 家の買い替えについて
 投稿者名:おこ
⇒中尾様、早速のご返事ありがとうございます。
  やはり、プロの第3者機関に依頼すべきですね。調べてみます。

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 投稿時間:05/07/28(Thu) 01:41
 タイトル:理事としての立会い時の注意点について
 投稿者名:たけ
⇒はじめまして。
  当方、土地の登記などに全く無知なため、ご相談に乗っていただきたく、よろし
  くお願いいたします。

  現在マンションの理事をしております。
  隣に大変古い民家があり、今度建て替えをするらしく、
  「測量士がくるので、境界の確認の為、立会いをしてほしい」
  と、隣家の方に言われました。

  自分が立会い人になっていいものか不安になり、管理会社の担当に問い合わせる
  と、
  「特に問題ないので、立ち会って下さい」
  とのことでした。

  現在の状態は、隣家との間には、マンション側の塀と隣家のブロック塀があり、
  境界杭もきちんとあります。
  一応、境界ははっきりとしているのですが、立ち会う際に注意する事は何かある
  のでしょうか?

  立会い印を押すと、あとから何か問題が起こらないか、ちょっと不安なので、ア
  ドバイスをお願いいたします。

                               埼玉・40代男性

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 投稿時間:05/07/28(Thu) 14:45
 タイトル:Re: 理事としての立会い時の注意点について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒立ち会うときに注意する点ですが、今回境界杭があり、境界がはっきりしている
  との事ですので、特に無いと思います。
  一般的には、立ち会った日時と立ち会ったことを証拠に残す必要は有りますので、
  立ち会った方の住所氏名や、立ち会った方の写真等を撮っておくと安心です。
  相手側の測量士が立会証明書などを作成する場合は、その証明書をいただくよう
  にしてください。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:05/07/29(Fri) 11:22
 タイトル:Re^2: 理事としての立会い時の注意点について
 投稿者名:たけ
⇒香川さま、アドバイスを頂き少し楽な気持ちになりました。
  個人としてではなく、マンション側の代表でしたので、
  「しっかりしなくては!」
  と、緊張いたしましたが、調査士さんと境界杭をすべて確認しました。
  念のため証明書のコピーなども貰うように致しました。
  今回はアドバイスを頂き、誠にありがとうございました。


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■倒産することを前提に契約する新築戸建てについて相談された山田さん
  http://fs.emaui.info/2008/10/post-5bce.html
    アドバイス本当にありがとうございます!他人事なら間違いなく契約反対する
   と思いますが、自分たちのこととなるとどうしていいのかわからなくなってしま
   って。アドバイスいただいて良かったです主人と冷静になって考えます!

  Fromスタッフ:
    相手と一緒になって切羽詰まってしまうと冷静な判断ができなくなります。
   あなたの中の「野生の感(危険を察知し回避する能力)」も広げながら、あなた
   がたご家族の譲れない大切なものは一体何なのか、どんな暮らしをしたいのか、
   そして、どんな物件で自分達の生活を営んで行きたいのかをご家族でしっかりと
   話し合われてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/10/10101023-4d1d.html


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住まいの何でも相談室(2008年10月17日号)

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実は、ちょっとびびっています。
今まで全然気が付かなかったのですが、
浴室の隣にある洗濯機置き場の天井の壁伝いに、黒い筋があるのを発見しました。
はたと左側の壁を見ると、そちらのほうも、端っこに黒い筋が・・・。
小さな部屋のマンションなので、構造上、全く同じ部屋の間取り。
ってことは、上の部屋も、そのまま洗濯機置き場のはず・・・。
すわ、水漏れの前兆か?! もしくは、天井にカビが生えた?!

水漏れのご相談はとても多いのですが、
証拠写真を撮るようにお伝えしている手前、自分も激写でございます(^_^;)。。
部屋のオーナーさんに早速電話で伝え、写真をメールで送り、
見て頂いたところ、カビでしょうとのこと。
(いちおう)嫁入り前の女性として恥ずかしい&責任重大。
果たしてカビ掃除でとれるのか?(どきどき・・・汗;。)
秋の長雨、皆さんも、湿気&カビにはお気をつけて~(T_T)

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■車を停めてるセットバック部分にお屋根をつけたい♪
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-767d.html

■倒壊しそうな擁壁には近寄らないに限る?!
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■違法建築だと苦情を主張するご近所さん。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-cb2b.html

■二年もペットを預かってると言われても…。
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■妻と共有名義にするの忘れちゃった!
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 今週のピックアップ相談は、
  ●築年数が異なった場合について
  ●入居者の異常行動について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/25(Mon) 00:30
 タイトル:築年数が異なった場合について
 投稿者名:S
⇒築6年の中古住宅を購入しました。
  今年、売却しようと不動産屋に依頼したところ、築年数が契約書の年数より3年
  も前だったことが判明しました。

  登記簿のチェック漏れは、こちらのミスもあるのですが、契約書、チラシ、口頭
  での説明は全て築6年となっていました。
  築年を偽り販売した不動産屋は罪になるのでしょうか?

  それとも契約書に印を押した以上は、こちらが訴え出ることはできないのでしょ
  うか?

                               埼玉・30代女性

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 投稿時間:05/07/26(Tue) 12:52
 タイトル:Re: 築年数が異なった場合について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒「登記簿のチェック漏れは、こちらのミスもあるのですが、契約書、チラシ、口
   頭での説明は全て築6年となっていました」
  とありますが、重要事項説明書にはどう書かれているのでしょうか?
  また、購入された不動産の売主は不動産会社でしょうか?
  あるいは、売主は不動産会社以外で、不動産会社の仲介で購入されたものでしょ
  うか?
  そして、その不動産は何時購入されたものでしょうか?

  口頭による説明は水掛け論になりますので、書面による証拠を確認して下さい。
  その上で、最寄りの市区町村が開催している無料法律相談や消費者センターへご
  相談されてみてはいかがでしょうか。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:05/07/27(Wed) 23:55
 タイトル:Re^2: 築年数が異なった場合について
 投稿者名:S
⇒香川様、早速のご返信ありがとうございます。

  購入したのは4年前で、不動産業者からです。
  売主が急遽お金が必要になったらしく、知り合いであるその不動産屋に依頼し、
  先に買い取ってもらい、それを売りにだしてすぐに、私が買付けをしました。

  契約書にも築6年と書かれており、重要事項説明は曖昧にされた気がします。

  また、住み始めてしばらくして、前の持ち主が「クーラーを取りにきた」と言っ
  て、うちに訪ねてきました。
  入居時、クーラーは外されており、「最初からついていません」と言うと、「不
  動産屋から、ここに取りに行くよう言われた」と言っていました。
  さらに、売った不動産屋とは、引渡しでトラブルがありました。
  2ヶ月遅れるので、その代償として「ハウスクリーニングをして引渡す」と、念
  書を書かせたのですが、2ヵ月後の引渡し時、全く清掃はされておらず、入居が
  さらに遅れました。

  一度、相談窓口などに話をしてみたいと思っております。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/07/26(Tue) 17:43
 タイトル:入居者の異常行動について
 投稿者名:ううちゃん
⇒はじめまして。宜しくお願い致します。
  私共の貸している貸家に30代の夫婦が住んでいます。
  契約した際は共働きで、家賃も滞納しませんでしたが、今現在、夫は働いておら
  ず、国民年金・保険にも加入しておりません。
  かろうじて更新の時、保証人はたてましたが、夫の方の行動が異常で(隣人に怒
  鳴り声をあげたり、改造車で私共や管理会社に因縁をつけてきたり…)どうにも
  しょうがありません。

  おかげで、アパートの住人は出てしまい、これから新しく入れようと思っても、
  そんな異常者がいるのを解った上で募集はかけられないので、空き部屋はそのま
  まの状態です。

  管理会社の人がみるに薬物中毒の可能性があるとの事ですが、一応、警察には、
  怒鳴り込んだ時、被害届として提出してはいるものの、はっきり言って縁を切り
  たいのが本音です。

  しかしながら、賃貸契約上での違反(家賃滞納や保証人不在等)が無い為、退去
  させる事も出来ません。

  身辺に危機を感じる為、これ以上の管理経営が困難と踏んで、管理会社と相談し
  て土地・建物込みで売却するか、建物の耐久年数を理由に取り壊しをするか、ど
  ちらかで縁を切る方向に今、動こうとしています。

  身の安全を最優先する場合、最良の方法をご指南いただければ幸いです。
                              神奈川・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/26(Tue) 23:33
 タイトル:Re: 入居者の異常行動について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz/
⇒現実に現場での詳細な状況を確認しなくては、判断もしにくいところですが、上
  記行動の程度によっては、これもまた正当事由に認められる可能性は充分あるよ
  うに思われました。
  その場合でも、やはり立退き料は必要でしょう(相手の異常行動がエスカレート
  させない意味も含めて)。

  「身辺の危険」まで相談内容が及びますと、ますますメール相談には不向きと感
  じますが、いずれにしても公安当局や法律相談など御地周辺の機関と連絡を取り
  ながら、慎重に事を運ばれるしかない様に思えます。

  尚、そのまま売却する場合でも問題行動の入居者が居住している事は、買主に告
  知しなくては、不動産業者も含めて、別の問題になりますからこの点も一考が必
  要でしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/27(Wed) 09:59
 タイトル:Re^2: 入居者の異常行動について
 投稿者名:ううちゃん
⇒お返事有難うございました。
  幸い、管理をしている不動産屋さんが協力してくれる状態なので、不動産屋さん
  と慎重に事を進めて行きたいと思っています。
  今回のアドバイス、とても参考になりました。
  色々な面で足元をすくわれないよう、用心していきたいと思います。
  有難うございました。

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■水漏れによる損害賠償と引越しの交渉について相談されたFSさん
  http://fs.emaui.info/2008/10/post-72b9.html
    早々に回答いただき、ありがとうございました。こういった、善意と熱意でな
   りたっているサイトがあることは今まで知りませんでした、本当に心強いです。
   ふって沸いた被害ですが、頑張ります。 本当にありがとうございました。また
   何かありましたら、宜しく御願いいたします。

  Fromスタッフ:
    大家さんが管理をされていて、賠償と修繕と2つ会社があるそうで、大変でし
   ょうが、まずは修繕会社が下見に来るでのあれば一番いいのは大家さんにも立ち
   会っていただく、修繕について聞いた見解を、もれなくメモしておく、また、修
   繕会社から、大家さんのほうに、結果を書面で提出してもらうと宜しいかと思い
   ます。同時に、メールでお伝えしたように、具体的な対応について、確認される
   ようにしてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/10/10101023-4d1d.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2008年10月10日号)

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実は、この一ヶ月あまり、密かに物件を探しておりまして、
某不動産屋さん(←まだヒミツです)の多大なるお世話になりながら、
何軒か見に行ったり、調べたりしてましたが、
ついに「買付証明」の記入に同席しました。
契約の同席は何度かあるのですが、
契約前の買付証明って、まるで受験の願書を提出する気分です☆
「ご縁があれば、お会いしましょう!」
みたいな、どきどきわくわくの心理状態です。
さあ、どうなるかな~♪

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■固定金利じゃなきゃ白紙撤回!
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■抵当権。弁護士と不動産屋の意見が違うよ…。
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■なんか説明が足りない不動産会社。
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■断り無しに土地を削って擁壁工事した隣人…。
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■隣で異変が…。義務と責任は無いの??
http://fudosan.2525.net/2008/09/post-649e.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●土地登記の時期について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●鈴木さん(ライズ不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------


 投稿時間:05/07/26(Tue) 00:58
 タイトル:土地登記の時期について
 投稿者名:藤原 歌仙
⇒はじめまして、よろしくお願いいたします。
  建築条件付の古家付き土地を購入し、支払いを済ませました。
  今後、上物の契約後、古家の取り壊し、滅失登記後、土地登記の流れで進めると
  の説明を受けました。
  この流れは通常の処理なのでしょうか? 

  購入不動産業者の番号が(1)である事、説明に答えない点が多いなど、怪しい
  点が見受けられる為、最悪の可能性を考えて、先に土地登記を澄ませておくべき
  か検討中です。

  土地代金は全額支払済みですので、土地登記を先行させて構わないでしょうか?
  また、その場合のメリット、デメリットなどお教え頂ければと思っております。
  よろしくお願いいたします。

                               東京・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/26(Tue) 11:36
 タイトル:Re: 土地登記の時期について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp
⇒代金の支払と同時に所有権移転手続を行うのが通常です。
  今回の場合ですと、間取の打合せから請負契約まで時間がかかることが予想され
  ます。
  また、請負契約迄の間やその後の工事でどんなトラブルが発生するとも限りませ
  ん。
  従って、多少費用の追い足しになりますが、土地と建物(滅失前の)登記を早急
  にされた方が、良いと思われます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/07/27(Wed) 11:35
  タイトル:Re^2: 土地登記の時期について
  投稿者名:藤原 歌仙
  ⇒当初、上物の打ち合わせも進行していたのですが、途中で、土地代金の支払い
   を相手側が急いでいるのことで、上物の問題への回答頻度が下がり、
   「早く建てれば年内に間に合います」
   と、ろくな打ち合わせも無いまま、上物契約を急がせます。
   加えて上物契約まで、土地登記は行わないようです。

   これでは危険すぎると判断したため、質問させて頂きました。
   ご提案の通り、費用の追い足しをしても支払い分の登記を済ませ、じっくり打
   ち合わせて進めたいと思います。

   ご回答ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/26(Tue) 12:43
 タイトル:Re: 土地登記の時期について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒今回の取引には問題点が2つ有ります。

  1つ目は、建築条件付きの土地売買では土地の契約後3ヶ月以内に建物の建築請負
  契約を締結することを条件に契約しますので、建物の建築請負契約を締結するま
  では土地の契約は手付金の支払だけで、土地代金を全額支払うことは無いのが普
  通です。

  2つ目は、今回既に土地代金を全額支払っておられます。
  不動産会社が売主の場合、所有権移転留保が禁止されており、直ぐに所有権移転
  (登記)する義務が不動産会社に有ります。

  従って、土地と建物について直ぐに所有権移転登記されることをお薦めいたしま
  す。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/07/27(Wed) 11:29
  タイトル:Re^2: 土地登記の時期について
  投稿者名:藤原 歌仙
 ⇒説明不足で申し訳ございません。売主は別の個人の方でした。

   上物契約が済んだ後、滅失登記と同時に行えるので手間が省けるといった説明
   は受け入れず、別途、費用が発生しても登記を済ませるように交渉したいと思
   います。

   この度はご回答ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/26(Tue) 12:55
 タイトル:Re^2: 土地登記の時期について
 投稿者名:鈴木富雄@ライズ不動産
⇒通常の建築条件付契約では、建設業者との請負契約が不調に終われば、不動産売
  買契約も白紙解除となり、授受された一切の金員が買主に戻される契約になって
  いるはずです。
  つまり、請負契約締結までは手付金契約に留めておき、請負契約が締結となった
  ときに、残金の支払いと所有権登記作業が同時に進められることになります。

  今回の場合は、売主(土地所有者)が一般の方で、代金決済を先にしないといけ
  なかったのでしょうか。
  とにかく、代金を支払った以上、土地建物両方の所有権の移転登記を速やかに進
  めるように宅建業者に話すべきです。

  蛇足ですが、宅建業者番号の若い古いだけで、業者の内容を推し量ることはでき
  ません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/07/27(Wed) 11:24
  タイトル:Re^2: 土地登記の時期について
  投稿者名:藤原 歌仙
  ⇒> 売主(土地所有者)が一般の方で、代金決済を先にしないといけなかったん
   > でしょうか。
   はい、そういった経緯もあり、支払いは済んでおります。
   上物の打ち合わせには消極的なのですが、土地代金の清算を急ぐようお膳立て
   があり、ろくに回答を貰え無い状態が続いているため、不信感が募っている次
   第です。アドバイスどおり登記を急ぐよう伝えてみます。

   好転しないようでしたら、改めて質問させて頂きます。
   ご回答ありがとうございます。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■騒音による立ち退き要請について相談された店主の息子さん
  http://fs.emaui.info/2008/09/post-a406.html
    アドバイスありがとうございました。見ず知らずの私の相談に、本当に親身に
   なって考えて下さっている事が、文面を通して、ヒシヒシと伝わり、涙腺が弱く
   なってしまいました。やはり、専門家の方のアドバイスは、的を得て、大変心強
   いものですね。ちょっと、勇気が沸いてきました。お忙しい中、本当にありがと
   うございした。

  Fromスタッフ:
    今後は、知り合いの大家さんから代わった事もあり、日頃からもしも、行き違
   いや、ご迷惑をおかけしていたのであれば、素直に詫び、誠意を見せ、示しなが
   らの交渉になっていくものと思われます。いろいろな思いもあることでしょう、
   あなたがたが要求できる権利と、義務の確認をしっかりおこない、ご家族皆さん
   悔いの無いように、あたられてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/09/926109-5ed8.html


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住まいの何でも相談室(2008年10月3日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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突撃業者さん取材レポートでご紹介させて頂きました、
東京都練馬区・中村橋の有限会社アンジュさんから
栃木県・佐野市の土地売却情報を頂戴しましたので、ご紹介させて頂きます!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                       お家も建てられます。もとは梅畑☆
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■【物件紹介】栃木県・佐野市のゴルフ場前の286坪の土地
http://report.ienotane.com/2008/09/post-b1c6.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■どうして駐車場と庭と建物が別登記なの?
http://fudosan.2525.net/2008/09/post-4d03.html

■退去するって言ってるのに、更新料払う必要あるの?
http://fudosan.2525.net/2008/09/post-8163.html

■離婚したけど、権利書と実印を返してくれません…。
http://fudosan.2525.net/2008/09/post-87a9.html

■屋根瓦の保証期間は、たった五年?
http://fudosan.2525.net/2008/09/post-13bd.html

■勝手にローン審査された!
http://fudosan.2525.net/2008/09/post-6cee.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●事業用として利用されてしまった場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●鈴木さん(ライズ不動産)
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/24(Sun) 01:42
 タイトル:居住を目的として貸している家なのに…
 投稿者名:MY
⇒両親の住んでいた家をリフォームし、借家として地元の不動産業者に管理を頼ん
  でいます(50kmほど離れているため)。

  住人が「借家、敷地内で中古車販売をはじめたいので、承諾して欲しい」との内
  容が記入された月次報告書と、捺印用の承諾書が不動産業者より郵送されてきま
  した。

  墓参り等で出掛けた際に家の前を通ると、異様に車が沢山とめてあって、快くな
  くは思っていたので、今回の事態をとても不快に感じています。

  2回ほど不動産業者から留守電に電話はあったようでしたが、その件に関しての
  メッセージはなく、「また電話します」という内容でした。

  あまりに唐突で安直なやり方で驚いています。
  住人にも不動産業者にも強い不信感を持ちました。

  約300坪の敷地のうち、建物の後方の約150坪は、近々整備をして月極駐車場にし
  て、そこからも賃貸収入考えていたので、今回の申し出は歓迎できません。

  不動産契約に関してはまるで無知なので、どうしたものかと、困っています。
  どうか穏便な交渉解決方法のアドバイスをお願いします。

                               宮城・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/24(Sun) 15:27
 タイトル:Re: 居住を目的として貸している家なのに…
 投稿者名:鈴木富雄@ライズ不動産
⇒業者が、手紙をよこしたり、電話を掛けてきてから返事をしてないようですが、
  どれくらいの期間で現在のようになったのでしょうか。

  借主が契約目的以外の使用を無断で行ったり、業者が貸主の承諾を確認せずに借
  主にさせているのであれば、通常の契約約款であれば、当然賃貸借解約の条件に
  該当したり、宅建業者への責任を追及することも可能でしょう。

  しかし、あなたが返事をしかねていてかどうか、相当期間延ばしていたことがあ
  れば、自体を悪化させたことのひとつの要素になっていたかもしれません。

  速やかに業者に連絡して、現在に至った経緯の説明を受け、元に戻すか、解約す
  るか、現況を受け入れるが、賃料等の条件を変更する等の対処をする必要があり
  ます。

  また、ご自分で居住する予定があるようですが、そのことは業者や借主に説明し
  ているのでしょうか。
  急に伝えてもこじれる可能性があります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/24(Sun) 19:40
 タイトル:Re: 居住を目的として貸している家なのに…
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒先ず、現在の建物賃貸借契約書の内容を確認して下さい。
  契約違反についてどう書かれているでしょうか?
  違反があった場合、現在の借主が気に入らないのであれば、契約違反を事由に契
  約解除が可能と思われます。

  次に不動産会社に管理を任せていると言うことは、毎月管理料を支払っているの
  でしょうか?
  また、管理委託契約書の内容を確認して下さい。
  管理委託契約書の内容によりますが、もし建物賃貸借契約に違反があり、不動産
  会社が黙認していた(知っていて契約違反の対策を怠った)場合、損害が発生す
  れば、不動産会社に対して損害賠償を請求できると思います。

  > 不動産契約に関してはまるで無知
  とありますが、殆どは契約書により処理します。
  契約書で処理できなければ公の場で処理します。
  自身で無知と思わず、契約書を何度もよく読み確認をして下さい。
  それでも分からないことが有れば、専門家に依頼すればよいのです。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/07/26(Tue) 23:45
  タイトル:Re^2: 居住を目的として貸している家なのに…
  投稿者名:MY
  ⇒ご助言ありがとうございます。
   契約書を出してきて改めて目を通してみました。
   今の時点ではどうにも承諾できないので、承諾はできない旨を書面で伝えるこ
   とにします。その後は専門の方に相談し、交渉して行くことにします。
   方針が決まりました。ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/24(Sun) 20:00
 タイトル:Re^2: 居住を目的として貸している家なのに…
 投稿者名:MY
⇒ご助言ありがとうございます。
  業者からの電話は先週の事で、月次報告書は一昨日金曜日に届いたばかりです。

  私の選択肢は、
   1.元に戻してもらう
   2.解約する
   3.賃料等の変更をし、現状を受け入れる
  のいずれかということのようですね。

  中古車の売買のようなことは、ライセンスなしにずいぶん前からやっていたよう
  でしたので、その不満点は何度か業者には電話をしていました。
  ですが、業者は、
  「あくまでも趣味の範囲内のことだということなので、どうしようもない」
  との説明でした。

  「1」の元に戻してもらうというのは、現実的に無理だと思います。
  私の立場として「2」の解約するを希望して、当然の権利として通るものなので
  しょうか。
  「3」の賃料等を変更して現状を受け入れるという選択肢が、一番現実的なので
  はないでしょうか。

  文章表現があいまいでしたが、借家に自分が居住する予定はありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/25(Mon) 15:08
 タイトル:Re^2: 居住を目的として貸している家なのに…
 投稿者名:鈴木富雄@ライズ不動産
⇒「現在までは趣味の範囲で、これからは業としてやっていく…」と言うのも苦し
  い言い訳でしょうが、3の条件変更をするのであれば、古物商の登録の確認や近
  隣の商業物件の相場などを良く調べなければなりません。

  信頼できる業者に依頼して、手続きをする必要があるでしょう。
  現在の業者が、それについても親身に対応してくれなければ、他の業者に依頼す
  ることも考える必要があるでしょう。

  150坪を駐車場にするとして得られる収入も検討材料にしてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/26(Tue) 23:56
 タイトル:Re^3: 居住を目的として貸している家なのに…
 投稿者名:MY
⇒ご返信ありがとうございます。
  先ずは承諾はできない旨を書面で伝えます。
  その後は専門の方に相談しつつ、交渉して行くことにします。
  方針が決まりました。ありがとうございました。


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                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■担保を背負いながらの自宅購入について相談されたパルさん
  http://fs.emaui.info/2008/09/post-ffe0.html
    遅い時間の投稿だったにもかかわらずもう朝にはアドバイスをいただき本当に
   ありがとうございました。問題がどう大きいのか、何とかなるものなのかさえも
   わかりませんが、聞いていただけただけでも気持ちが楽になりました。すべては
   これからですけど・・・

  Fromスタッフ:
    夫婦揃って危険を知らず、回避できずでは、何処の誰でもない、あなたがたが
   イザという時に大変です。自分達の身は自分達で守らなければなりません。誰か
   が助けてくれるものでもありません。自分達でどうするかなのです。実際の自分
   達のおかれている状況をよく整理し、理解することが大切だと思いますよ。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/09/912925-6568.html


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