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2008年11月

住まいの何でも相談室(2008年11月28日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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先々週に少しお話した秩父への小旅行の模様をUPしました。
京都、奈良、日光、箱根…などと比べますと知名度が低い秩父ですが、
日曜日定番の笑点でご当地出身・林家たい平さんがネタにすることも増えて、
全国に魅力が伝わっているような気もします!?
そんな都心の繁華街から1時間半弱の風景、息抜きにどうぞご覧ください~♪
美味しいお団子もでてきますよ(^0^)/☆


━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                   カメラ小僧になった気分で楽しかったです!
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■【話題の現場】秩父行脚、どこいくべぇに魅了♪
http://report.ienotane.com/2008/11/post-f0bf.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■アンカーボルトの曲がりを目撃!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-24b7.html

■農業しないんですけど、この畑がいいんです。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-6a5c.html

■身寄りの無い方のご友人にはどうしたら…
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-f8f0.html

■固定資産税安くてラッキー♪でも、価格は?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-7f49.html

■おいらはボイラー。あっちぃボイラー。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-9c04.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●テナント立退き料の妥当性について
  ●敷引の妥当性について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/30(Sat) 03:23
 タイトル:テナント立退き料の妥当性について
 投稿者名:林
⇒雑居ビルでテナントを運営していたのですが、立替による退去を1月末までにと6
  月に言われました。

  保障という形で、以下の提示がありました。
   ・賃料の50%カット(6ヶ月)
   ・撤去費用をビルが持つ

  最初はこれだけでしたが、こちらに落ち度がないので、これではきついと伝える
  と、15万円の保証金を追加すると言ってきました。

  この内容は、ビル側の都合での立ち退きの金額として、妥当なのでしょうか?

                               石川・20代男性

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 投稿時間:05/07/31(Sun) 17:16
 タイトル:Re: テナント立退き料の妥当性について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒林さん、業種によっても異なるし、地域性もありますので、これだという決まり
  はない筈です。
  引っ越すことによって発生する費用、新たにオープンするための費用などを考え
  て、交渉することだと思います。
  双方の都合を考慮して、話し合いで合意点をみつけるより方法はないでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 12:25
 タイトル:ありがとうございます
 投稿者名:林
⇒ご回答ありがとうございます。
  ビル側からの話では、ご意見にありました、
   ●新たにオープンするための費用
  は、普通、払わないというニュアンスの事を言われました(そんなの普通は請求
  されないとも言われ、仕方ないからと15万円ほど出してもらった感じです)。

  はじめは新店舗の開店のための費用で100万円ほどと言ったのですが、それは非
  常識と言われました。
  新店舗の初期時(内装工事とか資金)の請求はしてはいけないものなのでしょ
  うか?
  地域性や業種で違うとのご意見でしたが、最低限、支払わなければならない項目
  など、法的にある程度、決められていないのでしょうか?

  素人質問で大変恐縮ではありますが、よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 12:05
 タイトル:Re: ありがとうございます
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒林さん、状況はそれぞれみなちがうのですから、全ては状況次第です。法的に一
  律に決められる問題ではないでしょう。

  内装・設備全てを自己負担で行い開店したのに、出て行けといわれたら、次の店
  の内装費用、設備の移転費用などは請求はできるでしょう(相手がOKするかどう
  かはわかりませんが…)。

  全ては、状況如何であり、交渉しだいです。
  自分の方に理があると思えば、あくまで要求し交渉することだと思います。
  また、相手の状況、納得できる事情があるなら、それを考慮してあげる必要があ
  るでしょう。

  あくまで話し合いで、お互いが納得できる線で合意するしかないでしょう。

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 投稿時間:05/07/30(Sat) 03:24
 タイトル:敷引の妥当性について
 投稿者名:ゆず
⇒これから契約をし、入居を考えております。
  愛知県豊田市市内に引っ越す予定なのですが、「敷引」という、東京では聞きな
  れないものについて、お教え頂ければと思います。

  予定している物件は、2LDKの月6.1万円の新築物件ですが、敷金は4.5ヶ月分、し
  かし、4ヶ月の敷引があると言われています。

  過去、東京の月7万円の1Kアパートに4年住んで、敷金3万円しか取られなかった
  ほど、きれいに住んでいたので、納得できません。

  4ヶ月というのは相場として妥当なのでしょうか?
  また、交渉の余地はなく、4ヶ月分支払わないと契約出来ないのでしょうか?
  お教え頂ければ幸いです。

                               愛知・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 18:04
 タイトル:Re: 敷引の妥当性について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒ゆずさん、周辺の賃貸が全て敷引きが条件なら、その地域で借りるのは、敷引き
  を受けいれるしかないでしょうね。
  しかし、最近の裁判では敷引きは認められませんでしたね。
  退去のころには(何年先はわかりませんが)、敷引きは不当ということになるか
  もしれません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 20:56
 タイトル:Re^2: 敷引の妥当性について
 投稿者名:ゆず
⇒ご返信、大変ありがとうございました。
  この地域では、まだ敷引は少ない方だそうです。

  最近の裁判関連するかどうかは、わかりませんが、実は、ある専門家の方に、
  「契約する場合は、借主は弱い立場のため、それで契約せざるを得ないが、退去
   時には、それほど費用が掛かっていないと判断された場合、喩え、契約時に敷
   引で契約したとしても、少額訴訟の手続きを取れば、説明のつかない部分は返
   金される」
  と、伺いました。
  これは本当なのでしょうか?

  また、2、3年程度の長く無い期間で考えているのですが、敷引に対する客観的な
  査定というのは、どのようにすればよろしいのでしょうか?
  お教え頂ければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 10:49
 タイトル:Re^3: 敷引の妥当性について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒敷引きなしの物件ではなく、どうしても当物件が借りたいのであれば、お話の専
  門家のアドバイス通りの行動するのがよいと思います。
  「敷引きに対する客観的な査定」の意味がわかりませんが、敷引きは慣習なので
  法律で決まっているわけではないでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/03(Wed) 21:32
 タイトル:Re^4: 敷引の妥当性について
 投稿者名:ゆず
⇒ご返信、大変ありがとうございました。
  仕事で夜遅く、ご返信、遅くなりまして、誠に申しわけありません。

  > 敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。
  敷引について、いろいろ調べたのですが、どうもよくわからないところがあり、
  「法律で決まっているわけではない」というご専門家のお言葉、大変助かりまし
  た。ありがとうございます。

  また、いろいろと質問させて頂くかもしれませんが、何卒、宜しくお願い申し上
  げます。
                                    敬具


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■私道の譲渡を受けるにあたって相談されたちゃんすさん
  http://fs.emaui.info/2008/11/post-03fa.html
   早速の丁寧なご回答ありがとうございました。藁をもすがりたいときでしたので、
  このようなサイトがあるのは、本当にありがたいと思いました。トラブルや相談し
  たい人は、不動産には素人の方が多いはずです。私もそうです。そんな方々にとっ
  て天の助けになっていると思います。また、相談させていただくかもしれませんが、
  よろしくお願いいたします。

  Fromスタッフ:
   役場の方や、法務局で相談する場合などは担当者によっては、より丁寧に、あなた
   方の立場にたってわかりやすくアドバイス頂ける場合もありますが、そうでない場
   合(赴任したばかりでよくわからない等)もありますので、感情で受け取るのでは
   なく問題を解決する為に役立つ情報のひとつを頂けたととらえると宜しいかと思い
   ます。また途中で他の方々の意見や気持ちが変わる場合もあるかもしれません。
   たいへんだと思いますが、決め付けず、臨機応変に情報収集にあたるよう、がんば
   ってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/11/1171120-f1f6.html


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住まいの何でも相談室(2008年11月21日号)

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NHKさんの「ご近所の底力( http://www.nhk.or.jp/gokinjo/ )」という番組で、
11月16日に「どうする?!マンションの老朽化」というテーマで、
http://www.nhk.or.jp/gokinjo/backnumber/081116.html
という内容を放送されてましたが、皆さん、ご覧になりましたか?

ご年配で、年金暮らしなど貯蓄が少なく、費用が用立てられない方も多いでしょうし、
今、住んでいる部屋と全く同じくらいの大きさに建て替えることを考えると
だいたい、2~3千万は必要になってくるようです。
また、建て替えるには全体の5分の4の住民の合意を得ないと建て替えられないなど、
うーん、難しいですよね。8割の合意を得るって、とても大変そうです。
また、容積率に余裕が無いと建て増し不可能の場合も多いでしょう。

修繕計画を綿密にメリハリきかせ、修繕工事に優先順位をつけ、
修繕のままでも快適に住人皆さんで助け合い、暮らしやすいマンションもありました。
どちらにしても、皆さんでしっかり意見を出す、話し合うことが大切のようですねー。

TBSさんの「噂の東京マガジン( http://www.tbs.co.jp/uwasa/ )」でも、
緊急募集として、
「マンション、団地など集合住宅の建て替え、
 管理問題で困っている方からの情報をお待ちしています」
なんて募集がありますが、
この問題は間違いなく今後の大きな問題のひとつになると思います。

そうそう、余談ですけど、「噂の東京マガジン」と言えば、
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20081012/genba.html
この企画の時に制作側のスタッフさんから電話がかかってきて、
取材協力っていうか、Fudosan.JPでアドバイスしてあげたんですよ(^^V

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■立ち退きません、いただくまでは!
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■解体古家から振り込め詐欺の証拠発見!
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■うちが掘削、土留めはお隣さんじゃダメ?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-4470.html

■印鑑ひとつで私道が公道に…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-a69e.html

■手抜き工事を理由に解約できないの?
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 今週のピックアップ相談は、
  ●立ち退き時の補償について
  ●兄弟での共同購入について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/28(Thu) 22:49
 タイトル:立ち退き時の資金難について
 投稿者名:さくら
⇒今年の初めに入居しました。
  先日、大家さんから 建物を取り壊すため、9月末までの立ち退きを口頭で言わ
  れました。
  この場合 礼金はあくまでも礼金で、返ってこないのでしょうか?
  立退き料と言うのは、一般的にどのくらいいただけるのでしょうか?

  入居年数も少なく不安です。
  何よりも、1年も経っていないので、引越や引越先の礼金などの費用が全くあり
  ません。

  この物件自体、礼金を分割でおさめたくらいで、とても困っています。

  どうか、どんなことでもいいので、アドバイスください。
  よろしくお願いいたします

                               大阪・60代女性

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 投稿時間:05/07/29(Fri) 00:34
 タイトル:Re: 立ち退き時の資金難について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒お困りですね。
  礼金は家主へのお礼ですので基本的に返ってきません。
  建物賃貸借契約時に「敷金」又は「保証金」は支払っていないのでしょうか?

  一般的な場合ですが、家主の自己都合で退去を求められた場合は、敷金又は保証
  金の全額返金と、引越代や次に借りるときに支払う仲介手数料などの負担を求め
  る事が可能と思われます。

  消費生活センターや市区町が行っている無料法律相談等で相談してみて下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

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 投稿時間:05/07/30(Sat) 15:50
 タイトル:兄弟で共同購入する場合について
 投稿者名:たくちゃん
⇒実家で、私と弟とで親の家業を継いでいます。
  家は父のものですが、土地は借地で国有地です。
  もう50年以上住んでいますが、この度、国の方から「土地を売ります」との連絡
  があり、私と弟とお金を出し合って購入しようかと考えています。
  父は私ども2人に買ってもらいたいそうですので、
   弟と共同購入して、2人の名義にした場合
   土地を2分割してそれぞれが購入した場合
  と、後々のことも考えて、検討中です。
  アドバイス、よろしくお願いします。

                               大阪・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/30(Sat) 17:18
 タイトル:Re: 兄弟で共同購入する場合について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz
⇒与えられた情報からのみでは、やはり一般論的な回答しか差し上げ様もありませ
  んで、申し訳ありませんが…。

  私どもの事務所では、相続における遺産分割協議の段階でも、共有は避けるよう
  にお奨めするケースが殆どです。
  夫婦でもない限りは別家族ですし、次世代にでもなれば、ますます権利関係は複
  雑になる可能性が高まりますね。

  しかし、本件の場合、居住用のみならず、事業用地も兼ねるのであれば、必要的
  に共有とされる場合もあるのでしょう。

  家業の継続性(次世代以降も含め)と、そのご兄弟及び各次世代への承継の見通
  し、また、建物の位置関係などを総合的に考えていかれる事ですね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/30(Sat) 17:51
 タイトル:Re^2: 兄弟で共同購入する場合について
 投稿者名:たくちゃん
⇒早速のお返事、誠にありがとうございます。
  私共兄弟で、総合的に、また、色んなケースを想定して、これからよく話し合っ
  ていきたいと思います。
  良きアドバイスありがとうございました。


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■東京を拠点とするブティック型投資銀行、提携により不動産投資サービス提供
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■10年保証付、学校施設のエコ改修用安全・防災窓ガラス新発売
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■地中埋設物についての瑕疵担保責任について相談されたまゆげさん
  http://fs.emaui.info/2008/11/post-38c3.html
   この度は貴重なアドバイスありがとうございました。今後具体的に法的専門家に
   相談する場合の連絡先もお教えいただき大変参考になりました。不動産取引に関
   して素人の私にも分かりやすいアドバイスで大変参考になりました。

  Fromスタッフ:
   追加のメールも読ませて頂きました。更地渡しの条件で、土地への瑕疵担保責任
   について、契約書上では、明記が無い様ですが、埋まっていた護岸擁壁がどのく
   らいの大きさ、幅、厚さで、このまま埋まっていると、撤去しないでいると、今
   後住むあなたに、どんな影響や問題が起こる可能性があるのか、撤去する必要性、
   根拠などを、あなたがこれから建築をお願いしている業者に依頼して調べて頂き、
   写真や図面などの資料を作成し、あなた側の業者からもアドバイスを頂くなどし
   て参考にすることも、ひとつの方法かと思います。その上で、メールでお送りし
   ました内容で、撤去費用の三者負担や、今回の購入代金からの差額返金対応など
   可能かどうか、法的な見解をご相談されてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/11/1171120-f1f6.html


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住まいの何でも相談室(2008年11月14日号)

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6日に特急レッドアロー号に乗って、埼玉県の秩父に日帰りで行ってきました。
不動産関連の取材ではなかったものの、秩父神社などの歴史的な建物も多く、
街道沿いや商店街の中に建てられた「どこいくべぇ」という面白いオブジェもあり、
それを見つけてはうきうき♪大喜び☆で写真に撮ってました。
「幸せの銀のボール」「運をつかむ大太鼓」「運を呼ぶカメラ」
「知恵の鉛筆」「美声になるマイク」「恋のお願い」(鯉でしたw)など名前も愉快。

池袋から1時間半程度で、繁華街とは全くの別世界。
東京という限られた都心部に人が集中しているかってことを実感。
「都会」+「田舎」の造語の「とかいなか」よりも、
ちょっと田舎よりの秩父ですが(失礼!)、
でも、そんな秩父に住んでみたくなった小旅行でした。

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■地盤改良、なんでこんなに高いの!?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-dd18.html

■お隣さんから境界確認の印鑑が貰えません…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-1c0e.html

■火事で残った建物を改装して使いたい!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-90a6.html

■退去時に「土」も元に戻しなさい!
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-b54d.html

■買ったときには見えなかった敷地内のブロック塀。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-7f73.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●敷金について
  ●付属駐車場での車庫証明について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/26(Tue) 17:42
 タイトル:敷金について
 投稿者名:疑問の人
⇒敷金の精算について地域によっても異なる様ですし、最近は自然損耗に関しては
  貸主負担などといわれます。

  中古住宅の借家の場合、中古だからそれなりの内装で充分と考える入居者と、中
  古でも内装は新品同様のきれいな家に入りたいと考える入居者がいます。
  もし貸主と借主が前者を望む場合と、貸主と借主が後者を望む場合では、敷金の
  精算額(敷引き)に差が発生して当然ではないでしょうか?

  入居時に中古住宅でも、内装は新品同様のきれいな家に入りたいと主張して入居
  し、退去時は、中古住宅なので、このままの状態で次の人を入居させれば良いか
  ら敷金は返してください…では平等な契約とは感じませんが、いかがでしょう?

  私は、自分が大切にしていた家を、きれいな借家として使用していただきたいの
  で、敷引き○ヶ月とはっきり表示して契約しているのですが、何故、入居前に敷
  引き○ヶ月に納得して入居して、退去時に返してくれ…が正しいのでしょうか?

  契約条件に納得がいかないならば、入居しなければ良いのではないでしょうか?
  現在住宅は他にも沢山あるのですから。
  何故、契約を守らないことが正しいのでしょうか?

                               福岡・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 15:55
 タイトル:Re: 敷金について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒関西独特と思われていた「敷引金制度」は、福岡にもあるのですね。

  さて、言われていることは、心情的にはよく分かります。
  ただし法律から言うと、「敷引金」は「原状回復費用」とすると、それは「賃料
  の二重取り」として、返還しなければならなくなります。

  そこで「敷引金」は
   1.期間途中の解約を認めるための賃料補填費用
   2.貸主の希望賃料を下げていることによる補填費用
   3.自動更新による、更新手数料を免除するための費用
  と言うような重要事項説明を行い、敷引きを行ってきた訳です。

  しかし、上記のような説明で納得の上行った契約の敷引金も、今般消費者契約法
  10条により、無効との判決が下されました(平成17年7月14日、神戸地方裁判所に
  て。平成16年(レ)第109号保証金返還訴訟事件。原審:神戸簡易裁判所平成16年
  (ハ)第10756号)

  従って、賃借人から返還請求が出た場合、不本意であっても感情的にならず、穏
  便に和解するのが良いのではないでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 10:14
 タイトル:Re^2: 敷金について
 投稿者名:疑問の人
⇒清水様、ご回答ありがとうございました。感謝いたします。

  今回の裁判事例には以下の不備があったようですが、「(▼)」の部分を全てク
  リアしていてもだめなのでしょうか?

  京都地判平16・3・16は次の通り判示しました。
   判決(一部)
    これに対し、賃貸人は将来の自然損耗等による原状回復費用を予想すること
    は可能であるから、
    (▼賃貸人は予想して○○万円とした)
    これを賃料に含めて賃料額を決定し、
    (▼入居月数が決定されず月数で割れなかった)
    あるいは賃貸借契約締結時に賃貸期間に応じて定額の原状回復費用を定め、
    (▼賃貸借契約締結時に賃貸期間2年で○○万の定額の原状回復費用を定め
      た)
    その負担を契約条件とすることは可能であり、
    (▼その負担を契約条件とした)
    また、このような方法を取ることによって、賃借人は、原状回復費用の高い
    安いを賃貸借契約を締結するかどうかの判断材料とすることができる。
    (▼原状回復費用の高い安いを、賃貸借契約を締結するかどうかの判断材料
      として納得し契約した)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 16:42
 タイトル:Re^3: 敷金について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒平成17年7月14日、神戸地方裁判所の判決によると、
  「(前略)関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣
   行となっていることからしても、賃借人の努力によって敷引特約を排除するこ
   とは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押し
   付けている状況にあるといっても過言ではない。以上で検討したところを総合
   考慮すると、本件敷引特約は、審議則に違反して賃借人の利益を一方的に害す
   るものと認められる。(後略)」
  として、消費者契約法10条により無効とされています。

  判決内容を読んでいると、賃貸事業者は常に敷引特約の入っている契約書を用い
  て契約を行っており、それが一方的に押し付けている状況にあるというような判
  決文になっているように読み取りました。

  従って、あなたが言われている▼の部分を印刷ではなく、契約書の特約欄に手書
  きで書き加え、賃貸人・賃借人が夫々署名・捺印を行うと言うような契約をすれ
  ば、かなり防げるのではないかという気がします。

  ただし、それで必ず防げるのかと言うことについては、弁護士等の法律家にご相
  談いただくこととなります。
  もっとも、弁護士等でも意見の分かれることとなると思われますが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/05(Fri) 10:38
 タイトル:Re^4: 敷金について
 投稿者名:疑問の人
⇒賃貸事業者は、常に敷引特約の入っている契約書を用いて契約を行っているとき
  に問題となるようですね。

  修理費用を家賃に入れれば問題はないのでしょうが、入居期間が定まらないので、
  家賃に入れられません。
  そこで敷引特約となるのですが、多くの借主貸主が疑問を感じていますので、契
  約の模範例があれば助かるのですが…。

  どうもありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/05(Fri) 16:28
 タイトル:Re^5: 敷金について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒>契約の模範例があれば助かるのですが…。
  当社の賃貸借契約書の「解約引」に関しての記述は、
  「甲は契約期間が満了した日(以下「契約終了日」という)より1ヶ月以内に頭
   書敷金より○○万円を差引き、残額を乙に返還するものとする」
  となってます。

  ただし、重要事項説明書には、
  「敷引(解約引)金は、次のものを補填するための合計費用です」
  として、7月28日付けのコメントに書いている3項目を説明しています。

  これを行った上で、契約書の署名欄に、
  「本契約書全文通読の上、署名捺印したことに相違ありません」
  と賃借人の自署で頂くことにより、かなり回避できると思われます。

  これ以上は弁護士さんにご相談ください。

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 タイトル:付属駐車場での車庫証明について
 投稿者名:あいこ
⇒賃貸アパート付属の月極駐車場を借りているのですが、車庫証明を取らせてもら
  えません。
  ナンバーを取りたいのですが、車庫証明がおりないため困っています。

  こんなこと、よくあるのでしょうか?
  どなたか教えてください。お願いします。

                               沖縄・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 23:17
 タイトル:Re: 付属駐車場での車庫証明について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz
⇒駐車場とアパートとは同一の所有者ですよね?
  そのアパートに居住して、生活通勤のために使用される車でしたら、車庫証明に
  協力(使用承諾書押印)しないなどとは、全く考えにくい事で、何のための付属
  駐車場かという気もいたしますが…。

  法的な協力要求も可能と思われます。

  ただ、確認ですが、ナンバー取得とは、
   ●運送業などの営業ナンバー取得(営業許可)
  の事ではないですよね? これはまた別問題でしょう。

  単なる希望ナンバー取得であれば、協力する義務は当然にあると判断できます。
  もちろん、ほかにご説明いただいていない合理的理由があれば、別ですが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 20:04
 タイトル:Re^2: 付属駐車場での車庫証明について
 投稿者名:あいこ
⇒ご回答ありがとうございます。
  参考にさせて頂き、もう少し交渉してみます。


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■集合ビルでの水漏れによる修繕費の支払いについて相談されたKさん
  http://fs.emaui.info/2008/10/post-7132.html
   こちらの文面を細かくご理解いただき、適切なアドバイスを有難うございました。
  まずは冷静に現状を整理することが第一歩、今後双方の話し合いを重ね解決出来る
  よう進めていかなければと思います。また相談機関の案内もいただき参考になりま
  した。同様の問題を抱えている方達の為にも、このような窓口は必要ですね。大変
  なお仕事だと思いますがぜひ続けてください。

  Fromスタッフ:
   長い期間営業し、お世話になっている場所でしょうから、今後の運営も考えると、
  必ず建物の老朽化による修繕、工事問題は、確実に出てきます。これを機会に、テ
  ナント側自体のもともとの設備についての保全の考えを明らかにしてもらうと共に、
  長引くようであれば、今回の修繕費は2階とあなたとテナントで3者負担とする、
  3階と確信がでなかった場合は、テナント側と2階で折半するなど、解決に向けての
  歩み寄りも視野に入れると宜しいかと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/11/1171120-f1f6.html


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住まいの何でも相談室(2008年11月7日号)

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先週、住んでいるマンションの総会があり出席しました。
なんでも給水管のリニューアル工事なるものを予定しているようで、
管理会社様から説明がありました。
工事の見積もり(数字)を見ただけではよくわからず、
そもそもどんな工事なのか、どうして必要なのか、なぜこの時期なのか…など、
黒板を使い図を書いて詳しくご説明してもらいました。

具体的な費用やかかる日数など伺い、修繕積み立て費の今後の計画などから、
ようやく、ことの重大さに気付いた次第です。
今後、築年数が経過したマンションがどんどん増え、
修繕工事の必要性を実感できる時代になってくると思います。
そうなってくると、やはり、管理会社さんと管理組合(オーナーさん)、
そして、賃貸の場合はオーナーさんと借主さんとの連携が、
かなり重要になってくるだろうな…と、改めて実感します。

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■いくら位置指定道路だからって通って欲しくない!
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■買ったマンションが耐震偽装物件でした…orz...
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■傾斜地に潜む問題点とは?
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■私道の権利はあるのに分筆ミス。いったい誰が?
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■なぜうちの土地に塀を建てるのか疑問…。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-aceb.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃貸の保証人について
  ●退去時の請求について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/07/28(Thu) 01:38
 タイトル:賃貸保証人について
 投稿者名:東京8年目
⇒現在、賃貸アパートに暮らしていおり、更新の時期のため、更新したいと考えて
  います。
  ただ、保証人をしてもらっていた人が、個人信用情報センターに登録されてしま
  いました。とはいえ、別の仕事につき働いていますし、給料ももらっています。

  更新の際、審査があると思うのですが、管理会社は、保証人の信用情報を調べた
  りするのでしょうか。
  よろしくお願いします。

                               東京・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 14:59
 タイトル:Re: 賃貸保証人について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒保証人についての審査は、不動産会社により異なります。
  また、審査を外部に委託している場合は、その委託された会社の審査方法により
  判断されます(委託先が信販会社の場合は信用情報を調べると思われます)。
  管理会社が管理している場合は、管理会社により異なります。

  決まった審査方法は無いのです。

  今の保証人のまま、更新されてみてはいかがでしょうか。
  判断するのは相手の不動産会社か管理会社か家主です。
  もし、保証人の変更を求められた場合は、その時に新しい保証人を用意すれば、
  良いと思います。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 19:06
 タイトル:Re^2: 賃貸保証人について
 投稿者名:東京8年目
⇒香川さま、ご丁寧なお返事ありがとうございます。だいたいわかりました。

  管理会社がカード会社と提携している様子なので、審査を委託しているかもしれ
  ません。
  ただ、個人情報保護法との兼ね合いから、保証人の同意が必要な気がするのです
  が、管理会社が勝手に調べられるものなのでしょうか?

  今まで、賃料の支払いが遅れたことはありませんが、保証人の信用情報に難あり
  とわかった場合、更新を断られるのではないかと心配しています。
  家賃の提示はありましたので、値上げはないと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 00:21
 タイトル:Re^3: 賃貸保証人について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒個人情報の信用調査については、「個人情報を加盟する個人信用情報機関に提供
  する等、適切な業務の遂行に必要な範囲で第三者に提供する」ことになるため、
  同意が必要と思われますが、その管理会社の「個人情報の取り扱いについて(プ
  ライバシーポリシー)」を確認していただくしか方法がありません。

  前回と同じ回答になりますが、今、いくら心配しても、判断するのは相手の不動
  産会社か管理会社か家主です。
  もし、保証人の変更を求められた場合は、その時に新しい保証人を用意すれば良
  いと思います。

  それでもご心配な場合は、最初から新しい保証人を用意して更新いただくことし
  か無いでしょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 13:46
 タイトル:Re^4: 賃貸保証人について
 投稿者名:東京8年目
⇒そうですね。わかりました。現在の保証人で、ますは申請してみます。
  ありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/07/21(Thu) 23:38
 タイトル:自己使用の退室時手数料とは?
 投稿者名:MOMOMO
⇒2000年2月に転勤のため、築10ヶ月のほとんど新築の状態のマンションを貸して
  います。
  ある会社の社長さんが、自宅が遠いので、会社の近くに部屋を借りたいというこ
  とで、そういうことならあまり部屋も傷まないし、法人契約の方が退去時にトラ
  ブルにならないというのが仲介業者の話でした。

  次回の更新が2006年2月なのですが、今回、転勤で戻れることになったため、仲
  介業者を通じて「貸主・自己使用」による契約終了を申し入れようとしました。
  仲介業者に書類を作ってもらったところ、家賃1ヶ月分の手数料の請求書が同封
  されていました。
  この手数料は高くないでしょうか?

  担当者には「業界の常識です」といわれました。
  さらに手数料を支払ってもこじれる場合があり、敷金全額返金、引越し費用家主
  負担、原状回復費用家主負担、大体、物件の仲介手数料の家主負担などがあると
  言われました。その程度ですめば、いい方であるとも書かれていました。

  そして、社長さんという話はどこかにいってしまい、いつのまにかその会社の社
  宅になっているというのです。
  それは契約違反にはならないのでしょうか?

  法人契約になっているので、社長が住もうが、社員が住もうが貸主には関係ない
  のでしょうか?
  社宅ということであれば、家の傷みもかなりのものと思われます。
  この手数料を支払っても、その業者にやってもらった方がいいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 15:33
 タイトル:Re: 自己使用の退室時手数料とは?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約書ですが、借主は法人でも入居者を特定されてなかったのでしょ
  うか?
  法人契約でも、入居者を特定し別の入居を認めない場合と、社員寮として使用し
  入居者を特定しない場合が有ります。
  もし、特定してあれば契約違反になります。
  契約違反があれば契約違反を理由に退去を求めたり、損害賠償請求が可能と思わ
  れます。

  退去に伴う交渉についてですが、費用については地域により、また交渉内容によ
  り異なると思います。
  交渉方法と交渉期間などについて見積書を出してもらい、適性かどうか判断する
  しかないでしょう。
  また、管理委託契約が結ばれていれば、その管理委託契約書に書いてある場合も
  あります。

  自己使用による退去通知であっても、退去に伴う費用が発生することがあり、敷
  金を全額返金し、引っ越し費用、住み替え先の賃貸物件の仲介手数料などを負担
  する場合もあります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


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   早速ご回答いただき、ありがとうございました。相手の組合や業者に対して、ど
  のような要求をしていいものなのかが全く分からず、困惑していましたが、どこに
  どのように相談していいのかのアドバイスをいただくことができ、有り難く思って
  います。解決に向けて、きちんと確認し、交渉していきたいと思います。的確なア
  ドバイス、ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   よく聞くのは、過失側が、自分に都合のよいように融通が利く業者に安く簡単に
  お願いする場合で、見積もりも工事内容も知らせることなく事後報告ということも
  多いようです。被害にあってご心労も多いと思いますが、ご自分で買われたご自身
  の資産であるマンションですから、あなたが大切にしていくしかありません。粘り
  強く話し合っていく姿勢を忘れずに心がけください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/10/10-1c86.html


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