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2008年12月

住まいの何でも相談室(年末年始特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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年末慌しいですが、最後の取材に行ってきました。
突撃業者取材をさせて頂いた有限会社アンジュさんから、
東京都練馬区・西武池袋線中村橋駅のワンルームマンションの賃貸物件情報。
不動産屋さんの真上の自社物件というのも面白そうなので、早速、取材してきました。
どうぞご覧下さい~(^-^)/☆

(なお、Fudosan.JPでは、12/27(土)~1/8(木)を年末年始休暇とさせていただき、
 お休みの間は、各種登録、掲載処理、お問い合わせへのご回答がお休みになります)

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                 何かあってもすぐ下で相談できるから安心です♪
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■【物件紹介】不動産屋さんの真上の自社物件
http://report.ienotane.com/2008/12/post-a010.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■使われなくなるゴミ置き場を花壇にしちゃおう♪
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-a04a.html

■底地を売るか人に貸すか、それが問題だ。
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-9e82.html

■地下に眠る埋蔵物の瑕疵担保責任とは?
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-f583.html

■ドア壊したなどと因縁多い大家に辟易…。
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-04e8.html

■ガス管埋めるには皆さんの清き印鑑が必要?
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-c30a.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●実際には光ファイバー対応でなかった場合について
  ●境界線問題による土地の部分的な買取について
  ●セットバックのアイデアについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
  ●川原さん(川原周次 http://www.geocities.jp/kawa_shu_aug_d18/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●門田さん(マルケイ http://www.marukei1.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/03(Wed) 05:03
 タイトル:実際には光ファイバー対応でなかった場合について
 投稿者名:タケダ
⇒不動産会社からの情報の掲載されたチラシには、「光ファイバー利用可能」と書
  かれていたにもかかわらず、実際は使用申請がなされていただけで、マンション
  への敷設工事日程すらも決まっておらず、開通は未定とのことでした。
  当方は光ファイバーが利用できるという点をかなり評価していたんですが、現在
  の使えない状況が残念でならないです。
  この場合は泣き寝入りするしかないのでしょうか?

                              神奈川・10代男性

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 投稿時間:05/08/03(Wed) 05:07
 タイトル:Re: 実際には光ファイバー対応でなかった場合について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒きちんと確認せずに、利用可能とした業者(またはオーナー)の責任はあると思
  います。責任を問いたい場合は、消費生活センターや、管轄所属団体に申し入れ
  るのも、一つの方法だと思います。

  ただ、そこまで重要視なさっていたのであれば、タケダさんも、もう少しきちん
  と、調べられた方が良かったと思います。
  現在の各社の光ファイバーの状況は、とにかく複雑で、同一料金のマンションプ
  ランであっても、電話線共用型、無線型、LAN型…などの差があり、速度的な差
  もあります。

  うちでも最近、マンションの居室、マンション全体の導入の相談を受け、手伝っ
  ておりますが、いかんせん、通信事業者ですら、営業担当では即答できないよう
  な状況だったりします。
  ですから、本当に重要視なさる方は、不動産業者やオーナーの言葉を鵜呑みにす
  ることなく、自らが積極的に通信事業者に確認し、間違っていたら教えてあげる
  ぐらいの気持ちでいても良いと思います。

  それはさておき、ご自身でできる範囲の内容を、いくつかご案内します。

  現状の「実際は使用申請がなされていただけ」ですが、この中でも段階がありま
  すので、それぞれ、対応方法が異なります。

   1.ただ使いたいと言う人がいるだけで、管理組合に話が伝わっていない場合
    一番時間がかかり、場合によっては導入さません。
    マンションのオーナーによる管理組合が総会を開き、そこで導入が決定しな
    い限りは導入することができません。
    とりあえず、管理組合に導入進言することからスタートになります。

   2.総会で導入が決まっているものの、契約者数が足りない場合
    導入見込みは立っているので、あとは契約者数だけです。
    事業者によっては、たった1人の居住者からの申込みでは、採算が取れない
    ため、工事をしない場合もあります。
    管理組合に、居住者の利用者数の確保を促すよう依頼されるのも方法です。

  おそらく、導入されたいのは、料金が安いマンションプランではないかと思いま
  すが、そうではなく、「光ファイバーのより高速のサービスを利用したい」ので
  あれば、一戸建て用プランの導入の可否を、事業者に確認されるのも方法です。

  居室の場所にもよりますが、もし、マンションの共用部分にダメージを与えずに
  敷設できるのであれば、通信事業者によっては、一戸建てと同じように、直接、
  自分の部屋だけに敷設してもらうことも可能です。
  そして、マンション全体に導入された後、マンション用プランに変更するような
  形になります(もちろん、割高でも高速な方が良いのであれば、引き続き、一戸
  建て用のプランを利用することもできます)。

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 投稿時間:05/07/31(Sun) 19:07
 タイトル:境界線問題による土地の部分的な買取について
 投稿者名:匿名
⇒今年1月に父が亡くなり、1階を車庫、2階を2戸賃貸にしている家(借地権)を、
  母が相続しました(実際には、まだ名義変更しておりません)。

  隣家(所有権)が近々売却する予定とかで、母に、
  「お宅は境界線を越えて家を建てている。ご主人も知っているはずだ」
  と話しかけてきたそうです。

  実は父は工務店を経営し、基礎はそのままで、自ら建て替えたのでした。
  当時は双方納得していたのか、トラブルになってなかったようです。

  幅数センチのことですが、どのように対処していけばよいかわかりません。隣家
  からは、「すべてを買ってもらえないか」と言われているようですが、越えた部
  分だけ買うことはできるのか、また実際にどちらへ相談を持ちかけたらよいか、
  アドバイスをお願いします。

                               東京・40代女性

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 投稿時間:05/08/03(Wed) 18:00
 タイトル:Re: 境界線問題による土地の部分的な買取について
 投稿者名:川原周次
 URL : http://www.geocities.jp/kawa_shu_aug_d18/
⇒土地家屋調査士の川原と申します。土地家屋調査士は土地の境界の専門家です。
  借地上の建物をお母様が相続されたと言うことですと、別の人が土地の所有者で
  しょうか?
  土地の境界の問題は、土地の所有者同士で話し合うことです。
  ですから、土地の所有者から土地家屋調査士に依頼してもらって、境界を確認し
  てもらうのが良いと思います。
  ちなみに土地の部分的な売買は、土地の分筆後、所有権移転すれば、可能です。

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 投稿時間:05/08/04(Thu) 17:36
 タイトル:Re^2: 境界線問題による土地の部分的な買取について
 投稿者名:匿名
⇒早速どうもありがとうございました。感謝しております。

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 投稿時間:05/08/04(Thu) 02:27
 タイトル:セットバックのアイデアについて
 投稿者名:ローズ
⇒こんにちは、はじめてご相談させていただきます。
  セットバックのアイデアについてお聞かせ下さい。

  公道に面している場所に土地を持っています。
  公道沿いの隣と奥に2軒家があり、幅1m強の私道(当方所有)があります。

  この度、建替えを検討しておりますが、その場合、4mの私道を確保しなければな
  らないと伺いました。
  隣の家は、私道負担によるセットバックを嫌がっているため、当分、建替えない
  様子ですが、当方が先に建替えるのであれば、当方が4mの私道を提供しなければ
  ならないのでしょうか?

  私道を提供するとなると、3m分も敷地が小さくなり、建替えが非常に困難になり
  ます。
  せめて当方の私道負担を、半分の2mにしたいのですが、どうすれば良いのでしょ
  うか(隣の家は、土地のみ、当方が所有しています)。

  例えば、
   ・隣の家と一緒に、一体型のマンション風に建替えし、奥の人が通れるよう、
    ピロティ(トンネル)型にして、1階だけ通行可能にすれば大丈夫
   ・1階を駐車場にして、奥の人が通れるように配慮すれば大丈夫
  のような、何か良いアイディアはないでしょうか。

  宜しくお願い致します。

                               千葉・40代女性

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 投稿時間:05/08/04(Thu) 10:33
 タイトル:Re: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒ローズさんへ。
  この事は、純然たる建築設計上の課題です。あなたの知識は、少し充分でないよ
  うに思われます。
  道路と敷地との図面がいりますが、私道(所有権)は、この課題とは無関係です。
  つまり、1mの道(?)が、法規的に何かをきちんと調べる必要があります。
  また、奥の建築物が、どのように存在しているのかも重要でしょう。
  よって、建築設計事務所に依頼されれば、名案は簡単に出るとは思いますよ。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 11:13
 タイトル:Re: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:門田啓二
⇒敷地の公道への接道義務は2mあれば良いと考えます。
  考え方としては、
  「基本的には当該敷地が公道に対して2m接していれば、建築基準法上の宅地であ
   り、予定建築物が建築確認適格建築物であればOK」
  ではないでしょうか。
  敷地形状が不明確なため、詳しくは云えませんが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 13:19
 タイトル:Re: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:ローズ
⇒こんにちは、ローズです。早速のお返事どうも有難うございました。

  ▼門田様

  私の知識不足と説明下手で申し訳ありません。
  今回、私のご相談している私道とは、
   ●公道に面していない「奥に建っている家の住人の通行の為」の私道
  についてです。

  公道に面している当方と同じく、公道に面している隣の家の間に、現在、小道
  (1m強)があり、建替えにあたり、広げる必要があるということなのです。

  私道は4m必要かと思いますが、当方の建替の際には、
   ●この負担を当方が全て負担する必要はなく、中心線なるところから、当方が
    2mを確保してセットバックすれば良い
  のでしょうか?
  (当方の建替時に4mは必要なく、その後の隣の家の建替時に4mになればよい?)

  また、今まで1m強の小道を使っていた奥の家の住人から、今後、使用料等を請求
  することはできないのでしょうか?
  (この道は奥の住人の通行のみに使用することになるからで、今は小道を無償で
   提供しています)

  ▼中尾様

  勉強不足で失礼致しました。もう少し土地の状況を確認し、建築設計事務所に相
  談してみようと思います。どうも有難うございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 16:10
 タイトル:Re^2: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:門田啓二
⇒奥に建っている家の住人の通行の為の私道について、あなたの土地を建築基準法
  上の延長敷地としての使用を考えるのであれば、
   ●あなたの土地を奥の人に賃貸すること
  となります。

  土地の賃貸借契約を締結した後、不動産登記法にいう通行地役権等の登記を行う
  方法もあるのではないでしょうか。
  当然、敷地使用についての賃料は発生すると考えられますので、賃料の請求は可
  能ではないでしょうか

  ただし まず、管轄行政庁(建築課等)に、延長敷地の幅員や延長について、事
  前に確認をとり、判断して下さい。
  それぞれの行政庁の判断・基準が微妙に違う場合がありますので…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/05(Fri) 16:36
 タイトル:Re^3: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:ローズ
⇒確かに、延長敷地で対応可能かもしれません。
  管轄行政庁に確認をとってみて、検討したいと思います。
  どうも有難うございました!!!


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■水漏れの賠償について相談されたyukiさん
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    早速ご回答いただき、ありがとうございました。管理会社並びに原因となって
   いるであろうお部屋の方に、どのような要求をしていいものなのかが全く分から
   ず、困惑していましたが、とても丁寧なアドバイスをいただくことができ、本当
   に感謝しております。解決に向けて、きちんと確認し、交渉していきたいと思い
   ます。的確なアドバイス、ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
    水染みの現状ですが、必ず写真に撮り証拠を残しておいてください。尚、保険
   が適応できるかどうかは上の階の方から保険会社側に訊いてみないとわかりませ
   んので、管理組合さんがお願いしてる工務店や、あなたがお世話になってる工務
   店等で、実際このまま放置するとどういう状態になる怖れがあるのか、又、修理
   するのに概ねどのくらい費用が掛かるのか、あなた自身も調べ見積もりを取り、
   把握しておく必要があるでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/12/1251217-c878.html


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住まいの何でも相談室(2008年12月19日号)

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事業者の皆さん、本当に自分が買いたい、借りたいと思えるような物件を、
お客さんに紹介できていますでしょうか?
いきなり突然ですが、これだけ世の中が不景気になってくると、
当然、いろいろと苦しくなってきます。
でも、そういう状況だからと言って、売り上げ第一で闇雲に物件を奨めてしまうと、
お客さんからの不信感につながります。
結果としてトラブルとなってはね返ってきて致命的なダメージに…。
逆にお客さんの側も、苦しい時に支えてくれる人こそ大切にすべきです。
だからこそ、パートナーとして、信頼できる事業者さんを探してください。
…と、最近増えている不動産トラブルを踏まえ、あえてのお願いでした m(_ _)m

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■隣の建築現場から柱が飛んできた!
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■ゼロゼロ物件のはずが次から次へと請求が増えた…orz...
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■筆界確認書の1cmの差は重要?
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■遠い物件はどうやって調べるの?
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■法定地上権付の建物の仲介の注意点は?
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 今週のピックアップ相談は、
  ●説明と異なる騒音について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●鈴木さん(ライズ不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/02(Tue) 00:04
 タイトル:説明と異なる騒音について
 投稿者名:rsk
⇒はじめまして。相談よろしくお願いします。

  昨年9月、念願であった一軒家(建売)を購入しました。
  妻の知り合いに不動産の営業担当がいるということで、その方に連絡し、今の物
  件に出会いました。
  この物件はその方の営業所管轄ではなくて、別の営業所の管轄ということで、そ
  ちらの営業所の営業担当も加わり、説明を受けました。

  これから一生住む家ですから、いろいろな質問をし、説明を受け、検討し、購入
  に至ったわけですが、その説明に不備があったのではないかと思うのです。

  この家の前には道路があり、家を見にきて、道路からの音が気になったので、営
  業担当者に「車の音が結構聞こえますね」という問いかけをしました。
  その際の営業担当の返答(2人とも)は、「玄関の扉が開いてるからなんで、閉
  めれば大丈夫です」という説明でした。

  しかし、実際は玄関を閉めても、車の音は聞こえてきて、非常に困っています。
  しかも、この道路は交通量が非常に多く、またトラックなど大きい車も頻繁に通
  ります。
  この点については、営業担当者(別営業所の方)に、「この道路は交通量はあま
  りありません」、「大きい車はあまり通りません」などの説明を受けてました。

  この道は毎日同じ状況ではありません。
  傾向的に月曜日~金曜日は交通量が多く、土日は交通量が少ない…という感じで
  す。また時間によっても変化します。
  この営業担当達が、実際の交通量をどこまで知っていて、僕たちに説明したかは
  分かりません。

  しかしながら、もし知っていてこういうことを言ったのならば、完全に嘘です。
  また、もし知らずにこういことを言ったのならば、つまり、実際の状況を調べて
  もいないのに、あっているかどうかも分からずに、自分の主観的な意見を言った
  のならば、実状と違うことに関して、これもまた嘘と言えると思います。

  このことを担当者に伝え、相談させてていただきました。
  担当者も自分の過ちに気づき、協力してくれるような感じでした。

  その時、私なりに現状を改善する方法を考えて伝えました。
  単純に、
   1.音の発生源をなくす
   2.音の発生源から離れる
   3.音を遮音する
  という考えが思いつきましたが、1は不可能で、2、3について、検討をお願いし
  ました。
  同時に、この問題に対して、僕たちには非がなく、お金を払うつもりがないこと
  を伝えました。

  その後、担当者たちは、自分の過ちを認め、謝罪してくれたのですが、担当事業
  所責任者(上司)は、「うちにも非がないからお金は払わない」と言っているよ
  うで、こちらの意見は聞かない様子でした。
  言い分としては、「実際に家に入り体験している(建売なので)」と言うもので
  す。

  担当者は自らお金を払い、玄関が閉まっているときと開いているときの音圧の差
  を測ります』言ってくれているのですが、その結果の対応は分かりません。
  騒音をこのまま我慢するしかないのでしょうか?

                               愛知・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 09:01
 タイトル:Re: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp
⇒rskさん、このような「嘘」は、営業上世間には良くあります。

  rskさんがプロにしてやられた…の構図ですね。一生の買い物なら、貴方の立場
  にたつアドヴァイザーを依頼しなかった手落ちがあります。
  私は5万円程度で、不動産の現場説明や契約に立ち会う事があります。
  購入者は、いつも「今の話大丈夫ですね?」が口癖です。

  さて、騒音についてです。
  最大値は色々な事例で決まりつつありますが、どの程度をもって住宅の中での音
  や振動を良しとするかは、かなり厄介です。
  建物の構造上の違いの上に、音の影響は、慣れからかなりの環境でもぐっすり寝
  る事が出来るように変化するからです。

  ただ、長期にわたった場合や、幼児の場合の健康障害が医学的に報告されている
  ように、個人差が大きいので、算数のように答えが1つと言うことはないでしょ
  う。

  住まわれてどの程度か、最終決済金を未払いなのか、よくわかりませんが、和解
  的に契約を解除して出られるのが、最も良さそうです。
  営業の方が「知り合い」なら、交渉の余地はありますね。
  不動産屋の責任を明確に追及するのは、かなり大変です。
  違約金も、引越し金もなく、ただ解約できれば最良とは考えますが…。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 12:10
 タイトル:Re: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:鈴木富雄@ライズ不動産
⇒rskさん、物件の環境や状況の確認は、プロでも難しいことがあります。
  しかし、売買物件しかも建売物件となれば、建物の専門的な事項以外は一般の方
  でも確認できるものが多いでしょう。

  今回の騒音の問題は、営業マンの不誠実さは明らかでしょうが、あなたが平日と
  週末のの昼夜にご自分で確認することは可能だったのではないでしょうか。
  交渉をする上で、当方には一切落ち度は無いという態度をされているのでしょう
  が、大きな買い物をすることに相応な注意を払っていたとご自分でも自信を持っ
  て言えるでしょうか。

  今回の件についての対応策は、ペアサッシに取り替えてもらうか、それに相当す
  る金額を支払ってもらうこと等しか無いのではないのでしょうか。

  営業マンが反省していることを文書にしてもらい、県の住宅課等宅建業者を担当
  する部署に相談してみるのもひとつでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 01:26
 タイトル:Re: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:rsk
⇒ご返信、大変ありがとうございました。遅くなりまして、誠に申しわけありませ
  ん。

  今現状を報告しますと、以下の通りです。
  このことが担当事業所責任者の出してきた内容の詳細です。

  ●遮音するに対しての返答
    2重サッシにした際の見積もりを持ってきました。
    120万円程度ですが、営業担当いわく、はじめ会社の担当に金額を出しても
    らったときは300万円ぐらいしたのを、努力して変更点を減らし、この金額
    に抑えたとの表現でした。
    しかし、窓ガラス全箇所ではなく、道側半数程度の変更です。

  ●家を離れる(=家を売る)に対しての返答
   「登記が済んでいるので売ることは自由です。会社としては家を買うことは
    出来ませんが仲介はします」とのことです。

  私としては、上記の内容、自分たちには全く責任が無いとする姿勢が不満なので
  す。

  ▼鈴木富雄@ライズ不動産さん
   営業マンが反省していることを文章にしてもらうとは、どのような内容を書い
   てもらえばいいのでしょうか。
   又、県の住宅課等宅建業者を担当する部署に相談すると、どのようなことをし
   てくれるのでしょうか。

  ▼中尾正文さん
   和解的に契約を解除して…とは、どういうことなのでしょう。
   また、どのようにすればいいのでしょう。
   契約は9月に手付金を払い、12月に住み始めております。
   代金はすべて、ローンで払い済みです。

  分からないことばかりで申し訳ないです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 10:28
 タイトル:Re^2: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒rskさんへ。事情、少しわかりましたが、その家の売り主は、その不動産屋でな
  く、仲介だけだったのですか?
  和解は、「売主との契約を解除すること」ですが、少し時間が経ちすぎたようで
  すね。無理な感じを持ちます。
  裁判したらどうなるかは、判例含めて、専門家に相談されるべきでしょう。
  状況的には、かなり不利な展開です。
  二重サッシにしても、振動は変わりませんよ。
  その効果も、素人の言葉に振り回されないように…。


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■仲介業者の納得いかない対応について相談されたユウミンさん
  http://fs.emaui.info/2008/12/post-4ed9.html
    一戸建て借家、仲介業社とのトラブルで相談させていただきました。2年もの
   雨漏りにも関わらず、全く修理する気のない業社への対応を具体的に的確に教え
   ていただき、本当にありがとうございました。最初のメールで「あなたが粘り強
   く冷静にならなければ、いつまでたっても問題は解決しません。」と書いてあっ
   た時は、怒りと焦り、不安で一人でバタついていたのでハッとさせられました。
   そして何よりも心強かったのは、早い返事です。本当に本当に気持ち的にも助か
   りました。感謝します。1通1通読んで返事を打つという事は、とても大変な事
   だと思いますがこれからも頑張ってください。そして、またトラブルが起きたら
   お世話になります。何度お礼を言っても足りないぐらいです。本当にありがとう
   ございました。

  Fromスタッフ:
    個別メールでもお伝えしましたが、今回、進展があったことは大きいと思いま
   す。また同じ事の繰り返しにならぬよう、工事の際は、なるべく誰かご家族の方
   ひとりでも立ち会うようにし、現場を見ること、内訳や詳細を書面で頂くこと、
   一体何の目的で何処までどうしたのかの説明を必ず求めるようにしてください。
   あなたがたも長く大事に住み続けたいと思うならば、大家さん、仲介管理会社に
   伝え、よく話し合うということ、また、建物というのは必ず経年劣化をするもの
   で、修理をしながら維持管理していく必要があり、多かれ少なかれ負担や費用は
   かかるということ、その費用を誰が何処まで負担するのか、常に確認していく必
   要があるということを、忘れないようにしてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2008年12月12日号)

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こちら、関東でも、いっきに冬らしくなりました。
日曜日から千葉県は御宿町にいます。
いつもどおりパソコンで仕事をしつつ、お買い物。
でも、夕方5時ともなると真っ暗で寒いので、早く帰宅したいという心境になります。
そろそろ寝ようかなと思うとまだ夜11時だったりして、びっくり!
いつも寝るのは夜中の3時すぎなので、
田舎が、夜が早いというのは、こういうことかとわかる気がします。

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■わたしはマンション経営に向いてるの?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-71c7.html

■耐震偽造物件の損害賠償は…??
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-5af8.html

■うちの側溝に水を流さないでと言われても…。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-629a.html

■整地したら土地が小さくなりました…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-9b87.html

■大目にみません、家賃未納者!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-8bf1.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●坪単価の調べ方について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●渡邊さん(創輝 http://www.so-ki.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/01(Mon) 01:00
 タイトル:坪単価の調べ方について
 投稿者名:悩める20代
⇒はじめまして。神奈川県川崎市の幸区に住んでおります者です。
  早速ですが、相談させてください。

  借地の持ち家なのですが、次回の借地権の更新が平成20年です。
  昨日、不動産屋さんが我が家にいらっしゃって、地主の都合で土地を買ってほし
  いと持ちかけられました。

  そこで、土地の坪単価を調べ、大まかな金額をだしたいのですが、どうすれば良
  いのでしょうか?

  また、不動産屋さんは、ロクヨン、ナナサンという言葉を使われてましたが、こ
  れはどう言う意味なのでしょうか?

  まったくの無知で、父母が病弱で入退院を繰り返し、私しか対応できるものがお
  りません。

  アドバイスいただけますと幸いです。

                              神奈川・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 09:33
 タイトル:Re: 坪単価の調べ方について
 投稿者名:創輝・渡邊
⇒こうしてアドバイスするのは初めての経験ですが、横浜で営業している関係で、
  近くのことなので他人事と思えず投稿します。

  坪単価の調べ方ですが、
   路線価格(路線価)を基準に出す方法
   近隣を調査し出す方法
   評価を基準に出す方法
  があります。

  路線価は国税庁のページに「路線価図等閲覧」という項目があり、そこから、
   路線価→平成17年分→神奈川→川崎市幸区
  で、お宅の住所地をクリックすると、家の前の道路の路線価がわかります。
  (ただ、地図がわかりずらいかもしれませんから、その場合は近くの法務局で、
   お宅の載っている地図をコピーしてくると良いですよ)

  数字が出ていますが、それは1平米単価です。
  @20とあれば20,0000×3.3でそ、の土地の路線価(坪)が出ます。

  今は大体、その路線価で売りたい方が多いです。
  但し、高めに設定されている場合も有りますので、その価格をふまえて、近隣の
  不動産に行くことをおすすめします。
  (家が限定されるのがいやなら、
   「幸区○-○番地あたりの坪単価はどの位ですか?」
   と聞いて、真剣に応えてくれる会社を選ばれると良いと思います)

  もし買うことになる場合は、やはり不動産会社に仲介を頼んだ方が、色々調査と
  かもしてくれますし、後で問題が起きた場合にも対処してくれます。

  不動産屋さんにお願いしますと、近隣の相場もわかると思います。
  その際に路線価を調べていくと、相手が言った相場と比べての高い安いがわかり
  ます。

  また、評価を調べるには評価証明書を取らなければなりません。
  地主からもらうのが一番てっとり早い方法です。
  六四(ロクヨン)・七三(ナナサン)は、土地価格に対する割合のことです。
  つまり坪単価×土地坪数で土地の価格が出ます。

  それに対する割合のことで、
   六四とは土地価格を100%とすると、借地権者が60%、地主が40%
   七三は同様に70%と30%
  と言うことです。
  (ですから、土地価格が分かったら、その30%、40%で買えると言うことです。
   ちなみに、二八というのも有りますが、交渉にきた方が六四・七三と言ってい
   るのであれば、
    「最高で40%の価格、最低でも30%の価格で買って下さい」
   と言う感じだと思います)

  そう言う交渉事も、親切で親身にやってくれる不動産会社を探せば、頼めると思
  いますよ。

  私の出来るアドバイスはこのくらいです。参考になれば良いのですが…。
  若いので大変だけど、頑張ってやってみて下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 18:28
 タイトル:Re^2: 坪単価の調べ方について
 投稿者名:悩める20代
⇒ご丁寧なご回答、ありがとうございます。
  あまりの親切さに涙がでてきました。ありがとうございます。

  アドバイスいただいた方法で坪単価を調べてみようと思います。
  調べた上で、不動産屋さんに仲介を頼もうと思います。
  土地購入と同時に、リフォーム、立替を考えております。

  とても参考になりました。
  大げさですが、生きる希望が湧いてきました。ありがとうございました。


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■岡山のイベントコンサートホール「登竜門スタジアム」
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■相続した土地の兄弟間での分割について相談されたのびすけさん
  http://fs.emaui.info/2008/12/post-f4ea.html
    迅速な対応(アドバイス)を頂いていながら返信が遅れ申し訳ありません。個別
   に返信頂いたアドバイスに関しましては非常に参考になりました。頂きましたア
   ドバイスは、頭では解っていながらも目を背けていたものであり、敢えて言葉に
   して頂くことで非常に勇気付けられました。私なりにできることから頑張って行
   こうと思います。引続き、よろしくお願いします。

  Fromスタッフ:
    あいてはどこかであなたに甘え、あなたを舐めている可能性があります。身内
   や親族があいてですとどうしても情がわいてしまいます。しかしあいてが権利や
   立場を盾に自分の希望を押し通そうと利用するならば、人として冷静に距離をと
   り、あなたや、自分自身の人生や、あなたが守らなければならないものを理を持
   って粘り強く守る姿勢を崩してはならないと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2008年12月5日号)

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ギリギリギリギリーーー!!
突如、午前中に、壁向こうからドリルで壁に穴を開けるような凄まじい音。
何事!? 隣室の人が、壁に何かをとりつけているのか?
へんなもの、とりつけてなきゃいいけど…と、一抹の不安。
その後、恐る恐るゴミ出しに外に出てみたら、
我がマンションの隣室のドアの上部に警報ブザーがつけられていました。
そういえば、マンションの掲示板にはって工事でしたが、
まさかすぐ隣につけられるとは思ってませんでした(苦笑;)

それはさておき、いよいよ12月、師走です。
寝たばこ、暖房器具のスイッチ、お風呂の空焚き、鍵の閉め忘れ。
忙しい時期だからこそ、いろいろとお気をつけくださいね。

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■ネットで物件を探すと重要事項説明はいらないの?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-8f7e.html

■返金前に「返金されました」って念書っておかしい!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-85ae.html

■名義変更3万円って誰が決めたの?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-b0dd.html

■どこまで賠償してもらえるのか知りたい!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-2a94.html

■解約時の日割り家賃請求は面倒くさい…。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-c78f.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●適切な借地評価について
  ●購入後に予定道路と知った場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/30(Sat) 15:48
 タイトル:適切な借地評価について
 投稿者名:小林
⇒母が亡くなって遺産相続の調停中です。
  実家は数10年間、借地上に建っていて、兄が住んでいます。
  借地の評価で意見が割れています。
  兄はゼロ、私は路線価表などから50%、調停委員は25%くらいと言っています。
  どれが適切でしょうか?
  また、この家と借地権は売却できますか?

                             神奈川・40代・男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 17:42
 タイトル:Re: 適切な借地評価について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒小林さん、借地権割合が50%なら、それで評価するのが適切だと思いますが、調
  停員の説明(なぜ25%なのか)も、よく聞いてみる必要がありますね。
  借地権は売却できます。
  家も売却不可ではありませんが、現実は家だけ売るのは難しいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/03(Wed) 00:04
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:小林
⇒私の考えと同じでうれしいです。
  ですが、地元の不動産鑑定士や他のサイトの相談コーナーの回答では、確かな基
  準は無く、土地の状況や話し合い次第という意見でした。困ったものです。
  兄は、「評価額がゼロでなければ、家を相続せず、アパートに住む」と言ってい
  るので、借地権と家を売却して金額をはっきりさせる事を次回の調停で言おうと
  思います。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/07/30(Sat) 15:49
 タイトル:購入後に予定道路と知った場合について
 投稿者名:りい
⇒先日、土地を購入しました。
  引渡しも完了して、もうすぐ着工…という時期にきて、大変なことに気づきまし
  た。
  契約書には「道路計画なし、区画整理なし」とあるのですが、契約の際にもらっ
  た、その地域の開発登録簿調書(20年近く前のもの)に、購入した土地の場所が
  「予定道路」として点線がひかれていました。
  そしてメモ書きのように「将来的に予定道路の土地を確保いたします。所有権が
  変わっても継続いたします」という地主さんの念書が書かれていました。
  その後、その開発の地主さんも世代が替わり、気づいているのかいないのか、何
  の説明も受けないまま、購入してしまいました。

  「道路計画」と小規模開発地の「予定道路」は違うのでしょうか?
  将来的に泣き寝入りするようになってしまうのでしょうか?

                               東京・40代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 17:56
 タイトル:Re: 購入後に予定道路と知った場合について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒りいさん、売買には不動産会社が媒介していなかったのですか?
  不動産会社に調べさせればいいでしょうが、自分で市役所(街役場)に問い合わ
  せて道路計画があるのか確認する必要がありますね。
  20年前の計画から変わっている可能性もありますからね。
  最新の公図、登記簿は売買のときに受け取っていると思われますが、それもよく
  見る必要がありますね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 10:40
 タイトル:Re^2: 購入後に予定道路と知った場合について
 投稿者名:りい
⇒ご返答ありがとうございました。
  売買に不動産会社は媒介しています。公図、登記簿もいただいたのですが、何も
  載っていませんでした。契約書にも…。
  昔の開発登録簿にだけ載っているようです。よく調べてみたいと思います。


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■発生主義違反について相談された匿名Xさん
  http://fs.emaui.info/2008/11/post-7630.html
   この度はご多忙中、ご親切なご回答有難うございました。お蔭様で問題に対する
  考え方が良く分かりました。また、お教え頂いた関係機関等で知識を得ることが重
  要であることも分かりました。賠償は考えませんので、先ずは調査士と責任と抹消
  についてさらに話し合ます。その結果をみてその後のことを考えたいと思います。
  問題がありましたら相談させて頂きますので宜しくお願い申し上げます。

  Fromスタッフ:
   調査士の責任ですが、「であると思い込み確認不足であった」「固定資産税がか
  かるであろうと思いしなかった」とある意味、認めていることと同じだと思います。
  あとは、同じ調査士に依頼するのであれば、責任を取って頂く方法として、報酬金
  額をその分下げて頂くなど、話が進まないようであれば、臨機応変に対処していく
  ことも念頭に入れながら、専門家からのアドバイスをじゅうぶんに、参考になさっ
  てください。
         ★その他方々へ今週のご返信は
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