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2010年10月以降は、
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住まいの何でも相談室(年末年始特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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年末慌しいですが、最後の取材に行ってきました。
突撃業者取材をさせて頂いた有限会社アンジュさんから、
東京都練馬区・西武池袋線中村橋駅のワンルームマンションの賃貸物件情報。
不動産屋さんの真上の自社物件というのも面白そうなので、早速、取材してきました。
どうぞご覧下さい~(^-^)/☆

(なお、Fudosan.JPでは、12/27(土)~1/8(木)を年末年始休暇とさせていただき、
 お休みの間は、各種登録、掲載処理、お問い合わせへのご回答がお休みになります)

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                 何かあってもすぐ下で相談できるから安心です♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【物件紹介】不動産屋さんの真上の自社物件
http://report.ienotane.com/2008/12/post-a010.html


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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■使われなくなるゴミ置き場を花壇にしちゃおう♪
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-a04a.html

■底地を売るか人に貸すか、それが問題だ。
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-9e82.html

■地下に眠る埋蔵物の瑕疵担保責任とは?
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-f583.html

■ドア壊したなどと因縁多い大家に辟易…。
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-04e8.html

■ガス管埋めるには皆さんの清き印鑑が必要?
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-c30a.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●実際には光ファイバー対応でなかった場合について
  ●境界線問題による土地の部分的な買取について
  ●セットバックのアイデアについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
  ●川原さん(川原周次 http://www.geocities.jp/kawa_shu_aug_d18/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●門田さん(マルケイ http://www.marukei1.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/03(Wed) 05:03
 タイトル:実際には光ファイバー対応でなかった場合について
 投稿者名:タケダ
⇒不動産会社からの情報の掲載されたチラシには、「光ファイバー利用可能」と書
  かれていたにもかかわらず、実際は使用申請がなされていただけで、マンション
  への敷設工事日程すらも決まっておらず、開通は未定とのことでした。
  当方は光ファイバーが利用できるという点をかなり評価していたんですが、現在
  の使えない状況が残念でならないです。
  この場合は泣き寝入りするしかないのでしょうか?

                              神奈川・10代男性

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 投稿時間:05/08/03(Wed) 05:07
 タイトル:Re: 実際には光ファイバー対応でなかった場合について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒きちんと確認せずに、利用可能とした業者(またはオーナー)の責任はあると思
  います。責任を問いたい場合は、消費生活センターや、管轄所属団体に申し入れ
  るのも、一つの方法だと思います。

  ただ、そこまで重要視なさっていたのであれば、タケダさんも、もう少しきちん
  と、調べられた方が良かったと思います。
  現在の各社の光ファイバーの状況は、とにかく複雑で、同一料金のマンションプ
  ランであっても、電話線共用型、無線型、LAN型…などの差があり、速度的な差
  もあります。

  うちでも最近、マンションの居室、マンション全体の導入の相談を受け、手伝っ
  ておりますが、いかんせん、通信事業者ですら、営業担当では即答できないよう
  な状況だったりします。
  ですから、本当に重要視なさる方は、不動産業者やオーナーの言葉を鵜呑みにす
  ることなく、自らが積極的に通信事業者に確認し、間違っていたら教えてあげる
  ぐらいの気持ちでいても良いと思います。

  それはさておき、ご自身でできる範囲の内容を、いくつかご案内します。

  現状の「実際は使用申請がなされていただけ」ですが、この中でも段階がありま
  すので、それぞれ、対応方法が異なります。

   1.ただ使いたいと言う人がいるだけで、管理組合に話が伝わっていない場合
    一番時間がかかり、場合によっては導入さません。
    マンションのオーナーによる管理組合が総会を開き、そこで導入が決定しな
    い限りは導入することができません。
    とりあえず、管理組合に導入進言することからスタートになります。

   2.総会で導入が決まっているものの、契約者数が足りない場合
    導入見込みは立っているので、あとは契約者数だけです。
    事業者によっては、たった1人の居住者からの申込みでは、採算が取れない
    ため、工事をしない場合もあります。
    管理組合に、居住者の利用者数の確保を促すよう依頼されるのも方法です。

  おそらく、導入されたいのは、料金が安いマンションプランではないかと思いま
  すが、そうではなく、「光ファイバーのより高速のサービスを利用したい」ので
  あれば、一戸建て用プランの導入の可否を、事業者に確認されるのも方法です。

  居室の場所にもよりますが、もし、マンションの共用部分にダメージを与えずに
  敷設できるのであれば、通信事業者によっては、一戸建てと同じように、直接、
  自分の部屋だけに敷設してもらうことも可能です。
  そして、マンション全体に導入された後、マンション用プランに変更するような
  形になります(もちろん、割高でも高速な方が良いのであれば、引き続き、一戸
  建て用のプランを利用することもできます)。

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 投稿時間:05/07/31(Sun) 19:07
 タイトル:境界線問題による土地の部分的な買取について
 投稿者名:匿名
⇒今年1月に父が亡くなり、1階を車庫、2階を2戸賃貸にしている家(借地権)を、
  母が相続しました(実際には、まだ名義変更しておりません)。

  隣家(所有権)が近々売却する予定とかで、母に、
  「お宅は境界線を越えて家を建てている。ご主人も知っているはずだ」
  と話しかけてきたそうです。

  実は父は工務店を経営し、基礎はそのままで、自ら建て替えたのでした。
  当時は双方納得していたのか、トラブルになってなかったようです。

  幅数センチのことですが、どのように対処していけばよいかわかりません。隣家
  からは、「すべてを買ってもらえないか」と言われているようですが、越えた部
  分だけ買うことはできるのか、また実際にどちらへ相談を持ちかけたらよいか、
  アドバイスをお願いします。

                               東京・40代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/03(Wed) 18:00
 タイトル:Re: 境界線問題による土地の部分的な買取について
 投稿者名:川原周次
 URL : http://www.geocities.jp/kawa_shu_aug_d18/
⇒土地家屋調査士の川原と申します。土地家屋調査士は土地の境界の専門家です。
  借地上の建物をお母様が相続されたと言うことですと、別の人が土地の所有者で
  しょうか?
  土地の境界の問題は、土地の所有者同士で話し合うことです。
  ですから、土地の所有者から土地家屋調査士に依頼してもらって、境界を確認し
  てもらうのが良いと思います。
  ちなみに土地の部分的な売買は、土地の分筆後、所有権移転すれば、可能です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 17:36
 タイトル:Re^2: 境界線問題による土地の部分的な買取について
 投稿者名:匿名
⇒早速どうもありがとうございました。感謝しております。

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 投稿時間:05/08/04(Thu) 02:27
 タイトル:セットバックのアイデアについて
 投稿者名:ローズ
⇒こんにちは、はじめてご相談させていただきます。
  セットバックのアイデアについてお聞かせ下さい。

  公道に面している場所に土地を持っています。
  公道沿いの隣と奥に2軒家があり、幅1m強の私道(当方所有)があります。

  この度、建替えを検討しておりますが、その場合、4mの私道を確保しなければな
  らないと伺いました。
  隣の家は、私道負担によるセットバックを嫌がっているため、当分、建替えない
  様子ですが、当方が先に建替えるのであれば、当方が4mの私道を提供しなければ
  ならないのでしょうか?

  私道を提供するとなると、3m分も敷地が小さくなり、建替えが非常に困難になり
  ます。
  せめて当方の私道負担を、半分の2mにしたいのですが、どうすれば良いのでしょ
  うか(隣の家は、土地のみ、当方が所有しています)。

  例えば、
   ・隣の家と一緒に、一体型のマンション風に建替えし、奥の人が通れるよう、
    ピロティ(トンネル)型にして、1階だけ通行可能にすれば大丈夫
   ・1階を駐車場にして、奥の人が通れるように配慮すれば大丈夫
  のような、何か良いアイディアはないでしょうか。

  宜しくお願い致します。

                               千葉・40代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 10:33
 タイトル:Re: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒ローズさんへ。
  この事は、純然たる建築設計上の課題です。あなたの知識は、少し充分でないよ
  うに思われます。
  道路と敷地との図面がいりますが、私道(所有権)は、この課題とは無関係です。
  つまり、1mの道(?)が、法規的に何かをきちんと調べる必要があります。
  また、奥の建築物が、どのように存在しているのかも重要でしょう。
  よって、建築設計事務所に依頼されれば、名案は簡単に出るとは思いますよ。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 11:13
 タイトル:Re: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:門田啓二
⇒敷地の公道への接道義務は2mあれば良いと考えます。
  考え方としては、
  「基本的には当該敷地が公道に対して2m接していれば、建築基準法上の宅地であ
   り、予定建築物が建築確認適格建築物であればOK」
  ではないでしょうか。
  敷地形状が不明確なため、詳しくは云えませんが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 13:19
 タイトル:Re: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:ローズ
⇒こんにちは、ローズです。早速のお返事どうも有難うございました。

  ▼門田様

  私の知識不足と説明下手で申し訳ありません。
  今回、私のご相談している私道とは、
   ●公道に面していない「奥に建っている家の住人の通行の為」の私道
  についてです。

  公道に面している当方と同じく、公道に面している隣の家の間に、現在、小道
  (1m強)があり、建替えにあたり、広げる必要があるということなのです。

  私道は4m必要かと思いますが、当方の建替の際には、
   ●この負担を当方が全て負担する必要はなく、中心線なるところから、当方が
    2mを確保してセットバックすれば良い
  のでしょうか?
  (当方の建替時に4mは必要なく、その後の隣の家の建替時に4mになればよい?)

  また、今まで1m強の小道を使っていた奥の家の住人から、今後、使用料等を請求
  することはできないのでしょうか?
  (この道は奥の住人の通行のみに使用することになるからで、今は小道を無償で
   提供しています)

  ▼中尾様

  勉強不足で失礼致しました。もう少し土地の状況を確認し、建築設計事務所に相
  談してみようと思います。どうも有難うございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 16:10
 タイトル:Re^2: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:門田啓二
⇒奥に建っている家の住人の通行の為の私道について、あなたの土地を建築基準法
  上の延長敷地としての使用を考えるのであれば、
   ●あなたの土地を奥の人に賃貸すること
  となります。

  土地の賃貸借契約を締結した後、不動産登記法にいう通行地役権等の登記を行う
  方法もあるのではないでしょうか。
  当然、敷地使用についての賃料は発生すると考えられますので、賃料の請求は可
  能ではないでしょうか

  ただし まず、管轄行政庁(建築課等)に、延長敷地の幅員や延長について、事
  前に確認をとり、判断して下さい。
  それぞれの行政庁の判断・基準が微妙に違う場合がありますので…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/05(Fri) 16:36
 タイトル:Re^3: セットバックのアイデアについて
 投稿者名:ローズ
⇒確かに、延長敷地で対応可能かもしれません。
  管轄行政庁に確認をとってみて、検討したいと思います。
  どうも有難うございました!!!


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    早速ご回答いただき、ありがとうございました。管理会社並びに原因となって
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   ず、困惑していましたが、とても丁寧なアドバイスをいただくことができ、本当
   に感謝しております。解決に向けて、きちんと確認し、交渉していきたいと思い
   ます。的確なアドバイス、ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
    水染みの現状ですが、必ず写真に撮り証拠を残しておいてください。尚、保険
   が適応できるかどうかは上の階の方から保険会社側に訊いてみないとわかりませ
   んので、管理組合さんがお願いしてる工務店や、あなたがお世話になってる工務
   店等で、実際このまま放置するとどういう状態になる怖れがあるのか、又、修理
   するのに概ねどのくらい費用が掛かるのか、あなた自身も調べ見積もりを取り、
   把握しておく必要があるでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/12/1251217-c878.html


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住まいの何でも相談室(2008年12月19日号)

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事業者の皆さん、本当に自分が買いたい、借りたいと思えるような物件を、
お客さんに紹介できていますでしょうか?
いきなり突然ですが、これだけ世の中が不景気になってくると、
当然、いろいろと苦しくなってきます。
でも、そういう状況だからと言って、売り上げ第一で闇雲に物件を奨めてしまうと、
お客さんからの不信感につながります。
結果としてトラブルとなってはね返ってきて致命的なダメージに…。
逆にお客さんの側も、苦しい時に支えてくれる人こそ大切にすべきです。
だからこそ、パートナーとして、信頼できる事業者さんを探してください。
…と、最近増えている不動産トラブルを踏まえ、あえてのお願いでした m(_ _)m

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■隣の建築現場から柱が飛んできた!
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■ゼロゼロ物件のはずが次から次へと請求が増えた…orz...
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■筆界確認書の1cmの差は重要?
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■遠い物件はどうやって調べるの?
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■法定地上権付の建物の仲介の注意点は?
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 今週のピックアップ相談は、
  ●説明と異なる騒音について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●鈴木さん(ライズ不動産)
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/02(Tue) 00:04
 タイトル:説明と異なる騒音について
 投稿者名:rsk
⇒はじめまして。相談よろしくお願いします。

  昨年9月、念願であった一軒家(建売)を購入しました。
  妻の知り合いに不動産の営業担当がいるということで、その方に連絡し、今の物
  件に出会いました。
  この物件はその方の営業所管轄ではなくて、別の営業所の管轄ということで、そ
  ちらの営業所の営業担当も加わり、説明を受けました。

  これから一生住む家ですから、いろいろな質問をし、説明を受け、検討し、購入
  に至ったわけですが、その説明に不備があったのではないかと思うのです。

  この家の前には道路があり、家を見にきて、道路からの音が気になったので、営
  業担当者に「車の音が結構聞こえますね」という問いかけをしました。
  その際の営業担当の返答(2人とも)は、「玄関の扉が開いてるからなんで、閉
  めれば大丈夫です」という説明でした。

  しかし、実際は玄関を閉めても、車の音は聞こえてきて、非常に困っています。
  しかも、この道路は交通量が非常に多く、またトラックなど大きい車も頻繁に通
  ります。
  この点については、営業担当者(別営業所の方)に、「この道路は交通量はあま
  りありません」、「大きい車はあまり通りません」などの説明を受けてました。

  この道は毎日同じ状況ではありません。
  傾向的に月曜日~金曜日は交通量が多く、土日は交通量が少ない…という感じで
  す。また時間によっても変化します。
  この営業担当達が、実際の交通量をどこまで知っていて、僕たちに説明したかは
  分かりません。

  しかしながら、もし知っていてこういうことを言ったのならば、完全に嘘です。
  また、もし知らずにこういことを言ったのならば、つまり、実際の状況を調べて
  もいないのに、あっているかどうかも分からずに、自分の主観的な意見を言った
  のならば、実状と違うことに関して、これもまた嘘と言えると思います。

  このことを担当者に伝え、相談させてていただきました。
  担当者も自分の過ちに気づき、協力してくれるような感じでした。

  その時、私なりに現状を改善する方法を考えて伝えました。
  単純に、
   1.音の発生源をなくす
   2.音の発生源から離れる
   3.音を遮音する
  という考えが思いつきましたが、1は不可能で、2、3について、検討をお願いし
  ました。
  同時に、この問題に対して、僕たちには非がなく、お金を払うつもりがないこと
  を伝えました。

  その後、担当者たちは、自分の過ちを認め、謝罪してくれたのですが、担当事業
  所責任者(上司)は、「うちにも非がないからお金は払わない」と言っているよ
  うで、こちらの意見は聞かない様子でした。
  言い分としては、「実際に家に入り体験している(建売なので)」と言うもので
  す。

  担当者は自らお金を払い、玄関が閉まっているときと開いているときの音圧の差
  を測ります』言ってくれているのですが、その結果の対応は分かりません。
  騒音をこのまま我慢するしかないのでしょうか?

                               愛知・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 09:01
 タイトル:Re: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp
⇒rskさん、このような「嘘」は、営業上世間には良くあります。

  rskさんがプロにしてやられた…の構図ですね。一生の買い物なら、貴方の立場
  にたつアドヴァイザーを依頼しなかった手落ちがあります。
  私は5万円程度で、不動産の現場説明や契約に立ち会う事があります。
  購入者は、いつも「今の話大丈夫ですね?」が口癖です。

  さて、騒音についてです。
  最大値は色々な事例で決まりつつありますが、どの程度をもって住宅の中での音
  や振動を良しとするかは、かなり厄介です。
  建物の構造上の違いの上に、音の影響は、慣れからかなりの環境でもぐっすり寝
  る事が出来るように変化するからです。

  ただ、長期にわたった場合や、幼児の場合の健康障害が医学的に報告されている
  ように、個人差が大きいので、算数のように答えが1つと言うことはないでしょ
  う。

  住まわれてどの程度か、最終決済金を未払いなのか、よくわかりませんが、和解
  的に契約を解除して出られるのが、最も良さそうです。
  営業の方が「知り合い」なら、交渉の余地はありますね。
  不動産屋の責任を明確に追及するのは、かなり大変です。
  違約金も、引越し金もなく、ただ解約できれば最良とは考えますが…。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 12:10
 タイトル:Re: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:鈴木富雄@ライズ不動産
⇒rskさん、物件の環境や状況の確認は、プロでも難しいことがあります。
  しかし、売買物件しかも建売物件となれば、建物の専門的な事項以外は一般の方
  でも確認できるものが多いでしょう。

  今回の騒音の問題は、営業マンの不誠実さは明らかでしょうが、あなたが平日と
  週末のの昼夜にご自分で確認することは可能だったのではないでしょうか。
  交渉をする上で、当方には一切落ち度は無いという態度をされているのでしょう
  が、大きな買い物をすることに相応な注意を払っていたとご自分でも自信を持っ
  て言えるでしょうか。

  今回の件についての対応策は、ペアサッシに取り替えてもらうか、それに相当す
  る金額を支払ってもらうこと等しか無いのではないのでしょうか。

  営業マンが反省していることを文書にしてもらい、県の住宅課等宅建業者を担当
  する部署に相談してみるのもひとつでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 01:26
 タイトル:Re: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:rsk
⇒ご返信、大変ありがとうございました。遅くなりまして、誠に申しわけありませ
  ん。

  今現状を報告しますと、以下の通りです。
  このことが担当事業所責任者の出してきた内容の詳細です。

  ●遮音するに対しての返答
    2重サッシにした際の見積もりを持ってきました。
    120万円程度ですが、営業担当いわく、はじめ会社の担当に金額を出しても
    らったときは300万円ぐらいしたのを、努力して変更点を減らし、この金額
    に抑えたとの表現でした。
    しかし、窓ガラス全箇所ではなく、道側半数程度の変更です。

  ●家を離れる(=家を売る)に対しての返答
   「登記が済んでいるので売ることは自由です。会社としては家を買うことは
    出来ませんが仲介はします」とのことです。

  私としては、上記の内容、自分たちには全く責任が無いとする姿勢が不満なので
  す。

  ▼鈴木富雄@ライズ不動産さん
   営業マンが反省していることを文章にしてもらうとは、どのような内容を書い
   てもらえばいいのでしょうか。
   又、県の住宅課等宅建業者を担当する部署に相談すると、どのようなことをし
   てくれるのでしょうか。

  ▼中尾正文さん
   和解的に契約を解除して…とは、どういうことなのでしょう。
   また、どのようにすればいいのでしょう。
   契約は9月に手付金を払い、12月に住み始めております。
   代金はすべて、ローンで払い済みです。

  分からないことばかりで申し訳ないです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/04(Thu) 10:28
 タイトル:Re^2: 説明と異なる騒音について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒rskさんへ。事情、少しわかりましたが、その家の売り主は、その不動産屋でな
  く、仲介だけだったのですか?
  和解は、「売主との契約を解除すること」ですが、少し時間が経ちすぎたようで
  すね。無理な感じを持ちます。
  裁判したらどうなるかは、判例含めて、専門家に相談されるべきでしょう。
  状況的には、かなり不利な展開です。
  二重サッシにしても、振動は変わりませんよ。
  その効果も、素人の言葉に振り回されないように…。


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■仲介業者の納得いかない対応について相談されたユウミンさん
  http://fs.emaui.info/2008/12/post-4ed9.html
    一戸建て借家、仲介業社とのトラブルで相談させていただきました。2年もの
   雨漏りにも関わらず、全く修理する気のない業社への対応を具体的に的確に教え
   ていただき、本当にありがとうございました。最初のメールで「あなたが粘り強
   く冷静にならなければ、いつまでたっても問題は解決しません。」と書いてあっ
   た時は、怒りと焦り、不安で一人でバタついていたのでハッとさせられました。
   そして何よりも心強かったのは、早い返事です。本当に本当に気持ち的にも助か
   りました。感謝します。1通1通読んで返事を打つという事は、とても大変な事
   だと思いますがこれからも頑張ってください。そして、またトラブルが起きたら
   お世話になります。何度お礼を言っても足りないぐらいです。本当にありがとう
   ございました。

  Fromスタッフ:
    個別メールでもお伝えしましたが、今回、進展があったことは大きいと思いま
   す。また同じ事の繰り返しにならぬよう、工事の際は、なるべく誰かご家族の方
   ひとりでも立ち会うようにし、現場を見ること、内訳や詳細を書面で頂くこと、
   一体何の目的で何処までどうしたのかの説明を必ず求めるようにしてください。
   あなたがたも長く大事に住み続けたいと思うならば、大家さん、仲介管理会社に
   伝え、よく話し合うということ、また、建物というのは必ず経年劣化をするもの
   で、修理をしながら維持管理していく必要があり、多かれ少なかれ負担や費用は
   かかるということ、その費用を誰が何処まで負担するのか、常に確認していく必
   要があるということを、忘れないようにしてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2008年12月12日号)

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こちら、関東でも、いっきに冬らしくなりました。
日曜日から千葉県は御宿町にいます。
いつもどおりパソコンで仕事をしつつ、お買い物。
でも、夕方5時ともなると真っ暗で寒いので、早く帰宅したいという心境になります。
そろそろ寝ようかなと思うとまだ夜11時だったりして、びっくり!
いつも寝るのは夜中の3時すぎなので、
田舎が、夜が早いというのは、こういうことかとわかる気がします。

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■わたしはマンション経営に向いてるの?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-71c7.html

■耐震偽造物件の損害賠償は…??
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-5af8.html

■うちの側溝に水を流さないでと言われても…。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-629a.html

■整地したら土地が小さくなりました…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/12/post-9b87.html

■大目にみません、家賃未納者!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-8bf1.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●坪単価の調べ方について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●渡邊さん(創輝 http://www.so-ki.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/01(Mon) 01:00
 タイトル:坪単価の調べ方について
 投稿者名:悩める20代
⇒はじめまして。神奈川県川崎市の幸区に住んでおります者です。
  早速ですが、相談させてください。

  借地の持ち家なのですが、次回の借地権の更新が平成20年です。
  昨日、不動産屋さんが我が家にいらっしゃって、地主の都合で土地を買ってほし
  いと持ちかけられました。

  そこで、土地の坪単価を調べ、大まかな金額をだしたいのですが、どうすれば良
  いのでしょうか?

  また、不動産屋さんは、ロクヨン、ナナサンという言葉を使われてましたが、こ
  れはどう言う意味なのでしょうか?

  まったくの無知で、父母が病弱で入退院を繰り返し、私しか対応できるものがお
  りません。

  アドバイスいただけますと幸いです。

                              神奈川・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 09:33
 タイトル:Re: 坪単価の調べ方について
 投稿者名:創輝・渡邊
⇒こうしてアドバイスするのは初めての経験ですが、横浜で営業している関係で、
  近くのことなので他人事と思えず投稿します。

  坪単価の調べ方ですが、
   路線価格(路線価)を基準に出す方法
   近隣を調査し出す方法
   評価を基準に出す方法
  があります。

  路線価は国税庁のページに「路線価図等閲覧」という項目があり、そこから、
   路線価→平成17年分→神奈川→川崎市幸区
  で、お宅の住所地をクリックすると、家の前の道路の路線価がわかります。
  (ただ、地図がわかりずらいかもしれませんから、その場合は近くの法務局で、
   お宅の載っている地図をコピーしてくると良いですよ)

  数字が出ていますが、それは1平米単価です。
  @20とあれば20,0000×3.3でそ、の土地の路線価(坪)が出ます。

  今は大体、その路線価で売りたい方が多いです。
  但し、高めに設定されている場合も有りますので、その価格をふまえて、近隣の
  不動産に行くことをおすすめします。
  (家が限定されるのがいやなら、
   「幸区○-○番地あたりの坪単価はどの位ですか?」
   と聞いて、真剣に応えてくれる会社を選ばれると良いと思います)

  もし買うことになる場合は、やはり不動産会社に仲介を頼んだ方が、色々調査と
  かもしてくれますし、後で問題が起きた場合にも対処してくれます。

  不動産屋さんにお願いしますと、近隣の相場もわかると思います。
  その際に路線価を調べていくと、相手が言った相場と比べての高い安いがわかり
  ます。

  また、評価を調べるには評価証明書を取らなければなりません。
  地主からもらうのが一番てっとり早い方法です。
  六四(ロクヨン)・七三(ナナサン)は、土地価格に対する割合のことです。
  つまり坪単価×土地坪数で土地の価格が出ます。

  それに対する割合のことで、
   六四とは土地価格を100%とすると、借地権者が60%、地主が40%
   七三は同様に70%と30%
  と言うことです。
  (ですから、土地価格が分かったら、その30%、40%で買えると言うことです。
   ちなみに、二八というのも有りますが、交渉にきた方が六四・七三と言ってい
   るのであれば、
    「最高で40%の価格、最低でも30%の価格で買って下さい」
   と言う感じだと思います)

  そう言う交渉事も、親切で親身にやってくれる不動産会社を探せば、頼めると思
  いますよ。

  私の出来るアドバイスはこのくらいです。参考になれば良いのですが…。
  若いので大変だけど、頑張ってやってみて下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 18:28
 タイトル:Re^2: 坪単価の調べ方について
 投稿者名:悩める20代
⇒ご丁寧なご回答、ありがとうございます。
  あまりの親切さに涙がでてきました。ありがとうございます。

  アドバイスいただいた方法で坪単価を調べてみようと思います。
  調べた上で、不動産屋さんに仲介を頼もうと思います。
  土地購入と同時に、リフォーム、立替を考えております。

  とても参考になりました。
  大げさですが、生きる希望が湧いてきました。ありがとうございました。


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■岡山のイベントコンサートホール「登竜門スタジアム」
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■聴覚障害者のための遠隔支援システム無償配布
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■相続した土地の兄弟間での分割について相談されたのびすけさん
  http://fs.emaui.info/2008/12/post-f4ea.html
    迅速な対応(アドバイス)を頂いていながら返信が遅れ申し訳ありません。個別
   に返信頂いたアドバイスに関しましては非常に参考になりました。頂きましたア
   ドバイスは、頭では解っていながらも目を背けていたものであり、敢えて言葉に
   して頂くことで非常に勇気付けられました。私なりにできることから頑張って行
   こうと思います。引続き、よろしくお願いします。

  Fromスタッフ:
    あいてはどこかであなたに甘え、あなたを舐めている可能性があります。身内
   や親族があいてですとどうしても情がわいてしまいます。しかしあいてが権利や
   立場を盾に自分の希望を押し通そうと利用するならば、人として冷静に距離をと
   り、あなたや、自分自身の人生や、あなたが守らなければならないものを理を持
   って粘り強く守る姿勢を崩してはならないと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2008年12月5日号)

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ギリギリギリギリーーー!!
突如、午前中に、壁向こうからドリルで壁に穴を開けるような凄まじい音。
何事!? 隣室の人が、壁に何かをとりつけているのか?
へんなもの、とりつけてなきゃいいけど…と、一抹の不安。
その後、恐る恐るゴミ出しに外に出てみたら、
我がマンションの隣室のドアの上部に警報ブザーがつけられていました。
そういえば、マンションの掲示板にはって工事でしたが、
まさかすぐ隣につけられるとは思ってませんでした(苦笑;)

それはさておき、いよいよ12月、師走です。
寝たばこ、暖房器具のスイッチ、お風呂の空焚き、鍵の閉め忘れ。
忙しい時期だからこそ、いろいろとお気をつけくださいね。

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■ネットで物件を探すと重要事項説明はいらないの?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-8f7e.html

■返金前に「返金されました」って念書っておかしい!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-85ae.html

■名義変更3万円って誰が決めたの?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-b0dd.html

■どこまで賠償してもらえるのか知りたい!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-2a94.html

■解約時の日割り家賃請求は面倒くさい…。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-c78f.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●適切な借地評価について
  ●購入後に予定道路と知った場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/30(Sat) 15:48
 タイトル:適切な借地評価について
 投稿者名:小林
⇒母が亡くなって遺産相続の調停中です。
  実家は数10年間、借地上に建っていて、兄が住んでいます。
  借地の評価で意見が割れています。
  兄はゼロ、私は路線価表などから50%、調停委員は25%くらいと言っています。
  どれが適切でしょうか?
  また、この家と借地権は売却できますか?

                             神奈川・40代・男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 17:42
 タイトル:Re: 適切な借地評価について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒小林さん、借地権割合が50%なら、それで評価するのが適切だと思いますが、調
  停員の説明(なぜ25%なのか)も、よく聞いてみる必要がありますね。
  借地権は売却できます。
  家も売却不可ではありませんが、現実は家だけ売るのは難しいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/03(Wed) 00:04
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:小林
⇒私の考えと同じでうれしいです。
  ですが、地元の不動産鑑定士や他のサイトの相談コーナーの回答では、確かな基
  準は無く、土地の状況や話し合い次第という意見でした。困ったものです。
  兄は、「評価額がゼロでなければ、家を相続せず、アパートに住む」と言ってい
  るので、借地権と家を売却して金額をはっきりさせる事を次回の調停で言おうと
  思います。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/07/30(Sat) 15:49
 タイトル:購入後に予定道路と知った場合について
 投稿者名:りい
⇒先日、土地を購入しました。
  引渡しも完了して、もうすぐ着工…という時期にきて、大変なことに気づきまし
  た。
  契約書には「道路計画なし、区画整理なし」とあるのですが、契約の際にもらっ
  た、その地域の開発登録簿調書(20年近く前のもの)に、購入した土地の場所が
  「予定道路」として点線がひかれていました。
  そしてメモ書きのように「将来的に予定道路の土地を確保いたします。所有権が
  変わっても継続いたします」という地主さんの念書が書かれていました。
  その後、その開発の地主さんも世代が替わり、気づいているのかいないのか、何
  の説明も受けないまま、購入してしまいました。

  「道路計画」と小規模開発地の「予定道路」は違うのでしょうか?
  将来的に泣き寝入りするようになってしまうのでしょうか?

                               東京・40代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 17:56
 タイトル:Re: 購入後に予定道路と知った場合について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒りいさん、売買には不動産会社が媒介していなかったのですか?
  不動産会社に調べさせればいいでしょうが、自分で市役所(街役場)に問い合わ
  せて道路計画があるのか確認する必要がありますね。
  20年前の計画から変わっている可能性もありますからね。
  最新の公図、登記簿は売買のときに受け取っていると思われますが、それもよく
  見る必要がありますね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 10:40
 タイトル:Re^2: 購入後に予定道路と知った場合について
 投稿者名:りい
⇒ご返答ありがとうございました。
  売買に不動産会社は媒介しています。公図、登記簿もいただいたのですが、何も
  載っていませんでした。契約書にも…。
  昔の開発登録簿にだけ載っているようです。よく調べてみたいと思います。


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■発生主義違反について相談された匿名Xさん
  http://fs.emaui.info/2008/11/post-7630.html
   この度はご多忙中、ご親切なご回答有難うございました。お蔭様で問題に対する
  考え方が良く分かりました。また、お教え頂いた関係機関等で知識を得ることが重
  要であることも分かりました。賠償は考えませんので、先ずは調査士と責任と抹消
  についてさらに話し合ます。その結果をみてその後のことを考えたいと思います。
  問題がありましたら相談させて頂きますので宜しくお願い申し上げます。

  Fromスタッフ:
   調査士の責任ですが、「であると思い込み確認不足であった」「固定資産税がか
  かるであろうと思いしなかった」とある意味、認めていることと同じだと思います。
  あとは、同じ調査士に依頼するのであれば、責任を取って頂く方法として、報酬金
  額をその分下げて頂くなど、話が進まないようであれば、臨機応変に対処していく
  ことも念頭に入れながら、専門家からのアドバイスをじゅうぶんに、参考になさっ
  てください。
         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/11/1121124-9cec.html


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先々週に少しお話した秩父への小旅行の模様をUPしました。
京都、奈良、日光、箱根…などと比べますと知名度が低い秩父ですが、
日曜日定番の笑点でご当地出身・林家たい平さんがネタにすることも増えて、
全国に魅力が伝わっているような気もします!?
そんな都心の繁華街から1時間半弱の風景、息抜きにどうぞご覧ください~♪
美味しいお団子もでてきますよ(^0^)/☆


━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                   カメラ小僧になった気分で楽しかったです!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【話題の現場】秩父行脚、どこいくべぇに魅了♪
http://report.ienotane.com/2008/11/post-f0bf.html


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■アンカーボルトの曲がりを目撃!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-24b7.html

■農業しないんですけど、この畑がいいんです。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-6a5c.html

■身寄りの無い方のご友人にはどうしたら…
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■固定資産税安くてラッキー♪でも、価格は?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-7f49.html

■おいらはボイラー。あっちぃボイラー。
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-9c04.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●テナント立退き料の妥当性について
  ●敷引の妥当性について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/30(Sat) 03:23
 タイトル:テナント立退き料の妥当性について
 投稿者名:林
⇒雑居ビルでテナントを運営していたのですが、立替による退去を1月末までにと6
  月に言われました。

  保障という形で、以下の提示がありました。
   ・賃料の50%カット(6ヶ月)
   ・撤去費用をビルが持つ

  最初はこれだけでしたが、こちらに落ち度がないので、これではきついと伝える
  と、15万円の保証金を追加すると言ってきました。

  この内容は、ビル側の都合での立ち退きの金額として、妥当なのでしょうか?

                               石川・20代男性

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 投稿時間:05/07/31(Sun) 17:16
 タイトル:Re: テナント立退き料の妥当性について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒林さん、業種によっても異なるし、地域性もありますので、これだという決まり
  はない筈です。
  引っ越すことによって発生する費用、新たにオープンするための費用などを考え
  て、交渉することだと思います。
  双方の都合を考慮して、話し合いで合意点をみつけるより方法はないでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 12:25
 タイトル:ありがとうございます
 投稿者名:林
⇒ご回答ありがとうございます。
  ビル側からの話では、ご意見にありました、
   ●新たにオープンするための費用
  は、普通、払わないというニュアンスの事を言われました(そんなの普通は請求
  されないとも言われ、仕方ないからと15万円ほど出してもらった感じです)。

  はじめは新店舗の開店のための費用で100万円ほどと言ったのですが、それは非
  常識と言われました。
  新店舗の初期時(内装工事とか資金)の請求はしてはいけないものなのでしょ
  うか?
  地域性や業種で違うとのご意見でしたが、最低限、支払わなければならない項目
  など、法的にある程度、決められていないのでしょうか?

  素人質問で大変恐縮ではありますが、よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/02(Tue) 12:05
 タイトル:Re: ありがとうございます
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒林さん、状況はそれぞれみなちがうのですから、全ては状況次第です。法的に一
  律に決められる問題ではないでしょう。

  内装・設備全てを自己負担で行い開店したのに、出て行けといわれたら、次の店
  の内装費用、設備の移転費用などは請求はできるでしょう(相手がOKするかどう
  かはわかりませんが…)。

  全ては、状況如何であり、交渉しだいです。
  自分の方に理があると思えば、あくまで要求し交渉することだと思います。
  また、相手の状況、納得できる事情があるなら、それを考慮してあげる必要があ
  るでしょう。

  あくまで話し合いで、お互いが納得できる線で合意するしかないでしょう。

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 投稿時間:05/07/30(Sat) 03:24
 タイトル:敷引の妥当性について
 投稿者名:ゆず
⇒これから契約をし、入居を考えております。
  愛知県豊田市市内に引っ越す予定なのですが、「敷引」という、東京では聞きな
  れないものについて、お教え頂ければと思います。

  予定している物件は、2LDKの月6.1万円の新築物件ですが、敷金は4.5ヶ月分、し
  かし、4ヶ月の敷引があると言われています。

  過去、東京の月7万円の1Kアパートに4年住んで、敷金3万円しか取られなかった
  ほど、きれいに住んでいたので、納得できません。

  4ヶ月というのは相場として妥当なのでしょうか?
  また、交渉の余地はなく、4ヶ月分支払わないと契約出来ないのでしょうか?
  お教え頂ければ幸いです。

                               愛知・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 18:04
 タイトル:Re: 敷引の妥当性について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒ゆずさん、周辺の賃貸が全て敷引きが条件なら、その地域で借りるのは、敷引き
  を受けいれるしかないでしょうね。
  しかし、最近の裁判では敷引きは認められませんでしたね。
  退去のころには(何年先はわかりませんが)、敷引きは不当ということになるか
  もしれません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/31(Sun) 20:56
 タイトル:Re^2: 敷引の妥当性について
 投稿者名:ゆず
⇒ご返信、大変ありがとうございました。
  この地域では、まだ敷引は少ない方だそうです。

  最近の裁判関連するかどうかは、わかりませんが、実は、ある専門家の方に、
  「契約する場合は、借主は弱い立場のため、それで契約せざるを得ないが、退去
   時には、それほど費用が掛かっていないと判断された場合、喩え、契約時に敷
   引で契約したとしても、少額訴訟の手続きを取れば、説明のつかない部分は返
   金される」
  と、伺いました。
  これは本当なのでしょうか?

  また、2、3年程度の長く無い期間で考えているのですが、敷引に対する客観的な
  査定というのは、どのようにすればよろしいのでしょうか?
  お教え頂ければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/01(Mon) 10:49
 タイトル:Re^3: 敷引の妥当性について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒敷引きなしの物件ではなく、どうしても当物件が借りたいのであれば、お話の専
  門家のアドバイス通りの行動するのがよいと思います。
  「敷引きに対する客観的な査定」の意味がわかりませんが、敷引きは慣習なので
  法律で決まっているわけではないでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/03(Wed) 21:32
 タイトル:Re^4: 敷引の妥当性について
 投稿者名:ゆず
⇒ご返信、大変ありがとうございました。
  仕事で夜遅く、ご返信、遅くなりまして、誠に申しわけありません。

  > 敷引きは慣習なので法律で決まっているわけではないでしょう。
  敷引について、いろいろ調べたのですが、どうもよくわからないところがあり、
  「法律で決まっているわけではない」というご専門家のお言葉、大変助かりまし
  た。ありがとうございます。

  また、いろいろと質問させて頂くかもしれませんが、何卒、宜しくお願い申し上
  げます。
                                    敬具


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   早速の丁寧なご回答ありがとうございました。藁をもすがりたいときでしたので、
  このようなサイトがあるのは、本当にありがたいと思いました。トラブルや相談し
  たい人は、不動産には素人の方が多いはずです。私もそうです。そんな方々にとっ
  て天の助けになっていると思います。また、相談させていただくかもしれませんが、
  よろしくお願いいたします。

  Fromスタッフ:
   役場の方や、法務局で相談する場合などは担当者によっては、より丁寧に、あなた
   方の立場にたってわかりやすくアドバイス頂ける場合もありますが、そうでない場
   合(赴任したばかりでよくわからない等)もありますので、感情で受け取るのでは
   なく問題を解決する為に役立つ情報のひとつを頂けたととらえると宜しいかと思い
   ます。また途中で他の方々の意見や気持ちが変わる場合もあるかもしれません。
   たいへんだと思いますが、決め付けず、臨機応変に情報収集にあたるよう、がんば
   ってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2008年11月21日号)

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NHKさんの「ご近所の底力( http://www.nhk.or.jp/gokinjo/ )」という番組で、
11月16日に「どうする?!マンションの老朽化」というテーマで、
http://www.nhk.or.jp/gokinjo/backnumber/081116.html
という内容を放送されてましたが、皆さん、ご覧になりましたか?

ご年配で、年金暮らしなど貯蓄が少なく、費用が用立てられない方も多いでしょうし、
今、住んでいる部屋と全く同じくらいの大きさに建て替えることを考えると
だいたい、2~3千万は必要になってくるようです。
また、建て替えるには全体の5分の4の住民の合意を得ないと建て替えられないなど、
うーん、難しいですよね。8割の合意を得るって、とても大変そうです。
また、容積率に余裕が無いと建て増し不可能の場合も多いでしょう。

修繕計画を綿密にメリハリきかせ、修繕工事に優先順位をつけ、
修繕のままでも快適に住人皆さんで助け合い、暮らしやすいマンションもありました。
どちらにしても、皆さんでしっかり意見を出す、話し合うことが大切のようですねー。

TBSさんの「噂の東京マガジン( http://www.tbs.co.jp/uwasa/ )」でも、
緊急募集として、
「マンション、団地など集合住宅の建て替え、
 管理問題で困っている方からの情報をお待ちしています」
なんて募集がありますが、
この問題は間違いなく今後の大きな問題のひとつになると思います。

そうそう、余談ですけど、「噂の東京マガジン」と言えば、
http://www.tbs.co.jp/uwasa/20081012/genba.html
この企画の時に制作側のスタッフさんから電話がかかってきて、
取材協力っていうか、Fudosan.JPでアドバイスしてあげたんですよ(^^V

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■立ち退きません、いただくまでは!
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■解体古家から振り込め詐欺の証拠発見!
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■うちが掘削、土留めはお隣さんじゃダメ?
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■印鑑ひとつで私道が公道に…orz...
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■手抜き工事を理由に解約できないの?
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 今週のピックアップ相談は、
  ●立ち退き時の補償について
  ●兄弟での共同購入について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/07/28(Thu) 22:49
 タイトル:立ち退き時の資金難について
 投稿者名:さくら
⇒今年の初めに入居しました。
  先日、大家さんから 建物を取り壊すため、9月末までの立ち退きを口頭で言わ
  れました。
  この場合 礼金はあくまでも礼金で、返ってこないのでしょうか?
  立退き料と言うのは、一般的にどのくらいいただけるのでしょうか?

  入居年数も少なく不安です。
  何よりも、1年も経っていないので、引越や引越先の礼金などの費用が全くあり
  ません。

  この物件自体、礼金を分割でおさめたくらいで、とても困っています。

  どうか、どんなことでもいいので、アドバイスください。
  よろしくお願いいたします

                               大阪・60代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 00:34
 タイトル:Re: 立ち退き時の資金難について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒お困りですね。
  礼金は家主へのお礼ですので基本的に返ってきません。
  建物賃貸借契約時に「敷金」又は「保証金」は支払っていないのでしょうか?

  一般的な場合ですが、家主の自己都合で退去を求められた場合は、敷金又は保証
  金の全額返金と、引越代や次に借りるときに支払う仲介手数料などの負担を求め
  る事が可能と思われます。

  消費生活センターや市区町が行っている無料法律相談等で相談してみて下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/07/30(Sat) 15:50
 タイトル:兄弟で共同購入する場合について
 投稿者名:たくちゃん
⇒実家で、私と弟とで親の家業を継いでいます。
  家は父のものですが、土地は借地で国有地です。
  もう50年以上住んでいますが、この度、国の方から「土地を売ります」との連絡
  があり、私と弟とお金を出し合って購入しようかと考えています。
  父は私ども2人に買ってもらいたいそうですので、
   弟と共同購入して、2人の名義にした場合
   土地を2分割してそれぞれが購入した場合
  と、後々のことも考えて、検討中です。
  アドバイス、よろしくお願いします。

                               大阪・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/30(Sat) 17:18
 タイトル:Re: 兄弟で共同購入する場合について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz
⇒与えられた情報からのみでは、やはり一般論的な回答しか差し上げ様もありませ
  んで、申し訳ありませんが…。

  私どもの事務所では、相続における遺産分割協議の段階でも、共有は避けるよう
  にお奨めするケースが殆どです。
  夫婦でもない限りは別家族ですし、次世代にでもなれば、ますます権利関係は複
  雑になる可能性が高まりますね。

  しかし、本件の場合、居住用のみならず、事業用地も兼ねるのであれば、必要的
  に共有とされる場合もあるのでしょう。

  家業の継続性(次世代以降も含め)と、そのご兄弟及び各次世代への承継の見通
  し、また、建物の位置関係などを総合的に考えていかれる事ですね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/30(Sat) 17:51
 タイトル:Re^2: 兄弟で共同購入する場合について
 投稿者名:たくちゃん
⇒早速のお返事、誠にありがとうございます。
  私共兄弟で、総合的に、また、色んなケースを想定して、これからよく話し合っ
  ていきたいと思います。
  良きアドバイスありがとうございました。


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■地中埋設物についての瑕疵担保責任について相談されたまゆげさん
  http://fs.emaui.info/2008/11/post-38c3.html
   この度は貴重なアドバイスありがとうございました。今後具体的に法的専門家に
   相談する場合の連絡先もお教えいただき大変参考になりました。不動産取引に関
   して素人の私にも分かりやすいアドバイスで大変参考になりました。

  Fromスタッフ:
   追加のメールも読ませて頂きました。更地渡しの条件で、土地への瑕疵担保責任
   について、契約書上では、明記が無い様ですが、埋まっていた護岸擁壁がどのく
   らいの大きさ、幅、厚さで、このまま埋まっていると、撤去しないでいると、今
   後住むあなたに、どんな影響や問題が起こる可能性があるのか、撤去する必要性、
   根拠などを、あなたがこれから建築をお願いしている業者に依頼して調べて頂き、
   写真や図面などの資料を作成し、あなた側の業者からもアドバイスを頂くなどし
   て参考にすることも、ひとつの方法かと思います。その上で、メールでお送りし
   ました内容で、撤去費用の三者負担や、今回の購入代金からの差額返金対応など
   可能かどうか、法的な見解をご相談されてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2008年11月14日号)

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6日に特急レッドアロー号に乗って、埼玉県の秩父に日帰りで行ってきました。
不動産関連の取材ではなかったものの、秩父神社などの歴史的な建物も多く、
街道沿いや商店街の中に建てられた「どこいくべぇ」という面白いオブジェもあり、
それを見つけてはうきうき♪大喜び☆で写真に撮ってました。
「幸せの銀のボール」「運をつかむ大太鼓」「運を呼ぶカメラ」
「知恵の鉛筆」「美声になるマイク」「恋のお願い」(鯉でしたw)など名前も愉快。

池袋から1時間半程度で、繁華街とは全くの別世界。
東京という限られた都心部に人が集中しているかってことを実感。
「都会」+「田舎」の造語の「とかいなか」よりも、
ちょっと田舎よりの秩父ですが(失礼!)、
でも、そんな秩父に住んでみたくなった小旅行でした。

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■地盤改良、なんでこんなに高いの!?
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-dd18.html

■お隣さんから境界確認の印鑑が貰えません…orz...
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-1c0e.html

■火事で残った建物を改装して使いたい!
http://fudosan.2525.net/2008/11/post-90a6.html

■退去時に「土」も元に戻しなさい!
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-b54d.html

■買ったときには見えなかった敷地内のブロック塀。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-7f73.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●敷金について
  ●付属駐車場での車庫証明について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/26(Tue) 17:42
 タイトル:敷金について
 投稿者名:疑問の人
⇒敷金の精算について地域によっても異なる様ですし、最近は自然損耗に関しては
  貸主負担などといわれます。

  中古住宅の借家の場合、中古だからそれなりの内装で充分と考える入居者と、中
  古でも内装は新品同様のきれいな家に入りたいと考える入居者がいます。
  もし貸主と借主が前者を望む場合と、貸主と借主が後者を望む場合では、敷金の
  精算額(敷引き)に差が発生して当然ではないでしょうか?

  入居時に中古住宅でも、内装は新品同様のきれいな家に入りたいと主張して入居
  し、退去時は、中古住宅なので、このままの状態で次の人を入居させれば良いか
  ら敷金は返してください…では平等な契約とは感じませんが、いかがでしょう?

  私は、自分が大切にしていた家を、きれいな借家として使用していただきたいの
  で、敷引き○ヶ月とはっきり表示して契約しているのですが、何故、入居前に敷
  引き○ヶ月に納得して入居して、退去時に返してくれ…が正しいのでしょうか?

  契約条件に納得がいかないならば、入居しなければ良いのではないでしょうか?
  現在住宅は他にも沢山あるのですから。
  何故、契約を守らないことが正しいのでしょうか?

                               福岡・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 15:55
 タイトル:Re: 敷金について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒関西独特と思われていた「敷引金制度」は、福岡にもあるのですね。

  さて、言われていることは、心情的にはよく分かります。
  ただし法律から言うと、「敷引金」は「原状回復費用」とすると、それは「賃料
  の二重取り」として、返還しなければならなくなります。

  そこで「敷引金」は
   1.期間途中の解約を認めるための賃料補填費用
   2.貸主の希望賃料を下げていることによる補填費用
   3.自動更新による、更新手数料を免除するための費用
  と言うような重要事項説明を行い、敷引きを行ってきた訳です。

  しかし、上記のような説明で納得の上行った契約の敷引金も、今般消費者契約法
  10条により、無効との判決が下されました(平成17年7月14日、神戸地方裁判所に
  て。平成16年(レ)第109号保証金返還訴訟事件。原審:神戸簡易裁判所平成16年
  (ハ)第10756号)

  従って、賃借人から返還請求が出た場合、不本意であっても感情的にならず、穏
  便に和解するのが良いのではないでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 10:14
 タイトル:Re^2: 敷金について
 投稿者名:疑問の人
⇒清水様、ご回答ありがとうございました。感謝いたします。

  今回の裁判事例には以下の不備があったようですが、「(▼)」の部分を全てク
  リアしていてもだめなのでしょうか?

  京都地判平16・3・16は次の通り判示しました。
   判決(一部)
    これに対し、賃貸人は将来の自然損耗等による原状回復費用を予想すること
    は可能であるから、
    (▼賃貸人は予想して○○万円とした)
    これを賃料に含めて賃料額を決定し、
    (▼入居月数が決定されず月数で割れなかった)
    あるいは賃貸借契約締結時に賃貸期間に応じて定額の原状回復費用を定め、
    (▼賃貸借契約締結時に賃貸期間2年で○○万の定額の原状回復費用を定め
      た)
    その負担を契約条件とすることは可能であり、
    (▼その負担を契約条件とした)
    また、このような方法を取ることによって、賃借人は、原状回復費用の高い
    安いを賃貸借契約を締結するかどうかの判断材料とすることができる。
    (▼原状回復費用の高い安いを、賃貸借契約を締結するかどうかの判断材料
      として納得し契約した)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 16:42
 タイトル:Re^3: 敷金について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒平成17年7月14日、神戸地方裁判所の判決によると、
  「(前略)関西地区における不動産賃貸借において敷引特約が付されることが慣
   行となっていることからしても、賃借人の努力によって敷引特約を排除するこ
   とは困難であり、賃貸事業者が消費者である賃借人に敷引特約を一方的に押し
   付けている状況にあるといっても過言ではない。以上で検討したところを総合
   考慮すると、本件敷引特約は、審議則に違反して賃借人の利益を一方的に害す
   るものと認められる。(後略)」
  として、消費者契約法10条により無効とされています。

  判決内容を読んでいると、賃貸事業者は常に敷引特約の入っている契約書を用い
  て契約を行っており、それが一方的に押し付けている状況にあるというような判
  決文になっているように読み取りました。

  従って、あなたが言われている▼の部分を印刷ではなく、契約書の特約欄に手書
  きで書き加え、賃貸人・賃借人が夫々署名・捺印を行うと言うような契約をすれ
  ば、かなり防げるのではないかという気がします。

  ただし、それで必ず防げるのかと言うことについては、弁護士等の法律家にご相
  談いただくこととなります。
  もっとも、弁護士等でも意見の分かれることとなると思われますが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/05(Fri) 10:38
 タイトル:Re^4: 敷金について
 投稿者名:疑問の人
⇒賃貸事業者は、常に敷引特約の入っている契約書を用いて契約を行っているとき
  に問題となるようですね。

  修理費用を家賃に入れれば問題はないのでしょうが、入居期間が定まらないので、
  家賃に入れられません。
  そこで敷引特約となるのですが、多くの借主貸主が疑問を感じていますので、契
  約の模範例があれば助かるのですが…。

  どうもありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/05(Fri) 16:28
 タイトル:Re^5: 敷金について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒>契約の模範例があれば助かるのですが…。
  当社の賃貸借契約書の「解約引」に関しての記述は、
  「甲は契約期間が満了した日(以下「契約終了日」という)より1ヶ月以内に頭
   書敷金より○○万円を差引き、残額を乙に返還するものとする」
  となってます。

  ただし、重要事項説明書には、
  「敷引(解約引)金は、次のものを補填するための合計費用です」
  として、7月28日付けのコメントに書いている3項目を説明しています。

  これを行った上で、契約書の署名欄に、
  「本契約書全文通読の上、署名捺印したことに相違ありません」
  と賃借人の自署で頂くことにより、かなり回避できると思われます。

  これ以上は弁護士さんにご相談ください。

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 タイトル:付属駐車場での車庫証明について
 投稿者名:あいこ
⇒賃貸アパート付属の月極駐車場を借りているのですが、車庫証明を取らせてもら
  えません。
  ナンバーを取りたいのですが、車庫証明がおりないため困っています。

  こんなこと、よくあるのでしょうか?
  どなたか教えてください。お願いします。

                               沖縄・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 23:17
 タイトル:Re: 付属駐車場での車庫証明について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz
⇒駐車場とアパートとは同一の所有者ですよね?
  そのアパートに居住して、生活通勤のために使用される車でしたら、車庫証明に
  協力(使用承諾書押印)しないなどとは、全く考えにくい事で、何のための付属
  駐車場かという気もいたしますが…。

  法的な協力要求も可能と思われます。

  ただ、確認ですが、ナンバー取得とは、
   ●運送業などの営業ナンバー取得(営業許可)
  の事ではないですよね? これはまた別問題でしょう。

  単なる希望ナンバー取得であれば、協力する義務は当然にあると判断できます。
  もちろん、ほかにご説明いただいていない合理的理由があれば、別ですが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 20:04
 タイトル:Re^2: 付属駐車場での車庫証明について
 投稿者名:あいこ
⇒ご回答ありがとうございます。
  参考にさせて頂き、もう少し交渉してみます。


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■集合ビルでの水漏れによる修繕費の支払いについて相談されたKさん
  http://fs.emaui.info/2008/10/post-7132.html
   こちらの文面を細かくご理解いただき、適切なアドバイスを有難うございました。
  まずは冷静に現状を整理することが第一歩、今後双方の話し合いを重ね解決出来る
  よう進めていかなければと思います。また相談機関の案内もいただき参考になりま
  した。同様の問題を抱えている方達の為にも、このような窓口は必要ですね。大変
  なお仕事だと思いますがぜひ続けてください。

  Fromスタッフ:
   長い期間営業し、お世話になっている場所でしょうから、今後の運営も考えると、
  必ず建物の老朽化による修繕、工事問題は、確実に出てきます。これを機会に、テ
  ナント側自体のもともとの設備についての保全の考えを明らかにしてもらうと共に、
  長引くようであれば、今回の修繕費は2階とあなたとテナントで3者負担とする、
  3階と確信がでなかった場合は、テナント側と2階で折半するなど、解決に向けての
  歩み寄りも視野に入れると宜しいかと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/11/1171120-f1f6.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2008年11月7日号)

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先週、住んでいるマンションの総会があり出席しました。
なんでも給水管のリニューアル工事なるものを予定しているようで、
管理会社様から説明がありました。
工事の見積もり(数字)を見ただけではよくわからず、
そもそもどんな工事なのか、どうして必要なのか、なぜこの時期なのか…など、
黒板を使い図を書いて詳しくご説明してもらいました。

具体的な費用やかかる日数など伺い、修繕積み立て費の今後の計画などから、
ようやく、ことの重大さに気付いた次第です。
今後、築年数が経過したマンションがどんどん増え、
修繕工事の必要性を実感できる時代になってくると思います。
そうなってくると、やはり、管理会社さんと管理組合(オーナーさん)、
そして、賃貸の場合はオーナーさんと借主さんとの連携が、
かなり重要になってくるだろうな…と、改めて実感します。

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■いくら位置指定道路だからって通って欲しくない!
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■買ったマンションが耐震偽装物件でした…orz...
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■傾斜地に潜む問題点とは?
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■私道の権利はあるのに分筆ミス。いったい誰が?
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-5aa4.html

■なぜうちの土地に塀を建てるのか疑問…。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-aceb.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃貸の保証人について
  ●退去時の請求について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/07/28(Thu) 01:38
 タイトル:賃貸保証人について
 投稿者名:東京8年目
⇒現在、賃貸アパートに暮らしていおり、更新の時期のため、更新したいと考えて
  います。
  ただ、保証人をしてもらっていた人が、個人信用情報センターに登録されてしま
  いました。とはいえ、別の仕事につき働いていますし、給料ももらっています。

  更新の際、審査があると思うのですが、管理会社は、保証人の信用情報を調べた
  りするのでしょうか。
  よろしくお願いします。

                               東京・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 14:59
 タイトル:Re: 賃貸保証人について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒保証人についての審査は、不動産会社により異なります。
  また、審査を外部に委託している場合は、その委託された会社の審査方法により
  判断されます(委託先が信販会社の場合は信用情報を調べると思われます)。
  管理会社が管理している場合は、管理会社により異なります。

  決まった審査方法は無いのです。

  今の保証人のまま、更新されてみてはいかがでしょうか。
  判断するのは相手の不動産会社か管理会社か家主です。
  もし、保証人の変更を求められた場合は、その時に新しい保証人を用意すれば、
  良いと思います。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 19:06
 タイトル:Re^2: 賃貸保証人について
 投稿者名:東京8年目
⇒香川さま、ご丁寧なお返事ありがとうございます。だいたいわかりました。

  管理会社がカード会社と提携している様子なので、審査を委託しているかもしれ
  ません。
  ただ、個人情報保護法との兼ね合いから、保証人の同意が必要な気がするのです
  が、管理会社が勝手に調べられるものなのでしょうか?

  今まで、賃料の支払いが遅れたことはありませんが、保証人の信用情報に難あり
  とわかった場合、更新を断られるのではないかと心配しています。
  家賃の提示はありましたので、値上げはないと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 00:21
 タイトル:Re^3: 賃貸保証人について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒個人情報の信用調査については、「個人情報を加盟する個人信用情報機関に提供
  する等、適切な業務の遂行に必要な範囲で第三者に提供する」ことになるため、
  同意が必要と思われますが、その管理会社の「個人情報の取り扱いについて(プ
  ライバシーポリシー)」を確認していただくしか方法がありません。

  前回と同じ回答になりますが、今、いくら心配しても、判断するのは相手の不動
  産会社か管理会社か家主です。
  もし、保証人の変更を求められた場合は、その時に新しい保証人を用意すれば良
  いと思います。

  それでもご心配な場合は、最初から新しい保証人を用意して更新いただくことし
  か無いでしょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/29(Fri) 13:46
 タイトル:Re^4: 賃貸保証人について
 投稿者名:東京8年目
⇒そうですね。わかりました。現在の保証人で、ますは申請してみます。
  ありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/07/21(Thu) 23:38
 タイトル:自己使用の退室時手数料とは?
 投稿者名:MOMOMO
⇒2000年2月に転勤のため、築10ヶ月のほとんど新築の状態のマンションを貸して
  います。
  ある会社の社長さんが、自宅が遠いので、会社の近くに部屋を借りたいというこ
  とで、そういうことならあまり部屋も傷まないし、法人契約の方が退去時にトラ
  ブルにならないというのが仲介業者の話でした。

  次回の更新が2006年2月なのですが、今回、転勤で戻れることになったため、仲
  介業者を通じて「貸主・自己使用」による契約終了を申し入れようとしました。
  仲介業者に書類を作ってもらったところ、家賃1ヶ月分の手数料の請求書が同封
  されていました。
  この手数料は高くないでしょうか?

  担当者には「業界の常識です」といわれました。
  さらに手数料を支払ってもこじれる場合があり、敷金全額返金、引越し費用家主
  負担、原状回復費用家主負担、大体、物件の仲介手数料の家主負担などがあると
  言われました。その程度ですめば、いい方であるとも書かれていました。

  そして、社長さんという話はどこかにいってしまい、いつのまにかその会社の社
  宅になっているというのです。
  それは契約違反にはならないのでしょうか?

  法人契約になっているので、社長が住もうが、社員が住もうが貸主には関係ない
  のでしょうか?
  社宅ということであれば、家の傷みもかなりのものと思われます。
  この手数料を支払っても、その業者にやってもらった方がいいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 15:33
 タイトル:Re: 自己使用の退室時手数料とは?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約書ですが、借主は法人でも入居者を特定されてなかったのでしょ
  うか?
  法人契約でも、入居者を特定し別の入居を認めない場合と、社員寮として使用し
  入居者を特定しない場合が有ります。
  もし、特定してあれば契約違反になります。
  契約違反があれば契約違反を理由に退去を求めたり、損害賠償請求が可能と思わ
  れます。

  退去に伴う交渉についてですが、費用については地域により、また交渉内容によ
  り異なると思います。
  交渉方法と交渉期間などについて見積書を出してもらい、適性かどうか判断する
  しかないでしょう。
  また、管理委託契約が結ばれていれば、その管理委託契約書に書いてある場合も
  あります。

  自己使用による退去通知であっても、退去に伴う費用が発生することがあり、敷
  金を全額返金し、引っ越し費用、住み替え先の賃貸物件の仲介手数料などを負担
  する場合もあります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


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■業者のミスによる水漏れの補償について相談された春美さん
  http://fs.emaui.info/2008/10/post-7e73.html
   早速ご回答いただき、ありがとうございました。相手の組合や業者に対して、ど
  のような要求をしていいものなのかが全く分からず、困惑していましたが、どこに
  どのように相談していいのかのアドバイスをいただくことができ、有り難く思って
  います。解決に向けて、きちんと確認し、交渉していきたいと思います。的確なア
  ドバイス、ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
   よく聞くのは、過失側が、自分に都合のよいように融通が利く業者に安く簡単に
  お願いする場合で、見積もりも工事内容も知らせることなく事後報告ということも
  多いようです。被害にあってご心労も多いと思いますが、ご自分で買われたご自身
  の資産であるマンションですから、あなたが大切にしていくしかありません。粘り
  強く話し合っていく姿勢を忘れずに心がけください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/10/10-1c86.html


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住まいの何でも相談室(2008年10月31日号)

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物件取材させて頂いた、株式会社ヨシケイハウスさんから、
売りに出されている東京・高円寺の中古マンションのリフォーム完成の連絡を受け、
早速、追跡取材に行ってきました。
どう変わったか、是非、ご確認ください。面白いですよ~☆
ちなみに取材後、
「リフォームした上で、当初の現況販売よりも200万円ダウンします!」
という嬉しいお知らせをいただきました♪
(追伸)客付けいただけるのも大歓迎とのことですので、
    興味のある業者さんも、ぜひ、ご覧ください。

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                    こんなふうに、リフォームされました♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【物件紹介】ゆとりある広さ・大型3LDK 高円寺の中古マンション
http://report.ienotane.com/2008/10/post-2192.html


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■看板を固定した穴は埋めないとダメ?
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-4c5f.html

■事業用定期借地権って、期間内は解約できないって契約じゃないの?
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-afa8.html

■軽量鉄骨造だと思ってたのに、木造なんて…。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-0ebf.html

■境界の隅切り部分は、所有者以外に誰が使うのか。
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-9ef3.html

■賃貸借契約の賃貸人の名前は、所有者全員??
http://fudosan.2525.net/2008/10/post-bc79.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●抵当権と贈与について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所 http://www.houmu-center.biz/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/07/28(Thu) 01:39
 タイトル:抵当権と贈与について
 投稿者名:りり
⇒不動産の抵当権をはずすためにお金を銀行に払う際、不動産の所有者が払わない
  と、贈与とみなされ、税金がかかってくるというのは本当でしょうか。
  よろしくおねがいします。

                               三重・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 09:13
 タイトル:Re: 抵当権と贈与について
 投稿者名:川村行政法務事務所
 URL : http://houmu-center.biz
⇒ご相談内容が簡潔過ぎて状況が良くわからないのですが、とりあえずこの状況か
  な?…と推定される条文を引用しておきますので、ご参考ください。

  いわゆる「みなし贈与」ですが、的外れでしたら御免なさい。m(__)m

  以下引用

   【相続税法】

    第八条 対価を支払わないで、又は著しく低い価額の対価で債務の免除、引
    受け又は第三者のためにする債務の弁済による利益を受けた場合においては、
    当該債務の免除、引受け又は弁済があつた時において、当該債務の免除、引
    受け又は弁済による利益を受けた者が、当該債務の免除、引受け又は弁済に
    係る債務の金額に相当する金額(対価の支払があつた場合には、その価額を
    控除した金額)を当該債務の免除、引受け又は弁済をした者から贈与(当該
    債務の免除、引受け又は弁済が遺言によりなされた場合には、遺贈)により
    取得したものとみなす。ただし、当該債務の免除、引受け又は弁済が次の各
    号のいずれかに該当する場合においては、その贈与又は遺贈により取得した
    ものとみなされた金額のうちその債務を弁済することが困難である部分の金
    額については、この限りでない。
     一 債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
       て、当該債務の全部又は一部の免除を受けたとき。
     二 債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合におい
       て、その債務者の扶養義務者によつて当該債務の全部又は一部の引受
       又は弁済がなされたとき。

  ご相談における状況は上記条文中の「第三者のためにする債務の弁済」で宜しい
  のでしょうか?
  その場合でも条文中の但し書きにもご注意ください。

                         行政書士/ISO審査員 川村淳

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/07/28(Thu) 14:32
 タイトル:Re: 抵当権と贈与について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒まず、
   抵当権が設定されている不動産の所有者(A)
   銀行からお金を借りた方(B)
   今回お金を一括返済される方(C)
   (ABCは全て個人とします。)
  として考えます。

   ケース1「AとBが同じ方で、Cが返済する場合」
    CからBへの贈与と見なされます。

   ケース2「AとBは別人で、BとCが同じ方の場合」
    借りた本人が返済しますので贈与税はかかりません。
    この場合Aは担保提供者と呼びます。

  今回のご質問がケース1の場合とすれば、銀行からお金を借りた本人の代りに、
  別の人間が残った借金を一括で返済することになりますので、一括で返済したお
  金は、銀行から借りた本人にお金をあげたことと同じになり、贈与とみなされる
  と思います。

  借入者と返済者の事情によっては、贈与を避けるための方法が有るかもしれませ
  んが、詳細は税理士にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■不動産やマンションの売却査定を一括で簡単に「家売るチャンス.com」開始
http://minicom.2525.net/2008/10/com-d521.html

■テレビ通販で住宅を売る“オープンハウス・ドラマ”放映
http://minicom.2525.net/2008/10/post-3a7b.html

■月額315円からの入退室管理システム「タイムピット」電気錠との連動施錠と解錠
http://minicom.2525.net/2008/10/315asp-888f.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■アパートの途中解約における家賃支払いについて相談された北海道在住さん
  http://fs.emaui.info/2008/10/post-a52d.html
   早々のアドバイスを頂き、ありがとうございます。アドバイスにもありましたと
  おり、ペナルテイは記載されていませんでしたので、その旨伝え重要事項の説明に
  も当たるが説明もなかったので(契約者は息子で学生専用MSでしかも学校経由
  (京都の私大:今回は相談せず)私も同席していて、【明記されていない項目は国
  土交通省の通達に則って、不当なものは拒否】と口頭で伝えたうえ契約しましたが
  甘かったと思っています。)通常の1か月で管理会社と話がつきました。相手が大
  学の窓口経由で大事に至りませんでしたが、私も(ちなみにCFP資格もありながら)
  同席していながらこの状況なので、本当に助かりました。迅速なアドバイスには
  心から感謝しています。ありがとうございました。今後も末永く続けていただくこ
  とを心からお願いいたします。

  Fromスタッフ:
   親御さん同席で契約されていたのですね。それでもやはり、契約時というのは、
  どうしても日常と違い気持ちが高ぶり冷静に確認することが難しいのです、ですか
  らより慎重でなくてはなりません。今回の事を良い教訓として、家族間で話し合わ
  れていくと宜しいかと思います。尚、また、いつ何処でどんなご縁があるかもしれ
  ません、引越し時には、お世話になりましたと業者に気持ちよくご挨拶をされる姿
  勢も、立つ鳥後を濁さず、ひとつのけじめになるかとは思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2008/10/10-1c86.html


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