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2009年4月

住まいの何でも相談室(2009年4月24日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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住んでいるマンションのすぐ目の前のマンションが修繕工事真っ最中です。
シートに覆われながら、その中で工事の作業員さんが行き交い、
トンテンカンテンジャジャジャーと機械音がします。
ぱっと見、壁の色が変わったようにも思えないので、
どこをどう変えたのか、よくわかりませんが、綺麗になって気持ち良さそう?

ところが、どこぞかから、
「あっ、やべえ!これっ!」
という声が…。
そのあと、異様に静かになって、とうとう全く声が聞こえなくなってしまいました。
いや~すごい、気になるんですけど、何をどう「やばく」しちゃったんでしょ??
目の前のマンション、頑張れ!
…と、意味は無いけど、なんとなく応援したい。。。

修繕と言えば、スタッフのマンション、修繕積立金アップが総会で決まるのですが、
送られてきたという総会の議案書で肝心なページが落丁。
まぁ、ミスは誰でもあるとはいえ、
こういう重要な部分のチェックが働いていないことに激怒ってました…。
というわけで、皆さん、
「あっ、やべえ!これっ!」
にならぬよう、最終確認をぬかりなく~(^0^)/☆

━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●共用部分に対する瑕疵担保責任について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/12(Fri) 13:03
 タイトル:共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:たっきー
⇒テレビアンテナのケーブルに問題があり、テレビが受信できなくなりました。
  業者から物件を買い受けて2年経っていませんので、瑕疵担保責任の有効期間内
  です。
  しかし、アンテナケーブルの専用部分ではなく、共用部分に問題があり、これを
  修理しました。

  共用部分に瑕疵がある場合、瑕疵担保責任の範囲に入ってくるのでしょうか?
  それとも、専有部分のみでしょうか?
  何かご見識があれば、ご回答頂けましたら幸いです。

                               東京・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/12(Fri) 23:10
 タイトル:Re: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒共用部分と有りましたので、分譲マンションで管理組合があるものとしてご返事
  します。

  マンションの場合、共有部分は管理組合が管理します。
  従って、共有部分については、全て管理組合の責任になります。
  本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です。

  不動産会社が中古マンションを自ら売り主となり売り渡した場合、瑕疵担保責任
  は専有部分だけに及びます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 09:21
 タイトル:Re^2: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:たっきー
⇒早速の回答ありがとうございました。
  一般論としてお尋ねしたいのですが、テレビアンテナの配線の専用部分(室内部
  分)は瑕疵担保の範囲内でしょうか。
  たびたび申し訳ありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 13:20
 タイトル:Re^3: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒専有部分の瑕疵として、物件購入業者さんに相談されてはいかがですか?

  なお、やや話が変わってしまいますが、例えば、マンション全体がケーブルテレ
  ビ対応の場合。
  この場合は、ケーブルテレビの有料視聴契約の有無にかかわらず、室内の接続端
  子の保守を、ケーブルテレビ事業者がしてくれる場合もあります(業者によると
  思います)。

  ですので、共用部分が密接に関係してくる個所の修繕の場合、事前に必ず管理組
  合の許可を得ることをお奨めします。

  香川様のおっしゃる通り、
  「本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です」
  から、万一、自分の修繕で共有部分(あるいは他の方)に不具合が生じた場合、
  賠償しなければならなくなってしまう場合もあります。

  迷ったら、まず確認…です!

  -------------------------------------

  投稿時間:05/08/13(Sat) 18:31
  タイトル:Re^4: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
  投稿者名:たっきー
  ⇒ご回答頂きまして、ありがとうございました。大変参考になりました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 12:37
 タイトル:Re^3: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒専有部分とは壁の表面より室内側を指します。
  たとえ、自分の部屋の中であっても、共有部分のコンクリート壁の中にある配線
  や配管は、共有部分の管理者である管理組合の責任となります。
  壁に付いている出力端子やモジュラージャックなど機器の使用のために必要な部
  品などは、専有部分となります。

  今回のご質問のように、室内側の同軸ケーブルを接続するための端子が悪い場合
  は専有部分の扱いです。
  壁の中の配線が断線した場合などは共有部分の扱いになります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

  -------------------------------------

  投稿時間:05/08/13(Sat) 18:39
  タイトル:Re^4: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
  投稿者名:たっきー
  ⇒香川様、大変参考になりました。ありがとうございました。

  -------------------------------------

  投稿時間:05/08/24(Wed) 12:44
  タイトル:Re^4: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
  投稿者名:たっきー
  ⇒香川様、その後、この件について、教えて頂いた知識を提示しながら管理組合
   と話をしましたら、組合が負担をすることになりました。
   大変ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 13:23
 タイトル:Re^5: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒宜しかったですね。快適なマンション住まいをして下さいませ。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■建築ミスによる工務店への請求について相談されたべべ★さん
  http://fs.emaui.info/2009/04/post-b0df.html
    こんなに早くの対応ありがとうございました。結局、施主の私たちには専門知
   識もありませんし、このまま工務店側との話し合いになっても損することばかり
   かな・・・と思ってました。けれど、こちらのサイトを知り、専門家のアドバイ
   スをいただけて、精神的にも落ち着きすっきりしました。また、自分達には一切
   非はなく、自分たちの要求を工務店側が全て飲み込むべきだとヒートアップして
   いましたが、第三者からの意見を聞いたことで冷静になれました。私たちにとっ
   てマイホームは一生に一度の買い物で、夢がいっぱい詰まった商品だっただけに、
   こんな形で工務店側と交渉することになったのは、残念でしたが、この悩みを無
   償で相談に乗っていただき、そしてアドバイスをもらえてとても感謝しています。
   ほんとうにありがとうございました。

  Fromスタッフ:
    プロとは言えない、ありえないような結果になり、工務店側も充分、保証等に
   ついて責任を自覚しているものと思われます。夢のマイホーム、誰しも憧れ期待
   いっぱいです。しかし、お金さえ払えば100%理想通りの家が一瞬にして魔法の
   ように出てくるわけではありません。世の中に「完璧」「絶対」はありません、
   あいては人間ですので忘れたり間違うこともあります。そんな人間同士だからこ
   そ、依頼する側は、費用は幾らまでで、どんな家を建てたいのか、きちんと伝え
   る。依頼された側は、依頼された希望条件のうち、どんな家をどんなふうに建て
   ることができ、どこまで形にできるのか、よく話し合ってすり合わせて意思の疎
   通、確認を取って建てていく。家とは、双方が一緒になって作りあげていくもの
   です。無理することなく、我慢や妥協をするのではなく、あなた自身が納得行く
   よう、後悔することの無いように、どうしたらよいのかお考えになり、ご家族皆
   様でよく話し合いながら、工務店側の見解を充分ご確認の上、交渉されると良い
   でしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/04/47421-83fe.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2009年4月17日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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今年は桜が長いこと楽しめましたね。しかし、なんだか、暑いですね。
既にもう春を通り越して夏の気配??

「家のタネ」では編集部による「物件購入レポートvol.3」、
そして、復活した公開アドバイスの第二号として、
SUCCESS-TC 米川信之さんから、
「定期借家契約の更新時の礼金の請求について」
のアドバイスをいただいておりますので、是非、ご覧下さい(^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      よ~く考えよう。将来も大事だよ♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■家のタネ・編集部 物件購入レポートvol.3 気に入ったけど、今後が怖い…
http://report.ienotane.com/2009/04/vol3-62ef.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、SUCCESS-TCの米川信之さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●定期借家契約の更新時の礼金の請求について
   http://fudosan.2525.net/2009/04/post-9ec9.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●立会い確認させない敷金清算について
  ●更新時の家賃1ヶ月分の謎について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/11(Thu) 07:32
 タイトル:立会い確認させない敷金清算について
 投稿者名:AC
⇒賃貸住宅(東京都内です)を退居するときには、
   1.不動産会社もしくは大家さんかリフォーム会社と立会い
   2.敷金からの差し引き額を双方で確認してから同意書にサイン
   3.最終的に清算
  だと思っていました(少なくともこれまではそうでした)。

  しかし、今回、立会いはできない上に、サインすべき同意書もないらしく、勝手
  に差し引かれた額が振込まれて終りのようなのです。
  タバコも吸いませんし、綺麗に住んできたつもりですが、これでは何について引
  かれたのか判りません。
  同意がなくても、このような方法が通ってしまうものなのですか?
  (無関係かもしれませんが、昨年の東京都の条例施行より前に契約しています)

                               東京・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/11(Thu) 21:13
 タイトル:Re: 立会い確認させない敷金清算について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒ACさんへ。まず、立会いは必ずではありません。
  疑問は「家主側は、なぜ立ち会わないで、査定額を決められるのか?」ですね。
  そこに賃借人立会いの限界と誤魔化し(特定者の記憶のみで良しとするという意
  味)があります。

  でも、査定は真実や事実を明らかにしたり、調査したりするものでなく、両者が
  納得する内容を提示すると考えれば、片方だけの立会いも一定の意味を持ちます
  ね。

  さて、貴方様のご相談の最大のポイントの「賃借人の同意」ですが、契約書を丁
  寧に読むと、必要と書いてないはずです。
  同意が絶対なら、「拒否イコール精算不能」になりますし、敷金の返還もありま
  せん。多くの場合、同意の遅延は、賃借人にとって不利ですね。

  問題は「内容がわからない」と言っておられるように、ただ一方的に金額を引く
  のは、法律以前の脅迫行為ですね。
  同意が絶対でないにしろ、誠意はつくされなければならないのは人の道です。
  4月から施行された「東京ルール」もそこを重視しています。

  ところで、貴方は、入居された時の室内写真とかを保存されていますか?
  そして、敷金から差っ引いた業者は、入居当事の資料を持っていますか?
  例えば、壁の塗装やクロスは新装したとか、畳は表を変えたとか…ですね。
  絶対なる比較は不可能ですが、できうるだけの納得行為をどれだけしたかが重要
  です。

  精算の明細は強く要求し、出さない時は行政や業界の相談窓口に具体的に提示し
  てください。業務を真摯に行なわない人たちを排除するのも、不動産業界の当然
  の責務と考えますから。

                       宅建主任登録者・査定実務経験者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/11(Thu) 23:14
 タイトル:Re^2: 立会い確認させない敷金清算について
 投稿者名:AC
⇒ご回答ありがとうございます。立会いは義務ではないのですね。
  確かに契約書には「明渡し後管理者確認後」としか書かれておらず、今までと同
  様、一緒に確認できると思い込んでいましたが、契約時点でそこを確認しなかっ
  た以上、要求できないということですね。

  また、定額の家賃と異なり、敷金は預けたお金ですから、一般的にも「請求→支
  払」の流れが当たり前と思っていました(請求書をもらった時点で、異議申立て
  の猶予があるはずと…)。

  こんな風に一方的かつ強制的に引かれるはずはないと思っていましたが、これも
  貸主側のいわば自由裁量となってしまうんですね。

  自分や周囲の方々の経験でもこのような例はなかったので盲点でした。
  ありがとうございました。

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 投稿時間:05/08/11(Thu) 23:38
 タイトル:更新時の家賃1ヶ月分の謎
 投稿者名:きょうこ
⇒もうすぐ、家賃の更新になる者です。
  2ヶ月位前に大家さんから、
  「更新のとき、うち(=大家さん)に払う更新のお金はいらないからね。不動産
   屋にも話しておくから」
  と言われ、喜んでいました。

  今日、不動産屋より、更新についての封書がきたのですが、
  「家賃の1ヶ月分と火災保険と、手数料を振り込んでください」
  と書かれてありました。

  この家賃の1ヶ月分の更新料は、全部、不動産屋がとるものなのでしょうか?
  だとしたら、大家さんが払わなくて良いようにしてくださると言っていた費用は
  何なのでしょうか?
  アドバイス宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/12(Fri) 00:05
 タイトル:Re: 更新時の家賃1ヶ月分の謎
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒きょうこさま。更新料は家主へ、手数料は不動産屋へ入ります。
  たぶん間違いですから、丁寧に申し入れたら、解決しますよ。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■賃貸で営業している店舗の営業権などについて相談されたりんりんさん
  http://fs.emaui.info/2009/04/post-e855.html
    どこに相談していいのかどうしていいのか分からず悩んでいたので、悩みを相
   談できただけでも気持ちが落ち着きました。わかりやすくアドバイスもいただき
   一歩前進できました。本当にありがとうございました。まだいろいろわからない
   ことが出てくると思いますので相談したいと思います。

  Fromスタッフ:
    倒産した家主さんはとても立ち退き料や引越し代を払えないかもしれません。
   また、もしかしますと、次の新しく土地、建物の所有者となる方が、今後もその
   まま営業を続けて良いと言うかもしれませんし、何時いつまでに立ち退いてくれと
   言われる可能性もありますし、家賃引き上げを求められる可能性もあります。いず
   れにしましても引継ぎなどが終わってから、あいてがわが動いてくると思われます
   ので、それまでの間に、あらゆる可能性に対して家族間で話しあいを充分もたれ、
   見解をまとめておくべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/04/47421-83fe.html


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皆さん、お花見はされましたか~?
スタッフ、別の仕事の打ち合わせで、神楽坂に行き、
帰りに駒込の六義園に行きました(共に東京です)。
入場料を払って、しだれ桜のライトアップ(夜桜)鑑賞。酔いしれました♪
みんなして、携帯カメラや、デジカメなどで、これでもかと撮りまくり。
桜も素敵でしたが、人も凄かった。熱い夜桜見物になりました☆

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 今週のピックアップ相談は、
  ●親族間での無許可建築について
  ●遅延、および不良個所の示談などについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/11(Thu) 18:32
 タイトル:親族間での無許可建築について
 投稿者名:パンダ子パンダ
⇒はじめまして。誰に相談してよいか分らず、ここへたどり着きました。

  早速相談なのですが、私の父名義の土地に、兄夫婦が母の許可も取らずに勝手に
  家を建て始めました。

  工事はすでに始まっていますが、父は「家を建てても良い」などと一言も言って
  おりません。

  兄夫婦とは折り合いが悪いのですが、父の許可なくしても家は勝手に建てられる
  ものなのでしょうか?
  家を建てるにあたって必要な書類を準備する時に、土地の持ち主である父の署名
  捺印などは必要ないのでしょうか?

  アドバイスお待ちしております。宜しくお願いします。

                               千葉・30代男性

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 投稿時間:05/08/11(Thu) 19:31
 タイトル:Re: 親族間での無許可建築について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒建築基準法上問題が無ければ、建物の建築は出来ます。
  建築の承諾の有無は親族間の問題ですので、最寄りの弁護士さんか無料法律相談
  などをご利用して相談されることをお薦めいたします。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/08/16(Tue) 13:26
  タイトル:Re^2: 親族間での無許可建築について
  投稿者名:パンダ子パンダ
  ⇒香川文人様、お返事ありがとうございました。
   さっそく弁護士さんに相談することにいたしました。
   親・兄弟で話しても埒が明かないようなことなので、弁護士さんに全てをお任
   せするしかないようです。
   財産争いというのは恐ろしいですね…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/11(Thu) 21:22
 タイトル:Re: 親族間での無許可建築について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒パンダ子パンダさま、一つ付け加えます。
  建物を登記して、表示がなされますと、逆に土地は大変な制約を受けます。

  まず、土地への出入りを物理的に制限する措置をとること(有刺鉄線のようなも
  のを張るなど)が大切です。
  そして、それを壊しても勝手に入ったとの実績を作ることです(写真も有効)。

  不動産上の他人が勝手に入る事を知っていながら、看過しては不利になります。
  これらの措置を至急とられてから、時間掛け、お兄さんに譲るならのそ条件交渉
  をすることです。

  手遅れなら、建物の登記が出来ないよう行政手続や仮処分なども視野に入れた迅
  速な行動をお勧めします。

                         一級建築士・宅建主任者登録

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/08/16(Tue) 13:33
  タイトル:Re^2: 親族間での無許可建築について
  投稿者名:パンダ子パンダ
 ⇒中尾正文様、お返事ありがとうございました。
   両親は土地を譲る気持ちは全くありません。
   父名義の土地を勝手に使用しているのに、家を建てる相談も無く、工事も進め
   ています。

   すでに基礎工事が始まっています。
   自分名義の土地ではないのに家を作るのは可能なのでしょうか…。
   無知な私は分らないのですが、書類などに名義人の印鑑、署名などはいらない
   ものかと腑に落ちない点がたくさんあります。

   まずは弁護士さんに相談することになりました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/11(Thu) 18:31
 タイトル:遅延、および不良個所の示談などについて
 投稿者名:ダヤイウモ
⇒はじめまして。
  この度、新築マンションを購入したのですが、当初予定されていた鍵の引渡しが
  遅れている状況です。
  7月30日が引き渡し期日でしたが、7月13日にあった内覧会で工事の不良箇所があ
  り、修繕を依頼しました。
  しかし、その修繕箇所が直らず、また修繕する部分以外に、新たに他の部分にキ
  ズができていました。その都度、内覧会を行い、計5回も実施しています。
  その結果、鍵渡しの期日までに修繕する事ができず、8月20日に再度、修繕箇所
  の確認を行う予定となっています。

  月末の引越し予定となっていますが、もし入居ができない場合、現在アパートの
  家賃と、引越しのキャンセル料を、迷惑料として不動産会社に請求できますか?

  また、内覧会に一級建築士を連れていっています。
  内覧会+再内覧会で約14万円かかっていますが、この費用は不動産に請求できま
  すか?

  現在、不動産の方から修繕を諦める場合、約35万を返金すると言われてますが、
  これの金額は妥当ですか?

  最悪の場合、調停も考えています。
  調停をした場合のメリット、およびデメリットを教えてください。
  宜しくお願いします。

                               広島・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/11(Thu) 21:35
 タイトル:Re: 遅延、および不良個所の示談などについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒ダヤイウモさんへ。まず、35万円が妥当かどうかを、同行の建築士は判断できな
  いのですか?
  上場規模の不動産会社が提示した金額なら、350万円相当の傷とは思えませんか
  ら、貴方様の要求している「傷」の程度が推量できます。水が出ないとか、漏る
  とかではなさそうですね。
  傷のない建築物は存在しません。程度の問題ですね。
  生活上困難を生じる「傷」ですか?
  許せないなら、購入を諦めるべきでしょう。

  具体的に「傷」の資料があれば、直ぐに回答します。
  また、建築士を連れて行った費用は、基本的に請求は出来ませんよ。35万円の中
  から払うべきと考えます。

  貴方の相談からみるに、役立ってない建築士と思われますからね。
  時間を掛けて調停に成功しても、最大45万円程度が限度と推量します。

  以上の推量は、全て貴方様の投稿に書かれている資料からのみの判断で、別途の
  資料情報からの判断ではないことを付け加えます。

                       一級建築士・宅建主任資格登録者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/12(Fri) 08:23
 タイトル:Re^2: 遅延、および不良個所の示談などについて
 投稿者名:ダヤイウモ
⇒中尾正文様、お忙しい中、アドバイスして頂きありがとうございます。
  説明不足が多々あり、申し訳ありません。

  問題の箇所は、和室の開き戸の木で出来ているレールの部分です。

  まず1点目は、レールの幅が開き戸の幅とあっていない事で、開き戸がガタガタ
  します。
  2点目は、レールの部分の木が所々かけており、また削った側面斜めになってい
  る事で、非常に見栄えが悪いです。
  生活するには、問題はありませんが、やはりキズをどこまで許すかが焦点になる
  と思います。
  普通のキズであれば問題にしませんが、元はなかったキズであり、修復作業中に
  発生したキズですので、許されないキズだと、私は思います。

  この部分の修復をする場合、和室の開き戸の木でできいるレールと壁一式を、一
  旦はずす必要があると言われていました。

  内覧会に私が一級建築士を連れて行きましたが、内覧会の1回目についての費用
  は、私の方で負担する必要があると思いますが、2回目以降の再内覧会は、修繕
  箇所が発生している事により、費用が発生していますので、請求はできないので
  しょうか?

  宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/12(Fri) 11:59
 タイトル:Re^3: 遅延、および不良個所の示談などについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒同行された一級建築士さんに、
  「お支払自体は全て私がさせていただきますが、先方の問題で発生した2回目以
   降に立ち会っていただく分に相当する費用を、不動産業者に請求はできないの
   でしょうか?」
  と、お聞きになりましたか?
  お聞きになってらっしゃるのであれば、どんな感じでしたか?

  おっしゃるように、2回目以降の再内覧会の費用を要求するのであれば、
  一番最初の内覧会で不良個所が発見された時点で、不動産業者に対し、
   ・不良個所の修理
   ・再チェックのために一級建築士を同席させる費用負担
  の2点を話し合う必要があったと思います。

  ただ、私見としましては、そう言う部分のアドバイスも、貴方が手配された一級
  建築士さんがされるべきだったようにも思います。
  「それは建築士の仕事ではない」とおっしゃるような方もいれば、親身に相談に
  のってくださる方もいらっしゃるでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 09:17
 タイトル:Re^3: 遅延、および不良個所の示談などについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒ダヤイウモさんへ。
  敷居が建具と合ってない…?
  まず、建具の変更はなぜできないのですか?
  厚み(見込み寸法)を正しいのにすれば、良いのでは?
  鴨居が逆に合わないと言うことですかね…。

  傷に関しては、壁をいじらずに敷居を外し、入れ替えができます。
  そうすれば、規格的には解決。
  もちろん、正規の納めではありませんが、気にならない程度に仕上げられます。
  そして、「正規でない分の了解分」と「他の傷了解分」、また、「遅延損害分」
  として、金銭賠償も平行して受ければよいでしょう。

  建築士の件は、更に提言はしませんが、前野さまの言われるように、事前に費用
  請求の意思の通告をしておくべきだったと、私も思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 15:34
 タイトル:Re^4: 遅延、および不良個所の示談などについて
 投稿者名:ダヤイウモ
⇒中尾正文様、前野様 良いアドバイス有難うございました。

  敷居を一旦外し、敷居を全て取り替えていただき様にしました。
  その結果、遅延損害の金銭賠償の額は、実費(業者の初回を除いて、再内覧会の
  費用)と迷惑料を合わせて14万円で了承する事にしました。

  不動産の方から金銭賠償の連絡が夕方にあり、すぐにでも回答する必要があった
  ので、今回、一番重視する点は、やはり不良箇所を部分を修復する事が一番と判
  断し、金銭で妥協するのは止めました。

  返事をするまでの時間があれば、もう少し冷静になっていたと思いますが、その
  時は、感情がむき出しになって、我を忘れてしまい、このような結果となりまし
  た。

  お盆明けに、最終確認があります。
  この日には、完璧なものとなっていると思いますので、期待して待つことにしま
  す。

  アドバイスを記入して頂いた方々には、非常に感謝しており、感情を抑えること
  ができました。本当に有難うございました。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■千葉県新築一戸建て仲介手数料最大無料専門サイト「新築一戸建.com」オープン
http://minicom.2525.net/2009/04/com-4dca.html

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http://minicom.2525.net/2009/04/post-226b.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■築20年以上の鉄筋マンションの大家の修繕対応について相談された三毛猫さん
  http://fs.emaui.info/2009/03/20-790b.html
    更新料と改修について質問させていただきました。無償にも係らず、1つ1つの
   質問に対して丁寧、詳細、尚且つ温かい回答を“質問した当日”にしてください
   ました。母子家庭で不安だったところに、無料弁護士相談まで紹介していただき
   本当に勇気付けられました。頂いた回答を基に、本日早速他の住民の方々と連携
   して、慎重に行動を起こしていこうと思っております。この度は、心強いアドバ
   イスを本当にありがとうございました。スタッフの皆様、毎日大変でしょうが、
   お体に気を付けて、これからも頑張ってください!

  Fromスタッフ:
    個別にあちこちで動くより、他の住民の皆さまと連携し、まとめて希望条件を
   掲示したほうが、あいても動いてくれる可能性が高いです。「こうして欲しい、
   ああして欲しい、大家なのに、なんでなんにもしてくれないんだ」と騒ぐだけで
   は、あいては面倒がって先延ばしにし、説明もしない、動きもしませんので、大
   変だとは思いますが、ひとつひとつ理由と根拠、見解を伺い、対応を明確にして
   もらうよう粘り強く求めることが大切でしょう。あなたの場合、母子家庭であり
   ますから、都や区の福祉関連の相談窓口もありますので、そちらにも足を運ばれ
   ると宜しいかと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/03/32446-e9f7.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2009年4月3日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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超多忙の3月も終わり、いよいよ4月。
桜も咲いて、絶好の花見週間でしょうか。
ご家族皆さまで、会社のみなさんで、または通勤の行き帰りなどで
ふっと見上げて肩の力を抜いてくださいね。
くれぐれも飲みすぎて、はめをはずしませんように・・・*

今回、「家のタネ」では編集部による「物件購入レポートvol.2」、
そして、復活した公開アドバイスの第一号として、
北杜宅建センターの萩原さんから、
「築30年の分譲賃貸マンションの修繕費値上げについて」
のアドバイスをいただいておりますので、是非、ご覧下さい(^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      それも買いたい♪ これも買いたい♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■家のタネ・編集部 物件購入レポートvol.2 セット販売物件み~つけた!
http://report.ienotane.com/2009/03/vol2-3895.html


━ 不動産相談アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、北杜宅建センターの萩原さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●築30年の分譲賃貸マンションの修繕費値上げについて
   http://fudosan.2525.net/2009/03/post-3191.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。スタッフのほうで確認、
   承認後の掲載になります。
   なお、匿名や漠然とした投稿者名など、
   Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●住宅取得資金贈与の特例について
  ●地主の承諾について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/08/10(Wed) 19:06
 タイトル:住宅取得資金贈与の特例について
 投稿者名:ぽんた
⇒本日、土地の契約をしてまいりました。
  今回、主人の親から500万円、私の親から500万円、援助してもらっています。

  以前、手付け金を払うときに資金の話になり、両方の両親から援助をしてもらう
  という話をしたところ、「両方の親から援助をしてもらう場合には、土地の名義
  を持ち分登記をしなければ、贈与税が発生してしまう」と聞きました。

  ただ、本日の契約時には何も聞かれず、手付け金を払ってから、今回までも、資
  金の流れについても質問もありませんでした。

  両親からの援助があることは言っておいたので、登記の時に考えてもらえている
  ものと思いこんでおり、何も言いませんでした。
  念のため聞いてみると主人のみの名義の登記になっていました。

  不動産屋に電話をしてみると、「配偶者からの援助でも贈与税はかからない」と
  言われましたが、ネットで調べてみると、配偶者の親からの援助では贈与税がか
  かると書かれているところもあり、心配になりました。

  実際は、どうなのでしょうか?

                               愛知・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/10(Wed) 19:35
 タイトル:Re: 住宅取得資金贈与の特例について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒自分の両親又は祖父母からの住宅資金贈与は550万円まで課税されません。
  詳細は国税庁タックスアンサー(税金相談)をご覧下さい。
   http://www.taxanswer.nta.go.jp/

  従って、奥様の両親からご主人への資金提供は贈与税の対象となります。
  考えられる対策は、登記名義人の変更です。
  すぐに司法書士に依頼して変更される事をお勧め致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/10(Wed) 17:58
 タイトル:地主の承諾について
 投稿者名:K坊
⇒今回、家を建て替えようと思ってますが、土地は借地です。
  ローンを組むため、建物を担保にする「承諾書」が必要なのですが、地主さんに
  は、それに捺印する印の「印鑑証明は出さない」と言われています。
  そのためローンが組めず、困っています。どうしたらいいでしょうか?
  現金を貯めるしかないのでしょうか?
  ちなみに地主さんはお寺さんです。

                               東京・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/10(Wed) 19:43
 タイトル:Re: 地主の承諾について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒考えられる方法は、以下の通りです。

   ・時間をかけて、ねばり強く交渉してみる。

  どうしても承諾が得られない場合は…、
   ・住宅ローンの金融機関を変更する(=承諾が必要無い金融機関を探す)。

  借入が無理なら…、
   ・現金を用意する(預貯金をして貯める)。

  現在値での立て替えを諦め…、
   ・別の土地を探して建物の建築をするか、分譲住宅や中古住宅を購入する。

  この位しか、対策は無いでしょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/10(Wed) 20:12
 タイトル:Re^2: 地主の承諾について
 投稿者名:K坊
⇒香川様、早速のご回答ありがとうございます。
  まず、ねばり強く交渉し、承諾のない金融機関を探しつつ、現金を貯めていきた
  いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/11(Thu) 21:48
 タイトル:Re: 地主の承諾について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒K坊さんへ。書類に印鑑が要る決まりはありません。
  お寺が印鑑証明を出さないなら、住職(老子?)ご本人に、肩書き込での自筆署
  名(自署)をしてもらいます。もちろん押印もしてもらいます。
  金融機関がそれを真正と認めれば、ローンは実効されます。
  ヘタな印鑑より自署の方が有用な時代に日本も変わりつつあります。
  21世紀型金融機関を探せば大丈夫です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/12(Fri) 12:07
 タイトル:Re^2: 地主の承諾について
 投稿者名:K坊
⇒中尾様、ありがとうございます。希望の光が少し見えてきました。
  「印鑑証明が必要云々」はバブルで懲りた銀行の保身的主張のようですね。
  夏休み返上で頑張るつもりです!


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■建築条件付土地の土壌改良費用について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2009/03/post-2e2f.html
    今回、条件付売地の土壌改良費について質問させて戴きました。無償にも関わ
   らず、早々にアドバイスを頂戴し大変感謝しております。不動産購入に関して殆
   どの購入希望者は専門知識が無いと思います。そのような状況の中、的確なアド
   バイスを戴けることが、どれだけ有益かは、容易に想像出来ると思います。今後
   も、お世話になることがあるかもしれませんが、その際は宜しくお願いします。

  Fromスタッフ:
    建物も必ず年数が経てば劣化し手を加える必要があります。いつまでも新品で
   綺麗で壊れないということはありえません。自然も同じです。地盤改良について
   どこまでがどのように改善されるのか、保証などはあるのかなど、あいてがわの
   見解をよく伺い、納得がいく、後悔の少ないやりとりができるよう、充分にお調
   べになることが、自分の希望を叶える第一歩に近づくことと思います。頑張って
   ください。
         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/03/39323-18ed.html


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