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2009年5月

住まいの何でも相談室(2009年5月29日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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東京ビッグサイトで開催された「デザイン・フェスタ」というアートの祭典に、
Fudosan.JPでおなじみのキャラクターを連れて参加してきました。
ふと思ったのですが、一般向けの住宅関連の共同展示会、
あるいは、業者さん向けの建材や工法などの展示会はあるものの、
やはり新規顧客獲得のためのイベント的な傾向が強いですよね。
もちろん、そのためのイベントですから当然と言えば当然ですが、
もう少し営業色を薄くした「お祭り」的な企画があっても面白いかな…と、
思ったりもしました。
これだけ不景気ですと、そうも言ってられないと思いますが、
ただ「不景気だからこそ、業界として頑張ろう!」みたいな、
そんな勢いがあっても面白いんじゃないかな…とも???

★追伸★
 不動産とは関係は無いですが「デザイン・フェスタ」の取材レポートは、
 http://2525.net/cat-9/ でご覧いただけますので、宜しければ…。
 (でも、完全に関係ないとも言い切れず、特に建築・設計関係の方、
  店舗プロデュース担当の方とは、意外に接点がありまして…(笑))

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、青山地建株式会社・青山博秋 さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●保証人が家賃を払う義務について
   http://fudosan.2525.net/2009/05/post-5e87.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
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  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


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 今週のピックアップ相談は、
  ●居宅として認められる期間について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 17:43
 タイトル:居宅として認められる期間について
 投稿者名:メイ
⇒現在、3LDKのマンションを所有し、人に貸しています。
  テナントが退去するのを機会に売却したいと考えていますが、貸家を売却した場
  合、高額な譲渡益課税が発生してしまいます。

  居住用の住宅を売却して発生した譲渡益に対して、3000万までの課税所得控除が
  あると理解しています。
  テナントが退去した後、自らがしばらく住めば居宅ということになりますが、ど
  れぐらいの期間住めば居住用として認められるのでしょうか。

  私の理解では、「節税を意図して一時的に居住するのは認められない」という一
  般的なルールがあるだけで、ハッキリした期間の定めがないという程度です。

  何か知見があれば、教えていただけましたら幸いです。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 19:08
 タイトル:Re: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒貴方が、他の不動産(住宅)を所有しておらず、たとえ短期間であっても、住居
  を必要とし、その住宅へ居住したものの、やむを得ぬ事由で引っ越しされれば、
  居住用の住宅です。

  今回のような場合で、別の住宅を所有されているのであれば、充分な期間住んで
  いないと難しいと思います。書いておられるような決まった期間は有りません。

  このような相談は、税理士にご相談下さいませ。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:31
 タイトル:Re^2: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:メイ
⇒貴重なアドバイスをありがとうございました。
  他にワンルームマンションを複数持っていますが投資用です。
  これなら対象物件以外は「住宅を持っていない」ことになるのでしょうか。
  たびたび申し訳ありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 08:37
 タイトル:Re: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒居住用資産を売却した時の3,000万円の特別控除の特例の件ですが、これは基本
  的に所有期間が10年以下の場合にも対象になるという事で、短期の所有期間の譲
  渡の場合の確定申告の時に良く使われています。

  さて、貴方がご認識のとおり、この特例の適用を受けるためのみの目的で入居し
  たと認められる場合は、この適用は受ける事が出来ない事になっています。
  期間は…という事ですが、私の経験上と言いますか、知っている限り、実際にそ
  の物件上で生活していたと言う証拠さえ有れば、期間の長短はあまり関係ありま
  せん。

  この実際に生活していたかどうかは、住所移転は当然の事ですが、俗に言う水道
  光熱費の支払いや、新聞の購読、郵便物の配達など…で、税務署は判断している
  ようです。くみ取りトイレの場合は、そのくみ取りが行われていたかどうかを調
  べられたケースもあります。

  所得税の特例の場合、実際に調べて判断するのは税務署ですから、税務署の担当
  者以外ははっきりした事は言えませんが、実際にそこで生活さえしていれば、認
  められる場合が多いと思います。

  尚、居住用では無くても、特定の事業用資産の買い替えの特例も有りますので、
  資産運用についてはいろいろ検討してみるのも良いかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:26
 タイトル:Re^2: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:メイ
⇒貴重なアドバイスをありがとうございました。
  具体例等を頂きまして、大変良く分かりました。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■住宅支援から母子家庭を応援するWebサイト『シングルマザー応援団』
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■駐車場を活用した空中店舗事業のフィル・カンパニー、提携候補企業、個人株主募集
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━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■テナントビルでの店舗の看板問題について相談されたK.Gさん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-300e.html
    丁寧なご回答ありがとうございました。大枠の方向性や自分の立ち位置など、
   少々疑問がありましたが、自分でも色々と調べていた結果を裏付けるようなア
   ドバイスをいただけましたので、気持ちが楽になりました。中々自分側の非を
   理解し、どこまで権利を主張できるのか、していいのかなど、方向性が分かっ
   たと思います。今後もご相談させていただくことがあるかと思いますが、よろ
   しくお願いいたします。

  Fromスタッフ:
    まずは、詳細を持参の上、専門家の意見をお聞き頂くことになりますが、ど
   こまでが不動産業者との契約に関わる問題で、どこからがあなたと各店舗オー
   ナーとの、民事的な問題になるか判断が難しいところもあります。話して通じ
   るような案件では無いことは確実ですので、その部分も充分に踏まえて、どう
   対処していくべきか(できるか)お調べになられてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/05/52163-f8af.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2009年5月22日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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2009年、初めての不動産業者さん突撃取材をUpしました!
第15回目になります、
今回は、東府中駅・多磨霊園駅の不動産賃貸・売買物件を手がける、
「モリトー不動産株式会社」さんです。
モリトー不動産株式会社の代表、森藤郁成さんはFudosan.JPのメーリングリストに、
10年前からご参加頂き、以前、不動産相談でもアドバイス頂いております。
どうもありがとうございます! 
それでは、皆さん、突撃取材レポート、ご覧下さい~(^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                   あの貴重なお祭りのいっぴんも見られます♪
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■【突撃取材】東京都府中市・モリトー不動産株式会社さん
http://report.ienotane.com/2009/05/post-6680.html


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 この度、木場株式会社 木場勝之さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●詰まった下水の高圧洗浄費用の支払いについて
   http://fudosan.2525.net/2009/05/post-d32e.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●食い違う説明による解約について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/20(Sat) 17:43
 タイトル:食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒初めて投稿いたします。宜しくお願いいたします。
  あるハウスメーカーと現在もめています。

  もともとは私の叔父夫婦が申込み、手付金50万円を振り込んでおりました。
  しかし、叔父夫婦は別の不動産で物件をみつけたため、私が引き継ぐことになっ
  てました。

  自己資金ゼロの私ですが、営業マンは「大丈夫です」の一点張りでした。
  また、「今の段階で話がつぶれてしまっても、諸経費などを取られるのか」と聞
  いても、「1円もかかりません」と言っていました。

  しかし、間取りなどの細部の打ち合わせの段階になって、違う営業マンが出てき
  て、今までの話とは180度違うことを連発されました。
  さらに、最低限、自己資金200万円必要だという話になったので、今回の話は無
  理ですね…と言いました。

  すると、本社の人間から、
   ●自己都合で解約だから、60万円支払わなければ、法的措置を取る
  と言われました。
  前の担当者は退社をしたらしく、「言った言わないは関係ない」と、話を全く取
  り次いでくれない様子です。
  どうしたものでしょうか。

                               千葉・30代男性

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 投稿時間:05/08/20(Sat) 18:50
 タイトル:Re: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒まず、口約束の部分は、相手とやり合っても水掛け論になります。
  何事も書面の証拠書類が重要です。

  何の契約かが書いてありませんので、以下、確認部分です。

   1.引き継ぐとはどんな契約になっているのでしょうか?
   2.建築条件付き土地を売買契約で締結されたのでしょうか?
   3.自分の土地に建物を建てる、建物請負契約を締結されたのでしょうか?
    何れにしても、契約書の内容をしっかりとご覧下さい。
   4.契約の解除についてどんなときに解除が出来るか?
   5.契約の解除をしたときの違約金はどうなっているか?
   6.重要事項説明書(建築条件付き土地売買の場合)の内容。

  以上が把握できましたら、自己資金0円の資金計画書等の証拠書類を持って、都
  道府県庁の住宅課(名前は色々あります)へ相談に行って下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 21:06
 タイトル:Re^2: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒香川様、早速のアドバイスありがとうございます。
  まず今回の契約ですが、叔父夫婦は申込書にサインをし、手付金の50万円を振り
  込んでます。
  その後の引継ぎは口約束で、書面上のサイン等はしておりませんでした。

  その話は3ヶ月くらい前で、8月に入ってから、「キャンペーン商品申込書」なる
  ものにサインをしました(署名のみ)。

  当初、「最新の商品(プラン)に切り替えをするので」と言われており、その申
  込用紙の控え等はなく、アンケート記入欄などがあったので、たいしたものでは
  ないと思っていました。

  今日営業所に行って申込書のコピーをもらって確認しましたところ、「万一、一
  方的な都合により本契約締結に至らなかった場合、貴社において調査、作図をは
  じめ費やした費用は入金済み予約申込金より充当することを承諾します」と書か
  れています。

  ちなみに、建物だけのハウスメーカーです。
  引き続きアドバイスいただけたら幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 08:52
 タイトル:Re: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒大手ハウスメーカーの良くやる手口ですね。
  これに引っかかって泣いた人が良く当社にも相談に来ます。
  まぁ、良く契約書類を読まなかったのが悪いと言えば悪いのですが…。
  大手の場合は、騙した営業マンを他の営業所に飛ばして、知らぬ存ぜぬを決め込
  みますので…。

  もし、その50万円を返して欲しければ、裁判でも何でもやってくれと開き直るの
  は目に見えています。私が知る限り、その50万円が帰ってきたのは聞いた事があ
  りません。

  その50万円と言う金額が曲者です。弁護士を雇って裁判をするのには、ちょっと
  少ない金額ですし…。

  前から言っているのですが、「××社被害者の会」でも結成して集団訴訟すれば
  良いと思いますし、そろそろ心ある弁護士に手を挙げて欲しいとも思います。
  今のところは、「ハンコをつく時は慎重に…」としか言えません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 15:06
 タイトル:Re^2: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒涌井様、返信ありがとうございます。
  書面にはサインだけでハンコはついてはいないのですが、やはりそれでも効力は
  ありますでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 16:32
 タイトル:Re^3: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒まず、
   1.その書類に印紙は貼ってあるのでしょうか?
   2.その50万円の領収書は有るのでしょうか?
   3.領収書がある場合、その但し書きは何になっていますか?
   4.その書類には契約書とか手付金とかの名目は書いて有るのでしょうか?
  以上、解れば教えて下さい。

  通常、大手ハウスメーカーが良くやる手は、設計委託契約書とか言う名目の契約
  書を作って、家を建てなくても設計料(と言っても、とてもお粗末な平面図だけ
  の場合が多いです)を取ってしまうのですが…。
  それでも、とりあえず問題は有りませんし、建てない場合は返しますと言う詐欺
  まがいの事を言って、酷い場合は100万円も取ってしまう場合も有ります。

  お客が返せと言うと、「その営業マンが個人的にやった事で会社は関係有りませ
  ん」と言って、絶対に返しません。
  もっとも契約書には返却しない旨の条項がしっかり入っています。

  貴方のケースで大事なのは、その書類の内容と領収書の但し書きになると思われ
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 20:18
 タイトル:Re^4: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒再度の返信ありがとうございます。

  1.私が署名した書類には印紙はありません。名目はキャンペーンの申込書です。
  2.叔父の振り込んだ50万円の領収書の有無は確認できておりません。
  3.先日(昨日)、営業所に行って、新しい担当者と話したときに、私がサインを
   したことが問題ではなく、叔父が申し込みをした時の書面が今回の請求の対象
   となっているとの話でした。
   しかし、営業所を出てすぐに本社の人間から電話があり(留守電)、叔父の書
   面は無効となっていて、私の書面のみが有効であるということでした。
   また、一切の責任は私にある。という内容でした。

  引き続きアドバイスいただけたら幸いです。宜しくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 20:59
 タイトル:Re^5: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒貴方の投稿の内容を見る限り、民法の錯誤による契約の取消し、若しくは民法の
  詐欺による契約の無効が成立する可能性がかなり高いと思います。

  細かい説明は長くなるので割愛します。
  具体的に50万円を取り戻す方法ですが、まず、信頼できる弁護士に相談し、返却
  して貰う為の内容証明を出されたらいかがでしょう?
  その際、相談料+内容証明の料金が経費として必要になります。
  さらに上手くいった場合、返却金は弁護士の口座に振り込まれる場合が多いので
  すが、その際、成功報酬料で何割かは弁護士に支払う事になります。

  これからは私見です。参考程度と思って下さい。

  相談料+内容証明で、おおよそ3万~5万円程度、成功報酬が10万~15万円程度。
  合計で10万~20万円程度は弁護士に支払う事になるかも知れません。
  この料金については、あくまで私の勝手な予想という事です。
  詳しい事は事前に弁護士に電話で確認して下さい。

  また、弁護士が相談の末に内容証明を書いてくれるかどうかは確約できません。
  この場合でも相談料は支払わなければならないので、その点を充分考慮して、ご
  自分の判断で決めて下さい。

  なお、貴方や貴方の周りに法律に詳しい方がいれば、ご自分で少額訴訟を提訴す
  る方法もあります。この場合は経費は約1万円程度で納まるはずです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 21:20
 タイトル:Re^6: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒追加ですが、貴方のケースの場合は、最近話題の多い、消費者契約法にも引っか
  かってくるとも考えられますので、消費者センターや市町村の消費者相談窓口に
  相談に行くのも良いと思います。

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 投稿時間:05/08/21(Sun) 21:36
 タイトル:Re^7: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒アドバイス大変ありがとうございます。
  まずは明日にでも消費者相談窓口に行ってみようと思います。
  その上で再度、投稿させていただきます。
  涌井様、香川様、貴重なご意見ありがとうございます。


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■コラボ住宅商品「Chester(チェスター) ローラ アシュレイのある暮らし」発表
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■平成20年度「家づくりブログ(施主ブロガー)の意識及び影響力等に関する調査」結果
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■大和ハウス公式サイト アクティブコア、「ad insight」導入
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■家賃の値下げとベランダの修理について相談されたごろちゃんさん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-b586.html
    お忙しい中、細やかな解答、的確なご指摘および参考文書等のご返事いただき
   ましてとても感謝しております。素人考えで処理してはいけないことの相談先ま
   で教えていただき本当に至れりつくせりで恐縮です。参考にさせていただき慎重
   に運びたいと思います。ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
    こちらから送りました追記する文章につきましては、あくまで参考とし、あな
   たと借主さんできちんと相互納得、了承した上で、その条件の詳細を明記される
   ようになさってください。大事なのは、よく話し合うことと、信頼関係です。あ
   いての希望条件と、あなたの希望条件をあわせながら、互いの果たすべき義務も
   しっかり確認、自覚しあうべきです。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/05/57520-9faa.html


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GWも終わってしまいましたね。
家族サービス&羽を伸ばす、遊びに出かけるなど、有意義に過ごされましたか?
でも、通常業務に戻ら、いつものペースに戻ってほっとしている方もいたしりて?

GWは隣県のショッピングモールにショッピングに出かけました。
家族連れ、若者の群れ、カップルでいっぱいでしたが
マスクをしてる方が全然いませんでした!
何故?? インフルエンザのニュースがあんなに飛び交っているのに??
万全を期して顎の下まで包み込むマスクをかけ、帽子をかぶり、
紫外線カットのサングラスして、寒さ対策に首本にショール!
すると、
「どこの人よ? どこに行きたいの? っていうか、何処から来たの?」
と、同行者。。。
なんでですか~??? なんで皆さん、マスクしてないの??
そっちのほうが、不思議なんですけど・・・。
皆さんも、うがい、手洗い、しっかり予防対策してくださいね!

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 今週のピックアップ相談は、
  ●買い換えの良い方法について
  ●広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/18(Thu) 11:37
 タイトル:買い換えの良い方法について
 投稿者名:おだわらこうじ
⇒現在、公庫融資でマンションを持っています。
  融資はあと7年、880万円残っています。
  もっと安いマンションに買い換えたいのですが、良い方法はあるでしょうか。
  問題は、買い換え後の物件が公庫融資でないこと、私の収入条件が現在の物件購
  入時より低くなっていることです。

                              神奈川・60代男性

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 投稿時間:05/08/20(Sat) 18:39
 タイトル:Re: 買い換えの良い方法について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒情報不足なのと、地域により不動産の価格が異なりますので、返事が難しいです
  ね。良い方法と言われても、何に困っているかなどを具体的に書いてありません
  ので、基本的な考え方をご説明します。

   1.ご自宅の売却可能価格と残債700万円を差引いた差額
   2.自己資金の金額(諸費用も含めた自己資金)
   3.次に購入する物件の価格(購入希望価格)
   4.貴方の年収と借入れ希望条件(借入金額・返済期間)
   5.最寄りの金融機関の融資条件

  以上から総合判断して買い替えが可能かどうか、無理が無いかを判断します。
  ご年齢から、金融機関が貸してくれるかどうかが一番重要だと思われます。
  金融機関に事前に借入れ相談をされてみてはいかがでしょうか。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:31
 タイトル:Re: 買い換えの良い方法について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒特殊な例として…と前置きしておきます。
  売却するマンションと購入するマンションが上手く等価交換
  (これは必ずしも、「全く等価で有る必要」は無く、税務署に事前に相談する事
   によって、金銭の差額追加等による等価交換
  が成立すると判断された場合は、売却→購入と言う手続きではなく、交換と言う
  手段もあります。
  ローンに関しても金融機関等と上手に交渉すれば、抵当権の付け替えが利くケー
  スもあるかと思います。
  等価交換について研究なされては如何でしょうか?

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 投稿時間:05/08/20(Sat) 11:26
 タイトル:広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 投稿者名:たろう
⇒所有しているマンションを売却しようと思い、仲介業者に依頼しました。
  実際に、出される原稿(よく不動産屋さんで見られるA4サイズのもの)はチェッ
  クし、誤記が無いことを確認しました。

  しかし、インターネットに出される内容までは確認の機会を与えられず、そのま
  ま掲載と言う形になりました(実際は、インターネットに広告が掲載されている
  ことは事後報告で知りました)。

  そこで、問題が発生しました。
  インターネットに掲載されている物件の写真が他の物件のものであり、私のマン
  ションのものではないのです。
  すぐに、業者に電話し訂正するようにお願いしましたが、訂正までに数日かかる
  とのことでした。
  さらに、雑誌においても、1社だけ同じような誤りで掲載してしまっているとい
  う事実を知りました。

  広告掲載当初からのミスで信じられません。
  大事な時期に、このような大きなミスをして、本当に売る気があるのかとさえ思
  えます。

  売却活動に悪影響を及ぼしたのは事実だと思いますが、どのような形で損害賠償
  を求めることができるのでしょうか?
  例えば、業者に希望価格で買取をしてもらう…などはできますでしょうか?
  それとも、損害賠償を求めるようなことは何もできないのでしょうか?

                               大阪・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 19:18
 タイトル:Re: 広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒ご相談事例のような広告の不備ぐらいで損害賠償は難しいでしょう。
  もちろん広告費を貴方が出しているのであれば、その実費を返還請求できます。
  その程度のものです。
  買取は別問題で、不動産会社が買い取りするためには、次に転売するための諸経
  費や利益を差引いた価格になりますので、市場価格から随分低くなり、損です。

  広告表示ミスが気に入らないのであれば、媒介契約を解除し、他の不動産会社に
  依頼されてはいかがでしょう。

  不動産の売却を依頼する場合媒介契約書を締結します。
  この媒介契約書により、依頼者が不動産会社を信用できない様な行為が有った場
  合等にはその媒介契約書を解除できることになっています。
  媒介契約書を良くお読みいただき、然るべき方法で解除されたらどうですか。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 08:25
 タイトル:Re^2: 広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 投稿者名:たろう
⇒回答有難うございます。
  私も、その後、冷静に契約書を読み直してみました。
  結論的には、今契約している業者とは契約を解除し、新たな業者にお願いしよう
  と思っています。
  有難うございました。


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■姉妹で共有するマンションの区分所有登記について相談されたナツメグさん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-89cd.html
    無料相談を利用させていただきましたハンドルネーム・ナツメグと申します。
   このたびはゴールデンウィークにもかかわらず早速のお返事をくださいまして、
   ありがとうございました。的確で丁寧なアドバイスをいただき、孤立無援で思考
   停止に陥るところでしたが、ひとつひとつ答えていただき何をどうしていかわか
   らなくなっていた頭が動き出しました。気持ちがなえて「待ち」の体制になりが
   ちだったのが、勇気がわきました。弁護士をさがすことから行動を始め、お金を
   やりくりして弁護士を頼むことにいたします。明けない夜はないと信じて一日も
   早い解決に向けてがんばりたいと思います。もう一度ありがとうございました!

  Fromスタッフ:
    ご丁寧にメールもありがとうございます。弁護士さんにもいろいろな方がいら
   っしゃり、得意分野などもございます。登記関係について、ご自分で調べられる
   所はお調べになって、銀行側(長女)の見解と、法務局での見解を整理しながら、
   先に裁判で指定の部屋を登記できると和解している結果も踏まえ、あなたが法律
   的にできる権利(登記&売却について)と義務(ローンを完済しないと所有でき
   ないのか)について、調べてもらう、アドバイスを頂けるよう依頼する形になる
   と思われます。事業資金準備など急がれる状況もわかりますが、身内といえども、
   あいてにはあいての都合や事情があり、あいてにしか理解できません。同じよう
   に、あなたにも生活や事業があります。感情を切り離し、あなたが望む状態にな
   るためには、何が出来て何が出来ないのか、冷静に、事実確認をし客観的に受け
   止められることが大切かと思われます。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/05/57520-9faa.html


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住まいの何でも相談室(ゴールデンウィーク特大号)

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家のタネで、お母さまのために、中古住宅を購入した、
孝行息子の大曽根さんの中古住宅リフォーム記、
その第二弾レポートをUPしました!

なかなか見ることが出来ない、地下の床板や水道工事についての
こまごまとしたオトク情報など、ぎゅっ☆と凝縮した、濃い内容になっております!
GWのお休みの合間に、皆さん、どうぞお楽しみください~(^0^)/☆
              ※来週は本メルマガもお休みをいただきます m(_ _)m

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      一気に進んで、目を見張る内容だよ♪
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■【それぞれの想い】孝行息子の中古住宅リフォーム記vol.2
http://report.ienotane.com/2009/04/vol2-a494.html


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 今週のピックアップ相談は、
  ●設計時図面のミスに対する責任について
  ●売却ができるであろう期間の提示について
  ●電波障害対策工事の請求について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/14(Sun) 00:19
 タイトル:設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:とおる君
⇒ハウスメーカで戸建てを建築中です。
  家の外の水周りの工事内容が、設計時にお願いした通りになっていないことが判
  明しました。

  実は、設計開始時の図面が間違っていたのが原因なのですが、建築途中にあやし
  そうだったので、一度メーカの方に確認依頼したところ、「問題ない」と言う回
  答をいただいていました。

  このような場合、再工事等の費用、日程の遅れの責任をメーカに問うことはでき
  ますか?
  よろしくお願いします。

                               大阪・40代男性

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 投稿時間:05/08/14(Sun) 09:56
 タイトル:Re: 設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒とおる君さま、住宅会社が、間違いを認めるのが先ですよね。
  認めれば、工事やり直しの負担は、会社なのは当然です。

  工事遅延は、間違いを生じるに合理的な理由があり、最終工期に対してその影響
  が軽微であるときは、損害請求は難しいかもしれません。
  しかし、このことも、本来、契約書に1日あたりの遅延損害金の計算が書いてあ
  るはずですが…。

  ご相談の文章から、少し気になることは、
   ●設計図に描いてある事がすべてではないし、正しいとは限らない
  ということです。
  確認用の設計図であれば、また別の意味を持ちますが…。
  事実として、どのように打ち合わせをし、合意をしてきたかです。

  ただ、再確認をしての間違いのようですが、その内容が不明なため、これらの行
  き違いだけを、無条件で断じるには少し危険さを感じるところがあります。

                                 一級建築士

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/14(Sun) 22:29
 タイトル:Re^2: 設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:とおる君
⇒中尾正文さん、ご意見ありがとうございます。

  メーカーは「善意でなおしてあげるような態度」で、日程、原因を聞いても答え
  ません。
  承認しているのだからメーカ側に責任は無いようなことを言われました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/15(Mon) 10:00
 タイトル:Re^3: 設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒とおる君さま、一般的に承認はそれなりに効力を持ちますが、専門的な分野で、
  消費者(とおる君)が納得していなかった場合や、充分に理解していなかったり、
  誤認していた場合には、業者の説明不足が問われます。
  「思っていることと違う」と正したときに、「間違いない」と、一旦、こたえて
  いる以上、そこに誤魔化しはありませんか?

  ただ、トラブルの技術的内容が解りませんので、どちらの問題が大きいのかは、
  わかりません。

  容易に理解できる内容を、とおる君が単に誤解していたか、または注意深く見て
  いなかった…という問題に過ぎない可能性もあり、逆に、当然、承認時に気がつ
  かない専門的なことだったのかも知れません。

  住宅会社を責めるだけでなく、ご本人も反省ください。

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 投稿時間:05/08/17(Wed) 03:01
 タイトル:売却ができるであろう期間の提示について
 投稿者名:コヤマ
⇒現在、不動産屋を通して土地建物を売りに出しています。
  しかし、すでに3年以上は経っているのですが、売れません。
  こちらも無知で何も言わずにいたのが良くないのですが、その間、物件を見るた
  めの人を案内して来たのも2~3度程度です。


  住宅街の3階建てで、1階部分は事務所と駐車スペースという、なかなか普通に住
  宅を探している人には向かないという状況はわかっていますので、 近いうちに
  「更地渡し」を条件に売りに出すようにして欲しいと話をすることにしました。

  親類の知り合いの不動産屋なので、あまり喧嘩腰な言い方はしないようにしたい
  のですが、その際、
  「今までのように、時間ばかりかかっては困るので、どれくらいで売れるのか、
   期間を提示して欲しい」
  と言うのは、おかしい要求でしょうか?

  お忙しいところ、初歩的な質問で申し訳ないのですが、何かアドバイスをいただ
  けたら…と思います。

                               埼玉・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/17(Wed) 22:22
 タイトル:Re: 売却できるであろう期間の提示について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒コヤマさんへ。ご質問の期間回答請求は、決しておかしくはありませんが、守ら
  れるものではありません。
  情報の発信状況や反応状況や話の進展上のネックなどのリアルタイムの報告をし
  てくれる不動産屋にすべきでしょう。

  個人でもきちんとネットワークに入っていたり、付き合いがしっかりしている人
  に頼むべきで、単に知り合いだからとの理由は、ナンセンスです。

  断るわけにいかなければ、一般媒介にして、情報を公開すれば、工務店や設計事
  務所や建売会社が興味を示すかもしれません。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文


 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/08/17(Wed) 23:08
  タイトル:Re^2: 売却できるであろう期間の提示について
  投稿者名:コヤマ
 ⇒アドバイスありがとうございます。
   近いうちに不動産屋と話をするつもりですので、いただいたアドバイスをふま
   えてこちらの希望を伝えたいと思います。
   有り難うございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/17(Wed) 23:14
 タイトル:Re: 売却できるであろう期間の提示について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒3年以上も売却が出来ないのは原因が2つ考えられます。

  まずは価格が市場価格と乖離している事。
  物件の査定はされましたでしょうか?
  複数の不動産会社で査定をしてもらいましょう。
  現在の売り出し価格と査定額に開きがある場合は査定価格に合わせます。

  次に物件は商品になっていますか?
  建物があるのであれば、建物のメンテナンスを行ったり、お客様に何時でもご覧
  頂けるような準備がされていますか?
  庭木や草が伸びていたり、建物の外観で傷みはありませんか?
  第一印象が悪いと売却は難しいものです。商品にする努力が必要です。

  更地の方が売りやすい事由は何でしょうか?
  しっかりと確認してから更地で売却しましょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/08/17(Wed) 23:19
  タイトル:Re^2: 売却できるであろう期間の提示について
  投稿者名:コヤマ
  ⇒アドバイスありがとうございます。
   近いうちに不動産屋と話しをするつもりですので、アドバイスしていただいた
   事柄についても、よく聞いてみた上で話しを進めたいと思います。
   有り難うございました。

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 投稿時間:05/08/17(Wed) 12:29
 タイトル:電波障害対策工事の請求について
 投稿者名:困った君
⇒この度、不動産屋兼ビルダーから土地を購入し、注文住宅を建てました。

  TV受信に関して幹線道路沿いということもあり、CATVの導入を予定しておりまし
  た(ビルダー側もアンテナは後々クレームが出ると困るので、CATVを勧めている
  とのことでした)。
  しかし、CATV側より設備、立地環境等の結果、現状は引込不可との回答がありま
  した。

  アンテナの設置に関しては、近くにマンション等もあり、受信の見込みはかなり
  低いという状況です。
  調査の結果、近隣マンションの電波対策地域とのことで、後建ての住戸について
  も共同受信のケーブル引込可との情報をいただきました。

  そこで発生する工事費用はこちら側負担とのことですが、ビルダー側へ請求でき
  るのでしょうか?

  ビルダー側からは、「アンテナでは映りが悪そうなので、CATVがお勧めです」と
  の話しかありませんでした。
  このようなケースでは、事前に調査し、情報開示をした上で建築購入契約をすべ
  きではないのでしょうか?
  アドバイスを宜しくお願い致します。

                              神奈川・40代男性

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 投稿時間:05/08/17(Wed) 22:32
 タイトル:Re: 電波障害対策工事の請求について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒困った君さんへ。不動産を販売する場合、すべての事項を調べて説明していたら
  商売にならないので、その項目を決めていますね。
  TVの映りは、生活上、重要とはなっていませんね。
  調査依頼を正式にしなかった以上、土地購入契約と請負契約からは、損害賠償は
  無理でしょう。
  TVが完全に映るとの宣伝による建売住宅なら違反かな…と思いますが。
  それほどなら、ご自身で早くお調べになればよかったのに…。

  それと、判っていたら、買いませんでしたか?
  金銭を出しても映らないならともかく、若干の金で解決するのですから、それで
  幸せと思ったほうが、新しい生活も充実すると考えますが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/18(Thu) 09:01
 タイトル:Re^2: 有難うございました
 投稿者名:困った君
⇒前向きなアドバイスいただきありがとうございます。
  TVの映りは、ご指摘のとおり生活上重要とは言えませんが、今の世の中では、重
  要な情報源の1つになっている事も事実です。
  費用負担は割り切って考えたいと思います。
  また、CATVの依頼も平行して行っているので、気長に待つ事にします。


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■家賃・更新料を延滞する入居者と仲介業者の対応について相談されたNYHさん
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    お返事ありがとうございます。こんなにすぐに頂けると思ってなかったので、
   すごい助かりました。私が入居者の家賃管理を任されていますが、最終的な決定
   権などないため、問題の住人の件では上司と相談しながら対応をしてきました。
   仲介業者の件は、よく調べた上で納得がいくような話をしたいと思います。お忙
   しい中、丁寧に対応して下さり、本当にありがとうございます。アドバイスを参
   考に頑張ります。

  Fromスタッフ:
    どうしても感情的になりがちですが、冷静に、あいてと同じ立場、目線、土俵
   に立っていては話が進みません。互いに、いち事業主として、契約を交わして報
   酬のやりとりをしている以上、企業として毅然とした態度であたられるべきです。
   なお、家賃未納者につきましては、未納分がかなり進行しており滞納に慣れてし
   まっているように受け取れます。家主として、あなたの会社が出来ること、出来
   ないこと、法律的な権利と義務をよくご確認の上、動かれるよう、早めに決定権
   のある方とご相談されるほうが宜しいかと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/04/42256-6920.html


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