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2009年6月

住まいの何でも相談室(2009年6月26日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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久々にかかりつけの病院に行きましたところ、
とても綺麗に建替えられていてビックリしました。
まるで、ホテルのような外観。
中も広々バリアフリーで絵画が展示され、窓は大きくとられ見晴らしも良く、
閉塞感がまったく無しです。
すごいな~♪とうきうきで帰宅してきましたが、
建替えによって、正面玄関や駐車場の位置が変わったため、
以前の駐車場の目の前にあった立体パーキングが見事にスカスカ…。
どうやら、このパーキングのオーナーさんにとっては、建替えは明らかにマイナス。
う~ん、土地活用って難しいですね(A^-^;)

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         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●夫婦共有名義について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/25(Thu) 17:56
 タイトル:夫婦共有名義について
 投稿者名:かたくら
⇒はじめまして。住宅を購入予定ですが、事前に購入分住宅の財産の権利を夫婦で
  分けておきたいと思います。
  権利を分けるには、何をする必要があるのか悩んでいます。

  一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、「名義を分ける」
  とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか?
  それとも登記上の問題、あるいはその他の問題なのでしょうか?

  以下に相談内容をまとめます。

  【相談】
   ・購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は、どれが必要ですか?
     1.具体的に売買契約を共同名義にする。
     2.登記上で比率配分する。
     3.その他

  
   ・財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、住
    宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?

   ・配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
    変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?

   ・そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、以下の観点において
    メリットはあるのでしょうか?
     1.離婚時の財産分与
     2.死別時の相続
     3.税法上(贈与税、相続税等)

  お手数ですが、以上、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

                              神奈川・30代男性

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 投稿時間:05/08/26(Fri) 09:42
 タイトル:Re: 夫婦共有名義について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒「売買契約を共同名義にする」は、当然、売買契約書も連名になります。
  「登記上で比率配分する」は、これも当然、登記簿に持分が表示されます。
 
  「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、住宅
   購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
  は、実際の購入費用の出資比率分になります。
  ローンの場合も同様で実際借り入れする時の比率によります。

  「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
   変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
  は、これ持分の変更と言うよりは、一方の持分を一方が購入するとか、贈与する
  とか、相続するとか…、権利の変更に従います。

  「離婚時の財産分与」は、実際に奥さんにしてみればメリットがあるでしょう。
  「死別時の相続」は、まぁ、夫婦間=配偶者ですから、相続でのメリットはあま
  り無いでしょう。
  「税法上(贈与税、相続税等)」は、夫婦間では、住宅に関しては2,000万の配
  偶者控除がありますし(この要件については調べてみて下さい)、また、相続は
  配偶者の場合は約1億円未満の場合は気にする必要は無いと思います(この点に
  ついても、詳しい事は調べてみて下さい)。

  持分登記は、メリットとかデメリットの問題よりも、実際に購入資金の拠出割合
  で考えるのが一般的だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 13:59
 タイトル:Re: 夫婦共有名義について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒「売買契約を共同名義」、「登記上で比率配分」は共に必要です。
  共有する必要があるのは、不動産の購入資金を複数の方が出した場合、1人の名
  義で登記すると、登記されていない方から登記した方への資金贈与と見なされる
  からです。

  「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、住宅
   購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
  は、財産をそれぞれ幾ら持っているからではありません。
  その不動産を購入する資金の比率と同じ比率で登記して下さい。土地と建物、そ
  れぞれ同じ比率にします。
  例えば、1,000万円の不動産を購入する場合、ご主人が800万円の借入れをして、
  奥様が自分の預貯金から200万円の頭金を出した場合、ご主人が5分の4、奥様が
  5分の1の持ち分として登記します。
  契約書に持ち分を明記する必要はありませんが、契約者はお2人になります。

  「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
   変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
  は、持ち分の変更というのは、夫婦間での贈与又は売買になります。
  万一、贈与であれば、贈与税が発生する場合があります。
  奥様がご主人の持ち分を購入すれば、売買による取得になります。
  但し、夫婦間の売買は書面や資金の流れなどに充分気をつけて下さい。

  「離婚時の財産分与」は、財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売
  却して現金にしないと財産の分割ができません。
  どちらかというとデメリットですね。
  一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです。

  「死別時の相続」は、被相続人の名義分について相続人が相続します。
  その不動産に限って言えば、不動産の全部を所有しているよりも、少ない財産の
  相続になります。

  「税法上(贈与税、相続税等)」は、贈与税については上記に書いたとおりです
  が、婚姻後20年を経過すれば、配偶者控除が利用できますので、マイホームの贈
  与に限り2,000万円まで課税されません。
  相続については配偶者控除16,000万円や、
   基礎控除5,000万円+1,000万円×相続人の数
  があり、全ての財産が16,000万円を超えるようでしたら、相続対策などが必要で
  す。ファイナンシャルプランナーや税理士に相談して下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 18:56
 タイトル:Re^2: 夫婦共有名義について
 投稿者名:涌井 秀人
⇒離婚時の財産分与に関して、香川さんからのご意見で、
  「財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売却して現金にしないと財
   産の分割が出来ません。どちらかというとデメリットですね。
   一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです」
  と言う投稿がありましたが、この点については正しいし、正にこの通りなのです
  が、現実ではどうかと言うと、私の経験上、メリットの方が大きいことが多かっ
  たので、何故、メリットがあるのかと言う点についてだけ、補足しておきます。

  仮に、離婚する方が資産家では無く、一般的な夫婦として考えますと、その離婚
  原因のかなりの原因は、夫による浮気とか、サラ金等の多重債務による場合が多
  いのです。また、姑と上手くいかないケースもあります。

  まず、夫による浮気の場合は、給料のかなりを浮気相手に貢いでしまう男性が多い
  のが実態です。妻に内緒で定期預金を崩してしまうとか…。
  中には子供の教育用の預金まで貢いでしまう男性もいます。
  サラ金による多重債務の場合は、浮気が原因だけでは無くて、パチンコ競馬など
  のギャンブルに狂ってしまうとか…。
  その様なケースの場合、共有名義では、奥さんに内緒で勝手に抵当に入れたり、
  売却してしまう事は不可能になります(勝手に権利書と実印や印鑑証明を持ち出
  した場合は除きます)。
  それが旦那さん名義だと、酷いケースでは、奥さんに内緒で家を売ってしまった
  り、借金の抵当に入れてしまったりします。
  そして、離婚時には殆ど現金がなくなっているケースがかなりあり、損害賠償の
  支払い能力がなくなってしまっていることが多々見受けられます。

  資産家の場合や現金を多く持っている方は問題ないのですが、普通の夫婦の場合
  は、支払う事が出来ない場合や、意外に離婚時の賠償金額の低さに驚いてしまう
  のが実態です。

  確かに、売却する手間は必要ですが、いざという時には「最後の資産」として、
  かなり役に立ちます(これで救われたケースを何件か見ています)。

  余談ですが、姑など年寄りとの同居が上手くいかない離婚は、普通は旦那さんが
  長男で、元々親の持っている家に同居しているケースが多いのですが、例えば、
  若夫婦が、家を新規に購入するかアパートを借りて出れば、離婚にはならないの
  ものの、夫が承諾しない時には離婚になるケースがあります(実は明日、当社で
  契約する土地付建物売買契約は、まさしくこのケースです)。

  考え方はいろいろありますし、否定は致しませんが、家の持分を出したお金の分
  だけ持っているのは、離婚時のデメリットとは言えないと思いますし、たとえ持
  分とはいっても財産は財産です。

  但し、貴方が男性の場合は、自分の自由には出来ないと言う点で、デメリットと
  言えるかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/28(Sun) 22:38
 タイトル:Re: 夫婦共有名義について
 投稿者名:かたくら
⇒香川様、涌井様、わかりやすい説明、アドバイスありがとうございました。

  我が家は夫婦共稼ぎなので、妻の稼ぎ分もあり、妻がこれから購入するマンショ
  ンの権利を主張しているため、このような質問をしました。

  夫婦で別々に収入の割合に応じて資金を借り入れれば、持分比率がハッキリする
  のですが、妻は、今の会社での就労期間も短く、また、私1人で満額借り入れが
  必要なため、銀行の協力を得にくい状況でした。
  そんなのは銀行がおかしいとお思いでしょうが、何のからみなのか、銀行はロー
  ンを分割されるのを嫌がっているというのが現実のようです。

  で、我が家では、お互いの収入分に応じて、予め、5年後の妻の収入からのロー
  ン返済への拠出分を計算し、5年後に、妻の拠出分を持分分配して登記する旨を
  公正証書に残し、公証役場に提出しておくことにしました。

  このアイデアはどうでしょうか?
  想定できる問題があればご教示願います。

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 投稿時間:05/08/29(Mon) 09:55
 タイトル:Re^2: 夫婦共有名義について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒5年後の件につきましては、公正証書で証拠を残してあり、税務上も大丈夫だろ
  うと思いますが、次のような方法もあります。

  奥様の収入があるということですので、夫婦2人が収入に応じて返済するもので
  あれば、住宅ローンの借入れを連帯債務とし、その収入の比率に応じて持ち分を
  決め、共有登記が可能です。

  これなら最初に登記をしますので、後で名義を変更する際の登録免許税や司法書
  士の報酬が不要です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


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■駐車場に車が入らない問題と責任について相談されたhamucoさん
  http://fs.emaui.info/2009/06/post-cf01.html
    早速のご回答ありがとうございました。思わぬトラブルに途方にくれていまし
   たが、どのような方向に対処していけばよいかがわかってきました。がんばって
   最善の結果が出るようにしたいと思います。丁寧なアドバイス本当に感謝してお
   ります。また相談があればぜひよろしくおねがい致します。

  Fromスタッフ:
    営業マンも、車は見ていても、高さにまでは気が回らなかった。そして、あな
   たも、車高制限があるかどうか、確認するまでは至らなかった。不動産会社で近
   くに空いてる駐車場があってご紹介頂くのが一番よろしいかと思いますが、最悪
   無い場合は、パーキング駐車などになるかもしれません。不動産業者側の見解を
   訊き、粘り強く慎重に相談、交渉していってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2009年6月19日号)

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不動産トラブル実例取材レポートの第二話をUPしました!
家賃滞納に泣いた大家さんと不動産業者さんの熱い戦いの物語。
とうとう、滞納する黒幕、主役が登場です! 
4コマ漫画と文章でお楽しみ下さい~(^0^)/☆

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                        そして、あいつがやってきた…。
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■【不動産トラブル実例】家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第2回
http://report.ienotane.com/2009/06/post-bb3d.html


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 今週のピックアップ相談は、
  ●元従業員の連帯保証人を解除する方法について
  ●道路工事に伴う損害賠償について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/19(Fri) 01:14
 タイトル:元従業員の連帯保証人を解除する方法について
 投稿者名:ねこのみーちゃん
⇒約10年前、従業員Aさんと息子Bさん、娘Cさんの住居契約の為、Bさんが賃貸契約
  者、私が連帯保証人となりました。

  現在はAさんは従業員ではなく、違う会社で働いており、Aさんと娘のCさんは家
  を出て、現在は、息子のBさんと恋人の2人が住んでいます。

  そして、約2年前、昨年と計2回、家賃未納として、管理している不動産業者から
  催促の通達がきました。
  前回は2回ともAさんが支払いをされたそうですが、また今回も催促の通達があり
  ました。
  Aさんは、以前、借金があり、現在は奥様も亡くされ、ご自分1人で生活するのが
  やっとだそうです。

  何度も、家へ訪問しても息子のBさんは居留守を使い、一向に話を聞かず、管理
  している不動産業者の方も手を焼いています。

  5年ほど前に家主と仲介業者は変わっているそうですが、こちらには今まで何も
  連絡がありません。
  最初の契約書では契約期間は2年となっているのですが、既に1年ほど未納の家賃
  の負担をしなければならないのでしょうか?
  また、連帯保証人を解除するのにはどうしたらよいのでしょうか?
  どうかよろしくお願いします。

                               大阪・60代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 11:13
 タイトル:Re: 元従業員の連帯保証人を解除する方法について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒最近は、単なる保証人ではなく、必ず連帯保証人となっていると思います。
  賃貸借契約の連帯保証人は賃借人と同等の責任を負います。
  大変お気の毒ですが、法律的にみても賃借人の替りに支払う義務があります。そ
  して、賃借人本人に対して、貴方は支払った分の家賃を請求する権利、代位弁済
  による請求を行う事になります。

  私は自分で回収するのは揉めることが多いこともあり、弁護士に依頼して、連帯
  保証人に支払って頂きますが…、気の毒とは思いますが、仕方ありません。

  連帯保証人を降りたい場合は、賃借人と話して、代りの保証人を探して貰うのが
  一番です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:29
 タイトル:涌井 秀人様
 投稿者名:ねこのみーちゃん
⇒ありがとうございました。このコメントを参考にさせていただきます。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/17(Wed) 02:57
 タイトル:道路工事に伴う損害賠償について
 投稿者名:ゲーリー4インチ
⇒5年前、ある国道沿線に店舗を借り、飲食店を開業致しました。
  半年前から前面の道路が拡張工事を開始しましたので、当店へ進入しにくくなっ
  たことや、深夜の工事もありまして、売上が大きく減少しております。

  契約時には、不動産業者から重要事項説明もありました。
  将来的に道路工事があることは契約時に説明も受けていまして、私も工事の内容
  は理解はしておりました。
  ただ、これについては口頭説明のみで、重要事項には明記されておりませんでし
  た(最近、契約書と重要事項を見直して気が付きました)。

  また、10年後に工事が完了するらしく、前面道路と当店敷地のGL差が50センチほ
  どできるらしく、これでは長期的な営業は難しいと判断して、今月末には退去す
  ることになりました(6月に退去申し入れ済みです)。

  そこで、ある程度の損害賠償を、貸主か不動産業者へ請求したいと考えておりま
  すが、果たして可能かどうか教えて下さい。
  もし請求できるならば、一般的にはどの程度の範囲(実損分か、内装改装に投資
  した費用の未償却分や、退去費用など)まで、可能かも、アドバイスいただけれ
  ば幸いです。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 11:22
 タイトル:Re: 道路工事に伴う損害賠償について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒具体的には弁護士にご相談して下さい。

  ここからは私見です。
  道路工事等の公共事業の場合に、損害賠償を請求するのは難しいと思います。
  もし、弁護士に相談し、損害賠償金が取れた場合は、ぜひ教えて頂きたいと思っ
  ております。


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■家賃滞納における念書と荷物の処理について相談されたのりさん
  http://fs.emaui.info/2009/06/post-a2e0.html
    まことに貴重な回答有難う御座いました。とても参考になりました。今後、保
   証人は必ずつけてもらうように致します。本当に有難う御座いました。またそう
   だんがあればぜひお願い致します。何度すみません、後、鍵交換をして現地に保
   管してからの処分でも大丈夫でしょうか?宜しくお願い致します。

  Fromスタッフ:
    「2ヶ月滞納なら契約を解除し室内に入り鍵交換しても意義をもし立てない」
   とありますので、二ヵ月過ぎたのであれば、鍵交換して室内にて荷物保管で宜し
   いかと思われます。相手はもしかしたら最初から「滞納して夜逃げ」するつもり
   だったかもしれません。入居の際は、本人&保証人ともども、きちんと信用でき
   る人物かどうか最低限調べられるべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/06/64617-52e5.html


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住まいの何でも相談室(2009年6月12日号)

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先日、200年住宅のニュースがテレビで放映されていました。
ご覧になった方も多いのではないでしょうか。
「フラット50」も登場。
住宅ローンに詳しい、ファイナンシャルプランナーさんが出てきて、
注意点についても言及されてらっしゃいました。

新しい制度などは非常に魅力的なのですが、
説明が足りなかったり、誤解を招いたりしては、結局はトラブルにつながります。
これらに関わるトラブル相談が、
近い将来、相談センターに寄せられることの無いように願ったりする今日この頃です。

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 今週のピックアップ相談は、
  ●新たな契約書に記載された更新料について
  ●保証金の早期返還について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/19(Fri) 01:35
 タイトル:新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:Hiromi
⇒住んでいるマンションの2年契約が今月で切れるので、今、更新手続き中です。
  以前、更新について不動産屋に問い合わせたところ、3万円と火災保険料の2万円
  で更新できると言われました。
  ところが、届いた更新の契約書には、家賃2か月分の10万円と火災保険料2万円が
  更新料として必要だと書かれています。
  以前の契約書には更新料についての記述は何もありません。
  この更新料は、払わなくてはいけないのでしょうか?

                               宮城・30代男性

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 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:44
 タイトル:Re: 新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒これは…、限りなくクロ、もしくは無知な業者ですね。
  特別の旅費等の経費や管理契約で契約している場合は別途、料金の請求も認めら
  れていますが…。

  基本的に通達では契約更新時の業務報酬は、更新後の月額賃料の2分の1となって
  います。法定の媒介の場合でも月額賃料の1ヶ月分ですから…。
  もし、その業者がハトマークの宅建協会員ならば、お住まいの地域の宅建協会の
  無料相談に行ってみたら如何ですか?
  もしくは都道府県の担当窓口に相談しても良いでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:46
 タイトル:Re: 新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒補足ですが、上記は、その更新料が業者の業務報酬の場合です。
  大家さんに支払う場合は、全くケースが別になりますので…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 02:22
 タイトル:Re^2: 新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:Hiromi
⇒回答ありがとうございます。
  不動産屋に更新料なんて契約書には書いていないと言ったところ、しぶしぶ更新
  料はなしということになりました。
  アドバイス、本当にありがとうございました。

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 投稿時間:05/08/19(Fri) 01:14
 タイトル:保証金の早期返還について
 投稿者名:むさし
⇒はじめまして。
  義母が借りている店舗の保証金返還時期について、ご相談させていただきます。

  義母は昭和63年から、現在の場所で美顔サロンを経営しているのですが、このた
  び移転することとなりました。
  契約書には、「敷金は原状回復後の本件店舗明け渡しと同時に返還」とあるので
  すが、保証金の方は「原状回復後の本件店舗明け渡しの日から6ヶ月を経過した
  日」とあります。

  通常店舗の保証金返還というのは、こんなに時間のかかるものなのでしょうか?
  この不動産屋は今までも色々な面で対応が悪く、保証金の500万円がしっかり返
  還されるのか心配です。

  なんとか早く返還してもらえるようにしたいのですが、そのような方法はあるの
  でしょうか?

                              神奈川・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:54
 タイトル:Re: 保証金の早期返還について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒ハトマークの宅建協会の業者の場合は、とりあえず、地元支部の主催する不動産
  無料相談に行って相談して下さい。
  万が一、その業者が倒産などした場合でも、保証協会の供託金がありますので、
  1,000万円までは保証されます。
  これは一業者について1,000万円ですから、順位を保全する為にも、ぜひ、無料
  相談に行っておくことをお薦め致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 23:52
 タイトル:Re^2: 保証金の早期返還について
 投稿者名:むさし
⇒アドバイスいただきまして、ありがとうございました。
  早急に支部を調べて、義母と一緒に無料相談に行ってみます。


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■新築物件の出窓の距離について相談されたchaiさん
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    素早いご回答、ありがとうございました。他の方もおっしゃっていたように、
   どこに相談すれば良いか分からず途方にくれていたので大変感謝しています。
   不動産会社や建設会社はこちらの建設時と同じなので、こちらの希望は伝えて
   ありますが、まだ先方クライアントとの話し合いはもてていません。交渉はま
   だ始まったばかりですが、いただいたアドバイスを胸に、頑張っていきたいと
   思います。

  Fromスタッフ:
    建設会社は建てるのに必死ですし、不動産業者はあなたと、その隣人との契
   約内容によって見解を出してくると思いますが、隣家はそこまで気付いていな
   い可能性もあります。あなたの一方的な要望ではなく、「今後、隣で住む者同
   士、プライバシーの問題等あるのは困る、よりよい関係を保つためにも、出窓
   の距離について相談をさせて頂きたい」といった姿勢で臨まれると宜しいかと
   思われます。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/06/64617-52e5.html


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住まいの何でも相談室(2009年6月5日号)

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家のタネで、不動産トラブル実例取材レポートをUPしました!
ある大家さんと不動産屋さんからお聞きした、
家賃踏み倒しに泣いた大家さんと不動産業者さんの熱い戦いの物語です。

合計10回に分けて連載開始。
今回は、まずは最初の第一話になります。
家のタネ初の続き物の4コマ漫画&文章スタイルを、ぜひ、ご覧下さい~(^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                     こうして、事態ははじまっていった…。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【不動産トラブル実例】家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第1回
http://report.ienotane.com/2009/05/post-49fe.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、わんえるで~おー・前野町子 さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●管理会社変更による個人情報について
   http://fudosan.2525.net/2009/05/post-5b09.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


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 今週のピックアップ相談は、
  ●自己都合による契約解除について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


 投稿時間:05/08/20(Sat) 15:33
 タイトル:自己都合による契約解除について
 投稿者名:はじめてのマイホーム
⇒建築条件付の物件の土地売買契約を済ませました。
  ローン特約は、事前審査が通っています。
  しかし、契約後、ローンの返済や、駐車場の大きさ、建物の仕様などをいろいろ
  検討したのですが、結果として、契約解除をしようと思います。

  契約書には、「契約日より3カ月以内に建築請負契約が成立しない場合は白紙解
  約」と記載されていますが、以下、教えていただけると幸いです。

   1.建築請負契約を成立させないためには、その理由を明確にして売主に示す必
    要があるのでしょうか?

   2.建築請負契約を不成立とさせない理由というものも存在するのでしょうか?

   3.土地売買契約より3カ月経過しない時点でも、白紙解約は可能なのでしょう
    か?

   4.業者と円満に話を進めるコツがあれば教えて下さい

  以上、お願いいたします。

                               大阪・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:31
 タイトル:Re: 自己都合による契約解除について
 投稿者名:涌井 秀人
⇒これは、契約の前に検討する事だと思いませんか?
  契約後に検討してやっぱりやめたと言うのは、誰が聞いても変ですよ。
  何故、契約したのか、私には全く理解できません。

   1.当然理由は明確にすべきだと思います。
    理由も無く建築請負契約を結ばないのは信義則に反すると思います。

   2.業者が半強制的に建築請負契約を締結させる方法という事でしょうか?
    土地の売買契約書の内容を見てないので何とも言えないのですが…。
    基本的には無いですよ。だって、手付金放棄すれば解約はできるでしょう。

   3.白紙解約という事は、土地の手付金を戻して欲しいという事だと理解します
    が、これも契約書の内容を良く検討して下さい。
    通常は買主のやむを得ない事由や契約内容違反以外の解約は手付金没収によ
    る解約となります。

   4.一番良いのは、融資解約特約条項がある場合は融資が実行されないことです
    が、事前審査は通っていますから…。
    事前審査が通ってからの契約という事は、比較的良心的な業者だと思うので
    すが…。

  はっきり言わせて頂きますと、契約するという事の重みが解っていないと思いま
  す。
  手付金を入れて契約したのだから、明確なやむを得ない事由も無しに契約を解約
  したいと言うのは、認めづらいでしょう。
  そんな事を認めたら契約を締結する意味がなくなってしまうと思いませんか?
  逆の立場に立って良く考えて下さい。

  私見ですが、正直に業者に相談して謝罪するのが一番だと思います。
  恐らく、優しい業者で有れば手付金を戻してくれるかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 14:18
 タイトル:Re2: 自己都合による契約解除について
 投稿者名:はじめてのマイホーム
⇒涌井秀人様、回答頂きありがとうございます。
  土地の場所や金額にひかれ、早く入手することばかりに頭が行ってしまい、軽々
  しく契約してしまったことに後悔しています。
  アドバイスを頂いたとおり、丁重に業者と話をしてみたいと思います。


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■建売住宅の修繕費の売主の負担について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-6bf9.html
    先日は、私の相談について、非常に丁寧な返信をいただきましてありがとうご
   ざいました。管理者の方は基本的にホームページの管理が仕事であって、メール
   で具体的なアドバイスをいただけるとは思ってもいなかったので、とても驚き、
   とても嬉しく感じました。無料相談でここまで丁寧なサポートをしてくださると
   ころはあまりないのではないかと思います。管理者の方のご苦労とご尽力に頭の
   下がる思いです。問題が解決できるよう私も頑張りたいと思います。

  Fromスタッフ:
    まずは仲介業者の見解(あなたが全額払うべきなのかどうか)の確認と、築16
   年経ってますので、実際に建てた業者が保証、負担頂けるのかどうか確認、交渉
   をしながら、あなたがどこまで補償すべきなのか、専門家の見解を伺って下さい。
   あとは買主との話し合い、相談になります。気が遠くなるような状態だと思いま
   すが、買主もおそらく覚悟を持って要求していると思われます、向き合っていく
   のは相当なパワーがいりますが、粘り強く冷静に「どこまですべきか(義務)」
   「どこまでできるか(責任)」「~~までしかできない、あとは折半になる(あ
   なたがわの主張)」を、ひとつひとつご家族皆さんで話しあわれてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/05/52163-f8af.html


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