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2009年8月

住まいの何でも相談室(2009年8月28日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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夏休みを満喫中、滞在先で、
「え、ここも? あれ、ここも?」
と、ご近所が売りに出されていて、
不動産屋さんのサイトを見たり、実際に車で見に行ったり…。
そして、外観や近隣状況から、価格との妥当性を推理…と、
ついつい、お休み気分を忘れて、いつものモードに突入(笑)。
ひとつみつけた競売物件は、情報で確認する限りは割安で、
おそらく、地元の不動産屋さんが落札して売りに出されるかも知れません。
…と考えつつ、首都圏とは違って地方の物件は、
絶対数も少なく、程度の差も激しいので、
地元の不動産屋さんとの信頼関係が重要だなぁ…と、
実際に、色々と調べてみて、気づく夏休みの一日でした。

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●個人売買した土地の登記トラブルについて
   http://fudosan.2525.net/2009/07/post-7093.html

 ●農転地の中古住宅の購入について
   http://fudosan.2525.net/2009/07/post-817d.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/28(Sun) 23:44
 タイトル:新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:匿名
⇒約1ヶ月前に、新築の賃貸物件を不動産屋さんに紹介され、まだ内装工事が完了
  していなかったのですが、外観と条件で、この物件に申し込みをする事になりま
  した。

  この申し込みは、年収などの個人情報もすべてきちんと記載し、
   ●内装が完了したら、一番手として内件し、入居の可否を判断できる権利
  であるということでした。

  しかし、「内装が完了しましたので、中をご覧になれます」と不動産屋から連絡
  があって、予定を空けていても、当日になって、「管理会社に連絡したところ、
  工事の予定が変更になり、今日は見られなくなってしまいました」と連絡がきた
  日が3日もありました。

  また、携帯電話に会ったこともない管理会社から電話があり、
  「内装を見ないで、この物件でいいと言っている方がいるのですが…」
  という連絡が入ったこともありました。
  その際には、「不動産屋と連絡を取ってください」と言って、その後の電話にはで
  ませんでした。

  入居可能と言われていたのは、9月初めの予定でしたが、まだ内装を見ることも
  できず、何も決定していない状況です。
  不動産屋は管理会社に連絡を取って、どういう事なのか、いろいろ確認していま
  す。

  憤りを感じています。
  ここまで引っ張るようなことはあるのでしょうか?
  このような状況にどう対処するべきなのでしょうか?

                               山形・20代男性

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 投稿時間:05/08/29(Mon) 15:12
 タイトル:Re: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒投稿の内容を見ると、まだ契約してないようですが…。
  申込書だけで契約をしてないのであれば、正式に契約が成立したとは言えないと
  思いますが、いかがでしょうか?

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 投稿時間:05/08/29(Mon) 17:02
 タイトル:Re^2: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:匿名
⇒契約はしていません。
  内覧一番手ということで、ほぼ契約が決定しているものとして、申込書を記載し
  ました。
  契約は成立していないにせよ、内覧できる権利はなくなってしまって良いものな
  のでしょうか?
  申込者がいるのに、断りなしに契約者を立てるのは、不正にはならないのでしょ
  うか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 17:20
 タイトル:Re^3: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒基本的には、申込書は順位保全の為のものですから、貴方が断らない限り、順位
  は1番のはずです。
  ただし、その他の遅延等に付きましては、その申し込み書の内容に従います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 17:40
 タイトル:Re^4: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:匿名
⇒ご返信いただきましてありがとうございました。
  もう少し、不動産屋と交渉を進めて、いい物件に出会えるよう頑張ります。
  誠にありがとうございました。

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 投稿時間:05/08/29(Mon) 18:17
 タイトル:Re^5: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒すでに涌井様の回答のとおりですが、私や私の知人も貴方と同じような体験をし
  たことがありますので、補足させていただきますね。

  この言い方が適切なのかは分かりませんが、モラル的には正しくなくとも、法的
  に責任を負わせることは難しい場合があります。

  今回の場合、おそらく、

   匿名さん → 匿名さん側業者(不動産屋さん)
                 ↑
                 ↓
          大家さん側業者(管理会社?) ← 大家さん

  と言う図式になっているような気がします。

  つまり、匿名さんから依頼を受けた不動産屋さんが、入居者募集をかけていた物
  件の中から、その物件を選んで交渉を進めている…と言う感じですかね?

  ですから、その申込書の効力が、大家さん側の業者が、他の業者経由の入居希望
  者を排除できる内容であるかどうかが重要です。
  (そうではない場合は、当然、モラル的には正しくなくとも、匿名さんよりも条
   件が良い方がいれば、そちらと先に契約をしても法的に責任を問わすのが難し
   い場合もありますからね)

  ただ、以下の2点を、ご自身で確認された方が良いと思います。

   ●匿名さんがお願いしている不動産屋さんは、本当に信頼できるのか?
    ここまで差し迫った状況にもかかわらず、例えば、匿名さんが電話しなけれ
    ば、何も言ってこないような業者であったなら、要注意です。

   ●契約しようとしている物件は、本当に信頼できるのか?
    私は、今回の応対だけで判断させていただきますと、大家さんにせよ、管理
    会社にせよ、誠意があるとは思えません。
    どんなに良い物件であっても、後々のトラブルを考えると、他も検討された
    方が宜しいかも知れません。物件よりも「人」を見てください!

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 18:36
 タイトル:Re^6: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒前野様、補則有難う御座います。
  ただ、ちょっと気になるのは、そのようなケースが良くあるのでしょうか?
  業者として免許を持っている限り、
  たとえ、申込書とは言え、順位保全の連絡をしない(?)、もしくは、連絡を受
  けても、もっと良いお客が来たら、そちらに乗り換える(?)…、これでは、申
  し込み書の意味が無くなってしまいます。
  責任の擦り付け合いを許すべきではありません。

  そのような宅建業者は、都道府県の担当窓口に苦情を言って、指導して頂き、場
  合によっては免許を取り上げる必要があると思います。
  それがこの業界の健全化と信用に繋がると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 19:25
 タイトル:Re^7: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:匿名
⇒涌井様、前野様、ご回答いただきありがとうございます。
  私が直接やり取りしている不動産屋さんからの連絡は、私がかけなければ連絡は
  ない状態です。
  それに加え、実は先日、不動産屋さんに
  「管理会社が、今さら審査に落ちたと言っているんです。条件はとてもいいのに
   落ちることは通常ありえませんので、明確な理由を管理会社に確認してます」
  と言われ、また連絡を待っている状態です。
  私には落ち度的な条件は全くないと思います。
  非常に怒りを感じていますが、どこにぶつけたらいいのかわかないのが、正直な
  ところなのです。
  すみません。よろしくお願い致します。

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 投稿時間:05/08/30(Tue) 09:39
 タイトル:Re^8: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒ちょっと、不思議に感じます。
  当社でも、入居人(賃借人)の条件を厳しくつけてくるオーナー(賃貸人)はい
  ます。
  その場合は、入居申込書を記入して頂く理由の1つに大家さんの条件を事前に説
  明します。
  その条件をクリアーすればOKが必ず出ます。

  後の前野さんの返答を見ていると、何となく事情は察しがつくのですが…、怒り
  というよりは、不思議な感じです。

  客付業者(匿名さん側の業者)には、あまり問題が無いようですので、そのオー
  ナーとオーナー側の管理会社に問題があるように感じます。
  とりあえず、客付業者には都道府県の担当窓口に相談に行くと断ってから、相談
  に行ったら良いと思います。
  詳しくは、東京都都市整備局の、
   http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
  などのガイドラインを参考になさると良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 23:01
 タイトル:Re^8: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒まず、どこに問題があるのかを、ご自身で突き止めることが最優先です。
  (但し、引越予定日が決まっているのであれば、今、依頼している業者が疑わし
   いのであれば、口約束ではなく、きちんと申込み自体を解除した後、別の良心
   的な業者を探し、そして、物件を探されると宜しいかと思われます)

  当事者ではないため、見えない部分が多いので、何とも言えないのですが、可能
  性としては、
   ●匿名さんの依頼している不動産屋さんが何らかのウソをついている場合
   ●先方(管理会社・大家さん)が順位保全を守らなかった場合
  の両方とも考えられますので…。

  怒りのやり場に関しましては、涌井様のご指摘をご参考ください。

   ■涌井様
    いつも有難うございます。
    また、ちょっと言葉足らずでした。すみません。
    今回、匿名さんの投稿で、
     ・記入したのは本当にその物件に対する申込書だったのか?
    が、今ひとつ、分からなかったため、確認されるように奨めました。
    と申しますのも、もしかしたら、
     ・記入されたもの → 匿名さんの依頼した不動産屋の登録書類
     ・物件の申込み  → 正式な申込みにはなっておらず口約束
    と言う可能性もあるように思いまして…。
    今回の匿名さんのような条件付(内覧して問題が無ければ契約)の場合、正
    式に申込みをさせてくれないケースがありました。
    (先方はあくまでも「無条件」を最優先させるため)
    これがうちのケースの1つだったのですが、別のケースでは、明らかに申込
    み自体を無視されたものもありました。
    「よくあるケース」かどうか…に関しましては、個人的には、「そうであっ
    て欲しくない」のですが、特に東京の人気エリアの割安物件の場合、残念な
    がら無いとは言い切れない気がします。
    ただ、これは、不動産屋さん側のモラルだけではなく、大家さん側のモラル
    にも問題があるようでして、また別のケースでは、引越決定2週間前に、大
    家さん都合でドタキャンされたと言うのもありまして…。
    (ただ、このケースの場合は、素晴らしい不動産屋さんで、必死にもっと良
     い物件を翌週に探し出してくださっております)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 09:20
 タイトル:Re^9: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒なるほど、おおよその東京の人気物件の状態は解りました。
  しかし、モラルと言うよりは、業者としての自覚の無さが原因であり、法的に処
  理が可能になる必要性を感じます。

  相談からは若干外れると思いますが、あくまで私見で有る事を前提に言います。

  大家の場合は、消費者契約法、もしくは商法により、宅建業者は業法により、罰
  せられるべきだと思います。
  何も宅建業法や借地借家法が全てでは無いと思います。

  大家(賃貸人)さんは立派な、不動産賃貸を業とする業者であり、商人であるは
  ずです。
  税務的にも立派に会社を設立したり、個人でも不動産賃貸用の決算を行っている
  はずです。
  つまり、賃貸人と賃借人には「商人と消費者」という図式も成り立つ可能性も否
  定できないと思います。

  消費者契約法は、今は売買がその対象となっていますが、その範囲が広がれば、
  賃貸借契約も対象になる可能性はあるかもしれません。

  問題は大家(賃貸人)に、その自覚が無いことでしょう。
  もし、その様な大家(賃貸人)を相手にした場合は、宅建業者は厳しく接するべ
  きだし、どんなに人気があっても取り扱わないようにすべきです。
  単に儲けたいから扱うのであれば、無免許の違法ブローカーにでもなっていれば
  良いと思います。
  (つまり、紹介だけしてバックを貰って、重説や契約をやらない紹介屋です。で
   も、東京の様子を伺うと言いすぎかもしれませんが、ほとんどこのブローカー
   とやっていることは同じように感じてしまいます。まぁ、実際、ブローカーの
   方が儲かっているなぁ…と感じることもあります)

  賃貸人も「立派な商人である」という自覚を持って欲しいのと同時に、宅建業者
  にもプライドと自覚を持って欲しいと切に願います。

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 投稿時間:05/08/30(Tue) 13:44
 タイトル:Re^10: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒どうも有難うございます。
  まさに、私も涌井様のおっしゃる通り、
   「賃貸人も『立派な商人である』という自覚を持って欲しいのと同時に、宅建
    業者にもプライドと自覚を持って欲しいと切に願います」
  だと思いますし、同時に、
   ●良い大家さん(賃貸人)や良い不動産屋さん(宅建業者)が成功する世の中
  になって欲しいと思っています。

  そして、多くの皆様をサポートをさせていただく立場として、もう一つ加えさせ
  ていただきたいのが、
   ●一般の皆さんも、良し悪しを判断する力を養って欲しい
  と言うことでしょうか…。

  涌井様の指摘された違法ブローカーが儲かってしまうのは、それを支えてしまっ
  ている一般の人々がいるから…だと、厳しいかも知れませんが、思ったりもしま
  す今日この頃です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 12:14
 タイトル:Re^10: 新築賃貸マンションの作業の遅れについて
 投稿者名:匿名
⇒涌井様、前野様、ご丁寧な回答をいただき、ありがとうございます。
  やはり、回答にありましたように相談窓口に行って、相談をしてみることにしま
  す。
  今回の一件で引越しへの意欲もなくなってしまい、物件探しも諦めてしまってい
  たのですが、はっきりとした結果をもらい、次のステップにしたいと思うことが
  できました。
  相談をして良かったです。どうもありがとうございました。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■「任意売却119番」、急増する住宅ローン相談の救済窓口を全国網で整備完了
http://minicom.2525.net/2009/08/119-05e3.html


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        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■借地権設定の土地の売却について相談されたK.K.さん
  http://fs.emaui.info/2009/08/post-020d.html
    早速のご回答ありがとうございました。関係当事者すべてが納得いくように、
   ご回答を参考にがんばって参ります。皆が幸せになれるよう。。。お忙しいとこ
   ろ、ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
    まずは、購入希望の不動産業者から、きちんと希望条件や、現在貸している方
   のことなど、具体的に伺うようになさるべきかと思います。その上で、あいて任
   せでは無く、あなたの希望条件との交渉になります。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/08/817831-a862.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2009年8月21日号)

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夏休みももう終わり、というところも多いでしょうか。
お盆休み、皆さん、ゆっくりできましたか。
編集部スタッフ、御宿に夏期休暇に行きましたら、
地震の影響マンションの給水ポンプが破裂&断水になるラブルもありましたが、
幸い1日で復旧し、事なきをえました。
地震や台風の影響を受けた方もいらっしゃるかと思います。
大変かと思いますが、くれぐれも安全第一で作業なさってください。

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                       電気がないと困ることがいっぱい!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■4年に一度の電気設備安全点検がやってきた!
http://report.ienotane.com/2009/08/post-4b59.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●親族が残した借地の問題について
   http://fudosan.2525.net/2009/07/post-da7b.html

 ●差し押さえから逃れる為の名義貸しについて
   http://fudosan.2525.net/2009/07/post-29ac.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●上棟式について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●伊澤さん(青葉ホーム http://www1.odn.ne.jp/aoba-h/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/27(Sat) 21:56
 タイトル:上棟式について
 投稿者名:まさ
⇒自宅を新築中です。
  現在、基礎工事中で、来月、棟上げとなります。

  工務店からは「大工さんとの顔合わせの会だと思って下さい」と言われており、
  仕出し弁当などを出すと聞いていますが、通常、上棟式はどうする物なのでしょ
  うか?

  神主をよんだり、餅をまいたり…などの、昔ながらの式を行うつもりはありませ
  んが、常識的な事はやりたいと思っています。

  場所は神奈川県西部の都市ですが、一般的にはどの様な事をするのでしょうか?
  寸志なども必要と聞いたことがありますが、大工さんに現金でお渡しした方がよ
  いのでしょうか?
  また、お渡しする場合、金額はいくらぐらいが妥当でしょうか?

  よろしくお願いします。

                              神奈川・30代男性

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 投稿時間:05/08/28(Sun) 16:48
 タイトル:Re: 上棟式について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒上棟式ですか…。
  長野県の北信地方の場合ですが、建売は除いて、大手ハウスメーカーは簡単です
  ね。
  仕出し弁当と缶ビール程度の簡単なもので、お返しも無しです。

  在来の注文住宅はちょっと大変ですね。
  神主さんを呼ぶ方は減りましたが、それでも一升をお清めでまいたり、塩を撒く
  程度の事は建設業者がやります。当地方では餅はあまり撒きません。
  仕出し弁当では無くて、正式な宴席(お膳付)を設けます。
  お施主さんは、大工さんと建設会社さんへ、それぞれ2~3万円程度を熨斗袋に入
  れて渡します。
  土地を世話した不動産業者も呼ばれる事も有りますが、建設とは関係ないので、
  不動産業者には渡しません。

  お返しに、呼ばれた建設会社や不動産業者から、新築祝いとして、絵とか置物と
  かを業者間で相談の上で、併せてお施主さんに送ります。この値段は大体3~5万
  程度だと思いますが、ケースバイケースです。
  そして、建設会社からは新築祝いのキヤリを行います。

  地方によっても違うと思いますので、一番良いのは、
  「良く解らないのですが、上棟式はどうしたら良いのですか?」
  と、建設会社に直接、確認する事です。
  それが一番間違いや失礼が無いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/28(Sun) 16:54
 タイトル:Re^2: 上棟式について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒申し訳有りません。
  新築祝いの件は、新築祝いの時の事だったと思います。
  ちょっと混乱して、一緒になってしまいました。
  上棟式は、当地方でも簡単になっていますね。
  新築祝いの時にお膳付の宴会をやります。
  これは大手ハウスメーカーでも一緒だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/28(Sun) 16:57
 タイトル:Re: 上棟式について
 投稿者名:伊澤隆平
⇒上棟は、新築工事の際の着工・上棟・引き渡しの大きな区切りの一つです。中間
  金決済の基準としての意味もあります。

  ただ、その際の行事は簡略化されつつあります。
  最近の上棟工事はクレーン車を使って行うのがほとんどですが、それでも高所作
  業などの労働を伴いますので、「ご苦労さま」の気持ちを何らかの形で示してあ
  げれば、大工さんたちは喜ぶでしょう。
  その意味で「金一封」がスマートなやり方の一つではないかと思います。

  工務店の言われるよう、「大工さんとの顔合わせ」の意味もありますが、上棟日
  には、その後も継続してその現場に携わる棟梁・大工さんと、それ以外に応援大
  工さんが参加します。
  このため、工務店と相談して、継続して現場に入る大工さんと応援大工さんを区
  別して金額的に差をつけて渡すことが大事です。
  現場に入る大工さんについても、棟梁(責任者)とサブと分けて考えることも必
  要です。
  大工さん以外に、現場担当責任者へも考えておかれた方が宜しいでしょう。
  いずれの場合でも、金額的には気張る必要はありません。あくまでも気持ちです
  から…。

  こういうことは工務店側から言い出し難いことなので、こちらからざっくりと持
  ち出して相談された方が宜しいと思います。
  そうすれば、工務店なりの意見も出るし、その方向で当日の段取りを組むと思い
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/28(Sun) 22:49
 タイトル:Re^3: ありがとうございます
 投稿者名:まさ
⇒伊澤先生、湧井先生ご回答ありがとうございます。
  工務店にもう一度、よく相談して、行うようにしたいと思います。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■直前の解約における返金&契約手数料について相談された山田さん
  http://fs.emaui.info/2009/08/post-8e10.html
    お忙しいところ早速のお返事で驚きました。誠に有難う御座いました。どう交
   渉しようかと思っていたので。的確なアドバイスで大変参考になりました。大変
   心強く頑張って交渉しようと思います。

  Fromスタッフ:
    「不動産契約とはそういうものです」という発言だけでは何の理由や根拠にな
   っておりません。家主さんが違えば、物件も金額も条件も、みな違ってますので
   契約内容も違います。あなたの結んだ契約内容と、あなたがしなければならない
   義務、責任について、きちんとご確認ください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/08/729815-4bc3.html


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

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   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(夏休み特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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お母さまのために中古住宅を購入した孝行息子の大曽根さん。
ついにリフォーム完成、おめでとうございま~す☆
早速、家のタネでは、総まとめとして各箇所のビフォー&アフターを掲載。
それにしても、お家のリフォームって面白いのですよね。
TV番組があるのも納得です♪

           ★お盆休みの関係で次回発行はお休みになります(^0^)/★

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         ここまで、綺麗になりました♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【それぞれの想い】孝行息子の中古住宅リフォーム記vol.3 完成版
http://report.ienotane.com/2009/07/vol3-826d.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●ヤスデの発生と駆除について
   http://fudosan.2525.net/2009/07/post-4f16.html

 ●大家からの騒音での退去通知について
   http://fudosan.2525.net/2009/07/post-4f97.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●私道通行の利害関係の相反について
  ●銀行ローンに対する営業マンの不誠実な行為について
  ●設備のエアコンを勝手にプレゼントすることについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/25(Thu) 17:58
 タイトル:私道通行の利害関係の相反について
 投稿者名:おんたい
⇒現在、袋地の一番奥に住んでおります。
  家の前から公道に出るまでの私道部分については、その袋地を囲っている9人で
  分筆して所有しております。

  私が住んでいる自治体では、ゴミの各戸収集を始めましたが、各戸収集では、自
  分の家の前にゴミを出し、それを清掃職員が集めに来ます。
  つまり、その私道部分を清掃職員が通って収集しにくるわけです。

  そこでお聞きしたいのですが、私はこの各戸収集に反対しております。
  清掃職員の私道の通行を禁止することはできるのでしょうか?
  それとも、他の所有者が各戸収集を望んでいるというのであれば、禁止できない
  のでしょうか?

  ちなみに、この私道は、道路位置指定も受けておりませんし、2項道路でもない
  ため、建築基準法上の道路ではありません。
  また、公衆用道路でもないため、固定資産税は支払っております。

  どうかご教授願います。

                               東京・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 12:18
 タイトル:Re: 私道通行の利害関係の相反について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒分筆所有と言う点等を考えますと、俗に言う宅延の事だと思います。

  返答の前にまずお聞きしたい点が御座います。
   1.地益権の設定はされていないのか?
   2.宅延部分は、共通に使う主旨(塀を建てない・車は駐車しない・共同の通路
    としてお互いに使用するなど)の念書や覚書は締結されているのかどうか?

  通常、宅延の共同使用の場合は、上記のどちらかを契約時に行うと思いますが、
  いかがですか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 13:58
 タイトル:Re^2: 私道通行の利害関係の相反について
 投稿者名:おんたい
⇒早速のご返事ありがとうございます。
  上記の件ですが、1の地役権の設定はしておりませんが、2に関してはおっしゃる
  通り覚書を締結しております。
  ちなみに、
   ●★●
   ●私● ★=私の家
   ● ● ●=他の家
   ●道●
  こんな感じで、私道を9軒の家で囲っていています。
  さらに複雑ですが、この私道をまず3等分して、それをさらに9等分ずつして、そ
  れぞれが所有するという方式を取っております。
  どうでございましょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 17:04
 タイトル:Re^3: 私道通行の利害関係の相反について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒9軒で囲うと言う事は、実際に宅延だとすると9×2m=18mとは違いますよね?
  実際にその私道は合計何m幅有るのでしょうか?
  それと実際に分筆して持っているのは何軒でしょうか?
  あまり本題とは関係ないのですが、建替えの時の建築確認が気になりますので、
  差し支えなかったら、ご返答下さい。

  さて、本題ですが、その覚書に従うのが順当でしょう。
  もし覚書が無かったら、貴方のご希望通りの通行禁止も可能とも言えるのでしょ
  うが、共同で使うと言う覚書に貴方自身が署名捺印をしたのならば、それに従う
  べきだと私は思います。

  なお、最近では覚書だと素人間の転売時に継承せず、買主(=新しい所有者)が
  知らないと言う問題が発生する場合もあり、地益権を設定するケースが多くなっ
  ています。
  また、昔から良く行われてきたのは、互いに他人の入り口の宅延部分を持ちあっ
  たり、持分登記にしたり…。

  何故、その様な面倒な事をしてきたのか考えてみて下さい。
  それは、宅延ではあっても、皆で共同で使えるようにするための工夫なんです。
  つまり、自分の持ち物ではあっても、皆で共同で使えるようにする為なんです。

  貴方のケースの場合は、通行禁止にするより、反対ではあっても地域の多数決に
  よって、決定された事には従うのが普通だとは思いませんか?
  どうしても反対したいのなら、反対する人を大勢集めるとか、それなりに解決の
  方法を探した方が良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 10:29
 タイトル:Re^4: 私道通行の利害関係の相反について
 投稿者名:おんたい
⇒たびたび、回答ありがとうございます。
  私道でありますが、幅3.2メートル、奥行きは35.3メートルです。

  確かによく考えるとそのとおりですね。
  我が家は一番奥にあり、風とおしもよいため、燃えるゴミの日などは臭いがけっ
  こう届きます。
  収集時間も遅いため、どうにかならないものかと思っていたました。

  最後にもうひとつ質問なのですが、覚書には強制力はあるのでしょうか?
  また、分筆して持分登記し、通行地役権を設定した場合でも、他の人が通行を認
  めれば、反対はできないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 17:14
 タイトル:Re^5: 私道通行の利害関係の相反について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒幅3.2メートル、奥行きは35.3メートル…は、ちょっと、理解に苦しみます。

  建設基準法の第1項第1号の公道、同第2号の都市再開発等によって築造された道
  路、同第3項の昭和25年11月23以前から存在していた道路、第4号の特定行政庁の
  指定した道路、第4号の特定行政庁による位置指定道路、そして、第42条第2項の
  2項道路以外の私道で、幅3.2mを複数で使用している事自体が理解できません。

  建替え時には各戸、幅2mの宅延が必要ですから、建築確認が取れない筈です。
  それぞれ別の出入り口が有るのかも知れませんが、心当たりは有りませんか?
  こちらの方が大きな問題だと思います。

  さて、本題ですが、民事に強制力はありません。
  「約束は守りましょう」と言うことです。
  「民事裁判を提訴しても、負ける確率が高いですよ」と言うことで理解して下さ
  い。
  判決が出ると、その判決には強制力がありますが、守らない人は守らないでしょ
  う。

  地益権については、おおよその説明だけしておきます。
  地役権は設定契約で定めた目的(通行・眺望・日照・引水など)に従い、他人の
  土地(承役地という)の便益のために利用する物権です。
  利益を得る土地は要益地と呼びます。
  つまり、設定する時に、設定の目的を明確にして、設定契約を締結しますので、
  その設定の契約書の内容に従うのが一般的です。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/25(Thu) 17:58
 タイトル:銀行ローンに対する営業マンの不誠実な行為について
 投稿者名:ぷいっち
⇒契約書では3つの銀行に融資を依頼することになっていますが、事前審査を受け
  たのは1行のみです。
  他の銀行については、事前審査はいらないから…と、本申し込みの用紙を渡され
  ました。
  記入後、必要書類とともに仲介業者の営業マンが銀行に走るというのです。

  しかし、いらないと言われた2つの銀行に確認したところ、事前審査は例外なく
  必要で、さらに提出する書類は聞いていたものだけではありませんでした。
  もしその銀行から融資が降りなくなっても、2つの審査が間に合わないのは当然
  で、ローン特約が使えなくなります。

  こんな契約を白紙にできるでしょうか?
  また、ローン特約での契約の解除は、銀行の事前審査の結果だけでもできるので
  しょうか?

                               大阪・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 12:30
 タイトル:Re: 銀行ローンに対する営業マンの不誠実な行為について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒私の知っている限り、銀行系住宅ローンが1行で断られた場合は、他行でも断ら
  れる場合がほとんどです。
  銀行系の住宅ローンの場合は、実際には保証協会の審査が必要ですが、この保証
  協会は、サラ金系やカード系も含めて、最近では全国のネット化が進んで、デー
  タの共用化を行っていると聞いてます。

  さらに、不動産業者には、昔と違って個人情報保護法の関係があって、ローンの
  実行不可の理由は一切、知らされません。
  又、本人の同意書類を提出した場合のみローンの可否が知らされるだけです。

  私見ですが、その業者が他2行の審査が必要ないと言ったのは、上記の様な理由
  からだと思います。
  説明不足の感は否めませんが、ご自分で業者に理由を聞かれたらいかがですか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 12:42
 タイトル:Re: 銀行ローンに対する営業マンの不誠実な行為について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒住宅ローンの特約の期間内に融資が確定しない場合は、融資をして貰えない事と
  同じです(ただし、融資申込者に故意又は過失が無い事が条件になります)。

  期限の前日に承認が出ないことを確認し、特約どおり無条件解除してもらうか、
  融資の返事が出るまでの期間ローン特約の期限を延長してもらいましょう。
  特約期間の延長については仲介業者に覚書などを作ってもらいます。

  金融機関により保証会社が異なりますので、A銀行で融資を断られても、B銀行で
  融資がおりることがあります。
  気に入ってご契約されたのでしたら、最後まで諦めずに申し込んでみましょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/26(Fri) 21:58
 タイトル:設備のエアコンを勝手にプレゼントすることについて
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒■物件について
   ・H9年12月から3DKのアパートを賃借
   ・物件の契約は、主人が経営している会社の法人契約
   ・日当たりが良く、夏場はエアコンが必須
   ・エアコンが無ければ、契約はしていなかった

  ■問題
   ・「設備」としてついていたエアコンが故障
   ・エアコンはオーナーの意向がわって、「設備」から「プレゼント品」になっ
    たので、次回以降、修理も取り替えもできないと言われる
   ・契約書には「エアコンは年数が経ったら設備から外す」などの記載は無い
   ・契約内容の変更に関して了承を得るような記載も無い
   ・入居者に事前の説明や案内をする義務はないと言われる
   ・その他、あらゆる部分で、不動産屋の誠意を感じない対応が多い

  ■相談内容
   ・資金や登記の関係などから、簡単に引越できない状況です。
    このまま泣き寝入りする以外に方法は無いのでしょうか?
   ・そもそも、このような勝手な変更は法律的に問題は無いのでしょうか?

  何かありましたら、良きアドバイスをお願いします。

                               福岡・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 22:22
 タイトル:Re: 設備のエアコンを勝手にプレゼントすることについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒めいびぃ~☆さんへ。
  大家さんの言い分や不動産屋さんの言い分は、契約違反です。

  まず、あなたが続けて使いたいなら、取り外さないとしても「プレゼント設備」
  (?)に契約を変える月から家賃を下げるべきです。ただ、そうしても、撤去費
  用の負担は、あなたになります。
  それもいやなら、今すぐ撤去してもらい、自分の費用で新しいのを設備します。
  撤去費用がかからない分、少しは安いです。

  その代り、退去のときは、外す義務があります。
  今のが修理しながら使えるなら、家賃を下げてもらうのが、とりあえずの出費を
  抑えられます。その場合も、残置した場合の負担をはっきりしておきましょう。
  ちょうど退去するときに壊れた場合は、そのまま退去しても、残置物として撤去
  費が金銭賠償の対象にならないように…。

  いずれにしろ、家賃も下げない、ACのメンテはしない…は、勝手すぎます。
  役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう。

                              設備の査定のプロ

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/27(Sat) 11:46
 タイトル:早速アドバイス頂き、ありがとうございます!
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒早速アドバイス頂きまして、本当にありがとうございます!
  「私の言い分は間違っていなかった!」と心強い思いです。

  撤去費用の負担については、元々、「設備」だった物をオーナーの都合で勝手に
  「プレゼント「に変更している事と、不動産屋の方が「撤去費用はこちらで持ち
  ます」と明言しているので、出して頂けると思います。
  ただ、今後の交渉の為にも、この点も明確にしておく必要があるかもしれません
  ね。
  とにかく撤去は早目にして頂くようにしたいと思います。

  「役所の相談窓口に行ってでも、譲歩せずに交渉しましょう」は、そうですね。
  やはりオーナーとの直接交渉となった場合、第3者に交渉の場にいて頂いた方が
  スムーズに事が運ぶかもしれませんし、そういった相談に乗って頂いたり、相談
  窓口の活用も視野に入れて今後の交渉に臨みたいと思います。
  本当にありがとうございました!
  めげないで頑張ってみます!

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/27(Sat) 08:56
 タイトル:Re: 設備のエアコンを勝手にプレゼントすることについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒中尾正文さんのご返答の通りだと思います。
  そこで、めいびぃ~☆さんに確認しておきたい事があります。

  賃借している物件を契約する前に重要事項の説明があったと思いますが、そこの
  設備欄等にはエアコンが明記されていますか?

  それだけ確認しておきたいので、宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/27(Sat) 11:52
 タイトル:設備欄のエアコンの明記
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒早速返答頂き、ありがとうございます。
  まだ確認はしていませんが、確かエアコンは明記されていたと思います。
  また、不動産屋も「契約時には『設備』だった」とハッキリ認めていますので、
  間違いないと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/27(Sat) 14:21
 タイトル:Re^2: 設備のエアコンを勝手にプレゼントすることについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒明記されていて、業者も設備として認めているのであれば、大家負担で新しいエ
  アコンに付け替えていただくか、修理して頂いて下さい。
  これは当然の請求だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 10:27
 タイトル:ありがとうございますm(*_ _ )m
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒丁寧なご回答、ありがとうございます。
  法人契約のため、経理処理の関係で、契約書が主人の実家にあり、明記されてい
  るかの確認は、まだ取れていませんが、近日中にしっかり確認しておきたいと思
  います。
  ただ、オーナーに修理・取替えの意思が全くなさそうなので、家賃の値下げを最
  終目的に、現物(故障品)の撤去をして頂こうと思っています。

  今回は本当にありがとうございました。
  皆さまのアドバイスを参考に、めげずに頑張ります p(*^v^*)q

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 17:47
 タイトル:Re: ありがとうございますm(*_ _ )m
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒当然の権利だと思って頑張って下さい。
  なお、そのエアコンが前住人が設置して置いて行ったものだとしても、そんな事
  は考慮する必要はありません。
  もし、おまけのような物の場合であった場合、その内容をしっかり重説や契約書
  に明記すべきで、その作業や説明を怠った賃貸人(大家)と不動産業者に非があ
  ります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 11:29
 タイトル:設備欄のエアコンの明記、確認しました!
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒契約書を確認しました。
  確かにエアコンは「設備」だったのですが、気になる一文がありました。
  「特約事項」の隅に、

   ※入居中の諸注意(設備面)
    2.中古物件において風呂釜、給湯器、シャワー、冷暖房機等の諸設備の小修
     理においては、(配管の詰まりを除く)契約日より3ヶ月を経過後故障が
     生じた場合は、乙(入居者)の負担において修理を行う。
     なお、本体の修理不可能な破損等の場合は、甲(貸主)乙協議にて解決す
     る。

  しかしながら、契約時にこの事項についての説明は一切無く、話した限りでは不
  動産屋ですら、この事項の存在を知らないようです。
  もちろん他の入居者の方も知りませんし、第一、「設備」としておきながら、こ
  のようなことが許されるのでしょうか?

  これではほとんど全ての「設備」を自費で修理しながら暮らしていかなくてはな
  りません。
  それに「エアコンは『設備』から『プレゼント品』に変更…」と、「設備」以外
  のものに勝手に変更されているので、もはやこの事項にすら当てはまらないと思
  われるのですが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 11:54
 タイトル:Re: 設備欄のエアコンの明記、確認しました!
 投稿者名:涌井 秀人
⇒媒介不動産業者が知らなかったと言うことはありえません。
  以下は重要ですので、正確に返答をお願いします。

   ・契約の前に重要事項の説明はありましたか?
   ・あった場合、重説の時に取引主任者証の提示は有りましたか?
   ・契約時には取引主任者から契約書及び特約条項の説明はありましたか?

  以上、宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 13:43
 タイトル:特約条項の説明について
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒ご回答、ありがとうございます。

  ありえないとのことですが、先日、
  「設備について、契約書に何か特別な記載がありましたか?」
  と不動産屋に尋ねたところ、はっきりと、「設備については一切ありません」と
  の回答でした…。

  お聞きいただきました部分、まず、重要事項の説明はあったように記憶していま
  す。
  ただ、取引主任者証の提示はありませんでしたし、特約条項に関しても説明はあ
  りませんでした。

  実は、現在の法人契約の前に、同じ物件を主人の個人名義で契約していました。
  その最初の契約が、H9年11月15日(入居開始が12月1日からでした)で、法人契
  約に切り替えたのがH13年11月1日です。
  その契約切り替えの手続きは、会社の経理を担当してくれている義母が代理でし
  てくれたのですが、その際にも特約条項について、再度説明があるようなことも
  無かったようです。
  この件については、義母も知りませんでした。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 14:29
 タイトル:Re: 特約条項の説明について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒平成13年の契約は、敷金の清算、新しく礼金などを入れた新規契約だのでしょう
  か?
  それとも、単なる名義の書き換えで、敷金や礼金は、平成9年の契約のものをそ
  のまま継続したのでしょうか?

  もし、平成13年の契約が名義の書き換えだけだとすれば、平成9年の最初の契約
  が元になる可能性があると思います。
  でも、8年前の契約書や重説がすぐ見れる状態で保存されているかどうか…。
  確かに、記憶は曖昧になっているかもしれません。

  業法自体は8年前でも、今とあまり変らないのですが、宅建業者の重説に対する
  重要性や考え方も違っていましたし、契約書自体も今より簡単なものでした。
  私も契約書を片付けてある場合に、8年前の契約書のことを聞かれても、間違え
  て答えてしまう可能性は否定できません。

  しかし、平成13年に全くの新規契約を行っていますと、4年前ですから、業者も
  すぐ見られる状態で契約書は保存してあるはずです。
  継続でも平成13年の契約書はすぐ見られると思いますが、新規で無いと重説や契
  約書の説明を「今まで通りですが、質問はありますか?」…程度の説明にしてし
  まう可能性があります。

  正確に言えば全て説明すべきですが、業法違反かどうかは解りません。
  業者が業法違反になるのかと思いましたが、ちょっと微妙だと思います。

  どちらにしても、エアコンの交換…、もしくは家賃の減額を根強く交渉するとい
  うことになると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/27(Sat) 12:12
 タイトル:補足
 投稿者名:Fudosan.JPサポート
 URL : http://fudosan.jp/
⇒今回、かなり力作の投稿をいただいたのですが、論点がぼやけてしまっては、解
  決に結びつかない可能性が高いと判断し、申し訳無いとは思いつつも、大幅にま
  とめさせていただきました。
  宜しければ今回の件、うちの交渉経験も踏まえて、以下、補足させていただきま
  す。

  最初にいただきました編集前の「力作」なのですが、今回は、絶対的におかしい
  部分(中尾様、涌井様のおっしゃる通り、プレゼントに変更はおかしいです)を
  突破口にすべきですので、日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいま
  すと、話が混乱して、要求が伝わりづらくなってしまう危険性があります。
  ですので、まず、この非常識な応対を認めさせ、認めた後に、日ごろの不満を、
  一つずつ(箇条書きでまとめて提示すると良いと思います)、要求と共に伝えて
  いくことが有効かと思われます。

  また、中尾様、涌井様に対するご回答の中に、「思います」が結構ありますが、
  不誠実な業者とのやり取りの際、「思います」が命取りになります。
  つまり、口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
  ですので、業者が約束したことは、全て書面で提示してもらうよう要求するなど
  の自己防衛が必要になるものと思われます。
  (もし、業者が拒んだ場合は、録音装置などで録音しておくと有効です)

  何よりもご自身のため、そして、回答をくださった中尾様、涌井様をはじめ、不
  動産業界の健全化を願ってFudosan.JPに集ってくださるアドバイザーの皆さんの
  ためにも、根気強く頑張ってくださいね。

  ご健闘をお祈り申し上げます。

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 投稿時間:05/08/27(Sat) 14:01
 タイトル:ありがとうございますm(*_ _ )m
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒大変読みづらい長文を丁寧にお読みくださったようで、本当にありがとうござい
  ました。

  > 論点がぼやけてしまっては、解決に結びつかない可能性が高いと判断
  確かに仰る通りです。
  まとめて下さったお陰で、一番の問題点が分かりやすくなっていました。

  > 日ごろの不動産屋に対する不満を爆発させてしまいますと
  今回は我慢に我慢を重ねてきた上でのこの対応でしたので、つい爆発してしまい
  ました。
  交渉の機会ができた際には、仰るように、その他の事も含めて、ある程度、書面
  にして行きたいと思います。

  > 口約束などは平気でひっくり返される危険があります。
  そうですね。
  言った言わないの水掛け論になると、素人の私は有耶無耶にされそうなので、自
  分の言動にも細心の注意を払いつつ、しっかり書面として残して頂くようにしま
  す。

  > ご健闘をお祈り申し上げます。
  本当にありがとうございます!!!
  皆さまのあたたかいアドバイスに、大変勇気付けられました。
  私の家族の為に、そして同じアパートの他の入居者の方々の今後の為にも、皆さ
  まのアドバイスを参考に頑張ってみます。
  展開がありましたらまたご報告に参ります。
  ありがとうございました!!!

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 投稿時間:05/09/08(Thu) 17:05
 タイトル:中尾さま、涌井さま、ありがとうございました!!!
 投稿者名:めいびぃ~☆
⇒先日は色々な角度からのアドバイス、ありがとうございました。
  お陰様で、
   1.故障した物を撤去し、新品に交換
   2.「設備」から外さない
  という形で、解決する事が出来ました!!!

  この問題以前から希望していた家賃の減額については、オーナーがどうしても応
  じないという事で、これはまた別件で請求していこうと思っていますが、とにか
  く、一番して欲しかったことを、希望どおりにしてもらえるようになりましたの
  で、大変満足しています(*^v^*)

  しかもウチだけではなく、他の入居者の方のエアコンについても、交換が必要に
  なり次第、順次新品に交換してくれるそうです。
  その上、今年の11月1日から、管理会社も変更になるとの事で、これであの会社
  と縁が切れるかと思うと、胸がスッキリしました!!!

  今回は本当にありがとうございました。
  こちらに相談させて頂いて、本当に良かったと思っていますp(*>v<*)q
  本当に、本当にありがとうございましたm(*_ _ )m

  P.S.涌井さま
    ご質問で「契約移行はどのように?」とのことでしたが、実際の入居者が変
    わらないということで、敷金等は引継ぎの形での契約移行でした。

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 投稿時間:05/09/30(Fri) 16:54
 タイトル:ご報告が遅れましたが…
 投稿者名:めいびぃ~☆
 URL : http://ameblo.jp/riko7526-nanakanakazu/
⇒無事に解決する事が出来ました!!!
  最終的に不動産屋の方が提示した条件が、
   1.故障したエアコンの撤去費用はオーナーが負担。
   2.新品のエアコンを設置する(費用はオーナー負担)。
   3.エアコンを「設備」から外さない。
   4.他の入居者のエアコンについても、取替えが必要になったら、随時新品に取
    り替える。
   5.家賃は下げない。この件に関して、今後、不動産屋は関与しない。
  ということで、とりあえず第1目標の「新品のエアコンをつけてもらうこと」は
  達成できました ((o(><@)(@><)o))ジタバタッ

  やっぱり新品は良く効きます p(*>v<*)q
  やっと普通の快適な生活が戻ってきました。
  交換前最後の電気代なんて、昼間誰もいないはずで、しかも後半はエアコンが壊
  れて使えていなかったはずなのに、2万円近くもいっちゃってましたから、相当
  電力も食ってたみたいです(- -;)

  今回は本当に有難うございました m(*_ _ )m
  お礼と言っては何ですが、私のBlogの方でコチラのサイトを紹介させて頂いてい
  ます。
  宜しかったら息抜きにでもお寄りくださいm(*_ _ )m

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 投稿時間:05/09/30(Fri) 17:18
 タイトル:Re: ご報告が遅れましたが…
 投稿者名:Fudosan.JPサポート
 URL : http://fudosan.jp/
⇒とりあえず、エアコンの件が解決されたようで何よりです。
  新しいエアコン、快適なようですね?
  エアコンのような生活家電は、映像家電に比べると派手さはないのですが、ここ
  数年、驚くような進歩をしているようです。
  かく言う担当の私も、昨年、現行機種に変えて、静かさと消費電力の少なさに、
  ビックリしました。
  ブログでのご紹介、誠に有難うございます。
  うちの他サイトの担当にも、声をかけさせていただきますね。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■不動産ネット集客の成功事例を東京ビッグサイトで無料講演
http://minicom.2525.net/2009/07/post-fac3.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
          ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■隣家との境界の確認、測量について相談されたmmcat1234さん
  http://fs.emaui.info/2009/07/post-ea0f.html
    難しい近隣問題に助言をいただきまして大変感謝です。地道で気のめいる面も
   ある作業だと思いますが、私どものようにこのような出来事に不慣れなところで
   の貴重な道しるべだと思いますので、今後ともどうかご支援をよろしくお願いい
   たします。

  Fromスタッフ:
    親御さんの健康問題等あり大変かと思いますが、きちんと要望を伝えていかな
   いことには、隣人には何をどうしたいのかわかりませんし、あなたの事情や都合
   まではわかりません。境界の確認、測定を改めて行いたいと申しで、あとは双方
   の見解の話し合いになりますので焦らず急がず粘り強い姿勢であたられると宜し
   いかと思います。
         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/07/715728-2c79.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

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