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2009年10月

住まいの何でも相談室(2009年10月30日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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Fudosan.JP&家のタネの小森です。
ぐっと寒くなってきましたね。31日はハロウィンですが、南瓜を食べたり
白菜などの野菜たっぷりのお鍋食べたりして、体の中からあったかくしてくださいね。

また、台風も迫ってきてますので、お家、店舗や事務所、アパート、マンションなど
何かが飛んだり穴が開いたりしてお怪我されませんよう、充分お気をつけください。

ところで、先日、廃材屋さんに行ってきました。
お宝になりそうなものが、そこかしこにいっぱいありました。
家まるまる一軒建てられそうです。最近では、一般の方で自分達でコストダウンして
手をかけて家を建てよう、リフォームしようという方が増えていて、
そのような方々の買取&工務店さん、業者さんの買取が多いそうです。

わたくし、玄関ドアで凄~~く、タイプのものを見つけたのです♪
が、編集長と実父に「古い」「趣味がババくさい」「ひと昔前だよな」と一蹴され…。
値段も高かったので、ぐっと我慢でしたが、ちょっと切ない瞬間でした…。

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●水田を購入し宅地にするための契約について
   http://fudosan.2525.net/2009/09/post-b9ca.html

 ●外国人の不動産購入について
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-a902.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●海外移住予定者の物件購入について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/04(Sun) 00:39
 タイトル:海外移住予定者の物件購入について
 投稿者名:calimero
⇒現在、戸建の賃貸住宅に住んでおり、毎月21万ほど払っています。
  私は10年以内に海外に移ることになると思いますが、このまま賃貸に住み続ける
  のと、購入をするのと、どちらがいいのか迷っています。
  頭金は500万ほど、月々住宅ローン返済として25~30万は返済できます。
  しかし、移住する際に売却できなかったら…と考えると不安になり、購入に踏み
  切れていません。
  私のような場合、一般的には賃貸と購入と、どちらが良いのでしょうか?

                              神奈川・30代女性

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 投稿時間:05/09/04(Sun) 10:32
 タイトル:Re: 海外移住予定者の物件購入について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒現在の賃料21万円ですので年間252万円支払っています。
  賃料の値上げがなくても、今後10年間で2,520万円を支払います。
  不動産を購入し、売却時に損失が2,520万円以内であれば、購入する方が得と思
  われます。

  毎月25万円の返済でいくら借りられるか…ですが、利率2.5%で返済期間毎にど
  れだけ借入れが可能か計算してみました。
   10年返済 2,600万円
   15年返済 3,700万円
   20年返済 4,700万円
   25年返済 5,500万円
   30年返済 6,300万円
  上記金額に頭金500万円を足した金額が購入可能な金額になります(諸費用は別
  途必要です)。

  次に返済ですが、毎月25万円の返済ですと、年間300万円の返済になります。
  10年間返済すると3,000万円ですね。
  3,000万円のうち、利息が30%含まれるとすれば、元金を2,100万円、返済したこ
  とになります。

  購入時の価格から2,100万円と頭金500万円の合計2,600万円までは値下がりして
  も預貯金を取り崩すことなく処分が可能です。
  値下がりしなければ手元にお金が残ります。
  不動産の将来価値については未来のことですので、私達にもどうなるか分かりま
  せん。

  現実に借入れが可能かどうかですが、住宅ローンの融資は、借入者の返済能力で
  判断されます。
  勤務先、勤続年数、勤務状態、所得、年齢と購入物件で審査します。
  また、金融機関によっては融資金額の上限を5,000万円までと決めている場合も
  あります。
  事前にサイトなどで融資条件を確認したり、金融機関に出向いて融資条件を聞い
  てみましょう。
  金融機関によってはサイト上で住宅ローンの仮審査をしてくれるところもありま
  す。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

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 投稿時間:05/09/04(Sun) 10:42
 タイトル:Re: 海外移住予定者の物件購入について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒不動産を購入する場合、登記費用・住宅ローン関係費用・仲介手数料など、いわ
  ゆる諸経費が発生します。また、売却時にも諸経費が発生します。
  従って、1~2年で海外移住…であれば、賃貸のままの方が良いでしょう。

  ただし、今回のお問合せは、10年先と言うことですよね。
  年間賃料を約250万円支払われているので、250×10年=2,500万円。
  購入された不動産を売却した場合の損失が諸経費を含めて2,500万円以下ならOK
  となるわけですが、あなたの場合、不動産を購入するのは商売用として購入され
  るのではありません。
  購入されたお家での10年間が、いかに満足をした生活が出来たかによって異なる
  ので、計算うんぬんの問題ではないでしょう。
  だから、一概にどちらが良いとは言い切れるものではないでしょう。

  なお、購入を考える場合は、
   1.自分が生活をするのに満足の出来る場所
   2.その上で、出来るだけ人気地区にある物件
  という観点で選ばれるのが良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/07(Wed) 08:45
 タイトル:Re^2: 海外移住予定者の物件購入について
 投稿者名:calimero
⇒清水様、香川様、ご丁寧な返答を頂きましてありがとうございます。
  賃料は払い続けても、あとに何も残らないので、値割れをしても手に何か残ると
  いうことを考えると購入したほうがいいのでしょうかね。

  まだ購入を考え始めたばかりですので、もっともっと勉強してまいります。
  ありがとうございました。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■隣にマンションが建築される問題について相談されたさちぴょんさん
  http://fs.emaui.info/2009/10/post-6960.html
     初めての質問に対して、迅速に的確なご返信を頂けて参考になりました。あ
    りがとうございました。これからも、不動産の事で不安を抱えてる人達の為に
    頑張って下さい!

  Fromスタッフ:
    心配であれば、旦那様か親御さんに同席して貰う等ご一緒頂くと良いでしょう。
   業者側は訊かれなければ答えない場合もあります、あなたの疑問が他の誰かも思
   ってることかもしれません。わからないものはわからないのですから、率直に臆
   することなく躊躇せず、積極的に質問されることをおススメします。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/10/10131026-8780.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

先日、インターホンが鳴り見てみると、不動産のセールスマンでした。夜7時くらい
だったと思います。今時珍しいなあと思い、つい、ドアを開けてしまいました。
普通の背広を着たサラリーマンという感じで、駅の反対側、駅から歩いて二分の所に
ワンルームマンションが出来たという話。
うちもワンルームマンションなのです。しかもほとんど所有者(オーナー)が住んでる
ことは稀で、賃貸に出してる方が9割。借りてる方も若い方が多いから、こうやって
一軒一軒回っても、なかなか購入、買換えに結びつくことは厳しいのではと率直な意見
を伝える。「そうでしたかあ、ありがとうございます。で、どうですか、買換えは?」
とお約束通り言われましたが、
「あ、ここ気に入ってるんで。売る気無いです。売ったとしても一戸建て買いますね。
 もうマンションはいいです」
と即座に笑顔で返しお引取りしてもらった。

それを編集長に話したら
「なんで夜、見ず知らずの人に玄関ドア開けるの!!」と注意されました;。
「なんのためのインターホンなの! ドア開けるなんて言語道断! 危険危険!
 信頼できる業者なのかも分らないし、それどころか悪徳商法の可能性も…」
と…。
編集長の心配ぶりも凄いですが、まあ、そうですよね。買う気も無いのに、話したり
したら、相手に期待持たせちゃいますよね。悪気は無かったのですが。パンフレット
とかもらえるかなあって期待したんですけどね、一部しか持ってないみたいで、ちょ
っと見しかできませんでした。間取り見たかったのにな~。さすが経費削減。

それでは、今週も一週間、はじまりました。皆さん、お仕事がんばってください~!


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2009年10月23日号)

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Fudosan.JP&「家のタネ」の小森です。
このたび、運営責任者&編集部長から、メールマガジンの担当&内容一新を任され、
リニューアルすることになりました。

いつも読んで頂いている皆様に、
よりわかりやすく、面白く、興味深く感心を持って読んで頂けるよう、
作り変えていこうと思っていますので、どうぞ宜しくお願いいたします。

今週の目玉は「家のタネ」の新着レポートUP。
わたしが不動屋さんで実際に伺った、
毛穴開きっぱなしの身の毛もよだつお話しを取材記事にして、
4コマ漫画を描いて連載してます。それでは、どうぞご覧下さい!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      ★皆さま、ハンケチのご用意を!!!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【不動産トラブル実例】家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第6回
http://report.ienotane.com/2009/10/post-2c81.html
不動産業者「つちいろ社のちゃぶ~」が熱く語る! 大家さんとは。不動産業者とは!


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 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●手付け支払い後のキャンセルの違約金について
   http://fudosan.2525.net/2009/09/post-5cd3.html

 ●借地の買取要請と賃貸契約について
   http://fudosan.2525.net/2009/09/post-9c08.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃下げ交渉について
  ●ローン審査前の転職について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/02(Fri) 13:07
 タイトル:賃下げ交渉について
 投稿者名:はち
⇒入居者が少なかったこともあって、今年1月より家賃が値下げになりました。
  長く住んでいる住民同士は、みんな同額であることを確認しました。
  また、そのうちのある方は、
  「今後は新規に入居される方と同じ家賃にする」
  ということを、大家さん(不動産屋さん?)から、うかがったそうです。

  しかし、新しく入居された方に家賃をうかがったところ、みなさんそれとなく口
  を濁して、家賃を教えてもらえませんでした。
  その後、たまたま入居案内の冊子をみていると、新規に入居される人が、私たち
  より9,000円安く入居していることがわかりました。

  長く住んでいる同額の住民は1階、2階と別れてすんでおり、角部屋の人も、そう
  でない人もいるため、部屋による格差はありませんでした。

  今後、不動産屋さん、大家さんと交渉していこうと思っております。
   ・事前にやっておくべきこと(作成すべき資料など)
   ・注意する点、
   ・家賃値下げの可能性
  などについて、教えていただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

                               大阪・30代女性

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 投稿時間:05/09/02(Fri) 17:34
 タイトル:Re: 賃下げ交渉について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒まず、「今後は新規に入居される方と同じ家賃にする」との話を伺ったのは1人
  だけで、値下げの事が明記された契約書や念書がある訳ではない…ということで
  理解致します。

  新規募集で値下げするということは、近隣家賃と比較してまだ家賃が高い可能性
  もありますので、もし揃えられれば、近隣の同程度のアパートの家賃の資料があ
  ると良いと思います。
  無ければ、契約書の家賃の改定条項と入居案内の冊子だけが値下げの根拠でしょ
  うから、その冊子を用意して交渉することになるでしょう。

  値下げの可能性については何とも言えません。
  家賃の改定については、近隣と比較して著しく不当でない限り、賃貸人と賃借人
  の話し合いで決められるべき事柄だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/02(Fri) 23:25
 タイトル:Re^2: 賃下げ交渉について
 投稿者名:はち
⇒ご回答ありがとうございます!
  ご理解いただきましたとおりです。

  資料類を教えていただき、ありがとうございます。
  早速、探してみます。

  本屋などで自分でも調べてみましたが、今年の1月に家賃がさがった時点で、新
  規入居者との差額の半分ほど下がっていることになるので、それ以上の値下げは
  正直むずかしいかとも思っております。

  ただ、新規入居者には(現在の私たちの差額と同額の)9,000円の駐車場料金を
  とっていて、それによって、見かけ同額にみせようとしていた感じもあり、心情
  的に納得のいかないものはあります(個人的なことですが、私は駐車場は契約し
  ていませんし、以前からお住まいで駐車場契約されている方は、さらに9,000円
  を払っているわけですから、納得いかないであろうとは思います)。

  全額認められるというのは難しいとは思いますが、できる限りがんばってみよう
  と思います。
  ありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/09/04(Sun) 00:31
 タイトル:ローン審査前の転職について
 投稿者名:宝
⇒来年完成予定の新築マンションの契約をしました。
  まず、購入申し込みし、申込金10万円を支払いました。
  その後、売主が、「内装設備を変更するので、変更後の契約だと前の設計では契
  約できない」とのことでした。
  そのため、契約をし、契約金の100万円を払いました。

  9月になって、私の仕事が転職することが決まりました。
  しかし、そのことを話したところ、不動産会社は、
  「転職先の会社では、絶対にローンが通らないので、転職は引渡しが終ってから
   にしてくれ」
  「ローンが絶対に通らないのに仮審査をしてしまったら、ローン解約になってし
   まうので、転職なら契約解除する」
  と言いました(18年3月に金融機関の仮審査があり、本審査は19年2月のため)。

  3月の仮審査のときに借金をつくって、ローン解約するやり方もあるとだけ教え
  ていただきました。
  しかし、こちらとしては契約を解除はしたいとは思っておらず、転職も速やかに
  したいと思っております(業者に黙って転職しようとも思っていません)。

  何か良い方法はありますでしょうか?

                              神奈川・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/04(Sun) 10:01
 タイトル:Re: ローン審査前の転職について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒金融機関は申込者が記入した事項を信用して審査します。

  審査の基準は、金融機関により多少の違いはあるものの、返済に充分な収入が継
  続して見込めること(勤務先、および申込者の勤務状態が継続して見込まれるこ
  と)です。

  仮審査、および本審査で融資を承諾していても、融資実行時までに申し込み時と
  勤務先が異なる場合(転職など)は、融資を取り消します(ただし、出向など勤
  務先の辞令によるものを除きます)。

  金融機関は住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)の時に健康保険証の提示を求め
  て、勤務先に変更がないか確認し、変更があれば住宅ローン契約を中止します。

  また、最初から転職が分かっているのにその事実を隠して申し込みした場合、虚
  偽記載などで法的に何らかの責任を問われる場合も考えられます。
  最初から転職が決まっており、融資を受けられないことが分かっていながら、契
  約を継続しても意味が無いと思います。

  それよりも転職しても住宅ローンの融資をしてくれる金融機関を探すほうが得策
  と思います。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/04(Sun) 12:02
 タイトル:Re^2: ローン審査前の転職について
 投稿者名:宝
⇒ありがとうございました。とても参考になりました。
  業者と相談しながら金融機関を検討していきたいと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/04(Sun) 16:30
 タイトル:Re: ローン審査前の転職について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒住宅ローンについては香川様がご返答の通りです。
  恐らく、転職の場合は住宅ローンの借り入れはかなり難しいでしょう。私が知っ
  ている限りでは、労働金庫の1年が勤務年数では一番短くなります。

  どうしても、住宅ローンの借り入れが難しい場合ですが、勤務年数の条件は住宅
  ローンの場合ということになりますから、プロパーの融資(通常借り入れ)を受
  ければ何とか可能性はあると思います。
  その場合は、貴方が給与振込みをされていたり、定期預金をされていたり、一番
  親しい金融機関に相談されるのが宜しいかと思います。
  おそらく、プロパーの場合は保証協会ではなく、連帯保証人が2名必要になると
  思います。

  なお、業者の言っている契約解除はこの点を考慮すると契約違反となります。
  通常ローン特約条項には、住宅ローンとは明記されておらず、「融資が受けられ
  ない場合」となっていると思います(この点は契約書をご確認下さい)。
  プロパー融資の可能性が残っている限り、転職を理由に契約を解除し、100万円
  の手付金を没収することは契約違反になると考えられます。

  つまり、転職を理由に解約すれば、プロパー融資の返答を金融機関から受け、業
  者から契約違反で200万を取ると言うウルトラCの可能性さえ残っています。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■兄妹間の親の残した土地の売却問題について相談されたかずさん
  http://fs.emaui.info/2009/10/post-bca6.html
     ご丁寧な解答を頂きありがとうございます。名義変更は完了していますが、
    正式な遺言はありませんでした。病気や介護の必要無く亡くなりましたが、妹
    が面倒を見ていたので全て妹が受け取るのももっともかもしれませんね。頂い
    た解答を参考にさせて頂き、早急に解決できるよう努力します。ありがとうご
    ざいました。

  Fromスタッフ:
    兄妹といっても既にもう自立している、大人同士ということになります。あな
   たの中で拘りや、こうしないと嫌だ!という特別な条件が特に無いのであればわ
   だかまりがとれるよう歩み寄る形も方法かと思われます。ただしあなたの中で納
   得がいかない部分がある場合は、ことを急がず充分話し合う時間も必要でしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/10/10131026-8780.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

運営責任者であり、ずっとメルマガを書いて来た編集長に変わりまして、
新しくメルマガを担当することになりました小森です。以後、宜しくお願い致します。

小森の自己紹介としましては、東京都在住。限りなく
「釣り人かカメラマンか、おっさんにしか見えない」油の乗った働き盛り30代後半。
もうひとつ、アートの仕事もしております。そちらは機会があれば、おいおいご紹介。
趣味は取材&カメラで撮影&レポート記事を書くこと&イラストを描くことです。
Fudosan.JPや家のタネのサイト内で、ちょこちょこイラストが飛んで跳ねてますが
あれは、すべて小森が描いたものです。可愛いでしょう? え、そうでもない?
まだまだへっぽこではございますが、日々精進してまいりたいと思っております。
それでは、今週も一週間、はじまりました。皆さん、お仕事がんばってください~!


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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2009年10月16日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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更新料の無効のお話し
http://fudosanbbs.2525.net/2009/09/post-4261.html
ですが、大阪高裁に続き京都地裁でも「消費者契約法違反で無効」という判決。

更新料の是非については、
借主、貸主、不動産事業者のそれぞれの言い分があると思いますので、
今回は特に触れませんが、
 ●お互いの契約に対する責任の重み
という点では、いささか疑問を感じてます。
特に、遡って返還ということですと、
グレーゾーン金利問題で行き詰ってしまった貸金業者が多く出たように、
しかも、金融業よりも規模が小さい個人単位の大家さんもいるでしょうから、
返還敷金で行き詰ってしまう大家さんも出てきます。

反面、
 ─────────────────
 ■今まで
  ・家賃…6万円/月
  ・更新料…12万円/2年毎
 ----------------------------------
 ●2年間で更新しない場合…144万円
 ●4年間(1回更新)の場合…300万円
 ─────────────────
がダメならば、
 ──────────────────────────────────────
 ■プラン案
  ・家賃…7万円/月
  ・更新料…不要
  ・2年単位での契約は「2年割引」として、月々の家賃を永久に5,000円引き(※)
   ※2年未満での解約の際には解約手数料として過去に遡った割引相当額を請求
  ・さらに新規入居の方は「引越し割引」として月々の家賃から2年間5,000円引き
 ----------------------------------------------------------------------------
 ●2年間で更新しない場合(引越し割引有/2年単位契約有)…144万円
 ●2年間で更新しない場合(引越し割引有/2年単位契約無)…156万円
 ●4年間(1回更新)の場合(最初の2年は引越し割引有/2年単位契約有)…300万円
 ●4年間(1回更新)の場合(最初の2年は引越し割引有/2年単位契約無)…324万円
 ──────────────────────────────────────
というような手法が、果して「問題あるのか、無いのか」が気になります。

ちなみに、上記プラン案では更新料の請求はありませんが、
大家さんにとって有利(更新料請求時の同額以上)な内容になっています。
(説明の便宜上、敷金・礼金・共益費などの負担は除いています)
つまり、広告的な表現ですと、
「月々の家賃は6万円」
から、
「更新料はいただきません。しかも月々の家賃は【実質】6万円から!」
という感じの、
携帯電話会社やプロバイダーなどで行われておりますようなやり方への変更です。

もし、このやり方に「問題がある」のなら、
「同様の手法を取っている携帯電話会社やプロバイダーもNGでは?」
「不動産業界だけNGというのはオカシイのでは?」
という議論に発展するでしょうし、
逆に「問題が無い」のであれば、
「更新料があった時代よりも消費者にとって不利になってしまう」
「こんなやり方になるくらいなら、
 きちんと説明して納得いただけるのならば、
 今までの方がシンプルで良かったんじゃないの?」
という矛盾の議論に発展するでしょう。
また、今回の無効判決自体に対しても、
「更新料などの地域の実情差を認めないのなら、
 国や自治体が関係している上下水道料金や加入時負担金が、
 事業体ごとに大差があることもおかしいのでは?」
「不動産業界はマシな方で、他の業界に至っては、
 割引やらポイントのおかげで本来の支払額がどんどん不明瞭になっているのでは?」
というような別の議論が出るかも知れません。

薬事法改正でネット通販業者、
PSEマーク問題でリサイクル業者が意見表明をしており、
結果として制度の見直しなどの話に進んでおりましたが、
更新料問題については、同様に、
 ●実務従事者のプロとしての不動産事業者
が、もっと積極的に意見表明すべきように感じます。
不動産事業者は、貸主と借主の間に入る立場ですから、
司法機関が見落としている判決の盲点などを、
もっともっと指摘できて当然だと思う今日この頃のお話しです。

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、日建ホーム・福島さん 高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●建売住宅のキッチンの様式について
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 ●保証人変更の際の手数料について
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 今週のピックアップ相談は、
  ●一方的な土地の買取要請について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/31(Wed) 15:35
 タイトル:一方的な土地の買取要請について
 投稿者名:悩み人
⇒はじめまして、いつも読ませていただいています。
  突然、不動産に関して考えなければならなくなりました。
  何らかのアドバイスをいただけると、大変うれしいです。

  隣家が売りに出て、土地が更地になりました。
  戸境がないので、相手の不動産業者が測定したところ、我が家の軒下部分が隣家
  の土地を侵食していることがわかったそうです。
  そこで、我が家の軒を取り壊すとなると面倒なため、土地を購入してほしいと持
  ちかけられています。

  ■土地について

   ・土地は奥行きが同じで、幅が多少異なる同形状の縦長長方形です。
    具体的には、35cm×20m=7平米=2.12坪です。

   ・一路線(主要道路)に面する宅地で、普通商業・併用住宅地区です。

   ・路線価は、17年115E、16年120E、15年130E(借地権割合50%)で、評価倍率
    は「路線」でした。
   ・ちなみに、近辺(路線価17年120E、16年120E、15年125E)の基準点で、地価
    公示価格は、17年143,000、16年159,000、15年166,000)でした。

   ・登記費用も含めて105万円と、相手の不動産屋さんから、一方的な提示があ
    りました。

  ■相談内容について

   1.このような場合、買取が一般的なのでしょうか?
    それとも、ほかに何かよい方法はないでしょうか?

   2.この指定された購入額が妥当なものでしょうか?
    ちなみに近辺の土地販売価格を調査したところ、ほぼ同じロケーションで
    17年115E、更地の土地が、坪単価45万円で販売されていました。
    今回の提示額は、通常の土地販売であれば妥当な額にも思えますが、状況的
    にどうも釈然としないものがあります。
    しかし、提示額で了解するしかないでしょうか?

   3.戸境に関しては向こうの調査結果でしかないのですが、こちらで調査すると
    測量費などもかかるため、迷っています。
    個人が自分で調査・測量することは可能でしょうか?

  以上、ぶしつけな内容ですが、頼る当てもなく質問させていただきました。
  どうかよろしくお願いします。

                               愛知・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/31(Wed) 18:21
 タイトル:Re: 一方的な土地の買取要請について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒返答の前に基本的な事をお聞きいたします。

  専門家(土地家屋調査士・測量士など)を入れて測量し、さらに地積更正を行う
  場合は、実測する土地に接している全ての土地の所有者の立会いと認印が必要で
  す。
  その測量をした専門家からはその様な説明と、書類への認印を求められましたで
  しょうか?

  また、公道と接している場合は官民境界の確定が必要です。
  公道に接している場合は、関連行政からの立会いはあったのでしょうか?

  国調(国土調査)は済んでいる土地でしょうか、それとも済んでいませんか?

  以上、宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/31(Wed) 23:24
 タイトル:Re^2: 一方的な土地の買取要請について
 投稿者名:悩み人
⇒早々にご返答ありがとうございます。
  老齢の母所有の土地であるため、どうも詳細を聞いてもあいまいで、自分を交え
  ずに話が進んでしまっていたため、あわてています。

  ■測量・認印について
   他2辺の土地とは境標(下図の★)があり、境界に問題はないと聞いてます。
   該当の売り更地を専門家が測量した結論を告げられて、新規の境標を2本(下
   図の「↑」)を打って、その細長い部分を購入してほしいと認印を求められ、
   言われるままに印鑑を押してしまったそうです(救いは、まだ売買契約ではあ
   りません)。
   相手は不動産・弁護士・測量士がかんでいますが、こちらは無防備です。
   実際には、その土地へはみ出している境壁は「↑↑」間の1/3ぐらいで、その
   境壁が傾き、屋根の端や雨どいが右側の「↑」まではみ出している状態です。

    ┌──┌──┬──★
    │所 │ 売│  ┃  ┃
    │有 │ り│  ┃  ┃
    │地 │ 更│  ┃  ┃
    │  │ 地│  ┃  ┃
    ┗━━┗━━★━━┛  ┗
       ↑↑
              公道
    ━━━━━━━━━┓  ┏
             ┃  ┃

  ■公道接地の関連行政の立会いについて
   これは特になかったようです。明日、確認します。
   官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか?

  ■国調(国土調査)について
   不明です。明日確認します。

  いろいろわからないことばかりです。よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/01(Thu) 09:40
 タイトル:Re^3: 一方的な土地の買取要請について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒悩み人さんへ。
  技術的なところは、涌井秀人様の指摘どおりに、手順を踏んで正確をきしてくだ
  さい。
  ところで、土地価格や価値についての私見をお伝えします。
  現在お持ちの地積(広さ)が分かりませんが、接道間口が増えるかたちの、隣接
  地買収は、100年に1回、チャンスがあるかどうかですね。
  既存土地の評価アップや、まさに隣はその不動土地でしかありえない希少価値か
  ら言って、倍額は充分値する値段です。
  経済的に多大な負担ならともかく、余裕があれば「買い」です。
  都心では、削ると更地に家を建てにくいので、「出ている部分を壊せ」の方が多
  いともいえます。
  50万円出費して、土地は増えないより、よっぽど将来的に役立つでしょう。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/01(Thu) 22:08
 タイトル:Re^4: 一方的な土地の買取要請について
 投稿者名:悩み人
⇒ご返答、アドバイスをありがとうございます。
  確かに言われてみればその通りでして、接道間口が増える形での隣接地買収は、
  貴重なものだと認識しました。
  土地を買わずに出ている部分を壊すのは全く現実的ではなく、土地購入以上に改
  築費用が発生し、とても無理な話です。
  購入することで前向きに話を進めます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/01(Thu) 11:14
 タイトル:Re^3: 一方的な土地の買取要請について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒ご返答の内容から推察しますと、
   ・国調の済んでいない土地の実測を行い地積更正登記を行った。
   ・その結果、隣地に擁壁や屋根がはみ出していることが解り、買取を請求され
    た。
  ということだと思います。

  「言われるままに印鑑を押してしまったそうです」は、推測の域を出ませんが、
  実測時の境界の確定のための承認印だと思います。
  つまり「ここが境界ですよ」ということを認めたことになります。

  「官民境界は上図からも明確ですのですが、確定は必要でしょうか?」は、官民
  境界の査定は、「実測→地積更正」を行う場合は必ず必要ですが、隣地立会いと
  同時とは限りません。
  貴方が必要なのではなく、実測をする土地に関して必要になります。
  正式な手続きを踏んだ実測かどうか確認したかっただけですから、あまり気にし
  ないで下さい。

  「国調(国土調査)について不明です」
  国調は国の経費で、その地域全体に光学測量を入れて実測を行い、地積更正をか
  けます。登記簿謄本には国調による面積変更が明記されます。
  つまり、国調が済んでいれば、登記簿謄本に記載されている面積が確定された面
  積であり、実測は必要が無いということになります。
  今回の場合はあまり関係が無いと推察されますので、気にしないで良いと思いま
  す。

  おおよその様子をまとめてみますと
   1.相手の実測は正規な手続きを踏んだ実測と思われる。
   2.貴方のお母さんの家は実測の結果、隣地にはみ出している事が確実。
   3.相手は登記費用も含めて105万円で購入して欲しいと言ってきている。
  ということになります。

  私見を述べますと、それ程酷い要求とは思いません。
  唯一不明なのは、登記費用です。
  この登記は売買予定地の分筆費用の事ではないかと思います(所有権移転登記費
  用や不動産取得税は別途必要になると思います)。
  通常は、分筆費用はケースバイケースですが、最低でも16万円程度は必要であり
  (高い場合は30万円の場合もあります)、この費用は売主が負担するのが一般的
  です。
  もし、交渉の余地があるとしたら、この分筆の登記費用を売主負担にして頂くこ
  とです。
  つまり、75万円~90万円に値切る…という感じです。

  私であれば、
   ・登記費用が分筆登記のことであれば、75万円に値下げしたら、すぐ買う。
   ・90万円に値下げしたら渋々買う。
  ということになります。根気良く値切り交渉しましょう。

  なお、隣地にはみ出している部分については今の時点では、それ程気にする必要
  は無いと思います。
  もめて、相手が法的手段に訴えると言いだすまでは、勝手に取り壊すことはでき
  ません。
  もし、相手が勝手に取り壊しをしてくれたら、それこそ「しめしめ、儲かった」
  ということになりますので、提訴しちゃいましょう。
  値引きしたら購入するということですし、面積も7平米ですから、値引交渉の過
  程で、相手も訴訟してまで問題を大きくしないと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/01(Thu) 21:58
 タイトル:Re^4: 一方的な土地の買取要請について
 投稿者名:悩み人
⇒ご返答ありがとうございます。
  急遽、今日、夕方に先方の測量士と話ができました。
  ご推察いただいたとおりで、母が境界立会図を確認したことになっていました。
  測量士に詳細説明を求めたところ、
   近辺の一角を調査した図面を元に、該当区画を慎重に調査して、官民ラインの
   特定と共に、数箇所あった境標をベースに対象区画の隣家との境界を割り出し
   た結果、今回のような越境が判明したということ
  を誠意を持って説明していただき、登記簿の当方所有面積と見比べても納得でき
  る内容でした。
  (実は、先方の土地全体は2世代前に当方から分筆した土地であって、当方の登
   記簿に分筆時の面積が載っていました。昔は分筆もかなりいい加減だったよう
   です)

  あとは土地代金・登記費用等ですが、仲介(先方の売先)の不動産屋さんから、
  以下のとおり、\1,072,485になるといわれました。
   ・土地代金  : \900,000(2.31坪)
   ・分筆登記費用: \ 50,000
   ・登記費用  : \ 72,485(面倒見てくれるそうです)
   ・立会手数料 : \ 50,000

  分筆費用は先方が持つのではないかと問い合わせたところ、
  「越境しているから分筆が必要になったわけであって、売主負担などとんでもな
   い。買主(当方)がもって当たり前」
  と請合ってもらえませんでした。

  こちらの説明が悪かったのかもしれません。
  この金額でも、かなりしぶしぶですが、了解するしかないかな…と母と話してい
  ます(月曜日に最終調整することになりました)。

  無料でのご相談にもかかわらず、ご丁寧にご返答いただき、感謝しております。
  今後も悩める人の救い手としてご活躍ください。


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                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■「建築家と創る建築・家づくりセミナー in 久留米・柳川」10/17(土)18(日)
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■住宅産業関連業者向け『安心・快適 住まいづくり基礎セミナー』11/12(木)開催
http://minicom.2525.net/2009/09/1112-3e6d.html


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        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■崖地前の老朽化が激しい古屋付き土地の売却について相談されたkogasanaさん
  http://fs.emaui.info/2009/09/post-cf6e.html
     親身にご相談に乗っていただきありがとうございました。別の不動産屋さん
    に相談したところ、売却できる可能性が出てきました。本当にありがとうござ
    いました。

  Fromスタッフ:
    売却できる可能性が出てきたとのこと、よかったですね。問題はここからです。
   業者さんが買い取ってくれるのではなく、普通の売却の場合、瑕疵担保責任につ
   いてや、がけ崩れ(自然災害)の場合、建物の壁が老朽化ではがれた場合の、あ
   なたの修繕などの責任範囲等、きちんと事前に伺い、確認し、契約書に明記され
   るようにしてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/09/9281012-25f4.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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いやぁ、差が激しい!
と、唐突な出だしですが、何かと言えば、
 ●不動産屋さんの差
です。

今回の物件探しですが、エコカーのプリウスよりも安い予算上限であるが故に、
正直、不動産屋さんにとっても、美味しい話ではないんですよね。
そもそも安い報酬なので、手数料は両手(売主買主の両方からもらうこと)が前提。
だから、首都圏の普通の物件のように、
1つの物件を複数の不動産屋さんが宣伝する形にはなりません。
(※所有する自社物件を他の不動産屋さんに買主を探してもらう場合ならともかく、
  売主さんからの頼まれた物件に対して、
  他の不動産屋さんに買主さんを探してもらうと、
  買主さん側からの手数料は他の不動産屋さんへの報酬になりますので…)

なので、大手物件サイトの情報だけではなく、
「これはイイかも」と思った物件を見つけたら、
その物件を扱っている不動産屋さんにメールなり電話なりをしていました。
そんなことをやっていて感じたことが、冒頭の、
 ●いやぁ、差が激しい!
です。

では、どんな「差」なのかと言えば、非常に簡単で、
 ●ろくに物件について調べていない
 ●しっかり物件について調べている
ということでした。
最初は、安いからこんなもんだろう…と思っていたのですが、
他の「普通の物件」の紹介方法を見ますと、そうではなく、
 ●安くても高くても物件について調べていない
という感じです。

一番分りやすいのが「接道」で、
接する道路の種別などで、その土地の価値が全く変ります。
特に「私道」となっていた場合は要注意です。
ところが、皆さんが物件ポータルサイトをご覧になってもお分かりだと思いますが、
 ●東
とだけしか書いていない場合や、
 ●東4m
と太さだけが書いてある場合なども多いんです。
なので、それを電話で確認するのですが、
「たぶん私道ですよ。持分はあると思います」
というような曖昧な回答をしてくる不動産屋さんが少なくありません。
で、おかしいなぁ…と思って、自分で自治体に電話してみると、
「前面道路は公道で、認定番号は****です」
という感じです。

まぁ、実際に契約の話が進んだ上で調べるやり方なのだとは思いますが、
 ●こんなんじゃ、トラブルも耐えないよなぁ…
と、思わざるを得なかった今日この頃、
Fudosan.JPとしては、改めて、
 ●信頼できる不動産屋さんを探してください
と皆さんに呼びかけつつ、
 ●信頼できる不動産屋さんだけを集めていく
ということを徹底させていきたいと思っています。

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
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 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●建てられないと言われて諦めた土地について
   http://fudosan.2525.net/2009/08/post-d173.html

 ●隣家と下水道を共同使用することについて
   http://fudosan.2525.net/2009/08/post-fa10.html

 ★アドバイス投稿について★
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 今週のピックアップ相談は、
  ●銀行都合による売却延期について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/31(Wed) 15:34
 タイトル:銀行都合による売却延期について
 投稿者名:3904jppg
⇒初めて投稿させていただきます。
  気に入った土地が倒産した会社の社長名義の土地になっていて、現在では銀行が
  担保として所有していることがわかりました。
  今回、銀行が債権処理を行うということで売りに出され、不動産屋を通じ、契約
  をすすめる段階になりました。

  この時点で銀行側から不動産屋に対し、
  「今年度の目標不良債権の処理額に達したため、この土地は来年度に持ち越した
   い」
  との連絡がありました。

  不動産屋も困りましたが、当方もせっかくの気に入った土地でもあったので、非
  常に残念です。

  当方は不動産屋から銀行に対し「それは困る」と言ってもらうしか方法はないの
  でしょうか?

  今後の進め方に対し、アドバイスをよろしくお願いします。

                               山梨・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/31(Wed) 18:08
 タイトル:Re: 銀行都合による売却延期について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒最初に私見である事をお断り申し上げます。

  経験上、サービサーからの話なら間違いはありません。
  でも、金融機関の体質にもよりますが、金融機関の話は適当です。
  担当者は責任も取りませんし、すぐ逃げを打ってきます。

  お気持ちは解りますが、契約もまだだと思います。
  良く確認しなかったその不動産業者にも当然落ち度はありますが、金融機関との
  付き合いが短い業者だと、銀行の言うことだから間違い無いと思い、信用したん
  だと思います。
  この業者を責めてみても気の毒に思います。

  では、銀行に責任があるのか…と言うと、マスコミで騒いだり、裁判で負けたり
  しないと、銀行は絶対に謝罪しません。
  銀行は個人の中傷や非難は屁とも思いませんが、大衆の面前での信用失墜には非
  常に敏感です。

  今回の相談のケースの場合、銀行が信用の失墜と考えるかどうかですが、恐らく
  信用の失墜とは考えないと思います。
  法的手段に訴えても、実損が無いので、恐らく勝てる可能性は低いと思います。
  不動産屋から銀行に対し「それは困る」と言ってもらうしか方法はない…かもし
  れません。

  余談ですが、同じ様なことは大きな会社組織になればなるほどおきます。
  ですから、相手にする担当者の資質にもよりますが、銀行なら最低でも支店長・
  部長クラス、上場企業なら部課長クラス以上の話以外は、ある程度疑問を持ちな
  がら対応する必要があります。
  私も過去に何度か逃げられていますので、注意が必要です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/31(Wed) 23:38
 タイトル:Re^2: 銀行都合による売却延期について
 投稿者名:3904jppg
⇒涌井秀人様、ご丁寧なご助言ありがとうございました。
  今回の件は、担保として所有している銀行の支店長は売却OKだったのですが、上
  層部の本部側がOKを出さなかったのです。
  不良債権の処理は支店ではなく、本部側で調整しているようです。
  再度、不動産屋から銀行に申し入れをしてもらいましたが、結果は同じでした。

  仕方なく来年度まで待つか、別の物件を探すか、これから検討します。
  ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/01(Thu) 11:22
 タイトル:Re^3: 銀行都合による売却延期について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒支店長がOKしたケースでひっくり返ったのですか…。
  私も、今後本部決済の済んでいる物件以外は注意するようにすることにします。
  参考になりました。


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■契約条件付土地の契約解除について相談されたtsudaさん
  http://fs.emaui.info/2009/09/post-08d6.html
     早速のアドバイス有難うございました。不安だらけの住宅購入でトラブルが
    発生し、滅入っていましたが、今回のアドバイスを参考に、しっかりと納得す
    るまで先方と話し合いたいと思います。

  Fromスタッフ:
    建築条件付きの契約ですので、解約する場合、違約金が発生しないか、きちん
   とご確認下さい。但し、今回、条件である間取りプランだと境界の問題が発生す
   るという、設計事務所側の問題が大きいかもしれません。きちんとあいて不動産
   業者の見解を訊いた上で、相談窓口でアドバイスを伺うようになさって下さい。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/09/9281012-25f4.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2009年10月2日号)

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先週来、某所物件の件で駆けずり回る編集部。
ちょっとだけお話ししますと、その物件は古家付土地で、
元々買われた方(売主さん)が、自分たちでリフォームしようと思いつつも、
時間が取れなくなって断念された…という物件です。
譲渡価格は「土地価格-解体費用相当分」なので、
自分たちで更地にしても良いものの、
手直しして、数年、倉庫・事務所として使っちゃえば、超お買い得かも!?

というわけで、安くしてもらった分、何もかも残っている状態のため、
まず、不動産屋さん協力のもと、家具や電化製品、畳や物置などの大物の処分を、
 ●ここまでは業者さんにやってもらって、
  ここからは自分たちで自治体の粗大ゴミにお願いする
なんて感じで調べてみたものの、調べれば調べるほど奥が深く、
気がつけば明け方になっている今日この頃です (^^;
畳の場合、業者さんにお願いすると1畳あたり\1,500~\3,000ですが、
粗大ゴミであれば1畳あたり\300程度。
但し、回収をお願いした場合は週に1回の収集でしかも5枚上限なので、
直接清掃センターに持ち込むことも検討中(その場合1日に16枚まで受け入れ可)。

ちなみに、この自治体の清掃センターさんは、業者さんの持ち込みは不可ですが、
業者さんのクルマを借りて自分で持ち込むのはOK。
但し、その際には、車体の業者さんの名前を目張りしておく必要がある…など、
決まりごとがありまして、これを忘れてしまうと、
その業者さんに迷惑がかかってしまうので要注意…みたいな?

引越しやリフォームを考えている方々は、一度、調べてみると良いですよ。
不動産屋さんの見積りが高いと言われる相談も多いですけど、
そりゃ、全部お任せですと、高くもなります。
でも、自分たちが工夫して動くことで、安くすることは可能なんですよね。
不動産屋さんも、この辺を、きちんと諭してあげた方が喜ばれると思いますし、
逆に、
「そこまで大変だったら、多少お金がかかっても、まとめて全部お願いします」
という選択になる場合もあると思います。

━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、日建ホーム・福島さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●固定資産税について
   http://fudosan.2525.net/2009/08/post-4522.html

 ●駐車場スペースの条件について
   http://fudosan.2525.net/2009/08/post-adbe.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●来客と同居の分れ目について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/30(Tue) 19:00
 タイトル:来客と同居の分れ目について
 投稿者名:匿名
⇒今、入居しているマンションはワンルームで、同居は禁止されています。
  管理人さんは、かなり厳しい人です。

  よく彼氏が遊びに来て泊まっていくのですが、ある日、ロビーの壁に張り紙がさ
  れていました。
  内容は、「同居人らしき人が最近出入りしているようですが、契約違反になるの
  で注意して下さい」と言うものでした。

  週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか?
  また、来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか?

                             匿名・大阪20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 19:57
 タイトル:Re: 来客と同居の分れ目について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒賃貸契約書の内容を見てないのではっきりしたことは言えませんが、お問い合わ
  せのような明確な同居人の定義は無いと思います。
  一般的には、「生活を共にして一緒に住んでいる者」とするのが妥当でしょう。
  ですから、貴方のケースは同居とはみなされないと思います。
  しかし、週4日お泊りとなると、大家さんからみたら貴方の部屋で一緒に生活し
  ているように見えるのだと思います。

  「週4日くらいのお泊まりなら、違反にならないでしょうか?」
  「来客と同居人の分れ目は、どう考えれば良いのでしょうか?」
  と言うことよりも、貴方の生活態度が大家さんの信用を失っていることが問題だ
  と思います。
  大事な娘さんを預かっていると言う責任も大家さんは感じているのかも知れませ
  んし、場合によっては風紀を乱すと考えているのかも知れません。
  喧嘩腰に話すのでなく、事情を良く説明し、彼を大家さんに紹介するくらいの人
  間関係を築く事が大事なような気がします。
  もし、話ずらい時は、契約時に仲介して頂いた不動産業者を通じて話すのも良い
  と思います。そして、話しても解ってもらえない場合は、もう一度、相談投稿し
  て下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/30(Tue) 22:42
 タイトル:Re: 来客と同居の分れ目について
 投稿者名:匿名
⇒涌井様、お返事ありがとうございます。
  かなり気になってたので、とても心が安らぎました。
  今度、彼氏を思い切って管理人さんに紹介してみようと思います。
  彼氏は社宅にきちんとした、居住地があります。
  しかし、週4日以上となると、やはり自粛した方がよいでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/31(Wed) 09:13
 タイトル:Re^2: 来客と同居の分れ目について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒自粛するしないは個人感覚の問題もありますので何とも…。
  ただ、管理人(大家)に誤解を与えている状態は好ましいと言えませんし、貴方
  もそれが気になっているのでしょ?
  だったら、その誤解を解くのが、問題解決の早道だと思いますよ。
  勇気を出して大家に彼を紹介して下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/31(Wed) 13:23
 タイトル:Re^2: 来客と同居の分れ目について
 投稿者名:前野
⇒まさに、涌井様の回答の通り…だと思います。
  週4日が問題…と言うよりも、管理人さん(大家さん)にとって、同居されてい
  ると誤解されていることが、最大の原因のように感じます。

  ですので、この観点からは涌井様以上の回答が出せませんので、あえて反対側の
  視点から、考えてみます。

  1ルームマンションの場合は、
   ●賃貸の目的は、主に宿泊
  という方も多いと思います。
  ですので、仮にホテルで考えてみますと、料金は2名分…ですね。
  そして、7日のうちの4日、つまり半分以上が2名の宿泊と言うことになります。

  貴方の場合、確かに「同居」にはあたらないとは思いますが、「同居は禁止」と
  されているところで、2名による宿泊利用が多いことを考えますと、問題ありと
  される方もいらっしゃると思います。

  まずは、誠心誠意、嘘をつかずに状況を説明し、それ以上に、管理人さん(大家
  さん)の言い分を聞くようにしてください。

  本題とは外れてしまいますが、以下、ご参考までに…。

  「自粛」して会えなくて寂しい…になってしまうのであれば、「2人」で、何か
  方法を考えるべきです。
  それだけ頻繁に彼氏さんも利用されているのであれば、少し負担してもらって、
  同居禁止でない物件に引っ越す、あるいは、そのために貯金する…など、せっか
  くの「チャンス」ですから、順調なお付き合いの発展のために、考えてみるのも
  1つの方法です。

  但し、涌井様のおっしゃるとおり、まずは、同居と誤解させてしまった部分を、
  管理人さん(大家さん)などに謝罪・説明することが、何よりも大切だと思いま
  す。
  真っ直ぐに生きてください!

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/31(Wed) 22:39
 タイトル:Re^3: 来客と同居の分れ目について
 投稿者名:匿名
⇒涌井様、前野様ご意見本当にありがとうございました。
  彼氏とは、遠距離がずっと長かったため、ついつい甘えがでてしまってました。
  これからは、管理人さんとの関係修復に全力を尽くそうと思います。
  本当にありがとうございました。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■チラシと違う駐車場料金について相談されたPKの困ったサン
  http://fs.emaui.info/2009/09/post-30e0.html
     大変お手数をおかけしました。早速、県の協会などに相談してみます。あり
    がとうございました。また、結果が分かりましたら連絡いたします。

  Fromスタッフ:
    宅建協会でご相談されるとのこと、事前にきちんと関係書類(契約書)等ご用
   意下さい。尚、契約書に4千円で駐車場を借りるという内容が明記あるかどうか
   が重要ですし、今後は、大家さん&不動産業者との交渉によるでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/09/914927-ca86.html


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