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2009年11月

住まいの何でも相談室(2009年11月27日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネの小森です。
連休は皆さん、いかがお過ごしでしたか。楽しい連休になりましたか。
小森は、連休前に、編集長と一緒に、古畳を処分してきました。
購入した古屋の畳、全部で18枚(何枚か無いのもあった)を古屋から出して
バンに積み替えて、二回に分けてクリーンセンターに運びましたが
坂道だったので途中で蓋がすーーっと空いてしまい、冷や汗;とか
(二回目はさすがに紐で固定しました;)おっかなびっくり運びましたが

畳って重い~重い~~なんでこんなに重いの(T_T;) もう途中で腕がやんなってました。
普段、箸とパソコンのキーボードたたく、マウス握るくらいしか握力使ってないせいで
筋力の衰えをひしひしと痛感…(泣;)同時に、建築関係の現場業者さんは
凄い体力だなあ!と改めて感動しました! 料金は重さで測るんですね。
粗大ゴミで出すと一枚300円なので、その金額より安く済んだので、上出来でした♪

そこのクリーンセンターでは、ゴミを燃やした熱でお風呂を沸かしてるそうで、
入浴してきました♪(市民料金で入れました。土地買って税金払ってるからです♪)
密かに人気のようですね。おじいちゃんおばあちゃんお孫さん連れ多かったですが
予約制なので静かにゆっくり入れました。

自分が出した畳が燃やされて、その熱で沸かされたお風呂に入る。浪漫だわ~☆
内湯と露天もあり、ぬる湯で、月を見ながら、腕の疲労が一気に吹っ飛びました! 
ここ最高~♪ リホーム作業や草刈りに来る度に、このお風呂入ろうと目論んでます♪
全国のクリーンセンターに、こういうのあったらいいですね!

それでは今週も一週間始まっちゃいました。はりきって参りましょう~(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんと、ハビット・小谷吉秀さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●一年後の住宅建築と白紙撤回について
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-b4c0-1.html

 ●家賃滞納者の退去について
   http://fudosan.2525.net/2009/11/post-f37a.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●旧借地権での新規契約について
  ●個人情報の照会頻度について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●佐藤さん(Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/15(Mon) 22:51
 タイトル:旧借地権での新規契約について
 投稿者名:K坊
⇒旧借地権で土地を借りていますが、契約者(父)が亡くなったため、契約をし直
  そうと思います。
  旧法のままで契約したいですが、契約上の注意などありましたら教えて下さい。

                               東京・30代男性

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 投稿時間:05/09/05(Mon) 12:02
 タイトル:Re: 旧借地権での新規契約について
 投稿者名:佐藤倶之
 URL : http://c21homenet.co.jp/
⇒K坊さん、更新料をいくらにするか、期間をどうするかが、問題になると思いま
  す。
  更新料は交渉で、父上死去という事情を考慮してもらって、なるべく安く、期間
  はなるべく長く(20年)契約することでしょう。
  相手の地主さんが高齢なら相続者(子息?)の連署にするとよいでしょう。
  賃料は従来のものが適当か相場を調べて決めることになるでしょう。

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 投稿時間:05/09/05(Mon) 17:59
 タイトル:Re^2: 旧借地権での新規契約について
 投稿者名:K坊
⇒佐藤様、ありがとうございます。
  金額は4.5万x坪数くらいでした。20年という数字に気を付けます。

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 投稿時間:05/09/05(Mon) 17:04
 タイトル:個人情報の照会頻度について
 投稿者名:Y.T
⇒新築の建売住宅を購入しようと思い、5月に不動産屋さんから、
  「複数の銀行に出して、金利の安いところにしましょう」
  と言われ、事前審査を受けました。

  しかし、見送られたため、個人信用情報を自分で確認したところ、会社の機材の
  リースの連帯保証人を指摘されました。
  これは、完全に忘れていたことで、事前審査の時点では申し出ておらず、当初の
  会社との約束が3年だったため、本年6月末日で外れました。
  その後、連帯保証人を外れた旨の確認書類を添付し、別の銀行で再審査を受けた
  ところ通りました。

  ところが、直後に拒否を受けました。
  拒否理由は、不動産価格の不当な上乗せ(「ふかし」と言うそうですが…)でし
  た。
  住宅ローンの申請をする時に不動産屋さんより、
  「自動車ローンもまとめれば支払いが楽になるでしょ」
  と言われ、「是非、それでお願いします」と頼んだもので、そのことが違法であ
  ることは知りませんでしたし、業者よりの説明もありませんでした。

  上記のことで怖くなり、不動産屋さんを代えて事前を申し込みましたが、
  「近々でいろいろな銀行が私の個人情報を見に来ているから難しい」
  と言われ、その対策として、
  「今までの経緯を文書にして添付しましょう」
  とアドバイスを頂き、現在事前審査を受けております。

  もし駄目だった場合の救済などは無いのでしょうか?
  私は、会社員・既婚・勤続3年・年収480万円で、複数の信用情報会社の窓口の人
  からは、「信用情報については問題ないのではないか」とのコメントも頂いてお
  ります。

  良いお知恵をお貸しください、よろしくお願いいたします。

                              神奈川・40代男性

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 投稿時間:05/09/05(Mon) 18:09
 タイトル:Re: 個人情報の照会頻度について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒Y.Tさんの場合は、複数の金融機関に同時に審査に出したことと、物件の売買
  金額を増額したことが信用調査で問題になったのだと思います。

  住宅ローンの場合、不動産の売買物件(担保物件)の査定が厳しくなってます。
  最近では、担保物権内容書を事前に業者に記入させるところも出ています。
  そして、登記簿謄本・公図・実測図・見積書・仕様書などの提出を業者に求めて
  きます。
  これらは、保証協会が物件の査定を事前に行う為に使用し、借入金額の可否は物
  件の査定により左右される状態になっています。

  個人情報をすでに照会し、問題も解決なされているとのことですから、問題は無
  いと思います。
  前述の問題点も、経緯の説明書を提出しているとのことですから、保証協会が理
  解をしてくれれば、OKが出る可能性があると思います。

  余談ですが、最近、金融機関のローン研修会に参加してきました。
  その時に、マイカーローンなどの他のローンは、当然、借入限度額のマイナス査
  定になりますが、ローン付カードを持っている場合は、カードローンを借りてい
  なくても、その借り入れ可能分は借入限度額からマイナスされたり、カードの種
  類によってはマイナス査定されると説明がありました。

  内容について、詳しいことは質問しても教えてくれませんでした。
  (カード会社の種類によるらしいのですが、「商売の営業妨害になったり、個人
   情報の保護の点から、詳しいことは勘弁して下さい」と言われました)
  ただ、「カードはあまり作り過ぎない方が良いと思います」とだけ説明されまし
  た。

  あまりお役に立てる返答とは言えないかもしれませんが、もし、使用していない
  ローン付カードやクレジットカードをお持ちの場合は、解約してから審査に臨ま
  れるのが宜しいかと思います。

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 投稿時間:05/09/05(Mon) 18:17
 タイトル:Re: 個人情報の照会頻度について
 投稿者名:macj 清水
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒「上記のことで怖くなり、不動産屋さんを代えて事前を申し込みました」とは、
  賢明な選択をされましたね。

  「ローン申込書に価格を上乗せする」と言うのは、私文書偽造となります。
  また、複数の銀行に事前審査を出したとのことですが、これにより各個人信用情
  報機関に、あなたの個人信用情報について、いつ・どの銀行が調査をしたかとい
  う履歴が残ってしまったわけです。

  だから、「近々でいろいろな銀行が私の個人情報を見に来ているから難しい」と
  言われているわけで、「その対策として、『今までの経緯を文書にして添付しま
  しょう』」ということが必要となったのです。

  先の不動産業者とは異なり、今回の業者様はとても適切な対応をされています。
  そのままお任せになられては、いかがでしょうか?

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 投稿時間:05/09/06(Tue) 00:46
 タイトル:Re: 個人情報の照会頻度について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒本来に関しましては、涌井様、香川様のおっしゃる通りだと思いますが、「照会
  履歴」について、ご参考までに…。

  おそらく、ご自身で調べてらっしゃるので、銀行系、信販会社系、消費者金融系
  の個人信用情報をご確認されたと思いますので、同じように、各機関に対し、照
  会履歴の残る期間を確認されると宜しいと思います。

  明らかに照会履歴だけが問題になっているような場合は、その期間を過ぎれば、
  問題ないと思います(ただし、その間にどうしてもローンを組まれたい場合は、
  今回のような経緯を説明する文書で判断…になるでしょう)。

  なお、クレジットカードの場合、同一会社の場合は、カードの総額ではなく、最
  も上限金額の大きなカードの上限に設定される場合もあると思います。
  この辺が、涌井様のおっしゃった「各社の違い」になるのかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/06(Tue) 14:38
 タイトル:Re: 個人情報の照会頻度について
 投稿者名:Y.T
⇒早速のアドバイスありがとうございました。
  何か心が晴れてまいりました。本当にありがとうございました。
  このまま、この業者さんにお任せしてみることにします。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■測量を行っていない旗竿敷地購入について相談されたohsさん
  http://fs.emaui.info/2009/11/post-446d.html
     すぐにアドバイスをいただけ感激しました。過去の相談内容も閲覧しやすく
    本当に助かっています。ありがとうございます! 高原開発の湧井様にも迅速
    で丁寧なお返事をいただきありがとうございました。ご親切にアドバイスいた
    だき本当に勉強になりました。今後も家探しがんばりたいと思います。

  Fromスタッフ:
     アドバイザーさんのわかりやすいアドバイスでやるべきことが随分明確にな
    られたかと思います。過去の相談なども見て下さったようで、こちらこそお役
    に立てて良かったです。
         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/11/11101123-f920.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

連休中にどっさり不動産相談投稿がありました。連休明けに一気に掲載しました。
いつも、高原開発の涌井さんに、アドバイスいただいており、ありがとうございます! 
そうした中、先週は、ハビットの小谷さんからアドバイスいただきました! 
嬉しいです、ありがとうございます~! 小谷さんには、かなり昔にやりとりをさせて
頂いたことがあり懐かしい…(T_T*) と編集長・草柳が嬉しそうに語っておりました。

昔は「不動産相談掲示板(住まいの何でも相談室)」に、個々に掲載していたので
目に見えてやりとりが分かりやすく、活気もあったように思います。

現在は、ブログに移行し、「不動産相談受付(不動産相談.com)」
に寄せられた相談を日々、載せてますので、
その各記事に、アドバイスをコメント欄から投稿頂ければ、さいわいです。

このように掲載方法が変わり、ぱっとみ分かりづらいことも多いかと思いますが、
お久しぶりになってしまっている、ご無沙汰している、各アドバイザーの皆様、
お時間ございましたら、またどうぞ宜しくお願いします☆


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2009年11月20日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネの小森です。

秋が深まってきました。すっかり木々は紅葉。道にも落ち葉がたくさん。
黄色い葉っぱが道路に点々としてて蹴ったり踏んだりして遊んでしまいます。
でも既にもう雪が降ってる所もあるんですよね。

いつもお風呂上りにアイスを食べて、首筋ぞわぞわさせて喜んでるんですが
巷ではコンビにでもおでん、肉まんとあたたかいものが出てきて、
とうとう、石焼芋も…。秋が終わってもう冬?!

さて、家のタネ、レポートUPしました!
家賃滞納に泣く大家さんの物語。いよいよ佳境になってきました。
つちいろ社のちゃぶ~は、どうやって、
家賃滞納者のかつら大根氏を退去させたのでしょう??
続きは、下からご覧ください。

それでは今週も一週間始まりました。はりきって参りましょう~(^0^)/☆


━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                 ★不動産実例トラブル突撃レポート+4コマ漫画♪
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■家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第7回
http://report.ienotane.com/2009/11/post-5909.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●不況、倒産、差し押さえについて
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-07ba.html

 ●購入したが引渡しが延びる問題について
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-7713.html

 ★アドバイス投稿について★
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  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
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 今週のピックアップ相談は、
  ●家賃の値上げなどのタイミングについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/05(Mon) 01:54
 タイトル:家賃の値上げなどのタイミングについて
 投稿者名:さいたま市民
⇒住み始めて2年が経ち、更新の時期となりました。
  更新通知が送られてきたのですが、家賃を値上げするとのことでした。
  値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか?

  また、家賃の他に、敷金も加算されています。

  更新に敷金の加算というのは意味がわからないのですが、これは普通のことなの
  でしょうか?

  大手不動産会社が代行しているのですが、何度か引越しを経験しているものの、
  最初の更新で家賃の値上げ、敷金の加算というのは、どちらもはじめてです。

  ご回答をお待ち申し上げております。

                               埼玉・30代男性

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 投稿時間:05/09/05(Mon) 10:06
 タイトル:Re: 家賃の値上げなどのタイミングについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒「値上げについては更新の手紙で告知すればいいのでしょうか?」について、契
  約書の内容を検討後でないと明言はできませんが、賃貸借契約の場合は、一般的
  には大家さんと貴方の相談・合意によるべきです。

  「更新に敷金の加算」は、契約書にそのような条項が入っている可能性がありま
  すし、一般的に行われていることです。
  敷金は家賃の○カ月分とされている契約書が多いので、家賃が値上がりした場合
  は、その不足分を入れるということになります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/05(Mon) 12:44
 タイトル:Re^2: 家賃の値上げなどのタイミングについて
 投稿者名:さいたま市民
⇒ご回答ありがとうございます。
  契約書を読んだのですが、「家賃の値上げすることがある」とはありますが、私
  どもは大家さんとも会ったことがなく、大家ご自身の意思によるものか確認でき
  ません。

  契約時に交渉して家賃を下げて契約に至ったのですが、最初から2年の限定のつ
  もりだったのでしょうか。
  住み始めてから、辺りの状況はなんら変化がなく、値上げの意図が不明です。

  大家さんとお話させて頂きたいと、こちらからお伺いを立てても良いものでしょ
  うか?

  長年の間に家賃が上がることは仕方が無いと思うのですが、最初の更新で何の前
  触れもなく、文書のみでの決定というのが少し引っかかるところです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/05(Mon) 14:09
 タイトル:Re^3: 家賃の値上げなどのタイミングについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒大家さんの意思について…ですが、契約書の作成は、契約当事者の特別の希望が
  無い限り、仲介業者が行います。
  契約書にもよりますが、家賃の増減については何時でも当事者の話し合いによっ
  て可能になっているのが一般的ですが、実際には契約の更新時(通常2年毎)に
  行われることが多いと思います。
  家賃の値上げについては、大家さんの意思が無い限り、業者が勝手に値上げする
  ことは無いと思います。

  「最初から2年の限定のつもり」については、業者、および大家さんに直接確認
  される方が良いと思います。

  当初の値下げの件もありますので、大家さんと話し合いをすべきだと思います。
  仲介業者を通さず、大家に直接連絡しても良いと思います。
  家賃交渉で大事なのは近隣との比較だと思います。
  特に同じアパートの他の部屋と比較して、貴方が特別安く借りている場合は、交
  渉は難航するかも知れません。
  詳しい事情が解りませんので、はっきりしたことは言えないのですが、1人だけ
  家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい。
  あくまでも、他の人と同等であるのが基本だと思います(当然、部屋の位置や間
  取りによる増減はあります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/07(Wed) 12:46
 タイトル:Re^4:もう一つ教えてください
 投稿者名:さいたま市民
⇒ご意見ありがとうございました。
  長くなってしまいたが、おかしいなと感じ、納得がいかないので、よかったらア
  ドバイスお願いします。

  ■経緯
   ・2年前に75,000円という店頭広告
   ・多少のすれ違いや年数、問題点などあり、2,000円値引き(73,000円)
   ・当時は担当の営業部長などが、ただちに値下げを理解してくれた

  ■今回の先方の言い分
   ・借り上げ物件のためオーナーは大家というよりは本社になってる
   ・値上げは大家と本社が決め、それを伝えただけなので、当時の値下げ状況が
    把握できない(今回の担当者は、当時はは在籍していないので)
   ・キャンペーンや部屋が空いてるなどの状況もあったのでは?
   ・近隣は80,000円で入居…だから格安になりすぎてる
   ・そのため、次回、また値上げするともしないとは言い切れない
   ・近隣は再契約で、工事が入り、綺麗になったなどはない

  ■私の言い分
   ・値引き分の2,000円がアップするのは、不本意だが、納得できる
   ・いまさら、「近隣が80,000円だから低いでしょ」というのは、納得できない
   ・最初から値上げが前提であれば、契約はしていない
   ・出て行けとは言われないが、8万円だったら本当に出て行きたい気分である

  ■私の疑問
   ・安く広告を出しておいて、「本当はその値段よりずっと高いから周りと合わ
    せます」というのは、詐欺広告と一緒ではないでしょうか?
   ・今回契約するにしても本社にクレームは言ったほうがいいでしょうか?
    それとも、2年後にはあがると決まったわけではないので、その時に言えば
    いいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/07(Wed) 13:36
 タイトル:Re^5:もう一つ教えてください
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒お気持ちは理解できます。
  ただ、だいぶ感情的になられてらっしゃるようですので、もう少し冷静に考えて
  みてください。
  基本は、涌井様がおっしゃっているよう、
  「1人だけ家賃が特別安く借りられることが続くことは無いと思って下さい」
  です。

  詐欺広告かどうかに関しては、公正取引委員会などに確認されると良いと思いま
  す。
  ただ、「一切、賃上げしない!」と明記されているならまだしも、そうではない
  のですから、この程度では「詐欺」とは言えないように思います。
  (もちろん、契約仮定で、営業マンの言葉に問題があった場合は除きますが、た
   だ、それにしても「証拠」が必要になってくるでしょう)

  別に私はその業者を擁護するつもりはありませんし、お客である貴方が納得され
  ていないのですから、良い仕事をされたとは思いません。
  しかし、契約書に書かれている内容は守られているのではないですか?
   ●73,000円で2年間、貴方に貸す
   ●2年後に更新ができる

  契約更新する権利は貴方にあります。
  同時に、更新しない権利も貴方にあります。

  もし、私が貴方の立場で、今回、75,000円で契約を更新するのであれば、こんな
  風に考えるでしょう。
   ・業者の主張する80,000円との差額の5,000円を2年間貯めておく
    (すでに自分の気持ちの中では家賃は80,000円)
   ・次回、本当に80,000円になったら、もっと良い物件を探し、
    貯めておいた分を引越費用に充てんする
   ・新たに契約する物件に関しては、口頭のやり取りではなく、自分にとって重
    要な部分は、業者に対してきちんと書かせる
    (それを拒否するような業者とは契約しない)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/07(Wed) 14:58
 タイトル:Re^5:もう一つ教えてください
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒前野様のご返答の通り、お気持ちは解りますが、もう少し冷静に考えてみる必要
  があると思います。

  一般消費者の方は、よく、「将来は家賃が上がりますか、下がりますか」と言わ
  れますが、そんなことは今から解るはずがないのです。
  だから、通常は2年契約になっていて、その2年間はよほどのことが無い限り、家
  賃は変更しないのです。そして契約更新時に家賃交渉を行う訳です。

  貴方の投稿を見た限りでは、確かに一方的とは思います。
  オーナーの方がもう少し、説明を良くすべきだったとは思います。
  しかし、「家賃の値上げ交渉=詐欺」とは言えません。
  逆に聞きますが、「借主の家賃の値下げ交渉=詐欺」となってしまうのですか?
  例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、貴方はど
  うしますか?
  「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、60,000円に値下げはしても
   らわなくて結構です」
  と言いますか?

  家賃も固定しているものではなく、変動する可能性のあるものだということは理
  解して頂く必要があります。
  もし2年後に近隣家賃が値下がりしたら、値下げ交渉をしっかりすれば良いと思
  います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/07(Wed) 22:02
 タイトル:確かに・・・
 投稿者名:さいたま市民
⇒感情的になってますね。すみません。。。

  > 逆に聞きますが、借主の家賃値下げ交渉=詐欺となってしまうのですか?
  いいえ、そうは思いません。

  > 例えば、2年後に近隣同程度物件の家賃が60,000円になったとしたら、貴方は
  > どうしますか?
  > 「契約違反で詐欺になるから78,000円のままで良い、60,000円に値下げはして
  >  もらわなくて結構です」
  > と言いますか?
  これは後から入った入居者が自分より安いという事ですよね。
  私は特別な事情がないかぎり、後からのほうが安くなると思ってました。
  古い物件になるので…(改装や住宅道路事情は除いて)。

  ですから、
   どうして、後に入居した自分が業者が言われる特別安い入居になっているから
   と言って、先に住んでいる人と合わせなくてはいけないのか?
  と言われることが納得いかないだけです。

  先に住んでいる人よりも、確実に安い値段で入居させておいて、
   後から先に住んでいる人を安くするのではなく、安くした人を先に住んでいる
   人に合わせること
  に疑問があるのです。

  本当にこの部屋だけを安くした意図がわかりません。
  80,000円では入居者が居ないので、とりあえず安くして入れておいて、後から値
  上げするということでしょうか?
  周りとの調節は理解できますが、こういう場合ってよくあるケースなのでしょう
  か?

  わかりずらくて申し訳ありません。
  この辺について意見をお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/07(Wed) 22:26
 タイトル:前野様
 投稿者名:さいたま市民
⇒アドバイスありがとうございます。
  冷静に思うようにしてますが、なんとなく裏切られた気持ちで…。

  詐欺広告というのは言葉が過ぎますが、先住居者との金額の差から値上げされる
  のが、納得いかないのです(詳細は涌井様への回答のとおりです)。

  例えば、
   ・あとから入居した者が値上がりして入ったから合わせる
   ・改装などした、道路、環境が変わったから合わせる
   ・一般的な値上げ(年数とか)
  ということで、値上げされるのはわかります。

  80,000円を知っていて、そこから交渉して75,000円にしたわけではありません。
  その物件が80,000円だったと言うことも寝耳に水ですし、自分としては75,000円
  だから入居したんです。

  「契約書に書かれている内容は守られているのではないですか?」は、これにつ
  いては異議はないです。
  しかし、いきなり、他の部屋が80,000円だから、それに合わせると言われても、
  詐欺まではいかないにしろ、ちょっとひどくはないのでしょうか?
  普通のことなのでしょうか?

  アドバイスは、理想はそうでしょうが、2年でご近所とも親しくなり、子供の幼
  稚園や学区事情、乳児を抱えてこの不況。。。
  そう簡単に、「更新しないなら他を…」なんて考えられません。
  更新しない権利なんて、金銭に余裕がなきゃできませんし、労力もかかります。
  できれば引越したくないです、いい物件を探したと思ってますから…。
  多少、難はあっても75,000円…と思ってたので、周りは80,000円と言われると、
  ちょっとショックだったもので…。

  すいません、やっぱり感情的ですね。
  後に入った人間(安く契約して)が先の住居者に合わせるのって、普通なんです
  か?
  私は逆だと思ってました(築年数からしても、後からの方が安くなりますよね、
  大体…)。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/07(Wed) 23:44
 タイトル:Re: 前野様
 投稿者名:前野
⇒常識とは、意外にも人それぞれです。
  ですから、貴方にとっては、
   ・後から入ってきた安い人に、先の人を合わせるのが常識
  だったのでしょう。

  さて、これが「普通(=世の万人にとって通用すること)」かどうかと言えば、
  今は、明確な回答はでないでしょう。
  もちろん、業者にとっては「普通」だったのでしょうが、その「普通」が、多く
  の顧客に支持されなければ、通用しない(=誰も借り手がいなくなるか、業者が
  やり方を変える)でしょう。

  契約やら何やらと、ごちゃごちゃになってしまいましたので、もっと分かりやす
  い一般事例、例えば、「買い物」で考えてみます。

   1.ある大手家電量販店で、中古のプリンターを8,800円で購入。
   2.その半年後、それよりも程度の悪い同機種が11,800円だった。
   3.ちょうどもう1台欲しかったので、
    「この前のよりも程度も悪いので、最悪でも同じ値段にならないか?」
    と聞いた。
   4.店員は、
    「申し訳無いのですが、本部の価格変更のため、今はこの値段でしかお譲り
     できません」
    と言われた。

  これは実話です。

  同じプリンター、しかも程度が悪いものが、以前よりも高くなるなど、おかしい
  と思いますよね?
  しかし、私には、値段を下げる権利はありません。
  ですから、そこにしかなく、どうしても必要であれば、この値段でも買うかも知
  れません。
  しかし、そのやり方に納得できないのであれば、買わずに、2度とこの店で買う
  ことは無いかも知れません。

  話が脱線してしまいましたので、戻します。
  今回、貴方の相談に回答させていただいたのは、
   ●業者のやっていることが契約違反、違法であるか否か?
  についてであり、
  私は、
  「そこまでは至っていないのではないか?」
  つまり、
  「強制的(法律的)に業者に賃料を上げさせない方法は無いのではないか?」
  と言う見解です。

  ですので、私ができるアドバイスは、
   1.貴方にとっては誠意の無い業者ですから、決別する方向で考える
   2.決別せずに、情に訴えるなどをしつつ、少しでも安い賃料で更新する
  ぐらいしかありませんし、あとは、貴方のご判断になるでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/08(Thu) 09:55
 タイトル:Re: 確かに・・・
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒何度も言いますが、「家賃は変更することもある」という認識だけは持って頂き
  たいと思います。
  家賃の改訂については契約書を読んで頂きたいと思います。

  なお、この家賃改訂条項の無い契約書の場合は、民法の詐欺による(刑法の詐欺
  罪ではないので誤解なきよう)、契約、または錯誤による契約になるとも思われ
  ます。この場合は契約の取消し、または無効を主張できます。

  つまり、賃貸契約そのものを契約時に遡って無効や取消しができるのですが、貴
  方の場合は現に住まわれて2年経過していますので、これも難しいでしょう。

  もし、取消しや無効を主張し認められても、貴方は今の物件から出ることになり
  ます。
  ただし、契約時の敷金や礼金は戻る可能性もありますので、思い切って弁護士さ
  んに相談して、法的手続きをとってみるのも良いかもしれません。


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■駐車場での車の損傷について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2009/11/post-03a7.html
     直ぐに返事を頂いたので、驚きました。公平な立場のアドバイスを頂いたの
    で、アドバイスを元にがんばります。ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
     保険会社などに相談し、その結果などは大家さんにもお伝えし、今後同じこ
    とが無いよう、自分も気をつけたいが敷地内なのでと大家さんにも協力頂ける
    ようお話できれば宜しいかと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/11/11101123-f920.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

よくいくスーパーや、スーパー銭湯などの近所は、だいたい住宅地で、
「半額セールになる時間にあわせて買物できて、便利でいいよねえ」
「お風呂に入って、ぬくぬくしたまま帰ってこれて、楽でいいよねえ」
と、いつも羨ましがってる人間です。
「価値、そこっ?!」と編集長に突っ込まれますが、当然です。
あたりまえだのクラッカー。願わくば、スーパーとスーパー銭湯の間に引っ越したい。
しかし、そんな鼻血が出そうなありがたい環境は、とんと見たことがありません。

そろそろ、クリスマス用の電飾ぴかぴかが始まってきて、密かに楽しみであります。
昨年、じゃんじゃんバリバリにぴかってた、新興住宅地ご一行様ゾーンは
クリスマス当日まで凄く楽しませてもらいました。
今年はどうかなと見てみたら、まだフライング2軒弱。
皆さん、まだ様子見ってところでしょうか。それとも購入途中かな?
いつも思うのは、電気代。お家のローンも払いつつ毎年冬だけ電気代倍増になっても、
どんとこいなんでしょうかね。それとこれとは別問題なのでしょうか。
そんなよそ様のお宅の色とりどりの灯りを見て、とりあえず、平和でよかった…。

そうそう、夜が早くなってきました。夕方五時で真っ暗ですよ!
皆さん、夜道はお気をつけてお帰りくださいね!


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2009年11月13日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネの小森です。

テレビで「一億円を稼ぐスーパー大家さん」の話がやってました。
ご覧になった方も、いらっしゃるのでは?
あなたもこれをすれば稼げる!…というくだりは好きじゃありません。
しかし、その大家さんのされてることは、なるほど納得できました。
稼ぐが先じゃなくて、小さなことからコツコツと地道に重ねた結果、稼いでいた、
というわけです。「稼ぐ」が目的じゃないんですね。
どうすれば皆が「楽しく」「気持ちよく」なるのかを考えて、のことでした。

「掃除もリフォームも業者に頼むと高いんです。でも自分達で買ってやれば安いんです」
なるほどね、そりゃそうだよねえと思いつつ、
それで商売している方もいるわけで。うーん(^_^;) 難しいところではありますが、
でも大家さん曰く
「引越というのは人生の節目なんです。その節目に立ち合わせて頂くというのは
 楽しい仕事」とおっしゃっていました。
全国の不動産業者さんの中にも同じように思われてる方もきっといらっしゃるのでは?!

それでは今週も一週間始まりました。はりきって参りましょう~(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●競売による物件の引渡しについてについて
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-1d00.html

 ●明治時代の口約束と購入について
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-9d8d.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●離婚に伴う立ち退きについて
  ●地下鉄の軌道上の物件について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/09/05(Mon) 01:53
 タイトル:離婚に伴う立ち退きについて
 投稿者名:とまと
⇒私の父名義の土地に、結婚後共有名義で新居を構えました。
  もともと、私達夫婦が住むことが条件で、土地を無償で貸してくれていたのです
  が、現在離婚を前提に別居中の為、その条件が継続できなくなっています。
  最近まで夫だけが住んでいましたが、住所変更もせずに出ていき、半年くらい前
  から実家で生活している様子です。
  離婚が成立し、仮に家が夫名義になった場合、条件を満たすものが無くなったと
  いう理由で、父が立ち退きを請求する事は可能でしょうか。
  その場合、立ち退き料などはどのように考えるのでしょうか。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/05(Mon) 09:06
 タイトル:Re: 離婚に伴う立ち退きについて
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒家が共有名義であるということは、当然、元夫の持分も登記されていると思いま
  す。
  私見ですが、立ち退きという形態はかなり難しいでしょう。
  建物の元夫の持分を買い取るという方法になると思います。
  その他の経費等については相談して…ということになると思いますが、離婚絡み
  だと、かなり交渉が難航するものと思われます。

  今回のご相談は離婚問題に付随した内容であり、その賠償や養育費問題も絡んで
  くる可能性があります。
  弁護士さんにご相談に行かれることをお薦め致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/05(Mon) 17:52
 タイトル:Re^2: 離婚に伴う立ち退きについて
 投稿者名:とまと
⇒この件に関しては、アドバイスいただいたように、弁護士に相談する方向で考え
  ていきたいと思います。
  お礼が遅くなりましたが、お忙しいところありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/09/05(Mon) 01:54
 タイトル:地下鉄の軌道上の物件について
 投稿者名:カズ
⇒気に入った土地つき一戸建の物件がありました。
  いろいろ調べてみると、地下10mくらいのところに地下鉄が通っていることがわ
  かりました。

   1.実際の騒音の程度について
    (不動産屋いわく「近所の人に聞いても全く気にならない」とのことです)

   2.地盤の強度について

   3.転売する時の土地評価額が購入時より下がるかどうか

  上記の3点について、どなたかアドバイスをお願いします。

                               東京・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/05(Mon) 09:53
 タイトル:Re: 地下鉄の軌道上の物件について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒東京の実情は良く解らないのですが、知っている範囲ということでお答えいたし
  ます。

  私の知っている範囲ですと、地下30m以内の地下鉄工事の場合は、電力会社の高
  圧線と同様、地益権を設定し、土地の保証料(一括支払いの場合が多いと思いま
  す)を頂いていると思います。

  注意点としては、
   ・地益権について登記簿謄本で調べてみる。
   ・地益権が設定されている場合は、当然、保証料の扱いをどうするのか、事前
    に良く協議する。
  ということになります。

  この保証料は、通常かなり高額になります。
  ですから、今回の物件の価格は、保証料の金額をマイナスして査定するのが妥当
  で、近隣相場よりかなり低額になると思われます(おそらく、保証金をそのまま
  物件売買の時に引き継いで買主に渡すことは無いと思います)。

  この辺りのことは、業者に良く確認して下さい。
  その他のご質問については、保証金を貰っている場合は、色々なことを我慢する
  為の保証金ですから…。
  繰り返しになりますが、大事なことは保証金について調べてみることだと思いま
  す。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/10(Sat) 13:56
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:カズ
⇒おっしゃるとおり、保証料が当時の土地所有者に支払われていたようです。
  また、それは新たな買主に引き継がれることもないそうです。
  若干リスクのある土地なので、見送ることにしました。
  アドバイス、有難うございました。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■手付金の倍返しと違約金の請求について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2009/11/post-22d9.html
     アドバイスありがとうございました。素人にはどうしたらいいものかわから
    ないことだらけで、こういった質問ができるサイトはとても助けになります。
    本当にご丁寧な回答をありがとうございました。なるようになるしかないとは
    思いますが、頑張ってみます。

  Fromスタッフ:
     契約内容と、売主側の見解との交渉にもよりますが、契約上、できることと
    できないこと、求めたけれど相手にはできないことがあります。業者側、専門
    家の見解を伺いながら、ご家族皆様でよく話し合われてください。考え方によ
    っては、購入前に問題が見付かって振り出しに戻ったことは、運が良かったの
    かもしれません。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/10/1027119-86a2.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

先月末の話ですが、私が住むマンションの理事会(総会)に出席してきました。そこ
で、いよいよ、大規模修繕のひとつである、給水管更生工事の具体的な話が出ました。
随分前に、更生工事の必要性、どんな工事なのか、今やるべきことなのか、どれくらい
先延ばしできるものなのか話し合いましたが、長くなるので割愛してやることに決定。

来年早々実施を目指しますが、なんせ二日間は住人は立ち会わなければなりません。
また一日は水もお湯も出ません。でっかい機械なので日にちも限定されます。70室以上
あって、ほぼ九割がたオーナーではなく賃貸のワンルームマンションです。ほんとうに
全員その日に在宅(どうしても無理な場合は代理人が在宅)できるのか不安です。その
ためにも住んでる方への事前説明会を複数回行う予定でいますが、それだって全員参加
してもらえるのかどうか…。

またどうしても今回工事できない(しない)場合は、オーナーさんは自分で然るべき時
が来たら、または自分がしたくなったら工事することになりますが、勿論、個々で依頼
するとぐっと高くなります。ですから合同で一緒にしたほうが安く済むのです。
既にある階のオーナーさん曰く、赤水が出てるそうな。私はいつも飲み水は近所のスー
パーで組んでくるので水道水を飲むことは無いのですが、ちょっと怖い。。。は~あ。
私がやきもきしても仕方ないのですが、無事に全室済みますようにと祈るばかりです。

でもね、もし万が一、破裂とか壊れたとかあったら、その費用は誰が払うの?管理会社
さん払ってくれるの?と質問したら全額は無理だそうで、管理組合からも出すしかない
ような回答…。オイオイ、余計な出費なんて出せないんだから、よろしく頼むよ!


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2009年11月6日号)

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Fudosan.JP&家のタネの小森です。
今週の目玉は「家のタネ」の新着レポートUP。

ひさびさの、業者さんレポート!
今回は、不動産業者さんではなく、サイトを作る側の仕事に携わっている
「リトルネット」さんから頂いたレポートです。

ご自分の会社のサイト、見てくれる人が増えたら嬉しいですよね!
集客ももちろん上がったら、尚、喜ばしいですよね!
少しでも、今、インターネット、サイトの活用法に疑問、不安をもたれている方には
何らかの布石になるかもしれません。どうぞご覧下さい!

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               ★リトルネットさん、どうもありがとうございます!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■業者さんからのレポート「不動産物件情報のIT化」
http://report.ienotane.com/2009/10/it-f5a1.html
キラリ確かな技術で WEBシステムの制作・運営 愛媛県松山市のリトルネットさんより


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●親が認知症の実家の賃貸について
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-b4c0.html

 ●離婚後の名義変更について
   http://fudosan.2525.net/2009/10/post-cba5.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●要求内容を事後承諾にされた場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/04(Sun) 00:37
 タイトル:要求内容を事後承諾にされた場合について
 投稿者名:coupe
⇒物件契約後、買い換えが必要になり、物件販社からグループ会社の仲介会社を紹
  介されました。

  物件契約のほかにオプション工事の契約が残っており、仮に売買が成立しなかっ
  た場合は、現状復帰費用がかかるとの説明を販社から受けていました。

  現状復帰費用として約800万円がかかります。
  そのため、販社責任者同席の元、その仲介会社には、新聞に折込広告を入れる前
  に必ず内容を事前にチェックさせるように伝え、その仲介会社も了承したため、
  オプション工事の契約に判を押しました(店長・担当者同席)。

  しかし、その契約の2週間後に当方に何の連絡もなく、先方が勝手に作成した折
  込チラシを新聞に入れ、その翌週に事後承諾というかたちで報告がありました。
  担当者に文句を言ったところ、店長から、「非は認めますが、謝罪以上は何もす
  る気はない」と販社経由で連絡がありました。

  仲介会社が当方の要求(広告の内容の事前チェック)を履行するのを前提に、オ
  プション工事の契約をしました。
  先方が当方の要求を無視した以上、オプション工事の契約を破棄することは可能
  でしょうか?
  あるいは、仲介会社、または物件販社に対し、何らかの賠償やペナルティを課す
  ことは可能でしょうか?

                               東京・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/04(Sun) 10:49
 タイトル:Re: 要求内容を事後承諾にされた場合について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものです。

   1.購入物件の売買契約にご自宅が売却不能な場合この契約は無条件で解約でき
    る旨の特約は入っていますか?

   2.オプション契約にご自宅のご売却についての特約(広告内容を事前にチェッ
    ク)は入っていますか?

   3.ご自宅のご売却について、仲介会社と媒介契約を締結されていますか?

   4.その媒介契約にチラシ広告時、依頼者が事前に内容をチェックすると特約が
    入っていますか?

   5.チラシの内容が貴方の不動産にとって明らかに不利な広告内容であったり、
    事実と異なる内容になっていますか?

  書面で約束してない場合、争っても水掛け論になります。
  広告が入ったことにより貴方が損害を受けたことを証明できれば、損害賠償が可
  能と思われますが、賠償請求にかかる費用の方が高くつく可能性が高いですね。

  「1」の特約が入っているのでしたら、ご自宅の売却を別の不動産会社に依頼す
  ることも可能です。
  媒介契約には不動産会社が信頼が出来ない行為をした場合に、その媒介契約を解
  除できることになっています。
  その販社にとって媒介契約の解除ほど大きなペナルティはないでしょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

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 投稿時間:05/09/04(Sun) 11:30
 タイトル:Re^2: 要求内容を事後承諾にされた場合について
 投稿者名:coupe
⇒早速のご返信ありがとうございます。

  ご購入の売買契約とご自宅売却の媒介契約は別のものであることは存じておりま
  す。
  売買契約ではなく、オプション工事の覚書(現状復帰費用)の件となります。

   1.上記の内容ですので、関係はないかと思いますが、売買停止条件は付いてお
    ります。

   2.契約に入ってはいませんが、その内容は録音はしております。
    また、物件販社責任者及び仲介会社責任者も当方から要求があったことは認
    めております。

   3.専任媒介を締結しております。

   4.「2」と同様の回答となります。

   5.不利というのは人間の感じ方それぞれかと存じますので、一概には言えませ
    んが、契約時に説明した内容(他社の広告を引き合いにだし、このような広
    告を作成するように支持)とは明らかに相違があり、訴求効果の高いチラシ
    には見えないと感じました。

  こんな広告を出されてしまったので、当方としては戦略上(物件に人気がないイ
  メージが付いてしまう可能性が高いので)、最低でも1ヶ月は広告を控えたいと
  考えておりますので、充分な不利益を被ったという解釈ではあります(戦略上、
  9月中旬から本格的に売買活動をおこないたかったため)。

  とりあえず、その仲介会社とは契約を解除しました。
  その仲介会社とは前任の担当者ともトラブルがあり、他の仲介会社を選定してい
  ましたが、物件販社のグループ会社であるということで、「こちらがきちんと監
  督するので」と物件販社の責任者より懇願されたという経緯があります。

  おっしゃる通り、物件販社にペナルティを課すのは難しいとは思いますが、上記
  のような経緯がありますので、一概に無関係とは言えないと思い、相談させてい
  ただきました。
  いわゆるモラルのような問題にはなると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/04(Sun) 12:56
 タイトル:Re^3: 要求内容を事後承諾にされた場合について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒オプション契約ですが、私たちがオプション契約をする場合、本体の売買契約に
  停止条件がついていますので、ご自宅の売買契約が締結されるまで工事の着工は
  しません。
  従って、オプション契約の違約金(原状復帰費用)は無条件解約ではなく、買主
  の都合で契約解除した場合のことと解釈して、自宅が売れなかった場合には工事
  に着手しておりませんので、損害が発生しないものとして返事をしました。

  もし、売買契約に停止条件がついておりながらオプション工事を着工する場合は
  買主への十分な説明と書面による同意が必要になると考えられます。
  通常は考えられないことです。

  次に、ご自宅のご売却ですが、広告内容については事実と異なるかどうかが判断
  (損害)の基準ですので、イメージで賠償請求は出来ないと思います。
  今回の場合、媒介契約の解除で足りると考えられます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/04(Sun) 17:17
 タイトル:Re^4: 要求内容を事後承諾にされた場合について
 投稿者名:coupe
⇒ご返信ありがとうございます。
  確かに契約上からは媒介契約の解約が精一杯ですよね。
  別の業者と契約して、仕切り直すことにします。

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 投稿時間:05/09/04(Sun) 15:39
 タイトル:Re^3: 要求内容を事後承諾にされた場合について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒横レスで失礼します。
  基本的には香川さんのご返答の通りです。

  もう少し媒介契約の面から検討してみますと、
  文面から察するに、coupeさんの最も気にしているところは、専任媒介契約成立
  以降の広告の事前チェックの約束が守られなかったことと、広告自体がご希望と
  は違っていたということだと思います。

  あくまで私見であることを前提に言いますと、問題の広告費用が依頼者(貴方)
  の負担によるものか、業者の負担によるものかで判断が変ると思います。

  手数料+広告宣伝費を支払うという専任媒介契約になっていれば、coupeさんの
  仰るとおりと言えると思います。さらに、媒介契約書に広告の事前チェックや罰
  則・罰金条項が入っていれば、もっと明確になります。

  しかし、広告が業者負担であった場合は、他の物件と同時に出すのが一般的です
  から、公正取引や業法を守っていれば、業者として責任を問われるかどうかは微
  妙でしょう。
  モラルの問題というのはご指摘のとおりですが、モラルでは損害賠償は請求でき
  ないと思います。
  経験上、損害賠償請求は、客観的に見てすぐ解る実損が生じていることが大事だ
  と思います。

  なお、「懇願されたという経緯」ですが、貴方はご自分の大事な資産の売却を懇
  願されれば、任せるのですか?
  どんなに懇願されても、信頼出来ない業者には任せないのが普通だと思います。
  貴方が信頼して、貴方が署名・印鑑をついて、専任媒介契約を締結したのではな
  いですか?
  厳しい事を言うようですが、「ちょっと違うかな?」と思います。
  媒介契約書に署名捺印したのは貴方自身ですから、その点だけははっきりしてお
  かないといけません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/04(Sun) 17:23
 タイトル:Re^4: 要求内容を事後承諾にされた場合について
 投稿者名:coupe
⇒ご回答ありがとうございます。

  物件販社、仲介会社ともに大手であるのと、売買停止条件を付けるには、その仲
  介会社を使わなければならなかったので、前任者の対応からあまり気乗りはしな
  かったのですが、締結してしまったという経緯でした。

  確かに金額を考えると甘い部分がありました。
  別の仲介会社を探し、仕切り直しといきたいと思います。


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     無事に振り込み完了されたようで良かったですね。管理会社でも間違いや勘
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    は、相手が企業であっても相手任せにせず、信用できる保証は無い、くらいの
    シビアな気持ちで自分できちんと自己管理、自己防衛されることをおススメし
    ます。
         ★その他方々へ今週のご返信は
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━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

古物商の講習会に行ってきました。毎年一回必ず参加するのですが、
毎年毎年同じビデオで正直飽きてました。ところが今年、そのビデオが一新!
最近のインターネットのことなどきちんと盛込まれ、出演者も有名な年配の男性俳優!
こ~れ~は、出演料(ギャラ)高いんじゃないの??? と思ってましたら
案の定(?)今年の配布パンフレットがとっても薄く簡素化されてました! 
おお~☆ 経費削減&こっちに費用がいかなかったかな?!(勝手な憶測です)

ところで、この講習会で、「振り込め詐欺が今年増えている」という話が。
なんで昨年は減ったのに今年は増えたんだろう?
世間でも「振り込まないで!」ってコマーシャルやってるのに。
何故いとも簡単に電話一本で振り込んでしまうのか?
おじいちゃん、おばあちゃん、子供や孫に甘すぎるよ~!
普通は、親にお金借りるなんて、迷惑かけるわけで、こっぱずかしくて、情けなくて、
みっともなくて、身を切る思いで直接会って泣いて土下座じゃないの??
顔も見てないで電話一本でお金用立てるなんて、親は子供(孫)に甘いねえー! 
と編集長に言ったら、
「見ず知らずの不動産屋の営業にドア開けちゃう君に言われたくないよね。
 (※先週の編集後記で書いた話)
 ドア開けちゃダメでしょ。いくらインターホンあったって、防犯カメラあったって、
 自分からドア開けちゃダメ。無用心にも程があるでしょ」
…と釘をさされてしまいました(^_^;)★ ううう~痛い、痛すぎる!

今年もあと二ヶ月で終わりです。皆さん、更なるご用心を徹底くださいねー!
(…ああ、説得力無いですね…)


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