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住まいの何でも相談室(2009年6月26日号)

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久々にかかりつけの病院に行きましたところ、
とても綺麗に建替えられていてビックリしました。
まるで、ホテルのような外観。
中も広々バリアフリーで絵画が展示され、窓は大きくとられ見晴らしも良く、
閉塞感がまったく無しです。
すごいな~♪とうきうきで帰宅してきましたが、
建替えによって、正面玄関や駐車場の位置が変わったため、
以前の駐車場の目の前にあった立体パーキングが見事にスカスカ…。
どうやら、このパーキングのオーナーさんにとっては、建替えは明らかにマイナス。
う~ん、土地活用って難しいですね(A^-^;)

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 今週のピックアップ相談は、
  ●夫婦共有名義について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/25(Thu) 17:56
 タイトル:夫婦共有名義について
 投稿者名:かたくら
⇒はじめまして。住宅を購入予定ですが、事前に購入分住宅の財産の権利を夫婦で
  分けておきたいと思います。
  権利を分けるには、何をする必要があるのか悩んでいます。

  一般的には名義を比率で分けることで良いのかと思いますが、「名義を分ける」
  とは、具体的に売買契約上の問題なのでしょうか?
  それとも登記上の問題、あるいはその他の問題なのでしょうか?

  以下に相談内容をまとめます。

  【相談】
   ・購入不動産の権利を事前に夫婦でわける方法は、どれが必要ですか?
     1.具体的に売買契約を共同名義にする。
     2.登記上で比率配分する。
     3.その他

  
   ・財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、住
    宅購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?

   ・配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
    変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?

   ・そもそも事前に不動産の財産配分を分けておくことに、以下の観点において
    メリットはあるのでしょうか?
     1.離婚時の財産分与
     2.死別時の相続
     3.税法上(贈与税、相続税等)

  お手数ですが、以上、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

                              神奈川・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 09:42
 タイトル:Re: 夫婦共有名義について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒「売買契約を共同名義にする」は、当然、売買契約書も連名になります。
  「登記上で比率配分する」は、これも当然、登記簿に持分が表示されます。
 
  「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、住宅
   購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
  は、実際の購入費用の出資比率分になります。
  ローンの場合も同様で実際借り入れする時の比率によります。

  「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
   変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
  は、これ持分の変更と言うよりは、一方の持分を一方が購入するとか、贈与する
  とか、相続するとか…、権利の変更に従います。

  「離婚時の財産分与」は、実際に奥さんにしてみればメリットがあるでしょう。
  「死別時の相続」は、まぁ、夫婦間=配偶者ですから、相続でのメリットはあま
  り無いでしょう。
  「税法上(贈与税、相続税等)」は、夫婦間では、住宅に関しては2,000万の配
  偶者控除がありますし(この要件については調べてみて下さい)、また、相続は
  配偶者の場合は約1億円未満の場合は気にする必要は無いと思います(この点に
  ついても、詳しい事は調べてみて下さい)。

  持分登記は、メリットとかデメリットの問題よりも、実際に購入資金の拠出割合
  で考えるのが一般的だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 13:59
 タイトル:Re: 夫婦共有名義について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com
⇒「売買契約を共同名義」、「登記上で比率配分」は共に必要です。
  共有する必要があるのは、不動産の購入資金を複数の方が出した場合、1人の名
  義で登記すると、登記されていない方から登記した方への資金贈与と見なされる
  からです。

  「財産を配分するにあたり、結婚前のお互いの所有財産や結婚後の年収や、住宅
   購入のためのローンの名義などが条件となるのでしょうか?」
  は、財産をそれぞれ幾ら持っているからではありません。
  その不動産を購入する資金の比率と同じ比率で登記して下さい。土地と建物、そ
  れぞれ同じ比率にします。
  例えば、1,000万円の不動産を購入する場合、ご主人が800万円の借入れをして、
  奥様が自分の預貯金から200万円の頭金を出した場合、ご主人が5分の4、奥様が
  5分の1の持ち分として登記します。
  契約書に持ち分を明記する必要はありませんが、契約者はお2人になります。

  「配分した財産の比率は数年後に変更することができますか?
   変更ができる場合、一般的にどのくらいの費用がかかりますか?」
  は、持ち分の変更というのは、夫婦間での贈与又は売買になります。
  万一、贈与であれば、贈与税が発生する場合があります。
  奥様がご主人の持ち分を購入すれば、売買による取得になります。
  但し、夫婦間の売買は書面や資金の流れなどに充分気をつけて下さい。

  「離婚時の財産分与」は、財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売
  却して現金にしないと財産の分割ができません。
  どちらかというとデメリットですね。
  一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです。

  「死別時の相続」は、被相続人の名義分について相続人が相続します。
  その不動産に限って言えば、不動産の全部を所有しているよりも、少ない財産の
  相続になります。

  「税法上(贈与税、相続税等)」は、贈与税については上記に書いたとおりです
  が、婚姻後20年を経過すれば、配偶者控除が利用できますので、マイホームの贈
  与に限り2,000万円まで課税されません。
  相続については配偶者控除16,000万円や、
   基礎控除5,000万円+1,000万円×相続人の数
  があり、全ての財産が16,000万円を超えるようでしたら、相続対策などが必要で
  す。ファイナンシャルプランナーや税理士に相談して下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 18:56
 タイトル:Re^2: 夫婦共有名義について
 投稿者名:涌井 秀人
⇒離婚時の財産分与に関して、香川さんからのご意見で、
  「財産を分割する場合、不動産は共有財産ですので、売却して現金にしないと財
   産の分割が出来ません。どちらかというとデメリットですね。
   一方に持ち分を譲るのであれば、持ち分を移転するだけです」
  と言う投稿がありましたが、この点については正しいし、正にこの通りなのです
  が、現実ではどうかと言うと、私の経験上、メリットの方が大きいことが多かっ
  たので、何故、メリットがあるのかと言う点についてだけ、補足しておきます。

  仮に、離婚する方が資産家では無く、一般的な夫婦として考えますと、その離婚
  原因のかなりの原因は、夫による浮気とか、サラ金等の多重債務による場合が多
  いのです。また、姑と上手くいかないケースもあります。

  まず、夫による浮気の場合は、給料のかなりを浮気相手に貢いでしまう男性が多い
  のが実態です。妻に内緒で定期預金を崩してしまうとか…。
  中には子供の教育用の預金まで貢いでしまう男性もいます。
  サラ金による多重債務の場合は、浮気が原因だけでは無くて、パチンコ競馬など
  のギャンブルに狂ってしまうとか…。
  その様なケースの場合、共有名義では、奥さんに内緒で勝手に抵当に入れたり、
  売却してしまう事は不可能になります(勝手に権利書と実印や印鑑証明を持ち出
  した場合は除きます)。
  それが旦那さん名義だと、酷いケースでは、奥さんに内緒で家を売ってしまった
  り、借金の抵当に入れてしまったりします。
  そして、離婚時には殆ど現金がなくなっているケースがかなりあり、損害賠償の
  支払い能力がなくなってしまっていることが多々見受けられます。

  資産家の場合や現金を多く持っている方は問題ないのですが、普通の夫婦の場合
  は、支払う事が出来ない場合や、意外に離婚時の賠償金額の低さに驚いてしまう
  のが実態です。

  確かに、売却する手間は必要ですが、いざという時には「最後の資産」として、
  かなり役に立ちます(これで救われたケースを何件か見ています)。

  余談ですが、姑など年寄りとの同居が上手くいかない離婚は、普通は旦那さんが
  長男で、元々親の持っている家に同居しているケースが多いのですが、例えば、
  若夫婦が、家を新規に購入するかアパートを借りて出れば、離婚にはならないの
  ものの、夫が承諾しない時には離婚になるケースがあります(実は明日、当社で
  契約する土地付建物売買契約は、まさしくこのケースです)。

  考え方はいろいろありますし、否定は致しませんが、家の持分を出したお金の分
  だけ持っているのは、離婚時のデメリットとは言えないと思いますし、たとえ持
  分とはいっても財産は財産です。

  但し、貴方が男性の場合は、自分の自由には出来ないと言う点で、デメリットと
  言えるかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/28(Sun) 22:38
 タイトル:Re: 夫婦共有名義について
 投稿者名:かたくら
⇒香川様、涌井様、わかりやすい説明、アドバイスありがとうございました。

  我が家は夫婦共稼ぎなので、妻の稼ぎ分もあり、妻がこれから購入するマンショ
  ンの権利を主張しているため、このような質問をしました。

  夫婦で別々に収入の割合に応じて資金を借り入れれば、持分比率がハッキリする
  のですが、妻は、今の会社での就労期間も短く、また、私1人で満額借り入れが
  必要なため、銀行の協力を得にくい状況でした。
  そんなのは銀行がおかしいとお思いでしょうが、何のからみなのか、銀行はロー
  ンを分割されるのを嫌がっているというのが現実のようです。

  で、我が家では、お互いの収入分に応じて、予め、5年後の妻の収入からのロー
  ン返済への拠出分を計算し、5年後に、妻の拠出分を持分分配して登記する旨を
  公正証書に残し、公証役場に提出しておくことにしました。

  このアイデアはどうでしょうか?
  想定できる問題があればご教示願います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/29(Mon) 09:55
 タイトル:Re^2: 夫婦共有名義について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒5年後の件につきましては、公正証書で証拠を残してあり、税務上も大丈夫だろ
  うと思いますが、次のような方法もあります。

  奥様の収入があるということですので、夫婦2人が収入に応じて返済するもので
  あれば、住宅ローンの借入れを連帯債務とし、その収入の比率に応じて持ち分を
  決め、共有登記が可能です。

  これなら最初に登記をしますので、後で名義を変更する際の登録免許税や司法書
  士の報酬が不要です。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


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■駐車場に車が入らない問題と責任について相談されたhamucoさん
  http://fs.emaui.info/2009/06/post-cf01.html
    早速のご回答ありがとうございました。思わぬトラブルに途方にくれていまし
   たが、どのような方向に対処していけばよいかがわかってきました。がんばって
   最善の結果が出るようにしたいと思います。丁寧なアドバイス本当に感謝してお
   ります。また相談があればぜひよろしくおねがい致します。

  Fromスタッフ:
    営業マンも、車は見ていても、高さにまでは気が回らなかった。そして、あな
   たも、車高制限があるかどうか、確認するまでは至らなかった。不動産会社で近
   くに空いてる駐車場があってご紹介頂くのが一番よろしいかと思いますが、最悪
   無い場合は、パーキング駐車などになるかもしれません。不動産業者側の見解を
   訊き、粘り強く慎重に相談、交渉していってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2009年6月19日号)

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不動産トラブル実例取材レポートの第二話をUPしました!
家賃滞納に泣いた大家さんと不動産業者さんの熱い戦いの物語。
とうとう、滞納する黒幕、主役が登場です! 
4コマ漫画と文章でお楽しみ下さい~(^0^)/☆

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                        そして、あいつがやってきた…。
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■【不動産トラブル実例】家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第2回
http://report.ienotane.com/2009/06/post-bb3d.html


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 今週のピックアップ相談は、
  ●元従業員の連帯保証人を解除する方法について
  ●道路工事に伴う損害賠償について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/19(Fri) 01:14
 タイトル:元従業員の連帯保証人を解除する方法について
 投稿者名:ねこのみーちゃん
⇒約10年前、従業員Aさんと息子Bさん、娘Cさんの住居契約の為、Bさんが賃貸契約
  者、私が連帯保証人となりました。

  現在はAさんは従業員ではなく、違う会社で働いており、Aさんと娘のCさんは家
  を出て、現在は、息子のBさんと恋人の2人が住んでいます。

  そして、約2年前、昨年と計2回、家賃未納として、管理している不動産業者から
  催促の通達がきました。
  前回は2回ともAさんが支払いをされたそうですが、また今回も催促の通達があり
  ました。
  Aさんは、以前、借金があり、現在は奥様も亡くされ、ご自分1人で生活するのが
  やっとだそうです。

  何度も、家へ訪問しても息子のBさんは居留守を使い、一向に話を聞かず、管理
  している不動産業者の方も手を焼いています。

  5年ほど前に家主と仲介業者は変わっているそうですが、こちらには今まで何も
  連絡がありません。
  最初の契約書では契約期間は2年となっているのですが、既に1年ほど未納の家賃
  の負担をしなければならないのでしょうか?
  また、連帯保証人を解除するのにはどうしたらよいのでしょうか?
  どうかよろしくお願いします。

                               大阪・60代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 11:13
 タイトル:Re: 元従業員の連帯保証人を解除する方法について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒最近は、単なる保証人ではなく、必ず連帯保証人となっていると思います。
  賃貸借契約の連帯保証人は賃借人と同等の責任を負います。
  大変お気の毒ですが、法律的にみても賃借人の替りに支払う義務があります。そ
  して、賃借人本人に対して、貴方は支払った分の家賃を請求する権利、代位弁済
  による請求を行う事になります。

  私は自分で回収するのは揉めることが多いこともあり、弁護士に依頼して、連帯
  保証人に支払って頂きますが…、気の毒とは思いますが、仕方ありません。

  連帯保証人を降りたい場合は、賃借人と話して、代りの保証人を探して貰うのが
  一番です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:29
 タイトル:涌井 秀人様
 投稿者名:ねこのみーちゃん
⇒ありがとうございました。このコメントを参考にさせていただきます。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/17(Wed) 02:57
 タイトル:道路工事に伴う損害賠償について
 投稿者名:ゲーリー4インチ
⇒5年前、ある国道沿線に店舗を借り、飲食店を開業致しました。
  半年前から前面の道路が拡張工事を開始しましたので、当店へ進入しにくくなっ
  たことや、深夜の工事もありまして、売上が大きく減少しております。

  契約時には、不動産業者から重要事項説明もありました。
  将来的に道路工事があることは契約時に説明も受けていまして、私も工事の内容
  は理解はしておりました。
  ただ、これについては口頭説明のみで、重要事項には明記されておりませんでし
  た(最近、契約書と重要事項を見直して気が付きました)。

  また、10年後に工事が完了するらしく、前面道路と当店敷地のGL差が50センチほ
  どできるらしく、これでは長期的な営業は難しいと判断して、今月末には退去す
  ることになりました(6月に退去申し入れ済みです)。

  そこで、ある程度の損害賠償を、貸主か不動産業者へ請求したいと考えておりま
  すが、果たして可能かどうか教えて下さい。
  もし請求できるならば、一般的にはどの程度の範囲(実損分か、内装改装に投資
  した費用の未償却分や、退去費用など)まで、可能かも、アドバイスいただけれ
  ば幸いです。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 11:22
 タイトル:Re: 道路工事に伴う損害賠償について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒具体的には弁護士にご相談して下さい。

  ここからは私見です。
  道路工事等の公共事業の場合に、損害賠償を請求するのは難しいと思います。
  もし、弁護士に相談し、損害賠償金が取れた場合は、ぜひ教えて頂きたいと思っ
  ております。


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■家賃滞納における念書と荷物の処理について相談されたのりさん
  http://fs.emaui.info/2009/06/post-a2e0.html
    まことに貴重な回答有難う御座いました。とても参考になりました。今後、保
   証人は必ずつけてもらうように致します。本当に有難う御座いました。またそう
   だんがあればぜひお願い致します。何度すみません、後、鍵交換をして現地に保
   管してからの処分でも大丈夫でしょうか?宜しくお願い致します。

  Fromスタッフ:
    「2ヶ月滞納なら契約を解除し室内に入り鍵交換しても意義をもし立てない」
   とありますので、二ヵ月過ぎたのであれば、鍵交換して室内にて荷物保管で宜し
   いかと思われます。相手はもしかしたら最初から「滞納して夜逃げ」するつもり
   だったかもしれません。入居の際は、本人&保証人ともども、きちんと信用でき
   る人物かどうか最低限調べられるべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2009年6月12日号)

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先日、200年住宅のニュースがテレビで放映されていました。
ご覧になった方も多いのではないでしょうか。
「フラット50」も登場。
住宅ローンに詳しい、ファイナンシャルプランナーさんが出てきて、
注意点についても言及されてらっしゃいました。

新しい制度などは非常に魅力的なのですが、
説明が足りなかったり、誤解を招いたりしては、結局はトラブルにつながります。
これらに関わるトラブル相談が、
近い将来、相談センターに寄せられることの無いように願ったりする今日この頃です。

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 今週のピックアップ相談は、
  ●新たな契約書に記載された更新料について
  ●保証金の早期返還について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/19(Fri) 01:35
 タイトル:新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:Hiromi
⇒住んでいるマンションの2年契約が今月で切れるので、今、更新手続き中です。
  以前、更新について不動産屋に問い合わせたところ、3万円と火災保険料の2万円
  で更新できると言われました。
  ところが、届いた更新の契約書には、家賃2か月分の10万円と火災保険料2万円が
  更新料として必要だと書かれています。
  以前の契約書には更新料についての記述は何もありません。
  この更新料は、払わなくてはいけないのでしょうか?

                               宮城・30代男性

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 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:44
 タイトル:Re: 新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒これは…、限りなくクロ、もしくは無知な業者ですね。
  特別の旅費等の経費や管理契約で契約している場合は別途、料金の請求も認めら
  れていますが…。

  基本的に通達では契約更新時の業務報酬は、更新後の月額賃料の2分の1となって
  います。法定の媒介の場合でも月額賃料の1ヶ月分ですから…。
  もし、その業者がハトマークの宅建協会員ならば、お住まいの地域の宅建協会の
  無料相談に行ってみたら如何ですか?
  もしくは都道府県の担当窓口に相談しても良いでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:46
 タイトル:Re: 新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒補足ですが、上記は、その更新料が業者の業務報酬の場合です。
  大家さんに支払う場合は、全くケースが別になりますので…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 02:22
 タイトル:Re^2: 新たな契約書に記載された更新料について
 投稿者名:Hiromi
⇒回答ありがとうございます。
  不動産屋に更新料なんて契約書には書いていないと言ったところ、しぶしぶ更新
  料はなしということになりました。
  アドバイス、本当にありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/19(Fri) 01:14
 タイトル:保証金の早期返還について
 投稿者名:むさし
⇒はじめまして。
  義母が借りている店舗の保証金返還時期について、ご相談させていただきます。

  義母は昭和63年から、現在の場所で美顔サロンを経営しているのですが、このた
  び移転することとなりました。
  契約書には、「敷金は原状回復後の本件店舗明け渡しと同時に返還」とあるので
  すが、保証金の方は「原状回復後の本件店舗明け渡しの日から6ヶ月を経過した
  日」とあります。

  通常店舗の保証金返還というのは、こんなに時間のかかるものなのでしょうか?
  この不動産屋は今までも色々な面で対応が悪く、保証金の500万円がしっかり返
  還されるのか心配です。

  なんとか早く返還してもらえるようにしたいのですが、そのような方法はあるの
  でしょうか?

                              神奈川・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:54
 タイトル:Re: 保証金の早期返還について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒ハトマークの宅建協会の業者の場合は、とりあえず、地元支部の主催する不動産
  無料相談に行って相談して下さい。
  万が一、その業者が倒産などした場合でも、保証協会の供託金がありますので、
  1,000万円までは保証されます。
  これは一業者について1,000万円ですから、順位を保全する為にも、ぜひ、無料
  相談に行っておくことをお薦め致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 23:52
 タイトル:Re^2: 保証金の早期返還について
 投稿者名:むさし
⇒アドバイスいただきまして、ありがとうございました。
  早急に支部を調べて、義母と一緒に無料相談に行ってみます。


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■新築物件の出窓の距離について相談されたchaiさん
  http://fs.emaui.info/2009/06/post-7d9b.html
    素早いご回答、ありがとうございました。他の方もおっしゃっていたように、
   どこに相談すれば良いか分からず途方にくれていたので大変感謝しています。
   不動産会社や建設会社はこちらの建設時と同じなので、こちらの希望は伝えて
   ありますが、まだ先方クライアントとの話し合いはもてていません。交渉はま
   だ始まったばかりですが、いただいたアドバイスを胸に、頑張っていきたいと
   思います。

  Fromスタッフ:
    建設会社は建てるのに必死ですし、不動産業者はあなたと、その隣人との契
   約内容によって見解を出してくると思いますが、隣家はそこまで気付いていな
   い可能性もあります。あなたの一方的な要望ではなく、「今後、隣で住む者同
   士、プライバシーの問題等あるのは困る、よりよい関係を保つためにも、出窓
   の距離について相談をさせて頂きたい」といった姿勢で臨まれると宜しいかと
   思われます。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/06/64617-52e5.html


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2009年6月5日号)

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家のタネで、不動産トラブル実例取材レポートをUPしました!
ある大家さんと不動産屋さんからお聞きした、
家賃踏み倒しに泣いた大家さんと不動産業者さんの熱い戦いの物語です。

合計10回に分けて連載開始。
今回は、まずは最初の第一話になります。
家のタネ初の続き物の4コマ漫画&文章スタイルを、ぜひ、ご覧下さい~(^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                     こうして、事態ははじまっていった…。
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【不動産トラブル実例】家賃踏み倒しに泣いた大家さん物語・第1回
http://report.ienotane.com/2009/05/post-49fe.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、わんえるで~おー・前野町子 さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●管理会社変更による個人情報について
   http://fudosan.2525.net/2009/05/post-5b09.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●自己都合による契約解除について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


 投稿時間:05/08/20(Sat) 15:33
 タイトル:自己都合による契約解除について
 投稿者名:はじめてのマイホーム
⇒建築条件付の物件の土地売買契約を済ませました。
  ローン特約は、事前審査が通っています。
  しかし、契約後、ローンの返済や、駐車場の大きさ、建物の仕様などをいろいろ
  検討したのですが、結果として、契約解除をしようと思います。

  契約書には、「契約日より3カ月以内に建築請負契約が成立しない場合は白紙解
  約」と記載されていますが、以下、教えていただけると幸いです。

   1.建築請負契約を成立させないためには、その理由を明確にして売主に示す必
    要があるのでしょうか?

   2.建築請負契約を不成立とさせない理由というものも存在するのでしょうか?

   3.土地売買契約より3カ月経過しない時点でも、白紙解約は可能なのでしょう
    か?

   4.業者と円満に話を進めるコツがあれば教えて下さい

  以上、お願いいたします。

                               大阪・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 10:31
 タイトル:Re: 自己都合による契約解除について
 投稿者名:涌井 秀人
⇒これは、契約の前に検討する事だと思いませんか?
  契約後に検討してやっぱりやめたと言うのは、誰が聞いても変ですよ。
  何故、契約したのか、私には全く理解できません。

   1.当然理由は明確にすべきだと思います。
    理由も無く建築請負契約を結ばないのは信義則に反すると思います。

   2.業者が半強制的に建築請負契約を締結させる方法という事でしょうか?
    土地の売買契約書の内容を見てないので何とも言えないのですが…。
    基本的には無いですよ。だって、手付金放棄すれば解約はできるでしょう。

   3.白紙解約という事は、土地の手付金を戻して欲しいという事だと理解します
    が、これも契約書の内容を良く検討して下さい。
    通常は買主のやむを得ない事由や契約内容違反以外の解約は手付金没収によ
    る解約となります。

   4.一番良いのは、融資解約特約条項がある場合は融資が実行されないことです
    が、事前審査は通っていますから…。
    事前審査が通ってからの契約という事は、比較的良心的な業者だと思うので
    すが…。

  はっきり言わせて頂きますと、契約するという事の重みが解っていないと思いま
  す。
  手付金を入れて契約したのだから、明確なやむを得ない事由も無しに契約を解約
  したいと言うのは、認めづらいでしょう。
  そんな事を認めたら契約を締結する意味がなくなってしまうと思いませんか?
  逆の立場に立って良く考えて下さい。

  私見ですが、正直に業者に相談して謝罪するのが一番だと思います。
  恐らく、優しい業者で有れば手付金を戻してくれるかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 14:18
 タイトル:Re2: 自己都合による契約解除について
 投稿者名:はじめてのマイホーム
⇒涌井秀人様、回答頂きありがとうございます。
  土地の場所や金額にひかれ、早く入手することばかりに頭が行ってしまい、軽々
  しく契約してしまったことに後悔しています。
  アドバイスを頂いたとおり、丁重に業者と話をしてみたいと思います。


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■建物見学相談会を実施 建売住宅の価格で注文住宅のクオリティを
http://minicom.2525.net/2009/05/post-f336.html


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■建売住宅の修繕費の売主の負担について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-6bf9.html
    先日は、私の相談について、非常に丁寧な返信をいただきましてありがとうご
   ざいました。管理者の方は基本的にホームページの管理が仕事であって、メール
   で具体的なアドバイスをいただけるとは思ってもいなかったので、とても驚き、
   とても嬉しく感じました。無料相談でここまで丁寧なサポートをしてくださると
   ころはあまりないのではないかと思います。管理者の方のご苦労とご尽力に頭の
   下がる思いです。問題が解決できるよう私も頑張りたいと思います。

  Fromスタッフ:
    まずは仲介業者の見解(あなたが全額払うべきなのかどうか)の確認と、築16
   年経ってますので、実際に建てた業者が保証、負担頂けるのかどうか確認、交渉
   をしながら、あなたがどこまで補償すべきなのか、専門家の見解を伺って下さい。
   あとは買主との話し合い、相談になります。気が遠くなるような状態だと思いま
   すが、買主もおそらく覚悟を持って要求していると思われます、向き合っていく
   のは相当なパワーがいりますが、粘り強く冷静に「どこまですべきか(義務)」
   「どこまでできるか(責任)」「~~までしかできない、あとは折半になる(あ
   なたがわの主張)」を、ひとつひとつご家族皆さんで話しあわれてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2009年5月29日号)

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東京ビッグサイトで開催された「デザイン・フェスタ」というアートの祭典に、
Fudosan.JPでおなじみのキャラクターを連れて参加してきました。
ふと思ったのですが、一般向けの住宅関連の共同展示会、
あるいは、業者さん向けの建材や工法などの展示会はあるものの、
やはり新規顧客獲得のためのイベント的な傾向が強いですよね。
もちろん、そのためのイベントですから当然と言えば当然ですが、
もう少し営業色を薄くした「お祭り」的な企画があっても面白いかな…と、
思ったりもしました。
これだけ不景気ですと、そうも言ってられないと思いますが、
ただ「不景気だからこそ、業界として頑張ろう!」みたいな、
そんな勢いがあっても面白いんじゃないかな…とも???

★追伸★
 不動産とは関係は無いですが「デザイン・フェスタ」の取材レポートは、
 http://2525.net/cat-9/ でご覧いただけますので、宜しければ…。
 (でも、完全に関係ないとも言い切れず、特に建築・設計関係の方、
  店舗プロデュース担当の方とは、意外に接点がありまして…(笑))

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 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、青山地建株式会社・青山博秋 さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●保証人が家賃を払う義務について
   http://fudosan.2525.net/2009/05/post-5e87.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●居宅として認められる期間について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 17:43
 タイトル:居宅として認められる期間について
 投稿者名:メイ
⇒現在、3LDKのマンションを所有し、人に貸しています。
  テナントが退去するのを機会に売却したいと考えていますが、貸家を売却した場
  合、高額な譲渡益課税が発生してしまいます。

  居住用の住宅を売却して発生した譲渡益に対して、3000万までの課税所得控除が
  あると理解しています。
  テナントが退去した後、自らがしばらく住めば居宅ということになりますが、ど
  れぐらいの期間住めば居住用として認められるのでしょうか。

  私の理解では、「節税を意図して一時的に居住するのは認められない」という一
  般的なルールがあるだけで、ハッキリした期間の定めがないという程度です。

  何か知見があれば、教えていただけましたら幸いです。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 19:08
 タイトル:Re: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒貴方が、他の不動産(住宅)を所有しておらず、たとえ短期間であっても、住居
  を必要とし、その住宅へ居住したものの、やむを得ぬ事由で引っ越しされれば、
  居住用の住宅です。

  今回のような場合で、別の住宅を所有されているのであれば、充分な期間住んで
  いないと難しいと思います。書いておられるような決まった期間は有りません。

  このような相談は、税理士にご相談下さいませ。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:31
 タイトル:Re^2: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:メイ
⇒貴重なアドバイスをありがとうございました。
  他にワンルームマンションを複数持っていますが投資用です。
  これなら対象物件以外は「住宅を持っていない」ことになるのでしょうか。
  たびたび申し訳ありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 08:37
 タイトル:Re: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒居住用資産を売却した時の3,000万円の特別控除の特例の件ですが、これは基本
  的に所有期間が10年以下の場合にも対象になるという事で、短期の所有期間の譲
  渡の場合の確定申告の時に良く使われています。

  さて、貴方がご認識のとおり、この特例の適用を受けるためのみの目的で入居し
  たと認められる場合は、この適用は受ける事が出来ない事になっています。
  期間は…という事ですが、私の経験上と言いますか、知っている限り、実際にそ
  の物件上で生活していたと言う証拠さえ有れば、期間の長短はあまり関係ありま
  せん。

  この実際に生活していたかどうかは、住所移転は当然の事ですが、俗に言う水道
  光熱費の支払いや、新聞の購読、郵便物の配達など…で、税務署は判断している
  ようです。くみ取りトイレの場合は、そのくみ取りが行われていたかどうかを調
  べられたケースもあります。

  所得税の特例の場合、実際に調べて判断するのは税務署ですから、税務署の担当
  者以外ははっきりした事は言えませんが、実際にそこで生活さえしていれば、認
  められる場合が多いと思います。

  尚、居住用では無くても、特定の事業用資産の買い替えの特例も有りますので、
  資産運用についてはいろいろ検討してみるのも良いかも知れません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:26
 タイトル:Re^2: 居宅として認められる期間について
 投稿者名:メイ
⇒貴重なアドバイスをありがとうございました。
  具体例等を頂きまして、大変良く分かりました。


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■住宅支援から母子家庭を応援するWebサイト『シングルマザー応援団』
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■テナントビルでの店舗の看板問題について相談されたK.Gさん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-300e.html
    丁寧なご回答ありがとうございました。大枠の方向性や自分の立ち位置など、
   少々疑問がありましたが、自分でも色々と調べていた結果を裏付けるようなア
   ドバイスをいただけましたので、気持ちが楽になりました。中々自分側の非を
   理解し、どこまで権利を主張できるのか、していいのかなど、方向性が分かっ
   たと思います。今後もご相談させていただくことがあるかと思いますが、よろ
   しくお願いいたします。

  Fromスタッフ:
    まずは、詳細を持参の上、専門家の意見をお聞き頂くことになりますが、ど
   こまでが不動産業者との契約に関わる問題で、どこからがあなたと各店舗オー
   ナーとの、民事的な問題になるか判断が難しいところもあります。話して通じ
   るような案件では無いことは確実ですので、その部分も充分に踏まえて、どう
   対処していくべきか(できるか)お調べになられてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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住まいの何でも相談室(2009年5月22日号)

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2009年、初めての不動産業者さん突撃取材をUpしました!
第15回目になります、
今回は、東府中駅・多磨霊園駅の不動産賃貸・売買物件を手がける、
「モリトー不動産株式会社」さんです。
モリトー不動産株式会社の代表、森藤郁成さんはFudosan.JPのメーリングリストに、
10年前からご参加頂き、以前、不動産相談でもアドバイス頂いております。
どうもありがとうございます! 
それでは、皆さん、突撃取材レポート、ご覧下さい~(^0^)/☆

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                   あの貴重なお祭りのいっぴんも見られます♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【突撃取材】東京都府中市・モリトー不動産株式会社さん
http://report.ienotane.com/2009/05/post-6680.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿もお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPの不動産相談.comには、連日ご相談が投稿されます。
 この度、木場株式会社 木場勝之さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●詰まった下水の高圧洗浄費用の支払いについて
   http://fudosan.2525.net/2009/05/post-d32e.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●食い違う説明による解約について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/20(Sat) 17:43
 タイトル:食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒初めて投稿いたします。宜しくお願いいたします。
  あるハウスメーカーと現在もめています。

  もともとは私の叔父夫婦が申込み、手付金50万円を振り込んでおりました。
  しかし、叔父夫婦は別の不動産で物件をみつけたため、私が引き継ぐことになっ
  てました。

  自己資金ゼロの私ですが、営業マンは「大丈夫です」の一点張りでした。
  また、「今の段階で話がつぶれてしまっても、諸経費などを取られるのか」と聞
  いても、「1円もかかりません」と言っていました。

  しかし、間取りなどの細部の打ち合わせの段階になって、違う営業マンが出てき
  て、今までの話とは180度違うことを連発されました。
  さらに、最低限、自己資金200万円必要だという話になったので、今回の話は無
  理ですね…と言いました。

  すると、本社の人間から、
   ●自己都合で解約だから、60万円支払わなければ、法的措置を取る
  と言われました。
  前の担当者は退社をしたらしく、「言った言わないは関係ない」と、話を全く取
  り次いでくれない様子です。
  どうしたものでしょうか。

                               千葉・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 18:50
 タイトル:Re: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒まず、口約束の部分は、相手とやり合っても水掛け論になります。
  何事も書面の証拠書類が重要です。

  何の契約かが書いてありませんので、以下、確認部分です。

   1.引き継ぐとはどんな契約になっているのでしょうか?
   2.建築条件付き土地を売買契約で締結されたのでしょうか?
   3.自分の土地に建物を建てる、建物請負契約を締結されたのでしょうか?
    何れにしても、契約書の内容をしっかりとご覧下さい。
   4.契約の解除についてどんなときに解除が出来るか?
   5.契約の解除をしたときの違約金はどうなっているか?
   6.重要事項説明書(建築条件付き土地売買の場合)の内容。

  以上が把握できましたら、自己資金0円の資金計画書等の証拠書類を持って、都
  道府県庁の住宅課(名前は色々あります)へ相談に行って下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 21:06
 タイトル:Re^2: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒香川様、早速のアドバイスありがとうございます。
  まず今回の契約ですが、叔父夫婦は申込書にサインをし、手付金の50万円を振り
  込んでます。
  その後の引継ぎは口約束で、書面上のサイン等はしておりませんでした。

  その話は3ヶ月くらい前で、8月に入ってから、「キャンペーン商品申込書」なる
  ものにサインをしました(署名のみ)。

  当初、「最新の商品(プラン)に切り替えをするので」と言われており、その申
  込用紙の控え等はなく、アンケート記入欄などがあったので、たいしたものでは
  ないと思っていました。

  今日営業所に行って申込書のコピーをもらって確認しましたところ、「万一、一
  方的な都合により本契約締結に至らなかった場合、貴社において調査、作図をは
  じめ費やした費用は入金済み予約申込金より充当することを承諾します」と書か
  れています。

  ちなみに、建物だけのハウスメーカーです。
  引き続きアドバイスいただけたら幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 08:52
 タイトル:Re: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒大手ハウスメーカーの良くやる手口ですね。
  これに引っかかって泣いた人が良く当社にも相談に来ます。
  まぁ、良く契約書類を読まなかったのが悪いと言えば悪いのですが…。
  大手の場合は、騙した営業マンを他の営業所に飛ばして、知らぬ存ぜぬを決め込
  みますので…。

  もし、その50万円を返して欲しければ、裁判でも何でもやってくれと開き直るの
  は目に見えています。私が知る限り、その50万円が帰ってきたのは聞いた事があ
  りません。

  その50万円と言う金額が曲者です。弁護士を雇って裁判をするのには、ちょっと
  少ない金額ですし…。

  前から言っているのですが、「××社被害者の会」でも結成して集団訴訟すれば
  良いと思いますし、そろそろ心ある弁護士に手を挙げて欲しいとも思います。
  今のところは、「ハンコをつく時は慎重に…」としか言えません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 15:06
 タイトル:Re^2: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒涌井様、返信ありがとうございます。
  書面にはサインだけでハンコはついてはいないのですが、やはりそれでも効力は
  ありますでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 16:32
 タイトル:Re^3: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒まず、
   1.その書類に印紙は貼ってあるのでしょうか?
   2.その50万円の領収書は有るのでしょうか?
   3.領収書がある場合、その但し書きは何になっていますか?
   4.その書類には契約書とか手付金とかの名目は書いて有るのでしょうか?
  以上、解れば教えて下さい。

  通常、大手ハウスメーカーが良くやる手は、設計委託契約書とか言う名目の契約
  書を作って、家を建てなくても設計料(と言っても、とてもお粗末な平面図だけ
  の場合が多いです)を取ってしまうのですが…。
  それでも、とりあえず問題は有りませんし、建てない場合は返しますと言う詐欺
  まがいの事を言って、酷い場合は100万円も取ってしまう場合も有ります。

  お客が返せと言うと、「その営業マンが個人的にやった事で会社は関係有りませ
  ん」と言って、絶対に返しません。
  もっとも契約書には返却しない旨の条項がしっかり入っています。

  貴方のケースで大事なのは、その書類の内容と領収書の但し書きになると思われ
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 20:18
 タイトル:Re^4: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒再度の返信ありがとうございます。

  1.私が署名した書類には印紙はありません。名目はキャンペーンの申込書です。
  2.叔父の振り込んだ50万円の領収書の有無は確認できておりません。
  3.先日(昨日)、営業所に行って、新しい担当者と話したときに、私がサインを
   したことが問題ではなく、叔父が申し込みをした時の書面が今回の請求の対象
   となっているとの話でした。
   しかし、営業所を出てすぐに本社の人間から電話があり(留守電)、叔父の書
   面は無効となっていて、私の書面のみが有効であるということでした。
   また、一切の責任は私にある。という内容でした。

  引き続きアドバイスいただけたら幸いです。宜しくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 20:59
 タイトル:Re^5: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒貴方の投稿の内容を見る限り、民法の錯誤による契約の取消し、若しくは民法の
  詐欺による契約の無効が成立する可能性がかなり高いと思います。

  細かい説明は長くなるので割愛します。
  具体的に50万円を取り戻す方法ですが、まず、信頼できる弁護士に相談し、返却
  して貰う為の内容証明を出されたらいかがでしょう?
  その際、相談料+内容証明の料金が経費として必要になります。
  さらに上手くいった場合、返却金は弁護士の口座に振り込まれる場合が多いので
  すが、その際、成功報酬料で何割かは弁護士に支払う事になります。

  これからは私見です。参考程度と思って下さい。

  相談料+内容証明で、おおよそ3万~5万円程度、成功報酬が10万~15万円程度。
  合計で10万~20万円程度は弁護士に支払う事になるかも知れません。
  この料金については、あくまで私の勝手な予想という事です。
  詳しい事は事前に弁護士に電話で確認して下さい。

  また、弁護士が相談の末に内容証明を書いてくれるかどうかは確約できません。
  この場合でも相談料は支払わなければならないので、その点を充分考慮して、ご
  自分の判断で決めて下さい。

  なお、貴方や貴方の周りに法律に詳しい方がいれば、ご自分で少額訴訟を提訴す
  る方法もあります。この場合は経費は約1万円程度で納まるはずです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 21:20
 タイトル:Re^6: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒追加ですが、貴方のケースの場合は、最近話題の多い、消費者契約法にも引っか
  かってくるとも考えられますので、消費者センターや市町村の消費者相談窓口に
  相談に行くのも良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 21:36
 タイトル:Re^7: 食い違う説明による解約について
 投稿者名:MIRAN
⇒アドバイス大変ありがとうございます。
  まずは明日にでも消費者相談窓口に行ってみようと思います。
  その上で再度、投稿させていただきます。
  涌井様、香川様、貴重なご意見ありがとうございます。


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■家賃の値下げとベランダの修理について相談されたごろちゃんさん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-b586.html
    お忙しい中、細やかな解答、的確なご指摘および参考文書等のご返事いただき
   ましてとても感謝しております。素人考えで処理してはいけないことの相談先ま
   で教えていただき本当に至れりつくせりで恐縮です。参考にさせていただき慎重
   に運びたいと思います。ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
    こちらから送りました追記する文章につきましては、あくまで参考とし、あな
   たと借主さんできちんと相互納得、了承した上で、その条件の詳細を明記される
   ようになさってください。大事なのは、よく話し合うことと、信頼関係です。あ
   いての希望条件と、あなたの希望条件をあわせながら、互いの果たすべき義務も
   しっかり確認、自覚しあうべきです。

         ★その他方々へ今週のご返信は
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GWも終わってしまいましたね。
家族サービス&羽を伸ばす、遊びに出かけるなど、有意義に過ごされましたか?
でも、通常業務に戻ら、いつものペースに戻ってほっとしている方もいたしりて?

GWは隣県のショッピングモールにショッピングに出かけました。
家族連れ、若者の群れ、カップルでいっぱいでしたが
マスクをしてる方が全然いませんでした!
何故?? インフルエンザのニュースがあんなに飛び交っているのに??
万全を期して顎の下まで包み込むマスクをかけ、帽子をかぶり、
紫外線カットのサングラスして、寒さ対策に首本にショール!
すると、
「どこの人よ? どこに行きたいの? っていうか、何処から来たの?」
と、同行者。。。
なんでですか~??? なんで皆さん、マスクしてないの??
そっちのほうが、不思議なんですけど・・・。
皆さんも、うがい、手洗い、しっかり予防対策してくださいね!

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 今週のピックアップ相談は、
  ●買い換えの良い方法について
  ●広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/18(Thu) 11:37
 タイトル:買い換えの良い方法について
 投稿者名:おだわらこうじ
⇒現在、公庫融資でマンションを持っています。
  融資はあと7年、880万円残っています。
  もっと安いマンションに買い換えたいのですが、良い方法はあるでしょうか。
  問題は、買い換え後の物件が公庫融資でないこと、私の収入条件が現在の物件購
  入時より低くなっていることです。

                              神奈川・60代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 18:39
 タイトル:Re: 買い換えの良い方法について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒情報不足なのと、地域により不動産の価格が異なりますので、返事が難しいです
  ね。良い方法と言われても、何に困っているかなどを具体的に書いてありません
  ので、基本的な考え方をご説明します。

   1.ご自宅の売却可能価格と残債700万円を差引いた差額
   2.自己資金の金額(諸費用も含めた自己資金)
   3.次に購入する物件の価格(購入希望価格)
   4.貴方の年収と借入れ希望条件(借入金額・返済期間)
   5.最寄りの金融機関の融資条件

  以上から総合判断して買い替えが可能かどうか、無理が無いかを判断します。
  ご年齢から、金融機関が貸してくれるかどうかが一番重要だと思われます。
  金融機関に事前に借入れ相談をされてみてはいかがでしょうか。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 19:31
 タイトル:Re: 買い換えの良い方法について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒特殊な例として…と前置きしておきます。
  売却するマンションと購入するマンションが上手く等価交換
  (これは必ずしも、「全く等価で有る必要」は無く、税務署に事前に相談する事
   によって、金銭の差額追加等による等価交換
  が成立すると判断された場合は、売却→購入と言う手続きではなく、交換と言う
  手段もあります。
  ローンに関しても金融機関等と上手に交渉すれば、抵当権の付け替えが利くケー
  スもあるかと思います。
  等価交換について研究なされては如何でしょうか?

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/08/20(Sat) 11:26
 タイトル:広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 投稿者名:たろう
⇒所有しているマンションを売却しようと思い、仲介業者に依頼しました。
  実際に、出される原稿(よく不動産屋さんで見られるA4サイズのもの)はチェッ
  クし、誤記が無いことを確認しました。

  しかし、インターネットに出される内容までは確認の機会を与えられず、そのま
  ま掲載と言う形になりました(実際は、インターネットに広告が掲載されている
  ことは事後報告で知りました)。

  そこで、問題が発生しました。
  インターネットに掲載されている物件の写真が他の物件のものであり、私のマン
  ションのものではないのです。
  すぐに、業者に電話し訂正するようにお願いしましたが、訂正までに数日かかる
  とのことでした。
  さらに、雑誌においても、1社だけ同じような誤りで掲載してしまっているとい
  う事実を知りました。

  広告掲載当初からのミスで信じられません。
  大事な時期に、このような大きなミスをして、本当に売る気があるのかとさえ思
  えます。

  売却活動に悪影響を及ぼしたのは事実だと思いますが、どのような形で損害賠償
  を求めることができるのでしょうか?
  例えば、業者に希望価格で買取をしてもらう…などはできますでしょうか?
  それとも、損害賠償を求めるようなことは何もできないのでしょうか?

                               大阪・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/20(Sat) 19:18
 タイトル:Re: 広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒ご相談事例のような広告の不備ぐらいで損害賠償は難しいでしょう。
  もちろん広告費を貴方が出しているのであれば、その実費を返還請求できます。
  その程度のものです。
  買取は別問題で、不動産会社が買い取りするためには、次に転売するための諸経
  費や利益を差引いた価格になりますので、市場価格から随分低くなり、損です。

  広告表示ミスが気に入らないのであれば、媒介契約を解除し、他の不動産会社に
  依頼されてはいかがでしょう。

  不動産の売却を依頼する場合媒介契約書を締結します。
  この媒介契約書により、依頼者が不動産会社を信用できない様な行為が有った場
  合等にはその媒介契約書を解除できることになっています。
  媒介契約書を良くお読みいただき、然るべき方法で解除されたらどうですか。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/21(Sun) 08:25
 タイトル:Re^2: 広告の掲載ミスに対する損害賠償について
 投稿者名:たろう
⇒回答有難うございます。
  私も、その後、冷静に契約書を読み直してみました。
  結論的には、今契約している業者とは契約を解除し、新たな業者にお願いしよう
  と思っています。
  有難うございました。


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■サブリース契約の実態を公開するサイト「サブリース大阪.com」開設
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■姉妹で共有するマンションの区分所有登記について相談されたナツメグさん
  http://fs.emaui.info/2009/05/post-89cd.html
    無料相談を利用させていただきましたハンドルネーム・ナツメグと申します。
   このたびはゴールデンウィークにもかかわらず早速のお返事をくださいまして、
   ありがとうございました。的確で丁寧なアドバイスをいただき、孤立無援で思考
   停止に陥るところでしたが、ひとつひとつ答えていただき何をどうしていかわか
   らなくなっていた頭が動き出しました。気持ちがなえて「待ち」の体制になりが
   ちだったのが、勇気がわきました。弁護士をさがすことから行動を始め、お金を
   やりくりして弁護士を頼むことにいたします。明けない夜はないと信じて一日も
   早い解決に向けてがんばりたいと思います。もう一度ありがとうございました!

  Fromスタッフ:
    ご丁寧にメールもありがとうございます。弁護士さんにもいろいろな方がいら
   っしゃり、得意分野などもございます。登記関係について、ご自分で調べられる
   所はお調べになって、銀行側(長女)の見解と、法務局での見解を整理しながら、
   先に裁判で指定の部屋を登記できると和解している結果も踏まえ、あなたが法律
   的にできる権利(登記&売却について)と義務(ローンを完済しないと所有でき
   ないのか)について、調べてもらう、アドバイスを頂けるよう依頼する形になる
   と思われます。事業資金準備など急がれる状況もわかりますが、身内といえども、
   あいてにはあいての都合や事情があり、あいてにしか理解できません。同じよう
   に、あなたにも生活や事業があります。感情を切り離し、あなたが望む状態にな
   るためには、何が出来て何が出来ないのか、冷静に、事実確認をし客観的に受け
   止められることが大切かと思われます。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/05/57520-9faa.html


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住まいの何でも相談室(ゴールデンウィーク特大号)

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家のタネで、お母さまのために、中古住宅を購入した、
孝行息子の大曽根さんの中古住宅リフォーム記、
その第二弾レポートをUPしました!

なかなか見ることが出来ない、地下の床板や水道工事についての
こまごまとしたオトク情報など、ぎゅっ☆と凝縮した、濃い内容になっております!
GWのお休みの合間に、皆さん、どうぞお楽しみください~(^0^)/☆
              ※来週は本メルマガもお休みをいただきます m(_ _)m

━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      一気に進んで、目を見張る内容だよ♪
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■【それぞれの想い】孝行息子の中古住宅リフォーム記vol.2
http://report.ienotane.com/2009/04/vol2-a494.html


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 今週のピックアップ相談は、
  ●設計時図面のミスに対する責任について
  ●売却ができるであろう期間の提示について
  ●電波障害対策工事の請求について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/14(Sun) 00:19
 タイトル:設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:とおる君
⇒ハウスメーカで戸建てを建築中です。
  家の外の水周りの工事内容が、設計時にお願いした通りになっていないことが判
  明しました。

  実は、設計開始時の図面が間違っていたのが原因なのですが、建築途中にあやし
  そうだったので、一度メーカの方に確認依頼したところ、「問題ない」と言う回
  答をいただいていました。

  このような場合、再工事等の費用、日程の遅れの責任をメーカに問うことはでき
  ますか?
  よろしくお願いします。

                               大阪・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/14(Sun) 09:56
 タイトル:Re: 設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒とおる君さま、住宅会社が、間違いを認めるのが先ですよね。
  認めれば、工事やり直しの負担は、会社なのは当然です。

  工事遅延は、間違いを生じるに合理的な理由があり、最終工期に対してその影響
  が軽微であるときは、損害請求は難しいかもしれません。
  しかし、このことも、本来、契約書に1日あたりの遅延損害金の計算が書いてあ
  るはずですが…。

  ご相談の文章から、少し気になることは、
   ●設計図に描いてある事がすべてではないし、正しいとは限らない
  ということです。
  確認用の設計図であれば、また別の意味を持ちますが…。
  事実として、どのように打ち合わせをし、合意をしてきたかです。

  ただ、再確認をしての間違いのようですが、その内容が不明なため、これらの行
  き違いだけを、無条件で断じるには少し危険さを感じるところがあります。

                                 一級建築士

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/14(Sun) 22:29
 タイトル:Re^2: 設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:とおる君
⇒中尾正文さん、ご意見ありがとうございます。

  メーカーは「善意でなおしてあげるような態度」で、日程、原因を聞いても答え
  ません。
  承認しているのだからメーカ側に責任は無いようなことを言われました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/15(Mon) 10:00
 タイトル:Re^3: 設計時図面のミスに対する責任について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒とおる君さま、一般的に承認はそれなりに効力を持ちますが、専門的な分野で、
  消費者(とおる君)が納得していなかった場合や、充分に理解していなかったり、
  誤認していた場合には、業者の説明不足が問われます。
  「思っていることと違う」と正したときに、「間違いない」と、一旦、こたえて
  いる以上、そこに誤魔化しはありませんか?

  ただ、トラブルの技術的内容が解りませんので、どちらの問題が大きいのかは、
  わかりません。

  容易に理解できる内容を、とおる君が単に誤解していたか、または注意深く見て
  いなかった…という問題に過ぎない可能性もあり、逆に、当然、承認時に気がつ
  かない専門的なことだったのかも知れません。

  住宅会社を責めるだけでなく、ご本人も反省ください。

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 投稿時間:05/08/17(Wed) 03:01
 タイトル:売却ができるであろう期間の提示について
 投稿者名:コヤマ
⇒現在、不動産屋を通して土地建物を売りに出しています。
  しかし、すでに3年以上は経っているのですが、売れません。
  こちらも無知で何も言わずにいたのが良くないのですが、その間、物件を見るた
  めの人を案内して来たのも2~3度程度です。


  住宅街の3階建てで、1階部分は事務所と駐車スペースという、なかなか普通に住
  宅を探している人には向かないという状況はわかっていますので、 近いうちに
  「更地渡し」を条件に売りに出すようにして欲しいと話をすることにしました。

  親類の知り合いの不動産屋なので、あまり喧嘩腰な言い方はしないようにしたい
  のですが、その際、
  「今までのように、時間ばかりかかっては困るので、どれくらいで売れるのか、
   期間を提示して欲しい」
  と言うのは、おかしい要求でしょうか?

  お忙しいところ、初歩的な質問で申し訳ないのですが、何かアドバイスをいただ
  けたら…と思います。

                               埼玉・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/17(Wed) 22:22
 タイトル:Re: 売却できるであろう期間の提示について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒コヤマさんへ。ご質問の期間回答請求は、決しておかしくはありませんが、守ら
  れるものではありません。
  情報の発信状況や反応状況や話の進展上のネックなどのリアルタイムの報告をし
  てくれる不動産屋にすべきでしょう。

  個人でもきちんとネットワークに入っていたり、付き合いがしっかりしている人
  に頼むべきで、単に知り合いだからとの理由は、ナンセンスです。

  断るわけにいかなければ、一般媒介にして、情報を公開すれば、工務店や設計事
  務所や建売会社が興味を示すかもしれません。

                      一級建築士・宅建主任者 中尾正文


 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/08/17(Wed) 23:08
  タイトル:Re^2: 売却できるであろう期間の提示について
  投稿者名:コヤマ
 ⇒アドバイスありがとうございます。
   近いうちに不動産屋と話をするつもりですので、いただいたアドバイスをふま
   えてこちらの希望を伝えたいと思います。
   有り難うございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/17(Wed) 23:14
 タイトル:Re: 売却できるであろう期間の提示について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒3年以上も売却が出来ないのは原因が2つ考えられます。

  まずは価格が市場価格と乖離している事。
  物件の査定はされましたでしょうか?
  複数の不動産会社で査定をしてもらいましょう。
  現在の売り出し価格と査定額に開きがある場合は査定価格に合わせます。

  次に物件は商品になっていますか?
  建物があるのであれば、建物のメンテナンスを行ったり、お客様に何時でもご覧
  頂けるような準備がされていますか?
  庭木や草が伸びていたり、建物の外観で傷みはありませんか?
  第一印象が悪いと売却は難しいものです。商品にする努力が必要です。

  更地の方が売りやすい事由は何でしょうか?
  しっかりと確認してから更地で売却しましょう。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:05/08/17(Wed) 23:19
  タイトル:Re^2: 売却できるであろう期間の提示について
  投稿者名:コヤマ
  ⇒アドバイスありがとうございます。
   近いうちに不動産屋と話しをするつもりですので、アドバイスしていただいた
   事柄についても、よく聞いてみた上で話しを進めたいと思います。
   有り難うございました。

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 投稿時間:05/08/17(Wed) 12:29
 タイトル:電波障害対策工事の請求について
 投稿者名:困った君
⇒この度、不動産屋兼ビルダーから土地を購入し、注文住宅を建てました。

  TV受信に関して幹線道路沿いということもあり、CATVの導入を予定しておりまし
  た(ビルダー側もアンテナは後々クレームが出ると困るので、CATVを勧めている
  とのことでした)。
  しかし、CATV側より設備、立地環境等の結果、現状は引込不可との回答がありま
  した。

  アンテナの設置に関しては、近くにマンション等もあり、受信の見込みはかなり
  低いという状況です。
  調査の結果、近隣マンションの電波対策地域とのことで、後建ての住戸について
  も共同受信のケーブル引込可との情報をいただきました。

  そこで発生する工事費用はこちら側負担とのことですが、ビルダー側へ請求でき
  るのでしょうか?

  ビルダー側からは、「アンテナでは映りが悪そうなので、CATVがお勧めです」と
  の話しかありませんでした。
  このようなケースでは、事前に調査し、情報開示をした上で建築購入契約をすべ
  きではないのでしょうか?
  アドバイスを宜しくお願い致します。

                              神奈川・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/17(Wed) 22:32
 タイトル:Re: 電波障害対策工事の請求について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒困った君さんへ。不動産を販売する場合、すべての事項を調べて説明していたら
  商売にならないので、その項目を決めていますね。
  TVの映りは、生活上、重要とはなっていませんね。
  調査依頼を正式にしなかった以上、土地購入契約と請負契約からは、損害賠償は
  無理でしょう。
  TVが完全に映るとの宣伝による建売住宅なら違反かな…と思いますが。
  それほどなら、ご自身で早くお調べになればよかったのに…。

  それと、判っていたら、買いませんでしたか?
  金銭を出しても映らないならともかく、若干の金で解決するのですから、それで
  幸せと思ったほうが、新しい生活も充実すると考えますが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/18(Thu) 09:01
 タイトル:Re^2: 有難うございました
 投稿者名:困った君
⇒前向きなアドバイスいただきありがとうございます。
  TVの映りは、ご指摘のとおり生活上重要とは言えませんが、今の世の中では、重
  要な情報源の1つになっている事も事実です。
  費用負担は割り切って考えたいと思います。
  また、CATVの依頼も平行して行っているので、気長に待つ事にします。


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■家賃・更新料を延滞する入居者と仲介業者の対応について相談されたNYHさん
  http://fs.emaui.info/2009/04/post-18a8.html
    お返事ありがとうございます。こんなにすぐに頂けると思ってなかったので、
   すごい助かりました。私が入居者の家賃管理を任されていますが、最終的な決定
   権などないため、問題の住人の件では上司と相談しながら対応をしてきました。
   仲介業者の件は、よく調べた上で納得がいくような話をしたいと思います。お忙
   しい中、丁寧に対応して下さり、本当にありがとうございます。アドバイスを参
   考に頑張ります。

  Fromスタッフ:
    どうしても感情的になりがちですが、冷静に、あいてと同じ立場、目線、土俵
   に立っていては話が進みません。互いに、いち事業主として、契約を交わして報
   酬のやりとりをしている以上、企業として毅然とした態度であたられるべきです。
   なお、家賃未納者につきましては、未納分がかなり進行しており滞納に慣れてし
   まっているように受け取れます。家主として、あなたの会社が出来ること、出来
   ないこと、法律的な権利と義務をよくご確認の上、動かれるよう、早めに決定権
   のある方とご相談されるほうが宜しいかと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/04/42256-6920.html


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住まいの何でも相談室(2009年4月24日号)

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住んでいるマンションのすぐ目の前のマンションが修繕工事真っ最中です。
シートに覆われながら、その中で工事の作業員さんが行き交い、
トンテンカンテンジャジャジャーと機械音がします。
ぱっと見、壁の色が変わったようにも思えないので、
どこをどう変えたのか、よくわかりませんが、綺麗になって気持ち良さそう?

ところが、どこぞかから、
「あっ、やべえ!これっ!」
という声が…。
そのあと、異様に静かになって、とうとう全く声が聞こえなくなってしまいました。
いや~すごい、気になるんですけど、何をどう「やばく」しちゃったんでしょ??
目の前のマンション、頑張れ!
…と、意味は無いけど、なんとなく応援したい。。。

修繕と言えば、スタッフのマンション、修繕積立金アップが総会で決まるのですが、
送られてきたという総会の議案書で肝心なページが落丁。
まぁ、ミスは誰でもあるとはいえ、
こういう重要な部分のチェックが働いていないことに激怒ってました…。
というわけで、皆さん、
「あっ、やべえ!これっ!」
にならぬよう、最終確認をぬかりなく~(^0^)/☆

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 今週のピックアップ相談は、
  ●共用部分に対する瑕疵担保責任について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/08/12(Fri) 13:03
 タイトル:共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:たっきー
⇒テレビアンテナのケーブルに問題があり、テレビが受信できなくなりました。
  業者から物件を買い受けて2年経っていませんので、瑕疵担保責任の有効期間内
  です。
  しかし、アンテナケーブルの専用部分ではなく、共用部分に問題があり、これを
  修理しました。

  共用部分に瑕疵がある場合、瑕疵担保責任の範囲に入ってくるのでしょうか?
  それとも、専有部分のみでしょうか?
  何かご見識があれば、ご回答頂けましたら幸いです。

                               東京・30代男性

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 投稿時間:05/08/12(Fri) 23:10
 タイトル:Re: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒共用部分と有りましたので、分譲マンションで管理組合があるものとしてご返事
  します。

  マンションの場合、共有部分は管理組合が管理します。
  従って、共有部分については、全て管理組合の責任になります。
  本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です。

  不動産会社が中古マンションを自ら売り主となり売り渡した場合、瑕疵担保責任
  は専有部分だけに及びます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 09:21
 タイトル:Re^2: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:たっきー
⇒早速の回答ありがとうございました。
  一般論としてお尋ねしたいのですが、テレビアンテナの配線の専用部分(室内部
  分)は瑕疵担保の範囲内でしょうか。
  たびたび申し訳ありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 13:20
 タイトル:Re^3: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒専有部分の瑕疵として、物件購入業者さんに相談されてはいかがですか?

  なお、やや話が変わってしまいますが、例えば、マンション全体がケーブルテレ
  ビ対応の場合。
  この場合は、ケーブルテレビの有料視聴契約の有無にかかわらず、室内の接続端
  子の保守を、ケーブルテレビ事業者がしてくれる場合もあります(業者によると
  思います)。

  ですので、共用部分が密接に関係してくる個所の修繕の場合、事前に必ず管理組
  合の許可を得ることをお奨めします。

  香川様のおっしゃる通り、
  「本来、共有部分の修繕には、管理組合の許可が必要です」
  から、万一、自分の修繕で共有部分(あるいは他の方)に不具合が生じた場合、
  賠償しなければならなくなってしまう場合もあります。

  迷ったら、まず確認…です!

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  投稿時間:05/08/13(Sat) 18:31
  タイトル:Re^4: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
  投稿者名:たっきー
  ⇒ご回答頂きまして、ありがとうございました。大変参考になりました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/13(Sat) 12:37
 タイトル:Re^3: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒専有部分とは壁の表面より室内側を指します。
  たとえ、自分の部屋の中であっても、共有部分のコンクリート壁の中にある配線
  や配管は、共有部分の管理者である管理組合の責任となります。
  壁に付いている出力端子やモジュラージャックなど機器の使用のために必要な部
  品などは、専有部分となります。

  今回のご質問のように、室内側の同軸ケーブルを接続するための端子が悪い場合
  は専有部分の扱いです。
  壁の中の配線が断線した場合などは共有部分の扱いになります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者

  -------------------------------------

  投稿時間:05/08/13(Sat) 18:39
  タイトル:Re^4: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
  投稿者名:たっきー
  ⇒香川様、大変参考になりました。ありがとうございました。

  -------------------------------------

  投稿時間:05/08/24(Wed) 12:44
  タイトル:Re^4: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
  投稿者名:たっきー
  ⇒香川様、その後、この件について、教えて頂いた知識を提示しながら管理組合
   と話をしましたら、組合が負担をすることになりました。
   大変ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/08/26(Fri) 13:23
 タイトル:Re^5: 共用部分に対する瑕疵担保責任について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒宜しかったですね。快適なマンション住まいをして下さいませ。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者


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■建築ミスによる工務店への請求について相談されたべべ★さん
  http://fs.emaui.info/2009/04/post-b0df.html
    こんなに早くの対応ありがとうございました。結局、施主の私たちには専門知
   識もありませんし、このまま工務店側との話し合いになっても損することばかり
   かな・・・と思ってました。けれど、こちらのサイトを知り、専門家のアドバイ
   スをいただけて、精神的にも落ち着きすっきりしました。また、自分達には一切
   非はなく、自分たちの要求を工務店側が全て飲み込むべきだとヒートアップして
   いましたが、第三者からの意見を聞いたことで冷静になれました。私たちにとっ
   てマイホームは一生に一度の買い物で、夢がいっぱい詰まった商品だっただけに、
   こんな形で工務店側と交渉することになったのは、残念でしたが、この悩みを無
   償で相談に乗っていただき、そしてアドバイスをもらえてとても感謝しています。
   ほんとうにありがとうございました。

  Fromスタッフ:
    プロとは言えない、ありえないような結果になり、工務店側も充分、保証等に
   ついて責任を自覚しているものと思われます。夢のマイホーム、誰しも憧れ期待
   いっぱいです。しかし、お金さえ払えば100%理想通りの家が一瞬にして魔法の
   ように出てくるわけではありません。世の中に「完璧」「絶対」はありません、
   あいては人間ですので忘れたり間違うこともあります。そんな人間同士だからこ
   そ、依頼する側は、費用は幾らまでで、どんな家を建てたいのか、きちんと伝え
   る。依頼された側は、依頼された希望条件のうち、どんな家をどんなふうに建て
   ることができ、どこまで形にできるのか、よく話し合ってすり合わせて意思の疎
   通、確認を取って建てていく。家とは、双方が一緒になって作りあげていくもの
   です。無理することなく、我慢や妥協をするのではなく、あなた自身が納得行く
   よう、後悔することの無いように、どうしたらよいのかお考えになり、ご家族皆
   様でよく話し合いながら、工務店側の見解を充分ご確認の上、交渉されると良い
   でしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2009/04/47421-83fe.html


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