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住まいの何でも相談室(2010年2月12日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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Fudosan.JP&家のタネの小森です。

最近、賃貸住宅のキャンセルについての相談が増えてきました。
毎年、だいたい、この時期増えるんですよね。

急かされて、迷ったけど、払ってしまい、やっぱりあとで、キャンセルしたい。
払ったお金は戻ってきますか? 違約金請求されました、払うしか無いですか?
などなど。 部屋を借りようとしている方へ、失敗しないためのアドバイスを
幾つか書いておきます。私の経験でもありますが、

1.一日で回るのは移動時間も含め3箇所が限界。欲張らないこと。
2.疲労すると正常な思考判断が鈍ります。疲労時の即決、お金の支払いは避ける。
3.暮れかけている夕方、夜に部屋を見に行っただけの即決は避ける。
  昼間、日が出てる時間に必ず再見してください。
  日のあたり具合、回りの住環境、騒音関係、臭いなど、ちゃんとご自分の目で、
  耳で、確かめて下さい。昼間と夜の顔は違います。
4.管理会社(仲介不動産業者)が、何となく「嫌だなあ」「変だなあ」
  と思ったら、あなたの感を信じて下さい。だいたいその感はあたります。
5.部屋は自分が決めるものです。お金を払った、契約書を交わした時点で、
  自分の意思で判断して行動したという、自己責任が伴います。
  迷いがあるなら、即決即答即支払いをしないことです。
  自分の感、気持ち、心に正直に立ち返り、一晩ゆっくり冷静にお考え下さい。
  そして、その部屋で、自分が笑顔で、楽しく、穏やかに、のんびりしている
  自分の姿を想像してみて下さい。できない場合は、それがあなたの答えです。

なるべく、自分から、トラブルを招かないよう、発生させないよう、
慎重に気をつけながら、気持ちよく楽しくお部屋探しをしてくださいね~(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんと、ハビット・小谷さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●建築主が負担する地盤改良費について
   http://fudosan.2525.net/2009/11/post-89a5.html

 ●井戸水が引渡し直前で使えず上水道を引く問題について
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-17f1.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●所有権の取得時効について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/14(Wed) 03:20
 タイトル:所有権の取得時効について
 投稿者名:いのさ
⇒昭和48年に祖父が亡くなり、隣接する2つのうち、
   ●土地A ⇒ 叔母
   ●土地B ⇒ 父
  と言うかたちで、相続しました。

  昨年、父が亡くなり、私が土地Bを相続した際、土地Aの一部を勘違いして使用し
  続けていたことがわかりました。

  叔母は28年前に家出し、現在、土地Aには叔母の夫と息子が住んでいます。
  税金はずっと別居中の叔母が払い続けています。

  叔母の息子は、10年ほど前から、土地の区切りが違うと言っていましたが、父は
  こちらの土地だと主張していました。
  最近になって、叔母の息子が、「土地を使用していたのだから、お金を払え」と
  言ってきました。

  言われたとおりに払う必要があるのでしょうか?
  ちなみに叔母に確認したところ、お金はいらないと言われました。

                               愛知・30代男性

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 投稿時間:05/09/14(Wed) 09:59
 タイトル:Re: 所有権の取得時効について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、題名から推測すると叔母の夫と息子に所有権が移転したのでしょう
  か?
  今までの所有者の叔母が使用料はいらないと言っているのですから、過去の分は
  支払う必要はないでしょう。
  今後の分については交渉によって決めるべきだと思います。
  そもそも、その前に相談内容を見ると境界をはっきり確定しておく必要があると
  思うのですが…?
  境界がはっきりしないことには、前に進まない様な気がします。

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 投稿時間:05/09/15(Thu) 02:17
 タイトル:Re^2: 所有権の取得時効について
 投稿者名:いのさ
⇒回答ありがとうございます。
  境界ですが、杭がはいっており、はっきりしております。
  お金はきっぱり断ることにします。

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 投稿時間:05/09/14(Wed) 15:12
 タイトル:違法建築理由による契約解除について
 投稿者名:JJ
⇒初めてご相談申し上げます。
  販売業者に建蔽率容積率オーバーしていないかどうかを何度も確認して、「大丈
  夫です」と回答をもらっていた築7年の中古物件の売買契約結びました。
  重要事項説明の時にも違法建築でない旨を販売業者に確認し、口頭で問題ないと
  の返事を録音しておりました。
  手付金200万円と不動産仲介料の半額は支払済です。

  ところが引き渡しに備えて、住宅ローンの審査を行なったところ、建蔽率容積率
  オーバーの指摘を受け、融資を断られました。

  ■補足事項
   ・販売業者と内覧時に、「今、既に申込みが入っていますが、月内に契約して
    頂けるなら優先します」と言われた。
   ・重要事項説明の際の「検査証の有無」は、「売主に確認したら不明でした」
    と記載されていた。
    その後も、不明であるにもかかわらず、検査証の追跡調査は行なわれなかっ
    た。
   ・融資が断られた旨を販売業者に伝えると、「その銀行は住宅ローンに弱いの
    でそういっています。融資できる銀行をご紹介します」と言われた。
   ・今は、売主から聞いていなかったことと、物件情報確認を怠ってということ
    で、販売業者がミスを認めている。
   ・私はこの物件契約のために、そのとき検討していた他の物件を断念した。

  ■お伺いしたいこと
   ・このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか?
   ・私は契約を白紙撤回できるのでしょうか?
    (手付けと不動産仲介料半額の全額の返還請求はできるのでしょうか?)
   ・それとも、売主側の説明不足は、「売主側のキャンセル」と同等となり、手
    付金倍返しの対象となるのでしょうか?
   ・あるいは、私の自己都合による契約解除になってしまうのでしょうか?

                               東京・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/14(Wed) 19:12
 タイトル:Re: 違法建築理由による契約解除について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒最初に私見であることをお断り致します。

  「このような販売業者に対し、何のおとがめもないのでしょうか?」は、重要事
  項の説明が間違っていたので、違反行為があった可能性が高いでしょう。
  業者(企業)の責任になるのか、取引主任者の責任になるのかは、投稿からだけ
  では判断いたしかねます。
  おとがめは、貴方が苦情を申し立てれば、それなりにあると思われます。

  なお、貴方の都合による解除とはならないでしょう。
  手付や仲介手数料は戻していただくべきだと思います。

  しかし、売主の責任については、売主が不動産業者等の事業者か、普通の素人の
  方かよって変る可能性があります。
  損害賠償については、法的な問題になりますので、差し控えさせて頂きます。

  本相談については、地元の宅建協会等が主催する無料相談に、まず行かれること
  をお薦め致します。
  詳しくは、(社)全国宅地建物取引業協会連合会のサイト、
   http://www.zentaku.or.jp/
  から調べてみて下さい。

  その無料相談で苦情受付をした上で、都道府県の監督部署(建設課・住宅課等)
  に行かれるのが宜しいかと思います。
  また、損害賠償については実損が少ないので微妙ですが、弁護士等の専門家にご
  相談されるのが宜しいかと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/15(Thu) 09:11
 タイトル:Re^2: 違法建築理由による契約解除について
 投稿者名:JJ
⇒ご回答ありがとうございます。
  支払済の現金は返還要求できることがわかり、安心致しました。
  売主は、私がつきあっている不動産会社のFCの別の店舗が、個人から委託を受け
  て販売しているものです。
  FC店とはいえ、別法人の不動産会社が2社も入って、建蔽率容積率オーバーに気
  がつかないなんて考えにくく、個人の売主の詐害行為なのか、販売業者側の販売
  手法の一環なのか計りかねるところです。


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■市に買い取られる所有地について相談されたムックさん
  http://fs.emaui.info/2010/02/post-7387.html
     この度は、大変わかり易いアドバイスをありがとうございました。不動産の
    ことは、全く持ってわからずどうしてよいのか悩んでおりました。まずは、教
    えていただいたことを実行してみます。心より感謝申し上げます。

  Fromスタッフ:
     誰しも、その場になって、当事者になってみないと、わからないことが多い
    ですし、不安で心配されることもあると思いますが焦ることはありませんので
    自分のできるとこから情報収集されてみて下さい。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/01/12729-8ebb.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

最近、鍋にハマッています。あるお店で、トムヤンクン鍋というのがあって、
海老が大ぶりなのが3尾入り、トマトも入り甘辛くてスープが美味しいのです♪
美味しい美味しいと、しょっちゅう行っていたら、
チェーンの居酒屋なので、メニュー交代で無くなってしまいました(悲しい。。。)

しぶしぶ、残っている鍋「塩ちゃんこ」と「もつ鍋」を頼んで食べましたが、
これまた美味しい!(笑)先に、しょうゆ味のもつ鍋を食べ、あたたまり、
間にマグロのカマなどをつまみながら、次に、塩味野菜たっぷりの(かにも入ってる♪)
ちゃんこ鍋を食べる。これに、ゆず湖沼がついているので、
これをちまちまつけながら食べるのが、とってもうまい!w

最後は、塩ちゃんこの残り汁に、ご飯を入れて。
最後の最後の汁一滴、ご飯一粒まで美味しい~☆ 最高です♪♪♪

柚子湖沼、なかなかいい仕事をしてますね♪


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