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住まいの何でも相談室(2010年2月5日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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Fudosan.JP&家のタネの小森です。

いよいよ二月です。早い! 雨の一日かあ~と思っていたら、明日雪が降るかも?!
通勤の方、お仕事で移動の方は、充分、足元、お気をつけ下さいね。

ところで、先週、別の仕事で銀座に行きましたが、
空いた時間ができたので、寄りたい所(以前、お世話になったところ)を
数件回ろうと思って、とりあえず歩き出したものの、見事に迷子になり
2時間も放浪した挙句、どこにも辿り着けなかった小森です(泣)
この時の疲労が、今でも残っており、とにかく眠いです、寝足りない;。

やっぱり、横着しないで、きちんと地図を確認しながら行かないと駄目ですね。
多分、この辺のはず…が大きな間違い! 銀座を甘くみてはいけないのでした;。
ちなみに、この日、銀座でこんなの見て来ました。宜しければ、皆さんもどうぞ♪
http://report.craft-en.com/2010/01/post-89fe.html

それでは今週も一週間始まりました。はりきって参りましょう~(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんと、ハビット・小谷さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●事故告知の責任と契約解除について
   http://fudosan.2525.net/2009/11/post-dcc0.html

 ●借りていた部屋の購入と壊れたエアコンについて
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-97e6.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●貸主都合による退去の責任の所在について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/14(Wed) 03:19
 タイトル:貸主都合による退去の責任の所在について
 投稿者名:長崎市民
⇒賃貸アパートに住み始めた翌週に、1週間留守にしました。
  その期間、不在にすることは、貸主と不動産屋両方に前もってはっきりと予告し
  ておいたにもかかわらず、帰宅してすぐ、そんなに留守をされては困るとの理由
  で、いきなり退居するよう言われました。

  何か誤解があるのかと思い、アパートの隣に住む貸主と直接話したところ、納得
  してくれたようでしたので、安心していました。

  しかし、貸主はその後さらに、反対隣の民家の住人と共に私の帰宅時刻を監視し
  あい、その時刻をいちいち不動産屋に報告し、帰宅が遅いことも理由に不動産屋
  に対して、私の退居を要求してきました。
  どうやら、貸主とその隣人とが、連日、交互に電話してきたのだそうです。

  入居の際、貸主にはもちろん、その隣家の方にも挨拶に行き、「いい人が来てく
  れてよかった」とまで言ってもらっていたので、本当に驚きました。
  未だに彼らの真意はよくわからないのですが、貸主はその隣人の言うことを全て
  鵜呑みにし、言われるがままに行動しているようです。

  私は仕事の都合上留守にすることが多く、留守にするなと言われては仕事になり
  ません。
  留守がちなことも、帰宅時間が不定期になりがちなことも、入居申込時に言って
  ありましたし、もちろん契約書にも、留守の禁止や帰宅時間の規定など、書かれ
  てはいません。

  しかし、不動産屋側も電話攻撃に辟易したのか、私に落ち度は全くないことは認
  めつつも、次の部屋を割安な賃貸料で提示し、転居をすすめてきました。
  私も両側の家から監視されつづけて暮らせるような神経を持ち合わせておらず、
  早く落ち着いて生活したいと思い、不本意ながら転居することに決めました。

  しかし、どう考えても、貸主側の契約違反だと思い、最低限、引越費用だけでも
  請求しよう検討しているうちに、問題に気付きました。

  実は、契約書は不動産屋が持っており、私に渡されていません。
  単純に渡す機会がなかっただけかと思っていたのですが、貸主はまだ契約書に捺
  印していないようなのです。
  つまり、不動産屋は契約が成立する前に私を住まわせたことになります。
  この状況から判断しますと、貸主は、捺印さえしなければ、退居させることは簡
  単にできると考えて、このようなことを言ったのかも知れません。

  この場合、責任を問うべきは、やはり貸主でしょうか?
  それとも、私にだけ契約させた不動産屋でしょうか?
  あるいは、知らぬこととはいえ、住みはじめてしまった私でしょうか?

  長くなりましたが、まとめますと、
   ●私は誰に責任を問うべきなのか?
   ●責任の取り方として、どこまで請求しても良いのか?
    (転居費用として、運送費以外の電話移転費用など、一旦、そこに住むため
     にかかった費用なども少なくありません)
  を知りたいのです。

  アドバイスなどいただけましたら、誠に幸いです。
  どうぞよろしくお願いいたします。

                               長崎・40代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/14(Wed) 09:51
 タイトル:Re: 貸主都合による退去の責任の所在について
 投稿者名:涌井 秀人
 URL : http://kogen.biz/
⇒今回のご相談を整理してみます。

   ●契約書は不動産業者が持っていて、大家は署名捺印してないし、長崎市民さ
    んも持っていない。
   ●しかし、家賃は大家は受領している(おそらく、礼金・敷金なども大家は受
    領している)。
   ●1週間留守にすることは、事前に通知してあったのにもかかわらず、そのこ
    とを理由に退去を求められた。

  私見ですが、大事なのは領収書のような気がします。
  領収書は受け取っていると思うのですが、その領収書の受取人の名前が不動産業
  者になっているのか、大家になっているのかで、対応は変ると思います。

  大家の名前の領収書の場合は、契約が成立していると考えられ、なおかつ、大家
  の言っている退去の要求を飲む必要は無いと思いますので、その旨を伝えて交渉
  しましょう。
  また、不動産業者には契約書を早急に届けるように要求すべきです。

  不動産業者の領収書の場合は、大家との契約そのものが成立していないことも考
  えられますが、礼金・敷金・家賃の扱いはどうなっているのかが、問題になると
  思います。
  場合によっては、業法違反はもちろん横領や詐欺の疑いもでてきます。

  とりあえずは、契約時の領収書と、毎月の家賃の扱いについて調べてみてはいか
  がでしょうか?
  業者に対しては、契約書を早急に届けていただきましょう。

  ところで、重要事項の説明は受けたのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/14(Wed) 15:57
 タイトル:Re^2: 貸主都合による退去の責任の所在について
 投稿者名:長崎市民
⇒涌井さん、コメントをどうもありがとうございます。

  不動産業者に確認したところ、
   ・大家は契約書に記名捺印をしていない
   ・敷金・礼金・家賃など、私が最初に払った金額は、全て不動産業者のところ
    で止まっている(入居が月末だったので、家賃は翌月分も払いました)
  そうです。

  領収書も業者のもので、重要事項の説明は受けました。

  では、「契約書を送ってほしい」と頼んだところ、
  「今回は大家側の契約はされていないし、大家側も反省していて、運送費だけは
   出すつもりになっており、今後もめることは絶対ないので、渡す必要はない」
  と言われ、ではせめて写しを…と頼んでも拒否されました。
  (普通は、運送費すら出ないのに、これ以上、何が不満なんだ…と言った口ぶり
   でした)

  また、「この場合、契約自体成立していないではないか」と聞くと、
  「大家の代行として不動産業者が契約をしたので、契約自体は成立しているが、
   大家側はそう考えていなかったので、今回のようなことになってしまった」
  との説明でした。
  (ちなみに、大家は年配の女性ですが、今まで入居対応をしていた御主人が入院
   中で、自分で取引をしたのは今回が初めてだから、よくわかっていなかったの
   だ…そうです)

  さらに、退居の理由として、
  「実は私自身というより、私の保証人(従姉妹)に不安があった」
  という話も、新たに出てきました。
  ただし、これは、「必要ならば、もう1人保証人をたてる」と事前に申し入れた
  にもかかわらず、「必要ない」という返事をもらったうえでのことでしたから、
  ますますガッカリしてしまいました。

  不動産業者によれば、
   ・支払った敷金礼金や手数料も次の入居分に充当する
   ・電話工事などの費用は、それも考えて割安にした次の物件の家賃差額分でま
    かなっている
  と考えてほしいとの説明です。

  いずれにしても、契約書を絶対渡そうとしない点が気になります。
  自分らが不利になると考えているからこそ、写しすら渡さないとしか考えようが
  ありません。

  その業者を全く信用していないわけでもありませんが、今回のようなことがある
  と、どうしても疑い深くなります。
  私には、自分がした契約の写しすら、保管する権利もないのでしょうか?
  金銭面ではもう我慢するしかないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/14(Wed) 18:48
 タイトル:Re^3: 貸主都合による退去の責任の所在について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒大家の代りに管理会社が契約を締結する「代理」と言う形態もありますが、今回
  のご相談はそれでもないようです。
  契約書をよこさないのは、まず考えられない事態です。
  ご相談の内容から察するに、不動産業者の業法違反の可能性が高いと思います。
  かなり問題がある業者のような気がします。

  「大家の代行として不動産業者が契約をした」とありますが、もし、代理契約を
  締結したのならば、貸主の欄に不動産業者が代理と明記した上で、契約の締結し
  て契約書を渡すはずです。

  どちらにしても、契約書をよこさないのは異常な事態です。
  大家とその業者は代理契約を締結していないと思われます。
  不動産業者の代替案(?)は、業法違反で訴えられるのが怖いだけの詭弁と受け
  取れます。

  ご心配で有れば、地元の宅建協会の主催する無料相談でご相談下さい。
  長崎県では、
   http://www.n-takken.or.jp/
  に県本部と支部の両方がありますが、同じビルにあるようです。
  また、長崎県の不動産業を管理する部署に直接、苦情、相談するのも良いと思い
  ます。


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■中古住宅の告知義務違反と専任媒介について相談された匿名ですさん
  http://fs.emaui.info/2010/01/post-a5e6.html
     早速のお返事ありがとうございました。とてもわかりやすいご返答で不動産
    について知識のない私にもよくわかりました。いただいたお返事を拝見し、少
    し冷静に考えられるようになりました。教えていただいたことをふまえて、家
    族で相談し今後どうするかを決めたいと思います。ここでご相談させていただ
    かなければ、今でも悶々と悩んでいたと思います。こんな事でお手を煩わせて
    しまい申し訳ありませんでした。しかし、こちらはとてもとても助かりました。
    ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
     少し落ち着かれたようで良かったです。売主さんは、不動産業者への報告は
していたようですので、その内容と、業者の受け取り方と曖昧なまま、とくに
    考えることなく重要視しないまま安易に伝えたことが問題だったかもしれませ
    ん。「嘘をついた」「告知義務違反になるか」につきましては、お送りしまし
    た内容で、慎重にお調べになり、おすすめください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/01/12729-8ebb.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
少し前のニュースで流れていましたが、首都圏のマンションの売上げが
五年連続して減少し、4万戸を割り込んだ…とありました。

遡れば銀行が、カード会社が、最近ではコンビニ大手が同じコンビニ会社を飲み込み、
さらに拡大、飲食産業も、気がつけばあちらこちらも同じグループ会社傘下だったりと、
大きなトップ1,2,3などに生き残りをかけて振り分けられているような気がします。

よくドライブをしていて「こんな信号の目の前、騒音多くて空気の悪い所に、
わざわざマンション建てなくても…」 と、入居者(購入者)いるのかなあと
見ていて心配になることがあります。マンション建築はいよいよ過渡期
(既に昨年、一昨年くらいから言われていますが)になってますね。

そんな折、空きアパートなどを、女性数人でシェアーするのが流行りと聞きました。
流行?? 流行は、発信側(企業側)が意図的に作ることがほとんどだと思います。
既にたくさん建てられ、どんどん経年劣化してゆくマンションの空き部屋
(売れていない部屋)を今後、どう活かしていくかが、難しくもあり、新たな発展に
繋がる鍵かもしれません。


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