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2010年3月

住まいの何でも相談室(2010年3月26日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは。皆さん、三連休は、いかがお過ごしでしたか? 
私、初日は、実家の墓参りに行って参りました。が!!! 
東京から千葉は、車で凄い渋滞でした…。行きで3時間半かかりました。
お墓についてからは、風が強すぎて、お供えしたお菓子やお花が飛ぶわ、
線香になかなか火はつかないわで、怖かったです。
その後のファミレスでの食事もめちゃ混みでかなり待たされ、
席についてからは、食事が出てくるまで待たされ…。
でも、半年振りに、実家両親と妹と3歳の姪っ子に会えて楽しかったです♪

その後は、東京にとんぼ帰りもなんなので、そのまま御宿別荘マンションへ(笑)
ところが、二日目は凄い強風波浪で、一歩も外に出ず、ひたすら寝てました…。

三日目は、近場の温泉を堪能し、美味しいラーメンを食べ、
地元のやっすい野菜をしこたま買って、ほくほく♪で、帰ってきましたが
ま~た、渋滞…。これまた3時間半かかって、ようやく戻って参りました。
長距離運転、お疲れ様でした、編集長!(><)

さて、今週もはじまってしまいました! 皆さん、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●定期借家の満了と再契約と普通借家について
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-2473.html

 ●私道の通行許可問題について
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-a6ba.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●カード式のドアの電池交換費用の負担について
  ●建物の買戻しについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/21(Wed) 04:14
 タイトル:カード式のドアの電池交換費用の負担について
 投稿者名:ぱにい
⇒はじめまして。
  私の住んでいる賃貸マンションのドアはカード式です。

  前回の電池交換時は鍵業者と不動産業者の立ち会いのもと、費用はかかりません
  でした。
  しかし、今回の交換の際に、電池交換費用として、13,000円を請求されました。
  内訳は、システムメンテナンス代、電池代、作業料金、消費税とのことです。

  交換の際、「電池は近所のスーパーで購入した」などと不動産業者が言っていた
  ので、この金額に疑問をおぼえ、内訳の明細が書かれた請求書を求めました。
  すると、不動産業者は「信用していないのか」と憤慨し、未だ届きません。

  このような場合、支払う方が良いのでしょうか?
  それとも、再度、明細を請求した方が良いのでしょうか?
  それ以前に、電池は消耗品かも知れないのですが、カード式のドアであることを
  を考えるならば、この費用は本当に私が負担すべきものなのでしょうか?
  よろしくお願い致します。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 11:47
 タイトル:Re: カード式のドアの電池交換費用の負担について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒再度、明細を請求された方が良いと思います。

  費用負担に関しましては、契約書や管理規約等にもよりますが、基本的に消耗品
  ですから、貴女が負担すべきだと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 15:49
 タイトル:Re: カード式のドアの電池交換費用の負担について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒涌井様のおっしゃる通り、契約の内容に従うべきであり、通常、消耗品は借主で
  ある貴方の負担になると思います。

  ただ、私見なのですが、もし、契約で電池交換について触れていなかった場合、
   ●電池代 ⇒ 貴方の負担
   ●交換に伴う作業工賃(出張費・技術料など) ⇒ 貸主の負担
  と言うような交渉もできるようにも思います。

  いずれにせよ、まず、契約内容と明細を確認してください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 18:39
 タイトル:Re: カード式のドアの電池交換費用の負担について
 投稿者名:ぱにい
⇒回答ありがとうございました。
  契約書と資料を確認したところ、交換時は契約業者を通すように…と書いてあり
  ます。
  ただし、鍵会社との契約解除をしていたらしく、電池交換後、不動産業者から、
  今後、連絡しないように…との通知がありました。

  しかし、契約書とは別の冊子に、
   ,●裏側の蓋を開いて、各自電池交換して下さい。電池交換は約2年です。
     市販品・○○型(コンビニ、カメラ屋で販売、\1,800)
  と記載されています。

  ただ、実際交換するには専用工具が必要で、その工具は不動産業者が持っている
  ので、私が交換することは不可能です。

  減額交渉できる可能性は高いでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 23:47
 タイトル:Re^2: カード式のドアの電池交換費用の負担について
 投稿者名:前野
⇒色々なご意見もあるかと思いますが、私でしたら、
   ・契約書と資料にある情報以上の内容を聞いていない
   ・紛失ではなく、電池の寿命による定期交換である
   ・自分で勝手に鍵業者を呼んだわけではない
   ・前回は無料で、今回、事前に有料化の連絡がきていない
   ・市販されていない(または非常に高価な)専用工具が必要である
  のであれば、電池代以外の金額を支払うことは拒むと思います。

  おそらく、自治体の消費生活センターに事情を説明し、場合によっては間に入っ
  てもらい、不動産業者と交渉すると思います。
  ただ、「不動産業者と対決する覚悟」は必要になるでしょう。

  余談ですが、貴方の不動産業者が、
  『「信用していないのか」と憤慨し』
  とのことですが、私の個人的な「直感」では、どうも信用できません…。

  そもそも、本当に良い不動産業者でしたら、
   ・玄関自体が使用不能になること
   ・容易に取り替えることが困難であること
  を考えますと、蛍光灯などの完全な消耗品と異なり、私は本来は貸主(大家)側
  の負担で、メンテナンス費用を含んだ家賃提案などを(大家に対して)おこなっ
  ても良いと思います。
  今回のように、電池交換費用が全て借主の負担になるようであれば、貸主借主間
  の同様のトラブルが発生するように思います。
  トラブルを未然に防ぐのも、不動産業者の仕事ですから…。

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 投稿時間:05/09/21(Wed) 04:14
 タイトル:建物の買戻しについて
 投稿者名:SUN
⇒現在、借家に住んでいます。
  この家はもともと借地権を持つ父が19年前に建てた家ですが、父の事業が失敗し
  て、11年前に地主さんが競売で買い取ってくれ、その後は賃貸で住んでいます。

  両親も働けない歳になってしまい、家賃も月額23万円と未婚の私ひとりの収入で
  は到底暮らしていけないので、住宅金融公庫を使って買い戻したいと考えていま
  す。

  建物の代金以外に支払わなければならない費用には、どのようなものがあるので
  しょうか?
  また、どのような手続きが必要なのでしょうか?

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 07:47
 タイトル:Re: 建物の買戻しについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒大雑把にまとめると、以下のとおりです。

  ■費用について
   1.土地建物代金(手付金・中間金・残金に分けて売主へ)
   2.契約書印紙代
   3.公租公課(固定資産税等)精算金(売主へ)
   4.所有権移転登記費用(司法書士へ)
   5.抵当権設定登記費用(司法書士へ)
   6.金融機関の借り入れに関わる諸費用(銀行等へ)
   7.不動産取得税(所有権移転登記が済んでから)
   8.不動産業者が入る場合は手数料

  ■手続きの概略
   1.金融機関への借り入れ申し込み手続き(謄本、公図、物件概略書、所得証明
    等)・融資OKの確認。
   2.売買契約の締結(手付金・印紙)・今回の場合は素人同士の取引なので融資
    の承諾後の方が良いと思います。
   3.中間金がある場合は、その支払い。
   4.引渡し(残金・固定資産税等精算金)・同時に所有権移転手続き・抵当権設
    定手続き。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/23(Fri) 01:04
 タイトル:Re^2: 建物の買戻しについて
 投稿者名:SUN
⇒涌井さま、この度は早々にご説明いただきありがとうございます。
  大雑把なんてとんでもないです。詳細にご回答いただき本当に感謝しています。

  登記費用や印紙代などを含め、実際にかかる費用は種類があるんですね。何冊か
  借地などに関する本を呼んでみましたが、実費内容がつかめなかったので、とて
  も助かりました。手続きの流れも大体つかめたような気がします。

  今後、実際に地主さんとの話し合いになりますが、好条件で両親が安心して暮ら
  せるようにがんばってみます。
  本当にありがとうございました。


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                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■相続した借地権の買取について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2010/03/post-7295.html
     ご丁寧なアドバイスありがとうございます。自分の欲だけに縛られることな
    く、みんなが納得できるような答えを専門家の方と探していこうと思います。

  Fromスタッフ:
     必ずしもあなたの希望条件どおりにいかない可能性もあるかもしれません。
    ご兄弟皆様でよく話し合い、どうしたら一番納得のいく形になるか、冷静に時
    間をかけてあたられると宜しいかと思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/03/310323-e4c0.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

束の間の二泊三日、御宿に行ってました。それにしても、千葉は野菜が安いですね!
一番近いスーパー(O)⇒2軒目のスーパー(G)⇒三軒目に(M)
と、いつも三軒回って買出ししてるので、今回も、順繰り回って、野菜をもりもり
購入したのですが、Mの駐車場で、二組だけ、青空フリマをやってたので
見に行きましたら、「今日はお客さん全然来ないし、店出す人もうちらだけだから、
もう帰る」と店仕舞い中でした(苦笑;)

ところで、そのM、店内が半分に縮小されてました! 明らかに奥が壁に隠され暗い! 
改装リニューアル? フリマのおばちゃんに聞いてみたら、
「近くに(B)ができるから、なくなるらしいっていう、もっぱらの噂」
とのこと!(◎_◎)☆ えええ~っ! そりゃ大変じゃん!!! 買物中の編集長に
告げたら、「えーっ!? そうなの! そんなーっ、ショックー。Mの惣菜の味付けが
一番美味しくて好きだったのに~。Mショックだよー」と項垂れる編集長(^-^;) 

我々の中では、
●味付き惣菜⇒Mが一番美味♪ ●野菜や肉、特価品、曜日&時間での半額セール⇒G
●地元でしか取れないような新鮮な魚や野菜、生物、果物、冷凍食品、パンの半額⇒O
が一番、と、それぞれ、すみわけ(使い分け)してたので、このパワーバランス(?笑)
が崩れるのは、とても痛い。大いに慣れて活用してただけに残念です…。

Mの建物自体も、よくよく見れば、屋根や壁など錆だらけ…。
「ここ、テナント募集して、こなかったら、ゴーストタウン化するかも。」と編集長。
M以外に、洋服や、本屋、マクドナルド、ファミリーレストランなどあり、車で家族で
来るのは、調度いい快適な場所だったのに。残念です。はぁ、どうなる!? 
「Bができたら、Gも客、持ってかれるかも…」と心配は尽きません。
こう気を揉みつつ、Bが出来たらそっちに行くことは、必然必須だったりする…;。


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年3月19日号)

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こんにちは。桜が咲いてきましたね~!
来週は連休もありますし、なんだか、うきうきわくわく楽しくなってきますね☆

何度か、メルマガでも書いてきました、マンションの「給水管更生工事」ですが
無事に事故無く終了しました、良かった~☆
どのくらい、やらない部屋が出てくるだろうかと不安もありましが、
連日工事をやっているせいか、無反応だった部屋の方々も連絡を取れるようになって
最終的に、70数個あるうち、工事出来なかったのは、4部屋だけでした。
まあまあ、合格点じゃないでしょうかね♪ よくできたと思います!

そんな給水管更生工事ですが、久々に家のタネで
取材レポートとしてアップしましたので、どうぞ、ご覧下さい♪

それでは、今週もはじまってしまいました! 皆さん、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 家のタネ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               ★給水管は、このようにして美しく蘇るのであった☆
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■給水管更生工事の現場レポートです♪
http://report.ienotane.com/2010/03/post-d73d.html


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●建設業者(違法業者)が工事せず逃げた場合の登記について
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-e5d6.html

 ●買取った私道を公道にしたいという申し出について
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-20db.html

 ★アドバイス投稿について★
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  相談の「コメント欄」に、
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 今週のピックアップ相談は、
  ●売主側不動産業者との直接取引きへの変更について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/19(Mon) 16:52
 タイトル:売主側不動産業者との直接取引きへの変更について
 投稿者名:みつば
⇒はじめまして。
  私はこの春から宅地分譲地を探しており、不動産屋さんへ相談しようと思った矢
  先に、ある住宅メーカーが主催する宅地フェアーが開催されるとのことで、良い
  物件は無いかとお伺いしてみました。

  そこでは、物件ごとに情報シートがあり、希望地域の物件シートをコピーして頂
  き、実際に現場へ行き検討しました。
  しかし、納得がいかず、その場限りのお伺いになりました。

  それから5ヶ月後、新聞広告に別の不動産会社が売主の宅地分譲の広告が入りま
  した。
  そこを見学すると共に、より良い物件を探すうえで、再度、冒頭の宅地フェアー
  会場へお伺いし、物件を見せてもらい、また、いくつかの物件シートをコピーし
  て頂きました。

  その際、前回の担当者は私のことなど、ほぼ忘れていましたが、何かあれば気軽
  に質問してくださいと、再度、名刺を頂きました。

  物件シートには、宅地フェアー会場へお伺いする前に見学した不動産会社が売主
  の分譲地も記載されておりました。
  物件を検討した結果、とても興味が湧いたので、宅地フェア-の担当者にTELで
  連絡をしました。

  すると、「その物件は、問い合わせ件数がすごいので、急いで予約して欲しい」
  と言われました。
  家族も土地には賛成してくれ、購入意欲が湧いたので、申込書を記入して、お金
  を預けました。

  そして、購入に掛かる費用を軽く聞き(担当は宅建主任でしたが、税率やらが今
  は分からないと言い、詳しくは後日にされました)、予約した安堵感からか、深
  く気にせずにその場をあとにしました。

  それから、10時間後に担当者から急ぎのTELがあり、
  「言い忘れたが仲介料が掛かるのでご承知おきを」
  とのことでした。
  しかし、そのTELまでそのことは一言もおっしゃらなかったので、そんなの聞い
  てないと突っぱねました。
  (最初に説明を受けた際、「我々は、まず宅地をご紹介することで、少しでも弊
   社の住宅を購入して頂けるようにこのような情報提供をしています」と聞き、
   それを鵜呑みにしていたので、寝耳に水でした)

  とりあえず、文書で欲しいとお願いすると、「説明不足で申し訳無いが、これだ
  け費用が掛かる」とのFAXを頂きました。

  私の勉強不足もあるのですが、お金を預けて予約するまでに時間があったことを
  考えるならば、その会社には不信感がいっぱいです。
  最初に分かっていれば、坪数の増減や費用の面で大きく違ってくるので、ショッ
  クでなりません。

  その宅地分譲地は是非購入したいので、今回の申込みは取り止めて、売主の不動
  産会社と直接取引きがしたいと思いますが、これは可能でしょうか?
  もしダメであれば、仲介料の大幅な値引きは可能でしょうか?
  (現在法律で定める最大値を請求されていますが、向こにも落度はあり、仕事量
   の割には高いのでは…と思っています)

  今回は私の勉強不足に起因するところでもありますが、是非アドバイスいただき
  たく、よろしくお願い申し上げます。

                               新潟・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/20(Tue) 18:28
 タイトル:Re: 売主側不動産業者との直接取引きへの変更について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、ネットの場合も含め、広告等では仲介料の明細までは記載しないの
  が普通です。売主・仲介、または媒介・代理等の取引態様の明示でたりるとされ
  ています。

  その業者(建築会社?)が取引を仲介等と明示していた場合、重説前に仲介料の
  明細まで説明しないからといって、違法とは言えないと思います。
  広告や内覧の時点で仲介と明示してない場合は、手数料は支払う必要は無いと思
  いますが、仲介と明示されていた場合は支払う必要があると思います。

  確かに今回のご相談の場合、申し込みの時点で手数料について説明すべきであっ
  たとは思いますが、違法とまでは言えない様な気がします。
  現実的には、説明が無かったということで手数料の値引き交渉をすれば良いと思
  います。

  直接取引きは可能だとは思いますが、誠意ある態度とは思いませんし、売主の不
  動産業者が真面目な業者の場合は断られる可能性もあると思います。
  納得いかないのであれば、その建設会社と手数料無しの交渉をすべきだと思いま
  す。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 22:13
 タイトル:お礼
 投稿者名:みつば
⇒丁寧なご回答有り難うございます。
  本日、相手方営業担当より、謝罪と仲介料無料の回答を頂きました。
  但し、上司の承認を得ないといけないので、最悪は売主と直接取引でも構わない
  とのことした。
、 ひと安心いたしました。アドバイス有り難うございました。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■家づくりに失敗しない秘訣を記した書籍「家づくり魔法のレシピ」が出版
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━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について相談されたビオさん
  http://fs.emaui.info/2010/03/post-e758.html
     素人にはわからない問題を素早く回答してくださったので本当に感謝してい
     ます。

  Fromスタッフ:
     瑕疵担保責任なしと明記があるようですが、修理には、原因究明が大事です
    のできちんとした理由や根拠などの調査を頂く必要があります。お送りしまし
    た専門機関でご相談下さい。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/03/310323-e4c0.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
家のタネのサイトで、このメールマガジンの冒頭と、編集後記をブログに載せること
にしました。そこで「チヨコ」と名乗っているので、ここでも同じにしました。
編集スタッフ、小森チヨコ、改めて、宜しくお願いいたします。

さて、まだ具体的には書けませんが、春(四月以降)から、少し、若干、
もしかしたら、だいぶ(?!)Fudosan.JPのサイトやメールマガジン内容が
変わる可能性があります。

今までFudosan.JPや、家のタネを、有意義で、面白いと思って読んで下さった皆様、
集いご協力くださった不動産業者の皆さん、どうもありがとうございました。

これから、形や運営方針など変わるかも知れませんが、
それは、たいしたことではありません。
常に、私たちは、前へ前へと、進み、流れ、変わることを受け入れながら、
また、新しいスタートを切る。新しい形になっても、志し忘れず、
皆様と笑顔でお会いすることができるよう、活きた情報を皆様に発信、ご提供し続け、
少しでも皆様のお役に立てるよう、今後も、精進していきたいと思っています。


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2010年3月12日号)

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Fudosan.JP&家のタネの小森です。

近所を散歩をしたら、今まであったお洒落な家具屋さんが閉店しててショックでした。
その先は、小さなおにぎり屋さんがあって、その隣は広い駐車場でした。
その回りをかたや高層マンション、別側を古い住宅街が立ち並び、
その真ん中の駐車場なので見晴らしが良くて、見てて気持ち良かったのに、

久しぶりに見たら、マンションが建設中でした。これもまたショック…。
マンションの隣で小さなおにぎり屋さんは、たんたんと営業中です。
がんばってもらいたいものです。
閉店した家具屋さんも、へんな話しですが、もしここのマンションが建っていれば、
入居者が少しずつでも入ってきていれば…少しは営業(?)できたかもしれません。
絶妙な入れ替わり。時期が悪かったというか。ほんのちょっとの差なんですねー。

世の流れというか、無常を感じます。でも一所懸命、生きていくしかありませんね。
そして、人の為にお役に立てるお仕事をさせて頂く、この現状に感謝、ですね。

それでは、今週もはじまってしまいました! 皆さん、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●借地権売却後の所得税額ならび手続きについて
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-48f6.html

 ●越境の為ローン通らず測量費用も無い問題について
   http://fudosan.2525.net/2009/12/post-2c16.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今週のピックアップ相談は、
  ●中古の一戸建て購入の注意点について
  ●道路拡張時の境界杭について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/19(Mon) 02:22
 タイトル:中古の一戸建て購入の注意点について
 投稿者名:まゆまゆ
⇒持ちマンションから中古の一軒屋への買い替えを考えています。
  今まで戸建に住んだことがないので、見に行く際どういったところをチェックす
  ればいいのか教えてください。
  物件は昭和63年築、今年の6月にリフォーム済みです。
  また、木造なのですが、あと何年くらい住めるものなのでしょうか?

                              神奈川・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 15:09
 タイトル:Re: 中古の一戸建て購入の注意点について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒土地につきましては、
   1.水害や土砂災害の危険性。
   2.ひな壇の場合、擁壁倒壊の危険性。
   3.上下水道や側溝等の排水の完備。
   4.隣地との境界杭がはっきりしているかどうか。
   5.公道に2m以上接しているかどうか。
   6.実測図があるかどうか、無い場合は予定、また、清算方法について。
  のような確認すべき点があるでしょう。

  建物については、
   1.用途地域と建蔽率・容積率と現存建物が、それぞれの範囲内かどうか。
   2.建物の床が平らかどうか(斜めの場合は要注意)。
   3.建具(ドア・引違い戸)の建てつけや動き。
   4.天井や壁のシミの有無とある場合はその原因と修復歴。
   5.設備関係の動作。特に給湯関係のボイラーと配管と配水管のつまりの有無。
    リフォーム時に交換や補修がしてあるかどうか。
   6.床下の湿気やシロアリの被害が無いかどうか。
   7.前持ち主の売却の理由。
  のような確認すべき点があるでしょう。

  これ以外にもありますが、おおよそこの程度は見ておく必要があると思います。
  リフォームを今年やっているということは、売主は業者だと思います。
  その場合、瑕疵担保責任が最低でも2年はつきますので、取り合えず、目で見れ
  る部分に注意すれば良いでしょう。
  木造家屋の耐用年数については、通常は30年~40年程度と言われていますが、物
  件の程度や使い方にもよりますので、一概に言えません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 02:53
 タイトル:Re^2: 中古の一戸建て購入の注意点について
 投稿者名:まゆまゆ
⇒アドバイスありがとうございます。
  その後、調べてみたら、再建築不可だったので、迷っています。
  大田区内で駅から10分以内、土地130平米で4,800万と割安のため、非常に悩んで
  います。
  やはり、再建築不可物件はやめておいたほうがいいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 07:30
 タイトル:Re^3: 中古の一戸建て購入の注意点について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒再建築不可物件については、銀行等の金融機関に住宅ローンの借り入れが可能か
  どうかを先にご確認下さい。100%自己資金なら良いのですが、ローンの場合は
  かなり難航すると思われます。

  資金計画が立った場合においても、再建築不可物件はその原因理由にもよります
  が、非常に転売が難しくなりますし、建替えが基本的にできません。
  但し、建築確認の必要の無い増改築は可能ですし、原因理由を排除することによ
  り、建替え可能になる場合もあります。
  立地が良く、割安ということもありますので、最終的には、ご自分の判断で決め
  るのが宜しいかと思います。

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 投稿時間:05/09/19(Mon) 23:41
 タイトル:道路拡張時の境界杭について
 投稿者名:匿名希望
⇒私の土地と隣接地は道路に面しており、現在隣接地との境界線は決まっていませ
  ん。
  しかし、道路を拡張する時に境界杭を打って測量し、その後、分筆登記して売却
  しました。その時の境界杭があります。
  隣接地の所有者も同じ手続きで売却しています。
  この杭は今後、境界線を決める場合に有効でしょうか。

                               群馬・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/20(Tue) 09:10
 タイトル:Re: 道路拡張時の境界杭について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒分筆して登記したということは地積更正を行ったということだと思います。
  当然、道路拡幅に伴う官民査定も済んでいると思われますので、この境界杭は有
  効だと思われます。
  土地の登記簿謄本で地積更正済みであることをご確認下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 02:40
 タイトル:Re^2: 道路拡張時の境界杭について
 投稿者名:匿名希望
⇒参考になりました。ありがとうございます。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■競売物件だった中古戸建ての購入について相談されたくろちゃん
  http://fs.emaui.info/2010/03/post-b7d6.html
     早速のコメントありがとうございます。もう一度冷静になって対処したいと
    思います。これからも頑張って下さい、迅速な対応ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
     競売物件だったものを、不動産業者が買い取って売りに出していますので、
    わからないことや不明、不安点はすべて、不動産業者にお尋ねください。価格
    の安さに惑わされず、その物件をあなたが手直ししたり、お金をかけて修繕す
    る余裕や費用があるのかどうか等も、よくよくお考えください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/02/22439-de20.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

最近、仕事そっちのけで、携帯電話のゲームサイトにハマッっています(苦笑;)
編集長に「ご飯食べてるか、寝てるか、それやってない?」
とやんわりたしなめられるほどに…(汗汗;) 
だって、面白いんですもの! 可愛いんですもの! 
口だけあって、目が無い丸っこい生き物が踊って動くのです。とても可愛いのです♪

で、ある時、「お友達」になった方と掲示板で井戸端話しをして、
「散歩したら近所の庭に梅が咲いてるところが多くて、いい香りで気持ちよかった」
と書いたら、たいての方は
「梅、うちも咲いたよ」とか「綺麗だよね」と、たわいない会話で終わるのが、
「庭に梅があるの?!素敵なところに住んでるのね~!」
と返信してきた方がいて
「いやいや、うちじゃなくて、近所の住宅街で。私はマンションだよ」
と返すと
「うちもマンションだよ、一緒だね~♪」
と、会話が成立したような、かみ合っていないような…(笑;)

私の書き方がいけなかったのでしょうか。誤解を招きやすい書き方のせい? 
文字数の制限もあり、短い言葉で状況を的確に表すってなかなか難しいですね。

ちなみに、今、世の中で流行りだしている、「Twitter(ついったー)」。
これはじめている人が、回りに増えてきました。みても、ちんぷんかんぷんです…。
仕事も、遊びも、ついつい「頑張って」しまう性質なので、
とりあえず、踊る生き物を育てて遊ぶことを一日の大半にせずに、
徐々に「息抜き」にシフトしていくようにしまーす。仕事しないとね…;。


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住まいの何でも相談室(2010年3月5日号)

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Fudosan.JP&家のタネの小森です。
3月になりました! 春ですよ~。
暖かい日もあるけど、うっかりするとまだ寒かったりしますね。
うちの姪っ子のところも、お雛様出しました。春ですね~*

いよいよ、私のマンション、給水管更正工事が行われます。
明日、あさってと、へばりつき在宅で工事を見させていただきます。
断水、お湯が使えないというのは、参りますが、
普段、どれだけ贅沢で便利な生活をしているか、ということが
この二日間の不便さを通して、改めてわかることでしょう。

ああ~それよりも、今から掃除、片付けをしないと!
流しの下に詰めてある瓶やら調味料、キッチン脇の食器棚を移動しなくてはなりません。
めんどくさ~い!!(明日、工事してくれる業者さんのほうが、仕事とはいえ、寒いし、
もっと大変なのに、こんなこと言っては、誠に申し訳ないのですが;)
でもまあ、こんなことでもないと片付けや掃除しないから、よしとするか(笑)

それでは、今週もはじまってしまいました! 皆さん、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●位置指定道路の修理について
   http://fudosan.2525.net/2009/11/post-0d10.html

 ●マンション売却と物件購入について
   http://fudosan.2525.net/2009/11/post-3cab.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●業者を通した親族間の売買について
  ●増築部分の立ち退き補償について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/19(Mon) 02:22
 タイトル:業者を通した親族間の売買について
 投稿者名:SH
⇒はじめまして。アドバイスいただけたら幸いです。
  この度、アメリカ在住の父親が、アメリカで不動産を購入するため、私たち夫婦
  が現在住んでいる土地と建物を、購入することにしました(両方とも父親名義で
  す)。

  詳細は土地(541平米)と建物(約40坪、築30年・リフォーム後10年)です。

  ある程度の適正価格算出のため、近所の不動産屋さんに詳しく査定してもらった
  ところ、市場価格が土地(約1,000万円)+建物(約300万円)で約1,300万円、
  不動産屋さんの買取ならば、730万円ということでした。
  そこで、父親とは土地と建物で1,000万円という金額で話でまとまりました。

  ちなみに建物は多少の傷みもあるため、住宅ローンを使って新築する予定にして
  おりました(一応、事前審査では夫婦ふたりで3000万円までは融資可能とのこと
  でした)。

  ところが、恥ずかしながら、親子間の売買には、ほとんどの住宅ローンが使えな
  いことを知らなかったため、困っている次第です。

  偶然、姉が建築士で嫁ぎ先が県外ではありますが、建設会社(不動産会社でもあ
  る)です。

  新築建物の設計・施工をお願いする予定でしたので、姉に相談したところ、

   1.父親名義の土地・建物を姉の嫁ぎ先である建設会社が1,000万円で買う。
   2.建設会社名義で登記する(登記にかかわる費用は父親負担)
   3.その土地と建物+新築建物の建設費(合計2,800万円くらい)で、私たち夫
    婦が購入。

  のような形であれば、住宅ローン(民間の金融機関で組む予定)が組めるのでは
  ないか…という話になりました。

  しかし、あくまで素人の浅知恵です。
  実際にこういう取引が相続税や、その他の法律の観点から可能かどうか、注意す
  べき点は何か…など、教えていただけるとうれしいです。
  よろしくお願いいたします。

                               香川・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 13:26
 タイトル:Re: 業者を通した親族間の売買について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒会社が商品として土地を購入し、商品として建売住宅を売った場合は、親族間売
  買にはならないとは思うのですが、かなり微妙な感じもします(個人的には、建
  築会社が、その取引で、ある程度の利益をだすことが必要な気がします)。

  親族間の売買に付きましては、過去の別の相談に対して回答しましたが、贈与税
  (相続ではありません)の対象にされやすいので、売買価格・方法も含めて会計
  事務所に相談して、その後に税務署にご相談に行かれることをお薦め致します。

  なお、親族間売買は比較的高い買物になることは承知しておく必要があると思い
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 16:13
 タイトル:ありがとうございます。
 投稿者名:SH
⇒おっしゃるとおり、かなり微妙ですよね…。
  姉の建設会社には現存の建物と土地+新築建物の金額として提示してもらうつも
  りなので、詳しくは分かりませんが、損はしないようにしてもらう予定です。
  アドバイスありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/09/19(Mon) 02:22
 タイトル:増築部分の立ち退き補償について
 投稿者名:一郎
⇒市の再開発によって、住んでいる借家の立ち退きが決まりました。
  昭和20年代から居住しております。

  もともと平屋でしたが、自分の費用で2階を増築しました(昭和46年頃)。
  市からの立ち退き料の建物部分で、自分で建てた2階部分は、家主から請求でき
  ると聞いたのですが、本当に可能でしょうか?
  また、可能な場合は、家主との交渉になるのでしょうか?
  家主との交渉となれば、どの様な手順で行えば良いのでしょうか?
  (例えば、直接行うより弁護士にお願いする…など)

  以上、よろしくお願い致します。

                               兵庫・50代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 14:38
 タイトル:Re: 増築部分の立ち退き補償について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒土地収用につきましては、土地収用法という法律があります。

  第6章第1節には、

   (損失を補償すべき者)
    第68条 土地を収用し、又は使用することに因つて土地所有者及び関係人が
        受ける損失は、起業者が補償しなければならない。
   (個別払の原則)
    第69条 損失の補償は、土地所有者及び関係人に、各人別にしなければなら
        ない。但し、各人別に見積ることが困難であるときは、この限りで
        ない。
   (損失補償の方法)
    第70条 損失の補償は、金銭をもつてするものとする。但し、替地の提供そ
        の他補償の方法について、第82条から第86条までの規定により収用
        委員会の裁決があつた場合は、この限りでない。
   (土地等に対する補償金の額)
    第71条 収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償
        金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の
        告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変
        動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。
    第72条 前条の規定は、使用する土地又はその土地に関する所有権以外の権
        利に対する補償金の額について準用する。この場合において、同条
        中「近傍類地の取引価格」とあるのは、「その土地及び近傍類地の
        地代及び借賃」と読み替えるものとする。

  と、規定されています。
  ※「土地収用法」については、
   法庫( http://www.houko.com/ )さん内の以下のページをご参考ください。
    http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

  簡単に言いますと、起業者(ご相談のケースの場合は市)が損失を補償すること
  になりますので、交渉の相手は市ということになります。
  補償の金額等につきましても、前述の条文を元に市と交渉して頂くことになりま
  す。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 23:57
 タイトル:お礼
 投稿者名:一郎
⇒涌井様、丁寧なご返答ありがとうございました。
  早速、市との交渉にあたってみます。
  また、不明点があれば、アドバイス、よろしくお願い致します。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■アートコミュニティ × 地域活性化 で活きる不動産運用、
 「人の集まる小さな劇場」=『コンテナ劇場』サービス開始
http://minicom.2525.net/2010/02/post-640f.html

■北辰不動産、フォトギャラリー感覚の不動産情報検索サイト『COCOPLUS』を開設
http://minicom.2525.net/2010/02/cocoplus-e882.html

■建築照明設計支援ソフトウエア「見え方デザイン統合ツール“REALAPS”」販売開始
http://minicom.2525.net/2010/02/realaps-9dcd.html

■長期優良住宅先導的モデル事業にも採択された長期優良住宅マンションが完成
http://minicom.2525.net/2010/02/post-8152.html

■『諒設計アーキテクトラーニング通信教育サイトに建築用語辞典』ページを追加
http://minicom.2525.net/2010/02/post-759c.html


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■離婚後のローンの名義変更について相談されたmorizouさん
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     早速の回答を本当にありがとうございました。自分の知識・認識の無さでの
    協議離婚を後悔しています。今後はアドバイスを踏まえてお互いに良い方向で
    解決出来るようなればいいと思っております。お忙しいところありがとうござ
    いました。

  Fromスタッフ:
     あなたにも維持する必要のある生活がありますし、相手にも同様の生活があ
    ります。時間はかかると思います、急がずに、きちんと話し合い、折り合いが
    つくよう、専門家にご相談下さい。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/02/22439-de20.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
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冒頭で書いた、マンションの給水管更正工事ですが、今日、5階からスタートしました。
一階エントランスの工事関係の詳細説明が貼ってあるボードを見る限り、工事できたの
は、7部屋中、たった1室だけだった模様!(愕然;)その他の部屋の玄関ドアには、
寂しく「在宅日アンケートを答えて提出して下さい」の書類が無残にぶらさがったまん
まの部屋ばかり・・・(泣)確かに、午前中、10時くらいに、がががが~っ!と工事音
がしていたので、ああ、工事してるのねえ、と思って寝ていましたが、
こんなに工事できないマンションも珍しいのでは???(苦笑;)

明日は、私の階になりますが、見ると、私の部屋も含めて8室工事予定で、今のところ
工事しない(できない)のは2部屋なので、まあ、少しはやらない部屋が減ったかな?

もう建って10年以上なので、管の中も汚れていることでしょう。綺麗になってくれるこ
とを祈ります! さ~、片付けするかなぁ・・・(T_T;)>重い腰を渋々上げる。。。


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