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住まいの何でも相談室(2010年3月5日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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Fudosan.JP&家のタネの小森です。
3月になりました! 春ですよ~。
暖かい日もあるけど、うっかりするとまだ寒かったりしますね。
うちの姪っ子のところも、お雛様出しました。春ですね~*

いよいよ、私のマンション、給水管更正工事が行われます。
明日、あさってと、へばりつき在宅で工事を見させていただきます。
断水、お湯が使えないというのは、参りますが、
普段、どれだけ贅沢で便利な生活をしているか、ということが
この二日間の不便さを通して、改めてわかることでしょう。

ああ~それよりも、今から掃除、片付けをしないと!
流しの下に詰めてある瓶やら調味料、キッチン脇の食器棚を移動しなくてはなりません。
めんどくさ~い!!(明日、工事してくれる業者さんのほうが、仕事とはいえ、寒いし、
もっと大変なのに、こんなこと言っては、誠に申し訳ないのですが;)
でもまあ、こんなことでもないと片付けや掃除しないから、よしとするか(笑)

それでは、今週もはじまってしまいました! 皆さん、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●位置指定道路の修理について
   http://fudosan.2525.net/2009/11/post-0d10.html

 ●マンション売却と物件購入について
   http://fudosan.2525.net/2009/11/post-3cab.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●業者を通した親族間の売買について
  ●増築部分の立ち退き補償について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/19(Mon) 02:22
 タイトル:業者を通した親族間の売買について
 投稿者名:SH
⇒はじめまして。アドバイスいただけたら幸いです。
  この度、アメリカ在住の父親が、アメリカで不動産を購入するため、私たち夫婦
  が現在住んでいる土地と建物を、購入することにしました(両方とも父親名義で
  す)。

  詳細は土地(541平米)と建物(約40坪、築30年・リフォーム後10年)です。

  ある程度の適正価格算出のため、近所の不動産屋さんに詳しく査定してもらった
  ところ、市場価格が土地(約1,000万円)+建物(約300万円)で約1,300万円、
  不動産屋さんの買取ならば、730万円ということでした。
  そこで、父親とは土地と建物で1,000万円という金額で話でまとまりました。

  ちなみに建物は多少の傷みもあるため、住宅ローンを使って新築する予定にして
  おりました(一応、事前審査では夫婦ふたりで3000万円までは融資可能とのこと
  でした)。

  ところが、恥ずかしながら、親子間の売買には、ほとんどの住宅ローンが使えな
  いことを知らなかったため、困っている次第です。

  偶然、姉が建築士で嫁ぎ先が県外ではありますが、建設会社(不動産会社でもあ
  る)です。

  新築建物の設計・施工をお願いする予定でしたので、姉に相談したところ、

   1.父親名義の土地・建物を姉の嫁ぎ先である建設会社が1,000万円で買う。
   2.建設会社名義で登記する(登記にかかわる費用は父親負担)
   3.その土地と建物+新築建物の建設費(合計2,800万円くらい)で、私たち夫
    婦が購入。

  のような形であれば、住宅ローン(民間の金融機関で組む予定)が組めるのでは
  ないか…という話になりました。

  しかし、あくまで素人の浅知恵です。
  実際にこういう取引が相続税や、その他の法律の観点から可能かどうか、注意す
  べき点は何か…など、教えていただけるとうれしいです。
  よろしくお願いいたします。

                               香川・20代男性

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 投稿時間:05/09/19(Mon) 13:26
 タイトル:Re: 業者を通した親族間の売買について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒会社が商品として土地を購入し、商品として建売住宅を売った場合は、親族間売
  買にはならないとは思うのですが、かなり微妙な感じもします(個人的には、建
  築会社が、その取引で、ある程度の利益をだすことが必要な気がします)。

  親族間の売買に付きましては、過去の別の相談に対して回答しましたが、贈与税
  (相続ではありません)の対象にされやすいので、売買価格・方法も含めて会計
  事務所に相談して、その後に税務署にご相談に行かれることをお薦め致します。

  なお、親族間売買は比較的高い買物になることは承知しておく必要があると思い
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 16:13
 タイトル:ありがとうございます。
 投稿者名:SH
⇒おっしゃるとおり、かなり微妙ですよね…。
  姉の建設会社には現存の建物と土地+新築建物の金額として提示してもらうつも
  りなので、詳しくは分かりませんが、損はしないようにしてもらう予定です。
  アドバイスありがとうございました。

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 投稿時間:05/09/19(Mon) 02:22
 タイトル:増築部分の立ち退き補償について
 投稿者名:一郎
⇒市の再開発によって、住んでいる借家の立ち退きが決まりました。
  昭和20年代から居住しております。

  もともと平屋でしたが、自分の費用で2階を増築しました(昭和46年頃)。
  市からの立ち退き料の建物部分で、自分で建てた2階部分は、家主から請求でき
  ると聞いたのですが、本当に可能でしょうか?
  また、可能な場合は、家主との交渉になるのでしょうか?
  家主との交渉となれば、どの様な手順で行えば良いのでしょうか?
  (例えば、直接行うより弁護士にお願いする…など)

  以上、よろしくお願い致します。

                               兵庫・50代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 14:38
 タイトル:Re: 増築部分の立ち退き補償について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒土地収用につきましては、土地収用法という法律があります。

  第6章第1節には、

   (損失を補償すべき者)
    第68条 土地を収用し、又は使用することに因つて土地所有者及び関係人が
        受ける損失は、起業者が補償しなければならない。
   (個別払の原則)
    第69条 損失の補償は、土地所有者及び関係人に、各人別にしなければなら
        ない。但し、各人別に見積ることが困難であるときは、この限りで
        ない。
   (損失補償の方法)
    第70条 損失の補償は、金銭をもつてするものとする。但し、替地の提供そ
        の他補償の方法について、第82条から第86条までの規定により収用
        委員会の裁決があつた場合は、この限りでない。
   (土地等に対する補償金の額)
    第71条 収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償
        金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の
        告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変
        動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。
    第72条 前条の規定は、使用する土地又はその土地に関する所有権以外の権
        利に対する補償金の額について準用する。この場合において、同条
        中「近傍類地の取引価格」とあるのは、「その土地及び近傍類地の
        地代及び借賃」と読み替えるものとする。

  と、規定されています。
  ※「土地収用法」については、
   法庫( http://www.houko.com/ )さん内の以下のページをご参考ください。
    http://www.houko.com/00/01/S26/219.HTM

  簡単に言いますと、起業者(ご相談のケースの場合は市)が損失を補償すること
  になりますので、交渉の相手は市ということになります。
  補償の金額等につきましても、前述の条文を元に市と交渉して頂くことになりま
  す。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/19(Mon) 23:57
 タイトル:お礼
 投稿者名:一郎
⇒涌井様、丁寧なご返答ありがとうございました。
  早速、市との交渉にあたってみます。
  また、不明点があれば、アドバイス、よろしくお願い致します。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■アートコミュニティ × 地域活性化 で活きる不動産運用、
 「人の集まる小さな劇場」=『コンテナ劇場』サービス開始
http://minicom.2525.net/2010/02/post-640f.html

■北辰不動産、フォトギャラリー感覚の不動産情報検索サイト『COCOPLUS』を開設
http://minicom.2525.net/2010/02/cocoplus-e882.html

■建築照明設計支援ソフトウエア「見え方デザイン統合ツール“REALAPS”」販売開始
http://minicom.2525.net/2010/02/realaps-9dcd.html

■長期優良住宅先導的モデル事業にも採択された長期優良住宅マンションが完成
http://minicom.2525.net/2010/02/post-8152.html

■『諒設計アーキテクトラーニング通信教育サイトに建築用語辞典』ページを追加
http://minicom.2525.net/2010/02/post-759c.html


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        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■離婚後のローンの名義変更について相談されたmorizouさん
  http://fs.emaui.info/2010/02/post-677b.html
     早速の回答を本当にありがとうございました。自分の知識・認識の無さでの
    協議離婚を後悔しています。今後はアドバイスを踏まえてお互いに良い方向で
    解決出来るようなればいいと思っております。お忙しいところありがとうござ
    いました。

  Fromスタッフ:
     あなたにも維持する必要のある生活がありますし、相手にも同様の生活があ
    ります。時間はかかると思います、急がずに、きちんと話し合い、折り合いが
    つくよう、専門家にご相談下さい。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/02/22439-de20.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                         新担当・小森のあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

冒頭で書いた、マンションの給水管更正工事ですが、今日、5階からスタートしました。
一階エントランスの工事関係の詳細説明が貼ってあるボードを見る限り、工事できたの
は、7部屋中、たった1室だけだった模様!(愕然;)その他の部屋の玄関ドアには、
寂しく「在宅日アンケートを答えて提出して下さい」の書類が無残にぶらさがったまん
まの部屋ばかり・・・(泣)確かに、午前中、10時くらいに、がががが~っ!と工事音
がしていたので、ああ、工事してるのねえ、と思って寝ていましたが、
こんなに工事できないマンションも珍しいのでは???(苦笑;)

明日は、私の階になりますが、見ると、私の部屋も含めて8室工事予定で、今のところ
工事しない(できない)のは2部屋なので、まあ、少しはやらない部屋が減ったかな?

もう建って10年以上なので、管の中も汚れていることでしょう。綺麗になってくれるこ
とを祈ります! さ~、片付けするかなぁ・・・(T_T;)>重い腰を渋々上げる。。。


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