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2010年4月

住まいの何でも相談室(ゴールデンウィーク特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
いよいよ今週半ばからゴールデンウィークになりますね!

私たち編集部スタッフは、昨年購入した千葉県東金市にある古家を、
この連休でリフォームする予定でおります。

工務店さんなどにお願いせず、父親に頼んで大工仕事の延長で
修理修繕していく、DIYな最低限度のリフォームになります。楽しみです~♪

皆さんも、帰省したり、家族サービスなどで、楽しいGWをお過ごし下さい!

●ゴールデンウィークのサポートについて
  4/29(木)~5/5(水)をゴールデンウィーク休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開後になります。

   ・RTJ不動産MLの配信
   ・各種登録関係処理(新規登録・変更・退会)
   ・新着相談の掲載&相談センター通知サービス
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も相談センターのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されなくなります。


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●親族間での贈与と等価交換、名義変更について
   http://fudosan.2525.net/2010/03/post-320d.html

 ●方角違いで計画通り建てられない場合の慰謝料や解除について
   http://fudosan.2525.net/2010/02/post-bc92.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●中古住宅保証のトラブルについて
  ●建築条件付契約でのトラブルについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/22(Thu) 22:48
 タイトル:中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:ハッピー
⇒3年前、中古住宅購入の際、第3者機関による住宅チェックサービスを利用し、売
  主が修繕箇所を修繕後、チェックした業者と5年間の保証契約を締結しました。

  半年後、浴室の水漏れが発覚しました。
  水漏れは調査時点より前から発生しており、原因は浴室の排水皿(溝)脇の劣化
  でした。
  修繕の際は排水皿全面にウレタンを塗って防水をしました。

  先日、私が床下を点検したところ、同じ場所から水漏れが発生しており、再度、
  業者に点検してもらった結果、2年前に塗ったウレタンが劣化して、同じ場所か
  ら水漏れが発生しているとのことです。
  私の浴室の場合、ステンレスの排水受け皿がなくモルタルがむきだしになってい
  るため、ウレタンで防水処置をしても、数年で同じ状況になってしまうとのこと
  です。

  2年前は業者の負担で修理をしてもらいましたが、今回は全額負担は無理とのこ
  とでした。
  排水皿の部分の劣化したウレタンをはがし、新しいウレタンで防水処理をするた
  めの費用は5万5千円で、そのうち4万円の負担を求められました。
  しかも、同じことをやっても2年くらいでまた漏水するのです。

  そもそも不動産購入の条件として「住宅チェック」で保証対象となる物件に限定
  していました。
  本来修繕後引き渡される物件が、今回は調査員の調査ミスにより、引渡し後に修
  繕箇所が発覚したわけです(これは業者も認めています)。
  確かに2年前に修繕はしていただきました。
  しかし、2年前の修繕は、修繕というより、応急処置だと思います。
  よくよく話を聞いてみると、浴室の排水皿をステンレスに交換するか、ユニット
  バスにしない限り、根本的な解決にはならないとのことです。

  今さら調査ミスを蒸し返しても仕方の無いことですが、きちんと調査していただ
  き、浴室部分のリスクを説明いただいたのであれば、ある程度納得して購入でき
  たと思います。

  しかし、こうなった以上、何のための有料調査と保証なのか疑問です。
  業者にも相談しましたが、
  「うちはそこまでリスクのある保証サービスを提供できないし、2年前の無料修
   繕で対応している」
  と言われました(保証期間は5年間なのですが、浴室の漏水については対象外だ
  そうです)。

  私にすれば、2年間ももたない修繕は「応急処置」であり、修繕ではないと考え
  ます。また、2年前の修繕費用は本来売主様が負担するものであり、私とは関係
  ありません。

  私は、100万円以上かかる全面改修を要求しているわけではありません。
  応急的な処置でなく、せめてステンレスの受け皿を設置し、きちんと漏水対策を
  施してほしいとお願いしているのですが、受け入れてもらえません。

  状況を打開するため、アドバイスいただければ幸いです。

                              神奈川・30代男性

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 投稿時間:05/09/23(Fri) 11:36
 タイトル:Re: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、その保証契約の内容が重要だと思います。
  しかし、浴室の漏水については対象外とのことですから、その様な内容になって
  いるのかも知れません。この点については調べてみて下さい。

  さて、平成12年5月12日に消費者契約法が施行されました。
  今回のご相談内容は、この消費者契約法に関連がある様な気がします。
  内閣府サイト( http://www.cao.go.jp/ )の、
   http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html
  のページから、以下、一部抜粋します。

   第四条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
       該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に
       定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾
       の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

       一 重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられ
         た内容が事実であるとの誤認

       二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関
         し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取る
         べき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的
         判断を提供すること。当該提供された断定的判断の内容が確実で
         あるとの誤認

     2 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
       該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項につ
       いて当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について
       当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しな
       いと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったこ
       とにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消
       費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り
       消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実
       を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、
       この限りでない。

     4 第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に
       掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについ
       ての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

       一 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、
         用途その他の内容
       二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対
         価その他の取引条件

     5 第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾
       の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することが
       できない。

   第七条 第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすること
       ができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当
       該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

  もし、これらに該当するとしたら、契約の無効・取消しを主張できると思われ、
  保証の契約金を返してもらうということになります。

  とりあえずは、最寄の消費者生活センター、もしくは、市町村の消費者相談窓口
  でご相談されるのが宜しいかと思います。

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 投稿時間:05/09/25(Sun) 00:11
 タイトル:Re: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:ハッピー
⇒涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
  来週にでも消費者生活センターに行こうと思います。
  保証内容については、文章の解釈の仕方によって、どうとでも取れそうなので、
  やはり専門家に相談しようと思います。

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 投稿時間:05/09/24(Sat) 09:27
 タイトル:Re: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒ハッピーさんへ。私の個人的意見として参考にして下さい。
  まず、家全体のつくりから判断するならば、浴室の当該排水皿の工事だけ手抜き
  なのでしょうか?

  浴室のリスクについて、当初説明が無かったわけですから、中古としての性能を
  回復すべく、修理(応急?)されたのですね。
  もともとの工事仕様に問題があるわけですから、中古ゆえでなく、「その住宅な
  る商品」の性能といえます。
  その部分は2年しか持たない建物の品質だったのです。

  中古としての性能欠陥なのか、本来の新築時性能の欠陥なのか、少々疑問に感じ
  ます。新築時欠陥なら、購入価格に反映されているのでしょうから。
  保証会社の責任は、涌井様のアドヴァイスにより、純然たる法的な対応となると
  思いますが…。

  私は、いつも繰り返しますが、住宅などの高い買い物をする時は、専門家に意見
  を聞くような、「自分側の委任契約」を心掛けてください。
  保証会社の担当も、所詮、保証会社の仕事として意見を言っているわけで、ハッ
  ピーさんの側ではなかったから、充分な適切な助言に至らなかったのでしょうか
  ら。

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 投稿時間:05/09/25(Sun) 00:55
 タイトル:Re^2: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:ハッピー
⇒中尾様、アドバイスありがとうございます。

  工事仕様の問題については、保証会社に同様の意見を述べ、なぜ保証対象物件に
  認定したのか尋ねましたが、「その仕様が一概に欠陥とはいえない」と言われま
  した。
  こちらは専門家でないので、それ以上何も言えませんでしたが、そもそも調査時
  点でその浴室の仕様を確認してないのですから、仮に後から欠陥に気付いても、
  保証会社としては欠陥とは絶対に言わないような気がします。

  自分側の委任契約を心掛けることについては、私も全く同意見で、そのために中
  古物件購入時に、売主と不動産会社に交渉し、この保証制度を受けたのです。
  財団法人住宅保証機構の既存住宅保証制度と、ほぼ同じ内容のサービスを実施し
  ている会社に依頼をしました。
  検査して性能を満たさなかった部分(ベランダその他)を売主の負担で修理し、
  再検査に合格後、売買契約を締結しました(この時に浴室、および水浸しになっ
  ていた床下は検査に合格していました)。

  売主、不動産会社とは関係のない第三者的な視点で、しかも専門家が検査し、合
  格した物件のみ保証対象となるとのことで、私には一番安心できる選択肢と考え
  ていましたが、現実はそう甘くなかったわけですね。

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 投稿時間:05/09/24(Sat) 15:27
 タイトル:建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒両親の土地購入、建物建築の件についてご相談いたします。
  私達息子夫婦の近くに土地を探し、適当な物件を見つけました。
  その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないのですが、不動産屋であ
  り、建売住宅を手がけているA社に、「建物を建ててもらえればありがたい」と
  いう特に書面で交わしたわけではなく、口頭での説明をうけました。

  土地購入の契約をする際、建物の契約はしなかったのですが、契約書には、
   ●土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする
  という項目はありました。仕様書はもらっていました。
  しかし、「3ヶ月じゃなくてもいいですよ。これは信頼関係ですから」などと言わ
  れ、建物契約の話は進んでませんでした。

  7月中に土地代を払う予定でしたが、「業績がよくて、8月が決算なので、来期に
  売り上げを計上するため、9月に支払ってくれ」という申し出がありました。
  こちらは特に急がないので了承し、9月に全額支払い、現在、権利書は手元に届
  いております。

  その間に1度、建物の設計図面は見せられましたが、全く気に入るものではあり
  ませんでした。
  A社の建物の建築費は、単純に建坪に坪単価50万円をかけたで金額で、30坪なら
  1,500万円、あとはオプションで…ということでした。
  また、坪40万円の建物を坪50万円で売ることになると、営業担当者は公言してま
  した。

  50万円なら50万円の建物を建てたいと思ったのがきっかけで、私達息子夫婦の家
  を建てたB社に、どんなものが建つのかを相談したところ、両親の要望を踏まえ
  て設計していただき、見積もってもらったところ、建築額が1,500万円ですべて
  収まるということでした。

  B社の設計が気に入り、価格も安いこともあり、B社の設計した間取りと同じ仕様
  でA社に建てて欲しいと要求しました。
  しかし、A社には「この仕様じゃ、うちは100%建てれない」と言われました。

  こちらとしては、自由設計でお客様の要望にお答えして建物を建てるという約束
  だったので、「うちの要望を聞いてもらえないのなら、B社で建てたい」と申し
  出ました。

  すると、A社に、「建築はうちがやるとう約束なのに、B社に見積もらせるという
  ことは、最初からうちで建てる気がなかったのか。仕様書をあらかじめ渡してお
  り、それを見て納得しているはずなのに、それとは違う仕様をもってくるのはお
  かしい」と迫られました。

  しかし、「それは違う。こちらの要望どおりのものをA社に建てて欲しいのは変
  りない。要望に答えられないのは、あなた達の技術のせいではないのか?」と言
  いました。

  それに対し、「それなら、B社にうちが発注する形にしてもらえないか。1,500万
  円で発注して、1,700万円で売りたい」と言いました。
  1,500万円のものが、仲介するだけで200万円も何もせずにA社に入るのは、納得
  いきません。
  すると、建築条件をはずすということで、土地代に上乗せする形で200万円を払
  えと言ってきました。それが払えないなら、土地を返せと言ってきました。

  土地は1坪約62万円で34坪、2,200万円で購入しました。近辺相場は、私達が2年
  前建てた時は坪57万円で購入しました。それを200万円上乗せになると、坪70万
  円にもなります。

  B社に相談したところ、
  「こちらとしては、自由設計で要望どおりに建ててもらえると思っているのに、
   こちらの要望を言うと建てれないなら、そちらが、契約違反ではないか。土地
   売買契約を解消するなら、一方的な解約申し出のため、A社が違約金を払うべ
   きだ」
  と主張できるとおっしゃいます。

  素人の私達としては、何処まで主張が通じるのかがわかりません。
  土地は気に入ってるので手放したくないのですが、建物はB社で建てたいと思い
  ます。
  何かいい方法はないでしょうか?

                               千葉・30代男性

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 投稿時間:05/09/24(Sat) 15:29
 タイトル:Re: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒厳しい言い方になってしまいますが、あえて書かせていただきます。

  ■契約することについての甘さについて
   まず、
   「建物を建ててもらえればありがたい」
   とのお願いで、建物の内容を確認することもなく、話を進めてしまって、しか
   も、
    ●土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする
   という契約を結ばれてしまいましたよね?
   本当に、「建築条件付で売り出していたわけではない」と言うのであれば、そ
   のことが契約書に反映されている必要があります。
   (建築条件付でない旨のやり取りが、書面で残っていたり、会話などを録音さ
    れていたりすれば、多少、もっていきようがあるかも知れませんが、ただ、
    最終的に建築条件付の契約をされてしまった以上、厳しいと思います)

  ■報酬に対する考え方の甘さについて
   「50万円なら50万円の建物を建てたいと思った」とのことですが、業者さんも
   ビジネスですから、当然、原価に利益を加えた金額での請求になるでしょう。
   ですから、B社の50万円には、B社の利益も含めて50万円…です。
   当然、貴方のために動いたからには、それなりの経費が発生しています。
   貴方は、A社に対して、B社が貴方のために作成されたプランを見せ、
   「こちらの要望どおりのものをA社に建てて欲しいのは変りない」
   と言われたようですが、あらかじめ、B社に対して、そう言うことは伝えまし
   たか?
   伝えていなかった場合、万一、B社作成のものをA社が受諾してしまえば、今度
   はB社とトラブルが起こるリスクも考えられると思います。

  ■上記なども含めた総合的に苦言について
   すでに、お気づきになられているとは思いますが、そもそも、建築条件付でな
   かった土地を、あえて建築条件付にするメリットなど(今回いただいた内容だ
   けで判断させていただきますと)、全く無いわけです。
   最初から、「建築条件なし」にすべきです。
   貴方、ご両親の、どちらに原因があるのかは分かりませんが、進め方が「逆」
   です。
   「素人の私達」とおっしゃってますが、現時点で調べられた知識などからすれ
   ば、豊富な知識をお持ちだと思います。お世辞や嫌味ではなく、本当に!
   ただ、
    ●曖昧なまま契約をしてしまい、後から本格的に調べる
   では、本来は防げるトラブルを、自ら呼び寄せることになるでしょう。
   今後、何を進めるにせよ、とにかく、
    ●決める前に徹底的に自力で調べる
   と言う作業を、決して面倒くさがらずに、なさることを強くお奨めします。

  以上、苦言が長くなってしまいましたが、以下、今後の対応についての私見をま
  とめます。

  まず、
   ●本当にB社は信頼できるのか?
    (プランだけではなく、対応も含めて)
  を、貴方なりに判断すべきです。
  そして、本当に信頼できる業者であると判断されたのであれば、
   ●B社を貴方の代理人として、A社と交渉するように進める
  と言うのが、最も良い方法だと思います。

  もし、B社が「それはできない」と言うのであれば、私はB社も見切るでしょう。
  なぜなら、私は、B社はプロとして、
  「こちらとしては、自由設計で要望どおりに建ててもらえると思っているのに、
   こちらの要望を言うと建てられないなら、そちらが、契約違反ではないか。土
   地売買契約を解消するなら、一方的な解約申し出のため、A社が違約金を払う
   べきだ」
  との、自らの言葉に責任を持つべきだと思います。

  ただ、上記はあくまでも、独断と偏見によるものですから、納得のできる解決方
  法を、ご自身の責任で見つけるようにしてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 03:49
 タイトル:Re^2: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒ご回答ありがとうございます。返信が遅くなり、申し訳ございません。
  この後、何回かA社とやりとりしましたが、話し合いは平行線のまま、進んでお
  りません。
  ここで、もう一度、質問させていただきます。

  1.土地の契約書に
   「土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする」
   とあり、この契約を「建築条件付」というとおっしゃいました。
   また、他の資料には建物の契約をするまでは、土地代金は支払いしなくてもよ
   いとなっております。
   建物契約もしていないのに土地代金を支払ってる場合はどうなりますでしょう
   か?
   これを逆手に取るようなことはできないでしょうか?
   土地契約から土地代金支払いまでの間、建物の話を進めるでもなく、2~3枚、
   間取り図を見せられたのみで、3ヶ月が経過し、期限が切れました。
   しかし、A社はこれはあくまでも目安だから、それ以上でも問題ないと言いま
   した。

  2.契約が成立しない場合は土地をすべて返還することになるようですが、その場
   合、双方に具体的にどのような利益・不利益がありますか?

  3.A社の営業マンに電話で交渉した際、
   「この件は、ご両親との交渉で、息子さんたちには関係ないし、これ以上、話
    しをする気はない」
   と切られました。
   両親からの委任状をもらえば、私たちが変って交渉することはできますか?
   また、私たちのオブザーバーとして、B社の設計士さんを同席させる事は可能
   ですか?

  4.こちらの主張(自由設計でフリープラン)で、私たちの要望を聞いてもらえる
   と思っていたのに、聞いてももらえないのなら、他社で建築するというのは、
   法律上問題ありますか?
   相手は「標準仕様を渡している」とは言いますが、それに基づいて建物の契約
   はしていません。「仕様をこれに変更するといくらUP」といった細かい内容は
   一切、つめていません。
   この通りにする必要はないと聞いており、こちらはあくまでも参考としてとら
   えていました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 03:50
 タイトル:Re^3: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒実際に契約に立ち会ったわけでもなく、契約の内容の詳細も分かりませんし、口
  約束や伝聞なども含まれ、また、私自身は法律の専門家ではないので、個々のご
  相談に対してのアドバイスはできません。

  ただ、一応、貴方の要求を私なりにまとめますと、
   ●A社との建築条件付の契約を破棄し、土地だけを手に入れたい
   ●A社の提示する金額での解決には応じられない
  の2点での交渉だと思います。

  そのため、交渉にあたって、有利な状況になっておきたいのでしょうが、いくら
  有利な状況になったとしても、A社が応じなければ、司法の判断を仰ぐことにな
  ります。
  それであれば、
  「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
  (開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです)
  「自治体などの無料法律相談」
  または、
   http://fudosan.jp/database/houritsu.html
  のリンクにあるような法律の専門家の無料相談で相談し、法律的な知識と根拠を
  得ておくことが得策かと思われます。
  そのほか、検索サイトで「建築条件付 解約」などで検索すれば、色々な解決事
  例を見つけることもできるでしょう。

  しかし、それ以前に、貴方は他の相談サイトでも、同じ相談をされているようで
  すが、いずれも、
   ●相談はすれども、アドバイス内容に対する返信はされていない
  ように思えます。「返信が遅くなり、申し訳ございません」以前の問題です。
  大きなお世話かも知れませんが、こんな調子では、誰も貴方のために親身に相談
  に乗ってくれなくなると思いますよ。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 07:17
 タイトル:Re^4: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒早々のご回答ありがとうございます。せっかくの貴重なアドバイスに対しての失
  礼な態度、申し訳ございませんでした。
  これは言い訳になりますが、パソコンの不具合、私自身の体調不良が重なったた
  めの結果です。
  大変気を悪くさせてしまい、心よりお詫びいたします。
  教えていただいたサイトにて勉強の上、もう一度交渉に臨みたいと思います。
  ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 15:09
 タイトル:Re^5: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒ひとつ補足させていただきますね。
  「パソコンの不具合・私自身の体調不良が重なったための結果」については、貴
  方が遅れたことをとやかく言うつもりはありません。
  前回、私がお伝えしたことに対して、貴方の意見も無ければ、報告もなく…と言
  うような点を指摘させていただきました。

  もちろん、私の意見に従う必要などはありませんが、貴方のために書いた側の気
  持ちとしては、どう判断されて、どう動いたのかと言う報告が無ければ、時間を
  割いて書いたこと自体、馬鹿らしく思えてきますから…。

  裁判で「自分が正しい」と主張するのは大切でしょうが、裁判をするにせよ、ご
  自身の誤りを自覚しておくことは大切です。
  (結局、その「誤り」が、勝ち負けに大きく影響するでしょうし、勝てないよう
   な「誤り」であったのであれば、裁判を回避する方法で動いた方が、貴方には
   有利になるでしょう。この判断は、実際に貴方側に立って動いてくださる法律
   の専門家によりますので、私では判断できません)

  私自身が気を悪くするとか、しないとか、そんなのはどうでも良い話です。
  私は、貴方の希望を通すためには、
   ●自分たちが悪かった部分もきちんと考えてみることが大切である
  と思ったから、書きました。

  なお、法的に争うのであれば、口頭での話は(録音などがしてない限り)、有利
  な証拠にはならないでしょうから、
   ●その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないこと
  を証明するもの、つまり、広告や最初の物件案内などの書類が重要になるはずで
  す。

  最初に相談に行かれる際は、あとのフリープラン云々は、話を混乱させてしまう
  可能性が高いので、
   ●持ち物
    ・その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないこと示す書類
    ・ご両親が契約された「建築条件付」の契約書
   ●相談内容
    ・自分の両親が建築条件付でない土地を買うつもりが、充分なメリット
     やデメリットを説明されずに、建築条件付としての契約になってしま
     っており、現在、A社との間で大きなトラブルになっていること
  と言う感じで伝え、あとは専門家が聞かれることに従って、その他の部分を説明
  しつつ、相談されていくことが、宜しいかと思われます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 18:59
 タイトル:Re^6: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒おっしゃるとおりです。ご報告、遅れましたことお詫びいたします。

  「建築条件付で売り出していたわけではないことを証明するもの」ですが、私達
  の住んでいるすぐ近くで古家が空き地になり、A社の不動産会社の旗が立ったの
  を発見し、すぐに問い合わせたところから始まりました。

  A社もその物件を、取得して1週間という所で、どのように売りに出すか検討中
  とのことで、1つの敷地を2区画に分けた敷地図しかないような状態でした。
  ですので、広告、物件案内というのをもらってはいないのです。
  「ここはとてもいい物件なので、すぐに売れてしまいます。現に、あなたの他に
   検討している人が1人います」
  「もし買われるのなら、当社の子会社が住宅建築もしているので、そちらで建て
   てもらえればありがたい」
  と言われました。

  この物件はとても魅力的だったことと、他の人に買われたら大変だ…という心理
  も働き、わずか3日程で購入の意思決定しました。
  その時に、
  「もし、そちらで建てなかったら、何かペナルティーのようなものを払うのです
   か?」
  と問い合わせましたところ、
  「それは信頼関係ですから…」
  と言われました(その時の録音も、メモ書きもとっていませんでした)。
  それをこちらは、建築条件付ではないと勘違いしていたのかもしれません。

  現在は条件を外すのであれば、200万円を支払うよう要求され、最終的に150万円
  という話になっているようです。
  息子達としては、「150万円で手を打つなんて、もってのほか!」と言いたく、
  法的に解決を求めることを勧めていました。

  実際、両親もそのような考えだったのですが、母が県の宅地課に問い合わせたと
  ころ、
  「実際の契約書には土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする旨が明記
   されていることなどからすると、この条項があるのなら、A社で建てるという
   建築条件がついていることになります」
  と言われたようです。

  いろいろと相談したり、調べましたが、自由設計、フリープランを主張しても、
  やはり建築条件を外すには現金を支払うしかないのかもしれないと思い始めまし
  た。

  両親は、「もうそこまでしなくとも、お金で解決することを選んだ方がいい」と
  いう話になったようです。つい先程のことですが…。
  いろいろ調べて躍起になっていた私達は拍子抜けのところがありますが、結局は
  両親のものなので、それをせざるをえないのかと思っています。

  前野様にはお忙しいところ、いろいろとアドバイスいただき、ありがとうござい
  ました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 19:46
 タイトル:Re^7: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒状況のご報告、有難うございました。やっと、経緯が理解できました。
  本来でしたら、最初から、だんごさんが立ち会われるのが良かったですね。
  第一の交渉ポイントは、せっかく、
   ●どのように売りに出すか検討中
  であったのなら、
   ●建築条件をつけないのであれば、即日契約する。
    つけるのであれば、こちらにも、それなりのメリットが欲しい。
  と伝えるべきだったと思います。

  また、ご両親の判断が、「ことを荒立てないように…」であれば、それに従うの
  も方法だと思いますが、本当は、
   「母が県の宅地課に問い合わせたところ」
  ではなく、
  (=県の宅地課の回答は、「契約がそうなっているのであれば、その契約です」
    と言う程度であり、契約に至る過程を確認も考慮もしていませんでしょうか
    ら…)
  だんごさんが、例えば、宅地課ではなく、「宅建協会」に対して、以下のように
  確認された方が良かったと思います。

   ●地元の「宅建協会」に対し、以下のような相談を入れる
    「両親が建築条件付での契約をしたが、最初の話では、建築条件付とは聞い
     ていなかったので、そもそも、本当にこの土地が建築条件付の販売だった
     のかを、業者に対して確認する方法はないのか?」

  また、宅建協会経由で確認していただくことができれば、業者に対しても、多少
  のプレッシャーをかけられると思います。
  (お話しを伺う限りでは、A社側の進め方は、決して完璧であったとは思えませ
   んので、その点では、正当な抗議理由にあたると思います)

  それから、今回の件について、(仮にA社にお金を払うにせよ)今後もだんごさ
  んが手伝うことを、ご両親に説得なさった方が良いと思います。
  ただ、その際には、だんごさんの主張で説得されるのではなく、だんごさんは、
   ●ご両親がどのような解決を望んでらっしゃるのかを確認する
   ●その解決方法の中で、最も良い方法を手伝ってあげる
  と言う形で、だんごさんの動き方、動く範囲を決められると良いと思います。

  特に、仮にA社に対してお金を払うことになるのであれば、その契約は、とても
  重要ですから、私は、だんごさんも立ち会われた方が安全だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/11(Tue) 09:42
 タイトル:Re^8: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒ご回答ありがとうございます。その後、A社と交渉に行って参りました。

  私達はお金を支払って、「ハイ、それでもうおしまい!」となると予測して、息
  子と母とで交渉に向かいました。
  実はその前段階で、両親が150万円のところを、もう少し値引きできないかと問
  い合わせに向かったのですが、無下に断られ、「これが出せないのなら、白紙に
  戻しましょう!」と言われて、母もカチンときて感情的ではありましたが、「そ
  うしましょう!」と言ってしまったのです。

  それを私達が説得して、もう一度交渉するように勧めたのです。
  ところが、交渉に向かう為、アポイントを取ろうと相手方に電話した所、
  「もうその話はしたくないです。白紙に戻すつもりですから」
  の一点張り。
  そこを何とかと頼んで会ってもらったような形になってしまい、当然、そういう
  形だとこちらが弱者です。

  A社は強気に出て、
   ・うちはやましい事は何もない。出るとこに出てもよい。うちが悪いと言うな
    ら白紙に戻しましょう
   ・200万円のところを社長の顔もあり、150万円に値引きしてやっている。それ
    以上下げろというなら白紙に戻しましょう。
   ・150万円払うので、建築条件等はずしますと、一筆書いてもらう必要があると
    言うと、そんな事書かされるなら白紙に戻しましょう
   ・150万円払って和解した場合、うちがその隣に建売を建てる予定なので、見
    栄えが悪くなって売れなくなると困るから、そちらは3階建ては建てないと
    いう制約を付けさせてもらう。立面図を見せてもらうことになる。それがい
    やなら白紙に戻しましょう。
  これが交渉の一部です。
  最後は、「こちらが後日文章を考えて渡すので、それに同意されたら終りにしま
  しょう」となりました。

  こちらが、土地を欲しがっているのにつけ込むような言い方、何か意見を言おう
  ものなら、「白紙撤回」を盾にして、脅迫とも取れるような発言でした。
  こちらは心理的負担がかなりかかり、母は気分が悪くなったようです。
  ここしばらくよく眠れていないようで、寝込まないか心配です。
  このような立場になってしまうと、A社の言いなりにならないと、契約はできな
  いものなのでしょうか?

  本当に、「建築条件をつけないのであれば、即日契約する。つけるのであれば、
  こちらにも、それなりのメリットが欲しい」と伝えるべきだったと思います。
  最初の土地契約の際、妻が母と共に立ち会ってはいます。
  しかし、その時は、「この物件は、あなたでなくてもいくらでも買い手があるの
  で、イヤなら他の人に売るまでです」という話だったようで、欲しいならその条
  件を受けなくては買えなかったようです。

  当初は、A社が見せた資料から建物や仕様等に特に不満なところもなく、滞りなく
  建物建築に入る予定でした。
  しかし、間取り図を2~3枚見せられても気に入らず、A社の建築中の建売現場を
  見に行ったところ、「これで1,500万円?」と疑問を感じたようで、母が気に入
  るようなものではなかったようです。
  土地代金支払いが延びたこともあり、知り合いのB社に予算と希望を言って、ど
  んなものかと問い合わせたところ、出てきたものを見て、母はそちらがとても気
  に入ったのです。
  それで、B社で建てたいとなり、今回の騒動が始まったのです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/11(Tue) 14:03
 タイトル:Re^9: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒今回のだんごさん側の問題点は、
   ●本当に150万円を支払って解決したいのであれば、お母様にそんなことを言
    わせないような方法を取るべきであったこと
  です。つまり、前回の最後のアドバイスの部分(身内側の話し合いと説得)が、
  不充分であった結果だと思います。

  しかし、それ以前に、根本的な部分で問題があります。
  私でしたら、「この物件は、あなたでなくてもいくらでも買い手があるので、イ
  ヤなら他の人に売るまでです」と言うような業者であれば、仮にどんなに魅力的
  な物件であっても、買いません(実際、過去、何度かありました)。
  物件以上に大切なのは、「業者の質」ですから…。

  以下、私でしたら…と言うことで、ご参考ください(=つまり、かなり極端なや
  り方ですので、最良の方法と言う保証はできません)。

   1.お母さんに「最悪、土地を失うことになること、裁判費用がかかること」を
    納得してもらい、自分(=だんごさん)に全権委任してもらい、お母さんか
    ら、今後一切、A社に対して連絡を入れないようにしてもらう。

   2.「宅建協会」に以下のような相談(=申し入れ)をする。
    「今回の件についての業者のやり方が、あまりに理不尽であり、問題が多い
     ので、こんなやり方が許されるのかを確認して欲しい」
    同時に、法的手段での解決に向けて、調停や裁判などの準備を進める予定で
    あることを伝え、宅建協会からのアドバイスがあれば、それに基づき動き、
    特になければ、以下のように動く。

   3.自治体などの開催する無料法律相談(メールではなく、実際に対面で相談を
    受けてくれるところ)に行き、今後の対応について相談する。

  もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
  調停を利用した進め方などは、「わたる」さんの、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
  が、とても参考になると思います。

  いずれにせよ、こじれてしまった場合、業者との直接交渉では、良い結果にはな
  らないと思われます。
  その場合、中立な第三者(宅建協会・裁判所など)を、間にはさんで、双方の主
  張の妥協点を模索していくことが、確実かと思います。
  (=仮に、後々、再びもめても、間に入った第三者が証人にもなりますから…)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/11(Tue) 23:48
 タイトル:Re^10: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒ありがとうございます。
  母は恐らく150万円も払いたくないというのが、一番の思いでしょう。
  仕事もしない者にお金を払うという事実がイヤなのでしょう。
  「A社の所で建ててたら300万円の利益とられ、オプションを付けさせられれば、
   それ以上を取られるはずだったのを、半額になったのだから…と考えるのかど
   うか」
  と提案はしましたが、腑に落ちないのはよく分かるので、何とも言えませんね。
  やはり、家族とじっくりよく話し合うことが必要ですね。
  今後は前野様のアドバイス通り、いろんな方向で考えたいと思います。
  いろいろお手数、お気遣い、本当にありがとうございました。
  今後、また動きがありましたら、お知らせしたいと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/12(Wed) 00:19
 タイトル:Re^11: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒ちょっと脱線してしまいますが、家族会議をされるにあたり、理屈でお母様を納
  得させるのは難しいと思います。気持ちの問題ですからね…。
  仮に150万円を払うのであれば、できるかどうかは別ですが、例えば、だんごさ
  んから「B社さん」に相談して、
  「150万円を値引けとは言わないが、A社に支払った150万円相当の何かを提供し
   ていただくように、一緒に考えていただけないでしょうか?」
  と言うような感じで模索されるのも方法です。
  大切なのは、お母様を説得させることではなく、お母様を納得させることですか
  ら…。

  ただ、現在はA社との関係が完全に悪化してしまっているため、まず、A社と戦う
  覚悟を決めていただくよう、だんごさんは動かれるのが良いと思います。
  つまり、実際に、宅建協会や無料法律相談で、だんごさん側が有利である可能性
  を、見つけることです。

  私見ですが、「契約を白紙に」を連発するA社に対して、A社都合による契約解除
  で対抗する方法(=つまり、白紙にされた場合、A社が違約金を支払わなければ
  ならなくなる)の可能性についても、法律の専門家であれば、検討してくださる
  と思います。
  そもそも、
   ・150万円払って和解した場合、うちがその隣に建売を建てる予定なので、見
    栄えが悪くなって売れなくなると困るから、そちらは3階建ては建てないと
    いう制約を付けさせてもらう。立面図を見せてもらうことになる。
  こんな条件をつけるほどの権利は、A社には無いと思いますので…。
  (ただ、できれば、この条件をきちんと文書でもらった方が、有利になる可能性
   が高い気もしますので「証拠」は集めておくべきで、今後は会話も全て、録音
   などできるように準備なさってください)

  いずれにせよ、今後、A社と直接交渉されるのは、危険(=都合の良いようにさ
  れてしまうリスクが高い)と思いますので、まず先に相談されることをお奨めし
  ます。

  是非、頑張って、良い報告を聞かせてください!


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

ある企業のプレミアム会員になると、その会員のみが入れるお部屋で、好きなだけお茶
が飲めてお菓子もあって本も読める贅沢なサービスがあるというので行ってみました。
なるほど、快適です。待ち合わせにはもってこいかも。インターネットもできますし。

そこに、その企業の歩み、歴史というものが漫画本になって置いてありましたので
どうせたいしたことないだろ~とみてみたら、ところがどっこい、面白い!(笑*)
食い入るように読んじゃいました! 熱く男気ある、とても有名な漫画家さんの絵で、
読み応えがありましたよ。商売の極意というか、先見の目、とても興味深かったです!

そこに書いてあったので面白かったのが、代々、土地を持って、建物(店舗)を所有
していたのが、戦争後、道路が出来て、車が増えてくる…という時代に、
道路が整備されて、やがて太くなる(国というか県が、その道路を大きくしようとし
ている)道を見越して、そこに移動することを決意、しかしとてもとても買えない。
そこで、今ある土地と建物を担保に、借地権を借りるということに!(笑)
勿論、土地を失うということに、皆、大反対! でもそこを話し合い、説得して…
移動して万々歳、その後の合併、統合など…と続くのですが、
こんなところで「借地権」とお会いするとは、目から鱗でございました♪


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年4月23日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
かねてより、お伝えしています通り、Fudosan.JPのサイトのリニューアルをします。

まずは、不動産相談の過去ログブログ(過去の掲示板でのやりとりを、すべてブログ
に移行したもの)である「不動産相談インデックす(不動産トラブル事例)」
http://fudosan.2525.net/ こちらを整理していきます。

相談自体、膨大な数で、カテゴリー毎に分けてあるのですが、そのカテゴリーが
足りない、重複している、わかりづらい、みつけにくいという点が多々ありました。
(見やすい、わかりやすいというご意見もたくさん頂いています、ありがとうござい
ます!) そこで、カテゴリーを新しく作り変えていく予定でいます。

ご覧頂いた時に、ブログのデザインが崩れていたり、画像が見えなくなっていたり、
カテゴリーが無くなっている場合があります。ご迷惑をおかけするかもしれませんが、
作業中ということでご了承いただきますよう、宜しくお願いいたしますm(__)m

今週も始まってしまいました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●海外居住で日本の物件をローン購入する場合について
   http://fudosan.2525.net/2010/01/post-6746.html

 ●契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて
   http://fudosan.2525.net/2010/01/post-528b.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●借地の賃料交渉をされた場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/22(Thu) 16:19
 タイトル:借地の賃料交渉をされた場合について
 投稿者名:直
⇒土地(約3,000坪)を業者に貸していますが、業者が一方的に賃料を半額以下に
  下げてほしいと言ってきました。

  契約は30年契約で、残り21年あります。
  この業者は、うちの土地に隣接した他の人の土地を含めて利用しており、他の人
  (2名)の土地は、以前は賃貸契約だったのですが、数年前に業者が買い取った
  ようです。

  今回、この土地の名義人が亡くなり、私が相続する予定なのですが、この賃料を
  あてに固定資産税を払っていたので、この賃料が少なくなると、土地を手放さざ
  るをえなくなります。

  業者は今まで賃料値下げのことなどいっさい申し入れしてこなかったのに、名義
  人が亡くなったことに乗じて、申し入れたように思える話し振りをしてます。
  私としては、業者に撤退されても困りますし、業者が隣接した土地を買い取って
  いるので、半端にはさまれている土地を持っていても活用できるかが不安です。
  売却したい気持ちがありますが、買い叩かれるのも嫌です。

  以前に売却した他の方は、おおよそ固定資産評価額で買い取ってもらえたようで
  す。
  現在、この土地の近隣の評価価値は以前より下がっているようですが、それは原
  野状態の評価で、うちの土地は固定資産では宅地として整備されています。

  業者の一方的な賃料半額以下の希望は応じられません。
  このような場合はどう対応すすめていけばよいのでしょうか?
  売却の場合、土地の価格は固定資産評価額を参考に考えていいのでしょうか?

                               宮城・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 21:10
 タイトル:Re: 借地の賃料交渉をされた場合について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒そのまま事情を話して、応じられないと言うのが一番だと思います。
  その時に近隣の同程度の地代を参考にするのも良いと思います。

  売却の場合の土地の価格について、通常は、
   国税庁の路線価
    http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
   国土交通省地価公示/都道府県地価調査
    http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
  を参考に致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 06:00
 タイトル:ありがとうございます
 投稿者名:直
⇒アドバイス、大変ありがとうございます。
  業者は今月あたまにその話をしてきて依頼、その後は何も言ってきません。
  賃料は今月分は契約額で入金がありました。業者の出方を様子みてみようと思い
  ます。
  税務署に評価額を確認したところ、
   ●相続や贈与はこの土地の場合、固定資産評価額×1.1
  とのことです。
  教えていただいたサイトにもそう載っていました。国土交通省のサイトでは検索
  条件で該当がありませんとでてしまいました。
  一般的に路線価と地価評価は金額が大きく違うものなのでしょうか?
  また、路線価を参考に金額を考えてもいいのでしょうか?
  お手数ですが、再度アドバイスお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 10:57
 タイトル:Re: ありがとうございます
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒路線価は国税庁(税務署)が、相続・遺贈又は贈与により取得した財産にかかる
  相続税、および贈与税の財産を評価する場合に適用する基準と言えます。

  公示価格については、国土交通省土地・水資源局土地情報課の「土地総合情報ラ
  イブラリー( http://tochi.mlit.go.jp/ )の、
   http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/point_03.html#1
  に説明がのっていますので、ご覧下さい。
  公示価格・基準値価格は、検索でしぼりこんで、お近くの標準地、または基準地
  を参考にします。

  路線価と公示価格は違うことが多いので、参考程度とお考え下さい。
  必ずその価格で売れると言うものではありません。
  賃貸の場合は路線価を参考にする場合が多いのですが、売買では両方を調べて参
  考にします。実際には接道状況や立地にも左右されます。

  最終的には賃借人とは別の、地元の不動産業者に相場を確認するのが良いと思い
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 23:24
 タイトル:Re^2: ありがとうございます
 投稿者名:直
⇒地元の不動産業者に聞いてみたところ、「周りは原野や田んぼのため、明確な参
  考価格にはならないが…」という前置きで、近隣の土地相場の話をうけました。
  すると、路線価の1/7の価格にしかなりませんでした。

  ここまで開きがあるときは、一般的にどちらの価値が優先されるのでしょうか?
  その土地にすでに業者の建物が建っているという状況を加味すれば、一般的な土
  地相場より高い価値で買い取ってもらえると思うのですが、いかがでしょうか?
  また、こんなに価値が下がっていても、固定資産税は高い基準ですが、固定資産
  税の見直しというものはできるのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 13:19
 タイトル:Re^3: ありがとうございます
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒路線価の1/7ということはちょっと理解に苦しみます。
  ひょっとして、市街化調整区域内の農地を宅地、もしくは雑種地に地目変更した
  のでしょうか?
  市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、余程の事情が無い
  と考えられないのですが?

  市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、仰るとおり、相場
  よりも高い価値で買い取ってもらえる可能性があるのですが、調整区域内で、な
  おかつ、既存宅地(60条申請の可能な土地)ではない場合には、一概に言えませ
  ん。
  市町村の建築課、もしくは都市計画課等で、調整区域かどうか建替えが可能な土
  地かどうか、確認なされてはいかがでしょうか?
  建替えが不可の場合は、近隣宅地の相場より下がる可能性もございます。

  固定資産税の見直しについては、基本的には難しいでしょう。
  可能な場合もありますが、かなり専門的な知識を元に、市町村の税務課等と交渉
  しなければなりません(私の知人の不動産業者が、下げて貰ったケースがありま
  す)。
  また、事業用に賃貸している宅地であれば一層難しいと思います。

  なお、最近の土地値下がり傾向の中、固定資産税の評価額より低い売買のケース
  も出てきています。
  しかし、路線価の1/7と言うのは、かなり特殊な事情がある様な気がします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 21:23
 タイトル:Re^4: ありがとうございます
 投稿者名:直
⇒いつも本当にありがとうございます。心から感謝しています。
  上記の市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外はどんな土地のことですか?
  その土地は名義人が誰か借りる人がいればいいなという思いで、10年以上前に草
  がぼうぼう生えていた土地を更地にしたと聞いています。
  特殊な土地という話は聞いたことがないのですが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 20:39
 タイトル:Re^5: ありがとうございます
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒まず土地には、都市計画法により線引きされた都市計画区域内と区域外の2種類
  があります。

  都市計画区域外の場合は、農地法、砂防法、自然公園法などの法律対象を除けば
  利用は自由です。

  都市計画区域内には、無指定という都市計画区域外と、ほどんど同様の土地と、
  市街化調整区域と、市街化区域に分けられます。
  市街化区域については、その用途がそれぞれ決められていて、その範囲内であれ
  ば利用は自由だと思って下さい。

  問題は市街化調整区域です。
  国道に面していても意外に調整区域の所は多いのですが、この市街化調整区域は
  基本的には建物等の工作物を規制している地域です(都市計画法施行規則第60条
  証明の旧既存宅地や都道府県の条例によって一部許可される場合もあります)。

  もし、貴方の土地が都市計画区域内の市街化調整区域にあるのなら、固定資産の
  評価額に比較して、実際の売買金額はかなり低くなる場合もございます。
  市町村の建設課、もしくは都市計画課等で、どのような土地なのかを、ご確認下
  さい。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

たまたま、接骨院で「富裕層を対象とした雑誌」というものを初めて見ました。
ワインの特集で、最初に魅かれたワイン、お薦めのワイン、大好きな自慢のワイン、
最近はまってるワインや、自宅のワインセラーなど紹介してました。

ここで初めて「あのよく聞く有名なワインって、こんな値段するんだ!!」と額を知
りました(笑)高いということだけは知ってたものの、端的にその数字を目にしたの
は、初めて。ゼロがこんなに並んでるよ!たまげました☆ そして、年代によって額
が違うということ。(ま、ワインって全体的にそうですよね)皆さん、熱心に説明し
てて凄いなーとは思いました。

でもね。富裕層って言葉、それだけ聞くと、「雲の中に漂ってる、ふわふわ浮いてる
ようなもの」に感じます(笑) 雲の上みたいに、好きなときに好きな所に行って
好きなだけお金を使って好きなことが出来る、それはとても羨ましいですが、
好きな時に好きなだけお金を使えない、好きな時に好きな所にいけないという現実が
あるからこそ、自分が額に汗して働いた、もしくは人に喜んでもらえた、その結果、
手に入れたお金の重みが実感となって、自分にとって、ほんとうに必要な好きなこと
が出来るよう、考えたり、努力できるのではないかなーという気がします。

ちなみに、富裕層雑誌は、デザインも良かったです。色使いや、ライン使いなど、
なるほどね~と見てて楽しかった! サイトリニューアルに参考になるかも♪


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2010年4月16日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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今週の不動産相談で「購入した土地の水道の権利について」というのがありました。

実は、私たち、編集スタッフ&編集長も、水道管の権利については、
つい最近まで、全然知らなかったのです! 中古住宅しか購入したことなかったので、
水道管って、あって当然、あるのが当たり前~に思ってたのです。
昨年、土地(古家付き土地)を購入した時に初めて「水道の権利」について、
不動産業者さんから説明があって、初めて知ったのです!

水道管の工事費用、権利費用、名義変更など、一律で決ってるものじゃないんですね。
各地域、市町村で違うんです! 比べてみたら、かなりの差が!
たまたま、私たちが購入した所は、水道を引く費用が結構高額でビックリして(驚;)
でも、前の持ち主さんが引いてくださってから名義変更がちゃんとされていて、
おかげでとても助かったのです。
ついつい土地の値段だけで「安い!」と飛びつく方が多いように思いますが、
生活の為の必需品、ライフラインである「水道」(上下含めて)、
意外と「知らなかった」では済まされない、大きなポイントです。
よくよく売主さん、不動産業者さんに質問、確認、が大事ですね!

今週も始まってしまいました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●マイホーム売却の3000万円特別控除について
   http://fudosan.2525.net/2010/01/3000-e268.html

 ●所有している共同区分の使用規定と資産価値について
   http://fudosan.2525.net/2010/01/post-cc0c.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今週のピックアップ相談は、
  ●土地の放棄について
  ●隣人との境界交渉について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん(川村行政法務事務所)
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/09/21(Wed) 16:34
 タイトル:土地の放棄について
 投稿者名:ゆう
⇒先日、父が死去し、相続のため、土地の登記簿謄本を取り寄せたところ、3,000
  万円の根抵当(金銭消費貸借)が設定されていました。

  限度額まで借入れをしており、3,000万円という金額は、父の残した遺産でも払
  いきれない額です。
  根抵当権設定時は、バブルの絶頂時のため、現在は3,000万円の資産価値はあり
  ません。

  この場合、土地を手放せば、3,000万円の借入れはなくなるのでしょうか?

                               新潟・50代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 17:51
 タイトル:Re: 土地の放棄について
 投稿者名:川村行政法務事務所
⇒お父様のご不幸お悔やみ申し上げます。
  さて、ご相談ですが、現実に3,000万円の負債があり、これを承継するのを免れ
  るためには、その土地を放棄するのみでなく、他の財産を含め、相続権全体を放
  棄する必要がある状況なのだと思われます。

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 投稿時間:05/09/21(Wed) 16:33
 タイトル:隣人との境界交渉について
 投稿者名:はやしだ
⇒新築で入居し、半年になり、隣人はいわゆる「カタギ」ではない感じです。

  その隣人から、
  「土地を掘ったら、おたくの塀の基礎がこちらに入り込んでいるので、撤去して
   くれ」
  と言われました。
  こちらとしては、そのようなことになっていたとは知らなかったとはいえ、迷惑
  をかけたと思うので、撤去するつもりです(工事は引き渡し前に完了)。

  しかし、隣人は、明らかに敷地境界を越えて、こちらの土地を使っております。
  同様に撤去を求めようと思いますが、もし撤去に応じてくれなかったらどうなり
  ますか?
  境界杭のすぐ隣まで利用しているため、明らかに意図してやっていると思われま
  す。その工事は業者がやったのですが、業者の責任を問うこともできますか?

  隣人はあとから越してきたので、3ヶ月ほどこちらの敷地を占有していたことに
  なります。
  その間の慰謝料(固定資産税を含む)請求はできますか?

  あるいは、逆に、こちらは知らなかったとはいえ、敷地を越えて占有していたこ
  とにより、慰謝料請求される可能性があるでしょうか?

  雰囲気だけでも怖いのに、囲まれてすごまれたので、落ち着いていられません。
  想定される状況を調べて、対応法だけでも知っておきたいと思います。
  よろしくお願いします。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 09:17
 タイトル:Re: 隣人との境界交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒法的問題というよりも、その「カタギ」で無いと言うのが問題ですね。
  「カタギ」で無いと言うのは、法律の外で生きていると同じ様なものです。
  実際問題とすれば、お近くの警察署にご相談に伺うのが良いと思います。
  特に暴力団関係者の場合は、○暴の刑事に言ってもらうのが一番だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 17:51
 タイトル:Re^2: 隣人との境界交渉について
 投稿者名:はやしだ
⇒涌井様、アドバイスありがとうございます。
  警察に相談するとは思いつきませんでしたので、とても参考になりました。
  こじれたらどうしようと心配していますが、少しだけ安心できたような気がしま
  す。

  もうひとつだけ、よろしいでしょうか?
  「カタギ」ではないというのは、私が一方的に感じていることであり、もしかし
  たら(ありえないとは思うのですが)、間違いかもしれません。

  通常の方だった場合には、どのような対応が考えられるでしょうか。
  たびたびお手数をおかけして申し訳ありませんが、アドバイスいただければ嬉し
  いです。よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 19:19
 タイトル:Re^3: 隣人との境界交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒当然、撤去を求めるということになります。
  応じてくれない場合は、こじれる可能性が高いと思います(相手が話の解る人と
  は思えません)。

  昔から境界問題についてこじれた場合は民事裁判になる傾向が多いですね。
  慰謝料といいますか、損害賠償等の金銭に関しては、その時に裁判官がそれなり
  に結論を出してくれるでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 09:00
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:はやしだ
⇒涌井様、たびたびありがとうございました。大変参考になりました。
  こじれないように上手く進んだらと願っていますが、涌井様のおかげで対応法も
  わかったので、安心できました。
  本当にありがとうございました。


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■シェアハウスの立退きと鍵のトラブルについて相談されたnakkiさん
  http://fs.emaui.info/2010/04/post-bb9c.html
     的確なアドバイス、本当にありがとうございました!実際に面と向かってい
    ないそちらからの一歩引いた落ち着いた視点でのアドバイスは、現実的な対処
    に役立ちそうです。問題に関しては、大家さんとの話で大幅にこじれています
    ……。またお話を伺うかもしれないのですが……、もしお力添えを頂けるので
    あれば、よろしくお願いします。

  Fromスタッフ:
     法律相談には行かれていないのでしょうか。ひとりで抱え込まないこと、な
    んとかなるとは限りません。なるべく早く専門家に相談されることをお薦めし
    ます。大家さんは基本的に、大家さん側の都合と事情で希望条件を話します。
    納得了承できなければ拒否され続けます。感情的になられているようにも思い
    ますので時間、労力、費用は掛かりますが、弁護士さんに依頼されたほうが宜
    しいかと思われます。またあなたや一緒に住んでいた全員の身の安全の確保も
    すべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/04/47420-6cf2.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

先週の日曜日はいい天気で、夏かと思うくらいに気温が上がり、
半袖の方も多かったです。途中でアイスを食べたくらいです。
その日は、初めて行く、埼玉のスーパー銭湯に遊びにドライブがてら、
川岸や街並みに咲く桜を愛でてきました。散り行く桜は、ほんとうに綺麗です。

そこで、舗装された綺麗なまっすぐな道路や、広い田園地帯、一面黄色の菜の花畑、
そして、少しくたびれかけている住宅街や、きゅうきゅうと並ぶ新築住宅郡、
幹線道路沿いにある、うん百坪、倒産した店舗建物ありの
「売地(借地可)」を目にしたり、どう見ても、その名前と違和感あるよねと
つっこみたくなるような名前の看板の不動産業者さんなど、とても楽しめました。

例えば、「●●の●●工法でお家を建てます!」みたいなPRをしている会社なのに
その事務所は、ただのプレハブだったり…説得力が無いと一瞬で残念なのです(^-^;)

さて、桜も散って、いよいよゴールデンウイークが迫ってきますか!
今週も始まってしまいました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


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住まいの何でも相談室(2010年4月9日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは。3日の土曜日に、お花見ドライブ行ってきました。
まだはらはらと散ってはいませんでしたが、満開の桜も多く、とっても綺麗でした。
そのまま、真昼間から日が暮れるまでスーパー銭湯(露天風呂もある)で、
ゆっくりまったり、青空と白い雲を見ながら命の洗濯をしてきました~。
気持ち良かったです♪

翌日の4日から、何だか天気が優れず、ずいぶん寒くなったような気がします!
この時期、まだまだ油断してると寒いんですよね。
入学式、入社式、歓迎会、お花見、いろいろ行事も目白押しでしょうか。
お出掛けには、一枚羽織るものや、首や肩に巻くものを、お忘れなく。

今週も始まってしまいました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●倉庫の浸水被害の損害請求について
   http://fs.emaui.info/2010/01/post-a4f6.html

 ●中古住宅購入時の印紙の扱いについて
   http://fs.emaui.info/2010/01/post-2e98.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●私道共有者に対する交渉方法について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/21(Wed) 04:14
 タイトル:私道共有者に対する交渉方法について
 投稿者名:倉田
⇒初めて質問します。よろしくお願いします。
  現在住んでいる自宅前の道が私道です。
  家の奥に近所の人が所有している田んぼがあるため、私道を持分1/2ずつでひと
  つの土地として共同で所有しています。

  共同所有の方の自宅は別の場所にあり、田んぼに農機具を入れる時以外はその私
  道を使用しません。
  ただ、田んぼが少し高い位置にあるので、私道に土を盛って傾斜をつけてます。
  舗装はされていません。
  今まで車で自宅に出入りする際には、この傾斜部分を通ることはなく、また、塀
  を作っていたので土が敷地に流れ込むこともなく、問題はありませんでした。

  しかし、この度、息子夫婦が帰郷し、自宅敷地内に別途、新築することになり、
  土地の構造上、私道の傾斜してる部分を通って敷地内に入らなければならなくな
  りました。
  また、塀も撤去しなければならないので、傾斜撤去(もしくは緩和)と舗装、掘
  削の許可をもらわなければならないと思います。

  このような場合、どのような形で話し合えばよいのでしょうか?
  土で盛られた傾斜に対しては、「通行上の障害物」として主張するつもりです。
  しかし、主張を押しつけすぎて、堀削許可をもらえなかったり、こじれても困り
  ます。
  撤去、舗装の費用に関してはこちらで負担してもかまわないと思っています。
  ケースバイケースな部分も多々あるでしょうが、プロの方から何かアドバイスを
  いただけると助かります。
  よろしくお願いいたします。

                               島根・50代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 08:27
 タイトル:Re: 私道共有者に対する交渉方法について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒共有者が田に出入りできるように、撤去・舗装することが大事だと思います。
  その費用を倉田さんが負担するのであれば問題が無いと思うのですが…。

  私見ですが、「通行上の障害物」とか言うと、逆にこじれると思いますので、最
  初は軽い気持ちで共有者にご相談されたらいかがでしょうか?
  この様なケースの場合は、相手の性格や普段の付き合いにもよるのですが、あま
  り複雑にするのではなく、単純にお願いした方が良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 09:44
 タイトル:Re^2: 私道共有者に対する交渉方法について
 投稿者名:倉田
⇒涌井様、アドバイスありがとうございます。
  実際に話をしてみないと分からないですよね。
  便乗質問で恐縮ですが、共有者の方とは若干、自宅が離れているため、まったく
  と言っていいほど面識が無く、性格等も分からないのですが、そういう場合は新
  築を頼む工務店等に話についてきてもらった方がよいのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 10:17
 タイトル:Re^3: 私道共有者に対する交渉方法について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、ご本人がお願いに訪問するほうが失礼が無いと思います。
  なお、工事の前には工務店等がお酒等を持って工事のご挨拶に伺うのが普通だと
  思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 11:52
 タイトル:Re^4: 私道共有者に対する交渉方法について
 投稿者名:倉田
⇒涌井様、ありがとうございます。
  図面などでの説明もありますので、工務店の方と施主の2人で、お話に行きたい
  と思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 15:43
 タイトル:Re^5: 私道共有者に対する交渉方法について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒交渉方法は人それぞれ…ですが、私でしたら、最初から工務店の方を連れていく
  ことはしないと思います。
  理由は、「断り無く準備したな?」のような反感を買う恐れがあるから…です。

  むしろ、最初は「ご相談」というかたちで、お菓子でも持って(その方と面識が
  ある方をご存知の方が貴方の周りにいらっしゃったら、どんな方なのかを事前に
  確認した上で)、まず、信頼関係を築くことからはじめると思います。

  「普段、ろくにご挨拶もせず、申し訳ありません。
   実は、共有でお持ちいただいております私道について、うちの息子夫婦が住む
   にあたって、ご挨拶と、ご相談をさせていただこうと思って、お伺いさせてい
   ただきました。
   もし、ご都合が悪ければ、後日、改めますので、ご都合の宜しいお日にちを、
   お教えいただければ…と思います」

  また、今回、相手に対しては、デメリットが無いようですので、そのことを強調
  すると良いと思います。

  「××さんが田んぼに入られる際に使われてらっしゃる部分を、通らせていただ
   くことになりそうです。もちろん、今まで同様、××さんのご利用には不便が
   ないようにさせていただこうと思っており、全額、息子夫婦もちで舗装させよ
   うと思っております。また、後日、工事図面などもお渡しし、工務店の人間も
   連れて、××さんにご確認いただこうと思っておりますが、お許しいただけま
   すでしょうか?」

  おそらく涌井様がご指摘なさっているのは、今回のご相談の場合、権利や法律や
  事務処理を優先させるのではなく、「気持ちを大切に…」のように、私は感じま
  した。
  私も、長きにわたり、その地域で暮らされるのですから、息子さん夫婦も含め、
  ご近所づきあいを大切にされるのが、やはり一番大切だと思います。


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■43条但し書き道路の使用権の承諾料について相談されたYMさん
  http://fs.emaui.info/2010/03/post-1001.html
     早速のご回答有難うございました!その速さにびっくりしました!内容も本
    当に詳しく記載されており、なるほどと思いました。法的な知識の無い私ども
    にとって、心強い限りです。今回の相談内容は何を書けばよいのかわからず、
    未熟な質問でしたが、きちんと回答していただいて驚いています。状況が進め
    ば、またご相談したいと思っています。ありがとうございました。感謝!

  Fromスタッフ:
     まずは、知り合いの不動産業者さんに「そんなにかかるものなのか?そうで
    ないといけないのか?」と理由と根拠を伺い、今後の交渉の進め方などアドバ
    イスを頂くと良いかと思います。あなたの中でそれを調べた上で、相手の要望
    を訊き、どこまでなら納得して出せるかの判断を慎重にすべきでしょう。尚、
    アドバイザーさんからアドバイスが入ってますので、ご確認頂けます様、お願
    い致します。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/03/32446-e9f7.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

先週末の土曜日に、編集長とファミリーレストランで四時間近く会議(打ち合わせ)
をして、話し合い、方向性、方針が決りました。
いよいよ、Fudosan.JPと家のタネのサイトのリニューアル作業を着手します。
水面下で作業をし、五月末のプレゼンでGOサインをもらえたら、一気に衣替えです!

ああ~、待ち遠しい!(笑)これから、自分自身がとっても大変なんですけど(笑;)
でもやっぱり、ワクワクドキドキ! 
このメールマガジンをお読みの皆さんが、どれだけサイトをご覧頂いているかは
よくわかりませんが、楽しみに待っててくださいね~☆

ところで、衝撃の事実判明! 今まで、ずっと、メールマガジン(メーリングリスト)
は編集長が管理してたので、知らなかった、灯台もと暗しだったのです。
わたくし、昨年、家のタネで、
「不動産業者さん取材レポート」を10件近くやってきたのです。
このメルマガでも何度となく、お知らせ、紹介してきました。これはとても面白いと
好評で、取材させてもらった業者さんからも、とても喜んで頂き、好感触だったのです♪ 

ところが、なんと、その取材させて頂いた業者さん自身は、
このメールマガジンを講読頂いていなかったのです!! なんとした不覚!!!

ですから、その不動産業者さん皆さん、この「不動産相談」について
知らない、見ていない可能性があるんですね!
そ~れ~じゃあ~、不動産相談にアドバイスコメント、いただけないはずですね。
謎が解けました(くすん・・・泣。)
と、このように、がっくりすることもありつつ(A^-^;)
まずは、目の前のことを、ひとつひとつ、がんばりま~す!


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年4月2日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは。Fudosan.JP&家のタネの小森です。
今週、北杜宅建センターの萩原さんから、相談へのアドバイス投稿がございました!
萩原さん、どうもありがとうございます!

Fudosan.JPですが、前にも書いたかと思いますが、以前は、
「住まいの何でも相談室」という、ツリー形式の掲示板で、随時、ご相談を投稿し、
アドバイザーの皆さんから頂いたアドバイスを、その都度、投稿してまいりました。

その後、ブログが登場、更新するのも投稿するのも、とても簡単で便利なのを機に、
どうやったら、皆さんに見やすく、わかりやすく、調べやすいかを吟味した結果、
相談過去ログは「不動産いんでっくす」というアドバイス集として、また、
日々の新規相談に関しましては「不動産相談.com」というブログに移行しました。
その間、縮小、試行錯誤していた為、事後報告になってしまいましたこと、
皆さんにお伝えするのが遅くなりまして、わかりにくくて、すみませんでした。

現在、この「不動産相談.com」http://fs.emaui.info/
にて、日夜頂いたご相談を掲載しており、Fudosan.JPに登録頂いている業者さんや、
アドバイザーの皆様は、会社名とお名前を明記の上、コメント覧より投稿頂けるよう
になっています。(アドバイスはすぐには反映されません。また特定個人や、
いち企業への批難中傷はご遠慮いただき、ご自身のお考えをご投稿ください)

不動産業者さんの他にも、司法書士さん、設計士さん、工務店さん、
不動産鑑定士さんなどもご参加いただいていらっしゃると思います。
是非、お時間ございましたら、迷えるご相談者さま皆様の為に、
お答えできる範囲内でアドバイス頂けましたら、たいへん嬉しいです。

いよいよ今週から、4月! 皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、北杜宅建センター・萩原さん、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●定期借家の満了と再契約と普通借家について
   http://fs.emaui.info/2009/12/post-2473.html

 ●検査で掘り返すのに1000万かかる物件購入について
   http://fs.emaui.info/2009/12/1000-f6a3.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●建築契約でのトラブルについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/09/21(Wed) 04:15
 タイトル:建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒はじめまして。ご相談させてください。

  ある工務店さんが出していた、土地と建物のプランが載っている広告を見て、土
  地の売買契約をしました。土地代金は既に支払っています。
  その工務店さんは、全く知識が無かった私達に親切に教えくれ、資金計画のプラ
  ンなども作成してくれました。

  次は建物という段階になり、仮の設計図を3度作成してもらいました。
  しかし、ここ数年でマイホームを建てた友人や、不動産関係の知人に意見を聞い
  たところ、他の業者さんも見てみたらどうかという意見が多く、自分達も興味が
  あったので、他の業者さんと話をしてみることにしました。
  ある業者さんの話はとても明確でわかりやすく、内容も私達にとって非常に魅力
  的なものでした。

  そこで、他の業者さんとも話をしている旨を伝えたところ、その工務店さんは憤
  慨し、違約金を請求するといわれました。

  今回の物件は「建築条件付」でありません。建築請負の契約書も取り交わしてお
  りません。それでも、この工務店さん以外の業者さんにお願いすることはできな
  いのでしょうか?
  (=他の業者さんにお願いする場合、違約金が発生するのでしょうか?)

  建築業者をいくつかの中から検討することを、早くから表明しておけばこんな問
  題にならなかったのかと反省しております。
  工務店さんとはこれから話し合いの場を持ちますので、プロの皆様から、何か良
  きアドバイスを頂戴できれば…と思い相談させていただきました。

                               静岡・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 08:15
 タイトル:Re: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz
⇒土地と建物のプランが載っている広告ということは、販売価格も土地建物の価格
  で広告が出ていたと思うのですが、違いますか?
  建築条件付ではないとのことですが、広告が「建物プラン付」で出ていたのに、
  建築条件付で無いと仰っているわかばばさんの言い分には、ちょっと疑問を覚え
  てしまいます。
  プラン変更の過程での建築業者の乗り換えの様な気がしますし、土地を購入した
  時点では、建物をその工務店にお願いする予定で契約したような気がします。

  相談内容から判断した私見ですが、今回のご相談は法的にみてもかなり微妙な感
  じがしますし、工務店が簡単に引き下がるとはとても思えません。
  揉める事は間違いと思いますし、当然、工務店側は違約金や損害賠償の請求をし
  てくると思います。
  おそらく裁判になる可能性が高いと思いますので、弁護士等の専門家にご相談さ
  れるのが良いと思います

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 08:52
 タイトル:Re^2: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒涌井様、早速のご回答ありがとうございます。

  広告には土地○○○万円、新築建物○○○万円と分けて明記されており、建築条
  件付の明記はどこにもありませんでした。
  また、工務店さん自身も建築条件付ではないことを認めています。

  確かに当初はすべてその工務店さんにお任せするつもりでいたのですが、今回の
  件で相当酷いことを言われ、しまいには「逃げようと思っても逃げられません」
  とまで言われてしまい、正直、怖くなっています。
  このまま建築契約をして何かトラブルが発生した場合、またこのような態度をと
  られるのかと思うと不安でなりません。

  違約金や損害賠償の金額の提示はされていませんが、違約金を請求するとはっき
  り言われています。やはり請求されても仕方が無いのでしょうか?
  ちなみに今回のケースではいくら位の金額を請求されるのでしょうか?
  私見で構いませんので、教えて頂けると助かります。

  話し合いの内容によっては、弁護士さんに相談しなければ…と思っています。
  引き続きアドバイスを頂戴できれば幸いです。
  どうかよろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/21(Wed) 10:06
 タイトル:Re^3: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒建築条件付でないのを認めているのですか?
  そのことを立証できる証拠が欲しいですね。
  手紙等の書面であれば一番良いのですが、PCのメールであれば保存・印刷できま
  すので、メールでやり取りして、メールのヘッダまでプリントアウトしておけば
  良いと思います。テープの録音と併用すれば証拠となるかもしれません。

  誤解されるのを覚悟で言いますと、違約金の請求は誰でもできます。
  民事裁判は、言った言わないの世界の決着をつけるために行うものです。
  裁判になると、被告と原告(もしくは弁護士等の代理人)の言い分を聞いて、裁
  判官が判断を下します。
  ですから、違約金については明言はご勘弁願いたいと思います。

  しかし、色々意見はあると思いますが、今回はあえて私見を言います。
  設計図面の作成のみで契約の成立となり得るかどうかは、判例を調べてありませ
  んので解らないのですが、おそらく成立しているとはみなされないと思うので、
  違約金の請求はできないと思いますが、断定はできません。

  でも、工務店が作成した設計図等の費用は実損として支払うようになると思いま
  す。

  つまり、違約金というよりは、実損分を支払うということになるような気がしま
  す。この実損金額については図面にもよりますので、どの程度が妥当かはちょっ
  と解りかねます。

  具体的に私の知っている範囲ですと、大手ハウスメーカーの場合は、50万~100
  万円(先に設計契約書等の名称の契約書を締結して、没収するケースがほとんど
  です)を取っています。
  私個人は、この金額は高いと思っていますし、設計契約書の締結方法自体が違法
  であるケースが多いと思っていますが、現実にはお客をしばりつけるために、良
  く行われているようです。

  今後、いくら請求して来るのかが問題になると思います。
  貴方が、その図面の代金として妥当だと判断すれば、支払った方が問題の解決は
  早いと思います。
  しかし、納得できない場合は値下げ交渉をし、値下げ交渉が決裂した場合は、工
  務店の出方をみて、その場その場で適切に対応する…ということになると思いま
  す。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 01:27
 タイトル:Re^4: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒涌井様、いつもご丁寧なご回答をありがとうございます。

  昨日、工務店さんと話し合いをしました。その際、土地契約時の売主側、買主側
  双方の取引主任者の方にも同席していただきました。

  端的に金額だけを言いますと205万円を提示されました。
  ただ、正規の請求書をもらった訳ではなく、「今の工務店さんの気持ちとしてこ
  のぐらいは欲しい」というようなニュアンスでした。
  ちなみに、そのメモ書きの写しでもいただきたいと申し出たのですが、結局もら
  えませんでした。

  こちらにも反省すべき点がありますので、涌井様の仰るとおり、金額によっては
  お金で解決したいと考えています。
  しかし、205万円という大金を値引き交渉して、いくらまで下げてくれるかと思
  うと正直シンドイです。

  しかし、このままではどうにもなりませんし、自分達の夢を前進させるために頑
  張ってみようと思います。
  場合によっては弁護士さんに相談することも考えつつ、まずは正規の請求金額が
  いくらになるのかをはっきりと聞くようにします。

  話し合いの中でも、工務店さんは今回の物件は建築条件付ではないことを認めて
  いました。
  また、最初に見た広告にも「仲介」とはっきり表示されていますし、土地契約の
  際に土地の仲介手数料として、約50万円も既に支払っております。
  今後、裁判になった場合、これだけでは証拠にならないのでしょうか?

  話の中で出た言葉で気になったのですが、
  「契約というのは然るべき書面と捺印やサインが無くても、口約束だけでも成り
   立つものだ。アメリカなどでは実際によくあることだ」
  と言われましたが、今回のケースでも契約したということになりえるのでしょう
  か?

  恐縮ですが、引き続きアドバイスを頂ければ幸いです。
  どうぞよろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 08:57
 タイトル:Re^5: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒気持ちだけで205万円とは、また凄い金額を提示してきたものです。
  しんどいのが交渉です。開き直って交渉しましょう。頑張って下さい。
  前の投稿でも言いましたが、実損分(図面の作成料)のみ支払うということで、
  交渉してみて下さい。

  私見ですが、口頭で成り立つとはいえないと思います。
  確かに民法には契約当事者の意思表示で契約は成立するという条項があり、知っ
  たかぶりをする人の中には、
  「口頭でも契約は成立する。契約書なんて無くたっていいんだ」
  と言う人もいます。
  私も法学部法律学科卒ですから、条文があることや精神は知っていますが、そん
  なことを口に出したことはありませんし、現実的ではありません。

  若干脱線しますが、私は過去に同じことを言った不動産業者と大喧嘩をして、取
  引主任者を呼び出し、県まで連れて行き、徹底的に謝罪させ、その不動産業者を
  廃業寸前まで追い込んだことがあります(未だに、そこの社長は私が苦手な様で
  す。私の前では絶対に威張らなくなりました)。

  不動産業の場合、大事なのは宅建業法であり、商法・消費者契約法です。
  図面の存在は確かに不安ですが、消費者契約法や民法の錯誤や詐欺による契約を
  持ち出せば、契約の取消し、無効も主張できると思われるケースの様な気もしま
  す。

  一番良い交渉方法は、
  「都道府県の宅建業を管轄している部署(建築部等)に相談しにいってみるつも
   りですが、無断で行くのは悪いと思うので、一応、お知らせしました。私は図
   面の作成料の実損分は支払うつもりですが、それ以上は支払うつもりはありま
   せん。まず、不動産業者の行政担当者に相談して、ご意見を伺ってきます」
  と言ってみて下さい。
  業者が譲ってこない場合は、実際に相談に行けば良いと思います。
  205万円の請求を都道府県が認めることはないと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/23(Fri) 23:38
 タイトル:Re^6: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒涌井様、今回も貴重なご意見をありがとうございます。
  あれからしばらくして、工務店さんから電話がありました。
  「ウチも近所で商売していていつどこで顔を合わせるかわからないし、こちらと
   してもこれ以上、もめるのも嫌なので、できるだけ穏便に済ませようと思う。
   どうしても他でやるというのなら、仕方が無いが、実費が掛かっているので、
   そのへんは承知してもらいたい。今後また話し合いましょう」
  というような内容でした。
  短時間で随分と変わるものだと思いましたが、まだはっきりとした金額を聞いて
  いませんので楽観はできないと思ってます。
  連休明けに再度交渉しようと考えています。
  念の為、弁護士さんに相談する準備も整えました。

  ここでまたひとつご意見を伺いたいことがあるのですが、実は敷地内に多少の廃
  材(造成前に古い納屋が建っていたので、取り壊した際の残骸)と、不要な木が
  残っています。
  それらを撤去してもらうことは難しいでしょうか?
  この際、もうそのことは口に出さないで交渉した方が得策なのでしょうか?
  本来は土地の部分についてのことですから、やってもらうのが当然かもしれませ
  んが、話がまたややこしくなるのでは…と思い、躊躇しています。

  いつも的確なアドバイスやヒントを頂戴し、妻共々たいへん感謝し、また本当に
  心強く思っております。
  お手数をお掛けしますが、どうぞよろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 11:06
 タイトル:Re^7: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒詳しい事情が解らないので、おおその私見ですが、契約書の内容によると思いま
  す。
  現況売買で既に引渡しを受けている場合は難しいと思います。
  不動産売買契約書では、ほとんどが現況売買になっていると思います。特約条項
  が無い限りは、今のままでの引渡しと言うことになると思います。
  重説や契約書の内容をご確認下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/28(Wed) 03:54
 タイトル:Re^8: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒お世話になります、少し間が空いてしまいましたが、その後の経過です。

  昨日、工務店さんへ出向き、話し合いをしました。
  今回の物件は、他人からの文筆の土地なのですが、造成工事の時売主(地主)さ
  んの要望が多く、結局、50数万円分のサービス工事がでてしまったそうです。
  その分は私達が建築をするのでいいと思っていたそうですが、今回、このような
  ことになってしまったので、その損失分という意味も含め、実費、その他として
  50万円欲しいと言われました(実費分は水道工事約20万円と図面代?)。
  これは私が支払わなければいけないものなのでしょうか?
  この金額は妥当な数字なのでしょうか?
  また、前回質問させていただいた、敷地内の残骸の撤去は、やはりやってくれな
  いそうです(重説には地目は「現況宅地」、状況は「更地」に○が付いていまし
  た。また、特記事項として「本件宅地は造成渡しとする」と書いてありました。

  お忙しいところ、本当に何度もすみませんが、どうぞよろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/28(Wed) 09:38
 タイトル:Re^9: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、売主の要望による経費は売主が負担すべきで、買主のわかぱぱさん
  が負担する筋合いのものではありません。
  「サービス工事とは何ぞや? 土地を売る為に必要な経費を、買主の建築費にも
   ともと上乗せするつもりだった」
  ということになります。

  それであれば損害をこうむるのは買主ということになってしまい、そもそもの土
  地売買契約書に、
  「本来、売主が負担すべき費用を、建物建築費として上乗せして、買主が負担す
   る」
  旨の記述がなければならいということになります。
  これでは誰も買いませんよね。
  この経費は必ずしも明記の必要は無いと思いますが、明記の無い場合には、既に
  売買代金に含まれているのが当然であります。
  つまり、経費負担について契約書に明記が無い場合、その負担分は建築費に上乗
  せするのではなく、土地売買代金に含まれると考えるのが妥当です。

  前述の通り、水道工事の負担分については重要事項説明書と契約書に、その工事
  の負担金額を明示してある必要があります。
  明示されていない場合は土地の売買代金に含まれています。
  図面については、色々意見はあるでしょうが、簡単な図面であれば、1枚1万円程
  度で、実損としては充分過ぎると思います。

  また、通常、宅建業者が「造成渡しとする」とした場合は、すぐに家が建つ状態
  を指していると思います。
  基本的には残骸が残っている状態というのは考えられません。
  しかし、引渡しを受ける前に色々な要望は出すべきであり、今回のご相談は投稿
  内容から察するに、既に引渡し後と思われます。
  引渡し後で、なおかつ契約書に現況売買とうたってある場合、「建物解体の残骸
  が残っている状態」について、どの様な請求が可能かは、正直に言って解りませ
  ん。

  私であれば、
  「図面作成の実損として、1枚当たり1万円を支払う。残骸については買主負担で
   行う。水道その他の工事は重説や契約書に明示されていないので、売買代金に
   含まれているのが当然であり、支払う必要はない」
  ということで交渉致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/30(Fri) 02:02
 タイトル:Re^10: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒こんばんは、毎々お世話になります。
  今回もご丁寧なご返答をありがとうございます。

  前回提示された50万円(前回ご回答頂いた水道工事の負担分は、重説の飲用水の
  欄に、「工事・市への負担金10万5千円あり」と記載されており、7月に既に支払
  済みです)という金額にどうも納得いきませんし、このままではどうにもらちが
  あきませんので、先日、知人の紹介で弁護士さんに相談に行ってきました。

  結論から言うと、
  「今回の件で、実費以外の違約金なるものは一切支払う必要はありません」
  とのことでした。
  今後の交渉としてアドバイスいただいたのは、涌井様の仰るとおりの、
  「図面作成の実損として、1枚当たり1万円を支払う。残骸については買主負担で
   行う。水道その他の工事は重説や契約書に明示されていないので、売買代金に
   含まれているのが当然であり、支払う必要はない」
  と、ほとんど同じ内容のものでした。
  まず相手に、弁護士に相談している旨を伝え、それでも相手が変わらない場合は
  内容証明を出すことになりました。

  そのあと早速工務店に連絡し、交渉しようとしたのですが、「弁護士に相談した
  のですが…」と言った時点で、例によって憤慨し、
  「そっちがその気ならこっちにも考えがある。銀行も周囲も巻き込んで裁判する
   ならしてやろう!」
  と興奮し、話どころではありませんでした。

  弁護士さんには状況を報告して、しばらく様子をみてみますと伝えたのですが、
  すぐにでも内容証明を出した方が良いのでしょうか?
  ここでのご相談からは逸脱した内容になっているかもしれませんが、よろしけれ
  ば、引き続きお知恵をご教授いただければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/30(Fri) 09:36
 タイトル:Re^11: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、まず、確認しておきたいことがあります。
  土地代金は支払い済みであるということは、
   ・貴方に所有権が移転され、登記簿の甲欄には、貴方の名前が入っている
    そして、土地の権利書が手元にある
  と思うのですが、まさか代金は支払ったのに、引渡しも受けておらず、権利書が
  無いのでしょうか?

  権利書が手元にある場合は、貴方は工務店の支払いの請求を拒絶していれば良い
  だけでしょう。請求書や内容証明を送ってくるのは工務店の方になると思うので
  すが…。
  重説や契約書に建築条件と明記してないのですから、工務店の事は無視していれ
  ば良いだけだと思うのですが…。

  工務店に連絡する場合は、余計なことは言わず、
  「図面代として実費は幾らになりますか?」
  ということだけ聞けば良いと思いますよ。
  それが1枚1万円以上なら、支払いを拒絶すれば良いだけです。

  あとは弁護士さんの仰るとおり、工務店の出方を見ているだけでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/01(Sat) 23:50
 タイトル:Re^12: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒今回もご丁寧なご回答に感謝いたします。
  ご心配頂きありがとうございます。権利書は無事に手元にあります。

  涌井様や弁護士様の仰るとおり、しばらく様子をみてみます。
  このような状態のままで毎日を過ごすのは、正直、辛いところもありますが、こ
  こは正念場と思ってがんばってみます。

  また何か動きがあったら、ご相談させてください。よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/21(Fri) 01:57
 タイトル:Re^13: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:わかぱぱ
⇒いつもお世話になっております。
  今回は嬉しいお知らせをしたくて投稿させていただきます。

  最後にこちらでご相談させて頂いてから、2週間余りが経ちました。
  あれから工務店の方より連絡は一切無く、こちらからもアクションを起こすこと
  はありませんでした。
  その間に他の業者さんとの話は順調に進み、いよいよ契約間近という段階になり
  ました。
  しかし、このままでは気持ちもスッキリしませんし、この様な状態のまま契約す
  るのは嫌でしたので、意を決して工務店に出向いてきました。

  お金を支払うつもりは一切ありませんでしたが、当方もいろいろと迷惑をかけた
  ことは事実ですので、菓子折りを持って、丁重にお詫びしました。
  結果的には「和解」とまではいきませんが、工務店もどうやら諦めていた様子で
  (いろいろ小言は言われましたが)、最終的には社長が個人で立替ていた実費分
  の5,100円だけを支払って決着しました!

  今回の件で悩んでいる時に、たまたま妻がこちらのサイトを見つけ、思い切って
  相談してみて、本当に良かったです。
  不動産関係のことは私達素人では何かと解らない点が非常に多く、相手はプロだ
  ということで、言いなりになってしまいがちです。
  自分達の考えが正しいのか、間違っているのか…さえ解らなくなるものです。
  そんな時にこちらのサイトにいらっしゃるアドバザーの方々のご意見は、解りや
  すく、貴重なものであり、また、大変心強くもありました。

  Fudosan.JPのスタッフの皆さん、とりわけご回答頂いた涌井様には感謝の気持ち
  でいっぱいです。本当に、本当にありがとうございました。
  これからも悩んでいる人達のために頑張ってください!
  貴サイトとスタッフの皆さん、アドバイザーの方々の益々のご発展を心よりお祈
  りしております。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/21(Fri) 09:03
 タイトル:Re^14: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒ご丁寧なご報告痛み入ります。解決して良かったですね。
  微力ながら、お役に立てて幸せで御座います。
  わかばば様とご一同様の今後の益々のご発展とご健康を御祈念申し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/21(Fri) 02:41
 タイトル:Re^14: 建築契約でのトラブルについて
 投稿者名:Fudosan.JPサポート
 URL : http://fudosan.jp/
⇒ご丁寧なご挨拶、そして、ご報告有難うございました。
  そして、状況が好転されたようで、何よりです。

  不動産関係は、金額も大きく、手続きや契約が複雑です。難しいと思われる方も
  多いと思われます。
  しかし、トラブルの根源は、「…だろう」と言うような単純な思い違いや確認ミ
  スであることも少なくありません。
  ですので、分からない部分は理解できるまで確認し、口約束は避け、約束は契約
  書に明記し、ご自身で理解でき、納得できる契約書を創ることが大切だと思いま
  す。

  わかぱぱさんの場合も、おそらく今回のご足労、そして解決されたご経験は、お
  そらく、不動産以外の部分でも活かせるものであると確信しております。
  そして、今回は色々と大変だったかと思われますが、その分、これからの楽しみ
  が増えることをお祈り申し上げます。


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■大家からの更新拒否で退去する場合の費用請求について相談された高橋さん
  http://fs.emaui.info/2010/03/post-c8ca.html
     迅速で丁寧で判り易いアドバイスありがとうございます。感謝いたしており
    ます。心細くおりましたが、御蔭さまで少しずつ強くなれそうです。感情が先
    走る方なのですが、冷静に判断しいい結果に近づきたいと思っております。今
    後ともよろしくお願い致します。

  Fromスタッフ:
     大家さんは、自分にとって都合の悪いことは言わず、訊かれるまで黙ってい
    て、自分の意見を押し通す可能性があります。あいてが幾ら感情的になっても
    一緒になって感情で返さないことです。引越のお疲れもあることとは思います
    が、解決するためには、あなたが動くしかありませんので、アドバイザーさん
    のアドバイス通り、相談機関に行かれるべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/03/32446-e9f7.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
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先週、Fudosan.JPの会議があり、家のタネも含めて、サイトの運営方針の見直しと、
サイトをリニューアルすることが決定しました!

Fudosan.JPは、不動産の相談サイトとして強化し、更にわかりやすく、見やすく発展さ
せてゆきます。そして、家のタネで掲載していた「Fudosan.JPに新しく登録頂いた、不
動産業者さん突撃取材レポート」も、Fudosan.JPのほうに移行し、皆さんにもっと読ん
で頂けるようにリンクしていきます!

具体的には、5月末にプレゼンがあるので、それまでは、サポート責任者&家のタネの
編集長である草柳さんと相談、話し合い、煮詰め、指示を頂きながら、チヨコ、リニュ
ーアル作業に没頭・邁進します! ああああ~、凄く緊張&興奮しています!

RTJ時代からずっとお世話になっている磯部さんと、「あれもできる(といい)ね、
これもできる(と、もっといい)ね♪」 と、夢膨らむ、わくわくどきどきで~す*

今迄は、いったい誰がやっているのか、よくわからない、といったご指摘も多かった
ですが、今度からは、はっきりと胸を張ってお知らせできます。
皆さん、新生Fudosan.JP&家のタネの誕生を、どうぞお楽しみに! 
プレゼンに通るように、がんばります~!(><)☆


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

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