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2010年5月

住まいの何でも相談室(2010年5月28日号)

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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

先週末の土日も千葉県東金市にある古家を、リフォームしてました。
1階の台所、洗面所&洗濯機置き場の床を全部はがして、新しく土台や木柱をかまし、
コンパネ入れて、補強完了! ようやく、ひと段落終了です。

今回も、ねじ釘のドリル打ち込みをやりましたが、釘の頭がちゃんと埋まってなくて
木の柱とコンパネが浮く(高さが違う)ということが何回もあり、その度に確認して
父にねじ釘をやりなおしてもらい…(A^-^;)汗汗;。 ねじ釘ひとつ打ち込むのも、
難しいですね!手間のかかる助手でお父さん、ゴメンなさい!;

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●競売物件の修繕費、管理費の負担について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-ca5e.html

 ●自殺者の親族への瑕疵責任について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-e7ae.html

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  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
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   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


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 今週のピックアップ相談は、
  ●異なる名義の土地の合筆について
  ●重要説明を無視した隣地の建設計画について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/26(Mon) 23:12
 タイトル:異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:YOU
⇒2つの土地が並んで接しています。
  1つは私名義、もう1つは私と姉の共有名義です。
  私名義の土地は私が住んでいます。
  共有名義の土地には築50年以上の家があり、今まで人に貸していましたが、老朽
  化がひどく壊すことになりました。
  共有名義の土地は1.8mの私道にしか面しておらず、売却したり、改めて賃貸住宅
  を建てることは困難と思われます。

  このままでは共有名義の土地が更地となり、高い固定資産税を払い続ける必要が
  でてきます。
  そこで私名義の土地と共有名義の土地を合筆し、私の住宅がある土地として固定
  資産税を低減したいと思うのですが、異なる名義である以上、このような合筆は
  不可能なのでしょうか。
  それとも土地交換等により合筆する手段があるのでしょうか。
  ご回答よろしくお願いいたします。

                               東京・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 23:55
 タイトル:Re: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:川村行政法務事務所
⇒複数の土地はたとえ並んでいても、以下のような場合は合筆はできません。

   ・所有者が違うとき
   ・地目が違うとき
   ・内容の違う抵当権等がついているとき
   ・地役権の要役地であるとき
   ・字違い、町名が違うとき

  ご相談のケースでも、このままでは合筆はできません。
  それから、仮に合筆して一筆の土地としても、それだけで合筆後の土地の全体に
  ついて固定資産税の低減の特例が適用になるわけではありませんので、注意が必
  要です。

   1.住宅用地の特例
     専用住宅の敷地となっている土地(住宅の床面積の10倍の面積を限度とす
     る)については、その土地の固定資産税評価額の3分の1の額が固定資産税
     の対象になります(店舗併用住宅、アパートなどは、別の基準あり)。

   2.小規模住宅用地の特例
     住宅用地全体のうち、面積が200平方メートル以下の部分については、さ
     らに上乗せで、固定資産税評価額の6分の1の額が固定資産税の対象となり
     ます。

  従いまして、あなたの場合、この利点が生かせるかどうかも検討の材料とされる
  ことですね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/27(Tue) 22:21
 タイトル:Re^2: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:YOU
⇒川村行政法務事務所御中、さっそくご回答くださり、本当にありがとうございま
  す。やはり合筆は難しそうですね。

  両方の土地はそれぞれ40坪程度なので、合筆できれば、固定資産税の低減が受け
  られると考えていました。
  この面積でも、更地として固定資産税を払うとなると、サラリーマンにはかなり
  重荷です。姉から譲渡してもらうと譲渡税が払えそうもありません。

  共有名義の土地(更地になる予定)を売却するには、1.8mの私道しか面していな
  いので、かなりたたかれるのは目に見えています(私名義の土地は公道に面して
  いるため、両方を合わせるとある程度は価値があると思い、売るに売れない状況
  です)。

  例えば、共有地の姉の分25%と私名義の土地25%を土地交換し、両方を私75%、
  姉25%とした後、合筆するなんてことは許されないのでしょうか。
  また、こういうことを相談するのは、税理士、司法書士、土地家屋調査士等、ど
  なたに相談すればよいのでしょうか。

  お忙しい中、何度も申し訳ありませんが、もしご意見をお聞かせいただければ幸
  いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/28(Wed) 21:47
 タイトル:Re^3: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:川村行政法務事務所
⇒YOUさん 再度、行政書士・川村です。
  「合筆できれば、固定資産税の低減が受けられると考えていました」は、なるほ
  ど、先ほどご説明した要件を満たしているのですね。であれば、理論的には大丈
  夫でしょう。

  ただ、この点は予め市町村の資産税課などに確認されるのが宜しいでしょう。
  と申しますのも、私自身もこの周辺の役所での事務的取り扱いの詳細は、知識が
  確実ではありません。
  例えば、合筆してもそのことについて当該担当役所に通知が行かなければ、従来
  通り課税されてしまう可能性などについて、ちょっと気になります。

  共有名義の土地に関しては、現地での状況を確認しないと何ともいえませんが、
  買値をたたかれる以前に、そもそも売れない可能性が高そうですね。

  土地交換で名義が共通化するのであれば、合筆自体は可能かと思います。
  もちろん、他の要件が満たされていることが前提です。それと土地の元番が異な
  る場合も法務局へ相談確認が必要と思います。

  しかし、そうすることにより、将来、権利関係が複雑になり、次世代以降の方々
  が困りはしないでしょうか?
  相続問題の専門家としては、お奨めはしたくないケースですね。

  それと固定資産税がそれほど気になるというからには、評価額が高い土地にお住
  まいと拝察申し上げますが、仰る土地の権利交換により登録免許税や、不動産取
  得税が発生します。もちろん、司法書士に依頼するなら、この報酬もあります。
  このあたりのバランスが問題ですね。
  そこまで無理するくらいなら、もっと別の手段があるような気がします。

  合筆は何と申しましても、家屋調査士さんの専管業務ですが、本件では確かに税
  理士、司法書士の専門分野の知識も必要になりますね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/28(Wed) 22:27
 タイトル:Re^4: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:YOU
⇒行政書士・川村様、再度すばやいご回答くださり、ありがとうございます。
  おかげさまで現在かかえている問題が明確になったように思います。
  目先の出費にとらわれ、川村様がご指摘されている相続まで考慮していませんで
  した。
  もう一度、頭の中をよく整理し、最適な方法について考えてみたいと思います。
  本当にありがとうござました。


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■裁判と強制撤去について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2010/05/post-370b.html
     一人で悩むさまざまなトラブル、特に専門知識もなく不安な思いをします。
    その中での迅速な専門アドバイス。どれだけ心強い思いをいただけたことか。
    同じ感謝をする方たちは沢山いると思います。ありがとうございました。これ
    からも頑張って下さい。

  Fromスタッフ:
     ひとつの方向からだけを、ずっと考て固執していますと、お互いが主張を譲
    りませんので、行き詰まりが出てきますし、行き場、落としどころがなくなっ
    てしまいます。裁判につきましては、相手があることですので、一体、何がど
    のように問題になっているのかを、弁護士さんとご相談の上、慎重に話し合い
    をもたれるべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/05/512525-1960.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
5月の土日は、GWから始まって、ずっと古屋のリフォームでした。疲れた~;。
といっても、100%、父にやってもらったんですけどね(A^-^;)
私と編集長は、お手伝い、助手見習いです。父には、ほんとうに感謝です!

水道、排水は流れ完璧確認できました! 一階と二階の床の補強は完璧に終了! 
あとの、ビス止めと、床材を張るのは最終に回し、来月から、諸々内装を。
こっからは、自分達でやります。

台所とトイレとお風呂場の壁が崩れてるので、撤去し、壁は貼り変え予定。
1階の部屋の壁も、壁紙貼る予定だし、電気温水器を入れたいのでそちらも探す予定。
それから窓が割れてたり、サッシがゆがんでいるので、窓もなおしたいし、
窓が多すぎるので、ひとつは塞いで棚にしたい。

外壁は、父の知り合いの業者さんに足場組んでもらって、ペンキ塗るとして、
屋根の補強は業者さんに頼むしかないですね。
庭は半分駐車場にしたいので、こちらも父に重機借りてやってもらう予定。

…とまあ、まだまだ先は長いのです、今年1年かかるかな。
でも床だけは、新築一戸建てと同じくらい見違えるほど綺麗、頑丈になりました♪
これだけで、もう、気分高揚、達成感8割です(笑*)


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住まいの何でも相談室(2010年5月21日号)

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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

先週末の土日も千葉県東金市にある古家を、リフォームしてました。
土曜日は、1階の台所と洗面台&洗濯機スペースの床板を全部はがしました。
台所が一番床が抜けていて、べこべこだったのです、不安的中!
横柱は割れている、すかすか、ぐらぐら、足りなかったり、土台が少なかったりで
「いや~、とってみて正解だね!(取ってみなくちゃわからなかった)」
と、耐久性の怪しいのは撤去し、新たに土台もあわせて作り足すことにしました。

日曜日は、台所の床はおいといて、水道工事。今ある配管は使わず、新たに引くことに
したのです。台所の壁、洗面所スペースの壁を壊し、古い配管を確認し、取り外す。
途中、外のガス管や、中の配管が、ものの見事に簡単に折れ、朽ちました。
洗面所の配管はひびが入っていて漏れてましたし。(はずした床板の中のほう)
そのまま使っていたらと思うと、ゾッとしますね・・・。

配管は無事終わり、接着剤が乾くのを待ってから、後日、漏れが無いか排水も含め
確認して、両方OKだったら、土をかぶせて元通り。これはまた来週に。
いや~、一番懸念してた「水道の配管」が無事済んで、ほっと一息です;

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●低廉譲渡について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-5deb.html

 ●親族間での贈与と等価交換、名義変更について
   http://fs.emaui.info/2010/01/post-71bc.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
  ●重要説明を無視した隣地の建設計画について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●松本さん(ヨシケイハウス http://www2.odn.ne.jp/~cdi51000/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/26(Mon) 11:38
 タイトル:賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:よしお
⇒お世話になります。
  賃貸マンションの火災保険について、一般的な事情をお伺いしたいと思っており
  ます。
  現在のマンションには、平成15年4月から入居しており、入居時に2年間の火災保
  険に加入させられています。

  今年の4月にまた保険契約の延長で2年分の契約料を払ったのですが、9月末で転
  居することになりました。
  この場合、火災保険の契約料というのは戻ってこないものでしょうか?

  もし戻ってこなかった場合、火災保険というのはあくまで建物に対する保険なの
  で、私の後に入る方は1年半分得することになるのでしょうか?
  あるいは私がかけた契約の残り1年半分は無効になってしまい、また私の後に入
  る方が入居時からあらたに契約しなおすことになるのでしょうか?

  よろしくお願いします。

                               兵庫・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 14:48
 タイトル:Re: 賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz
⇒賃貸物件ですと、家財保険のことだと思います。
  代理店に連絡すれば、次の賃貸物件への付け替えや返金に応じていただけるはず
  です。代理店にご確認して下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 16:00
 タイトル:Re: 賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:ヨシケイ
 URL : http://www2.odn.ne.jp/~cdi51000/
⇒大体契約した不動産会社が代理店となって管理していることが多いので、わから
  なければ不動産へ連絡してみてください。
  または、保険会社に直接連絡することをお薦めします。
  多少は返ってきます。とにかく言ってみることです!!

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 18:11
 タイトル:Re: 賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:よしお
⇒ありがとうございました。

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 投稿時間:05/09/25(Sun) 11:24
 タイトル:重要説明を無視した隣地の建設計画について
 投稿者名:影虎
⇒住宅販売会社から、平成9年にマンションを購入しました。
  その際マンションの隣に空き地について、その土地は販売会社の土地で、かつ都
  市計画道路のため、将来的に家は建てないということになっていました。
  契約の重要事項説明にもその旨が記載されています。
  そのため、安心して2階の住戸を購入しました。

  ところが、その会社が土地を第3者に販売し、建売住宅が建設される計画になり
  ました。
  建設されれば、ベランダすべてが塞がり、日当り、風通しも悪くなり、マンショ
  ンの価値も下がってしまいます。
  なにか対抗する方法はあるでしょうか?
  よろしくおねがいします。

                               兵庫・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 13:50
 タイトル:Re: 重要説明を無視した隣地の建設計画について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒都市計画道路の予定があるのに、建売住宅ですか?
  その団地の造成時に、都市計画道路の予定に合わせた道路を入れて、寄付採納す
  るのですかね?
  都市計画道路自体がなくなることは、あまり考えられませんので、上手く調整し
  たのでしょうね。

  重説に将来的に家は建てないと明記されていた場合は、かなり交渉が可能な感じ
  がします。
  確かに転売されて持ち主は変っているのですが、元々の売主が同じ業者であるこ
  とを考えると、その販売業者の責任は免れないような気がします。

  特に、マンションの購入者(入居者)全員の重説に、その様に明記されていた場
  合は、より交渉が可能な気がします。マンションの入居者の総意として、重説違
  反(業法違反)を元にして、建売反対の交渉をすることが(保証金の交渉を含め
  て)できると思います。
  また、消費者契約法の時効の期限内(契約後5年以内で追認可能後6ヶ月以内)で
  あれば、契約の無効を主張できる可能性もあると思います。

  どちらにしても、法的な要素を多く含みますので、弁護士等の専門家にご相談さ
  れた方が良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 21:56
 タイトル:Re^2: 重要説明を無視した隣地の建設計画について
 投稿者名:影虎
⇒涌井様、この度は早速のご見解を頂き、ありがとうございます。
  本当にうれしく存じます。
  さっそく管理組合から弁護士に相談し、対処いたします。


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■東京都心高度商業地域マーケット情報『成約条件推移・市場動向』発表
http://minicom.2525.net/2010/05/post-83e7.html


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■雨漏りの対応方法について相談されたパン屋さん
  http://fs.emaui.info/2010/05/post-4507.html
     早速のご回答有難うございました。迅速な回答と、丁寧な内容に感激しまし
    た。有難うございます!

  Fromスタッフ:
     既に一ヶ月経ってますので、管理会社の方に、どこまで話しが進んでいるか
    の経過報告を頂くよう要求してみるのも方法でしょう。あなたのほうで被害が
    あるのであれば、率直に補償頂けるか確認をとり、あなたの掛けている保険会
    社にも確認をしておくようになさってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/05/512525-1960.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

冒頭の続きです。この水道の配管作業が、すっごく大変でした!!!
土曜日に必要な材料、パイプをホームセンターに買いに行った時は、全然何のことか
ちんぷんかんぷんでしたが、やっていくうちに嫌でもわかりました;。

まず、庭を掘って(土掘るのも重労働;)古い配管を確認してから、新パイプ這わす。
余りは切り、足りないのは足す。そのパイプに行くように、トイレ、台所、洗面所、
洗濯機、お風呂場の壁5箇所に穴をあけて貫通させて、新蛇口設置、T字だL字だ20mだ
13mミリだ、様々なつなぎをくっつけて…家の中は壁の柱に合うよう木を削るなどして
配管あわせて…と、気が遠くなるような無茶苦茶面倒!(ごめんなさい;)じゃない、
手間隙かかって、苦労の末、ひーこらいいながら、配管完了!!(T0T)/☆

この一連の作業、全部私の父がやって(私と編集長はお手伝いです、道具渡したり、
押さえたり、助手、現場見習いみたいなもの)その過程を一部始終見て思いました。
家を建てるって、切ってあわせて打ち込んで、この細かな作業の連続、積み重ねなんだ
な、と! 大工さん、職人さんって、手間隙&労力が半端無いなと! 新築の家がすっ
ごく高い金額なのも、うなずけます! こんなに大変な作業の手間隙代、時間拘束代
(あと材料費)、そして職人さんの技への対価なんだなと実感しました!!! 

うちの場合は、もともとある物を壊して、取り除いて、そこに新しい物をつけていく、
しかも、もとある状態にあわせて設置しなくちゃいけないので、もっと大変;。
あ、もちろん、父はタダ働きではありません、材料費はうちもちで、ちゃんと日当と
交通費は払っています。昼食やお土産やおやつも抜かりなく♪ご安心下さい☆


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住まいの何でも相談室(2010年5月14日号)

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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
ゴールデンウィーク、皆さん、楽しく過ごされましたか?

私たち編集部スタッフは、昨年購入した千葉県東金市にある古家を、
この連休でリフォームしてました。(まだ終わってませんよ、今後もぼちぼち
週末の土日でやっていきます。)

父親に頼んで大工仕事の延長で自分達だけで修理修繕していく最低限度のリフォーム。
か・な・り。かーなーりー!疲れました(Y0Y;)☆★☆!

わたくし、今回、初めて、釘頭を叩き潰し、木にドリルでねじくぎをぎゅんぎゅん
打ち込み、のこぎりで板を切り、へらとハンマーでカンカン彫刻家になった気分で
1階のぼろぼろ崩れ落ちてる砂壁を全部はがし落とし、父お手製の木製玄関ドアにニス
を塗り塗り、ドアクローザーをつけるのに手間取って、ハシゴの上から落っことして
早速ドアに傷をつけ、あーあ、やっちゃったー(汗;)
と、なにもかもが初体験でおもしろーい♪ 
でも同じ体勢が多くて疲れるー!腰が痛いー!筋肉痛ー!(苦笑;)

世の中の大工さんは、こんな大変な作業の連続で家を建ててるのかと
(いや、もっと大変なんでしょうけど;)と感心しました! 同時に、へっぽこな私と
編集長を笑いながら、ぱっぱと進めてくれる頼もしい父親に大感謝ですm(__)m


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さん、北杜宅建センター・萩原さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●不動産会社倒産後の自治会の管理について
   http://fs.emaui.info/2010/04/post-3386.html

 ●保証金から家賃値上げ分、差し引かれた問題について
   http://fs.emaui.info/2010/01/post-b7ad.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●重説不備による場合の値下げ交渉について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/21(Wed) 18:30
 タイトル:重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:Ginnepig
⇒はじめまして。
  この度、不動産屋さんを通じて、鎌倉にある物件を購入しました。
  ハウスメーカーも決まり、あとは土地の決済を待つのみです。
  ところが、以下の2つの問題が浮上しました。

  ■1つ目の問題

   売買契約と交わした際、土地面積と有効宅地面積の内容が曖昧でした。
    ・売主   ⇒ だいたい全体の85%が有効宅地面積
    ・仲介業者 ⇒ 85%はおかしいから80%が有効宅地面積

   ハッキリしたくて、確認をしたのですが、「一応、こういうことになっていま
   す」との一言で流され、重説の備考欄に、
    ・だいたい法地面積20%、有効宅地面積が残り80%
   と書かれています(現地優先とも登記優先とも書かれていません)。

   これに対して、測量図のコピーを添付資料として頂きましたが、後々、ハウス
   メーカの方が現地調査を行い、できあがった測量図を見ると、壁の厚みが異な
   り、最大で1mのずれがあり、現地の有効宅地面積が狭いことが発覚しました。

  ■2つ目の問題

   文化財保護法について、重説にこれを記載する部分があるのですが、不動産業
   者の見落としと書類作成ミスで、保護地区であるところを「保護地区でない」
   とされ、そのまま売買契約を交わされました。

   本来なら、売主も重説の読み合わせをして確認をするべきなのですが、仲介業
   者を信じて、黙って実印を押していました。

   結果、家の着工の前に、市への届出を申請する必要があるらしく、万一、埋蔵
   物がみつかった場合は、着工が遅れる可能性があり、掘り起こした後の埋め戻
   し費用も負担することになるそうです。

  自分としては、土地自体を気に入っており、できることなら、このまま決済した
  いと思っています。
  ただ、このように、売買契約書に不備があった場合、違約による契約解除(売買
  価格の20%)を盾に、土地の値引き交渉が可能なのでしょうか?

  もし、違約でなければ、手付金解除で手付金倍返しすれば、このような契約書の
  不備があっても、契約を解除できるのでしょうか?

  今回の場合は、書類の作成をした仲介業者と売主の無責任で起きた問題にもかか
  わらず、売主は罪悪感を感じてなさそうで、
  「だったら、契約自体なかったことにしてもいいよ」
  と言っていると、仲介業者から伺いました(この話は音声録音してあります)。

  どなたか、よきアドバイスをいただけたら幸いです。

                              神奈川・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 10:19
 タイトル:Re: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、以下、まとめます。

  ■1つ目の問題
   測量図の誤差については、土地家屋調査士等が隣地立会いの元に光学式で作成
   したものでない限り、正確とは言えないでしょう。
   業者の添付したものが地積更正時の測量図、もしくは土地家屋調査士が隣地立
   会いの元に作成した図面であれば、そちらが正確になると思われます。
   ハウスメーカーの現地測量は、職人が行っている場合、正式な実測とは言えま
   せん。

  ■2つ目の問題
   文化財保護法についてですが、これはかなり大きな問題です。
   理由は、既にご存知の通りです。

   届出だけで良いのでしょうか?
   一定間隔で溝を掘る事前調査は必要無いのですか?
   当然、自己負担で、確か必要だったと思うのですが…。
   都道府県や市町村によって違うのですかね?

   私見ですが、調査や復帰に伴う費用を、業者や売主に負担して頂くのが宜しい
   かと思います。
   工事の遅れについては、貴方自身がどこまで我慢できるか…だと思います。

   問題は、事前調査等で実際に出土した場合です。
   保護地区以外なら、「こんな物は、前の住人の捨てた茶碗のひっかけだ」とか
   言って、埋め戻す人が多いのですが、保護地区だとそんな訳にはいきません。
   大昔の文化遺産なんて出土したら、どの位、長引くかも解りません。

  売主の言う通り、今の内に契約を無しにするのもありな感じもします。
  その辺りのことは貴方自身が決めることだと思います。

  ところで、その業者は地元の保護地区も知らなかったのですか?
  ちょっと疑問を感じてしまいます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/29(Thu) 13:27
 タイトル:Re^2: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:Ginnepig
⇒涌井さん、コメント、ありがとうございます。
  また、返事が遅れてすみません。

  ■1つ目の問題
   有効面積の誤差は、値引きで対応してもらいことにしました。

  ■2つ目の問題
   鎌倉市に確認をして、既に過去に試し掘りをしているため、申請だけすれば、
   特に調査をする必要はないと、ハウスメーカーの方で確認を取っていただきま
   した。

  これらの件に関しては、元はといえば不動産屋(仲介業者)の注意不足が原因で
  起きたことですから、その旨を話し合い、こちらも、仲介手数料の値引きという
  形で何とかケリがつきそうです。

  結果として、売主側で土地価格から50万円、不動産屋で仲介手数料から50万円の
  合計で100万円で、合意をしようと考えています。

  売買契約書に不備があったことは、営業停止にもなりかねないのであれば、いか
  ほどの金額が妥当なのか知りたかったのですが…。
  (違約に該当するのであれば、損害賠償として750万円請求できるのですが、こ
   のような場合、何処までが違約なのか判断できなくて困りました。それに自分
   自身、土地を気に入ってて今更手放したくないので…)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/29(Thu) 14:22
 タイトル:Re^3: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒■1つ目の問題
   それは良かったですね。

  ■2つ目の問題
   既に調査が終っているのであれば、問題ないはずです。

  私見ですが、重説の記載違いにつきましては、今回のケースでは、行政処分の対
  象の範囲だと思いますので、その行政処分(恐らく注意程度)を一概に金額に換
  算することはできないと思います。

  もし、故意に重説違反があった場合(違反であることを知っていてm騙す意思が
  あった場合)は、刑事罰の対象となります。
  この場合は「警察への告訴→書類送検」という刑事訴訟法に則った手続きとなり
  ます(当然、有罪となれば懲役・罰金となります)。

  しかし、今回のご相談のケースは、それほど悪質なものではなく、単なるミスで
  しょう。土地の有効面積の件は別として、重説ミスによる損害賠償は、基本的に
  は実損であるべきだと思います。

  貴方が今回の取引で実際にこうむった被害額を請求すべきだと思います。
  既に調査済みということになりますと、基本的には実損もあまりないと思います
  が、いかがでしょうか?

  なお、仲介業者が県の指導を免除してもらうために、貴方と交渉し、承諾して支
  払う金額があるとするならば、それはケースバイケースであり、私はその金額に
  関しては、はっきり言えません。

  また、今回は業者が売主ではなく仲介ですから、違約というよりは、宅建業法第
  35条(重要事項の説明等)違反であると思います。
  この35条には第3項の取引主任者証の提示義務違反を除いて、刑事罰はありませ
  んので、都道府県の行政指導の対象となるのみと考えられます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/29(Thu) 16:27
 タイトル:Re^4: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:Ginnepig
⇒早急なお返事、ありがとうございます。
  確かに、土地の契約を煽らせるために、埋蔵文化保護の件をあえて伏せていたか
  もしれないという疑いは消えません。
  実際に、土地を私に紹介する前に、営業の方が市役所に事前調査を行い、その報
  告書には、保護地区だと明記されていたのを見せてもらいました。
  このあたりを指摘して、今後も誠意を持って仲介していただきたいことを伝えた
  いと思います。
  色々とアドバイス、ありがとうございました。


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冒頭で書いた、リフォームの件ですが、どこまでやったかというと、壊れてはずれてた
玄関ドアを取り外し、父のお手製木製玄関ドアを設置、玄関周りの木枠をペンキ塗り。

1階と2階のぼろぼろ穴だらけの床を全部はがして、そのすかすかぶり(細かったり、
足りなかったり…)に絶句し、木を何本も合わせて切ってかましてベニヤを敷いて補強
してきました。
…と書くと簡単そうですが、ここまでやるのが壮絶でして…。
買ってきたベニヤ板や柱を階段上って二階に持ってくのだって重たくてヒーヒーだし、
はずした板はトラックに積まなくちゃいけないし、なんといっても同じことの繰り返し
なんですよね! 残った釘を抜く、錆びて抜けない場合は、釘頭潰す。木を切って合わ
せて置いて、ドリルでねじくぎ打ち込み、その上にベニヤを切って合わせて敷く。

でも部屋が曲がってるのか、端に変な隙間が出来たりして、なんでこうなるの?なんで
入らないの?なんで曲がってるの?誰のせい?最初の大工さんの計算間違い?
?に会う度に、カンナで削ったり、トンカチでカンカン叩いてあわせたりと一苦労!
(でも木って曲がる(?)ものなのですね。なんとかすれば入るもので!感激*)

こうして飛んでも跳ねてもびくともしない頑丈な床(1階2階共に6畳と4畳半)になりま
した!嬉しいです~♪
部屋の壁は、後回しにして、次は台所の床を補強する予定です。なんといっても、
ここが一番ぼろぼろでふよふよ穴だらけで、今ある板をはずしてみなければ、どうなっ
ているのかわからない最も危険で不安なのです…(笑;)がんばります☆


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