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2010年7月

住まいの何でも相談室(2010年7月30日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

かねてより、サイトをリニューアルするとお伝えしていますが、
サイトの前に、不動産相談ブログのほうを先にリニューアルしました。

●不動産相談.com 不動産相談新着ブログ http://fs.emaui.info/
●不動産インデックす 過去のトラブル事例集 http://fudosan.2525.net/

まったく同じデザインです(笑;)でも、たったこれだけ、壁紙と、
一番上のバーを変更するだけでも、四苦八苦、苦労したんですよ~!
一番気に入っているのは、壁紙です。私が作りました♪ 可愛いでしょう(笑)
あと、ブログ内検索が出来るようにしました。これあったほうが断然、便利ですね!
私自身も使っております。重宝してます☆ 皆さん、引き続き、ご参考ください。


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●簡単に腐食する素材施工の瑕疵責任について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-e758.html

 ●急な転勤で退去の場合の更新料と手数料について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-3472.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
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   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
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━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/06(Thu) 17:31
 タイトル:不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:納得できない
⇒先日、半年入居していた賃貸アパートを退去しました。
  退去後の立会い時に、不動産屋から畳から臭いがすると言われました。
  カーペットを敷いていたため、それが原因というようなことでした。

  その後、クリーニングについて不動産屋から請求があり、畳については、今後、
  カビが生える可能性があるため、表替えをするとのことでした。

  通常であれば、借主側が負担してもおかしくないと思うかもしれません。
  しかし、カーペットを敷いたのは不動産屋に言われたから敷いていたのです。
  ペットを飼っており、ペットを飼う場合は畳にカーペットを敷くように言われた
  のです。
  また、間取りは2Kで、ペットを飼うのは片方の部屋にもかかわらず、両方の部屋
  にカーペットを敷くように言われていました。

  このように不動産屋に言われて敷いたカーペットが原因の場合でも、カーペット
  を敷いたことが原因である畳の表替え費用は、借主側が負担するのでしょうか?
  また、現在はカビが生えていないにもかかわらず、今後生えるかもしれないから
  と言うことで請求されるのもおかしくないのでしょうか?

  読みづらいところがあると思いますが、よろしくお願い致します。

                               東京・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/06(Thu) 21:00
 タイトル:Re: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒通常であれば、貴方の仰る通りですが、ペットを飼っていたとなると事情は変り
  ます。
  どの様な動物を、どの様に飼っていたのか不明なのですが、その匂いがペットの
  排泄物の可能性は無いのでしょうか?

  本来、賃貸アパートではペットの飼育は禁止されているのですが、元々ペットが
  飼えるというアパートだったのでしょうか?
  それとも、カーペットを敷くことを条件に、特約を締結したのでしょうか?
  また、不動産屋の言う通りにカーペットを敷いたとしても、排泄物の処理等はき
  ちんとされていたのでしょうか?

  私見ですが、ペット不可の物件を特約でペットを飼育していた場合は、お互いに
  話し合うのが良い方法かと思います。
  本来、ペット専用に作られたアパート以外ではペットを飼育すべきでは無いと思
  います。
  もし、どうしても納得の行かない場合は、弁護士等の専門家に相談するのが宜し
  いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 09:55
 タイトル:Re^2: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:納得できない
⇒ご回答ありがとうございます。
  ペットはうさぎで、カーペットを敷くことを条件に許可されました。
  しかし、契約書には「ペットを飼っていい」としか書いていません。
  カーペットを敷くというのは口約束でした。
  退去した後の立会いでは、不動産屋からはペットの臭いは特に無いと言われてい
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 10:33
 タイトル:Re^3: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒了解しました。
  ペットの匂いで無いとすれば、畳の匂いというのは、カビ臭いということになる
  と思います。

  私見ですが、通常、畳の上のカーペットを敷いても、半年間程度でカビの匂いが
  出ることはまずありません。
  カビの出る原因として考えられるのは、以下の通りです。

  ●そのアパートの立地等に原因がある場合
    1.元々、日当たりが悪かったり、風通しが悪い。
    2.古いアパートで、普段から何となく湿気が多い。
   などが考えられ、この場合は貴方に原因が無いので、支払う必要は無いと思い
   ます。

  ●貴方に過失があった場合
    1.水等をこぼして、そのままカーペットを拭いておく程度にしておいた。
    2.降雨の時でも窓を開けたままにしておいた。
   などが考えられ、この場合、全額とは言いませんが、貴方も負担すべきだと思
   います。

  貴方が、「自分に落ち度が全く無い」と思うのであれば、支払いを拒絶すること
  は可能だとは思います。
  しかし、ペットを飼うことを大家に承諾を取ることから考えても、その不動産業
  者は比較的親切に思えます。
  そのため、畳の匂いの原因を考慮しつつ、不動産業者と良く話し合ってはいかが
  でしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 14:54
 タイトル:Re^4: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:納得できない
⇒ご回答ありがとうございます。
  不動産屋もカビ臭いということを言っていました。
  回答の中にある、過失にあたるようなことはまったくありません。
  ですので、この回答を元に不動産屋に相談させていただきます。

  なお、話し合いなどが長引き、クリーニング等を実施する日が遅くなると、次の
  入居者を募集できないなどということで、勝手にクリーニングをされてしまうよ
  うなことはないでしょうか?
  また、もしされてしまった場合は違法なことになるのでしょうか?

  別の質問になってしまいすいませんが、よろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 17:39
 タイトル:Re^5: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒当然、クリーニングは行われると思います。
  クリーニングを行うことは違法でも何でもありません。
  そのクリーニング代金の請求に対しての交渉に変るだけです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 18:26
 タイトル:Re^6: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:納得できない
⇒回答ありがとうございます。
  最後にもう1つだけ質問があります。
  契約書に特約として、クリーニング費用は借主が負担するとあります。
  今回ような畳に関しては、クリーニングの中に含まれるのでしょうか?
  はじめに書くことだったかもしれませんが、よろしくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 18:29
 タイトル:Re^7: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒畳を替えること(おそらく表替えだけではなく、床も替えると思います)は、ク
  リーニングには含まれないと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 15:26
 タイトル:Re^8: 不動産業者の指示が原因と思われる損害について
 投稿者名:納得できない
⇒了解しました。いろいろとご回答ありがとうございました。


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                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■中古マンションをより高価格で売却「売主の味方」、「査定の査定」サービス開始
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        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■競売と保証金の返還について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2010/07/post-f203.html
     非常に素早く、ご返事を頂き有りがとうございました。頂いたコメントを勉
    強させて頂きます。

  Fromスタッフ:
     アドバイザーの方より、アドバイス投稿を頂いておりますので、そちらもお
    読みください。法律は一見、難しいですが、あなたの場合は、どうなのか、契
    約内容をよくご確認の上、ご参考になさってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/716731-67f1.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

私と編集長は、スーパー銭湯に行くのが趣味で、よく、あちこち行ってます。
東京、埼玉、千葉も、良い所があれば、すっ飛んで行きます。
先日、ある不動産屋さんで、夏の元気なご挨拶かたがた、日頃お世話になっているので
お茶菓子持参でふらっと遊びに行ってお話ししてましたら、
編集長が首に、スーパー銭湯のタオルを掛けていたのを見た不動産屋さんが、
「あ、●●、行くの?私も行きますよ!いいですよね」と談笑(笑*)

すると、その不動産屋さん、「◆◆の現地調査の帰りに、●●に寄って、
☆☆の片付けの時は、▲▲に寄って、ひとっぷろ浴びて帰るの。気持ちいいよ~♪」
と、嬉しそう。でもわかりますよ!うんうんと頷き激しく、同意*
汗かいてベタベタのまま帰宅、お客様の所に行きたくありませんものねー。

外回りしている営業の方などは、大変でしょうね。皆さん暑くて大変だと思います。
適度な休憩、リフレッシュを上手に取り入れ、水分補給を心がけ、
熱射病にならないよう、じゅうぶんお気をつけて、お仕事励んでくださいね~☆


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年7月23日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
3連休でしたね、皆さん、ゆっくりできましたか? お仕事でお忙しかった方も
いらっしゃったかも? 家族でのんびり温泉に行かれた方もいらっしゃる??

私の住んでるマンションですが、何と、2年に1回の、貴重な排水管清掃行事が
3連休のド真ん中、日曜日にありました! 
3連休の中日に、自宅待機を強制され、喜ぶ方がいるでしょうか?
この日程を決めた、管理会社に悪意を感じます(苦笑;)
もっと、普通の日にしてくださいよ~(^_^;) 

たかだか、10分くらい、台所、浴室、洗面所、洗濯機パンの清掃…ですので
極力ご在宅をお願いしますって言われたってねえ…。
しかも、この日以外は、お願いできないそうです。また2年後だとか!

実際に清掃して頂いた作業員の方に、「連休の中日ですけど、在宅率どうですか?」
と訊くと、「いやー…、全然ですねえ」と苦笑い。最後にサインするのですが、
見たら、70室程あるうち、在宅してて清掃できたのは、わずか、5,6部屋だけ。
ずっと10年くらい清掃されていない排水管が、きっとありそうで怖い!(T_T;)

さて、一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●給排水管の修理責任について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-0465.html

 ●競売で貸主が変わった場合の敷金返還について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-5719.html

 ★アドバイス投稿について★
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  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
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   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
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 今週のピックアップ相談は、
  ●更新拒否による立ち退きについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/06(Thu) 13:49
 タイトル:更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:ピチコ
⇒まず、借りているアパートの立退きの話がでるまでの流れを、大まかにご説明し
  ます。 

   ●物件について
    築15年、2DK、家賃\60,000、管理費\2,000、2年更新契約(更新料は家賃1ヶ
    月分)、契約時礼金・なし、敷金・家賃1ヶ月分、周辺家賃相場\65,000程度

   1.8月末に寝室が雨漏りし、布団やカーテンが濡れる被害にあいました。
    管理会社に連絡して処置をしてもらったので、とりあえず、今のところはも
    れてきません。
    布団などはクリーニングに出し、代金が請求できることになっています。       

   2.管理会社の対応が悪く、また漏るかもしれない状況の中、全然連絡がありま
    せんでした(以前もいくつか不備があり、何度かもめました)。

   3.今月更新なので、これまでの不備などを理由に家賃などについて交渉希望し
    たところ、いきなり、6ヶ月の猶予をあげるからそれまでに退去してくれと
    言われました。
           
   4.更新拒否の理由は、
     ・クレームが多いこと
     ・この先、また水漏れがあった時に、色々請求されたくないこと
     ・友人が来た際、駐車場の隅に何度か駐車したこと
    などと言われました。

   5.家賃・更新料などが口座自動引き落としのため、自動引き落としは今月まで
    ということになっています。

  こちらとしては、大家・管理会社の落ち度で迷惑かけておいて、一方的に出てい
  けと言うのは理解できません。
  無断駐車に関しては、邪魔にならない場所で、他の入居者もするので、うちだけ
  言われるのも、やはり納得いきません。
  そのため、今、管理会社に話し合いを申し出ており、以下の希望を出してます。

   1.家賃か、更新料を下げてもらって、そのまま住む。

   2.立ち退く場合は、正当な金額(引越し費用、次の物件の契約費用、迷惑料な
    ど)を支払ってもらいたい。

  しかし、契約書を見たところ、
  「借主は物件を明け渡す際、いかなる場合でも貸主に金員を請求することはでき
   ない」
  「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
  という項目があり、署名・捺印しました。


  そのため、どう交渉すれば良いのか悩んでいます。
  どうか良いアドバイスをよろしくお願いします。
  また、もし立退料取れる場合、どのくらい請求可能なのか、教えてください。

                               東京・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/06(Thu) 20:46
 タイトル:Re: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、この程度では、一般借家契約の更新拒絶の正当事由とはならないと
  思います。

  ですので、希望の通りで良いと思います。
  また、契約書の、
  「借主は物件を明け渡す際、いかなる場合でも貸主に金員を請求することはでき
   ない」
  「本契約の紛争になった場合の訴訟費用はすべて借り主の負担とする」
  の条項につきましては、無効になると思われます。
  なお、最近の契約書では、この条項が削除されているのが一般的です。

  もし、管理会社が貴方の要求に応じない場合でも、立ち退きの裁判を提訴するの
  は、大家と管理会社の方ですから、暫く様子を見ているのが良いと思います。
  司法の判断によらず、強制退去させることはできません。
  万一、家賃を受け取らない場合は、供託すれば良いので、供託する旨を大家と管
  理会社に告げて下さい。

  南日本新聞さん( http://373news.com/ )のサイトの、以下のページを参考に
  して下さい。
   http://373news.com/fukushi/answers/050215.htm

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 16:06
 タイトル:Re^2: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:ピチコ
⇒涌井様、迅速なご返答ありがとうございました。
  契約書の件、少し安心しました。

  実は昨日、管理会社が家まで訪ねてきて、少しお話をしました。
  やはり、今のところ進展はなしですが、大家さんの更新拒否の理由を、もう一度
  確認したところ、
  「もしもこの先、雨漏りした時に人命にかかわることがあったら怖いから、もう
   この部屋を誰にも貸したくない」
  と言ってるそうです。
  今住んでいて、そんな危険があるようには感じないですが…。
  実際は、度々のクレームで私達(主人と住んでいます)に対して嫌なイメージが
  あるらしく、もう関わりたくないというのが本音のようです。
  今後、直接、大家さん、管理会社と私達で話す機会があるかもしれませんので、
  その時に改めて私達の気持ちを伝えようと思います。

  こんなことが起きなければ、今頃はなんの問題もなく更新してたでしょうし、あ
  くまで私達は、現状の権利の範囲内で、正当な要求をしてるだけで、別に大家さ
  んと争いたいわけではありません。
  いろいろと複雑な思いもありますが、できる範囲で大家さんの立場を考慮する気
  持ちも持っているつもりです。

  どうしても折り合いがつかなければ、裁判するしかないですが、話し合いでうま
  く解決できれば一番良いですよね(大家さん次第ですが…)。

  いろいろとアドバイスして頂き、本当にありがとうございます。
  また報告を兼ねて、相談させてもらうかも知れませんが、どうかよろしくお願い
  いたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/11/03(Thu) 19:33
 タイトル:Re^3: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:ピチコ
⇒涌井様、お久しぶりです。いつも相談に乗って頂き、ありがとうございます。
  あれから大分たっていますが、何の進展もありません。

  管理会社が思うように間に入ってくれず、大家さんと直接話し合いすることは実
  現できそうもないです。
  とりあえず、どっちにしても退去には応じられないので、家賃を支払って住みつ
  づけようと思いますが、ここで悩んでいます。

  家賃の方は今まで自動引き落としだったのですが、今ストップしている状態なの
  で、振り込みになります。
  私たちとしては家賃の値下げを希望しているので、これまでと同じ金額を振り込
  めば、うやむやになってしまうような気がします。

  自分たちの希望家賃を供託しようかとも考えていますが、どうすれば一番良いか
  を悩んでいます。
  どうかアドバイスを頂けないでしょうか。よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/11/03(Thu) 20:16
 タイトル:Re^4: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、地代・家賃の弁済供託ができる主な例としては、以下がよく知られ
  ています。

   1.支払日に地代・家賃を提供したが、地代・家賃の値上げや土地・建物の明渡
    し要求などの理由で受領を拒否された場合(受領拒否)

   2.地主・家主と争いが続いていて、あらかじめ地代・家賃の受領を拒否され、
    地代・家賃を提供しても受け取ってもらえないことが明らかな場合(受領拒
    否)

   3.地主・家主等受取人が行方不明の場合(受領不能)

   4.地主・家主であると称する複数の者から地代・家賃の支払請求を受け、いず
    れの者に支払ってよいかわからない場合。または地主・家主が死亡し、その
    相続人が誰であるか不明の場合(債権者不確知)


  ご質問の内容が受領拒否に該当するのかは微妙に思います。
  供託官の判断によると思いますので、弁済供託に該当するかどうかは、お近くの
  供託所(法務局等)にお尋ねになってみたら、いかがでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/11/03(Thu) 22:23
 タイトル:Re^5: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:ピチコ
⇒いつも迅速なご回答ありがとうございます。
  先方は家賃を受け取らないわけではなく、振込先を知らせて来たくらいなので、
  やはり供託は難しそうですね。
  とりあえず、11月分はこれまで通りの金額で支払う他ないのでしょうか…。
  本当はその前に交渉したかったのですが、管理会社がなかなか対応してくれない
  ので、すべてが中途半端な状況です。
  ただ家賃を未払いの状態にしておいては、こちらが不利になってしまうと思うの
  で、早めに支払うつもりなのですが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/11/03(Thu) 23:11
 タイトル:Re^6: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒横から失礼します。少し涌井様と違った方面から、考えてみました。

  現状のように、ピチコさんの側だけでは、相手が話し合いの場につかないのであ
  れば、
   ●客観的な正当性を評価してくださる機関や団体
  に間に入ってもらい、ご相談なさるというのも、一つの方法かと思われます。

  相談に乗ってくださるだろう機関や団体は、

   ●自治体の消費生活センター
     http://www.kokusen.go.jp/

   ●地元の宅建協会などの主催する無料相談
     http://www.zentaku.or.jp/

  などがあるかと思われます。

  なお、相談に行かれる際に、今回、投稿されたような内容を、分かりやすく書面
  にまとめ(特に、「ご自身の主張」を明確に)、持っていくとよいと思います。

  仮に解決できなかったとしても、そうすることで、
   ●実際に相談に行った事実を記録することができる
  ため、先方が引き伸ばしたとしても、最終的に決着をつける際に、ピチコさん側
  に有利な状況になると思われます。
  (=ピチコさん側ではなく、先方の都合で解決が遅れていることを証明できるた
    め)

  ですので、涌井様のおっしゃった供託の方と併せて、動かれることをお奨めする
  と同時に、その結果をご投稿いただければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/11/04(Fri) 01:32
 タイトル:Re^7: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:ピチコ
⇒前野様、アドバイスありがとうございます。ご丁寧に説明して頂き、とても参考
  になりました。
  来週に自治体の無料法律相談があるみたいなので、そこで1度相談してみようと
  考えております。結果など、また報告させていただきます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:06/05/27(Sat) 00:06
 タイトル:Re^8: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:ピチコ
⇒涌井様、前野様大変ご無沙汰しております。
  その節はご親切に相談に乗っていただいたにもかかわらず、長い間ご報告ができ
  ずに申し訳ありませんでした。
  先日、ようやく解決いたしましたので、ご報告させていただきたいとおもいます。

  結果から申しますと、おかげさまで無事に契約を更新し、現在、これまで住んで
  いたアパートに住んでいます。

  簡単にこれまでの経緯を説明させていただきます(更新拒否、および立退きに関
  しては応じずに家賃を払い続けるところまではお伝えしていますので、その続き
  から…ということで)

   1.家賃はこれまでどおりの金額で振込つづける

   2.貸主は直接話し合いをすることを拒否したので、更新手続きをしてくれない
    のなら、調停を考えている旨を伝える

   3.しばらくして、色々条項の付け加えられた更新契約書が送られてきて、この
    内容なら更新するとのこと(更新を了承したので、調停はやめました)

   4.この契約書の内容が明らかにこちらにとって不利だったため、応じない(内
    容を改めてもらい、納得するまで捺印はしない)

   5.結局入居時の契約書の内容で、法外な部分(最初の書き込みの2項目など)
    を削除してもらい捺印

   6.家賃はそのままで、更新料は半額(管理会社の取り分は0)にしてもらい、
    更新

  大体の流れはこんな感じです。
  詳細を少し書かせていただきます。

  「3.」の更新契約書の内容は、
   ●貸主から退去を言われたら、いかなる場合も拒否できない
  など、要するに次回の更新で退去させるための内容になっていました。
  この時点で自分たちだけでは不安だったので、弁護士に相談し、契約書の内容で
  法外な部分を指摘してもらいながら、管理会社と何度も交渉しました。
  (前野様にアドバイスいただいたように、自治体の無料相談も利用しました)

  弁護士に依頼してからは、先方もずいぶん対応が変り、最後まで管理会社を通し
  て交渉したので時間はかかりましたが、納得の行く結果を得られました。
  水漏れに関しては、様子をみて、また同じようなことがあれば、速やかに修繕し
  てくれるそうです(今のところ大丈夫です)。
  駐車に関しては、長時間になる場合のみ、管理会社に一報入れればOKになりまし
  た。

  最初に更新拒否をされた段階では、私たちはあまりにも無知で、こちらの掲示板
  でのアドバイスがあったからこその結果だと思っています。
  また今回のことは、大変な思いもしましたが、今後のよい教訓となったと思いま
  す。
  涌井様、前野様、本当にありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:06/05/27(Sat) 00:47
 タイトル:Re^9: 更新拒否による立ち退きについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒ご丁寧なご報告、有難うございました。
  また、無事、解決できたようで、何よりです。
  アドバイスをしても、面倒くさがって、途中で諦めてしまわれる方も多いと思い
  ますので、今回、良い結果を導き出したのは、ピチコさんの努力の賜物です。

  特に今回、ご自身でもお感じになられたかと思いますが、
   ●法律家の理にかなったアドバイス
  を知っておくことで、相手の要求に応じるべきか否か…が、判断しやすくなった
  はずです。
  これから、不動産に限らず、色々な困難に直面した場合でも、今回の行動が大き
  な自信に繋がると思います。

  おめでとうございます。そして、今後も良い生活を送ってください。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■フィナンセ、不動産オーナー向けの『Ecostate』(エコステート)事業を7月より始動
http://minicom.2525.net/2010/07/ecostate2010720.html


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■賃貸マンションの避難用具と火災報知機について相談されたほしさん
  http://fs.emaui.info/2010/07/post-8b86.html
     ご担当者様、お返事ありがとうございました。大変参考になりました。早速
    管理会社に聞いてみたところ、梯子の方は担当者より明日の折り返し連絡待ち、
    火災報知機は全てを取り付けるには膨大な費用がかかるため、すぐには無理、
    とのお返事でした。せめて、梯子だけでも取り換えてらえるよう、明日、良い
    お話になればと思います。本当にありがとうございました。

  Fromスタッフ:
     進展があってよかったですね。梯子は時間がかかっても修理頂くべきでしょ
    う。費用負担を要求された場合は、賃貸マンションの必要設備であって、あな
    た個人の所有物ではないのですから、あなたが払う必要は無いと毅然と断ると
    良いでしょう。火災報知機ですが、今、随分と価格が安くなってきています。
    あなたも機会があれば、ホームセンターなどで、実際に幾らくらいするもので、
    どんな形式の物なのか、見て参考にされることをおススメします。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/71715-47e4.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

夏ですね~! 梅雨明けましたね! からっと晴天、青い空、白い雲☆
先日、蝉の鳴き声を聞きました☆ 今年、初ですよ。嬉しいなあ~(^0^*)/♪

各地で、これから、いろいろなお祭り、行事、花火大会などあるでしょうね。
気持ちも賑やかになって楽しいですよね、うきうきですね。

暑いからと言って、窓開けっぱなしで、鍵閉め忘れないよう、気持ちまで緩まないよう、
お気をつけくださいね。楽しい夏を過ごしましょう☆ それから、水分補給は必須!
車の中や、部屋、社内で、熱中症にならないよう、防ぎましょうね。


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2010年7月16日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

不動産の話しと違うのですが、私がやっている、アート関連の仕事のほうで、
9月に、企画展を開催するんです。初企画、初主催なので、日々、その準備に追われ、
てんぱっているところでございます;。

先週の金曜日、DM2000枚が印刷所から届き、18箇所に、20枚~200枚と仕分け、
徹夜、睡眠不足で梱包、荷造り作業をしたのですが、
配送費用もかなりになりますので、安く抑える為に、メール便で郵送することに。
50枚以上からは、80円規定の1cm幅は無理で2㎝になり、160円になりますが、
土曜日の夜に無事、全部、メール便で(厚過ぎて却下されること無く)発送完了☆

しかも、メール便って、中あいだ一日置いて、2,3日後到着の予定が、
なんと、昨日、日曜日には到着した方もいて!(埼玉県発送⇒世田谷区到着)
いやあ~、メール便、なかなか使えますね(笑*)

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●マンションと戸建2つのローン残債がある売却について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-de78.html

 ●契約手続きをしていないのに断れない仲介業者について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-b251.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●無収入状態での賃貸契約について
  ●突然の家賃支払時期の変更について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/10/04(Tue) 15:21
 タイトル:無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:あいん
⇒現在、海外在住です。
  日本で事業をしようと帰国予定なのですが、開業準備のために会社を退職してお
  り、現在は収入がありません。
  日本で住まいを借りたいのですが、収入がない場合は賃貸契約が難しいと聞きま
  した。
  家族もすでに退職しており、頼れる親戚などもいない場合、どのような方法で住
  まいを借りれば良いでしょうか。
  1年分の家賃前払いや預金残高証明書の提出など、賃貸契約をするための何か良
  い方法がありましたら、ご教示のほどお願い致します。

                               海外・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/04(Tue) 18:10
 タイトル:Re: 無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒ご本人が無職の場合はかなり厳しいとは思うのですが、不動産業者や大家さんに
  よっては、1年分の家賃前払いや預金残高証明等で何とかなるかも知れません。
  入居者の審査につきましては、各不動産業者や大家さんが各々決めており、明確
  な決りはありませんので、交渉によると思います。
  連帯保証人が居ない場合は、保証人協会等にご相談して下さい。googleで検索し
  てみて下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/04(Tue) 23:24
 タイトル:Re^2: 無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:あいん
⇒ご回答ありがとうございました。
  一般的に法人(本人が経営者)が保証人になることは可能でしょうか?
  ケースバイケースだとは思いますが、参考までに教えて頂けると幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/05(Wed) 09:14
 タイトル:Re^3: 無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒一般的には、法人契約で、その法人の代表者が個人的に連帯保証人になったり、
  個人契約で、法人が連帯保証人になることはあります。
  基本的に、法人の場合は契約当事者・連帯保証人のどちらの場合でも、会社の登
  記簿謄本と印鑑証明が必要になると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/05(Wed) 15:48
 タイトル:Re^4: 無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:あいん
⇒アドバイス誠にありがとうございました。参考にさせて頂きます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/19(Wed) 14:17
 タイトル:Re^5: 無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:あいん
⇒再度質問があり、書き込ませていただきます。
  帰国後にある不動産屋会社に問い合わせたところ、在籍会社(アリバイ会社)の
  利用をすすめられました。
  不動産会社のスタッフの方は違法ではないとおっしゃっていましたが、気になっ
  ています。
  利用するつもりはないのですが、賃貸契約するにあたって知っておきたいので、
  ご回答お願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/19(Wed) 19:13
 タイトル:Re^6: 無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、違法だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/21(Fri) 18:56
 タイトル:Re^7: 無収入状態での賃貸契約について
 投稿者名:あいん
⇒やはり、そうですよね。ご回答ありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/10/06(Thu) 01:29
 タイトル:突然の家賃支払時期の変更について
 投稿者名:さとう
⇒先日、以前の勤め先に、入居時に仲介してもらった不動産会社から電話があった
  ことを受けました。
  さっそく電話したところ、管理会社が入ったから、すぐに翌月分の家賃をそこに
  支払うように言われました。

  今までは、アパートの家賃を、直接、大家さんに支払っていました。
  その月の分を、その月の月末に支払っていたので、ほんの何日か前に支払ったば
  かりです。せめてお金の用意ができる猶予をもらってもいいと思うのですが…。
  直接連絡もなく、書面の案内もなく、この言い分に納得が行きません。

                               大分・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/06(Thu) 01:30
 タイトル:Re: 突然の家賃支払時期の変更について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒今回のご相談ですが、「振り込め詐欺」ではないかを、きちんと確認されること
  が大切です。

  ですので、
   1.まず、大家さんに連絡を取り、事実かどうかを確認
   2.事実であれば、あまりに急であることを伝え、何らかの対応策を検討しても
    らうよう要求
   3.対応してもらえないのであれば、とりあえず消費生活センターなどに相談す
    る旨を伝える(そして、実際に相談にいく)
  と言う流れになると思います。

  なお、これが「振り込め詐欺」であった場合は、他の方のためにも、必ず、最寄
  の警察、そして、消費者生活センターに報告を入れるようにしてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/06(Thu) 09:10
 タイトル:Re: 突然の家賃支払時期の変更について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒管理会社が実際に入った場合の私見ですが、管理会社が入ったのであれば、大家
  と管理会社の間には、管理業務委託契約書が締結されていると思います。
  家賃の支払い時期の変更の催促は、管理会社から行われるべきですし、管理の委
  託を受けた旨の書面、もしくは直接訪問による挨拶が事前にあるべきでしょう。

  全くの推測ですが、管理会社と実際に管理業務委託契約を締結しているのかどう
  かが怪しいと思います。
  実際に家賃の支払い時期を変更する程の大事なことが、契約書の訂正、もしくは
  契約書の新規締結も無しに行われること自体が、あまり考えられません。
  管理会社名を確認して、連絡を取ってみてはいかがでしょうか?
  この辺りの不信感から、前野様が、不正請求という事態の想定もされているのだ
  と思います。

  実際の対応としては、今までの契約書の家賃の支払い時期をご確認頂くことが大
  事です。
  支払時期が当月分をその月の月末に支払うことになっていれば、その契約書の変
  更若しくは契約のやり直しが無い限りは、今のままで良いことになります。
  しかし、翌月分を月末までに支払うことになっていれば、貴方は今まで契約書を
  守っていなかっただけのことになります。
  契約書を良く確認して、その支払い時期を守るようにして下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/06(Thu) 13:13
 タイトル:Re^2: 突然の家賃支払時期の変更について
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒涌井様、補足、有難うございます。

  実は最近、管理会社を文書による家賃や管理費の架空請求も多いようで、事務所
  マンション、自宅マンションとも、注意書きが張り出されています。

  この場合、書かれている(電話の場合は、知らされた)「自称・管理会社」には
  連絡を入れず(=下手に個人情報を教えることになってしまうので)、現在の振
  込先(大家か、不動産業者)などに、連絡された方が無難かと思われます。

  こんな感じで、文書や直接訪問の場合であっても、念のため、自分で事実確認す
  ることが、最近は大切なように感じています。
  (余談ですが、うちは近所の事件捜査で警察の方が来訪いただいた場合も、待っ
   ていただいて(その方には分からぬように)、電話で直接、所轄の警察に確認
   したこともありまして…)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 00:21
 タイトル:Re^3: 突然の家賃支払時期の変更について
 投稿者名:さとう
⇒涌井様、前野様、さっそくのアドバイスありがとうございます。
  まだお金は振り込んでいませんが、隣人宅には挨拶があったようです。
  しかし、念の為に実際に不動産業者に足を運んで、確認するつもりです。
  国勢調査の偽者もいる時代ですから、面倒がらず、きちんと相手の身元確認をす
  る習慣をつけなければいけませんね。
  本当に有難うございました。


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        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■離婚後の自己破産とローンの名義変更について相談された頑張るさん
  http://fs.emaui.info/2010/07/post-84bb.html
     本当に早々のご対応ありがとうございました。何をどこに相談したら良いの
    かさえ分かってなかったので、とても参考になりました。早速、教えて頂いた
    所へお話しに行きます。お忙しい中、大変ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
     金融機関と、お送りしました相談機関で、じっくりご相談ください。尚、あ
    なたのお父さんにそれ相応の、支払のご負担等、かかる可能性もあります、お
    子さんのことも踏まえ、家族間での方針をきちんと決めるべく、意思の疎通、
    連携をはかられるよう、きちんと話し合われてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/71715-47e4.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

編集長の家で、実際に起きた話し。
家の門柱扉を勝手に開けて、(※開いていたのは事実だそうですが…)
勝手にドアを開けて、玄関に入り、(※鍵が開いていたのは事実だそうですが…)
どやどやと大きな声で騒がしく、新聞をとってくれなきゃ帰らない! と、
お前はすねる子供か!ばりの、開きなおり居座る困った新手の勧誘がいたそうです!

親御さんが対応したそうですが、ちっとも動かず帰らず埒あかず。
2階の自分の部屋にいた編集長が気付き、さくっ♪っと、その新聞の本社に電話、
それから地元警察署に「悪質で怪しい人物が家の中に入って出て行かない」と通報。
その旨、連絡&通報しましたよと告げると、さすがに出て行ったそうですが。
その後、警察の方も来て下さって、事情を伝えたそうですが、これから暫らくは、
そういう強固手段に出る、強引な悪質勧誘が増える傾向になるだろうと警察のお話し。

悪質で強引な、しつこい不動産勧誘!!と通報されないように、
新築マンション販売の営業の方は、大変だと思いますが、お気をつけくださいね☆

(※ご年配、お年寄りの方が居るお家で、普段鍵をかけない習慣のお宅も
  まだあるんですね! 鍵は掛けておかないと…誰でも入れちゃいますね(A^-^;)
  泥棒、空き巣、怖いです! 皆さんも、鍵は、しっかり、掛けてくださいね!)


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住まいの何でも相談室(2010年7月9日号)

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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

先週、響不動産リサーチの山中さんから、アドバイス投稿を頂きました。
山中さん、どうもありがとうございます!

その山中さんがアドバイスくださったのが、実際に不動産業を営んでいる方からの
ご相談でした。皆さんだって、悩みは有る。考えて、心配なことも沢山、有る。
でも、もしかしたら、「自分の事だけじゃなくて、自分が、誰にどんな何が出来る
んだろう。そのことで、相手は喜んでもらえるだろうか」
っていうのも、悩むところですよね。相手は何を求めているのか。
そしてこちらは、どこまでそれに応えることができるのか。

雨が多いですね、今週も一週間始まりました。皆さん、体調管理と、車の運転などに
お気をつけて。はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、響不動産リサーチ・山中さん、高原開発・涌井さんから 
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●今後の不動産業について
   http://fs.emaui.info/2010/06/post-8c42.html

 ●住宅ローンと白紙解約と買主業者への賠償請求について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-c0f9.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●重説不備による場合の解約交渉について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/03(Mon) 15:28
 タイトル:重説不備による場合の解約交渉について
 投稿者名:さとう
⇒はじめまして、どうぞよろしくお願い致します。
  先日、フリープランという名目で土地売買契約、同時に工事請負契約を締結致し
  ました。

  契約の際、口約束でバルコニーがつくと言われたものが、設計の段階になって、
  斜線制限のためつかないと言われたり、契約の際の間取りプランの面積に間違い
  があったりなど、契約から今まで、1ヶ月以上、ゴタゴタが続いておりました。

  そして、ようやく先日、なんとかこのまま話を進めていくということになったと
  ころで、新たに契約面積と実測面積が1坪半程減ってしまう話になりました。

  実測面積が1坪半減ると、決定していた間取りも2坪以上減ってしまい、今までの
  設計通りの家は建たないとのことですので、新たに設計プランを提案し、減った
  分坪単価での値引きをするとの話になりました。
  しかし、今回の事実で、業者にも不信感が増しており、また、この建坪数では予
  定していた設計とだいぶ違ってしまうであろうことから、契約解除の方向も考え
  ております。

  重要事項説明書には、実測有効面積として契約面積が書かれており、セットバッ
  クも無しと記載され、またそのように説明も受けていました。
  しかし、登記簿上面積と実測面積には多少の誤差が生じるとはいえ、今回の面積
  の減少の1坪半は大きく、測量図から見て、登記簿上面積からセットバック分を
  引いていなかったものと思われます。

  また、建築確認前の土地売買契約ですが、建築条件付ではなく建売住宅とのこと
  ですので、青田売りとも言われる違法な販売方法だと思われます。

  もし、この状況で契約解除の方向になった場合、重要事項説明義務違反として業
  者への違約金等は請求できるのでしょうか(契約書には違約金は代金の20%と記
  載されています)。
  また、こちらが譲歩してこのまま話を進めるとした場合には、坪単価での値引額
  以外に、損害賠償のようなものは請求できるのでしょうか。

  来年初頭には家に入居できるつもりで、色々な手配を進めていましたが、トラブ
  ル続きでなかなか先へ進まず、大変困っております。
  どうぞよろしくお願い致します。

                               東京・40代女性

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 投稿時間:05/10/03(Mon) 17:13
 タイトル:Re: 重説不備による場合の解約交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒業者への罰則や指導の関係もありますので、社団法人首都圏不動産公正取引協議
  会( http://www.sfkoutori.or.jp/index.html )の相談窓口、および公的機関
  の相談窓口のご利用をお薦め致します。

  建売住宅の青田売りの場合には、建築確認番号、設備の概要、工事の完了予定年
  月などを表示する必要があります。

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 投稿時間:05/10/03(Mon) 18:33
 タイトル:Re: 重説不備による場合の解約交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私事ですが、返答中に来客があり、簡単な返答になり過ぎましたので、追加させ
  て頂きます。

  私見ですが、今回のご相談には、ご指摘の通り、その販売方法自体に問題があり
  ます。
  青田売りには、それなりのルールがありますが、そのルールが守られていません
  ので、上記を参考に、ご相談してみて下さい。

  なお、損害賠償等につきましては、基本的には実損であるべきだとは思うのです
  が、今回のケースではかなり判断が難しい様な気もします。
  特に業者が非を認め、行政処分等を逃れたいと希望した場合は、その交渉もある
  かと思います。
  また、損害賠償自体の範囲や金額につきましては、法律の専門家(弁護士等)に
  ご相談された方が宜しいのではないかと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/04(Tue) 00:33
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:さとう
⇒大変早いご回答を頂きましてどうもありがとうございました。

  この業者には、契約の際も大変急かされたうえ、トラブルが続いて起こり、その
  際にも誠意の見られないやりとりが続き、不信感を持たざるを得なくなっていま
  す。

  土地売買契約書と工事請負契約書の2通を作成し、建築もフリープラントとのこ
  とで契約したものの、契約後に、「建築条件付土地売買契約ですね」と確認する
  と、「違います、建売住宅です」と言われました。

  そのため、驚いて、
  「建築確認はとられていないので、建築条件付土地売買契約だと思っていました
   が、建売販売では違法ではないのですか」
  と問いますと、
  「広告には土地と書かれていたので、違法ではありません」
  との答えでした。

  まったく釈然としませんでしたが、違法ではないとのことでしたし、場所も気に
  入っていましたので、そのまま進める事に致しました。
  しかし、その後のトラブルの際にも、責任者の方が、「謝らなくてはいけないこ
  となのですが…」と言いつつも、言い訳ばかりで全く謝罪の言葉もなく、かえっ
  てこちらがクレーマーであるかのような対応をされました。
  そして今度は重要事項の記載説明の誤り(偽り?)がわかり、更に不信感を増し
  てしまいました。

  ご回答を頂きましたとおり、省庁や弁護士への相談を考慮していきたいと思いま
  す。どうもありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/04(Tue) 09:27
 タイトル:Re: ありがとうございました
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒その業者の言っていることはめちゃくちゃですが、おそらく、公的機関でも対応
  に苦慮する可能性があります。
  なぜならば、「建売住宅」と言っているのは、
   ・(投稿内容から察するに、おそらく)口頭のみであること。
   ・広告自体は「売り土地」であること。
  となりまして、公正取引の面からの指導は難しくなるとも考えられます。

  しかし、斜線制限につきまして、重説に明記されていない場合は「説明の不備」
  による行政処分が可能かとも思います。有限会社ADS計画研究所さんの「住ま
  いの水先案内人( http://www.ads-network.co.jp/ )」に、比較的わかりやす
  く説明してありますので、参考にして下さい。

  面積の増減につきましては、契約面積が公簿売買ですと、実測面積との差が生じ
  るのは良くあることです。この場合は土地売買代金の単価で清算してあると思う
  のですが、いかがでしょうか?
  セットバックによる実測面積の減少と言う表現をされていますが、斜線線制限と
  は別に道路後退等のセットバックがあるのでしょうか?
  もし、あるとすれば、その点についても重説の不備があると思われますが、単な
  る公簿と実測の差とも取れるのですが、いかがでしょうか?

  いずれにせよ、省庁や弁護士へのご相談がすることが一番良いと思います。
  頑張って下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 16:10
 タイトル:Re^2: ありがとうございました
 投稿者名:さとう
⇒迅速なご回答を頂きまして、ありがとうございました。

  土地売買契約書と請負契約書2つの契約書があり、土地売買契約書には「地積は
  登記簿によるものとする」の一文があります。
  それ以外に面積違いの際の清算について等は記載はなく、契約の際に特に登記簿
  売買であるとか実測売買であるとかの話はありませんでした。
  しかし、重要事項説明書の方には私道を含めた「合計公簿面積○平米」と「有効
  実測面積○○平米」の2つの記載がありました。
  「有効実測面積」とは、実測に基づいてのものだと思っておりましたが、そうで
  はないのでしょうか?
  また、後に渡された実測図により、契約の際の面積はセットバック分を含めた公
  簿面積であることがわかりました。
  しかし、契約の際に「セットバックはありませんね」と確認したところ、「あり
  ません」との答えを頂いており、また重要事項説明書にも「セットバックによる
  面積の減少」の項目には「無」の記載があります。

  この面積では建築請負契約で予定していた建物が建たないため、改めて新しい間
  取りを提案して頂いたのですが、業者の意向では、「延床面積が減ってしまった
  分の減額はしますが、土地に関しては減額できません」とのことです。
  こちらの意向としては、土地面積、延床面積の両方で減額して頂きたいと思って
  おりますが、弁護士さんを通さず、この方向で減額交渉を進めていくのは難しい
  でしょうか。

  度々すみませんが、どうぞ宜しくお願い致します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 20:09
 タイトル:Re^3: ありがとうございました
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒投稿内容をまとめます。

   1.私道を含めた公簿売買契約であり、実測清算は無い。
   2.その私道にはセットバックがある。
   3.その業者の重説には「有効実測面積」が明記されている。
   4.その「有効実測面積」にはセットバック分も含んでいる。
   5.その「有効実測面積」は実測されておらず、公簿面積である。
   6.セットバックについては、無いと明記され、かつ確認した時も、その様に返
    答をもらっている。

  有効面積とは、セットバック分を除いた面積のことになります。
  重説には私道負担がある場合には、私道負担があることを明記する必要がありま
  すし、負担分の面積も明記する必要があります。
  また、法42条2項道路 (4m未満の道路など)でセットバック が必要となる場合
  も、私道の場合と同様です。
  何故、明記が必要かといいますと、建蔽率や容積率は、この有効面積を基準とし
  て計算するからです。

  投稿内容から推察致しますと、今回のご相談のケースは、おそらく、
   2項道路のセットバックがあったのにもかかわらず、不動産業者が事前調査を
   怠り、有効実測面積を間違って記載した。
   その結果、建築確認を申請する時に、そのことが原因で、ご希望の建物が建た
   ないことが発覚した。
  と言うことになると思いますが、いかがでしょうか?

  前述の通りだったとして、この不動産業者は酷いミスを犯してしまったと思いま
  す。通常では、まず考えられないミスです。
  私見ですが、かなり新米さんか、かなり悪質な業者のどちらかだと思いますが、
  おそらく、実際には建たない大きさの建築請負契約書を締結したということを考
  えると、かなり素人と同等レベルの知識しか無い業者かも知れません。
  同じ業者として参りました。思わず溜息さえ出てしまいます。

  さて、実際の交渉ですが、これは建物の減額は当然ですが、手付倍返しの契約違
  反に該当する可能性さえあると思います。
  重説の不備で済まされる問題ではない様な気がします。
  と言いますのも、有効実測面積の違いが隠れた瑕疵となるかについては、明言は
  できませんが、おそらく土地の瑕疵となる可能性もあるからです。

  ここからは、ちょっと長くなりますので、そのつもりでお読み下さい。

   【瑕疵とは】
    通常有すべき品質・性能に欠けるところがあるか、又は当事者が表示した品
    質・性能が備わっていないことをいいます。
    例えば、建物が雨漏りした場合、通常有すべき品質・性能に欠けることにな
    り「瑕疵」があることになります。
    又、隠れたる瑕疵(かし)とは、買主が瑕疵を知らず又は知り得なかった瑕
    疵をいいます。

   【瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を追及するためには】
    売主に瑕疵担保責任を追求するには
     1.売買の目的物に瑕疵があり、
     2.当該瑕疵が「隠れたる瑕疵」であることが必要です。
     3.「瑕疵」は契約締結時に存在していたことが必要です。

   【何ができるのか】
     ・契約の目的を達成できない場合
       契約の解除及び損害賠償の請求ができます。
     ・その他の場合
       損害賠償の請求ができます

  ■「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」に関する法律の規定
   【民法】
    ・契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が「隠れた瑕疵」の事実を知って
     から1年以内にする必要があります。
    ・売主は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかっ
     た事実については責任を免れることはできません。
   【宅地建物取引業法】
    ・宅建業者が売主の場合、その目的物の瑕疵担保責任の期間について、引渡
     しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものよ
     り買主に不利になる特約をすることはできません。
     例えば、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から1年とする特約をつけた場
     合、この特約は無効となります。
   【消費者契約法】
    ・消費者の目的物に隠れた瑕疵があるときに、当該瑕疵により消費者に生じ
     た損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項は無効となります。

  以上、お解りになりましたでしょうか?
  なお、私のアドバイスは以下の通りです。

  その不動産業者は投稿を読む限りでは、宅建業法(重要事項の説明)違反なのは
  明白ですが、それ以外にも、瑕疵担保責任を取っていただく交渉をすべきだと思
  います。
  つまり、損害賠償を支払って貰うべきだと思います。
  その瑕疵担保が原因で契約が解除になった場合は、手付倍返し程度の損害賠償の
  請求も可能かも知れません(契約書の内容によります)。
  私が思いますに、その業者は土地の減額程度で済めば安いものだと思いますよ。
  強気でセットバック分の減額プラスアルファを交渉してみて下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 21:11
 タイトル:ご推察の通りです、ありがとうございます
 投稿者名:さとう
⇒大変ご丁寧なご回答を頂きまして、どうもありがとうございました。
  涌井様がまとめてくださった、その通りの状況です。

  業者の方は契約を急がせるあまり、実測調査などなしのまま、重要事項説明書も
  不確定なままに作成されたものと思われます。
  以前にお話致しました様に、
   ・斜線制限によりバルコニーがつかないことも理解しておらず、口頭で、どこ
    こでもバルコニーは付け放題などと、勝手に約束
   ・「建築確認前なので、条件付売地ではないか」との問いには、建売であると
    のめちゃくちゃな説明
   ・建築請負契約には仲介料がつけられないので、紹介料という名目での料金加
    算(売主が親会社で、仲介、建築全てグループ会社となっています)
  など、本当に不明瞭かつ、いい加減な部分が多過ぎたため、こちらも精神的にも
  大変負担となってきています。

  場所は気に入っていますので、できれば納得のいく形で話を進めることができれ
  ば…と願っておりますが、今後の業者の対応によりましては、やはり弁護士さん
  を通した方がよろしいのかとも思案致しております。

  涌井様に頂きましたアドバイス、大変わかりやすく、また心強く、心から感謝致
  します。
  最終的には弁護士さんを通すようなことになるのかもしれませんが、もう少し、
  強気で交渉を進めてみたいと思います。本当にありがとうございました。


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     ありがとうございました!どこに相談していいかも分らず不安だった中の質
    問でしたが、迅速に返信してもらって心強く、少し安心できました。今度も色
    々調べたり聞いたりして解決できるようがんばろうと思います。

  Fromスタッフ:
     ついつい、「お金を払ってくれない、そっちが悪いんだ」のような雰囲気や
    言い方をされ飲み込まれ流されそうになることがありますが、それは、相手側
    の都合です。交渉は対等です。ただ、相当費用をかけているかもしれない業者
    が切羽詰っている可能性があります。早めに専門機関にご相談されることをお
    ススメします。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/71715-47e4.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

とうとう7月になりました。今年も後半に突入なのですね~。早いものです。
七月七日の七夕ですが、織姫さんと彦星さんが、恋人同士だと思っていた、わたくし。
実は、夫婦だったんですね! 知らなかった…!(A^-^;)

スーパーや百貨店、商店街などで、七夕のお願いを書く短冊がありますが
昔、自分は何てお願いごとを書いたのだっけかなあ、と…全く思い出せません;。
私たちの願いごとの短冊を、お空の上から、お星様きらきら瞬く中、
どんな思いで見てくださっているのでしょうねえ…(しみじみ。)

案外、一年ぶりに会えて嬉しくて、積もる話も多いでしょうから、
みんなのお願いの短冊も、まあ今年も色とりどりで、綺麗ねえ♪くらいで、
それどころじゃないのかもしれません?(笑*)


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年7月2日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

私の知っている不動産屋さんや、その他の業種の方は、最近お忙しい方が多いです。
最近というか、コンスタントにというか、いつもと変わらず、または
いつにもまして・・・などなど。

「この不況で辛い、大変だって言ってる同業者も多い中で、ホントこんなこと
 いっちゃうとなんだけど、次から次へと仕事がきてね、ありがたいかぎり。
 いろんな人との出会いや繋がり、皆さんのおかげだね。感謝しなくちゃね」
という方が多いです。
何気無く聞き流してしまうような言葉の中にも、きっと、
「この人(会社)に是非とも(仕事を)お願いしたい!お任せしたい!」
と思わせるものがあるんですね。とっても勉強になります。

梅雨で蒸し蒸ししますね、今週も一週間始まりました。
皆さん、体調お気をつけて、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから 
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●共用の水道代の滞納について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-853f.html

 ●最終的にキャンセルされた場合の仲介手数料について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-7d68.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●隣地の植木による被害について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/02(Sun) 04:33
 タイトル:隣地の植木による被害について
 投稿者名:きょん
⇒はじめまして。色々と納得がいかず、どうしたら良いか分からないため、ご相談
  にのって頂ければ…と思い、投稿致します。

  現在、自宅マンション前の月極駐車場を契約しております。
  契約場所が駐車場内の1番端の塀側で、そのコンクリート製の塀上5mの高台に、
  隣接するアパートがあります。

  そのアパートの敷地に梅の木が植えられており、枝が当方の駐車場側まで張り出
  しています。
  そのため、当方の車は、木に集まった鳥による糞害や、梅の実の落下による被害
  にあっております。
  (ボンネットの塗装がところどころ剥がれてしまい、目立つぐらいになってしま
   いました。そのため、自動車整備工場で、ボンネット一面の塗装や、糞害や汚
   れをつきにくくするためのガラスコーティングをしました。
   しかし、先日、熟した状態の梅の実が落下し、中にあった種が車のボンネット
   にあたり、潰れた実によって、コーティングと塗装を傷めました)

  2か月前の駐車場の契約更新の際、不動産屋にその旨を伝え、張り出している木
  を切って欲しい旨を伝えました。すると、違う不動産屋の物件なので、そちらの
  方に伝えますと、親切に対応してくださいました。
  しかし、でしたが、木を切る気配もなく、相手先の不動産屋からの連絡もない状
  態でした。

  契約来2年近くになりますが、女性の1人暮らしだったため、強く言えず、自分の
  車の補修ぐらいしかできませんでした。
  しかし、先日、結婚したため、主人から、相手先の不動産屋に直接連絡をしても
  らいました。
  その際の対応は、
   ・当方の不動産屋から連絡がいっているにもかかわらず、初めて聞いた素振り
   ・隣接するアパートの大家さんによれば、以下のとおり
     車の停め方が悪い
     車のカバーをかけていないのが悪い
 、という感じで、謝罪の言葉さえ貰えませんでした。
  (車の停め方については、車とコンクリートの塀の隙間の死角から、ガラスを割
   られ、車上荒らしにあいました。その経験から、死角に入り込めるスペースを
   作らないように、かなり壁に寄せて駐車するようにしておりました)

  とは言え、一応、昨日、しぶしぶ木を切り落としたみたいです。
  そこで、今後、相手方の不動産業者か大家に、「植木を駐車場に張り出さない」
  という一筆を書いて頂いた方が宜しいのでしょうか?
  また、植木によって車を傷つけられた場合、損害賠償などを請求できるのでしょ
  うか?

  長文になってしまって、申し訳ありませんが、ご指導ご鞭撻の程、宜しくお願い
  致しますm(__)m

                               埼玉・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/02(Sun) 10:44
 タイトル:Re: 隣地の植木による被害について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、今回のご相談内容は、民法の範囲の問題であると思います。
  おそらく不法行為に該当するかどうかの問題だと思います。
  株式会社環境総合研究所さん( http://eritokyo.jp/ )の、下記ページが参考
  になると思います。
   http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

  ご自分の被害が我慢の限界を超えているのであれば、損害賠償として、実損(ガ
  ラスコーティングの領収書と、できれば修理屋さんにその原因書を作成してもら
  うのが良いと思います)の交渉になると思います。
  しかし、
   間接・直接交渉
    → 内容証明の送付
     → 司法による調停、少額訴訟、もしくは民事訴訟
  の順番で行っていくようになり、早い段階で解決すれば良いのですが、もめれば
  司法の判断を仰ぐことになると思います。

  なお、植木の枝は張り出しているとは言え、他人の持ち物ですから、絶対に持ち
  主の承諾無しに伐採することの無い様にすべきです。
  張り出さない旨の念書・覚書等を作成する場合は、
   もし持ち主が怠った場合には、植木屋さん等の専門業者に依頼し、その費用を
   持ち主の負担にする
  ということも明記すべきでしょう。

  もし、署名捺印が貰えればそれが一番良い方法だと思います。
  しかし、その様な書類に署名捺印してもらえるかどうかが、問題だと思うのです
  が…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/03(Mon) 00:25
 タイトル:Re^2: 隣地の植木による被害について
 投稿者名:きょん
⇒涌井様、ご指導ありがとうございます。

  このまま泣き寝入りの方法しかないのかと思い、半ば諦めていました。
  しかし、不動産屋や大家さんの態度も変り、このまま泣き寝入りで終わりたくな
  いので、できるところまでやってみようと思います。

  涌井様のご指導の元、実損の修理代の領収書とその原因書を作成して頂けるよう
  に、車屋さんの方にお願い致しました。
  また、張り出さない旨の念書・覚書等も、署名捺印して頂けるように、頑張って
  みようと思っています。

  状況が進展いたしましたら、またご相談させて頂くこともあるかと思いますが、
  その際は更なるご指導を頂けると幸いです。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■賃貸住宅の投資分析・運営ベンチマークに有効な『賃貸住宅用指標』を開発
http://minicom.2525.net/2010/06/post-95e0.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■賃貸物件の設備の故障修理について相談されたアネモネさん
  http://fs.emaui.info/2010/06/post-e072.html
     とても親身になってアドバイスしていただき、有難うございました。私の考
    えている事(3週間も放置されているのは短く無い期間であることや、賃料の一
    部であるから、減額請求する事)があながち間違ってはいない事が確認でき、
    今日、勇気を持って催促の電話をする事ができました。できるだけ穏便にすま
    せたいものですから、つい自分が我慢すればと思ってしまいがちですが、やは
    り言うべきは言わないといけないのですね。勇気を与えてくださりありがとう
    ございます。深く感謝いたします。

  Fromスタッフ:
     最近では、事件や事故、防犯対策として、性能の良いインターフォン、カメ
    ラの設置など、入居者だけでなく管理会社、大家さん共々、防犯意識が高まっ
    ています。その中で、なかなか進展しないのは、もしかしたら、各部屋全部の
    インターフォンの故障が相次いでいて、全般的な見直しを図っているのかもし
    れません。その場合は、建物単位ですので、時間がかかるかもしれませんが、
    その旨、理由と根拠を管理会社の説明があれば済む話しですので、臆すること
    なく、しっかりと事情と経緯をご質問、ご確認されるようになさってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/06/614630-09f5.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
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26日(土)、姪っ子の3歳の誕生日でした♪ 実家で、家族総出でお誕生パーティー
やってきました。カラオケで、アンパンマンを皆で5回は熱唱したかな(笑)

夜9時からは、父親と編集長と私で大人三人組、近くの居酒屋で、深夜二時まで
ゆっくり飲んで食べて喋り倒してきました。
父親とこんなにのんびりじっくり話してお酒飲んだのは、初めてです!

父が「お父さんは、仕事も楽しいし仲間もいて、ありがたい。今とても幸せだから、
何も心配要らない。お前は、お父さんやお母さん、妹のことは何も心配しなくていいか
ら、自分が幸せになることだけを考えなさい」と言ってくれて、心底感激した!!!
(普段、滅多に絶対こんな話しはしないから、余計にね!)

しかも、カラオケで、境正章の「二十三夜」を歌ったら、「お前、いいの選んだなあ。
お父さんもこの歌、好きなんだよ、覚えたいんだよ」とお気に召してくれたようで
カラオケ苦手な娘が何歌えばいいか苦労して覚えた歌だったので、ほっとしました*
で、点数が「811点!」
この点数が出た途端、お店の方やお客さんがどっと沸いて、
「親孝行だねー! これ、ボトル一本入れられるのよ。父さん孝行な娘さんだね!」
と皆に言われた(笑) 父も大喜びで、父の大好きな「黒霧島」入れて貰った♪
そんな父は上機嫌で、大好き鉄板の掘内孝雄を入れて、900点代ガンガン出してたw

家族って、いろいろあるけど、切っても切れない関係だけど、やっぱり、家族の幸せ
が、自分の幸せなんだよなあって、月並みですけど。お父さん、ありがとう!


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